资产评估学第一章和第二章

学习资产评估的必要性1、资产评估业务的发展2、财政部门对资产评估业务的规定，注册会计师业务与评估师业务分离，财政部2005年第二十二号文件3、资产评估与会计的联系：公允价值4、资产评估专业的就业方向5、资产评估有关的证书：注评师CPV学习资产评估的必要性（一）取得经济类、工程类大专学历，工作满5年，其中从事资产评估相关工作满3年。（二）取得经济类、工程类大学本科学历，工作满3年，其中从事资产评估相关工作满1年。（三）取得经济类、工程类硕士学位或第二学士学位、研究生班毕业，工作满1年。（四）取得经济类、工程类博士学位。（五）非经济类、工程类专业毕业，其相对应的从事资产评估相关工作年限延长2年。（六）不具备上述规定的学历，但通过国家统一组织的经济、会计、审计专业初级资格考试，取得相应专业技术资格，并从事资产评估相关工作满5年。

学习资产评估的必要性考试科目《经济法》《财务会计》《资产评估》《机电设备评估基础》《建筑工程评估基础》三年内考完资产评估学习特点以及方法1、重视理论学习2、重视案例学习3、注意区分会计学科与资产评估学科中既有联系又有区别的概念4、资产评估-经济业务-计价要求-会计核算几点要求1、按时上课，有事请假2、点名制度：班长每节课必须课前点名，老师上课时可能全点，也可能随着提问问题进行抽查，有关取消考试资格等方面规定参照系里有关文件3、考试成绩3：74、考试形式：考试课，闭卷5、作业本本书章节机构第一章、总论2周第二节、资产评估的基本方法3周第三章、机器设备评估：1周第四章、房地产评估：3周第五章、无形资产评估：2周第六章、流动资产评估：2周第七章、长期投资评估：1周第八章、企业价值评估：1周第九章、资产评估报告：1周拟补充内容1、资产评估结果的会计处理2、资源性资产评估3、金银首饰评估4、金融资产评估5、课堂随时穿插案例，鼓励课堂讨论老师介绍姓名：鞠永强电话公室：106毕业院校：2005年山财硕研第一章、总论本章主要内容：资产以及资产评估概念、评估的发展历程以及评估八要素第一节、资产评估及其特点一、资产及其特点（一）资产定义：过去的交易或事项形成、企业拥有或控制、与其能给企业带来经济利益的流入，如何理解？过去交易或事项形成：企业拥有或控制能给企业带来经济利益流入思考：与会计上对资产的定义有什么区别？会计与资产评估中资产定义的不同1、价值判定原则不同会计以历史成本原则为基础，资产评估以市场价值原则为基础，企业的自创商誉会计上不作为资产核算，但在市场中有价值，商誉与品牌价值有一定关联人力资源价值没有体现环境价值没有体现：非专利技术、土地使用权等无形资产没有体现：石油济柴会计与资产评估中资产定义的不同2007年度全球最强势品牌排名前十的公司及各自的价值1.Google（664亿美元）2.通用电气（619亿美元）3.微软（550亿美元）4.可口可乐（441亿美元）5.中国移动（412亿美元）6.万宝路（392亿美元）7.沃尔玛（369亿美元）8.花旗银行（337亿美元）9.IBM（336亿美元）10.丰田（334亿美元）（二）、资产分类1、按有无实物形态分为无形资产和有形资产有形资产：房屋机器存货等需要专业的评估方法无形资产：专利及非专利技术、商标权、著作权、特许权土地使用权、商誉，评估难度很大2、按有无综合获利能力分为单项资产和整体资产整体资产评估有时称为企业价值评估3、按是否独立存在分为可确指资产和不可确指资产不可确指无形资产主要是指？4、按是否参与经营过程分为经营性资产和非经营性资产增值税纳税时会计处理不一样，09年新增值税法二、评估的涵义及其要素（一）、评估涵义：谁按照什么要求，为实现什么目的，遵守什么原则，依据什么程序，选择恰当的价值类型、运用什么方法，对特殊时点的资产价值进行评定估算（二）、基本要素8个1、评估主体：评估机构和他的从业人员2、评估客体3、评估依据法律依据准则依据时间依据合约依据4、评估目的8大类5、评估原则：工作原则和经济技术原则二、评估的涵义及其要素工作原则：独立性、客观性、公正性、科学性、重要性、经济技术原则：预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、评估时点原则6、评估程序8步前期事项准备-签订业务约定书-制定评估计划-现场勘查-收集整理资料-评定估算-编制并提交报告-档案归集与整理7、评估价值类型市场价值与非市场价值（保险价值、清算价值、持续使用价值、投资价值）重置成本、市场价值、预期收益现值、清算价值8、评估方法：成本、收益、市场法加上专业资产评估法三、资产评估的种类1、按评估工作内容不同分为：一般评估、评估复核和评估咨询2、按照资产评估与评估准则的关系不同可分为完全评估和限制评估以及部分限制评估3、按照评估对象不同可分为单项资产评估和整体资产评估，需要配备的评估人员不同，适用的评估原则也不同，主要是经济技术原则，贡献原则四、资产评估的特点1、市场性：资产评估由市场经济发展而来；评估时必须坚持完整的市场理念、评估结论必须要经得住市场检验2、公正性客观性独立性：客观评价、保持独立、不受威逼利诱、公正性对评估机构维持并扩大营业规模有益、如何做到？第一，保持独立第二，严守职业道德第三，严守执业程序3、技术性4、咨询性5、综合性6、责任性程序违法案例分析庆云集团公司拟将一全资所有的旅行社转让给一上市公司，特聘请大力资产评估事务所对这项资产进行估价，同时双方约定大约作价为800万元人民币。事务所指定本所执业的注册评估师张三和李四负责此业务，一周以后，李四被安排去处理另一项目，张三随即从自己执业的另一家资产评估事务所请来注册评估师王五协助完成项目的中后期工作。最终他们按时完成了这项业务，张三和李四共同在评估报告上签字。之后，有媒体来采访张三，在经过李四的哥哥―庆云集团公司法人代表的口头许可下，张三讲述了这次评估业务的主要细节。试找出上述事件中违反注册资产评估师评估程序之处，并简单说明。程序违法案例案例分析过程：评估机构不应与委托人事先约定评估价值李四没有参与评估全过程，不应在评估报告上签字大力事务所注册评估师李四与庆云集团法人代表有亲属关系，此业务不应由大力资产评估事务所承接张三不应同时在两个事务所执业评估人员有保密义务，没有委托人的书面授权不得泄露相关业务资料第二节、资产评估的产生与发展一、产生与发展的三阶段与商品经济的产生与发展相伴随并为之服务（一）、原始评估阶段：偶尔的商品交换阶段1、原始社会末期剩余产品出现，进而出现了私有制，出现了物权，导致了偶尔的商品交换，-资产评估2、特点直观性：依靠经验，无固定的评估程序非专业性：权威但不专业的部落长老，无类似专业知识，偶然事件无偿性：权利行驶，地位象征，免费无法律责任性：不获取收入不承担责任（二）经验评估阶段1、商品交换成为广泛的社会行为，出现了商品经济，出现了大量的评估业务，应运而生大量的专业性评估人员2、特点：业务量大专业性有偿性经验性法律性组织性（三）、科学评估阶段1、商品经济称为市场经济，评估业务量进一步放大，现代科技手段和企业管理理念引入评估业务2、特点公司化的评估机构：有限责任公司科学化的评估手段和方法：科技改变评估生活多元化的评估业务：资产转让、交易或置换；企业并购、分立或合资；企业清算；资产拍卖、抵押租赁；企业股权变动或产权转让；非货币性资产投资；涉讼资产处置；保险索赔以及其他金融服务专业化的评估人员法律化的评估结果：审签报程序二、发达国家资产评估现状商品经济的发展程度决定了资产评估的发展程度1、公司化法人化的资产评估主体按照现代企业制度建立：产权政管分类情况：专业资评公司以及兼做资评的管理咨询公司2、评估管理科学化评估师协会道德规范准则中的道德规范执业基本准则道德基本准则评估监测结构审签报程序上级主管部门3、从业人员的多层次化评估人员管理人员监管人员评估业务销售人员4、评估业务多元化三、我国资产评估的历史现状和背景

1、上世纪70年代末之前-零星的民间评估行为2、上世纪80年底末，市场经济发端，1989年3、1990年国资局成立资产评估中心-省级中心相应成立4、1991年11月国务院91号令《国有资产评估管理办法》5、成立行业组织：1993年12月，中评协成立6、1995年3加入国际评估标准委员会7、1995年5月《注册资产评估师执业资格制度暂行规定》8、规范管理：脱钩改制98年实施99年完成9、执业标准体系成立第三节、评估目的与价值类型一、资产评估的目的（一）、一般目的评估时点的公允价值公允价值的含义：完全有效的市场，在实践中只能是双方满意的一种，体现独立公正原则的一种结果（二）、特定目的十一种（三）、资产评估目的在评估中的作用：统驭性，决定了评估价值类型选择、评估方法选择、决定评估对象、甚至于对评估时点选择都有影响第三节、评估目的与价值类型二、评估的价值类型（一）、根据市场条件分为市场价值和非市场价值（二）、以市场价值为基础又可分为重置成本、现行市价、和收益现值1、重置成本：重置资产达到预定可使用状态发生的一切必要合理的之处，分为复原和更新两种方法2、现行市价：公开市场上的交易价格，公开市场是指：充分竞争、信息自由充分无成本、买方卖方地位均衡、理性人3、收益现值：将本求利，将未来收益本金化第四节、评估假设与评估原则一、资产评估假设：假设是科学研究的起点，任何科学都有假设都有适用范围科学研究的视野是有限的，必须适用一定假设条件（一）、交易假设模拟市场机制，假设已经处于交易中，使得市场机制能够对评估过程产生影响，从而使得评估过程不至于天马行空，否则，一些极特殊的假设比如投资收藏等就会导致评估结果大相径庭第四节、评估假设与评估原则（二）、公开市场假设仅仅假设交易还是不够的，还要看什么市场条件下交易1、公开市场需具备条件：买卖自愿买者卖者众多无市场控制行为买卖方地位平等市场自由进入退出信息传递及时充分、信息对称、信息传递不需要成本2、最佳使用原则-客观收益原则买卖双方自由竞价，卖方的标价肯定要考虑资产的各种可能用途，买方肯定也会考虑该资产的最佳用途，从而公开市场原则隐含了最佳使用原则3、基础性地位：评估行为的基础，只要能在公开市场交易都应适用公开市场假设第四节、评估假设与评估原则（三）、继续使用假设继续作为一项整体资产使用，不改变资产的形态和本质特征，具体来说包括在用续用：沿用原有用途转用续用：转做其他用途移地续用：变换空间位置以出租车为例：继续使用假设是预期收益原则的基础也是收益法的基础第四节、评估假设与评估原则（四）、清算假设本身是一种例外情况适用于非市场假设：被迫清算或具有被清算的可能性时，应假设资产需要在短时间内快速变现，卖方处于不利地位，不符合公开市场假设了，只能适用清算假设清算假设评估值一般低于公开市场假设下的评估值谨慎使用该原则第四节、评估假设与评估原则二、资产评估原则（一）、工作原则1、独立性原则公正无私坚持独立的第三方立场评估收费只与工作量有关，不与评估价格挂钩回避原则人员回避业务回避第四节、评估假设与评估原则2、客观性原则评估依据充分：被评估的资产、股权债权必须是客观的、真实的，有关证据必须要审查实事求是3、科学性原则合理制定方案与计划，做好人财物以及时间的计划根据评估机构情况选择能力范围内的业务合理选择评估方法4、专业性原则专业知识的储备，人才储备评估机构资格审查从业人员从业资格审查第四节、评估假设与评估原则（二）、资产评估的技术经济原则-专业原则1、预期原则预期收益预计风险预期收益期2、供求原则价值规律供求均衡决定价格：马歇尔供求均衡论3、贡献原则考虑组合资产中某项资产对整体资产的贡献率第四节、评估假设与评估原则4、替代原则：功能相类似的资产在价值上也具有可比性替代原则是市场法的理论基础功能类似价格不同的两个商品以价格较低者作为评估值适用替代原则时不仅要看到二者的相同处，更要看到不同5、评估基准日原则资产价值多变化，影响因素多6、最佳利用原则实际收益客观收益第五节、资产评估的依据与程序一、资产评估的依据（一）、行为依据评估业务约定书委托方管理当局出具的同意进行评估的书面文件（二）、法规依据以及准则依据1991年国务院《国有资产评估管理办法》1999年财政部《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》2001年《资产评估准则-无形资产》2004年财政部《资产评估准则-基本准则》以及其他法规第五节、资产评估的依据与程序（三）、产权依据-契约依据各种产权以及其他权利证明文件，如租赁权，使用权或处置权等（四）、取价依据直接资料：市场取价信息间接资料：被评估单位提供的有关财务统计数据（五）、时间依据选择与评估基准日较近的具有可比性的资料（六）、其他价格体系补充：定价体系：以基期价格为准，不再发生变化时价体系：正常交易的价格，体现了供求关系还有通胀，反映了宏观经济的走势实价体系：在时价体系基础下，不考虑通胀、供求、宏观经济走势第五节、资产评估的依据与程序二、资产评估的程序（一）、明确评估业务基本事项1、项目风险评价，风险与收益分析2、执业能力自查，3、委托方情况以及上级部门，防范恶意委托4、被评资产情况：物理情况，法律情况，使用资料、5、了解评估目的，目的唯一6、价值类型以及定义：是否市场价值7、评估基准日8、限制条件和重要假设，是否背离评估原则9、独立性分析第五节、资产评估的依据与程序（二）、签订资产评估业务约定书-委托代理关系合同1、注意事项只有评估机构才可签订业务约定书，评估师个人不可以约定书应由双方法人或授权代表签订合同一经签订便具有约束力2、业务约定书内容甲乙方名称、评估目的、评估对象、评估基准日、出具报告时间要求、报告使用范围、收费标准、双方权利义务以及违约责任、签约时间、其他（其他评估要素因为只涉及到评估机构，故在业务约定书里可以省略）第五节、资产评估的依据与程序（三）、编制资产评估计划1、时间安排：受评估基准日以及报告提交日限制2、人力安排：受评估师数量以及质量、预算限制3、财力安排：受预算限制4、物力安排：各种工具以及专业资料的准备5、计划制定时应和委托方以及相关当事方沟通6、计划保持动态闭环控制，可修正7、应考虑因素：评估目的、评估对象、业务风险、所涉资产结构、类别数量、相关资料收集情况、该项资产的以往评估经历、诚信状况、专业人员执业能力情况等第五节、资产评估的依据与程序（四）、资产勘查与现场调查-直接资料1、对实物类资产进行勘查，尽量普查2、抽查需说明原因以及抽查的过程，抽查数量要符合要求3、注意和委托方沟通，防止漏查现象（五）、收集资产评估资料1、信息源分析2、信息源：行业协会、企业本身资料、市场资料、中介媒体报道第五节、资产评估的依据与程序（六）、评定估算1、资料整理2、方法选择3、定性定量方法综合分析，形成报告结论（七）、提交报告1、内容2、审签报手续的完备3、保密要求4、与委托人适当沟通第五节、资产评估的依据与程序（八）、档案归集与整理-保全资料1、应对诉讼，维护评估机构的权益2、总结提高完善3、国家规定保管年限：不少于10年-《评估程序准则征求意见稿》第五节、资产评估的依据与程序关于评估程序的几点要求：1、严格资产评估程序，建立健全有关制度2、各评估机构应根据自身情况制定相应的执业程序，不得随意删减，评估后应提交报告书3、评估机构要建立相应的制度监督自己的评估师严格执业程序4、特殊情况确实无法贯彻完整程序，需作出说明，若认为缺省程序将影响到评估报告的准确性，应拒绝继续执行业务或终止工作5、程序执行情况需记录于工作底稿并在报告书里披露第二章、资产评估的基本方法评估运算的过程就是根据评估目的具体运用某一价值类型对资产价值进行量化计算的过程三大基本方法：市场法：替代原则，市场均衡决定价值论成本法：客观性原则，生产成本决定价值论收益法：预期收益原则，效用决定价值论本章结构：第一节、市场法第三节、收益法第二节、成本法第四节、评估方法的选择第一节、市场法一、市场法的基本含义根据替代原则，比照参照资产的市场价值来确定被评估资产的评估方法基本思路：找出功能相似的多个近期交易的参照物，根据参照物的有效市场价格，对差异因素进行分析调整，然后进行综合计算各参照物的调整后价值得出评估值优点：价格信息直接取自于市场价格，比较直接，容易为委托方接受缺点：理论基础不够浑厚，评估出的价值也不一定科学，尤其是当市场价格整体不正常的时候，比如近期楼市第一节、市场法二、市场法应用的前提条件和适用范围（一）、前提1、活跃的公开市场2、能够找到参照物参照物的条件：功能可比、交易条件可比、交易时间较近3、参照物的数量众多，至少要找出三个（二）、市场法的适用范围1、单项资产评估2、市场交易资料比较容易获得的情况3、下列情况不使用市场法：第一，专业性很强的专用设备第二，不可复制的资产，文物古迹、寺庙、政府机构等第三、目前价值不为市场接受，但发展潜力巨大的资产第四、无形资产第一节、市场法三、市场法的基本程序（一）、选择参照物1、参照物选择要求：功能、时间、交易条件、地点2、参照物数量：不少于三个，一般为4-7个3、参照物成交价必须真实（二）、寻找差异因素1、功能：2、交易时间：3、交易条件：关联方交易？大宗交易折扣？4、交易地点5、区域因素：房地产评估第一节、市场法（三）、对差异进行分析：指标化、量化、货币化（四）、计算每一参照物的调整后价值-关键部分，注意比较对象以及基数的选择一定要注意调整的方向（五）、综合分析得到评估值对每一参照物的修正后价值进行平均算出评估值第一节、市场法四、市场法中的具体评估方法分类：根据参照物和被评资产差异因素的多少，分为：直接比较法：差异因素少，一般不多于一个类比调整法：差异因素多，一般不少于两个（一）、直接比较法公式：评估值=参照物成交价格*评估对象特征/参照物特征1、现行市价法高度相似或完全相同时直接用某一产品的现行市价代替被评估资产价值第一节、市场法2、销售折扣法：差异因素只有交易条件评估值=参照物成交价格*（1-折扣率）3、功能价值类比法-差异因素只有功能一项（1）、生产能力比例法-功能和价值呈线性关系评估值=参照物价格*（评估对象产能/参照物产能）（2）、规模经济效益指数法-功能和价值呈指数关系评估值=参照物价格*（评估对象产能/参照物产能）x其中x称为规模经济效益指数取值0.4-0.9.4、价格指数法-差异因素只有交易时间评估值=参照物价格*（1+物价变动指数）第一节、市场法5、成新率价格调整法-差异因素只有成新率评估值=参照物价格*评估对象成新率/参照物成新率成新率=资产的尚可适用年限/总可使用年限总可使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已适用年限=名义已使用年限*资产利用率6、成本市价法-差异因素只有成本评估值=参照物价格*评估对象合理成本/参照物现行合理成本7、市盈率乘数法-差异因素只有收益额评估值=评估对象收益额*参照物市盈率第一节、市场法（二）、类比调整法评估值=参照物价格*功能差异系数*区域差异系数*时间差异系数*交易情况差异系数*个别因素差异系数例题：选择：1、市场法的基本思路是()A比较和类比B将未来收益折现C将利求本D资产重置第二节、评估方法

第一节、市场法2、某机器需要快速出售，市场上类似资产的成交价格为6万元，经评估师估测，快速变现的折扣率为30％，则该机器的评估价值为（）元A，18000B，42000C，57000D，630003、某企业年净利润为2000万，评估基准日市场上同类企业平均市盈率为15，则该企业的评估价值为（）万A，133B，20000C，2000D，30000第一节、市场法计算题：1、某商业用房，面积是800平米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日，评估人员在房地产市场上找到3个成交时间与评估基准日接近的交易案例，资料如右：参照物ABC交易单价5000元/㎡59605918成交日期2002年6月2002年9月2002年10月区域条件107110108交易情况正常高于市价4%正常第一节、市场法评估对象的区域条件为100，房产价格上涨率4%修正值计算过程如右：计算结果：评估值=5455参照物ABC交易单价500059605918时间因素修正117/100104/100100/100区域因素修正100/107100/110100/108交易情况因素修正100/100100/104100/100修正后价格546754185480第一节、市场法2、某商业用房，面积800平方米，现因企业联营需要进行评估，基准日选择在2002年10月31日，评估人员在房地产交易市场上找到了3个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体数据如下表：参照物ABC交易单价5000元/平米59605918成交日期2002.62002.92002.10区域条件好于评估资产好于评估资产好于评估资产交易情况正常高于市价4%正常第一节、市场法被评资产和参照物结构相似，新旧程度相近，故无需对功能因素和参照物因素进行调整，被评资产所在区域综合评分为100，3个参照物所在区域评分分别为107、110、108.当时房产月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为（1+4%）的四次方=117%，B的为104%，C的为100%，调整过程如下表：参照物ABC交易单价5000元/平米59605918时间因素修正117/100104/100100/100区域因素修正100/107100/110100/108交易情况修正100/100100/104100/100修正后价格546754185480第一节、市场法五、对市场法的评价（一）、优点1、体现市场变化2、直观，易于接受（二）、缺点1、市场条件要求过高2、参照物难找3、差异因素分析未必准确第二节、成本法一、基本涵义1、三大基本方法之一2、成本法思路：首先估算出重置或重建全新的相同功能的资产需付出的成本（重置成本），然后考虑资产在使用中面临的各种贬值因素3、公式评估值=重置成本-各项贬值（实体性、功能性、经济性）4、理论基础：成本决定价值，马克思生产成本决定价值5、与市场法在思路上的比较第二节、成本法相同之处：第一，二者都遵循公开市场假设、交易假设第二，都以公开市场价格为基础不同之处：第一，理论基础上市场法认为均衡决定价值，成本法认为成本决定价值，成本法更加注重继续使用假设第二，市场法下选取的参照物是与评估客体新旧程度相似，功能相似，交易条件相似的类似资产，故只需经过较少的差异调整即可得评估对象价值，不需计算贬值；成本法是以全新的重置资产价值为调整起点，故需考虑贬值二者在具体运用上有较多关联之处第二节、成本法二、成本法的基本前提（一）、继续使用假设，否则需对各因素作出调整（二）、具体前提1、评估客体和重置或重建的全新资产具有可比性2、评估客体具有可再生性，否则不能用成本法3、具有贬值特征的资产，古董文物、土地空气等耗竭性资源，天然气石油等不能用成本法4、使用价值和价值统一，稀缺性资产，目前的空气5、垄断特征，月亮第二节、成本法三、成本法中的基本要素（一）、重置成本1、定义：即现行再取得成本，即在现行市场条件下，主要是现行市场价格条件下重新购置和建造与评估客体相同的全新资产所需的货币总额2、复原重置成本：采用与评估客体相同的材料、建安标准、工艺流程、设计标准、技术规格，以现时价格水平重置与评估客体相同的全新资产所发生的支出3、更新重置成本：新型材料、新建安标准、新工艺、新设计、新技术以现时价格水平重置与评估客体相同的全新资产所发生的支出第二节、成本法4、超额投资成本：两个重置标准形成的重置成本的差异，即复原标准重置成本与更新标准重置成本之差5、超额运营成本：由于重置的标准不同而导致形成的两个技术含量不同的重置设备在重置后运营中产生的运营成本差异称为……以上二三四五讲述的是本章两对很重要的概念（二）、资产的实体性贬值1、有形损耗：由于使用或自然力侵蚀造成实体形态磨损引起的贬值2、公式以及指标第二节、成本法（三）、资产的功能性贬值1、无形损耗：由于技术进步原因引起的损耗2、内容：超额投资成本引起功能性贬值和超额运营成本引起的功能性贬值3、科技进步时代的功能性贬值（四）、经济贬值1、产生原因：外部条件发生变化，市场萎缩或竞争加剧2、表现：开工不足，市场占有率下降，市场价格下降、宏观以及行业经济形势发生变化-半导体的衰落，数字技术的兴起第二节、成本法四、各要素的估测方法（一）、重置成本的估算1、重置核算法A、思路：按项目分析成本构成，对各个项目按重置方法重新计算其现行价格，然后将达到可使用状态之前的所有重置支出加总B、重置的标准是什么？C、若市场上无同类资产，只能假设重新构建，考虑思路：建造成本+合适的利润第二节成本法例：评估对象为一专用设备，市场上无同类资产交易案例，经分析企业自己购建全新该套设备需耗用材料100万，工资费用20万，间接费用率为20%，同类设备制造商利润率为15%，求该设备重置成本全新构建成本：（100+20）*（1+20%）=144考虑成本利润率：重置成本=144*1.15=165.6另见课本例题第二节成本法2、价格指数法A、价格指数类型：定基价格指数和环比价格指数B、公式：重置成本=账面原值*价格指数C、注意问题：第一，算出的是复原标准重置成本第二，科技进步时，该方法高估资产价值-数字产品课本例题：53页第二节成本法3、功能价值类比法A、生产能力比例法B、规模经济效益指数法第二节成本法4、统计分析法A、适用范围：对众多同质类资产进行评估B、步骤第一，对待评估对象进行合理分类第二，各类中选择具有代表性的样本运用前述各种方法获得其重置成本第三，对各类的样本重置成本和账面成本进行比较求取修正系数k第四，利用修正系数将样本评估结果扩大到总体第二节成本法（二）、实体性贬值的估算1、观察法2、使用年限法A、原理：使用年限和贬值率成线性关系B、公式：实体性贬值公式：57页总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已适用年限=名义已使用年限*资产利用率资产使用中有过追加投资或更新加权名义已使用年限=加权更新成本之和/更新成本之和加权更新成本=更新成本*更新后至评估时点间的年限第二节成本法例题：某资产构建于1955年，于1975年和1990年分别进行了更新改造，现在于2000年进行评估，该资产设计每天工作8小时，实际每天工作6小时，据评估师分析该资产尚可使用8年，不考虑其他条件，求贬值率，改造资料如下：构建或更新时间成本/元已使用年限加权更新成本19552000004590000001975500002512500001990100000101000000合计35000011250000第二节成本法计算过程：加权平均已使用年限=（11250000）/350000=32.14年资产利用率=6/8=75%实际已使用年限：32.14*75%=24.11总使用年限：24.11+8=32.11贬值率：24.11/32.11=75.09%成新率=尚可使用年限/总使用年限第二节成本法3、修复费用法A、思路：修复使得待评资产恢复到正常使用状态发生的费用支出作为被修复部分发生的贬值B、修复的种类，二者需兼具经济上可行技术上可行C、需注意的问题：修复费用法只适用于计算资产的局部贬值，若有证据表明资产的其他部分也发生了贬值，需使用前两种方法另行计算，尤其注意和使用年限法的结合使用第二节成本法例题：某被评估资产重置成本为100万，已使用5年，尚可使用15年，预计无残值，资产利用率为100%，据查该资产部分损坏，修复费用为10万元，要求计算该资产的实体性贬值计算过程修复费用10万为实体性贬值的一部分，修复到全新状态，所以没被修复部分的重置成本为90万使用年限法下实体性贬值率：5/20=0.25贬值22.5总的实体性贬值：10+22.5=32.5第二节成本法(三)、功能性贬值的估算1、产生原因：技术进步2、超额投资成本引起的功能性贬值两个标准的重置成本之差3、超额运营成本引起的功能性贬值第一步，计算年超额运营成本第二步，考虑年净超额运营成本第三步，确定可使用年限和折现率第四步，将年净超额运营成本折现即可第二节成本法例题：某设备与目前普遍使用的技术先进的设备相比，在完成同样生产任务任务的情况下，能耗超支30000元，人工消耗超支10000元。经评估人员鉴定，该设备尚可使用5年，同行业资产平均收益率10%，所得税率33%，要求计算该设备的功能性贬值计算过程1、年超额运营成本：30000+100002、年净超额运营成本：40000*（1-33%）3、尚可使用年限5，折现率10%4、功能性贬值：101593第二节成本法（四）、经济性贬值的估算1、原因：外部环境发生变化2、资产闲置导致贬值经济性贬值率=【1-（资产实际利用产能/设计产能）x】经济性贬值额=（重置成本-实体性贬值-功能性贬值）×经济性贬值率3、因为收益额减少导致贬值经济性贬值额=年收益损失额*（1-税率）*年金现值系数第二节成本法五、举例六、成本法评价（一）、优点1、考虑了各种贬值，评估结果趋于合理2、适用范围广：单项资产评估、特定用途资产评估、无收益资产、无市场参照物资产（二）、缺点1、计算复杂，工作量大，个别指标取得以及计算较难2、各种贬值难以把握3、价值除了受成本影响以外，也受效用以及市场供求影响第二节成本法成本法例题：一、计算题1、某评估机构采用统计分析法对某企业的某类设备进行评估，其账面价值累计200万，评估人员抽样选取了5台具有代表性的设备进行评估，其账面价值为50万，经估算，其重置成本之和为60万，要求估算该类设备的重置成本。计算调整系数：60/50=1.2计算评估值：200×1.2=240第二节成本法2、公司有一台设备，账面价值为160万，2000年购置，评估基准日为2002年，已知2002年与2000年环比物价指数为140％，评估人员认定该设备尚可继续使用8年，但由于技术进步原因出现一种新设备，其功能与旧设备相同，但每生产100件产品可节约甲材料1公斤，预计该厂未来8年内该产品年产量为30万件，甲材料未来8年保持20元/公斤，折现率为10％，假设评估时该设备有部分损坏，估计修复费用2万元，超额投资成本为1万元，所得税税率33％要求计算：1）、计算该设备重置成本

2）、计算该设备实体性贬值

3）、功能性贬值，已知（P/A,10%,8）=5.33494）、计算该设备评估值第二节成本法1）、该设备重置成本＝160×140％＝224万

2）、222×20％＋2＝46.4万

3）、超额运营成本引起的功能性贬值为：300000÷100×20×（1－33％）×（P/A,10%,8）=214462.98；超额投资成本引起的功能性贬值为1万元，因此功能性贬值总额为214462.98＋10000＝224462.98元

4）、该设备评估值＝2240000－464000－224462.98=1551537.02元第二节成本法3、某机器设备，账面价值为10万元，2000年7月1号引进，2003年7月份进行评估，已知2003年相对于2000年的环比物价指数为120％，该设备正常情况下每天应工作8小时，实际每天工作6小时。要求：1）、计算该设备的资产利用率2）、计算该设备的重置成本3）、假设该设备尚可使用7年，求其实体性贬值4）、计算该设备评估值第二节成本法1）、6÷8＝75％

2）、10×120％＝123）、实际已使用年限为3×75％＝2.25，实体性贬值＝12×2.25÷9.25=2.924）、评估值＝12－2.92＝9.08万第二节、成本法4、要求对ABC公司的一组同系列设备进行评估，该设备账面历史成本100万，已经使用两年，抽样选择代表性设备3台，估算其重置成本之和为60万，历史成本之和为50万，该设备尚可使用8年，由于市场上出现新型设备，与旧设备相比每年节省运营成本12000元，要求计算重置成本、各种贬值以及评估值（折现率为10%）(P/A,10%,8)=5.334991.71第二节、成本法5、某企业产成品实有数量60台，每台实际成本58元，根据会计提供的核算资料，生产该产品的材料费用与工资以及其他费用的比例为60：40，根据日前价格变动情况和其他资料确定材料综合调整系数为1.15，工资以及其他费用综合调整系数为1.02，要求：计算该产成品的评估值。5、60×58×（60％×1.15＋40％×1.02）=3821.04第二节、成本法6、某评估机构受托对某一组设备进行评估，账面价值200万，抽样选取5台具有代表性的设备进行评估，重置成本为60万，账面价值50万，该组设备已使用两年，估计尚可使用8年，市场上出现一种新型的设备，与新设备相比被评估设备每年的超额运营成本为1万元，折现率为10％，所得税税率33％，要求计算：1）、该设备的重置成本2）、该组设备的实体性贬值3）、该组设备的功能性贬值，已知（P/A,10%,8）=5.33494）、该组设备的评估值第二节、成本法1）、重置成本＝200×60÷50＝240万

2）、240×20％＝48万

3）、功能性贬值＝1×（1－33％）×（P/A,10%,8）=3.57万第二节、成本法二、选择题：1、评估中成新率确定的基础是（）A损耗B折现率C估算方法D已使用年限2、采用成本法的缺点是（）A不适用于专用机器评估B工作量较大C预期收益难于预测D缺少可比数据3、功能性贬值由（）引起A使用磨损和自然力B新技术的推广应用C新法规的限制D外部环境变化4、实体性贬值由（）引起选项同上5、经济性贬值由（）引起选项同上成本法案例分析国内机器设备评估第三节、收益法一、基本含义1、定义：收益法是指利用科学的方法对资产未来服役期的预期收益进行预测，然后选用适当的折现率将其折算成为评估基准日的价值，并以该价值作为评估值的评估方法关于定义的理解理性决策：预期收益折现值应超过投资额风险考量：项目的内含报酬率应高于评估中设定的折现率，折现率即必要报酬率第三节、收益法2、思路：将利求本获取评估值3、理论基础：效用价值论，即投资者愿意支付的代价不会超过他预期的该资产未来收益现值之和，所以卖方定价应当以未来收益现值之和为基础3、方法评价：最科学合理的方法二、收益法的基本前提（一）根据思路需涉及三个基本要素：1、预期收益2、折现率3、使用年限三个基本前提+两个重要前提第一、资产可单独获利或与其他资产协同获利且边际贡献可获得第三节、收益法第二，未来的收益可预计可货币化计量第三，获得既定预期收益所承担的风险可预计第四，使用年期可确定第五，收益稳定且无其他不利附设条件（二）、收益法的适用范围1、企业价值评估2、能独立计算收益额的单项资产评估3、不能合理确定三要素的评估业务不能用收益法三、收益法的基本公式公式繁多需考虑两个因素第一、收益期是有限期还是无限期第三节、收益法第二：预期收益是常量还是变量，变化趋势如何具体公式（一）、纯收益不变1、无限期P=A/r2、收益年期有限，折现率大于零P=(A/r)[1-1/(1+r)n]3、收益年期有限，折现率等于零P=A*n第三节、收益法(二)、纯收益若干年后保持不变1、纯收益前几年有变化，从第n+1年保持不变，收益年期无限，资本化率大于零公式2、纯收益前几年有变化，从第n+1年保持不变，收益年期有限，折现率大于零公式（三）、已知未来若干年后该资产市场价值，纯收益前n年保持不变公式第三节、收益法四、收益法各项基本参数的确定（一）、预期收益首先，预期收益要满足2.1里的有关要求其次，预期收益是经过科学预测的未来收益，不是历史的或现实的收益第三、预期收益是客观收益，不是实际收益，也不是非正常收益第四、预期收益的表现形式多样化，主要有净利润和净现金流量第三节、收益法净现金流量=净利润+折旧+无形资产以及其他资产摊销，更能反映资产未来时点的价值变化全貌，需注意问题：口径问题，相关税费以及收入的归集计算必须合规合法，与会计统计统一口径以便于预测预测价格标准：定价体系：选择基期价格保持不变时价体系：以后各期的实际市场价格，反映供求变化以及通胀实价体系：时价中扣除通胀因素后的价格

第三节、收益法预期收益影响因素：产能以及负荷资产组合难易程度技术成熟度市场开发度配套设施情况预期收益外在表现分类：

第三节、收益法(二)、折现率和资本化率折现率即未来收益折算为现值的比率折现率来源于货币时间价值理论，资产具有收益性、流动性和风险性，风险性的存在促使投资者更关注资产现在的收益，否之则要求更高的收益影响因素：行业边际收益率银行贷款利率、加权平均资本成本一般情况下可选择行业或社会平均权益资金收益水平来作为折现率

第三节、收益法（三）、收益年限被评估资产的现实状况使用条件技术与经济发展情况法律契约资产规模构建方式复杂程度技术水平行业特点主要装备或装置的经济寿命期产出物的生命周期主要装置的折旧年限、企业存续年限以及项目合作年限、国家有关规定、类似资产的可使用年限、机器设备有关使用说明书、国家制定的分类设备使用年限表（四）、收益分成率第三节、收益法四、收益法的一般步骤1、查勘2、分析技术经济状况以及继续适用能力3、资料收益预测收益以及年期4、分析边际贡献

5、折现率

6、估算五、对收益法的简单评价1、优点比较科学，对未来预测进而确定资产价值2、三个要素的确定难度较大，受不可预见因素影响较大适用范围较小第四节、评估方法的比较与选择一、评估方法之间的关系（一）、评估方法之间的练习1、对于特定经济行为，在相同市场条件下，对处于同一状态下的同一资产进行评估，评估值应该是客观的2、正常情况下评估结果趋同，若大相径庭可能源于：某些方法不适用、分析过程有缺陷、信息失真、评估师职业判断失误，使用多种方法相互比对发现问题（二）、评估方法的区别1、评估的特定目的不同2、选用的价值类型不同3、市场法和成本法存在许多微妙的差别第四节、评估方法的比较与选择二、评估方法的选择1、必须与评估价值类型相适应2、必须与评估对象相适应3、受数据和资料的制约4、选择效率最高的评估方法，也可以多种方法并用，相互进行印证第四节、评估方法的比较与选择练习题课后习题六18.18+18.18+18.03+17.07+16.14+48.31+46.27=182.18习题七90.91+99.17+112.70+109.28+124.18+1241.84=1778.08习题八前五年收益现值之和为49.1617五年期10%折现率年金现值系数=3.7908,设年金为A，则3.7908*A=49.1617得A=12.9689企业价值=A/11%=117.9练习1、收益法的运用关键是确定（）2、要求对ABC公司进行