某县级市土地定级估价报告

编制者：学号：指导老师：****老师制作时间：2008年12月目录第一章土地定级的依据和原则第二章土地定级技术报告第三章土地定级因素确定及权重测算第四章土地定级因素资料整理及分值计算一、商服繁华度资料整理及分值计算二、道路通达度资料整理及分值计算三、对外交通便利度资料整理及分值计算四、基础设施资料整理及分值计算五、.环境质量资料整理及分值计算六、人口状况资料整理及分值计算七、规划条件资料整理及分值计算第五章单元因素分值求取及土地级别的划分第六章商业用地基准地价评估宗地地价评估土地定级的依据和原则一、土地定级的依据（一）理论依据马克思的地租理论。区位理论。（二）技术理论.国家土地管理局颁布的《城镇土地定级规划》及有关文件是展开土地定级的主要定级依据。严格按照执行《规程》的规定，并在《规程》允许范围内根据具体情况做了些灵活的处理。二、土地顶级的原则（一）综合分析原则(二)主导因素原则（三）地域分异原则(四)定量与定性相结合的原则（五）实用性原则第二章土地定级技术报告一、土地定级技术路线本土地定级以国家土地管理局制定的《城镇土地定级规程》为依据，参考外地中小城镇土地定级的做法和经验，结合本县的特点和具体情况，采用多因素分值加权和法来评定土地级别，具体技术路线是：（一）、以专家会议认证的方式确定土地定级因素、因子体系。（二）、采用得尔菲法确定定级因素、因子、子因子权重。（三）、采用动态网格法划分土地定级单元。（四）、依据各土地定级因素、因子、子因子对土地影响的特点，分别按下面公式计算其影响分值：面状因素：fi=100(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)fi为土地指标值的作用分；Xmin、Xmax、Xi分别为指标的最小值、最大值、及土地因素指标值。直线递减因素：fi=Fi(1-di/R)或fi=Mi(1-di/R)Fi为因素的功能作用分，Mi为i因素或设施的综合规模指数；di为i因素到i点的距离；R为i因素的最大影响半径。指数递减因素：fi=（五）、各面状因素，点线因素分别采用面积加权法和几何中心点与特征点平均值法求取土地定级单元因素分值。（六）、采用加权和法，按下式计算土地定级单元总分。P=P为土地定级单元总分；n为土地定级因素个数；Wi为i因素的权重值；Fi为i因素的单元分值。（七）、采用总分频率曲线统计判断法，划分土地级别。（八）、利用求积仪量算各级别土地面积。二、土地定级工作程序土地定级整个工作分为四个阶段：准备工作阶段，资料收集调查与分析整理阶段，单元分值计算与划分级别阶段，定级成果整理、检查验收、鉴定阶段。土地定级因素确定及权重测算土地定级因素选择的原则显著性原则差异性原则普遍性原则可行性原则土地定级因素权重测算（一）因素、因子评估（第一轮）参加土地定级因素权重测定的各位专家，根据城镇土地定级因素体系的信息，凭各自的经验和知识，对每个定级因素、银子和子因子影响土地质量的程度作出评价，然后对各位专家的评分结果进行统计分析，计算均值E和方差S，计算公式如下：E=∑ai/nS=∑(ai-E)*(ai-E)/(n-1)式中：n为专家人数；ai为第I位专家的评分（二）信息反馈与再征询（第二轮）信息反馈与再征询是在前次专家评分的基础上，各位专家以前次的统计结果作为参考来修正自己的评估意见，确定本次的因素、因子和子因子的权重评分。在吸收专家第二轮权重征询表后，同样进行和前次相同的统计分析，结果如下表土地定级因素、因子和子因子权重是指其在土地定级中的相对重要性程度，即因素影响土地质量优劣的重要性量度指标，权重值愈大，表示对土地质量的影响越大，即对土地定级的贡献越大。本报告采用特尔菲法来确定个因素的权重，并规定各因素重要性的平分区间为0-100，各因素权重评分之和为100。各因素、因子的评估，见下表表1商业用地定级因素权重测算表因素名称商服繁华度基础设施条件交通条件人口状况环境条件规划条件合计权重值30.210.325.610.45.917.6100方差5.86.312.23.62.31.9因子名称商服繁华度供水设施排水设施供电设施电讯设施道路通达度对外交通便利度人口状况自然环境条件规划条件合计权重值30.21.52.15.61.115.61010.45.917.6100方差5.81.71.22.52.26.65.43.62.31.9因子名称距一级商服中心距距距二级商服中心距距供水设施排水设施供电设施电讯设施道路宽度机动车流非机动车流人流量对外交通便利度常住人口密度流动人口流量工程地质条件及地地形坡度洪涝灾害影响及水水文地质条件件规划条件合计权重值1812.21.52.15.61.13.62.754.3105.452.33.617.6100方差3.22.41.71.22.52.22.51.60.83.75.41016211.9第四章土地定级因素资料整理及分值计算一、商服繁华度资料整理及分值计算(一)、本土地定级报告的商服中心划分.本土地定级报告的商服中心划分为两级，一级为汽车站与金融大厦；二级为日新百货、中国银行及百货大楼。（二）、商服中心级别的确定。在咨询专家的意见以后，我们对单位面积营业额、单位面积资金、商服职能种类、高级商服职能比例的作用系数分别定为0.3、0.15、0.4、0.15。（三）各级中心功能分的确定商服中心的商服职能是由与其自身级别相应的和低于其级别的商服职能共同组成，故在计算上浮繁华影响分值时，需对各级商服中心的功能分进行分割，计算公式为：Fi=Mi-MjFmin=Mmin式中：Fi为I级商服中心作用功能分；Mi为I级商服中心的规模指数Mj为次I级商服中心的规模指数Fmin、Mmin分别为最低级中心作用功能分和中心规模指数。表2商服繁华功能作用分表权重0.30.150.40.15商服中心名称单位面积营业额单位面积租金商服职能种类高级职能商比例综合规模指数营业额标准值租金标准值种数标准值比例%标准值汽车站320010050010010010050100100百货大楼186058.125851.85050408054.6日新百货151647.4320644040204045.8农贸市场270084.130060100100306083.3邮电局132441.82705430305010047.5表3功能作用分的标准化表名称综合规模指数实际值标准值一级（100+83.33）/2-(544.6+455.8+477.5)/33=49.355二级(54.6+45..8+47.5)//3=42.345（四）、商服繁华度影响分值计算公式：fi=r=di/d（式中：fi为I点的影响分值；F为中心的功能作用分；r为相对距离，di为I点至中心的实际距离）根据图纸上量得一级商服中心、二级商服中心的影响半径分别为1100、700.表４商业用地商服繁华度影响分值表绝对距离一级中心二级中心相对距离(r)作用分值(fi))相对距离(r)作用分值(fi))00550451000.09138.1935220.14326.1097772000.18426.3109220..28615.1493443000.27318.4180550.4298.78990884000.36412.790.5176.28784225000.4558.88173220.7142.97042666000.5456.19248660.8571.72349227000.6364.30023331.18000.7272.98620119000.8182.073710000.9091.4400355110011二、道路通达度资料整理及分值计算、根据以下表内数据得到商业用地道路类型的确定主干道：次干道：*、支路：表６道路状况及交通量调查表道路名称道路长度（m）道路宽度（m）机动车流量（辆//小时）非机动车流量（辆辆/时）人流量（人/时）1670301205021900161233690500161501202307006882256167016500200168110089864869702414512075150012231255419001253152841700242401105416302414020021018402430000900123514512016002420020311350161002003560016858436100016781225470024451541008002412014036013503234020023019002413015056970164536123970242003223117702414265150176062213021417202413712038、道路功能分的确定（由表６可得）表７道路类型及其功能作用分表道路类型功能作用分（商业业）实际值标准值主干道83.5100次干道50.160支路25.0530、道路通达度影响分值计算（道路通达度影响分值详见图纸。）公式：fi=F(1-r)r=di/dFi为道路对i点的作用分，di为道路至i点的距离，d为道路的最大影响半径，F为道路的功能作用分，r为道路的相对距离。主干道、次干道、支路的半径分别为1000、420、300。由计算得下表数据表８商业用地道路通达度影响分值表主干道次干道支路绝对距离相对距离作用分绝对距离相对距离作用分绝对距离相对距离作用分00100006000301000.190700.1666677501000.3333333202000.2801400.3333333402000.6666677103000.3702100.530300104000.4602800.6666677205000.5503500.8333333106000.640420107000.7308000.8209000.910100010三、对外交通便利度资料整理及分值计算（一）、对外交通便利度功能分的确定次区域对外交通有公路运输和铁路运输两种，主要的、固定的对外交通设施有汽车站和火车站两个，具体的情况见表13表９对外交通因素影响调查表权重0.40.40.3综合规模指数标准准化值项目设施客运量（万人/年年）货运量（万吨/年年）营业额（万元/年年）实际值标准化值实际值标准化值实际值标准化值汽车站6010059280600100100火车站4880740100600100100确定汽车站的功能作用分为100，火车站的功能作用分为100，影响半径分别为3600米和4000米，按直线递减规律计算其影响分值，并在此基础上编绘对外交通便利度影响分值图（二）、对外交通便利度度影响分值计算（对外交通便利度影响分值图详见图纸）公式：fi=F(1-r)r=di/d（Fi为交通对i点的作用分，di为距离，d为交通的最大影响半径，F为功能作用分，r为相对距离。）表10商业用地对外交通便利度影响分值表作用分火车站汽车站绝对距离相对距离作用分绝对距离相对距离作用分00100001002000.05951800.05954000.1903600.1906000.15855400.15858000.2807200.28010000.25759000.257512000.37010800.37014000.356512600.356516000.46014400.46018000.455516200.455520000.55018000.55022000.554519800.554524000.64021600.64026000.653523400.653528000.73025200.73030000.752527000.752532000.82028800.82034000.851530600.851536000.91032400.91038000.95534200.955400010360010四、基础设施资料整理及分值计算（一）、生活设施（根据实际情况，主要考虑供水、排水、供电、电讯四类生活设施对土地质量的影响。）供水设施供水的具体情况见供水设施情况调查表表11供水设施情况调查表区域名称普及率设施使用保证率平均管径管道类型经验型级别经验型评分北城区95%90%150mm钢管高级90新城区100%100%300mm铸铁管高级100文化区90%95%150mm铸钢管较高级80东城区90%78%150mm钢管较高级70主城区100%100%150mm钢管高级100根据以上供水设施的情况，依据此表赋于各区域功能作用分，详见图纸供水设施影响分支图排水设施排水的具体情况见排水设施情况调查表表12排水设施情况调查表区域名称普及率%设施使用保证率%%平均管径设备先进性经验型级别经验型评分北城区85%90%1200mm较先进高级90新城区100%100%1000mm先进高级100文化区98%80%900mm普通较高级80东城区80%98%600mm普通一般60主城区100%100%1000mm较先进较高级90按排水设施情况和排水质量将整个区域分为以上五个区域，依据此表赋于各区域功能作用分，详细情况见排水设施影响分值图。供电供电的具体情况见供电设施情况调查表表13供电设施情况调查表区域名称普及率%设施使用保证率%%配电容量设备先进性经验型级别经验型评分北城区100%96%12万伏一般较高级70新城区100%100%15万伏先进高级100文化区100%95%13万伏先进较高级90东城区98%98%6万伏落后一般60主城区100%100%15万伏一般高级100按供电设施情况和供电质量将整个区域分为以上五个区域，依据此表赋于各区域功能作用分，详细情况参照供电设施影响分值图。电讯设施电讯的具体情况见供电讯施情况调查表表14电讯设施情况调查表区域名称普及率设施使用保证率服务质量设备先进性经验型级别经验型评分北城区100%98%较好一般高级85新城区100%100%好先进高级100文化区98%90%一般一般较高级70东城区100%90%较好较先进较高级90主城区100%90%一般先进高级80按电讯设施情况和电讯质量将整个区域分为以上五个区域，依据此表赋于各区域功能作用分，详细情况参照电讯设施影响分值图。五、.环境质量资料整理及分值计算1）..环境质量功能分的确定自然环境条件主要有工程地质条件及地形坡度、水文地质条件及洪涝灾害两个因素，经咨询专家，确定他们的影响权重分别为0.4、0.6。其基本情况和综合规模指数如表下表15自然环境影响分值计算表权重值0.40.6综合规模指数区域名称工程地质条件及地地形地形坡度度评分水文地质条件洪涝涝灾害评分北城区709082新城区100100100文化区808080东城区907078主城区1006076六、人口状况资料整理及分值计算1）.人口功能分的确定权重值0.520.48综合影响规模分值区域名称常住人口（人/K㎡）流动人口（人/K㎡）北城区50001000308046新城区65003500506076文化区60001000360054东城区70002000460069主城区1000030006640100按常住人口密度和流动人口密度将整个区域分为以上五个区域，依据此表赋于各区域功能作用分，详细情况参照人口状况影响分值图。七、规划条件资料整理及分值计算规划条件是城市规划对某一区域的土地使用限制。主要考虑土地开发程度、土地用途限制、政策性倾斜、开发前景，并经专家评分，确定各区域的作用分值见下表：表16规划条件情况调查表区域名称土地开发程度土地用途限制政策性倾斜开发前景经验性评分北城区一般一般一般一般60新城区高高高高100文化区一般较高较高较高80东城区高低高较高70主城区高高较高高95第五章单元因素分值求取及土地级别的划分第一节单元因素分值求取单元因素分值是指单元受定级各因素、因子的大小指标值，它与土地质量成正比。单元因素分值求取是在因素、因子的影响分值计算的基础上，利用单元图，叠加在因素、因子影响分值图上，依据因素、因子的类型，采用几何中心点与特征点平均值法，求取点线因素的单元分值；最后，采用面积加权法，求取面状因素的单元分值。具体公式如下：（一）.点线影响因素、因子f=∑ai/n式中：为单元因素、因子分值，为单元格第个特征点的因素影响分值，为单元特征点和几何中心点的总数。（二）、面状影响因素f=∑KiBi式中：为单元因素、因子分值，为单元格第个影响分值所占面积比例，为单元内分布的第个影响分值。第二节单元因素素总分计算单元因素总分是单单元土地质量量的综合指数数，单元因素素总分与土地地质量成正比比，即单元总总分越高，该该单元土地质质量的越高，土土地定级单元元因素总分计计算采用多因因素加权分值值和法进行，具具体公式为：：P=P为土地定级单元总总分；n为土地定级级因素个数；；Wi为i因素的权重重值；Fi为i因素的单元元分值。第三节土地级别别的划分（一）、土地级别别的划分土地级别的划分是是依据单元总总分大小及总总体变化规律律，采用定级级单元总分频频率统计判断断法进行的。本报告商业土地定定级分值区间间为Ⅰ级地PP≥70Ⅱ级地60≤P＜70Ⅲ级地550≤P＜60Ⅳ级地P＜50（二）、土地级别别面积量算土地级别面积的量量算采用求积积仪法，然后后经统计汇总总，结果如下下表：表17土土地级别面积积表土地级别面积（K㎡）所占比例（%）Ⅰ0.97212.31Ⅱ1.70121.54Ⅲ3.240.51Ⅳ2.02525.64合计7.898100第六章商业用地地基准地价评评估第一节、样点地价价测算商服业用用地样点地价价主要采用房房屋租金剥离离法推算，我我国房地产经经济工作者普普遍认为：房房租的构成共共有8个因素，即即地租、折旧旧费、维修费费、管理费、税税金、保险费费、利息、利利润。当剔除除后7个因素后，可可求取地租，用用公式为：地租=房租-（折旧费+维修费费+管理费+税金+利息+利润）然后根据马克思的的地价理论推推算出土地价价格。计算公公式为：地价价=地租/土地还原利利率我们对收集到的房房屋交易登记记资料，依据据前述公式进进行地价测算算，在针对交交易登记加偏偏低情况，先先对交易登记记价格进行修修正，修正为为正常价格，再再据此价格测测算样点地价价，结果见下下表：表18商业业用地调查样样点地价测算算结果表序号调查点位土地级别单元号单元总分测算地价（元/㎡㎡）1C1ⅠF1580.5637782C2ⅠE1676.1234803C5ⅠG975.2134504C10ⅠG1573.7826905C21ⅠI1472.0325706C32ⅠH1571.824807C44ⅠH1671.0516808C56ⅠG870.0416109C63ⅡI1668.47253110C71ⅡE1467.16149211C82ⅡF1166.94136212C93ⅡI1366.68160013C100ⅡG1266.03145014C110ⅡF1965.37141415C120ⅡD1664.75145716C130ⅡG1163.63144417C140ⅡH1263.41149218F150ⅢF559.24138819F160ⅢJ1059.19141820F170ⅢJ1758.82123921TP232ⅢE1358.76126822TP220ⅢC1858.04103023TP230ⅢF2057.47112524TP210ⅢD25594425TP25ⅢB1554.8897726TP20ⅢC454.13100227TP207ⅢD1150.499828TP28ⅣA1446.9783429TP29ⅣG145.7174530TP51ⅣC844.6378931FC1ⅣJ544.3165132FC2ⅣI140.61582第二节、基准地价价的确定1.依样点地价用简单单算术平均法法测算基准地地价，结果如如下表：表19商业业用地基准地地价表土地级别项目ⅠⅡⅢⅣ样点平均分73.865.856.644.4调查样点数89105样点平均地价2717.51582.41139720级别单元平均分72.2358.6743.0331.68基准地价（元/平平米）2434.917071134.56602.用样点地价和和单元总分的的回归模型测测算基准地价价，根据房屋屋出租、房屋屋交易、征地地与拆迁开发发等方面资料料，分别采用用剥离法、契契价法、成本本法等不同估估价方法测算算样点宗地地地价。样点宗宗地地价异常常值剔除采用用均值方差检检验法，剔除除样点宗地地地价大于X+2S和小于X-2S的样点资料料。用样点地地价和单元总总分的回归模模型测算基准准地价。利用用所有剔除后后的样点地价价资料和各样样点所在单位位的总分建立立回归模型、回回归方程为：：y=91.9233*e0.04444*x（r=0.955）式中：y表示单元元地价；x表示定级单单元总分，r表示相关系系数。如下表所示：表20商业业用地基准地地价表土地级别项目ⅠⅡⅢⅣ单元个数24427850级别单元平均分74.364.354.745.7基准地价（元/平平米）2435170711346603.综合以上方法，依依据适合与协协调原则，结结合具体实际际情况，最终终确定商业用用地各级别的的基准地价，如如下表所示表21商业业用地基准地地价表土地级别项目ⅠⅡⅢⅣ基准地价（元/㎡㎡）248216561093683宗地地价评估第一节宗地地地价区域影响响因素修正系系数表的编制制本报告土地采用分分类定级的方方法，区域影影响因素的选选择及权重同同前表。商业修正幅度值的的计算修正幅度值的计算算以土地级别别为单位，以以某类用地该该级别土地的的最低地价不不低于次级土土地基准地价价为原则，在在充分分析各各级别土地的的最高最低地地价的基础上上，计算如下下：上调幅度的计算公公式:FF1=(lnnb-libb)/libb*100%%下调幅度的计算公公式:F2=(lib--lnl)//lib*1100%式中：F1为基准准地价上调最最大幅度，F2为基准地价价下调最大幅幅度，lib为级别基准准地价，lnb为级别中样样本或单元地地价的最高值值，lnl为级别中样样本或单元地地价的最低值值.影响地价各因素修修正幅度的计计算及修正系系数表的编制制。不同用地类型各因因素优劣的修修正幅度，用用两个方向上上的修正限值值，乘以各因因素的权重值值求得，公式式表示为：F1i=F1*11ViF2i=FF2*IVii式中：F1i为某某一因素的上上调幅度，F2i为某一因素素的下调幅度度，F1为基准地价价上调的最大大幅度，F2为基准地价价下调最大幅幅度，IVi为某一因素素对宗地地价价的影响权重重。 在一般水平与上限限价格之间，内内插条件较优优的修正幅度度，一般为F1/2，在一般水水平与下限价价格之间，内内插条件较劣劣的修正幅度度，一般为F2/2，并编制宗宗地地价修正正系数表（见见附表一）宗地地价修正幅度度值表（%）用地性质土地级别优较优一般较劣劣商业用地Ⅰ80．1041．23015．3632．65Ⅱ45．0123．02010．3621．30Ⅲ24．8312．42011．0222．10Ⅳ24．1214.51011．3623．03宗地地价个别因素素修正系数表表的编制商业用地的个别因因素修正主要要有临街宽、深深度因素修正正；临路状况况修正；楼层层数修正。临街宽、深度因素素修正表34商业用地临临街宽、深度度因素修正系系数表临街深度临街宽度度≤6789101112＞12＜4.6米1.080.980.880.780.720.680.640.6≥4.6米1.141.0810.970.940.910.880.85临路状况修正表35商业用地临临路状况修正正系数表道路类型交叉形式式商业街混合型主干道交通型主干道支路一般沿路1.121.091.031丁字路1.271.181.111.04十字路1.351.241.161.06楼层数修正表36商业用用地楼层数修修正系数表层数一二三四≥四修正