个人住房贷款

ch2.2房地产经纪询问业务——个人住房贷款业务询问及代办个人住房贷款业务询问个人住房贷款主要内容

房地产贷款的种类01个人住房贷款的要素★02按揭贷款的还款及月供★03抵押贷款代办相关询问04个人住房贷款§I

房地产贷款的种类

（1）按贷款对象不同：开发类贷款&个人住房贷款（2）按还款方式不同信用贷款&担保贷款（3）按利率是否变更固定利率贷款&浮动利率贷款（4）按贷款期限长短短期贷款&中期贷款&长期贷款（5）居民个人住房贷款种类公积金贷款&商业性抵押贷款&混合性贷款小王与银行于2010年6月12日签订了十年期的住房抵押贷款合同，假设人民银行于2011年7月7日调整利率，那么合同利率应从（）起先执行A.2011年7月7日B.2011年8月1日C.2011年1月1日D.2012年1月1日个人住房贷款房地产贷款的种类

个人住房贷款主要内容

房地产贷款的种类01个人住房贷款的要素★02按揭贷款的还款及月供★03抵押贷款代办相关询问041、贷款额度2、贷款利率3、贷款期限§II

个人住房抵押贷款的基本要素

★★★个人住房贷款§II

个人住房抵押贷款的基本要素

★★★1、贷款额度（问：与哪些因素有关？）（1）房产价值（2）住房套数首次购房：商业贷：（20100417）贷款首付款比例不得低于30%；公积金：（20150330）购买首套一般自住房，最低首付款比例为20%（2014）对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%,。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不低于30%。§II

个人住房抵押贷款的基本要素

★★★1、贷款额度（问：与哪些因素有关？）（2）住房套数二套房：商业贷款：（20150330)对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买一般自住房，最低首付款比例调整为不低于40%公积金贷：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金托付贷款购买一般自住房，最低首付款比例为30%。个人住房贷款§II

个人住房抵押贷款的基本要素

1、贷款额度（3）家庭收入（P）A、家庭可以承受的最高房价国际：家庭年收入总和的3～6倍B、家庭每月可担当的最高月供额（无其他债务）家庭月总收入的50%（有其他债务）家庭月总收入的55%－其他债务（4）补充：公积金贷款限额（广州）1、贷款额度（4）补充：公积金贷款限额（广州）以下三项的最低值：A、依据个人住房公积金缴存状况计算的贷款额度(公积金账户余额+公积金月缴存额×2×至法定退休月数)×2（新）B、贷款最高限额。一人申请，最高限额为50万元；两人或两人以上申请；最高限额为80万元；C、依据房屋价格计算的贷款额度。计算公式为：房屋价格×贷款比例首套房：自住房且90平方米及以下，贷款80%；自住房且面积90平方米以上，贷款70%二套房：对购买其次套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，贷款利率按同期同档次基准利率的1.1倍执行个人住房贷款§II

个人住房抵押贷款的基本要素

详见1.住房公积金贷款须知:///web/static/articles/catalog_ff8080813b9be888013b9d7b43e10008/2015-03-04/article_2c9032504b954c0c014be39e3bbf0291/2c9032504b954c0c014be39e3bbf0291.html运用广州公积金政策分析No1：甲第一套房申请商业贷款，现准备购买其次套，能否申请公积金贷款？若能，最低首付多少？No2：甲第一套房无贷款，现准备买其次套，能否申请公积金贷款？若能，最低首付多少？No3：甲买第一套房时申请公积金贷款，最低首付多少？现已将第一套公积金贷款还清，准备购买其次套，能否申请公积金贷款？若能，最低首付多少？No4：甲买第一套房时申请了公积金贷款，第一套公积金贷款未还清现，准备购买其次套，能否申请公积金贷款？若能，最低首付多少？No5：申请组合贷款购买首套房，最低首付多少？个人住房贷款§II

个人住房抵押贷款的基本要素

2、贷款利率（限贷）首套房二套房3、贷款期限（问：与哪些因素有关？）最长贷款年限＿＿年贷款人年龄借款人年龄与贷款期限之和不超过法定退休年龄后5年两人或两人以上购买同一住房申请住房贷款的，以贷款期限最长的计算。3、贷款期限最长贷款年限＿＿年贷款人年龄二手房房龄eg（广州）住房公积金贷款期限按以下两项的最低值计算A、一手楼贷款期限不得超过30年，二手楼贷款期限不得超过20年。B、借款人年龄与贷款期限之和不超过法定退休年龄后5年。法定退休年龄一般依据女性55岁，男性60岁计算。个人住房贷款§II

个人住房抵押贷款的基本要素

【例题】职工严某夫妻双方首次申请公积金贷款，用于购买本市二手房，2000建成。套型面积80m2；房产评估报告上显示价格为150万元；申请贷款时，严某公积金缴存余额为2.1万元，严某配偶公积金缴存余额为1.3万元；严某现40岁，月缴纳公积金800元，妻子先38岁，月存公积金500元。夫妻双方均无公积金提取记录，且满足贷款条件。测算严某夫妇公积金贷款的最高贷款额度和贷款期限。【例题】某家庭准备以抵押贷款方式购买第一套住房，该家庭月总收入为1.5万元，最多能以月总收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6.55%，最长贷款期限20年，最低首付款为房价的（）%。请思索：（1）该家庭能承受的月还款额为多少？（2）该家庭能够承受的最高住房价格是多少？个人住房贷款§II

个人住房抵押贷款的基本要素

个人住房贷款主要内容

房地产贷款的种类01个人住房贷款的要素★02按揭贷款的还款及月供★03抵押贷款代办相关询问04住房贷款§III

按揭贷款还款及月供No1还款方式

1.等额本息还款2.等额本金还款5.移动组合还款6.递增还款3.双周供还款4.接力贷还款住房贷款（一）两种还款方式比较1、等额本息、等额本金的概念下图哪个是等额本息还款？哪个是等额本金还款？2、等额本息、等额本金的特点参见此表，两种还款方式有何不同？每月月供额、每月偿还本金、每月偿还利息、累计还款总额、累计还款利息§III

按揭贷款还款及月供No1还款方式

商业贷款100万，贷款20年，基准利率（6.55%）商业贷款100万，贷款20年，基准利率（6.55%）（一）两种还款方式比较2、等额本息、等额本金的特点住房贷款§III

按揭贷款还款及月供No1还款方式等额本息等额本金每月月供额每月偿还本金每月偿还利息累计还款总额累计还款利息住房贷款§III

按揭贷款还款及月供No1还款方式

适用人群等额本息收入稳定等额本金收入稳定、三四十岁递增还款刚工作的年轻一族接力还款父母年龄偏大、子女预期收入较好但目前低（一）两种还款方式比较3、不同还款方式的适用人群作为房地产经纪人，你如何依据不同的客户类型举荐不同的还款方式？住房贷款（二）万元月供表§III

按揭贷款还款及月供No2月供计算住房贷款【案例1】小周看中一套二手房，大约90平方米，卖主的要价是20000元/平方，假如依据此价格成交的话，小周想申请商业贷款，请问他最低须要首付多少？假如请他请你公司代办此项服务，那么作为经纪人的你应当要求她提交哪些资料？假如他准备进行等额还款法，20年还清贷款的话，请你帮她计算每月要还多少钱？1、利用“万元月供表”计算月还款额（1）假如小周是第一套房，月还款额最多可能为多少？（2）假如是其次套房呢，月供额最高为多少？2、假如小周是第一套房，且申请混合贷款，贷款15年，其他条件不变.另已知按公积金月缴存额测算小周可贷公积金100万。据此请你帮他测算他最实惠的还款额是多少？§III

按揭贷款还款及月供No2月供计算【案例2】李先生购得一处100平方米的房产，单价6000元，首付20万，贷款40万，贷款期限15年，接受等额本息还款：（1）请利用万元月供表分别计算李先生在商业贷款和公积金房贷两种贷款状况下各自的月供额？总利息是多少？公积金贷款为李先生节约了多少的利息支出？住房贷款§III

按揭贷款还款及月供No2月供计算【例题3】张先生30岁，在一家报社工作，月收入8000元；其爱人为老师，月收入7000元。目前两人有存款38万元，准备购买首套房。请帮他们设计一下：1、最好买多大的房子？总价多少？2、他们接受何种还款方式比较好？3、若接受商业贷款，最短还款期限为多长？（借助万元月供表）住房贷款§III

按揭贷款还款及月供No2月供计算【案例4】吴先生现有存款15万,家庭月收入5000元，日常支出约为2000元。现看中一套80㎡价值40万的房子，准备购买。作为吴先生的置业投资顾问，可以帮吴先生作如下分析：1、吴先生可以实行的住房贷款形式主要有（）。A．公积金贷款B．单位集资贷款C．住房储蓄贷款D．住房抵押贷款2．假如公积金贷款的最高额度为8万元，其余接受商业贷款，贷款年限均为10年，等额本息还款，吴先生是首套房，则每月的总还款额约为（）（借助万元月供表）3．假如月收入不足以支付月还款额，则贷款年限为（）年较为合适。A．11年B．12年C．13年D．14年住房贷款§III

按揭贷款还款及月供No2月供计算4．作为一种置业消费投资，经纪人应着重从（）方面来帮吴先生分析。A．消费实力B．物业增值潜力C．好用性D．风险性5．（）是购房者获得住房抵押贷款的关键性法律文件。A．借款合同B．商品房买卖合同C．住房抵押贷款承诺书D．住房抵押贷款合同6．对于借款人来说，住房抵押贷款的风险在于（）。A．提前还款风险B．房屋贬值风险C．利率变更风险D．房屋处理风险住房贷款§III

按揭贷款还款及月供No2月供计算【案例5】某家庭准备以抵押贷款方式购买第一套住房，该家庭月总收入为1.5万元，最多能以月总收入的25%支付住房贷款的月还款额。贷款利率为基准利率，贷款期限20年。假如该家庭贷款50万元，贷款期限20年，实行等额本金还款。请思索：（1）首月还款额为多少？（2）随着还款期数增多，该购房者每月会削减多少利息支出？住房贷款§III

按揭贷款还款及月供No2月供计算【案例6】甲现34岁，看重一套学位房，120㎡，总价350万。现属二套房，申请20年抵押贷款。甲及爱人目前尚未运用过公积金贷款。甲目前公积金缴存余额为5万元，爱人公积金缴存余额为1万元；甲月缴纳公积金2000元，爱人月存公积金1200元。请思索：（1）等额本息还款，最高贷款额度为多少？最实惠的月供额为多少？（2）等额本金还款，申请最高贷款额度，首月还款额为多少？随着还款期数增多，该购房者每月会削减多少利息支出？个人住房贷款主要内容

房地产贷款的种类01个人住房贷款的要素02按揭贷款的还款及月供03抵押贷款代办相关询问04抵押代办代办相关询问主要内容个人住房贷款No1代办的必要性No2代办的流程No3提前还贷问题抵押代办代办相关询问No1代办的必要性购房者银行手续困难周期较长按揭机构办理按揭贷款申请

签订按揭贷款合同

办理抵押登记手续个人住房贷款个人住房贷款（一）商业贷款1、贷款流程（1）贷款申请

（2）贷前审查（3）签定借款合同（4）出具同意贷款通知书（5）办理房产登记过户（6）办理房地产抵押登记手续（7）银行放款

抵押代办代办相关询问No2代办的流程个人住房贷款（二）公积金贷款1、公积金贷款的条件：（p178）2、公积金贷款的流程：（p179）3、公积金贷款需提交的资料：（p179）抵押代办代办相关询问No2代办的流程1、公积金贷款的条件（1）贷款人须有本市城镇常住户口或有效居留身份；

（2）自申请之日向前推，连续足额缴存住房公积金12个月以上广州旧：本市户籍，申请贷款时已连续缴存住房公积金6个月以上（含）；非本市户籍的，申请时已连续缴存住房公积金12个月以上（含）广州新：（征求稿，拟于2014年7月1日实施）本市户籍，申请贷款时已连续缴存住房公积金24个月以上（含）；非本市户籍的，申请时已连续缴存住房公积金36个月以上（含）

个人住房贷款抵押代办代办相关询问No2代办的流程1、公积金贷款的条件（3）有符合法律规定的购房、建房、大修自住住房的合同（协议）及有关材料；

（4）具有确定比例的自筹资金。（5）有稳定的收入，信用良好，具备偿还贷款本息的实力：（个人收入对账单、个人所得税单、个人信用记录及单位工资单）（6）同意用所购住房或具有完全产权的自有住房或第三人住房做抵押，或用贷款银行认可的有价证券、银行定期存单进行质押，或由贷款银行认可的法人、组织或第三人供应保证。

个人住房贷款抵押代办代办相关询问No2代办的流程2、公积金贷款的流程：（p179）【思索1】总共有多少个步骤？【思索2】贷款承诺书由谁出具？【思索3】调查通知单由谁出具？【思索4】托付合同和委贷通知书分别由谁与谁