杭州海创园海智项目市场研究及项目建议报告

第三部分案例借鉴研究外地项目考察上海篇2位置:位于浦东新区中部项目概况：成立于1992年7月，规划面积25平方公里，分为技术创新区、高科技产业区、科研教育区、生活区等功能小区。至2005年9月，园区累计引进注册企业4141家，吸引跨国公司研发中心91家。交通道路:园区与内环线相连，距南浦大桥3.6公里，距市中心人民广场13公里，距外滩商务区9公里龙东大道连接内环线和浦东国际机场,西面的罗南大道是连接内环线和外环线主干道路。地铁:地铁二号线从虹桥机场途经张江到浦东国际机场,在人民广场与地铁一号线交汇。中山公园站可换乘轻轨明珠线机场：园内距虹桥机场25公里，距离浦东国际机场21公里。火车站：距上海火车站17公里。上海从上海火车可直达全国各主要城市级香港特区。张江模式——上海张江高科技园区地铁站外环内环磁悬浮经典案例研究

3上海张江高科技园区规划技术创新区高科技产业区高科技产业区高科技产业区高科技产业区居住区科研教育区高科技产业区主要包括：生物医药产业基地、集成电路产业区、科技产业区。技术创新区主要包括：孵化楼、办公楼、标准厂房和商业中心、文体中心、地铁站、公寓、别墅等公共配套设施。重点发展孵化和创新项目。科研教育区主要包括：研发中心、国家信息安全基地、生物医药产业基地（二期）、大学园区、医院、国家实验室等。重点发展高等教育和科学基础研究。居住服务区：主要包括一个面积为40万平方米的主题公园及商业、金融配套等。

德宏宾馆联想大厦园区入口园区景观居住服务区4张江高科技园区的“星星之火”良好的宏观经济形式政策的扶植较好的区位条件（陆家嘴）高效的运营模式(灵活）三大核心产业得到了迅速扩张（产业链方向上的与规模上的同时扩张）在三大核心产业扩张的带动，一些其它的产业也迅速入住张江高科技园区，从而张江高科技园区进入一个良性循环的发展阶段。国家人类基因组南方研究中心国家新药筛选中心上海超级计算国家级研发机构生物医药集成电路、信息技术通过引入一系列的国际级别的研发中心为张江构建了一个良好的技术与人才平台5当初的“星星之火”已发展成园区的主导产业主导产业：集成电路、软件、生物医药企业类型生物医药集成电路研发中心信息技术教育机构中介机构企业数量2076342487850各产业企业数占总企业数的比重生物医药和记黄埔医药（上海）有限公司罗氏（上海）管理有限公司上海中信亚特斯诊断试剂有限公司夏瀚生物工程（上海）有限公司集成电路上海华虹NEC电子有限公司德州仪器半导体技术（上海）有限公司迈世微电子（上海）有限公司伯威微电子（上海）有限公司软件（信息技术）萨蒂扬软件技术（上海）有限公司SAP公司印度Infosys公司毕博信息技术上海（有限）公司研发中心通用电器（中国）研究开发中心有限公司霍尼韦尔（中国）有限公司杜邦（中国）研究开发有限公司上海中科大研究发展中心有限责任公司各产业著名企业6上海张江高科技园区成功因素分析政策吸引力上海市委、市政府颁布“聚焦张江”战略，具体目标为：把张江园区建设成为技术创新和科技成果转化、产业化的示范基地；产学研结合、综合改革的先行先试基地；创新人才、研发机构和高科技企业集聚与辐射基地；与市场经济和知识经济相适应的科技服务基地。借助政府之手和市场之手形成开发合力、整合各种开发资源，形成不同于"硅谷模式"的"张江模式"。产业集聚引发研发集聚通过推进产业链发展模式，在较短的时间里，在集成电路、软件、生物医药等产业领域，快速实现了中外资相关企业的高度聚集，形成了强大的产业群体。生产制造企业的持续发展，提升产业能级，实现技术与服务的本地化使研发中心具备了快速进入的前提条件

依托上海浦东雄厚的人才资源、优惠的产业政策、完备的金融服务、发达的信息网络背靠着长三角广阔的制造业基地，是外商战略性投资设立研发中心的首选地构建完善的研发服务体系，主要包括搭建技术平台和服务平台、加强人才培养等新建了国家人类基因组南方研究中心、国家新药筛选中心、国家新药安全评价中心、上海光源工程中心、上海超级计算等国家级研发机构，与ＧＥ、杜邦、霍尼韦尔、罗门哈斯等跨国公司研发中心，共同构筑起园区最高层面的技术平台通过企业化和市场化运作，搭建一些研发创新的公共型技术支持平台，如软件增值平台、生物医药外包平台等等。另外，园区还建立起众多公共科研实验室、公共测试、检测中心等。7同济大学及科技产业区临平北路商务圈和平公园曲阳商务中心鞍山商圈五角场商圈(复旦科技园区)四平路北外滩航运中心大连路遂道陆家嘴高校科技区国际商务区区位：上海杨浦区，临近同济大学；片区背景：杨浦区是上海传统高教区，老工业基地；目前定位于“知识杨浦”，依托高教资源，聚集了大量设计、IT、广告行业；传统居住聚集区，写字楼供应量少；片区现状：22个国家级重点实验室14所高等院校100多家科研院所2000余家设计、广告等创意公司20万本科生、研究生和博士生创智天地创智天地——打造都市生活第三地8创智天地开发商香港瑞安公司地理位置江湾镇体育场与复旦大学之间建筑设计美国SOM设计师事务所土地面积84公顷（1260亩）建筑面积－100万总投资－

100亿元一期创智SOHO开盘－2006年下半年，售价15000元/平创智中心－提供办公、商业、研发、学习、休闲及文化设施创智SOHO

－提供住宅以及办公、零售、休闲、娱乐设施的多功能小区。科技园

－着重推动IT等高科技产业研发江湾体育公园

－以江湾体育场为中心的综合体育休闲场所，包括室内游泳池、体育馆等其他体育设施9创智天地公共活动中心区

创智广场创新天地学习天地高科技园区

生活工作区

信息广场科企天地会议中心中外高科技公司孵化期的企业支撑性服务企业研发机构中小企业风险基金终身教育行政管理人才培训特色商业街住宅街坊高科技研发高科技产业化创智天地的规划功能划分：主要分为公共活动中心、生活工作区、高科技园区

公共活动中心区--提供办公、研发、学习、休闲及文化设施；

生活工作区--提供办公、零售、休闲、娱乐设施以及住宅的多功能小区。

高科技园区--着重推动研发。10创智天地的客户形成一种“生物链”，资源共生，互相依存，形成一个全新科技集聚区和市场生态环境

创智天地客户定位于大学、科研机构、跨国公司研发中心、科技公司、创业小公司、风险投资基金、科技孵化中心、现代服务业企业（律师、咨询、会计事务所等），等等，并提供一种客户生物链，资源共生。创业小公司风险基金大学科研机构律师事务所跨国公司研发中心会计事务所现代服务公司11“创智天地”是一个居住与工作相融合的新型社区，提供一种全新的生活方式“创智天地”就是要营造这么一个适合知识经济运转的环境，适合知识工作者生存的环境，他们在那里不仅工作，还要生活，他们的工作生活规律和方式不是简单的上班、下班、回家的概念，是融合在一起的，工作中有生活，生活中有工作。生活工作区工地实景

公共活动中心区效果

12创智天地的运行盈利模式：把握科技时代脉搏，获取长期收益公共活动中心租售长期收益生活工作区会有一部分物业用于出售，收回主要投资高科技园区租售获取长期收益获取长期收益为主要目的1314创智天地成功因素分析：宏观角度二是城市配套成熟：项目距离五角场中心区不足五分钟步行路程，而五角场正在被上海政府打造为城市副中心，各项大型配套已完全成熟。一是时机把握准确：上海中长期规划提出科技兴市的战略，而瑞安公司借此东风，与杨浦区政府合作，提出打造上海科技中心的概念，并得到了政府的强力支持（政府入股）。三是区域科技氛围浓厚：项目周边名校林立，提供了大量的高科技后备人才。15创智天地成功因素分析：产品角度一是在城市中心走低密度生态化路线：创智天地一改过去写字楼地处“水泥森林”的印象，同时一改过去科技园实用、简单、档次低的现象，在城市中心走了一条高品质（甲级配置）、生态化的路线。二是充分体现创意性：通过色彩、门口造型、小品、楼梯、LOFT等产品构件营造一种创意的空间感。16创智天地成功因素分析：营销角度一是自身渠道强劲：瑞安公司在上海有两座顶级写字楼，期间与多数公司建立了良好的关系，深知公司扩张之苦，瑞安在第一时间向他们伸出了橄榄枝。二是借势政府：利用各种活动先后邀请了上海市级领导和国家重要领导人视察、参观该项目，在市场上产生了强大的社会影响力。三是高性价比：利用政府关系，对重点企业进行税收等方面的优惠，同时与部分重点引进企业进行战略联盟，参与项目的建设。四是明星效应：首期引入国际明星企业，奠定产品气质，同时为后期产品推广奠定基础。17创智天地成功因素分析：营销角度一是自身渠道强劲：瑞安公司在上海有两座顶级写字楼，期间与多数公司建立了良好的关系，深知公司扩张之苦，瑞安在第一时间向他们伸出了橄榄枝。二是借势政府：利用各种活动先后邀请了上海市级领导和国家重要领导人视察、参观该项目，在市场上产生了强大的社会影响力。三是高性价比：利用政府关系，对重点企业进行税收等方面的优惠，同时与部分重点引进企业进行战略联盟，参与项目的建设。四是明星效应：首期引入国际明星企业，奠定产品气质，同时为后期产品推广奠定基础。第三部分案例借鉴研究外地项目考察北京篇19位置:位于经济开发区中轴路（未来国际企业大道）的端点，构成了区内商务公建区和东部工业区的分界线，同时也构成了开发区中心形象的重要组成和标志。项目概况：项目总占地12万平方米，总建筑面积约11万平方米，其中地上部分9万平方米，计划分为三期开发，于2005年中全部竣工。其中一期面积3万平米左右，主力户型在1000-3000平米之间。容积率：0.77，绿化率：41%。

交通:位于北京经济技术开发区南大门的入口处项目北部有开发区内唯一交通服务中心三条主干道通往市中心配套：项目拥有满足员工就餐、商务洽谈、健身娱乐、购物休闲功能的商务会所;

北京开发区五星级的博达国际交流中心、朝林大厦；海关、商检、外汇管理局等机构，及专家公寓、青年公寓、保税仓库、中心邮局、电信局、金融服务机构、消防中心等配套设施。北京亦庄经济开发区BDA国际企业大道——关于客户的思考亦庄BDA20准确的市场定位获得市场先入者优势成交客户民营居多，且均为外地企业，有极少数亦庄工业园扩容的客户（资生堂），客户比较追求个性化办公、在乎办公的环境。高层写字楼多层写字楼厂房+写字楼独栋办公楼独栋办公楼生态独栋办公楼BDA国际企业大道市场定位过程市场细分生态独栋办公楼目标市场1500~3000平方米的环境优美的、独栋式的、智慧型产业建筑市场定位大型企业的研发、设计部门中等规模的以研发、设计、商务或增值服务为主题的智力密集型企业目标客户入驻客户特征：部分入驻客户名录：中石化;资生堂;白领服饰;世纪城房地产;宝恒服装设计;西班牙奉尔文特控制系统(北京)公司;中国黄金集团;21个性化、特色化的建筑产品叩开客户心门规划：地块的规划和交通设计特别强调安全性，方便性，以及和建筑与景观之间的渗透与结合。每个独立的企业都可以很方便地自成一个体系，享有自己的室外景观空间。通过场地内部的车行路所形成的主路网可以非常方便地到达每个建筑。分布整个场地的人行路将建筑和道路有机的结合在一起，突出了公园的感觉。

建筑：

既考虑到彼此之间的对比，又在形式、色彩和材料的应用上不失和谐。

体量和形式力求人性化和亲近感，同时又融合到景观中去。外立面运用不同材质、虚实效果以及不同质感的对比；特别强调的入口处的立面和标识设计，给各个企业以品牌的感觉。锯齿型排布，退台以及雨棚的引入，强调建筑设计的雕塑化感觉。环境：精心设计的草坪，湖面、小溪和坡地等元素创造一个建筑与景观自然融合的小环境。相邻建筑之间，采用加密树木形成其缓冲带。22依托开发区产业，截取各产业高端作为自己的目标客户亦庄经济开发区的五大产业链电子信息光机电一体化

生物技术与新医药

新材料与新能源

软件制造

代表企业诺基亚、朗讯科技中国数字电视联盟

代表企业SMC、ABB、施耐德、GE

代表企业拜尔、安万特人类基因组北方研究中心国家病毒生物中心代表企业英纳超导嘉捷恒信大陆太极中钞锡克拜

代表企业北京经济技术开发区软件园、软件工程师学院

以开发区五大产业链为依托

聚引此五大产业链的上下游及相关企业，形成更加完善的产业协作关系，最终形成具有强烈竞争优势的产业集群。

国际企业大道23通过客户分析来了解客户典型公司白领服饰世纪城房地产宝恒服装设计3栋6000平米2000平米1000平米背景资料服饰行业，民营，已经作出品牌，员工60——70人，氛围良好。地产公司，民营，行业领袖从事皮裘批发的国际贸易公司，民营，10人以下，总部在东四十条，现办公面积200平米成交过程欲自行设计，遭拒绝；已流失；后在开发商努力下签约。5月来访，第一次来就认可本案，不存在沟通障碍，第二次来后下定原无需求，被诱导出来。原认为价格（5300）合适，到场后认为贵6400，而且不需要这么大。从总价平衡、业务扩大、产品本身等点突破。价格谈判经历三轮谈判，成交6050元/平米。成交周期从客户关注——签约，近一年；从追访——签约，共计四个月。拆迁（贵友后面）因素也促使白领缩短签约时间。三个月，（等合同一个半月，注册一个月）估计正常情况下20天就能成交从前期——7月，三个月。客户特点老总有想象力和创造力，希望形成自己的风格。A楼，面积小，做仓库；B楼，最漂亮，私人活动区，贵宾接待、健身房、游泳池；厂房加办公。周期短，对地产熟悉，知道成本但无价格障碍客户开通。（非企业行为，类似卖住宅），未考虑热水、供暖、就餐、车位等因素，后期客户服务难度大。24入驻国内企业较多，需求集中在1000-2000平米体育器材公司：工厂在马驹桥，主营业务是健身培训，需求1600平米，已经在总部基地买房，想退掉。置业计划——三个月之内，30个人来看，多次，对产品有强烈好感，对周边环境不关心（可能会欣赏）。购买原因：外地企业，考虑政府因素较高，总部基地的销售与政府挂钩；退房原因：与业务单位距离远，户型不满意，西南部区域环境差，社区杂乱。派格蓝地：童装，前期客户，要求：首付分期，一年交清；要有工厂；价格要降低；流失原因：对开发区无特殊偏好，价格阻力明显。饮料公司：需求面积为办公面积500—800平米，厂房1500—2000平米，主要想购买厂房。客户已PASS，PASS原因：不符合入园标准。新奥集团：需求面积为2000平米。现在廊坊办公，属科技研发企业，计划在北京设总部。此客户已于2004年7月25日取消购买计划，改为租赁。原因：老总觉得项目的独栋朝向不好，价格高，资金不足。依文服饰：需求2000平米，不认可开发区的位置——郊区远；不认可本案位置——荒（周边可能是工厂）；定总部基地，流失原因：对区域大环境质疑；对本案的土地性质、车位、费用等方面有明显不认可；25国内客户看重园区提供的平台白领服饰有限公司：“中国职业女装第一品牌”在BDA国际企业大道买了6000平米共3栋研发办公楼，建一个研发设计中心。白领服饰置业原因——香水效应：1、亦庄是北京唯一具有由大批世界500强企业搭建的国际化平台，站到这个平台上，白领更容易实现国际化。2、新买基地，白领很看重BDA的独栋将是白领的亚洲总部驻地及研发设计众多世界500强企业扎堆的环境，他们先进的经营理念有利于白领迈上国际化的平台。这好比进香水店，即便不买，但身上也会被沾上香味。3、迁到理念和文化比较先进的环境。由市场定位的企业迁址趋势是，从接近原料到接近市场趋向于接近信息、接近高级人才。一些落后地区的企业纷纷往大城市迁徙就证明了这一点，比如汇源果汁集团总部从山东沂源迁到北京就是典型的例子4、加工基地还是在外地，要迁的主要是研发和营销基地。26国外客户看重政策、环境并彰显自身风格西班牙泰尔文特控制系统（北京）有限公司：全球实时IT公司，几十年来一直致力于为特定工业部门（能源、交通、运输以及环保）提供高技术附加值的IT解决方案。泰尔文特控制系统（北京）有限公司是西班牙名企泰尔文特集团在华投资的独资子公司，自1998年入驻开发区租赁物业办公至今，企业规模已初步形成。

泰尔文特置业原因：1、认可中国现在的政治环境、经济环境；2、在开发区买楼，一开发区的环境好；二是交通便利；三是区内有很多国外的大型企业，产业氛围好；四是各项配套服务十分完善；五也是最为关键的一点，开发区的BDA国际企业大道的独栋建筑风格与设计理念非常符合泰尔文特的需要，并且还可以拥有自己独立的产权。3、泰尔文特曾经考虑过在开发区购地自建，但由于开发区土地政策的限制未能实现。现在1000-3000平米的企业独栋正好符合置业需要。27从成功与失败中积累的宝贵经验促成客户购买的因素对北京经济技术开发区整体产业环境和政策环境的认同优美的自然生态环境满足智力密集型企业的特殊生产力结构

BDA国际企业大道的建筑及服务理念低密度景观型独栋的建筑形态满足了彰显企业个性与拥有系统化的标识系统的企业的软性需求

部分意向客户流失的原因西南部区域差,社区杂乱;价格阻力;不能符合客户的某些特定需求;个别独栋朝向不好;区域大环境得不到某些客户的认同;不认可开发区位置——郊区远

28对决定客户购买因素的理性思考

在综合分析影响客户购买决策因素的基础上,我们将这些因素分成三大类:第一类:必须满足的因素;第二类:综合考虑的因素;第三类:加分因素必须满足的因素交通便利配套完善面积满足其个性化需求政府优惠政策高速信息网络综合考虑的因素入驻相关企业园区产业框架办公楼面积易于划分人力资源基础区域大环境完善的服务体系生态环境加分因素标杆企业入驻特色化的服务灵活的经营方式彰显企业个性与文化的建筑形态

29位置:丰台南四环西路188号项目概况：丰台总部基地是中关村丰台园与英国道丰国际集团合作开发.占地65公顷，总建筑面积106万平方米，容积率约1.59，平均绿化率50%左右，总投资约45亿人民币.主要为1000至5000平米独体独栋、独立产权、独立冠名的总部楼.

交通丰台历来“北京金角”，是北京重要的陆路码头。进出北京的若干水，陆，空干线都可顺利直驱这里。近邻京石、京开、京津塘高速公路、亚洲最大的北京西客站和全国最大的丰台货运编组站。毗邻西南四环快速路和城市地铁9号线；距首都第二航空港——南苑机场仅４公里。配套：约40000平方米五星级酒店、约40000平方米商业配套总部小公寓和几十个200至500平方米不等的各种风味餐厅全宿制双语幼儿园；健身中心；国际医疗诊所、全科医师；信贷；银行；邮政；超市；餐饮；娱乐等。北京丰台总部基地——对营销销售的一点启发30

建筑形态总部基地将建设700栋独立办公楼，每栋面积1000—5000平方米，主导楼每栋面积3000—5000平方米，12层高。其中500栋供单个企业作为总部所在地，其余200栋可分层出售。楼体间灵活连接，在群体结构上巧妙布局，使各总部楼在追求独立的同时，又可分、可合、可大、可小，可适应不同企业总部发展性需求的任意组合。规划中国庭院与西方开放式街区结合，公共与私密结合，独立楼宇和共享庭院结合，单元式总部楼与公建区商务楼围合布局。庭院式中心绿化，点式组团绿化，带状公共绿化合。办公楼面积可分可合，产品线覆盖尽可能多的客户31

丰台总部基地股权结构(丰台区政府将丰台园二期开发的65公顷土地作价占股40%)丰台区政府负责制定政策拿出土地

道丰集团负责统一规划、统一设计、统一开发、统一招商共同搭建发展区域经济的平台政府只需做好“大招商”(招进一个有实力、市场经验丰富的企业)“小招商”就交给企业市场化运作，“政府只做批发就行了，不要搞零售。招商引资的启示:政府搞批发，企业搞零售3250%中央级企业和部委机构转制的大型国有企业30-40%在京的本地企业和各郊县企业、外省市大型企业北京总部或驻京办事处（多为设备、钢铁、通讯、汽车等传统制造业公司）10%外企，（产业基地一期多为电子、生物医药、通讯等高科技电子公司）

丰台总部基地目前入驻各类企业比例法国欧尚、乐华梅兰、中国诚通控股公司、中华通信系统有限公司、中成进出口股份有限公司、中国质量认证中心、中华通信系统有限公司、中国航天时代电子公司、长征火箭技术股份有限公司、中牧实业股份有限公司、中国汽车技术研究中心、中国中金科技股份有限公司、中国物资运输总公司、中国集装箱控股集团公司、建龙钢铁控股有限公司、长城汽车股份有限公司、正泰电器股份有限公司、特变电工股份公司

北京丰台总部基地目前入驻企业部分入驻企业名录33国内外优秀企业进驻北京设立的不同内涵、不同性质的总部机构

——中国总部、北方总部、北京分公司等企业管理机构

——市场中心、研发中心、采购中心等企业职能部门

——人力资源、资本与金融等企业运营平台把目标市场锁定在主动联系外地企业，扩大成交客户基数拓展外地代理体系，合作开发市场为餐饮、金融、邮政、商务中心、药店、超市等配套设施成立一个专业招商小组主动参加各种经济会议，宣传总部经济，带动招商发挥各地驻京办事处的纽带作用，发掘属地客户积极联系外地企业驻京分支机构，促进母体企业对总部基地的了解，带动招商组织营销策划活动，带动客户基数的产生并促进招商的实现营销销售措施特色服务是企业选择入驻的加分因素总部楼冠名设立企业服务中心。汇集工商、税务、财政、外经委、计委、城市建设管理、城管执法、规划、园林、公安等部门联合办公，提供专项服务建立企业领袖俱乐部建立企业交流平台提供员工出入班车,班车整租等服务.解决员工就餐北京丰台总部基地的营销销售亮点34概况：位于北京亦庄经济开发区，一期占地50ha，到2003年底共有15家企业入驻，主要是移动通信终端产品的制造商以及零部件的制造商、服务商，园区员工接近15000人；产业链高度聚集区域，土地空间需求大，必须有足够的储备满足今后扩容的需要，整个开发区规划面积一期为15平方公里，二期为100平方公里；制造业更注重基础设施的完善程度，例如用电量要达到5000kV以上，用水量也较大；整个区域属国家级开发区，政策透明，优惠政策支持，24小时通关服务和24小时物流监管，实现“零库存”。入园企业通常考虑整体成本：土地、建设厂房、基础设施连接、运营成本等。

诺基亚以龙头企业的身份聚拢了包括芯片、集成电路板、机壳、显示屏等移动通讯的20多家企业入驻。交通便利，京津塘高速公路，规划中将有地铁5号线、亦庄专线等捷运。环境优美，设有高尔夫球场，凉水河。开发区内厂房建设期较短（1年左右），厂房可租赁、出售，厂房形式多样，适宜成套设备生产。加工制造型总部基地案例

——北京经济技术开发区星网工业园成功要素：交通便利，易于原材料、成品等运输；市政设施要求高，水、电、能源等要有特殊要求；政策支持；标杆企业带动；形成相关产业链；35营销战略与销售策略的总结模式一:由大到小,再到大第一阶:“大”引入核心企业第二阶:“小”吸引相关中小企业第三阶:“大”核心产业群吸引其它产业群大企业,在循环往复模式二:由小到大,再到更大第一阶:“小”引入某个产业的一群相互竞争的中小企业第二阶:“大”竞争胜出一批大企业招商引入一批大企业第三阶:“更大”核心产业群吸引相关产业大企业再形成新的核心产业群模式三:由大“生”小,再到大第一阶:“引入大企业母体”引入大企业母体,将招商职责让渡给大企业第二阶:由大“生”小大企业履行招商职责,吸引其相关中小企业进入第三阶:再到大核心产业群吸引相关产业大企业再形成新的核心产业群36中关村软件园位置海淀区东北旺乡园区项目概况占地面积139万平米建筑面积60余万平米总套数——容积率0.44绿化率54.7％配套占地7.05公顷康体中心，每栋建筑可自己将地下室作为自助餐厅。独栋面积区间占地面积在6000~24000平米不等，相应的建筑面积在7000~27000平米，标志性建筑高度不超过15m，其余建筑高度均不超过12m。销售价格——销售状况主要卖点相关产业群集，规模效应客户特征软件科技研发生产。软件企业分大中小三种规模：大型企业规模在1~2万平方米建筑面积；中型企业0.5~1万平方米；小型企业更偏爱租房或合建形式，一般以孵化器为主要类型，面积从200~5000平方米不等。37中关村软件园KPI：群落聚集效应突出；郊区化发展趋势，优厚的税收政策；交通较为便利；办公楼面积大小灵活多变；风景优美；标杆企业带动。优势：中关村科技园的定位：高新技术的创新中心，高新技术产业的创业基地，新型企业家的摇篮；创业企业集群。政府政策扶持，建立各类孵化器，在税收上进行减免，政府行事高效。充分发挥中关村所具有的科技支持系统的优势：一是大学，二是研究院所。中关村科技园区在周围地区拥有像清华、北大等一大批著名的高等学府、中科院和中央各部的研究所。落实国有企业（校办、院办、所办企业）、准国有企业（“集体企业”）创业者的产权激励；为创新企业开辟融资渠道。发展现状：中关村核心区，目前大规模、高成本的市政开发，对大量的成长型科技企业产生了排挤效应。目前，中关村核心区为改善硬件设施，大量增加市政建设投入，使地价水平居高不下，直接导致房价水平直线上升，影响到成长型的中型企业的运营成本。据统计，有80%在中关村注册的中小企业因为地价太贵，而离开园区另选办公用地，中关村IT企业有39%在政策区以外有办公面积，初步估算不少于100万平方米。一区七园的形成：成长型的中型企业，既希望能享受到科技园区的政策待遇，又能享受到科技园区的服务水平，同时又希望在立业的同时降低运营成本，在这一方面，商务花园对中关村成长型的中型企业有很大的分流作用。因此，中关村科技园在郊区设立了几个新的科技园，形成一区七园，但是配套设施和商务氛围远远不如核心区。国际案例KPI总结：群落聚集效应突出，基础设施特别是电信IT设施先进，优厚的税收政策，交通发达，办公楼面积大小灵活多变，建筑景观优势，标杆企业带动中关村科技园的发展基本符合研发及高科技型总部基地的国际发展趋势38丰台区总部基地ABP位置西南四环丰台科技园二期产业基地内项目概况占地面积65万平方米建筑面积106万平米，一期20万平米，二期25万平米，三期60-70万平米（三期包括4万平米五星级酒店、12.5万平米商业配套、含4万平米总部小公寓，每套面积30-50平米）总套数500栋，6-12层高，8米*8米大开间。容积率1.59绿化率50％配套总部基地内每个庭院内均设置面积约为200-500平米的餐厅（2层）、面积约为200-500m2的商务会所，4万平米五星级酒店、12.5万平米商业配套、含4万平米总部小公寓（30-50平米），酒店及公寓的地下部分作康体娱乐休闲商服区，地上地下大型停车场，车位100个/万平米独栋面积区间1200-6000平米/栋，主流3000-5000平米/栋（一期保留1栋1600平米小楼分层销售）销售价格起价6600元/平米，现在对外报价均价7900元/平米，实际销售均价7150元/平米销售状况一期销售95%销售状况较好，二期50%，销售进度放慢主要卖点统一规划、统一设计、统一建设，智能化、低密度、生态型，集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部集群基地，被列为2003年北京市60大重点外商投资项目之一，北京市2003年69大重点工程之一，具有一定政府扶持背景。客户特征50%中央级企业和部委机构转制的大型国有企业，30-40%在京的本地企业和各郊县企业、外省市大型企业北京总部或驻京办事处（多为设备、钢铁、通讯、汽车等传统制造业公司），10%外企。（产业基地一期多为电子、生物医药、通讯等高科技电子公司）39丰台区总部基地ABP40丰台区总部基地ABPKPI：郊区化发展趋势；优厚的税收政策；交通较为便利；办公楼面积大小灵活多变；风景较为优美；非优质目标型标杆企业带动。优势：享受中关村科技园开发区双重政策；政府扶持；公路交通发达；国内知名企业入园，标杆型企业带动；地价优势，土地资源丰富；可承接产业园孵化器毕业企业。发展现状：不具备CBD浓厚的商务氛围，不具备中关村浓厚的科技教育研发氛围。依托丰台中关村产业园孵化器毕业企业，其特性及需求与定位及自身资源有一定差距。定位及营销理念失误，入驻的标杆企业起点较低，非国际影响型，后期形象提升乏力。商务花园在发展初期，对企业总部更多地采用兼容并包的原则，定位于以OEM方式运作或“两头分离”的中型企业，定位于市内的国家级、市级大型企业的办公总部，定位于国内大型企业的区域总部。在条件成熟时，吸引跨国公司的地区总部，同时以科技型的企业为主导。国际案例KPI总结：良好的商务基础；多种交通方式便利，方便、快捷的到达市区；城市人力资源基础好；标杆企业带动；以主流企业为主要业务对象的服务公司入驻；高速信息网络建设；经营方式灵活；环境优美。良好的交通和地理位置保证项目前期的市场成功，但是由于缺乏良好的国际商务氛围，后期增长乏力，需要较大投入41国际市场案例证明发展总部基地的适度规模：45-50ha

新加坡樟宜国际商务花园总占地66ha，建面109万平米。每个国际企业总部建筑面积7000平米以上。新加坡裕廊国际商务花园总占地33ha，建面22.7万平米。共14家公司占地13.7万平米，每个公司占地达到6000平米以上。选择亚洲城市新加坡的商务花园验证占地面积可行性考虑到本项目的实际情况，CBD、燕莎、国贸等国际企业现办公地面积主流均在3000-5000平米左右，在扩租时能到达5000-10000，所以按照前面所述外迁到城市边缘的大公司数量150家计算，占地45-50ha是可以在被消化范围之内的。42北京市场案例证明总部基地发展的适度规模：45-50ha总部基地——北京市第一家、最大的企业独栋项目销售状况解析

规模：占地65ha，容积率1.59，总建面106万平米。分期：一期20万平米，二期25万平米，三期60-70万平米，三期中包含4万平米五星级酒店、12.5万平米商业配套、含4万平米总部小公寓（30-50平米）。销售情况：一期较好，二期销售速度放缓。为保证销售、根据市场情况测算，现阶段总部基地总建筑面积不宜超过65万平米。按容积率1.5计算，占地45-50ha较为合适。BDA中芯

北京经开·芯中心总占地17万米，总建筑面积逾30万平米，包括研发、孵化、教育培训、配套综合服务等功能分区，统一规划，整体开发。园区规划推崇自然环保理念，追求容积率低、专属企业独栋、果岭式花园办公，成熟企业运营载体的创新升级。

一期（A区）近4万平米研发办公楼全面入驻；二期（B区）约11万平米企业独栋社区现房呈现，迎合企业多元化需求，成功吸引中国路桥、云基地、民生证劵、美国应用材料等近百家精英企业入园，营造出成熟的双生态企业发展环境。三期（E区）约8万平米纯独栋办公总部全新起航，构筑企业独立空间。

项目概况BDA中芯

高端氛围五大产业主导区域发展享有北京市政府审批权限，一站式企业服务，为企业商务铺就绿色通道。生物技术与新医药、电子信息、光机电一体化、新材料新能源和软件制造，五大高新技术产业生态链条构成BDA产业主导，吸引近百家（奔驰、诺基亚、通用电气、博世、可口可乐、拜耳等）世界500强企业进驻。BDA,已成为全国最大的移动通信产业基地和北京最大的电子信息产业基地，是北京三大软件制造基地之一。

BAD解读BAD解读自然生态40％绿化率打造BDA花园城市

BDA的空气质量优于市区，低密度、低容量、高绿化率的公建、工业及住宅项目，三大主题景观公园，如同BDA的绿肺，美化区内自然环境，被国家环保总局批准为ISO14000国家示范区。区内2000多家企业，追求生态与商务协调发展，共同建立起BDA良好的自然生态环境。

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高端氛围五大产业主导区域发展享有北京市政府审批权限，一站式企业服务，为企业商务铺就绿色通道。生物技术与新医药、电子信息、光机电一体化、新材料新能源和软件制造，五大高新技术产业生态链条构成BDA产业主导，吸引近百家（奔驰、诺基亚、通用电气、博世、可口可乐、拜耳等）世界500强企业进驻。BDA,已成为全国最大的移动通信产业基地和北京最大的电子信息产业基地，是北京三大软件制造基地之一。

BAD解读BAD解读自然生态40％绿化率打造BDA花园城市

BDA的空气质量优于市区，低密度、低容量、高绿化率的公建、工业及住宅项目，三大主题景观公园，如同BDA的绿肺，美化区内自然环境，被国家环保总局批准为ISO14000国家示范区。区内2000多家企业，追求生态与商务协调发展，共同建立起BDA良好的自然生态环境。

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BAD解读三重服务平台

专业配套服务平台园区技术服务——开放式实验室、嵌入式软件开发及测试中心、集成电路设计中心、网络信息服务中心。

企业共享交流平台企业孵化器、资本运营、中介服务机构。

中国软件行业协会嵌入式系统分会，2004年9月16日成立，专业从事嵌入式系统研究、开发、培训、咨询、投融资服务等全国性行业组织;

中国嵌入式产业联盟(ChinaEmbeddedSystemIndustryUnion)；

BDA企业协会IT行业分会；

HR俱乐部......

人才教育服务平台人才教育服务平台——人才培训、学术交流、北工大学历教育

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BAD解读规划方案

著名建筑设计大师崔恺先生，"2008奥运会玲珑塔"、"首都博物馆"、"长城脚下的公社"设计者，亲为北京经开·芯中心建筑设计主笔。

北京经开·芯中心三期建筑面积约8万平米，与一期、二期相隔地盛北街，传承前两期低密度果岭办公、低碳环保的建筑理念，打造3000-4000平米纯独栋高端商务集群。

社区化办公理念北京经开·芯中心，突破了传统办公物业的刚硬形象，以学院风格独栋建筑，闹中取静，营造宁静、私密、共享的企业运营氛围。

围合式院落布局，自然曲线绿化，对外彰显企业形象，对内形成自然办公的生态空间。特设多功能商务会议中心、网络电子图书馆、技术服务平台等，满足企业全方位所需。顺应道路弧线形，沿街建筑形态呈折线层叠变化，既提示了交通变化，更强调了企业的标识性。个性化建筑外表，独有的建筑形态，楼顶、入口双LOGO，彰显企业品牌形象；专属独栋建筑——独立入口、独立大堂、独立电梯……提升企业标识性；全南向空间布局，采光充足；首层超大落地窗，与自然充分交流，催生智慧生产力；利用退台、出挑等方式，形成层次丰富、立体化的院落空间；带型窗环绕设计，将办公空间融入自然，打造休憩沟通的绿色平台；

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果岭生态促动社会生产力社区景观规划，以微地形及植被形成独栋与独栋之间的生态隔断，围合成一个一个生态绿岛，既保证了企业运营的独立性，同时营造出开阔的整体空间感，避免视觉死角，让人感觉到一种归属的安全感，进而增加人才的聚合力。

整个社区，像高尔夫球场一样呈献自然起伏，营造出一种和谐、宁静的生态氛围，降低工作压力带来的疲劳，使智慧思维得以更深度挖掘和发挥，全面提升工作效率。环道曲形社区路，连接每栋单体入口，形成多种企业个性化生态标识，并将整个园区有机结合，使自然环境与建筑融合为一体，增加人与生态环境的接触面积，并承载员工放松锻炼的功能。

BAD解读景观规划

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专项独栋独立与共享个性化建筑外表，独有的建筑形态，楼顶、入口双LOGO，彰显企业标识性、展示性、和尊贵品牌形象；

专属独栋建筑——独立入口、独立大堂、独立电梯……提升企业形象地位；

全南向空间布局，采光充足；首层超大落地窗，与自然充分交流，营造舒适办公环境，催生企业智慧生产力；

利用退台、出挑等方式，形成层次丰富、立体化的院落空间，展现建筑美感；

带型窗环绕设计，将办公空间融入自然，打造休憩沟通的绿色平台。3000-4000平米稀缺独栋产品，弹性灵动空间，匹配企业不同阶段需求；

交通核置于边角，形成完整方正且易于利用的办公空间。

8米柱距，减少空间内的柱体，有效增加内部使用面积。

首层层高4.2米，标准层3.6米；赢得更多有效空间，消除空间压抑感；

办公空间完整方正且利用率高，提高内部空间使用效率；

附设阳台、露台，多元化企业内部交流休闲空间，提升员工智慧创想力；

底层架空、首层辅以通透玻璃材质，构成办公空间与环境的交融互通，为企业产品和形象展示提供良好基础。

BAD解读建筑规划

第三部分案例借鉴研究外地项目考察苏州篇中新领袖天地

中新领袖天地项目位于苏州园区现代大道以东，胜浦路258号，紧临大型商业街区Stage舞台、奥特莱斯、项目周边综合保税区、服务外包产业园、普洛斯物流园、苏州物流中心等先进制造、物流、贸易为主题的综合性功能园区星罗棋布；特色主题性版块已日趋成型，无限价值潜能，势在待发。作为苏州东第一门户，驱车3分钟即可到达沪宁高速园区出入口，便捷抵达上海、杭州、南京等重点城市。中新领袖天地是中新集团在苏州工业园区开发的苏州首个大型绿色生态办公项目，共分两期开发建设，一期占地面积68183平方米，一期总建筑面积82829平方米。中新领袖天地打造的绿色生态独栋办公概念打破了传统写字楼的固有格局，开辟了苏州办公领域的新格局。项目概况中新领袖天地中新领袖天地绿化率高达51.1%，外依超2万平方米水域面积、内融近6000平米人工水景。整体规划两度采用“回”字型设计，寓意生生不息、循环不止。“回”字形主干道与水域，配以气势如虹的中轴景观带，将项目整体格局分隔成对称的疆界，方正而充满秩序感。环绕每栋的水与景，打破传统甲级写字楼的固有格局。一条中央主轴景观带，将对称分布的独立区域紧密相连，轴线上点缀丰富景观小品，在延续办公氛围的同时也注重了细节变化，营造轻松和谐的情景办公氛围，中新领袖天地给苏城办公领域注入了全新的注解，树立了崭新的高度。中新领袖天地一期仅打造独栋10栋，双拼15栋30座，多层办公楼2栋。独栋双拼面积594.68-1544.25平方米不等。

项目概况53综合各案例的研究，我们得出园区成功的ＫＰＩ体系产业园区成功的KPI体系

核心KPI形成核心产业与框架政策扶植交通较为便利配套完善高速信息网络重要KPI人力资源基础好环境优美低密度建筑经营方式灵活办公楼面积灵活多变良好的商务基础次要KPI个性化的建筑形态招商网络、代理体系特色化的服务完善的服务体系标杆企业带动良好的区域规划与前景第四部分项目定位整体定位客户定位物业定位Strength优势分析Threat威胁分析Weakness劣势分析Opportunity机会分析S1：区位优越：位于杭州城西科创产业集聚区的核心，是浙江省十二五发展的重点，战略地位十分显著；多条城市主干道与市中心无缝对接，交通体系完善S2：环境优势：正个园区坐拥中国最大的城市湿地公园--西溪湿地，再加上基于优越的生态本底，符合生态需求S3：紧邻各大院校和规划中的企业可研基地，结合海创园和仓前镇整体规划，产业氛围浓厚。S4：地块方正平整，利于建筑规划。O1：政府大力支持人才引进和鼓励创业，并为之大量投入O2：阿里巴巴品牌，杭师院等各大配套的入驻，品牌效应吸引关联企业。O3：商品住宅市场受政策抑制，产业地产迎来春天。W1：周边现有配套均在规划建造中，目前较难有相对成熟的配套W2：大城西概念，区位认知较差，客户存在较大考虑空间。T1：整个园区产品同质化严重，竞争激烈T2：城西产业地产近期开发较快，供给放量对项目后市去化产生压力。SWOTLCMD项目定位——思考56总体产品定位建议产业基地开发模式研究高科技商务花园产业基地57产业基地的开发模式产业基地商务花园CBDBusinessParkBusiness

Park(中文直译为“商务花园”)理念，选择在低密度、低容积率、高绿化、环境佳的地方，其园区内为规划有序的工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。窗口/营销中心总部/研发等分支机构产业总部基地的选址的趋势。一些以总部经济定位的商务花园代表了未来总部选址的潮流。58我们对BusinessPark的认识我们将从以下几个方面阐述对BusinessPark的认识从产业类型来看:BusinessPark的产业以智力密集型产业为主,如软件、研发、生物医药、信息服务业等。从产业结构来看：截取了不同产业链的高端，使各产业链不同部分在同一个区域密集分布。通过分工、协调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效应”。

从地理区位来看：主要坐落在城市的边缘地带，相对中心城市既有一定的独立性，又有很好的可达性。从园区功能来看：已将传统的生产功能剥离开来，主要其中在研发和商务功能上，同时生活与休闲功能也表现明显。从园区规划来看：表现为低容积率、高绿化率，建筑多以小体量、多层为主。从园