房地产项目可行性实施计划

昌建东外滩工程可行性争论报告名目第一局部宗地评价............................................3一、 宗地根本状况3二、 区域板块分析3三、 环境评价4四、 交通条件4五、 市政规划5HYPERLINK\l“_TOC_250001“其次局部区域市场分析........................................ 7一、 周边楼盘状况7二、 价格及客户群体分析8第三局部工程SWO分析........................................ 9SWO分析9二、 工程分析总结10HYPERLINK\l“_TOC_250000“第四局部工程投资测算及价格敏感性分析 11一、项11

目 经 济 技 术 指 标二、 工程投资测算表11〔160.5亩〕12〔300万/亩〕13第一局部宗地评价一、宗地根本状况目标宗地位于市郾城区黄河路与金山路穿插口东北角，占地 1603.5。宗地东临沙河，南临市主干道黄河路，紧邻黄河路大1公里。目标宗地原为市铸造厂，目前宗地围墙已搭设，政府正在对铸造厂进展拆迁工作。宗地北部与双汇•国际花园之间有块空地，该地块为市舒曼置业全部2年会开工，届时将与本工程以及广鑫•帝景城形成竞争态势。二、区域板块分析宗地所处沙北东区属于市被边缘化的区域，西不属于沙北板块，东不属于召陵板块，南不属于铁东板块，是市一个被遗忘的边缘化地带。近年来，该区域由于沿河改造工程进度较慢，区域的开发潜力一直未被挖掘，只有双汇•国际花园唯一一个高档社区孤掌难鸣。区域的根底设施和生活配套不够完善，也缺乏相应的教育、医疗配套，在集中式的商业配套方面也存在空白。纵观市近年来的城市进展，不难觉察，市中心老城区、沙北区，源汇区双龙、西城区，以及沙北淞江区的地块越来越稀缺，甚至即将绝版。依据城市均衡进展的一般规律，城市进展的轨迹将渐渐向东区沙北金山板块及召陵板块转移，越来越多的外来品牌开发商选择在此区域拿地，区域土地的升值潜力渐渐显现，将来区域的地块将会很稀缺。宗地紧邻沙河，当前市政府对沙河沿河改造工程正在施工当中，估量沙河二期工程将于5月份完工。将来2年，宗地东部，黄河路大桥以北，沙河河堤景观工程的完工将会极大地带动区域居住价值， 提升板块形象，对本工程产生乐观影响。三、环境评价宗地处于市东部，周边道路平坦，周边工厂企业较少，居住坏境好。〔沙河景观区〕周边医院：市中医院银行：中国银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行学校：二高、阳光雨露国际双语婴幼园、许慎幼儿园、小学商业：超市四、交通条件18路罗庄-宋寨-董庄-黑龙潭-半截塔-18路罗庄-宋寨-董庄-黑龙潭-半截塔-双汇国际花园-西华路口-挂车厂-沙北医院-市三中-大路街口-天地-文化路-五一路口-妇幼保健院-试验小学-干河乡政府-开源集团-森林公园-华强公司-柳江东苑-康平花园-柳江小区-东宝汽修中心-文萃江南--107国道28路朱庄-香山路口-金港大酒店-石油公司-东方大市场-金山路口-水泵厂-铸造厂家属院-西华路口-挂车厂-中等专业学校-老桥北-市建委-泰山路口-路口-蓝天宾馆-市政府-市环保局-康乐宫-医专-丁湾-水利技校-五一路口-文化路口-天地-金穗广场-市烟厂-中州家具城-光明路口-三五一五工厂-市农机公司-县二高-骨科医院-人民医院-塑料厂--朱庄-2836路北站〔北环路口〕-金山区管委会-三和木业-市八中-西华路口-铸造厂家属院-水泵厂-四中-三五一五工厂-光明路口-中州家具城-市烟厂-火车站-中华市场-大路街口-天地-文化路口-五一路口-水利技校--民主路口-牛行街口-电脑城-市报社-市三院-郾城公疗-郾城电业-辽河路口-淞江路口-嵩山路口-辽河路口-路口泰山路口-总站〔北环路口〕39路董庄一-—双汇国际花园—-—农机监理站—-—铸造厂一-—银鸽小区—-—金山桥南口—-—光明路北口-鑫海地水轩小区-万祥街-万顺街-204仓库-市烟厂-中汇广场-天地-文化路口-五一路口-国美电器-人民路口-民主路-牛行街口-电脑城-市报社-市三院-郾城五高-郾城劳动局-郾城邮电局-老二高-北街口-市交通局-许慎市场北口-太行山路口-淞江小区-郾城试验二咼-北环二咼宗地西邻金山路、南邻黄河路，两条路均为城市主干道，黄河路往东通往沙河大桥、将来召陵行政办公区域，往西通往市中心，仅需5分钟车程；金山路往往召陵区三五一五、人民医院、四中，各类配套设施完善，往北通往京港澳咼速入口、规划中的生态水城。五、市政规划147平方公里，规划建设区〔已有概念规划〕，主要进展产业、生态宜居、重点进展城乡一体化和城中村改造。在北环一公里处建设港口，沙河通航，直通淮河。沙河港口在进展前期调研，很快进展。2023-2030年总体规划进展，城市总体布局为一心、两轴、九片区，将来召陵区将成为城市东部副中心，市政府将此区域打造成区域性食品研发、交易、消费和职教中心，强化区域CBD亍政中心的带动作用，在淞江路以北，规划建设以职业教育、研发为主的教育产业，同时以产业集聚区的建设为契机，形成区域性的食品研发、交易基地。宗地所在片区为金山组团，在城市总体规划当中，将此片区定位为城市生态居住示区。将来在市政府沿河规划的引导下，将乐观推动生态居住的建设，强化生态资源的保护和利用，增加水上消遣休闲项目的开发，例如：生态水城、沙滩浴场、海滨公园等，这些都将极大地带动区域居住环境的改善，提升区域的住宅品质，从而引导市民来此置业，拉升周边楼盘房价。目前区域有双汇•国际花园、银河湾、0395倾城、山水杭城、广弘花园、广鑫•帝景城等楼盘，将来24个增工程，包括本工程、生态水城、接近本工程舒曼置业的地块及金山路路西国际花园对面的空置地块。区域将成为市的生态居住示区域，尤其是生态水城工程的启动，将推动整个片区的生态居住气氛，提升区域形象，对本工程产生乐观影响。宗地东临沙河，当前市政府对沙河沿河改造工程正在施工当中，估量沙河二期工程将于年完工，这将推动区域沿河河堤景观风貌的展现，宗地东边河堤水域风貌景观核心区域的雏形将初步形成。 将来市政府还将对宗地东边河堤区域规划沙滩浴场，作为沙河二期景观工程的一个亮点工程，沙滩浴场将填补市沙澧河景观工程中的一项空白。为把沙滩浴场打造成国一流的独具亚热带风情的休闲消遣场所， 市领导高度重视，从选址、定位到设计几易其稿，最终把沙滩浴场的地点确定于沙河河岸左侧黄河路沙河大桥下游处。规划的沙滩浴场南北长约70070米，自堤外到堤，分别规划了浴场主入口、停车场、沙滩浴场和水上消遣工程。停车场紧邻沙滩浴场主入口，依堤外滨河路而建，可同时容100多辆汽车停放。堤外分别规划设置了为浴场效劳的淋浴房、更衣室、公厕和治理用房。堤沙滩浴场面积为3.2万平方米，其中设置有小凉亭、小木屋供游人使用，靠近河堤位置设置有观景平台，观景平台。四周种植高大棕榈树以表现浪漫的热带海滩情怀，同时还配置银杏树等树种，表达沙滩浴场的季节变换之美。其次局部区域市场分析一、周边楼盘状况工程 位置

户型 均价广鑫•帝景城国际花园康桥水岸

黄河路与金山路交汇处西南角黄河路与金山路交汇处东南角金山路与黄河路穿插口向100米路西金山路与黄河路穿插口向200米路东20米

97卅两室109-135川三室97.5川两室125川三室92卅两室140川以上大户型91川两室110川三室

73800元/m253500元/m3500元/m4000元/m25月中旬开盘元/m5个，其中广鑫帝景城以及河东岸的康桥水岸为开发工程，尚未开盘，将有3-5年的开发周期，与本项目产生肯定的竞争格局。双汇•国际花园为公司在04年开发的高档社区工程，虽然工程总体体量不大，但却销售却从057年的销售时间。分析该工程滞销的缘由主要有以下几点：1、长期的孤掌难鸣；2、配套不成熟、被遗忘的区域；3、沿河改造始终未开工；4、操盘的时机节点把控有问题，各期开发未连接好；5、工程没有分期开发，分期产品无差异性，没有提升产品品质，操盘粗糙；6、剩余大户型过多，难以消化，总价过高。二、价格及客户群体分析区域位于召陵区，紧邻沙河，随着市沿河改造二期工程的完工，沙河沿岸的景观初成雏形，区域的景观优势也渐渐表达出来。虽然区域配套设施尚不完善，但区域交通便利，环境美丽，居住品质较高，将来仍有较大的升值空间，越来越多的市民选择在此置业。目前区域房价主要集中在3000-3500元/〃，在全市围，处于中等水平，有较大的提升空间。市整体房价目前集中在 3000-4000元/m2的关口，需要一个品质较高的工程突破4000元/m的瓶颈，来带动整体房价4000元/m2o依据房价正常进展的趋势，以及沿河景观呈现在市民眼前，估量4000元/川以上。经调查分析，选择在此置业的客户群体主要为有肯定经济根底、有改善性购房需求的企事业单位职工、私营企业主，购房用途多为自用，为改善目前的居住环境。目前区通过圈地提升城市核心经济增长竞争优势，政府吸引国际食品巨鳄来投资，例如可口可乐、康师傅、旺旺等，来打造城市名片。本工程可依靠这些兴食品企业、食品研发基地的高管及召陵区市政机关的领导，通过沙滩浴场来吸引市民，我们所面对的客户不仅仅是市民，更多的是企业高管、收入很高的外地人。第三局部工程SWO 分析SWO分析1、优势A、随着城市框架的拉大和向东开发，地块升值潜力很大；B、交通便利，自然生态景观好。2、劣势A、生活配套设施缺乏，规划及外观环境较差；B、周边有很多竞争楼盘，不利于做工程品牌和后期无业治理。3、时机A、城市进展快速，城市分散力和影响力逐步提升，促进房地产的快速发展;B、地块尚未启动，物业形态及产品配比具有可塑性，可依据市场及客户随时调整策略。4、 威逼A势明显，对本工程产生肯定影响；B期持续稳定进展，房地产政策随时都有可能出炉。5、 综合分析本地块最核心的优势和时机在于地段价值和景观环境，通过专业手段对地段价值的挖掘，投资与地段价值相匹配的产品，进而提升项目的产品价值，树立可信、适宜居住的工程品牌形象，以吸引客户群。二、工程分析总结SWT分析，工程可以以自身规模及景观绿化带为根本立足点，从而弥补周边配套设施的缺乏，寻求楼盘差异化，确立工程市场地位。本工程在以自身景观优势作为卖点的同时，应着手打造另外一个卖点：区域性商业中心。由于工程所在区域为生态居住示区，目前区域尚无配套商业5-7万川的大型商业中心，协作市政府规划的沙滩浴场，集餐饮、居住、购物、休闲、消遣为一体的商业中心，真正实现一站式消费，满足周边居民的消费需求，同时吸引召陵区、铁东区、工程投资测算表域的人流来此消费，提升工程住宅的投资价值、工程投资测算表因此，本工程利用自身及周边的景观配套设施，解决好城市中心住宅“缺绿”、“缺空间”的问题，并且发挥好城市中心集中式商业配套及公共配套设施齐全的优势，可以打造出真正理性的宜居豪宅。工程经济技术指标工程工程经济技术指标工程面积〔卅〕指标说明总占地面积总建筑面积地上总建筑面积107007454500374500160.5亩8万川地下总建筑面积800002000.51875个4万川3万川幼儿园2023地下停车场80000容积率3.5可售面积3825001商业805002酒店小户型450003住宅2170004地下停车场40000持有面积72023二二 前期工程费用7302195元/m2根底设施建设费用4195112元/m2四 建筑安装工程费用705551884五公共配套设施建设费用119843208万m六开发间接费50851332%七治理费用38131001.5%九销售费用63561662.5%十开发期税费228825989%十一财务费用63561662.5%十二工程总投资1893265030商业1046501300080500m住宅1128405200217000地下停车场12023300040000总额2542406647序号工程名称一一序号工程名称一一土地征用及拆迁费用合计50798单价〔元/m2〕备注一1356300万/亩二酒店与SOHO24750550045000m十三销售收入mm2十四利润总额649141617十五销售利润率25.5%土地价格土地价格〔万元〕土地总价〔万元〕单方地价〔元/m〕总投资〔万元〕销售利润总利润 率〔万元〕〔%含持有元益率2〔%2804741212661850226396825.710696843.02904910513111867156227525.010527542.33005079813561884086058224.310358241.63105249114011901015888923.610188940.93205418414461917945719622.910019640.23305587714911934875550322.29850339.534057