某土地置换项目效益测算

****土地置换项目效益测算情况说明一、项目概况本项目位于**市翠屏区岷江西路，紧邻岷江北岸，与南面的翠屏山公园遥遥相对，一江之隔，东临内宜高速公路，西临流杯池公园。本项目属于**市政府对****股份有限公司进行重组的重要组成部分，所以**市政府提出了用土地进行置换“建新厂、建新城”的要求。涉及****占用土地约为618亩，其中已经办理了土地证的有483亩。另外可以通过招拍挂获得200余亩的河滩地和周边其它地块210亩土地，这样就可以为新城建设提供约1028亩土地。二、项目测算编制依据1、****老厂区规划图；2、**旧州控制性详细规划；3、2007年**市辖区国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让结果公示表；4、2008年元月11日与**国资委会谈记录。三、项目规划指标方案****项目地块块规划指标方方案表规划指标名称单位方案一容积率按22方案二容积率按44总用地面积平方米685337685337总建筑面积平方米18504103700820地上总建筑面积平方米13706742741348可销售面积平方米13501142700228容积率24建筑覆盖率35%35%销售面积比例97%97%住宅平方米11102462220492别墅平方米102801205602商业面积平方米137067274134公建配套平方米2056020560地下室面积平方米479736479736绿化率30%30%四、项目销售收入表****项目地块块销售收入表表销售部分可售率销售价格（均价）方案一容积率按22方案二容积率按44销售面积（平方米米）合价（万元）销售面积（平方米米）合价（万元）住宅100%360011102463996892220492799377别墅100%500010280151401205602102801商业100%8000137067109654274134219307车位60%4000013706328941370632894销售收入合计5936371154380****项目地块块开发成本测测算表序号项目名称方案一容积率按22方案二容积率按44备注计算面积（㎡）计算单价（元/㎡㎡）合价（万元）计算面积（㎡）计算单价（元/㎡㎡）合价（万元）一土地费用13501147611028002700228381102800土地成本（1000万元/亩）18504105561028003221084319102800二前期工程费用1350114207382112700228207665151规划设计及勘察费费用1850410407402322108440128842可行性研究费用1850410193322108411613监理费用185041015277632210841548324“三通一平”费用185041020370132210842064425测绘费用18504103555322108439666图纸审查费用18504103555322108439667招标管理费用185041059253221084516118报建费用1850410100185043221084100322119其它费用18504102037013221084206442三建安工程费用13501142132287842270022817414701411土建工程13706741000137067274134810002741352安装工程1370674260356382741348260712752.1给排水工程1370674100137072741348100274132.2弱电工程13706748010965274134880219312.3暖通工程137067415205627413481541122.4强电工程1370674658909274134865178193电梯工程1370674709595274134870191894地下车库工程47973622001055424797362200105542四基础设施配套费用用1350114336453352700228283763121道路工程185041020370132210842064422排水工程1850410509252270022850135013燃气工程1850410458327322108445144954供水工程185041030555132210843096635供电工程185041025462632210842580536污水处理工程185041010185032210841032217市政路灯工程185041059253221084516118景观绿化工程1850410509252322108450161059其它18504101018503221084103221五项目运作费用13501147139625127002286851850181营销费用1350114881187327002288623088销售收入的2%2管理费用135011444593627002284311544销售收入的1%3土地增值税预提135011453712427002285113853销售收入的1.22%4所得税135011414519590270022814138095销售收入的3.33%5营业税135011424432947270022823764068销售收入的5.555%6不可预见费用1350114881187327002288623088销售收入的2%7财务费用13501145169082700