高力国际-2022年第四季度西安办公楼及产业园市场回顾及展望

2023年1月ngsuccess西安甲级写字楼市场回顾••本季度全市新增1栋甲级项目(约6.1万平方米)入，港务及浐灞子市场在本季度被纳入市场围，高力追踪的西安市甲级写字楼市场总存•预计2023年市场将迎来新一轮的供应高峰，推动总•本季度市场需求显著增长，单季度净吸纳量约2.95万；其中，高新一期在经历连续三个季度的退租•本季度，在线教育重新回归大众视野，在高新一期展开布局，除此之外，房地产与建筑(国企)、专业服务(联合办公)等客户在市场上表现比较活跃。••受新子市场及新入市项目的双重影响，本季度空置点至25.2%；•预计2023年高新、曲江、港务及浐灞市场的将迎来新增供应，全市空置率或将迎来短期峰值，去•本季度全市平均租金呈下滑态势，主要由于港务及浐灞块租金水平低于全市平均水平，叠加高新二期新项目采取了较为激进的低价策略的双重影响，市场净有•疫情防控政策的优化调整，使企业对未来经济增长给予期，预计未来随着市场需求有序释放，有望限制数据来源：高力国际西安写字楼总存量480.9万平方米整体存量甲级写字楼乙级写字楼西安市甲级写字楼存量占比5%高新一期高新二期城北港务及浐灞市中心南二环及小寨西安写字楼总存量480.9万平方米整体存量甲级写字楼乙级写字楼西安市甲级写字楼存量占比5%高新一期高新二期城北港务及浐灞市中心南二环及小寨浐灞高新二期数据来源：高力国际0吸纳量和空置率0本季度受新市场及新增供应的影响，甲级写字楼空置率环比上升2.9个百分点至25.2%;全年来看，疫情反复对企业需求的抑制作用明显，叠加西安甲级写字楼新增供应，净吸纳量和空置率，2018Q1-2022Q建筑面积(万平方米).0%42.0%205-50.0%-5新增供应(左轴)净吸纳量(左轴)空置率(右轴)数据来源：高力国际QQQ3QQQ3QQQQQ4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420202021QQ3022年前三季度租金波动较小，租金水平较为稳定；本季度由于新市场和新入市项目的租金均低于全市平均水平，全市平均租金向下调整幅平方米/月。空置率(%空置率(%)50.0%35.0%100.090.015.0%平均净有效租金(左轴)空置率(右轴)数据来源：高力国际数据来源：高力国际注：租金为净有效租金子市场历史租金走势米008201920202021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q4市中心高新一期高新二期城北南二环及小寨曲江港务及浐灞数据来源：高力国际子市场历史空置率走势.00%2018201920202021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q4市中心城北高新一期高新二期曲江南二环及小寨港务及浐灞西安甲级写字楼各子市场数据(2022年第四季度)预计2023一季度趋势预计2023一季度趋势北寨浐灞3.5%6%5%4.3%0.1%4.5%有效租金.2%%%%%-3.2%.1%-4.6%预计2023一季度有效租金3%3%0%房地产与建筑业专业服务金融能源化工互联网科技-互联网软件与服务3%3%0%房地产与建筑业专业服务金融能源化工互联网科技-互联网软件与服务制造业消费品期期小寨北2022年第四季度租赁类型占比 (按面积统计)13%本季度高新一期净吸纳量为全市第一，得益于教育培训行业在该板块需求增长强劲，此外，房地产与建筑、专业服务(联办)仍是市场新增为明显，相比往年国央企需求表现较为活跃。2022年第四季度租赁成交行业TOP2022年第四季度租赁成交行业TOP8占比教育培训搬迁新成立扩租10,000搬迁新成立扩租建筑面积(平方米)数据来源：高力国际-87-- -87-- 中在城北、高新和曲江2023-2026年西安甲级写字楼未来供应预测单位：万平方米775757------026年及以后高新二期城北曲江西咸新区港务及浐灞数据来源：高力国际注：年度新增供应量包含超甲及甲级写字楼；2026年及以后项目为入市时间尚不确定的项目；西西安甲级写字楼未来供应预测占比及浐灞期,23%北,30%空置率预测建筑面积(万平方米)2023-2026年西安甲级写字楼净吸纳及空置率预测建筑面积(万平方米)新一轮供应高峰50净吸纳量(左轴)空置率(右轴)新增供应(左轴)数据来源：高力国际.0%.0%0.0%201820192020202120222023F2024F2025F调压力。空空置率(%)40.0%新一轮供应高峰平均净有效租金(左轴)空置率(右轴)数据来源：高力国际全年市场呈现U型回暖，四季度教育培训、房地产与建筑、专业服务(联合办公)行业大型企业的需求增长明显新增供应叠加纳入新市场的双重2.9个百分点至25.2%；企业寻求降本增效重新回归高新一期预计明年将迎来供应高峰，市场需求仍然处于弱复苏阶段，竞争加剧，注重优质租户的挖掘，提供灵活专业的租赁策略显得尤为重要2022年四季度西安办公楼市场回顾与展望2022年四季度西安办公楼市场回顾与展望了企业在办公市场布局的信心，部分大型企业正在积极寻求低价机会量量5米有效租金有效租金0201820192020202120222023F2024F2025F-50.0%-5新增供应(左轴)净吸纳量(左轴)空置率(右轴)新增供应(左轴)净吸纳量(左轴)空置率(右轴)市中心甲级写字楼租金纳量约-6284平方米，其中金融、房地产类企业外迁及缩租较为明显；市中心持续5年无新增供应项目，市场存量稳定，但企业持续性的外迁及缩租使区域空置压力不断上升，本季度空置率上升1.4个百分点，至22.6%；120.0高位稳定，在经济增速放缓，企业寻求将本增效的大环境下，区域逐渐失100.020222023F2024F2025F数据来源：高力国际数据来源：高力国际编号项目名称1长安国际中心(A编号项目名称1长安国际中心(A\B\C\D\E座)2长安国际中心(F座)现有项目未来项目2量量每月每平方米50201820192020202120222023F2024F2025F新增供应(左轴)净吸纳量(左轴)201820192020202120222023F2024F2025F新增供应(左轴)净吸纳量(左轴)空置率(右轴)城北甲级写字楼租金本季度市场租金表现较为稳定，约86.7元每月每平方米；全年来看，需求不稳定致使区域租，随着港务及浐灞市场20222023F2024F2025F数据来源：高力国际项目名称赛高企业总部大厦西安城发中心(原经开万科中心)3项目名称赛高企业总部大厦西安城发中心(原经开万科中心)3蓝海风中心4旭辉中心B座5西北国金中心(A座)6陕西水务大厦(原保利中心)7荣民金融中心8绿地之心号12现有项目未来项目886241375数据来源：高力国际量量]20.0%50201820192020202120222023F2024F2025F-5空置率(右轴)新增供应(左轴)净吸纳量(左轴)0201820192020202120222023F2024F2025F-5空置率(右轴)新增供应(左轴)净吸纳量(左轴)高新一期甲级写字楼租金面，租户市场效应突出，业主方通过采取多项租赁优惠政策方案竞争优质租户，本季度20222023F2024F2025F数据来源：高力国际编号编号项目名称1西安高新国际商务中心2林凯国际大厦3中晶科技广场4中国人寿壹中心5汇诚国际6西安国寿金融中心7新长安广场(二期)8万科金域国际9天一国际10中国人保(陕西)金融大厦11大景国际 21687现有项目4593数据来源：高力国际量量米550本季度迎来一个新增供应项目境商未来中心，为区域带来6.1万平方米的优质办公空间，新项企业经营产生较大影响，但高新二期依靠牢固的产业基础，在2022年市场尤为突出。%201820192020202120222023F2024F2025F新增供应(左轴)净吸纳量(左轴)空置率(右轴)租金方面，新项目采取较为激进的低价策略以提高去化效率，使区域租金呈现明显下浮至96.5元每月每平方米，同比下降2.8%；70.0预计明年大体量项目的入市会在短期内将空置率推向高点，并随着需求量的提升逐渐下降；同时，防疫政策的放开，有望激发市场活跃度，区域未来租金水平有望呈现稳中微升。20182019202020212022F2023F2024F2025F数据来源：高力国际882463现有项目未来项目新增项目75编号编号项目名称2绿地中央广场-绿地中心(A座)3永利国际金融中心4迈科中心5天安人寿中心6境商未来中心心8欧森国际A座数据来源：高力国际876万平方米54[环比1.3个百分点]43210201820192020202120222023F2024F2025F0.0%新增201820192020202120222023F2024F2025F0.0%新增供应(左轴)净吸纳量(左轴)空置率(右轴)级写字楼租金量项目的入市，预计2023年至2025年20222023F2024F2025F数据来源：高力国际名称2莱安中心(塔5)名称2莱安中心(塔5)心6莱安中心T1256现有项目未来项目3324数据来源：高力国际]0.50.040.0%空]0.50.040.0%空置率(右轴)201820192020202120222023F2024F2025F市场全年表现较为稳定，全年成交中，中小面积租户的需求较多，主力成交客群以民营、私营企业为主；本季度依旧实现少量去化，空置率环比下降1.0个百分点到达围较少，区域租金在市场环境多变新增供应(左轴)净吸纳量(左轴)空置率50.0%南二环及小寨甲级写字楼租金➢.050.0201820192020202120222023F2024F2025F数据来源：高力国际目名称凯德广场(东塔)凯德广场(西塔)厦目名称凯德广场(东塔)凯德广场(西塔)厦332现现有项目未来项目空置率空置率.0.0.0.0.0.0.0F2024F2025F新增供应(左轴)净吸纳量(左轴)空置率(右轴)港务及浐灞甲级写字楼租金港务及浐灞甲级写字楼租金主城区较远，办公楼市场发展仍处于起步阶段，空置比例较高，租金水平相较其50.050.0域载体增多，产业氛围日渐浓厚，趋向成熟发展。20222023F2024F2025F数据来源：高力国际目名称1浐灞商务中心2目名称1浐灞商务中心2中西部陆港金融小镇(ABC#)3中西部陆港金融小镇(DF#)浐灞自贸中心22341现现有项目未来项目•本季度暂无新项目入市，西安市产业园市场总存•本季度暂无新项目入市，西安市产业园市场总存•全年来看，产业园延期供应项目较多，多个项目来两年追赶项目交付进度，其中西咸新板块迎来大批量待入市项目，部分项目策略，制定了销售计划，但预计短期内吸纳量约1.0万平方米，年累计约11.9万平方米。•四季度疫情政策导向变化频繁，给供需两侧均带来影响，产业园市场内中小企业经营决策的谨慎望改善，预计市场需求会有••全市空置率环比下降0.2个百分点至23.7%；•本季度产业园市场空置率仍处于下行通道，随着，短期内市场将面临较大力，疫情放开后，预计随着产业相关利好，经济环境企稳回升，将重振企业发展信•本季度价格较上季度持平，全市产业园平均净有效租•预计2023年开始大体量供应影响下，市场竞争愈发激部分产业园项目会进一步提高招商优惠力度，全数据来源：高力国际总体量新增供应净吸纳量488.6万平方米0.0万平方米1.0万平方米空置率平均租金23.7%45.5元/平方米总体量新增供应净吸纳量488.6万平方米0.0万平方米1.0万平方米空置率平均租金23.7%45.5元/平方米/月西安市产业园存量占比 净有效租金空置率经开产业园市场指标西咸 航天基地航天基地量 (平方米)数据来源：高力国际建筑面积(万平方米)无新增供应建筑面积(万平方米)002010年-2022年第四季度西安市产业园总存量及新增供应一览2010201120122013201420152016201720182019202020212022Q12022Q22022Q32022Q4存量新增供应数据来源：高力国际航天基地子市场存量数据来源：高力国际建筑面积(万平方米)建筑面积(万平方米)0-10西安西安产业园市场供需及空置率(2015年第一季度-2022年第四季度)新增供应(左轴)净吸纳量(左轴)空置率(右轴)%季度租赁类型占比 (按面积统计)季度租赁类型占比 (按面积统计)%新材料软件开发分需求占比半导体/集成电路/芯片计算机、通信和其他电子设备制造数据来源：高力国际导体/集成电路/芯片业业计算机、通信和其他电子设备制造业贸易源及公共事业孵化器开发通讯及电子设备费品制造业数据来源：高力国际天业需求占比天经开子市场本季度以能源与新材料行业的成交为主导，西咸子市场企业孵化器扩长显著，医药也有较为明显的增长，高新子市场成交依旧以主导，航天子本季度市场较为低迷。数据来源：高力国际计算机、通信和其他电子设备制造新材料能源及公共事业企业孵化器医药及生命科学新媒体专业服务软件开发计算机、通信和其他电子设备制造软件开发半导体/集成电路/芯片通讯及电子设备新材料单位(万平方米)单位(万平方米)产业园的建设力度，将为市场持续提供新的优质供应。2022-2024年西安产业园部分供应项目按子市场体量占比统计按子市场体量占比统计西咸航天新区,新区,37%基地,39% (2023-2025)204万平方米350高新,2高新,20%城北,4%环普沣东创新城陕陕西物联网产业基地新经济产业园0高新高新城北西咸新区航天基地数据来源：高力国际单位(万平方米)园空置率预测单位(万平方米)计未来三年内西安市产业园将面临较大的空置压力，预计全市场空置水平可能会在2023年触及阶段性高点。002023-2025年西安产业园空置率预测2010201120122013201420152016201720182019202020212022