资产评估课件前两章

资产评估主讲教师：蔡艳芬1课程基本概况及学习指南一、资产评估课程简介二、本课程教学的内容与目的三、专业培养目标与资产评估四、运用所学的资产评估知识将来我们能做些什么？五、课程要求六、参考资料2

1．资产评估是研究什么的？

一、资产评估课程简介评估资产3经济学中的资产资产是一个具有多角度、多层面的概念会计学中的资产资产是指企业过去的交易或事项形成的、由企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。资产是泛指一切财产，即一定时点的财富总量，由一定数量的物质资料和权利构成。问题：市场、销售渠道、人力资源是否为资产？4资产评估是对资产价值进行评定和估算的行为。

评估：评定、估算，也是对物品价值的判断5

2．资产评估与会计的研究领域的区别是什么？资产计价资产评估资产现实价值难以反映主要反映历史成本原则持续经营条件现实成本原则资权产变交动易为或前产提6

3．为什么需要资产评估？（1）资产本身的特性决定的：资产的专业性、交易频率低、信息不完全、大众交易的发生。（2）由市场决定的：在资产交易和变动中，买卖双方由于对资产有不同的预期而使交易难以完成，作为中介行业的资产评估专业服务应运而生。（3）资产评估是市场经济条件下资产业务顺利实现的桥梁。7常见的资产业务1.单项资产所有权、使用权的转让。2.企业整体所有权、使用权的转让：企业出售、兼并、企业托管、租赁、承包等。企业性质的变更：股份经营、联营、中外合资或合作等。企业清算：破产清算、终止或结业清算。资产抵押、资产担保。债务重组品牌发展战略等管理行为。8会计学专业培养目标:能够熟悉经济学基本原理，系统掌握会计学基本理论和基本技能，具备管理、经济和法律等相关方面的知识和能力，熟悉审计、理财、金融等相关知识，掌握国际通行的会计准则和惯例，了解会计对资本市场和国民经济管理的影响，了解当代国际会计领域的发展现状，能在企、事业单位以及政府部门从事会计实务和管理，以及相关教学、科研方面工作的工商管理学科高级专门人才。二、专业培养目标与资产评估9财务管理专业培养目标：具备管理、经济、法律、外语、计算机等方面的知识和能力，系统掌握财务管理基本理论和基本技能，能够为企业集团、公司、金融机构、证券投资、保险等专业公司、中介机构、企事业单位培养适应现代市场经济需要，具有理论基础坚实、知识面宽、能力强、富有创新精神以及实践能力的财务管理学科高级专门人才。10三、本课程教学内容及目的机器设备评估房地产评估无形资产评估长期资产评估流动资产评估企业价值评估资产评估资产评估的基本理论和方法资产评估操作程序与评估实务资产评估报告与评估规范11本课程的教学目的在于开阔学生的视野，了解当前国内外资产评估领域的研究动态，特别是近年来的热点问题，掌握资产评估的基本理论与方法，熟悉常见资产类型的评估方法和程序，了解资产评估软件的使用。12四、运用所学的资产评估知识将来我们能做些什么？3．其他相关咨询服务：投资咨询、项目咨询1．提供资产评估中介服务：主要包括资产价值的发现、价值的估算和价值的实现。目前我国主要进行的是价值估算服务，在价值发现和价值实现方面涉及较少。2．进行资产管理：包括国家资产的管理，如国资委（国有企业资产管理部门）、证券管理部门（上市公司资产的管理）、资产管理公司，企业资产的管理（企业价值最大化，企业的并购）13五、课程要求3、查阅相关文献和资料，熟悉资产评估领域的有关法规和文件的内容；1、通过学习，掌握资产评估的基本理论、方法和应用，熟悉资产评估的程序和规范；2、掌握资产价值判断的基本思路，能够对资产评估结论的合理性进行分析和评价。14六、参考资料

1．《资产评估理论与实务》尉京红等，中国市场出版社，2004.82．《资产评估》全国注册资产评估师资格考试辅导教材3．中国资产评估、国有资产管理及会计、审计等相关杂志4．中国资产评估协会（）等相关网站15第一章总论一、资产评估的基本概念二、资产评估的基本要素三、资产评估的种类四、资产评估的功能16一、资产评估的基本概念“是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。”（我国《资产评估准则——基本准则》(2004年2月发布)

17二、资产评估的基本要素

1、评估主体：专门从事资产评估的机构和人员2、评估客体：是被评估的资产，也称为评估对象3、评估依据：有关的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议，取费标准和其他参考依据。4、评估目的：实际上是资产评估结果的具体用途。如产权变动、融资业务、资产纳税、咨询服务等5、评估原则：是资产评估的行为规范。包括评估的工作原则和经济技术原则。18二、资产评估的基本要素

6、评估程序：资产评估工作从开始到结束的顺序7、评估价值类型：即对评估价值的质的规定，对资产评估参数的选择具有约束性。市场与非市场价值8、评估方法：是分析和判断资产价值的手段和途径包括市场法、收益法、成本法三种基本评估方法9、评估假设：是资产评估得以进行的前提条件。包括前提假设、条件假设、评估对象状态假设等10、评估基准日：是资产评估的时间基准19三、资产评估的种类1.按资产评估工作的内容不同资产评估一般评估评估复核评估咨询20（1）一般评估企业上市资产评估组建合资企业资产评估企业股份制改造资产评估抵押贷款资产评估……是指正常情况下的资产评估，通常以资产发生产权变动、产权交易以及资产保险、纳税或其他经济行为为前提。市场价值评估市场价值以外的价值评估一般评估21（2）评估复核是指在对被评估的资产已经出具评估报告的基础上，由其他评估机构和评估人员对同一被评估资产独立地进行评定和估算并出具报告的行为和过程。22（3）评估咨询是一个较为宽泛的术语。确切地讲，评估咨询主要不是对评估标的物价值的估计和判断，它更侧重于评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此相关的市场分析、可行性研究等。23

2.按资产评估对象的不同整体资产评估单项资产评估资产评估24（1）单项资产评估是指评估对象为单项可确指资产的评估。通常机器设备评估、土地使用权评估、房屋建筑物评估、商标权评估、专利权评估等均为单项资产评估。由于单项资产评估的对象为某一类资产，不考虑其他资产的影响，通常由具有某一方面的专业评估人员参加即可完成评估任务。25（2）整体资产评估是指以若干单项资产组成的资产综合体所具有的整体生产能力或获利能力为评估对象的资产评估。如：以企业全部资产作为评估对象的企业整体价值评估（或称企业价值评估）、以企业某一部分或某一车间为评估对象的整体资产评估、以企业全部无形资产为评估对象的无形资产整体评估等。26四、

资产评估的功能资产评估的功能就是指资产评估本身所具有的某种效能，是开展资产评估工作所发挥的实际作用。1、评值功能2、评价功能3、公证功能271、评值功能通过资产评估，可以科学合理的评定和估算出被评估资产在某一时点的价值，为资产的交易行为提供价值尺度，这是资产评估的基本功能。282、评价功能资产评估除了对资产价值大小做出专业判断以外，还具有对资产经营的状况和效果进行评价的功能，可以反映不同时间、地域、经济背景条件下的资产价值和运营绩效的差异性，以此检查、考核和评价企业的经营状况。293、公证功能资产评估结果的真实性、公平性和合法性在法律上具有公证效力。随着抵押贷款、财产担保等经济活动的日益频繁，资产评估经常被用来证明资产的存在以及资产的价值量，以满足银行及有关部门发放贷款和进行其他形式融资的需要。通过资产评估来证实资产及资产价值量的需求使得资产评估增添了发挥公证作用的职能。从这个意义上讲,资产评估的公证功能是由资产评估评价及评估功能派生出来的辅助性功能。304、管理功能是我国资产评估特有的功能。国有资产评估管理程序的变化：（1）立项确认制（2）合规性审查制（3）核准制和备案制31

第一节成本法及其选择第二节收益法第三节市场法第四节资产评估的基本程序第二章资产评估的方法32一、成本法（Thecostmethod）3、注意问题（应用前提）（1）有历史资料并真实；（2）形成资产价值的成本耗费是必要的.（一）成本法的基本原理

1、理论基础（1）生产费用价值论 （2）资产的价值取决于购建时的成本耗费2、评估思路实体性功能性经济性评估值=重置成本-各项损耗第一节成本法及其选择33（二）成本法的基本计算公式及其各项指标的计算基本公式：①资产的评估值

=资产的重置价值-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

=重置价值×成新率-功能性贬值-经济性贬值②资产的评估值

=资产的重置价值×综合成新率

341、重置价值及其计量△相同点：均采用现行价格计算。△不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。△有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。35（1）重置核算法 按资产的成本构成，以现行市价为标准

重置成本=直接成本+间接成本直接成本——一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。评估实践中需据具体情况而定。间接成本——主要指企业管理费、培训费等。

注：（1）采用核算法的前提——能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。（2）该方法即可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。36

[案例1]（课本P40）重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。据分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，该机器设备重置成本为：（1）直接成本=50000＋1000十800=51800(元)

其中：买价：50000元运杂费：1000元安装成本：800元（其中原材料300，人工500）（2）间接成本(安装成本)：0.8×500=400元（3）重置成本合计：52200元。37（2）物价指数法当无法获得全新的现行市价，也无法获得相类似参照物的现行市价，就只能采用物价指数法。（1）定基物价指数（2）环比物价指数注意问题

物价指数法计算的是复原重置成本。38

[案例2]某被估资产购建于2001年，账面原值为50000元，当时该类资产的价格指数为95％，评估时该类资产的价格指数为160％，则：

被估资产重置成本＝

50000×（160％÷95％）×100％＝84210（元）39

又如，被估资产账面价值为200000元，2003年建成，2008年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为2004年为11.7％，2005年为17％，2006年为30．5％，2007年为6．9％，2008年为4．8％，则有：

被估资产重置成本：

=200000×（1＋11.7％）（1＋17％）（1＋30.5％）（1＋6.9％）（1＋4.8％）×100％

=200000×191％

=382000(元)40（2）功能系数法（类比估算法）

如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。41（a）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：（b）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：

该方法计算的一般是更新重置成本。42

[案例3]

某重置全新的一台机器设备价格5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本：

被评估资产重置成本=4000÷5000×50000＝40000(元)

功能价值法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系，如果不存在这种关系，这种方法就不可以采用。43（4）统计分析法（点面推算法）

当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。△计算步骤：（a）将被估资产按一定标准分类。（b）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。（c）计算调整系数K。（d）据K值计算被估资产重置成本。44

[案例4]

评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而该5台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为500万元。则：

K=30÷20=1.5

该类通用设备重置成本=500×1.5=750(万元)452、实体性贬值及其计量p43

计量方法:（1）观察法被估资产实体贬值＝重置成本×（1－成新率）（2）使用年限法

实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。实体贬值率46

[案例5]p43

某资产1995年2月购进，2005年2月评估时，名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。由此可以计算资产利用率：

资产利用率＝10×360×7.5／(10×360×8)×100％＝93.75％由此可确定其实际已使用年限为9.4年。

尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素，预计资产的继续使用年限。473、功能性贬值及其计量p45（1）功能性贬值的含义无形损耗的一种，体现在两方面：

(1)运营成本（物耗、能耗、工耗等）；(2)产出能力（2）功能性贬值额的计算步骤

(a)计算年超额运营成本

(b)计算年净超额运营成本

年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率）

(c)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:

被估资产功能性贬值额＝年净超额运营成本×（P/A,r,n）48

[案例6]

某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果如表：494、经济性贬值及其计量（1）经济性贬值的含义因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。（2）表现形式①资产利用率下降 ②资产年收益额减少50（3）计算方式（a）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量（间接）（b）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 （直接）51

[案例7]

某被估生产线设计生产能力为年产20000台，因市场需求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少6000台，功能价值指数取0.6。据上述条件，该生产线的经济性贬值率大约在以下水平上：

经济性贬值率＝[1-（14000÷20000）0.6]×100％＝[1－0.81]×100％＝19％以上例，假定每年减少6000台产量，每台产品100元，该生产线尚可继续使用3年，企业所在行业投资回报率10％，所得税率33％。该资产的经济性贬值额大约为：（用直接法）

经济性贬值额＝（6000×100）×（1-33％）×2.48（P/A,10%,3）＝402000×2.4869＝999734(元)52第二节收益法（一）收益法的基本原理1、理论基础——效用价值论资产的价值取决于效用，即为其拥有者带来的收益。2、评估思路——预期收益折现3、运用的前提条件（1）资产的收益可用货币计量并可以预测（2）资产所有者所承担的风险也能用货币计量（3）被评估资产的预期收益年限可以预测53（二）收益法的基本计算公式

——收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。1、未来收益有限期（1）每期收益不等额（2）每期收益等额542、未来收益无限期

根据未来收益是否稳定分为两种方法。（1）稳定化收益法（年金化法）

稳定化收益A的估算方法：

（a）历史收益加权平均法——更客观，但缺乏预测性计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数（b）注意:收益法要求收益额是预期收益、客观收益。55（2）分段法

若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法（若干年后相同）。56前期（设n=5）后期

0123456789分段法图解

选择前期期限的基本原则

（1）延至企业生产经营进入稳态；（2）尽可能长，但也不宜过长。57（3）增长率法（每年按g的速率增长）58（三）收益法中各项指标的确定1、预期收益额（1）预期收益的类型税后利润净现金流利润总额税后净收益，被普遍采用（a）

税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同净现金流=税后利润+折旧-追加投资（b）从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。59（2）预期收益的测算

以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。（a）时间序列法

——适宜预期收益趋势明显的情况1990199119921993199419951996199719981999··········收益时间使用时间序列法预测某企业的净收益60表

评估前每年收益年份净收益（万元）1990100019911150199212101993130019941340按时间序列计算的回归方程：

预测年收益＝（年份数×83）－16363861表

预测年收益年份净收益（万元）1995144919961532199716151998169819991781（b）因素分析法①确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）；②预测这些因素未来可能的变动情况；③估算基于因素变动的未来收益水平。622、折现率与本金化率

二者无本质区别内涵上略有区别

折现率＝无风险报酬率+风险报酬率本金化率＝折现率－未来年收入的增长率

若资产年收入增长率为零，则二者相等。63确定折现率的基本方法（1）加和法：

折现率＝无风险报酬率+风险报酬率无风险报酬率的确定：国债收益率风险报酬率的确定：

①风险累加法64②系数法

适用于股权被频繁交易的上市公司的评价

CAPM：市场平均风险报酬率65（2）资本成本加权法：如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分:

折现率＝长期负债占资产总额的比重×长期负债利息率

×（1－所得税率）+所有者权益占资产总额的比重×投资报酬率投资报酬率＝无风险收益率+风险报酬率（3）市场比较法：通过参照物的市价和收益来倒求折现率。66（四）对收益法的评价

1、该方法最适宜：资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；成本费用无法或难以计算的资产。

2、该方法的局限性：需具备一定的前提条件；含有较大成分的主观性。

因此该方法的运用比成本法难度大。67第三节市场比较法（一）市场比较法的基本原理1、理论基础

——均衡价值论

由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。2、评估思路3、运用的前提条件（1）充分发育活跃的资产市场。（2）参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。68（二）市场法的评估方法1、直接比较法参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。2、类比调整法参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。

交易案例A的调整值=参照物A的成交价×时间因素系数×区域因素系数×功能因素系数×情况补正系数×……693、具体计算方法

在具体操作过程中，上述两类评估方法具体表现为以下计算方法：（1）市场售价类比法以参照物成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方法。

①资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+……+交易情况差异值

②资产评估价值＝参照物售价×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数70[案例1]某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：参照物ABC交易单价（元/m2）5,0005,9605,918成交日期2002.62002.92002.10区域条件比被评估资产好比被评估资产好比被评估资产好交易情况正常高于市价4%正常71被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：116；参照物B的时间因素调整系数104；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：参照物

ABC交易单价（元/m2）5,0005,9605,918时间因素修正

116/100104/100100/100区域因素修正

100/107100/110100/108交易情况修正100/100100/104100/100修正后的价格

5,4675,4185,480被评估资产单价＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000元72

[案例2]

估价对象概况：待估地块为城市规划属住宅区的一块空地，面积600平方米，地形长方形。评估要求：评估该地块2003年10月的公平市场交易价格。

评估过程：

（A）选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。

（B）搜集有关的评估资料。

①搜集待估土地资料。(略)②搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见下表：7374案例(续)（C）进行交易情况修正

经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正，因此交易情况修正率为0％。交易实例B较正常买卖价格偏低2％，因此修正率2％；交易实例C较正常买卖价格偏低3％，因此修正率3％；（D）进行交易日期修正

据调查，2002年10月以来土地价格平均每月上涨1％，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易A：6％；交易B：7％；交易C：12％；交易D：10％。75案例(续)（E）进行区域因素修正

A、D与待估土地处同一地区，无需作区域因素修正。若待估地块的区域因素值为100，分析B为88，C为108。（F）进行个别因素修正

①经比较，待估地块面积较大便于利用，且外部环境较好，其价格比其他交易实例高2％。②土地使用年限修正。交易B、D与待估地块相同，无需修正。交易A、C的调整系数（假定折现率8％）如下：

年限修正系数=[1-1/（1+8%）30]÷[1-1/（1+8%）35] =0.9006÷0.9324=0.965976案例(续)（G）计算待估土地的价格交易A修正后单价：870×0.9659=909(元/平方米)

交易B修正后单价：820×=1038(元/平方米)

交易C修正后单价：855×0.9659=901(元/平方米)

交易D修正后单价：840×=942(元/平方米)

简单平均后的待估土地价格：单价=（909＋1038＋901＋942）÷4=948(元/平方米)

土地总价=600×948＝568800（元）77（2）功能价值法（比较功能）

以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被估对象之间的功能差异进行调整来估算被估对象价值的方法。

资产评估价值＝参照物成交价格×（被估对象生产能力÷参照物生产能力）

[案例2]

被估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，被估时点参照物的市场价格为10万元。

被估资产的价值为：10×90÷120＝7.5（万元）78（3）价格指数法（比较价格变化）以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与被估对象的评估基准日间的时间间隔对资产价值的影响。

资产评估价值＝参照物成交价格×物价变动指数

此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况。

[案例3]

与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5％，则：

资产评估价值＝10×（1＋5％）＝10.5（万元）79（4）成新率价格法（比较新旧程度）以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对