光华国际广场可行性论证

光华国际广场投资建设模式报告GuanghuaInternationalPlazaJUNE.20第一篇:项目概览第二篇:工程投入第三篇:政府收益第四篇:营运模式第五篇:组织实施第六篇：结语第一篇:项目概览第一节：项目背景

2010年成都市历史性提出打造成“世界级、现代化、超大型和田园城市”。在市委、市政府统一部署及安排下，将整个成都划分为四个总体功能区、13个市级产业功能区和11条示范线，而西部新城现代服务业综合功能区是实现田园城市目标的重要功能区之一。图1.1成都市市管产业功能区布局图西部新城将建设成为“国际区域性特色产业中心和国际化绿色生态居住区，实现产业和城市同步和谐发展”。在此目标情况下提出光华国际广场概念方案。图1.2西部新城产业功能划分示意图广场位于温江区光华大道与温泉大道十字路口，包括：地面市政广场市政道路下沉隧道地下停车场地下商业步行街等为一体且功能完善、理念新颖、智能环保、资源集约化的大型城市市政项目，构筑成都西中心商圈的重大功能性项目，也是建设光华新城的标志性建筑，具有特殊的公益性质。项目按空间纬度可划分为“地面、地下”两部分构成。第二节：项目概览地面部分以光华国际广场为主的大型景观广场，如图1.3：图1.3光华国际广场地面总平图地下部分以强大的交通支撑体系（地下立交、地铁网络、停车场）为核心，构建成立体化综合空间。地下部分共两层，如图1.4-1.5：

图1.4负一层总平面示意图地下部分以强大的交通支撑体系（地下立交、地铁网络、停车场）为核心，构建成立体化综合空间。地下部分共两层，如图：图1.5负二层总平面示意图第三节：地下空间交通安全对策

A、事前交通安全策略

1.全时段地下空间监控系统在地下隧道负一层、负二层以及回头匝道处，设置全天候视频监控系统，随时观测交通运行状况；

2.速度控制考虑到地下空间交通安全性，将光华大道下穿与温泉大道下穿的设计速度比相应道路设计速度下调一个等级，即光华下穿控制速度为60km/h，温泉大道下穿为40km/h，回头匝道速度控制为20km/h，能有效降低交通事故的概率；

3.交通诱导系统在进入光华大道和温泉大道隧道1公里处（四个方向），分别设置门架式诱导显示屏，随时提醒隧道运行情况，诱导车辆正常通过。B、事后交通安全策略

1.快速诱导系统事故发生后，第一时间内通过前方诱导显示屏警示过往车辆，并按照交通预案给出相应的绕行线路；

2.交通管制系统事故发生后，立即封闭隧道，禁止除救援、救护车以外的其他车辆进入隧道；

3.隧道救援系统若发生事故时，救援车辆无法通过市政道路进入隧道现场，可利用项目地块地下车库与隧道的衔接开口，直接从地下车库进入事故现场救援；另外在广场负一层和负二层之间的隔板，设置一定范围内隔板为可拆卸式，保证竖向的逃生和救援。第二篇:工程投入本方案估算参照成都市近期类似建筑工程及市政工程经济技术指标进行估算：工程总投资：_______万元；A、地面广场投资：________万元；广场绿化及水景建设费用（本次估算按中档绿化标准计算投资）：按低标准执行，综合单价200元/m2,合计_______万元；按中档标准执行，综合单价450元/m2，合计____万元；按高档标准执行，综合单价1200元/m2，合计_______万元。B、交通道路投资：________万元；C、市政设施投资：________万元；D、商业部分投资：________万元；E、地铁投资：___________万元。（注：其中市政设施包括公共通道、设备用房、公交出租站点等）第一节：整体估算第二节：分类估算详见分类估算表格第三篇:政府收益第一节：收益来源A、商业租售收益：_______________________万；B、市政车位租售收益：___________________万；C、地面成本降低收益：___________________万；D、土地增值收益：_______________________万；E、经济税收收益：_______________________万；F、地铁建设成本降低收益：________________万；总计收益：________________万A：企业分摊成本收益根据开发模式研究，政府可让待开发地块由业主分摊（天来地块和加油站地块），解决地面广场建设资金的三分之二投入，只需投资本项目地面部分建设费用的1/3及市政配套基础建设费用，约合________万元，其余部分均由企业出资，节约政府投资约_______万元。在促进当地经济发展的同时，节约了政府投资，减轻财政压力。第二节：近期收益B：地铁及地铁站点提前建设的好处地铁站口建设相对一般其它建设项目较为复杂，大体分为基础开挖支护工程及主体站口建设工程两部分。参照成都市地铁2号线通惠门车站设计概算，本项目地铁站口基础支护工程投资约6000万元，主体站口建设工程约1.6亿元；如本项目地铁站口同期施工，可节约基础开挖支护工程费用6000万元左右，为政府节约投资。C：商业变现经济效益本项目建成后，1、地下商业面积共计_______m2，按6000元/m2计算，地下商业共计______万元；2、车库面积_______平方米，每个车位45m2，共计车位______个，按4万元/个计算，车位共计______万元。

根据《成都市地下空间利用规定》，地下商业部分收取40%土地出让金，约合_______万元；停车场收取20%土地出让金，约合________万元。第三节：远期收益A：财政税收收益大幅提升本项目商业配套建成使用后，将改善当地居民购物、餐饮等消费环境，增加商业收入，增加政府商业税收。参考成都万达广场商业地块，本项目商业建成使用后，保守估计每天约300万元销售额，一年商业销售额10.95亿元，保守估计每年增加政府商业税收可达到2.19亿元。B：对区域土地价值增长影响随着工程项目的建设及其周边环境的改善，可以带动周边地价增值。本次项目配套建设可以提升加油站地块140亩、光华新城4700亩及城南4100亩土地的开发利用价值。加油站地块按每亩增值50万计算，增值7000万元；光华新城土地按每亩增值30万计算，增值14.1亿元；城南土地按每亩增值20万计算，增值8.2亿元。以上合计增值21亿元C：间接旅游效应效益本项目建成投入使用后，将改善城市人居环境。该项工程实施后将进一步提升该片区的整体形象，增强竞争力，并改善温江区的综合旅游环境，丰富旅游资源。良好的基础设施建设，舒适、温馨的旅游环境必将给温江区旅游业注入新的活力，估计综合旅游效益每年可达到300万元。D：改善投资环境，促进经济发展改善投资环境及区域形象：项目建设将减少交通拥堵，提高交通效率，增强区域的竞争力；提高温江中央商务区与成都市片区之间联通性、便捷性，增强对国内外企业的吸引力；进一步提高温江区的辐射能力。世界大量知名品牌入驻，提供大量税收、就业同时，并带动温江乃至整个西部新城经济高速发展，大大提升温江知名度。同时相应的促进区域消费、增加就业、拉动GDP增长，依据成都市投入产出参数，在经济循环体系中，每投资于基础产业和设施10亿元，就可以形成约8亿元增加值。以此计算，本项目投资建设项目可以形成7~8亿元的GDP增加值。E：提升城市形象本项目所在区域是光华大道与温泉大道路两条快速干道路交汇处，尤如两把刀将光华新分成四块，具备交通枢纽功能，而隔断区域内人流交往，丧失了城市应有的功能，建成后将形成一个城市节点，即解决交通又完善城市功能，极大提升城市形象。第四节：其他社会效益1、改善成都市交通环境，完善城市快速交通干线网。2、项目对所在地居民生活水平和生活质量的影响。3、项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响。4、减轻市中心区人口压力，改善人们居住环境。5、促进西部新城产业配套升级6、带动通讯等各种市政基础设施的建设，

加快光华大道及温泉大道附近的城市建设与发展。第四篇:营运模式第一节：总体机制——政府主导、社会参与1“政府主导”BT模式政府主导，企业投资建设，完工后交政府管理，同时政府按双方协商好的总价补偿企业。补偿方式可以采用资金或者土地。依据：成国土资发【2006】519号《关于在城市开敞空间下建设使用地下空间使用权的暂行规定》：关于开敞空间下建设使用地下空间使用权：“对外出售、出租的地下车库、商场等经营性项目，可以采用协议出让；有条件的也可以采用招标、拍卖、挂牌方式出让。以协议方式出让的，土地出让金按同地块商业用地基准地价的一定比例收取，其中地下车库20%，商场40%，以招标、拍卖、挂牌方式出让的，土地出让金按成交价的25%收取。”A、政府引导、社会参与实施理由：a、多元主体介入，充分考虑区域发展多元利益均衡b、从公共产品为中心到多元化产品类型的丰富和体系的形成c、提高资源利用效率，实现对资源价值的尊重和最大化实现B、政府+社会资本”角色分工与合作：政府：规划方案限定、产业政策突破、项目开发机制建立社会资本：政府引导下、项目开发机制框架下的资本投入；实现自身价值诉求的同时实现社会、经济多元价值第一节：总体机制——政府主导、社会参与2“企业投资建设，企业保底回购·”企业投资建设后，政府作为业主方向社会整体出售，高于成本部分作为政府收益，整体出售未果，建设方以成本价保底回购社会参与第二节：费用分摊方式按费用偿还方法分：本地土地补偿——政府将该地下空间的商业和车库用地，按照“成国土资发【2006】519号文件《关于在城市开敞空间下建设使用地下空间使用权的暂行规定》”协议转让给企业，土地款抵扣地下空间建设资金，不足部分政府用周边土地补偿或其他方式补偿返还“光华客厅”地下通道及地面广场项目融资及建设费用协议转让地下车库：按同地块商业用地基准地价的20%计，抵扣部分费用协议出让周边土地：按周边地块基准地价计协议转让地下商业用地：按同地块商业用地基准地价的20%计，抵扣部分费用异地土地补偿——由政府和运营商再行商议异地用地范围，以土地款抵扣地下空间建设资金第五篇:组织实施第一节：模式流程政府投资方项目立项组建项目公司项目建议书、可行性研究、筹划报批等前期工作委托/招标签订BT投资合同（或投资协议）确定投资方行使业主职能负责项目的投融资、建设管理，并承担建设期间的风险将完工的项目移交给政府按照BT合同（或协议）约定偿还投资方融资和建设费用按约定总价（或完工后评估总价）分期、多种方式监督、指导全过程行使监督、指导职能，保证BT投资项目的顺利融资、建成、移交。项目前期项目建设期项目竣工后模式流程第二节：施工节点时间节点工作内容备注6月份方案专家评审、上规委会7月份项目立项、完成方案审批8月份完成施工图初步设计，市政管线摸排、制定保护措施9-11月份完成施工图设计、报批，同时基础开挖、施工前期准备，确定施工队伍及方案边设计边施工12-3月份进行全面施工4月份收尾，恢复市政交通及广场初步成形第六篇:结语1、本项目通过对商业、地上地下交通、行人的有机互动，让城市人