大工20秋《房地产估价》离线大作业答案

PAGE10PAGE大工20秋《房地产估价》离线大作业学习中心：学号：姓名：作业提交：大作业上交时文件名写法为：[姓名奥鹏卡号学习中心]（如：戴卫东101410013979浙江台州奥鹏学习中心[1]VIP）以附件word文档形式上交离线作业（附件的大小限制在10M以内），选择已完成的作业（注意命名），点上交即可。如下图所示。注意事项：独立完成作业，不准抄袭其他人或者请人代做，如有雷同作业，成绩以零分计！一、房地产估价方法及其应用（从以下4个题目中任选1题直接在题后作答，注意需要保留已选中的某个题目，删除未选中的其余3个题目）（80分）题目一：市场比较法及其应用（1）市场比较法的基本理论（30分）该部分内容要求介绍市场比较法的含义、市场比较法适用的估价对象和条件、市场比较法估价的操作步骤等。（2）市场比较法具体应用（50分）该部分内容要求学生采用市场比较法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用市场比较法评估）进行专业估价，要求详细描述对该估价对象采用市场比较法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用市场比较法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。题目二：收益法及其应用（1）收益法的基本理论（30分）该部分内容要求介绍收益法的含义、收益法适用的估价对象和条件、收益法估价的操作步骤等。（2）收益法具体应用（50分）该部分内容要求学生采用收益法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用收益法评估）进行专业估价，要求详细介绍对该估价对象采用收益法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用收益法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。题目三：成本法及其应用（1）成本法的基本理论（30分）该部分内容要求介绍成本法的含义、成本法适用的估价对象和条件、成本法估价的操作步骤等。（2）成本法具体应用（50分）该部分内容要求学生采用成本法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用成本法评估）进行专业估价，要求详细介绍对该估价对象采用成本法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用成本法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。题目四：假设开发法及其应用（1）假设开发法的基本理论（30分）该部分内容要求介绍假设开发法的含义、假设开发法适用的估价对象和条件、假设开发法估价的操作步骤等。（2）假设开发法具体应用（50分）该部分内容要求学生采用假设开发法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用假设开发法评估）进行专业估价，要求详细介绍对该估价对象采用假设开发法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用假设开发法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。二、谈谈你学习本课程的收获与体会。（直接在本题下面空白处作答）（20分）题目一：市场比较法及其应用（1）市场比较法的基本理论（30分）该部分内容要求介绍市场比较法的含义、市场比较法适用的估价对象和条件、市场比较法估价的操作步骤等。（2）市场比较法具体应用（50分）该部分内容要求学生采用市场比较法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用市场比较法评估）进行专业估价，要求详细描述对该估价对象采用市场比较法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用市场比较法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。答：一、市场比较法的基本理论（一）市场比较法也称市场法、比较法、现行市价法。它是指通过比较被评估的资产与最近出售的类似的资产的异同，并将类似资产的市场价格进行合理调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。比较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。（二）选用比较法，必须的前提条件是：1、需要一个充分发育活跃的房地产市场。房地产市场上，房地产交易越频繁，与估价对象相类似房地产的价格越容易获得；2、参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。运用市场比较法估算估价对象的价格或价值，重要是能够找到与估价对象相同或相似的成交案例。与估价对象完全相同的房地产是不可能找到的，这就要求对类似房地产进行修正调整，其修正调整的指标、参数等资料的获取和准确性，是决定市场比较法运用与否的关键。（三）市场比较法估价的操作步骤1、搜集交易实例2、选取可比实例3、建立价格可比基础4、进行交易情况修正5、进行交易日期修正6、进行房地产状况修正7、求取比准价格二、市场比较法具体应用估价对象是一块空地，总面积为459m2。估该宗土地于2000年10月1日的买卖价格。估价过程如下。1、选择估价方法在估价对象所在地区和近邻地区，该类型土地存在较多的买卖实例，所以采用市场比较法进行估价。2、搜集有关资料搜集估价对象资料（略）。搜集买卖实例资料。共调查搜集了A、B、C、D、E五宗土地买卖实例，均可作为可比实例。实例A的面积为166m2，成交单价120元/m2，交易日期2000年4月1日；实例B的面积为374m2，成交单价102元/m2，交易日期2000年3月1日；实例C的面积为300m2，成交单价83元/m2，交易日期1999年6月1日；实例D的面积为457m2，成交单价94元/m2，交易日期1999年7月1日；实例E的面积为76m2，成交单价145元/m2，交易日期2000年3月1日。3、确定修正系数确定交易情况修正系数。实例A、E为正常买卖，无需进行交易情况修正；实例B、C、D均较正常买卖价格偏低，其中：实例B估计偏低2%，实例C估计偏低5%，实例D估计偏低3.5%。各宗可比实例的交易情况修正系数如下：实例A：实例B：实例C：实例D：实例E：确定交易日期修正系数。据调查，1999年4月1日至2000年10月1日之间，该类型土地的价格平均每月上涨1%。各宗可比实例的交易日期修正系数如下：实例A：（1+1%×6）=实例B：（1+1%×7）=实例C：（1+1%×16)=实例D：（1+1%×15）=实例E：（1+1%×7）=确定区域因素修正系数。实例A与估价对象土地处于同一地区，无需作区域因素修正；实例B、C、D都为估价对象土地所在地区的区域因素进行比较的结果，如下表所示。区域因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C可比实例D繁华程度2020192013道路通达度101081011公交便捷度1010101010对外交通559513环境质量10108109景观555512城市基础设施151511158社会公共设施151591511规划限制55559治安状况553512总分值10010087100108各宗可比实例的区域因素修正系数如下：实例A：实例B：实例C：实例D：实例E：（4）确定个别因素修正系数。估价对象土地的面积较大，有利于利用，另外其环境条件较好，其他方面没有差异。经分析确定个别因素使得可比实例土地的价格均比估价对象土地的价格低3%。所以各宗可比实例的个别因素修正系数如下：实例A：实例B：实例C：实例D：实例E：4、进行因素综合修正项目实例A实例B实例C实例D实例E实际成交单价1201028394145交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准价格1311321051161485、计算估价结果将上述五个比准价格的