某地区房地产开发项目成本利润核算

某示范居住区项目投资机会分析报告黄祖飞2006-3-1一、项目概况研究招标文件，该地块为位于某区某路南侧，**山路西侧，分为两部分，其中HD2006-01为商品房，为某区居民的拆迁用地，规划具体指标如下：编号土地面积土地用途容积率建筑密度绿地率建筑面积土地使用权招标起起始价备注HD2006-001111021居住<1.86<16%>35%2064991000元/平方方招标出让土地HD2006-00285328居住<1.25<20%>35%106660居住安置房建设用用地二、项目运作方式1、项目运作要求该项目为捆绑项目，两块地为一个整体进行招标，取得HD2006-01地块的开发商为HD2006-02进行代建，代建费用为HD2006-01地块中标开发商支付的土地出让金，开发商不计取代建管理费以及代建工程利润。对于代建工程，开发商协助招标标单位办理规划、设计，全面负责工程的一切事项；招标单位负责材料、设备的选型，招标单位有权指定分项工程的分包商；招标单位、开发商双方共同商定工程的发包。2、项目组织结构要求中标人在某区成立具有法人资格的房地产开发公司，由新公司作为该项目开发主体，中标人与新公司签订担保书，全面承担担保责任。对于代建项目，招标单位指定监理单位，以及双方共同商定审计公司。3、资金要求投标保证金3000万，中标后，该费用自动转为土地出让金；签订《国有土地使用权出让合同》后10天内再缴纳3000万出让金，签订合同后60日内剩余土地出让金付清。土地出让金最低价20649.9万元三、投资利润分析1、项目实际投资费用序号项目费用（万元）备注1土地出让金20649.92转让契税619.4973前期费用8259.964建安成本8948.29仅计取得预售之前前的费用5不可预见费805.346116总数39282.999312、投资分析表编号项目定价一定价二两、三年后预测价1销售单价3600380044002销售总收入74339.64478469.62290859.5663项目总成本72966.599573276.3443674205.5889114实际投资总成本39282.999339282.9993139282.999315利润总额1373.044495193.27663916653.9770896所得税453.1048811713.7811215495.81003947税后利润919.9400083479.49551811158.166058税后总投资利润率率1.26%4.75%15.15%9税后实际投资利润润率2.34%8.86%29.17%注：1、HD2006-02地块为代建费用，因为开发商不能计取管理费用和利润，所以基本上没有利润（总包队伍不一定为我集团公司），所以仅对HD2006-01地块进行投资分析。2、因没有实际调查某市场，从网上对目前该地块最近区域两个楼盘定价进行分析（3600元/平方米，3800元/平方米），作为参考。3、具体分析见附件一四、初步结论：初步考虑放弃该项目。原因一：利润低：以目前周边8公里范围内市场价进行分析（而且上述投资分析表中土地出让金为最低值，即成本最低），利润率太低，行业目前基准收益率比较高，税后总投资率约为10%以上，税后实际总投资利润率约25%以上。原因二：该项目积压资金太厉害，土地出让金付清后，10个月内土地不一定交给房地产商，贷款利息压力很大。原因三：该项目潜力比较大，比较适合资金雄厚的房地产公司：某目前区域性价格差异比较大，该项目距离天泰阳光海岸三期等高档楼盘，交通距离为13.8公里，直线距离为9.8公里，目前该区域售价比较高，其中天泰阳光海岸价格为5800元/平方米；距离保税区约7.5公里，该区域两个楼盘目前售价分别为3580元/平方米、4100元/平方米（该报价为精装修价格）；某示范居项目同两个区域成三角关系，从网上资料显示看区域间距之间基本上没有楼盘，两年内的价格预测很难估计，风险比较大。参照两、三年后的预测价格，利润率比较客观，适合资金比较雄厚的公司。原因四：代建项目：为基本上为免费服务项目，中标房地产公司基本上没有利润，且政府介入的内容太多，总包队伍不一定为青建集团，分项工程的队伍政府有权指定，工期压力比较大。原因五：规划指标风险：招标文件中“第六章付款要求”中一句话“如该土地实际建筑面积低于公告规划建筑面积，成交价格维持原数，不予折扣。”风险太大。综合以上，初步结论建议放弃该项目投标，如果需要进一步分析，需要实地考察该项目周边环境等资料，并做项目可行性研究。附件一某示范居住区1号地地块序号1占地面积容积率建筑面积2111021平方方米1.86206499平方方米投资估算序号项目单位价格建筑面积总费用（万元）占总投资比例备注一开发成本1土地投资100020649920649.928.30%2契税30206499619.4970.85%3前期费用4002064998259.9611.32%4建安成本130020649926844.87736.79%5小区内配套2002064994129.985.66%包括电配套费用990元/平方米6不可预见费用39206499805.346111%建安成本的3%开发成本合计296920649961309.5553184%二开发费用1管理费用59.382064991226.19110621.68%开发成本的2%2销售费用722064991486.7922830.62%销售收入的2%3财务费用235.128442064994855.37779476.65%预售许可证取得之之前投资款两两年贷款利息息按照6%计取三销售税金1营业税及其税金1982064994088.680026%销售收入的5.55%四总成本合计3533.5088420649972966.599511100%销售收入项目销售单价（元/平平方米）建筑面积销售总收入（万元元）地块1号360020649974339.644项目损益表编号项目价格一（最低售价价）价格二价格三两、三年后预测价价1销售单价36003800400044002销售总收入74339.64478469.62282599.690859.5663项目总成本72966.599573276.3443673586.09921174205.5889114实际投资总成本39282.999339282.9993139282.9993139282.999315利润总额1373.044495193.2766399013.507789116653.9770896所得税453.1048