西王项目整体定位讨论稿-提交版

即墨西王项目整体定位（内部沟通稿）版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产有限公司所有，未经世联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2023/2/2占位国际、落地国内——寻找轨道交通的意义第一篇国内外案例借鉴【案例借鉴】美国费城EL线——具有明显的交通优势和物流基础，定位为地区级商贸中心，以批发为主3费城位于美国宾夕法尼亚周东南部，是美国造船和石油工业主要中心之一；EL线是两条地铁主干线之一，终点在城市东北区的Frankford，案例地块交通条件良好；Church站主要为住宅用地，由Frankford溪绿化带和Womrath公园隔开工业区；MO作为区域中心，定位是零售为主的商业中心，用来吸引此区域和到EL线换乘的消费人群。交通枢纽+商贸中心【美国费城EL线】改造的核心在于站点与美国Amtrck铁路货运物流基地相连，轨道周边通过专业市场的打造，带动了整个区域的物流业发展以及传统产业的升级4FrankfordTransportationCenter本身就是费城东北部的一个交通中心，与美国Amtrak铁路相连，90年代初经过改建成为一个区域的物流基地。Thriftway水果专业市场原身为PhiladelphiaFruit市场，辐射范围包括整个费城；Frankford食品市场是费城当地最大的肉食品供应市场，交易额在整个城市居首。Walgreen药品市场是当地最大的药品集散地，以交易为主；【美国费城EL线】借助轨道的升级改造重新定位区域，围绕站点形成区域商贸走廊，重视商业功能与居住功能的并行及互相促进，完善城市功能5EL线Frankford段于1915年兴建，1922年开始营运，年代较久，周边社区已经衰败，上世纪90年代初，费城规划署开始借地铁改造之际对周边区域进行重新规划和建设；重新规划的范围涵盖三个站点周边距地铁站1/4英里（约400m）的范围，形成一个面积约200万㎡的走廊地带；规划的目的是将站点周边调整为中高密度的综合用地，建设社区和地区级的商业中心，形成有利于步行和换乘的交通格局，同时持续改善住宅质量，提升区域均品质；在EL地铁站点建设的过程中，政府和社区积极引导私人投资参与改造，提升周边区域的商业和居住功能，现在这一区域已经成为城市新的一极。【日本挂川县】挂川站位于东京和大阪之间，挂川市以旅游业发展为核心驱动力，酒店分布在站点周边的交通节点，餐饮分布在主干道，其他物业为生活配套设施6挂川站位于日本静冈县挂川市南，在东京和大阪之间，是东海铁道本线和新干线的站点，挂川是周边旅游综合服务区；挂川站点区域功能主要为酒店、餐饮等设施和市政设施；挂川站点500米辐射范围内云集了图书馆、医院、公园、学校、银行、市政等生活配套设施及酒店、餐饮等旅游配套设施。挂川站1233334355556667778888866666177878东海道新干线东海道铁路线东名高速公路1公园2挂川市立中央图书馆3医院4市政5学校6酒店7餐饮8银行东京大阪名古屋

静冈挂川站交通枢纽+旅游资源【日本挂川县】挂川市开通东海道新干线后，新干线对站点周边旅游业、会展业、文化产业及客户群都产生了积极的影响，提升了城市的功能和形象7站点建成后，位于站点周边的高尔夫球场和大型娱乐休闲场所吸引了大量的游客乘坐新干线来到挂川，站点周围兴建了2家城市酒店和3家商务酒店对旅游产业的影响对会展业的影响对客户群的影响凭借挂川位于东京和大阪之间的区位优势，新干线促进了挂川会展业的发展，挂川成为承办国际国内大型会议的重要城市，会展业提升了挂川的城市形象和知名度新干线开通后游客发生了较大的变化，外来较远区域的游客增加，外来旅游人数比以前增加了33%，外来人员的进入也促进了当地文化产业的发展，又带动了当地客户群的变化新干线提升了挂川市的城市功能、形象和客户群温泉挂川木造建筑生涯学习中心8【国内案例】国内也纷纷以高铁建设为契机，建设交通枢纽形新城——基本形成核心区以商业商务功能为主，向外逐步发展居住类物业的空间布局特征长沙武广新城站前核心区张庄机场济南西客站片区规模：规划面积约26平方公里定位：“山东新门户，泉城新商埠，城市新中心”规划：片区核心区由交通枢纽、商务会展、商业商贸、文娱旅游、居住、预留用地六大功能板块构成，外围重点发展居住功能锡东新城规划站前商务区规划无锡锡东新城规模：占地16.33平方公里，人口36.4万人定位：高铁经济示范区，城市副中心，生态新城规划：一核两轴六组团。“一核”即以车站交通枢纽为中心，商务中心与文化娱乐休闲中心“两轴”是指以发展中心核、片区服务中心为发展节点，构筑规划区东西向发展主轴，“六组团”即中央商务组团、南北四个居住组团以及黎托北居住组团。9轨道经济的核心在于流量经济的出现，高铁作为“大密度、高流量、公交化”运输组织方式，带动的首先是客流，而后随人气攀升带动相应的信息流、技术流、资金流高铁具备时效性、便捷性，其运输的客流群体呈现高知识、高休闲、高商务的特点，他们的活动以商务办公活动、休闲旅游活动、信息交流活动为主，所以高铁对区域经济的再配置首先体现在人员活动密集的经济领域高铁带动的商务群体、旅游群体，其首先拉动的是商务、旅游、商贸、地产等现代服务业的发展，同时由于高铁开通将引入与发达地区的产业链的互动，促使传统产业向现代制造业的转型升级产业升级高铁站点开通【轨道交通对城市的影响1】高铁吸引的高端人群将拉动商务、旅游、商贸、地产等现代服务业发展，同时促使传统产业向现代制造业转型升级【轨道交通对城市的影响1】高铁能够带动沿线城市人口增长，形成商务和旅游人群，逐步改变区域人群的生活方式10类别目的需求带动的产业商务人群办公、会议、会展、研究、商务考察高品位的商务环境，高端的服务，高端的产品办公、会展、会议、研发、酒店、休闲度假旅游人群旅游需求个性化，服务周到化，形象主题化酒店、休闲娱乐、主题园通勤人群就业、居住良好的工作、生活环境房地产、配套居住两小时代表“都市经济圈”一小时代表“通勤圈”半小时代表“购物圈”高铁相对于传统的陆上交通最大特色就是带来高层次的人群聚集高铁公交化，改变沿线城市人群生活方式在德国和日本，高速铁路已经将很多小城市和大城市连接在一起，加上有生活成本的优势，很多厌倦了大城市嘈杂喧闹的人开始渐渐将目光投向附近的小城镇——同样可以大城市就业，只是增加一小时左右的交通时间，生活品质缺可以得到很大的提升。质的改变11进一步促进城市群一体化，城市间的产业分工将更加明确城市结构沿线站点城市的核心地位将得到明显的加强，对周边城市的辐射能力凸现经济一方面站点所处城市的周边区域人口将向站点迁移，同时站点区域人口又会向更高层级站点城市迁移，但总体而言，整体人口量将大大增加人口轻轨会促进产业快速升级，尤其是对城市的商贸、旅游、会展、文化、体育等产业会有非常强的推动作用，同时轨道交通的便捷会导致商务旅游人士出行方式改变产业轻轨的开通带动产业、商务的发展，从而促使轨道沿线城市的就业人口将远远大于非沿线城市就业第二篇区域占位占位青岛、落地即墨——三驾马车的意义轨道交通马山资源城市及产业大即墨，北青岛【城市及产业】即墨市是大青岛战略北扩的承接点，青烟威的必经之地，在大青岛战略布局中具有举足轻重的地位14即墨具有“双辅临门”的区位优势，一辅是崂山辅城，一辅是红岛辅城；即墨处于蓝色硅谷核心区，大沽河生态中轴、滨海蓝色经济发展带、烟威青综合发展带核心地带，是大青岛全域梯次推进、均衡发展的首要受益区。东部烟威青综合发展带西部济潍青综合发展带滨海蓝色经济发展带大沽河生态中轴即墨三城联动中心城区双城联动：中心城区：通过疏老城，建新城，促进城市有机更新，传承历史文脉，优化空间结构，积极壮大公共服务职能和生活性服务业，全面提升城市功能和品质。主要发展市级行政、文化、商业、居住等核心职能；滨海新城：依托蓝色硅谷核心区建设，加快发展现代服务业，构建高端化、高新化的产业结构，打造以海洋科创、高端商务、海滨度假为核心功能的滨海新城；组团发展—乡镇发展的6大组团：华山组团、田横组团、丁字湾组团、蓝村-南泉组团、移风店组团、店集-金口组团。城市性质：

即墨市以商贸、轻工业、旅游和农副产品出口加工为主导产业的现代化中等城市；行政区划：全市共有7个镇、8个街道办事处、1个省级经济开发区、1个省级旅游度假区；一轴三带：城镇发展轴：以蓝熬路、鹤山路为发展主轴，西联胶州，向东拥海，串联城市西部蓝村—南泉组团、中部城区、滨海新城区等城市核心功能片区，是即墨的脊梁；西部发展带：依托大沽河区域生态联动功能，大力发展生态农业、生态旅游、生态研发、生态休闲等功能，是促进西部农业片区经济发展和城镇化的生态经济发展带；中部发展带：依托烟青一级路和青龙高速公路，南接青岛、北通烟台，串联中心城区和空港新城，是提振即墨的高新产业发展带；东部发展带：依托鳌山湾海滨岸线和滨海大道，以滨海新城为核心，形成以海洋科创、滨海旅游、高端商务为主体的蓝色经济发展带。【城市及产业】即墨市是青岛市“环湾保护、拥湾发展”的内圈层，形成了独具特色的

“一轴三带、梯度推进、双城联动、组团发展”的空间结构体系发展结构15【城市及产业】批发商贸业是即墨的优势产业，2012年专业市场批发成交额达457亿元，其中以项目周边的即墨服装市场和即墨小商品城影响最大批发商贸业是即墨市的传统产业和优势产业，是山东省三大市场集群之一，以即墨服装市场和即墨小商品城影响最大；2010-2012年即墨市专业批发市场成交额逐年增长，2012年为457亿元。16农产品批发市场即墨小商品城木材装饰批发市场布匹批发市场即墨服装市场类比即墨服装市场即墨小商品城布匹批发市场农产品批发市场木材装饰批发市场面积规模（万㎡）27.513.62.381.55.15铺位数量（个）70002800356830550产品来源南方南方、本地江浙周边县市、本地江浙、临沂辐射范围胶东、东三省胶东胶东本地青岛、烟台即墨市2010-2012年专业批发市场成交额（亿元）本项目数据来源：即墨统计局及服装市场官方网网站【城市及产业】即墨服装市场为长江以北三大服装批发市场之一，主要辐射山东和东北等地区即墨服装市场是全国十大服装市场之一，为长江以北三大服装批发市场之一；商品主要销往胶东半岛、华北和东北地区，其中针织产品辐射全国各地，在东北地区市场占有率达到50%，部分产品还远销韩国、日本、俄罗斯等国家和地区；即墨服装市场，具有强大的政府支持和悠久的服装历史，使其成为山东乃至北方最大的服装批发市场。17类别即墨服装市场烟台三站服装批发市场常熟服装城总建筑面积（㎡）26万1万300万铺位数（个）7000300280002012年交易额（亿元）151—10022012年铺均交易额（万元）216—358辐射范围长江以北，以胶东为主胶东地区，山东省内江苏为主，辐射全国市场地位北方最大山东较大全国最大是否政府支持是否是即墨服装批发市场外观即墨服装批发市场俯瞰图数据来源：服装市场官方网网站【城市及产业】在原有服装市场、小商品城的基础升级发展，全面推动即墨市场商贸业向规模化、专业化、集约化、现代化方向发展18现代商贸物流区规划：是即墨市七大产业功能区之一，包含三大功能片区，以国际商贸城为核心的生活资料市场组团，以龙泉为核心的生产资料市场及物流组团和以通济为核心的工业品市场组团；即墨国际商贸城：发展定位是面向环渤海和东北亚的特大型国际商贸展示中心、交易中心、流通中心，总占地26平方公里，总规划建筑面积300多万㎡，预计年交易额过千亿；即墨国际商贸城重点工程：力争用5年左右的时间，投入100亿元建设即墨百货城、精品服装城、电子商务中心、即墨针织城、即墨鞋城等一批重点市场。现代商贸物流区功能划分国际商贸城市场组团（26平方公里）工业品市场组团（28平方公里）生产资料及物流组团（25平方公里）即墨国际商贸城效果图马山国家级自然保护区（马山地质公园、保护区配套用地）市场集聚区（农产品、物流配套等）生活配套区（以店子山公园为核心的大型社区）青荣城际本项目（服务核心）【城市及产业】两心四规划中，本项目为服务核心区，为商贸城专业市场发展提升现代服务业支持，展现即墨现代化形象的西部门户地标国际商贸城两心四区规划：两心：现状服装市场周边形成的市场核心和青荣城际铁路即墨站周边形成的服务核心；四区：位于基地西南和东北方向的两大市场集聚区以及西北部以马山国家级自然保护区为核心的生态休闲区和以店子山为核心的生活配套区。19市场集聚区（服装、小商品、家居建材、电子产品）“市场核心将是未来即墨国际商贸城专业市场建设的核心和引擎，服务核心将以即墨站建设为契机，大力发展会展博览、酒店办公、餐饮美食、购物休闲等功能，为商贸城专业市场发展提供现代服务业支持，同时着力打造展现即墨现代化形象的西部门户地标。”——国际商贸城“两心四区”规划国际商贸城“两心、四区”控制性详细规划图【轨道交通】根据轨道交通规划，2014年年底青荣城际将建成通车，青连-青荣-胶济多线并联，将大即墨纳入全国高速铁路网，为即墨商贸交易圈的扩大提供天然支撑20青岛城市轨道交通线网规划（远景）R7线轻轨线，规划中青荣城际即墨站点

（本项目）预计2014年年底通车线路目的地里程自驾车时间轨道交通时间青荣城铁青岛北站34km48min10-15min青荣城铁城阳机场24.5km29min8-10min形成即墨、青岛、烟台、威海、荣成的1小时交通圈，实现相邻城市的“同城效应”青烟威荣城际铁路，正线全长298.97km，西南起自青岛市，途经即墨市、莱西市、莱阳市、海阳市、栖霞市、烟台市、威海市、文登市，东北至荣成市，设计时速250km/h；预计2014年年底通车，青荣城际的通车将实现相邻城市的“同城效应”，并通过胶济铁路融入全国高速铁路运输路网。轨道交通建成后，即墨与青岛主城区和机场的交通时间将大大缩短，并将即墨纳入全国高速铁路运输网。【轨道交通】青荣城际沿线站点唯一的商贸站点，胶东半岛影响力最大的商贸核心21青岛烟台产业：机车车辆、造船海工、石油化工、电子家电、食品酒水、海洋产业商贸：汽车商贸街、小商品街、韩国商贸街旅游：海景、山景、德式建筑、啤酒文化、奥运会、园博会、产业：机械制造、纺织、农产品深加工、特色农业、电子信息、矿产商贸：三站批发市场，辐射烟威地区旅游：蓬莱仙境、海景、山景、元代古建筑、地质景观、葡萄酒文化、民俗建筑产业：进出口贸易、船舶制造、汽车配件、电子信息、机电工具、轻纺服装、食品医药商贸：韩国商品城、小商品城，辐射本地旅游：海景、山景、近代海军基地、森林公园、民俗渔村威海站点特色产业荣成渔业经济发达，国家4A级景区成山头、赤山，渔家民俗突出文登中国家纺名城，18万㎡义乌国际商贸城牟平烟台苹果产区，4A级景区养马岛官庄4A景区牟式庄园，北方最大封建地主庄园桃村交通枢纽，5万多㎡建材市场，栖霞苹果仓储流通基地海阳中国民间文化艺术之乡，剪纸、秧歌等民俗活动丰富城阳靠近青岛主城区，机场位于区域内本区域产业：批发贸易产业——服装市场和小商品市场为青荣沿线影响力最大的批发贸易市场；本区域旅游：马山——独特的地质风貌和古生物化石区别于沿线城市的山景、海景等旅游资源。【景观资源】马山位于项目的东侧，紧邻青荣城际即墨站点，为国家级地质保护区，以其石林群、木化石、古生物化石而著名22马山——国家级地质保护区马山石林——上亿年前的岩浆喷涌而出，蔚为壮观木化石——数量、规模国内罕见，重要的科研和观赏价值1994年4月国务院正式批准即墨市马山保护区为国家级自然保护区，主要保护对象是浅剖面火山岩柱状节理石柱群、硅化木及古生物化石等地质自然遗迹。“马山石林”株体截面直径约1米左右，高约30余米，笔直挺拔，排列紧密，恰似一片密林，蔚为壮观。【景观资源】马山公园规划为集地质、历史、文化、科普、健身、休闲与一体的城市公园，随着政府的投入和建成，马山公园将成为即墨市重要的旅游景点23马山公园景观区占地面积22.2万㎡，包含游览观赏区、民居风情街区、科普展览区、康体活动区、儿童活动区和安静休息区6个功能分区；马山公园规划将建成集地质、历史、文化、科普、健身、休闲于一体的城市公园，随着政府的投入