某房地产项目可行性毕业论文开题报告

可行性研究报告一、选题的目的、意义和研究现状1、可行性研究的概概念可行性研究(FeeasibiilityStudyy)是通过对项项目的主要内内容和配套条条件，如市场场需求、资源源供应、建设设规模、工艺艺路线、设备备选型、环境境影响、资金金筹措、盈利利能力等，从从技术、经济济、工程等方方面进行调查查研究和分析析比较，并对对项目建成以以后可能取得得的财务、经经济效益及社社会环境影响响进行预测，从从而提出该项项目是否值得得投资和如何何进行建设的的咨询意见，为为项目决策提提供依据的一一种综合性的的系统分析方方法。可行性性研究应具有有预见性、公公正性、可靠靠性、科学性性的特点。2、可行性研究的作作用可行性研究是建设设前期工作的的重要步骤，是是编制建设项项目设计任务务书的依据。对对建设项目进进行可行性研研究是基本建建设管理中的的一项重要基基础工作，是是保证建设项项目以最小的的投资换取最最佳经济效果果的科学方法法，可行性研研究在项目投投资决策和项项目运作建设设中具有十分分重要的作用用。1）可行性研究在建建设前期中的的作用工程项目的可行性性研究是确定定项目是否进进行投资决策策的依据。社社会主义市场场经济投资体体制的改革，把把原由政府财财政统一分配配投资的体制制变成了由国国家、地方、企企业和个人的的多元投资格格局，打破了了由一个业主主建设单位无无偿使用的局局面。因此投投资业主和国国家审批机关关主要根据可可行性研究提提供的评价结结果，确定对对此项目是否否进行投资和和如何进行投投资，是项目目建设单位决决策性的文件件。2）可行性研究与设设计项目管理理的关联作用用可行性研究是编制制设计任务书书的重要依据据，也是进行行初步设计和和工程建设管管理工作中的的重要环节。可可行性研究不不仅对拟议中中的项目进行行系统分析和和全面论证，判判断项目是否否可行，值得得投资，要进进行反复比较较，寻求最佳佳建设方案，避避免项目方案案的多变造成成的人力、物物力、财力的的巨大浪费和和时间的延误误。这就需要要严格项目建建议书，可研研报告的审批批制度，确保保可研报告的的质量和足够够的深度。假假如在设计初初期不能提出出高质量的、切切合实际的设设计任务书，不不能将建设意意图用标准的的技术术语表表达出来，自自然也就无法法有效地控制制设计全过程程。如果使工工程的初步设设计起不到控控制工程轮廓廓及主要功能能的作用，或或在只有一个个粗略的方案案下便草率地地进入施工图图设计，设计计项目管理与与施工肯定会会出问题。3、可行性研究的方方法可行性研究的方法法很多，本身身是相关方法法的集成。从从总体方向上上划分包括经经济评价法、市市场预测法和和投资估算法法。从内容上上讲主要包括括战略分析、调调查研究、预预测技术、系系统分析、模模型方法和智智囊技术等。1）经济评价方法可行性研究的经济济评价方法分分为财务评价价和国民经济济评价"部分。财务务评价是在国国家现行财税税制度和价格格的条件下考考虑项目的财财务可行性。财财务评价只计计算项目本身身的直接效益益和直接费用用，即项目的的内部效果。使使用的计算报报表主要有现现金流量表、内内部收益率估估算表。评价价的指标以财财务内部收益益率、投资回回收期和固定定资产投资借借款偿还期为为主要指标。国国民经济评价价是从国民经经济综合平衡衡的角度分析析计算项目对对国民经济的的净效益，包包括间接效益益和间接费用用，即项目的的外部效果。为为正确估算国国民经济的净净效益，一般般都采用影子子价格代替财财务评价中的的现行价格。国国民经济评价价的基本报表表为经济现金金流量表（分分全部投资与与国内投资两两张表）。评评价的指标是是以经济内部部收益率为主主要指标，同同时计算经济济净现值和经经济净现值率率等指标，2）市场预测法市场预测是利用市市场调查所得得到的信息资资料，对项目目产品未来市市场需求量及及相关因素进进行定量与定定性的判断与与分析，目的的在于了解拟拟建项目产品品在国内外市市场的销售情情况，根据市市场需求量来来确定拟建规规模，以避免免选择项目的的盲目性．

市场预测测的方法大体体分为两大类类，一类为定定性预测方法法，如判断预预测法、专家家评估法等；；另一类是定定量预测方法法，如时间序序列分析法、回回归分析法、状状态转移分析析法、经济计计量模型分析析法等．本文文所论及的灰灰色预测模型型属定量预测测方法，其特特点是应用范范围广，预测测精度高，预预测结果更为为符合实际，对对可行性研究究中的市场预预测具有重要要意义．3）投资估算法：

A、工程投资资比例分析

a、主要生产产项目(列出各生产产装置)、辅助生产产项目、公用用工程项目(给排水、供供电和电讯、供供汽、总图运运输及外管)、服务性工工程、生活福福利设施、厂厂外工程、其其它费用项目目、预备费各各占建设总投投资的比例。

b、设备购置费、建筑工程费、安装工程费、其他费用占建设总投资的比例。

B、分析影响投资的主要因素

C、与国内类似工程项目的比较，分析说明投资高低原因

4）.增量净效益益法（有无比比较法）

将有项目时时的成本（效效益）与无项项目时的成本本（效益）进进行比较，求求得两者差额额，即为增量量成本（效益益），这种方方法称之为有有无比较法。有有无比较法比比传统的前后后比较法更能能准确地反映映项目的真实实成本和效益益。4、可行性研究现状以以及与国外研研究的差异：：1）我国目前可行性性研究存在的的主要问题，A是工程技术方案的的研究论证深深度不够。按按照国外的通通常做法，可可行性研究阶阶段的研究深深度应能达到到定方案的程程度，因此要要求在工程技技术方案论证证，应达到BasiccDesiign或ConceeptDeesign的程度，基基本相当于我我国的初步设设计应达到的的水平，应提提出明确的设设备清单；B是财务评价就项目目论项目，这这与国外利用用企业理财的的理论和方法法进行资本预预算管理，对对投资项目进进行投资决策策和融资决策策的通行做法法存在重大差差异，并且在在经济评价方方面不恰当地地使用了"国民经济评评价"的概念，由由此引起一系系列的认识误误区；C是在市场分析、组组织机构分析析等方面与国国外差别较大大，研究深度度严重不足；；D是不重视多方案的的比选及项目目风险分析，或或者分析的内内容、深度严严重不足，缺缺乏项目周期期各阶段风险险管理的统一一筹划及策略略论证。4结合所选项目所处处行业谈谈你你自己对该行行业在进行可可行性研究时时应如何进行行。2）我国房地产行业业现状：房地产业是我国国国民经济的主主导产业，在在现代社会经经济生活中有有着举足轻重重的地位。经经过十几年的的发展，中国国房地产业正正处于向规模模化、品牌化化、规范运作作的转型时期期，房地产业业的增长方式式正在由偏重重速度规模向向注重效益和和市场细分的的转变，从主主要靠政府政政策调控向依依靠市场和企企业自身调节节的方式转变变。

随着WTO各项有关条条款的兑现和和落实，包括括房地产业在在内的我国经经济各方面都都将发生新的的变化。国民民经济的持续续增长和居民民消费结构的的提升，为房房地产业提供供了高速发展展的机会，也也使房地产业业面对着更加加激烈的竞争争。充分运用用信息技术所所带来的巨大大生产力，尽尽快提高自身身的信息化应应用水平和管管理水平,无疑成为提提升房地产行行业竞争力的的重点。房地地产行业是典典型的资金密密集型行业，具具有投资大、风风险高、周期期久、供应链链长、地域性性强的特点。房房地产行业的的信息化建设设，必须在先先进的管理理理念和方法的的指导下，从从房地产行业业的特点出发发，满足房地地产行业不断断发展的需求求。3）根据房地产行业业的现状以及及所存在的问问题，房地产产行业在做可可行性研究的的时候应该注注意以下问题题，A、行业整体分析a国家和行业部门应应对以往的规规定进行清理理，制定新的的有关可行性性研究的内容容和深度的规规定，使得可可行性研究有有法可依，有有章可遁。其其基本要求是是：一要符合合我国的实际际情况。二是是昼与国际工工程咨询业的的要求接轨。三三是根据本待待业部门的特特点，尽量细细化有关条款款。

b认真贯彻执执行国家计季季有关工程咨咨询单位持证证执业的规定定。国家相关关部门下法了了许多关于房房地产可行性性研究的文件件，这些文件件对工程咨询询业的管理都都有做了明确确规定。在这这里需特别提提出的是，中中咨协会和各各地方、行业业协会在资格格认定、年检检复评中就特特别注意：在在资格认定时时要严格按照照2号令中规定定的资格标准准，逐条对照照，对达不到到要求的，坚坚决不予认定定。在年检复复评中，要严严格审查其产产品（哪可行行性研究报告告）的质量，要要严肃处理，该该降级的降级级，该取消资资格的就取消消资格，决不不手软。

c加强对建设设单位和设计计单位的人员员培训。针对对建设单位和和设计单位缺缺乏编制可行行性研究方面面的人才的现现状，应有计计划、有组织织、多渠道地地培训有关方方面的人员。近近几年来，甘甘肃省工程咨咨询协会和甘甘肃省工程咨咨询中心共同同组织了八期期建设项目管管理培训研讨讨班。主要培培训内容是：：建设项目程程序、项目建建议书的编制制方法、可行行性研究概论论及编制方法法、建设项目目经济评价方方法及软件应应用。参加培培训的人员有有工程咨询单单位、省地县县政府经济建建设主管部门门、企事业等等单位的400多人次，收收到了显著效效果。此外，设设计单位还应应创造良好的的工作环境和和生活条件，吸吸引人才，留留住人才，充充分发挥他们们的积极性和和创造性。

d按建设程序序办事，严格格审批可行性性研究。党和和国家一直十十分关心和重重视工程质量量，近几年来来，连续发文文，再三强调调。如，1999年国务院发发出了《加强强基础设施工工程质量管理理的通知》。2000年又发布了了《建设项目目质量管理条条例》。对于于已经颁发的的政令，我们们一定要不折折不扣地执行行。严格把好好建设项目前前期质量关，严严格执行基本本建设程序，各各类项目都要要做好可行性性研究，任何何单位和个人人不得擅自简简化建设程序序和超越权限限，对项目建建议书、可行行性研究报告告、初步设计计等文件达不不到规定内容容和深度的，评评估单位不予予评估，审批批单位不予审审批。

e设计单位应应加强企业管管理。就可行行性研究而言言，最重要的的是质量管理理。质量管理理，包括质量量意识和管理理措施。所谓谓质量意识：：一是企业领领导要把质量量管理当作企企业管理的核核心工作来抓抓。二是坚持持不懈向全体体员工进行质质量第一思想想的宣传、教教育，树立全全员质量观念念。三是加强强职业道德教教育，坚持公公正、科学、求求实的行业道道德，认真调调查研究，不不说假话、空空话、套话。四四是量力而行行，在自己的的资质和能力力范围内，承承担力所能及及的任务。在在管理措施上上，设计单位位应积极创造造条件，按照照ISO90000族2000版国际标准准建立现代化化的质量管理理体系。B、具体项目分析对于具体项目的可可行性研究分分析的时候还还应该做到具具体问题具体体分析，房地地产作为不动产有有自己的特点点，不管是对对个人还是集集体来说，房房地产都是一一笔大的投入入；所以在做做项目可行性性研究的时候候要特别注意意目标群体的的消费喜好和和消费能力，主主要分析以下下几个方面a项目所在地区的经经济发展状况况以及对房地地产业的影响响，b项目所在地区的各各种政策，包包括市区规划划或者出台的的关于房地产产行业的具体体措施c项目所在地区的消消费结构以及及消费喜好d项目所在地区的房房地产对外地地居民的吸引引力，比如北北京的住宅就就比一个小县县城的销售目目标要广，热热点旅游地区区或者环境状状况优异的地地区可能比其其它地方更容容易吸引外地地居民入住。e另外就是项目本身身是否具备独独特的优势，包包括项目所在在地段，物业业管理，企业业品牌，住宅宅档次和户型型结构等。选选题的意义：：可行性研究究的结论直接接影响到项目目的下一步实实施计划，可可行性研究的的过程就是对对项目是否可可行的论证过过程；然而目目前项目可行行性研究存在在许多问题，这这既包括国家家的政策问题题，也包括项项目开发商的的问题，对其其论证过程不不负责任，对对其中数据不不进行认真仔仔细的分析，整整个分析过程程缺乏科学性性，使其论证证结果不具有有真实性，当当然就导致许许多项目的失失败。针对目目前项目可行行性研究的现现状，本研究究重点阐述项项目可行性研研究在项目开开发前期的重重要性，系统统阐述项目可可行性研究的的方向、方法法、内容以及及整体框架结结构，对其中中三个问题做做具体详细的的分析，第一一就是地区发发展规划和政政策对房地产产的影响，第第二就是项目目可行性研究究的市场分析析部分，包括括市场调研和和市场预测两两个部分，其其中市场调研研是项目可行行性研究的最最重要组成部部分，也是开开展项目可行行性前期工作作和前提条件件，可以说，没没有市场调研研就不具备做做可行性研究究的条件。第第三就是项目目可行性研究究的财务分析析部分，有了了市场调研，就就有了最基本本的数据，而而财务分析就就是在最基本本的数据上做做系统的分析析，利用各种种分析方法得得出财务是否否可行的相关关结论，所以以，财务分析析的结果就是是选择是否进进一步进行实实施项目的根根据！在进行行项目可行性性研究的同时时，对自己所所学的知识做做了一个充分分的总结运用用！及时补充充自己知识面面的不足，也也将现时实践践将理论知识识结合运用。二、研究方案及预期结果1、毕业设计的主要要内容以及主主要解决的问问题毕业设计主要包括括两个方面的的内容。首先先是理论方面面的，也就是是系统阐述房房地产项目可可行性研究所所包含的内容容，以及需要要运用的方法法等；另外一一部分就是案案例部分，就就是将理论与与具体实践相相结合起来，将将可行性研究究的知识体系系在现时的项项目中体现出出来。1）理论部分需要解解决的问题主主要体现在以以下方面现行的房地产项目目可行性研究究的市场分析析和销售规划划这个部分有有待整合，因因为几乎所有有的项目都处处于销售或者者租赁这种单单一运营模式式下，严重阻阻碍了房地产产的正常发展展。现在国家家城镇人均住住房面积偏低低，消费者购购买欲望强烈烈，但同时房房地产开发企企业又面临着着销售难道大大，营销成本本偏高等多种种问题，而且且住宅空置率率居高不下，房房价一路攀升升，这钟不均均衡发展不管管是对国家还还是对个人以以及房地产开开发企业都是是极其不利的的。所以在房房地产市场分分析和销售这这个部分，应应该将销售、租租赁以及旧房房置换等各种种营销手段有有机整合起来来，这样既利利于不同消费费群体的消费费，也有利于于改善企业结结构，使其成成为一个真正正的可持续发发展企业。2）案例部分主要解解决的问题体体现在以下几几个方面A、做一个完整的系系统的市场调调查；其中包包括投资环境境的调查和房房地产市场供供求状况的调调查。投资环环境调查主要要内容包括:政治、法律律、经济、文文化教育、自然条件、城城市规划、基基础设施等方方面，对已经经发生的或将将要发生的重重大事件或政政策对房地产产项目的影响响，要做出自己的了了解和估计。房房地产市场供供求状况调查查主要内容包包括:相关地段、用用途、规模、档档次、价位、平面面布置等的房房地产的供求求状况。其中中供给量应包包括已完成的的项目、在建建的项目、已已审批立项的的项目、潜在在的竞争项目目及预计它们们投入市场的的时间。B、做一个科学的市市场预测，把把最基本的调调查数据有机机整合起来，具具体问题、具具体分析，将将先前的房地地产市场分析析和销售规划划与本案例的的的实际情况况相结合，做做出正确的市市场预测。C、做一个完整的财财务分析报告告，市场调查查和市场预测测是最基本的的数据来源和和处理，而财财务分析报告告才是最具有有说服力的；；任何企业都都是以盈利为为目的，而财财务分析就能能说明项目是是否在经济上上可行，企业业是否在经济济上有足够的的承受能力和和风险规避能能力。2）阐述毕毕业设计所依依托的理论和和方法本研究项目特点：：项目所在地区特点点：**小区（海海军三一三医医院东北侧），地地处渤海之滨滨的辽宁省葫葫芦岛市龙湾湾海滨。北倚倚绿荫掩衬的的龙背山公园园，南朝碧波波万顷的海滨滨浴场和全国国唯一的海滨滨滑雪（滑草草）场，风景景秀丽，气候候宜人，是得得天独厚的疗疗养胜地。所所在地与102国道线相邻邻，距京沈高高速公路3公里，距京沈沈铁路10公里。地理位位置优越，交交通条件便利利。**置业有限公司司拟利用该地地段的优美环环境和自然景景观，建设人人工景观与自自然景观协调调统一、自然然浓郁、变化化丰富、景观观宜人，集海海滨风景与园园林绿化为一一体，独具海海滨特色的别别墅小区。根据项目所处地理理位置，风景景优美，环境境优雅，特别别是夏季游客客十分丰富，所所以该地段更更适合于疗养养休闲所用;同时，该地地段处于葫芦芦岛市区边缘缘地带，交通通条件受到限限制，更适合合于经济状况况好且生活档档次高档的富富裕阶层，所所以在进行销销售的时候，应应该扩大目标标群体的地理理范围，同时时应该增加业业务内容，应应该开发成度度假旅游休闲闲场所！所以以，开发的重重点应该放在在市场销售这这个部分。所用到的理论包括括旧房置换理理论和可行性性研究理论，可可行性研究理理论中包括市市场预测理论论部分和财务务分析理论部部分！3）技术路线和论文文框架A可行性研究的步骤骤和内容a可行性研究的步骤骤。第一，组织织准备。进行行项目可行性性研究首先要要制定研究计计划方案，在在计划方案的的基础上，有有针对性的提提出相应的实实施方法；同同时确定前期期调研内容，设设计好调查问问卷表以及调调查方式等。第第二，现场调调查与资料收收集。现场实实际调查主要要包括投资现现场的目然、经经济、社会、技技术现状的调调查，如居民民人数、户数数及结构现状状调查，市政政基础设施状状况调查，非非居民产生产产经营状况调调查等。收集集的资料主要要有政府的方方针政策，城城市规划资料料，各类资源源资料，有关关社会经济发发展、交通、地地质、气象等等方面的技术术资料，房地地产市场分析析的资料等。第三，开发发方案的设计计、评价和选选择。这一阶阶段的工作主主要是根据项项目前期工作作的有关成果果，结合开发发商的现有资资源情况和国国家政策等，对对项目开发方方案进行设计计、评价、对对比优选，确确定具体的项项目开发方案案。当然，选选择不同的开开发方案，会会出现不同的的社会经济效效益。第四，详细细研究。采用用先进的技术术经济分析方方法，对优选选出的项目开开发方案进行行财务评价、国国民经济评价价，不确定性性和风险分析析，从而分析析项目的可行行性。第五，编写写研究报告书书。可行性研研究报告书是是对可行性研研究全过程的的描述，其内内容要与研究究内容相同，且且全面、翔实实。b房地产可可行性研究的的内容。按项目研究究详细程度的的不同，可行行性研究可划划分为投资机机会研究、初初步可行性研研究和详细可可行性研究三三个阶段，各各阶段的内容容是一致的，只只是指标的详详细程度存在在差别。当然然，房地产项项目可行性研研究的具体内内容因项目的的复杂程度、环环境状况的不不同而有所不不同，但一般般包括项目的的必要性分析析、实施的可可能性分析和和技术经济评评价。其具体体内