房地产估价师-经营与管理

前

言第部考试点3.题型与题量题型

题数分合题说明单项选择题多项选择题

351152

3530

四选一，只有1个最合题意有2个或2个上符合题意，至有错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分判断题151计算题2合计

1520100

不答不得分，判断错误扣0.5分本题总分最多扣至零分要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。在答题纸上作答。本科目考试时间为150分（2.5时有标准化的选择题断题还计算题，题量很大，很多考生感觉做不完【题型中两大注意事项】第部一次关合决案颠覆传统轻松关1.如何解决“学习时间不足”学习计-三阶段攻略1

3.如何解决“专业基础薄弱，学懂”【如何记得巧】5.如解决“考试题做不完的问”第部考试巧临门一脚的功夫，有时会改变比赛的结果【考试技巧】●控制时间，跳过不会做的题●看清要求与所有可选答案●运用排除法和猜测法●单项选择题宁猜勿缺●多项选择题宁缺勿多●判断题宁空勿猜●计算题即使没有时间算出答案，也一定要把公式写全【献给学员的勉励之词】没有无缘无故的失败，没有理所当然的成功，更没有徒劳无益的奋斗。努力一下，坚持一下，功就在生命的某个拐弯处！2

第章

房产资投风【考情分析】■本章分值稳定，一般在8分右第节投与地投1.投资的概念■理解（三个角度）·通俗角度－投资就是用钱来获取更多的钱·金融角度－投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为·经济角度－投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为2.投资的分类（四种分类）【年题】一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。A.风险较大B.收益率较高C.动性较好D.资回收期较长【正确答案C【答案解析】一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率较低。长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但盈利能力强。3.投资的特性（四特性）■投资是一种经济行为■投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费）■投资的目的是获取收益■投资具有风险性4.房地产投资的概念■经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为5.房地产投资的分类（三种分类）3

【重点难点】不同投资主体的投资目的显著差异■政府投资和非盈利机构投资注重投资的社会效益和环境生态效益■企业投资和个人投资更注重经济效益【年题】下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）A.居住物业投资B.商业物业资C.地开发投资D.地产开发投资E.房地产经营投【正确答案CDE【年题】商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资。无论何种类型的房地产投资，其目都是为了营利。（）【正确答案】×【答案解析】不同投资主体的投资目的有显著的差异。保障性住房的目的不是为了营利，而是社会效益。5.1居住业投资内涵供人们生活居住的房地产5.2商业业投资

主要类型■公共住房◆廉租住房（低收入家庭出租）◆经济适用住房（低收入家庭出售）◆限价商品住房（中等收入家庭出售◆公共租赁住房（中等收入家庭出租）■商品住房◆普通住宅◆高档住宅◆公寓◆别墅

特点自用或出租，投资风险小内涵

主要类型

特点指能出租经营，为投资者带来■写

1.开发出售的模式越来越缺乏生命力发持有或4

经常性现金流收入的房地产

楼■零售商业用房■出租公寓

整体出售给机构投资者统一持有经营模式成为趋势2.收益多来自经营收入和物业产升值，适合长期投资。收益水平与投资者管理者的管理能力密切相关3.商用物业交易涉及资金量大机构投资者之间进行4.位置对此类物业有特殊的重性【年题】商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。（）【正确答案】×【答案解析】商业物业投资的收益主要来自物业的出租经营收入和物业资产升值，且收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。5.3工业业投资内涵为人类生产活动提供空间

主要类型■工业厂房■仓储用房■高技术产业用房■研究与发展用房

特点1.可开发销售，也可开发持有出租经营2.重工业厂房设计特殊，不容易手交易3.高新技术产业与研发用房适应较强4.轻工业厂房介于两者之间5.4酒店休闲娱乐设施投资内涵

主要类型·酒店

特点为商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的投资5.5特殊业投资

·休闲度假中心本质上属于业物业投资·康体中心2.运营管理很要，所以在开发阶·赛马场段未来运营管理的团队就会介入·高尔夫球场内涵

种类·加油站·飞机场

特点指物业空间内的经营活动需要得到政府特车站殊许可的房地产·桥梁·码头·高速公路

1.这房地产交易少属长期资2.靠营活动收益回收投资并获【典型例题】特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业（）。【正确答案】×【答案解析】物殊物业不是指设计或功能特殊，而是其里面的经营活动的性质特殊，必须得到政府的许可。6.房地投资的特性8大点6.1区位择异常重要5

■房地产的不可移动性，决定了其区位的重要性■区位包括具体位置和宏观区位（决定其收益水平和升值潜力）6.2适于行长期投资（两个寿）■一般自然寿命要比经济寿命长（有空置的情况）■可以通过对建筑进行更新改造，延长其自然寿命，从而获得几个经济寿命■房地产投资追求项目的全寿命周期利益最大化【2009年真题】对于收益性房地来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态，净收益大于零的持续时间称为（）。A.设计寿命B.经济寿命C.定寿命D.然寿命【正确答案B【答案解析然命是指直到能用了经寿命截止到用起来不划算的时点了。【年题】房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（）A.土地不会毁损B.地上建筑有耐久性C.现性差D.土地使用期年限较长【正确答案C【答案解析C变现差是房地产的特征之一，但不是房地产是长期投资的原因。本题属于典型的文不对题。6.3需要时的更新改造投资（应性）■投资者通过适时调整房地产的使用功能，或更新改造，使之适合市场的需求，才能在竞争中于有利的地位■如写字楼增加网络通讯服务■购物中心改善环境，增加商品展示空间■公寓内增加洗衣房6.4易产资本价值风险（价值以判断）■没有两宗完全相同的房地产■异质性导致每宗房地产的价值不可能一致■对房地产市场价值和投资价值的判断是困难的【重点难点】由于投资者眼光、能力和经验的不同，导致相同市场价值的房地产有着因人而异投资6

价值同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（）。A.保值性B.增性C.异性D.流动性【正确答案C6.5变现差（也称为流动性差■由于房地产异质性、价值量大，市场交易分散、信息不完备等原因，导致房地产在短期损现的能力差6.6易受策影响6.7依赖业管理■开发环节、经营环节均需专业技术与服务6.8存在益外溢和转移（外部影响）■房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响■地铁的建设引起周边楼盘价格■上涨小区旁建造纸厂使房产跌价【年题】地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。A.变现性差B.易受政策影响C.赖专业管理D.益外溢和转移【正确答案D【答案解析】房地产不仅受自身情况的影响，还受周边情况和其它因素的影响【年题】关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。A.区位选择异常重要B.不易产生资本价值风险C.在效益外溢D.易受政策影响【正确答案B【答案解析】房地产的异质性，导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致，这就为房地产市场价值和投资价值和投资价值的判断带来了许多困难就投资者面临着资本价值风险。第节房产资形与弊1.房地产投资的分类7

【年题】下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（）A.购买房地产股票B.购买商C.买房地产债券D.购住房抵押支持证券【正确答案B2.房地产开发投资■概念是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地进行规划设计和工程建设等过程，建成可以满人们某种需要的房地产产品然后将进行销售让给新的投资者或使用者通过这个转让过程收投资，获得开发利润的过程■性质属于中短期投资，形成房地产市场上的量供给■具体种类土地开发投资－土地一级开发为主商品房建设投资－建房屋【年题】房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）A.增量供给B.存量供给C.在供给D.量供给【正确答案A【答案解析】房地产开发投资指从事商品房和土地开发经营活动的投资，属于中短期投资，形成了市场上的增量供给。3.房地产置业投资■概念·向已具备了使用条件或正在使用中的房地产进行投资，以获取房地产所有权或使用权为目的投资·可以是增量房地产（新房），也可以是存量房地产（旧房）■目（三个）·自用8

·经营出租获得经常性收入·还可以获得转售收益【年题】相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C.置业投资对象可以是市场上存量房地产D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者【正确答案ACDE【重点难点】机构投资者的置业投资选择机构投资者类型缺乏投资经验又具有低风险偏好的投资者

置业投资对象购买黄金地段的优质成熟物业

投资特点■购买价格高■收益水平低■风险小■初始价值和初始收益具备投资管理经验的投资者

购买处于优良区位的新竣工甚至尚未水平低竣工的物业■增值潜力大■转售收益大4.投资房地产企业股票或债券■股票－所有权关系■债券－债权债务关系5.投资房地产投资信托基金■投资者将资金交由信托基金，基金由专业人士进行投资组合，将资金投入房地产业，基金机将收益再分配给投资人，是一种基于信任的委托投资关系■房地产信托的收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东【重点难点REITS的优势与类优势收益相对稳定流动性好

内涵■收益主要来源于所拥有的物业的经常性租金收入■一般高于股票收益■可以在证券交易所交易【重点难点REITS的类型（三类）【年题】房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接资房地产的重要工具。（）9

【正确答案】×【答案解析】信托是间接投资。7.房地产投资的优势（四利）■相对较高的收益水平（高于储蓄、股票、债券）■易于获得金融机构的支持（房地产是可靠的抵押物）■能抵消通货膨胀的影响（房地产年价格增涨率超过年通货膨胀率）■提高投资者的资信等级（拥有房地产是实力的最好证明）8.房地产投资的弊端■投资数额巨大■投资回收期较长■需要专门的知识和经验第节

房产资风1.风险的相关概念■风险未获得预期收益可能性的大小■风险收益-实际收益超出预期,加部分称风险报酬■风险损失-实际收益低于预期益2.风险的度量【解题思路与方法】如何比较风险的大小第一步，计算出两物业的价值的期望值。（加权平均值）10

第二步，计算出两物业的标准差。第三步，如两物业期望值相同，则直接比标准差即可，标准差小的风险小。第四步，如两物业期望值不同，需计算标准差与期望值之比，该比值小的那个风险小。【年题】甲乙物业年10月价值均为1100万预计2009年月甲业的价值为1200万和1000万元的可能性均为50%，乙物业价值为1300万元和900万的可能性也均为。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）A.甲物业投资风险大B.物业投资风险大C.甲、乙物业的投资风险相同D.以判断甲、乙物业的投资风险大小【正确答案B【答案解析】第一步：计算两物业的期望值（加权平均值）甲物业的期望值＝1200×50%＋1000×50%1100乙物业的期望值＝1300×50%＋900×50%1100第二步：计算两物业的标准差另一种解法：带有技术含量的定性分析1200和1000与1100的差一比1300和900比1100偏离程序小以算出的标准差一定前者小，所以前者风险小。3.房地产投资风险（四方面）■投入资金的安全性■期望收益的可靠性■投资项目的变现性■资产管理的复杂性【重点难点】风险的分类8+6）11

【年题】系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。（）]【正确答案】×【答案解析】是不可以在投资组合内部被分散和抵消的风险。4.房地产投资系统风险（个）4.1通货胀风险（购买力风,CPI，毛了）■通货膨胀风险是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带的风险■其实质是通货膨胀导致未来收益的价值下降33年前川有个汤老太，到银存了元钱。当时400元买一间房、1818斤面粉。现在连本带利取出来共835.82元够不足一平米房斤面粉。【重点难点】■以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险越大，实际上承担了本应承租人承担的风险■通过适当调整其要求的最低收益率来降低风险对实际收益率的影响程度（调高）4.2市场求风险■供求关系的变化会造成房地产价格的波动与租金水平的变化■房地产市场是地区性市,当市场环境变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大的【典型例题】整个国家市场环境条件变化对房地产市场的影,比当地市场环境变化造成的影响大。（）【正确答案】×【答案解析】房地产市场是地区性市当地市场环境变化的影响要比整个国家市场环境变化的影响大。4.3周期险■房地产市场的周期波动给投资者带来的风险■房地产市场周期波动分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段12

4.4变现险（跳楼价的损失）■指急于将房地产兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险4.5利率险■利调升对房地产投资的影响（三方面）﹒折现率提高，折现后的价值变小，导致房地产实际价值的折损V=A/Y﹒加大投资者的债务负担，导致还贷困难﹒还会抵制房地产需求，导致价格下降■固定利率贷款﹒实质上是把利率风险转嫁给金融机构【年题】下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（）。A.市场供求风险B.变现风险C.率风险D.间风险E.本价值风险【正确答案ABC【答案解析】记清。4.6政策险4.7政治险4.8或然失风险■指火灾、风灾等其它偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失■可以通过保险将风险部分转移给保险公司■可以通过租约将部分风险转移给承租人5.房地产投资的个别风险6类5.1收益金流风险（收入低了项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险5.2未来营费用风险（费用高）■物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险5.3资本值风险（折现率或报率变化）■即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化V=A/Y【重点难点】注意利息风险和资本价值风险利息是收益率的重要决定因素，但不是唯一利息风险是系统风险，资本价值风险是个别风险5.4机会本风险（机会成本）■也称比较风险，投资该项目而失去了其他投资机会，失去了相应的收益的风险5.5时间险（时机与时间）■房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。不仅表现为选择合适的时机进入市场，还现为物业持有时间的长短，物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择，物业转售机的选择以及转售过程所需要时间的长短【年题】房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。【正确答案】×【答案解析】不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短，物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短。13

5.6持有风险（持有时间）■房地产投资持有时间相关的风险，寿命周期越长，持有期风险越大6.风险对房地产投资决策的影响收益决策收益型

投资者特点承受低风险低收益水平的长期投资者

投资目的获得稳定租金收益

投资对象进入稳定期的收益性物业收益加增值型机会型

能承受中等风险和收益水平承受较大投资风险望得高收益

物业租金收益＋物业增未进入定期或刚刚竣工的收值收益益物第节风与资合1.投资组合理论通过投资组合理论，可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险仍然存在【年题】关于投资组合理论的说法，正确的是（）。A.投资者应选择毫无风险的投资组合B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消【正确答案D【答案解析】通过投资组合理论，可以将个别因素减少甚至近于完全抵销，但系统风险因素仍然存在。【年题】投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。（）14

【正确答案】√【重点难点】市场风险系数及预期投资收益率资产预期收益率＝无风险资产收益率＋风险系数×（平均收益率－无风险资产收益率）无风险收益率一般为国债的收益率或银行存款利率当资产的预期收益率＝市场的整体平均收益率时，市场风险系数1【重点难点】市场风险系数及预期投资收益率（

当资产的预期收益率＝市场的整体平均收益率时，市场风险系数1【年题】某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数1）]【正确答案】×【答案解析】当资产的预期收益率＝市场的整体平均收益率时，市场风险系数1，不是变化幅度相同时。【年题】假设银行一年期存款利率为2.28%贷款利率为5.85%，资市场的平均收益率为12%，地产投市场的系统性市场风险系数为0.6则房地产投资的预期收益率为（）A.4.42%B.8.11%C.8.13%D.9.54%]【正确答案B【答案解析】注意无风险收益率在我国为一年期存款利率，在国外一般指国债收益。资产预期收益率＝无风险资产收益率＋风险系数×（平均收益率－无风险资产收益率）2.28%+0.6×12%－2.28%）＝8.112【年题】假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%国债的投资收益率为，场整体的平均收益率20%，则房地产业的系统性市场险系数是（）A.0.25B.0.50C.1.5D.2.00【正确答案B【答案解析】公式的变换。资产预期收益率无风险收益+场风险系数（市场整体平均收益-无风险产收益率）15

2.资本资产定价模型折现率＝资金的机会成本＋适当的风险调整值＝无风险投资收益率＋市场风险系数（市场的平收益率－无风险投资收益率）【年题】如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为，按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%]【正确答案A。折现率＝无风险投资收益率＋市场风险系市场的平均收益率－无风险投资收益率）＝＋0.23（－9%）10.38%【典型例题】如果整个投资市场的平均收益率为20%，家债券的收益率为，房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，房地产投资评估模型中所用的折现率为（）A.8%B.4%C.14%D.12%【正确答案】C【答案解析】方法一：公式作法折现率＝无风险投资收益率＋市场风险系数（市场的平均收益率－无风险投资收益率）10%＋（20%－）14%方法二：带有技术含量的排除法该折现率一定大于无风险投资收益率，即大于，AB可立排除。第章房产场市运【情析历年考分一般在8分右，具有一定的难度年份

单项

选择题

多项选择题

判断题

计算题

合计2011年2010年2009年

3题3分3题3分4题4分

2题分2题分2题分

－1题1分1题1分

－－－

5题7分6题8分7题9分16

2008年4题4分1分22分－7题8分第节

房产场述1.房地市场的概念■房地产市场体系包括·交易当事人－主体·作为交易对象的房地产资产－客体·交易制度－制度·促进交易的组织机构－中介2.房地市场的运行环境（八，三基本因素）■社会环境﹡■政治环境﹡■经济环境﹡■金融环境■法律制度环境■技术环境■资源环境■国际环境【重点难点】区别社会因素和经济因素【年题】政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）A.产品质量B.产品性比C.模和结构D.产档次【答案】【解析】土地政策影响供给的规模和结构。如供应的别墅用地多，则市场上的别墅项目的规划多，所占的比重大。【年题】下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（）A.城市或区域产业结构与布局B.口数量结构C.土地资源状况D.建筑技术进步17

【答案】【解析】社会素C资环，D技术环境。3.房地市场的参与者（七类与者）序号房产市场参与者备注1234567

土地所有者或使用者开发商政府及政府机构金融机构建筑承包商消费者或买家专业顾问

政府和钉子户房地产业被政府用作“经济调节器”开发贷、消费贷自用型、投资型建筑师、工程师、会计师、造价工程师、经济师、房地产估价师及房地产经纪人、律师第节房产场构指1.房地产市场的垄断竞争关系（四类）类完全竞争市场垄断竞争市场寡头垄断市场完全垄断市场

特竞争最为充分即竞争和垄断并存,并以竞争为的市场竞争与垄断并存并垄断为主的市场不存在竞争【重点难点】房地产的市场结构■具有明显的垄断竞争特征，即垄断与竞争并存，以竞争为主■存量市场－交易双方为分散的家庭，所以竞争多于垄断（二手房市场）■增量市场－市场供应者是开发商，垄断多于竞争（一手房市场）【年题】商品房开发市场通常是典型的（）市场。A.完全竞争B.垄断竞争C.头垄断D.全垄断【正确答案B【答案解析】房地产市场具有明显的垄断竞争市场特征。在商品房存量市场中，竞争多于垄断，在商品房开发市场中，一般垄断多于竞争。2.房地产市场的数量比例关系（六大结构）序号结构型内1234

总量结构总（开发与销售总，供给与需求总量比例）区域结构不地区的差异产品结构不产品的差异供求结构同物业类型不同档的供求关系（供给档次与需求之间的关系）18

56

投资结构不投资目的和方式租买结构租和购买的比例关【重点难点】租买结构的影响因素■租金和售价的关系■人们对所有权的偏好■可供出租数量■经济发展水平【年题】对房地产市场结构进行分除了要分析供求结构,通常还应分析（）A.价格结构B.总量结构C.次结构D.投资结构E.租买结构【答案】BDE【解析】请记清六结构的名称。该题几乎就是05年题。【年题城住宅市场调查结果显示城市住宅的总需求与总供给基本平衡同显示，套型建筑面积120㎡上的住宅供过于求70㎡以的住宅供不应求则该城市的住宅市场处（状态。A.均衡B.周期性失C.结构性失衡D.域性失衡【答案】【解析】供给档次与需求之间处于错位状态，这属于供求结构失衡。3.房地市场细分（五种分类3.1按地范围细分3.2按房产用途细分3.3按增存量细分3.4按交形式细分3.5按目市场细分3.1按地范围细分（区域性市）■按城市划分■按城市内的某一具体区域划分■按省或自治区划分■按大片区进行划分3.2按房产用途细分■居住物业市场■商业特业市场■工业物业市场■特殊物业市场■土地市场不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此可以按照房地产的用途、将其分解为若干子市场。【年题房产用途可将房地产市场细分为若干子市场是为不同用途的房地产）19

等方面存在差异。A.投资决策B.规划设计C.程建设D.域范围产功]【正确答案ABCE3.3按增存量细分3.4按交形式细分20

【年题】房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（）子市。A.租赁B.销售C.保险D.抵押【答案】【解析】存量房市场才包含保险子市场。3.5按目市场细分21

【年题】“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（）A.按地域范围细分B.按房地产用途细分C.按增量存量细分D.按交易形式细分E.按目标市场细分【答案】ABD【解析】某市是按地域细分，别墅是按用途细分，销售是按交易形式细分。3.房地市场指标（四大类40小项3.1供指标（3.3市场交易指标3.2需指标（项）项）（）

3.4市监测与预警指项）■■■■■■■■积■■

新竣工量灭失量存量空置量空置率可供租售量房屋施工面积房屋新开工面平均建设周期竣工房屋价值

■■■■■■■■■■■数

国内生产总值人口数量城市家庭人口规模就业人员数量就业分布城镇登记失业率城市家庭可支配收入城市家庭总支出房屋空间使用数量商品零售价格指数城市居民消费价格指

■■■■■■■■■

■土转化率销售量■开强度系出租量■开投资杠率吸纳量■住可支付指数吸纳率■住价格合性指数吸纳周期■房租金比预售面积■量弹性房地产价格■个住房抵贷款还款收房地产租金入房地产价格指数■住市场指■消者信心指数【出题方式】区分具体指标属于哪一大类重要指标的含义重要指标的计算【年题】下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）A.吸纳量B.新竣工量C.售面积D.供租售量E.房地产价格【正确答案ACE3.1房地供给指标【指标一】新竣工量（竣工面积）指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和【指标二】灭失量指房屋存量在报告期期末由于各种原因灭失掉的部分【指标三】存量指报告期期末已占用和空置的物业空间总量报告期存量＝上期存+报告期工量－报告期灭失量22

【指标四】空置量指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的面积包括以前年度竣工和报告期竣工的面积不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的面积【指标五】空置率指报告期末空置房屋占同期房屋存量的比例空置率＝空置房屋面/同期房存量面积【指标六】可供租售量可供租售量＝上期可供租售数量－上期吸纳+报告期新竣工量由于并非所有的空置房都在等待出售或出租，所以一般空置量大于该时点的可供租售量【年题2007年末，某住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万㎡,商品住房3750万㎡，同期住房空置量为750万,中经济适用住房空置量为50万㎡商品住房空置时为450万㎡，则该市年的商品住房空置是（）。A.9%B.12%C.15%D.20%【答案】【解析】空置率＝空置房/同房屋存量450/3750＝12%【指标七】房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积房屋施工面积＝报告期新开工面积＋上期开工跨入报告期继续施工的面积＋上期已停建在报告期恢复施工的面积报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中【指标八】房屋新开工面积报告期内新开工面积不包括上期跨入报告期继续施工的面积和上期停缓建而在报告期恢复施工的面积【年题】关于房屋施工面积的说法，正确的是（）。A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积【正确答案C【答案解析房施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积括告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积及期已停建在报告期恢复施工的房屋面积告竣工和告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。【2011年真题某市2010年商住房施工面积为1000万平方米其中从年入年续施工的面积为300万方米施工的面积为200平方米城市2010年品住房新开工面）万平方米。23

A.500B.700C.800D.1000【正确答案A【答案解析】房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积－300－200＝500（平方米）。【指标八】竣工房屋价值在报告期内竣工房屋本身的建造价值包括房屋的装修及水、电、等附属工程价值不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装；办公和生活家具；土地相关费用；城市建设配套投资【指标九】平均建设周期项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度平均建设周期＝房屋施工面积/竣工面积3.2需求标■国内生产总值■人口数量-户籍人口、常住人、瞬间人口■城市家庭人口规模■就业人员数量■就业分布■城镇登记失业率■城市家庭可支配收入■城市家庭总支出■房屋空间使用数量■商品零售价格指数■城市居民消费价格指数3.3交易标【指标一】销售量■报告期内出售商品房屋的合同总面积销售量＝现房销售面+期房销面积【指标二】出租量■报告期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积【2007年真题我房地产开发计中目前采用的销售面积指标是指报告期已竣工的房屋面积己正式交付给购房者或己签订（正式）销售合同的商品房屋面积。（）【答案】×【解析】我国统计中以签订合同为准，包括现房和期房两个部分，不考虑是否竣工，是否交付使用。3.3交易标（续）【指标三】吸纳量■吸纳量＝销售+出租量24

【指标四】吸纳率■吸纳率＝吸纳/可供租售量【年题2008年，某市供租售房屋面积万平方米，其中可供销售的住宅面积为1800万平方米，可供出租的住宅面积为450平方米；当年销售和出租的房屋总面积为2750万方米，其中销售的住宅面积为1680万方租住宅面积为万平方米该市2008年住宅市场吸纳率。A.71.11%B.88.89%C.91.67%D.93.33%【答案】【解析】年宅市场吸纳年住宅吸纳/2008年住宅可供租售量＝（2008年住宅销售量2008年宅出租量（2008年可供销售的住+2008年可供出租的住宅）＝1680+320）1800+450）。3.3交易标（续）【指标五】吸纳周期■指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间吸纳周期＝吸率【指标六】预售面积■指报告期内已正式签订商品房预售合同的房屋建筑面积【年题】关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（）。A.吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数【答案】【解析吸周期是指按报告期内的吸纳速度计算期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。【2009年真题市2008年量商品住宅的吸纳率为市同期存量商品住宅的吸纳周期A.半个月B.2个月C.年D.2年【答案】【解析】吸纳周期为吸纳率的倒数。按年计算。【年题】吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。（）【答案】×【解析】等于吸纳率的倒数，而非吸纳量。【年题某售型住房市年初的住房存量为100万套其空置待售住房5万本新竣工住房13万，销售住房8万.则吸纳周期为（）。A.0.63B.1.63C.2.25D.12.5025

【答案】【解析】吸纳周期＝可供租售/吸纳量吸纳量＝本期销售＋本期出租套可供租售量＝可销售量＋本期新竣工量5+13=18吸纳周期＝18/8=2.253.3交易标（续）【指标七】房地产价格■房地产市场中价格水平的中位数或平均数【指标八】房地产租金■房地产市场中租金水平的中位数或平均数【指标九】房地产价格指数■反映一定时期内房地产价格变动趋势和程序的相对数■包括房屋销售价格指数、租赁价格指数和土地交易价格指数【2006年真题】反映一定时期房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）A.房产平均价格B.房产位数价格C.房地产价格指数D.房地产同质价格【答案】【解析】价格指数的定义。【年题】在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）A.空置量B.房地产价格指数C.均建设周期D.吸纳率失率【答案】【解析】属于给指标C属供给指标，于需求指标。3.4市场测与预警指标【指标一】土地转化率■土地转化率＝当期土地出让面/期政府批准新建商品房预售和销售面积■监测土地供应与住房供应之间关系，反映土地转化为房屋的效率【指标二】土地开发强度系数■开发强度系数＝房地产开发投/或固定资产投资■反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的状况【指标三】开发投资杠杆率■开发投资杠杆率＝房地产开发投/有资金或权益资本■反映企业财务风险水平，值越高，说明自有资金越少，风险越大3.4市场测与预警指标（续）【指标四】住房可支付性指数■住房可支付性指数＝家庭可承受房价的上/实际住房中位数价格【指标五】住房价格合理性指数26

■从经济基本面可支撑住房价格的角度对当前实际住房价格合理性做出判断3.4市场测与预警指标（续）【指标六】房价租金比■房价租金比＝房价租金房价租金比■考察房地产价值是否过度偏离其使用价值【指标七】量价弹性■量价弹性＝过去6个月地产交易量变化过去6月房地产价格变化率■判断市场所处的景气阶段【指标八】个人住房抵押贷款还款收入比■抵押贷款还款收入比＝抵押贷款月还款/庭收入■反应个人住房抵押贷款违约风险水平【年题】量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。（）【答案】×【解析】量价弹性是指过去6个房地产交易量变化过去个月房地产价格变化率。3.4市场测与预警指标（续）【指标九】住房市场指数■反映开发商对未来市场预期的指标■根据开发商对当前销售、未来6个月销售量、对潜在购买者数量预期的调查结果构造【指标十】消费者信心指数■消费者近期的购房意愿■根据对消费者未来6个内是否计划买房的调查结果构造第节1.房地市场的特性6特）1.1市场给的垄断性1.2市场求的广泛性和多样性1.3市场易的复杂性1.4市场格与位置密切相关1.5存在泛的经济外部性1.6市场息不对称性1.1市场给的垄断性

房产场特与能垄断原因供给缺乏弹性供给具有异质性土地的有限性不可再生性土地所有权的排他性·香港房产市场已形成垄断

详解开发商品的供给在短期内难以有较大的增减房地产位置、环境、数量、档次的差异27

·北京房地产市场采用价格领袖制，本质上形成了合谋和垄断【年题土资源的有限不可再生性和土地所有权的排他性使房地产供给难以形成一的竞争性市场。（）【答案】√【解析】由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争市场表存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。【年题】房地产市场供给垄断性的原因不包括（）A.房地产市场需求的广泛性B.房地产市场供给的异质性C.土地所有权的排他性D.土地的有限性【答案】【解析】供给的垄断与需求无直接关系。此题完全可以凭常识作答。1.2市场求的广泛性和多样性■需求量购置房地产时有不同的目的和设想，可以自用也可以投资，因而需注多样性1.3市场易的复杂性■房地产具有不可移动性，所以交易的是产权■房地产交易需要经过复杂和严密的法律程序■交易市场信息缺乏，需要专业人员的服务1.4市场格与位置密切相关■房地产的不可移动性房产价格与房地产所处的区位密切相关位以决定房价的60%－■由于人口不断增长、土地资源不可再生和经济社会不断发展地产价格的长期趋是总体向上发展的■但现实价格也会受经济周期、市场预期会济政治军事事件以及交易个体个别因素的影响而出现短期波动1.5存在泛的经济外部性1.6市场息的不对称性28

·指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不以称的·房地产市场中卖方对信息的了解程度远远高于买方消者的利益容易受到损（的不如的精）■解决信息不对称的途径·发展房地产估价等专业服务－提高专业水平·政府加强房地产市场信息的发布工作－提高信息透明度【年题】房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（）A.竞争性B.垄断性C.外部性D.衡性E.信不对称性【答案】BCE【解析】房地产六大特性中的3个2.房地市场的功能（五方面■配置存量房地产资源和利益■显示房地产市场需求变化（价格与需求成反比）■指导供给以适应需求变化（价格与供给成正比）■指导政府制定科学的土地供给计划■引导需求适应供给条件的变化【记忆要诀】配置资源，反应需求，指导供给，指导管理，引导需求【重点难点】引起需求增加或减少的原因■未来预期收益变化■政府税收政策的影响■收入水平变化或消费品味变化■原用于其他方面资金的介入■土地供给的变化【重点难点】供给如何适应需求（两种方法）■新建或改变用途■可替代物业间的租售价格比发生变化·如房价高了，对租房的需求就大了·如写字楼价格上涨，则有些公寓就作为办公用房进行出租，租金上涨【2005年真题如同一地区的一类型物业的售价持续以大幅度上涨么类型物业的出租求就会（）。A.减少B.增加C.变D.同步递减【答案】【解析】某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化、售价太高，对出租住宅的需求就会增加。第节房产场运规1.房地产空间市场与房地产资产市场29

1.1房地空间市场1.2房地资产市场1.3空间场和资产市场的联系1.4均衡况房地产具有投资品和消费品的双重特征，所以房地产市场存在空间市场和资产市场两个层面1.1房地空间市场■房产为家庭和企业提供生活和生产的空间1.2房地资产市场■资市场·房产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益■投收益（两部分）·在有房地产期间内每单位时间所获得的租金·在售时所实现的增值收益1.3空间场和资产市场的联系两关系）【关系一】空间市场的供求关系，决定其在资产市场中的需求30

【关系二】资产市场决定空间市场的供给（拥有房屋资产的人可以提供自用市场的供给）【记忆要点】■是空市场，是资市场■决定B的需求，决A的给【年题】房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。（）【答案】×【解析空市场上的需求者是需要使用空间的家庭和企业地资产市场的供给者是新建建筑物者（可以理解为开发商）【典型例题】房地产空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平。（）【答案】√【解析间场供求关系－房产租金水平－房地产资产的收益水平－在资产市场中的需求1.4均衡况项目

内容均衡状况的特点

····

租金和价格都不发生变化价格与重置成本相同新增量和灭失量相等房地产资产存量保持不变均衡状况的内涵

·这均衡状况事实上不存在·但场总是在向均衡回复，围绕均衡状态进行上下波动2.房地市场的周期循环2.1房地周期循环的原因（七因）■供因素影响，金融因素变动最关键■市信息不充分，导致供需两方面调整不均衡的时间存在时滞■生者与消费者心理因素影响■政因素影响，如容积率控制，用途管制等■政冲击■制因素影响■生时间落差、季节性调整、总体经济形势等2.2传统房地产周期理论31

■在场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，投资者具有自我调节投资量的能力■房产市场呈现出一种自我修正的模式，每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调、复苏、再次扩张（六步曲）的过程■产新的使用空间需求－促使新建筑产生－刺激经济增长（扩张）－经济过热导致供给大于求（出现空置宏观调控－因需减少导致建筑减少－回复到空间市场供需均衡状况－经济扩张导致对新建筑需求增加，即产生新的使用空间需求2.3房地周期的新观念■传理论的前提是房地产市场存在均衡状态■新念认为均衡是瞬间的，不均衡才是真实、永续的■经扩张活动不再立即绝对导致新建筑增加2.4房地市场的自然周期【两一线五点四阶段的倒型】【重点难点】两轴一线五点四阶段项目两轴一线五点

内容·水的时间轴，向右表明时间流逝·垂的空置率轴，向下表明空置率增高·长平均空置率水平线即为均衡线·达最高的空置率水平AE·达长期平均空置率水平BD·达最低的空置率水平C（供求转折点）四阶段

·A-B·B-C·C-D·D-E

消化过剩供给阶段市场复苏、繁荣阶段市场降温阶段市场低迷阶段【第一阶段】（A-B）化过剩给■始市场周期谷底，此时空置率最高，存在供给过剩■此段需求增长，供给不增加，需求的增长将吸纳先前过剩的供给■没新项目出现（即开发商不投新项目），空置率下降■租有小幅度的增长32

【第二阶段】（B-C）增供给市场复苏至繁荣■需继续增长，原有的过剩供给吸纳完毕，形成了对额外房屋空间的需求■空率降到了合理空置率以下，租金开始迅速上涨■新目出现，供给增加（开发商开始投新项目）【重点难点】关于C点■C点最低的空置率水平■C点供求转折点■C点前需求的增长的速度般高于或同步于供给的增长速度■C点后，需求的增长速度于供给增长的速度【第三阶段】（C-D）供过求，空置率增高，市场降温阶段■空率低于合理空置率■供增长速度高于需求增长速度，空置率回升趋向于合理空置水平■该段不存在供给过剩，租金停止上涨，开工项目少，但竣工项目多【第四阶段】第四阶段（D-E）供严重过于求，市场低迷阶段■始市场运行到平衡点并向下运动■供高增长，需求低增长或负增长■租降低，空置率上升【重点难点】房地产市场自然周期四阶段总结第一阶段

起始A～B

需求增加

供给不变

租金不变或上涨

租金上涨率下降

空置下降第二阶段

B～增C需与供给等速度增长

增长供给与需求同速增长

上涨

提高

下降增加增C～第三阶段但需求增加速度于供给增供增长速度快于需求增上涨D加速度长度

下降

提高第四阶段

D～E

减少

高增长

下降

下降，负数

提高【重点难点】房地产市场自然周期四阶段总结■需在前三个阶段都在增加，只不过增加率不同33

■供在后三个阶段都在增加，只不过增加率不同■租在前三个阶段都在上涨■租的上涨率，只有在第二阶段在增加，其它三个阶段均在下,第四阶段甚至为负数【年题房产市场自然期中在求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上置率由（）。A.上升到下降B.降到上升C.高于合理空置率到低于合理空置率D.于合理空置率到高于合理空置率【答案】【解析】该转折点为C点C点空置率最小，正好是由下降到上升的一个拐点。【年题】在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率是下滑的。（）【答案】√【解析】自然周期的下降阶段，指的是第三第四阶段，第三阶段租金上涨趋势减缓，第四阶段租金绝对减少【年题在地产市场周循环中供增长速度高于需求增长速度空置率上升并逐渐近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。A.第一阶段B.第二阶段C.三阶段D.第阶]【答案】【解析】参见总结表。空置率上升，表明一定是从上向下的走势，三或四阶.而上升接近合理水平，就是快到达均衡线。如果是第四阶段，它的趋势是快要达到最高空置率。【年题】下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（）A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率E.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的【答案】ABD【解析C供平衡点不是长期衡价格，而是长期平均空置率转折点处供给增长等于需求增长转点之前需求增长大于供给增长转折点之后需求增长小于供给增长；租在前三个阶段都在上,而空置率是前两个阶段下,后两个阶段上升并非同向【年题】在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（）阶段。A.租金增长率上升新供给小于新增需求C.新开工项目增加D.租金长率下降【答案】34

【解析】空置率超过长期平均空置率的是第一四阶段，是横线下面的两阶段BC第阶段没有新增供给，主要是吸纳原有的供给剩余一段租金增长率下降，四阶段租金下降。参见P50-51。【2005年真题在地产周期循周期过程中置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的（）。A.第一阶段B.第二阶段C.三阶段D.第阶]【答案】【解析】在合理空置率之下的是二三阶段，但阶段二的空置率在下降，而阶段三的空置率在上升。注意水平与方向是不同的。【年题】根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的（）。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段后期D.三阶段E.第四阶段【答案】【解析】注意，租金上升与租金增长率上升是不同的，后者指上升速度加快ADE租金增长率在下降，到E时为负。2.5房地市场的投资周期-可解为开发商愿不愿意出资兴建项目■第阶:很少有资本向存量地产投资，没有资本投入新项目■第阶:投资者的投资回报期随着租金的回升而提高，资本开始流入市场。到了第二阶段的后半段，资本流量显著增加35

【2005年真题当地产市场自周期处在谷底并开始向第一阶段运动时场上的投资者将迅速增加。【答案】×【解析】第一阶段，很少有资本向存量房地产投资，没有资本投入新项目，主要是进行过剩供给的吸纳。【2011年真题从地产市场的资周期来看地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）A.第一阶段B.第二阶段的后段C.三阶段的后半段D.第阶段【答案】【解析第二周期开始就新项目开工有资本流入了第二周期的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。■第阶段前半段由于空置率于平衡点投资者继续购买存量项目并继续开发新项目，资本入也显著■第阶段后半段投资者意识市场转向，资本流入会减少36

2.6房地市场自然周期和投资期的关系■投周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化（先市场好，再会有投资）■在三阶段和第四阶段超前于市场自然周期（预期市场不好，先不投资）【年题】下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）A.自然周期与投资周期同步变化B.投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C.投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期D.投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期【答案】【解析投周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化三四周期则超前于市场自然周期。【年题】房低产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（）【答案】×【解析投周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化在三四阶段发前于市场自然周期。3.房地泡沫与过热3.1房地泡沫及成因项目概念成因

内容·房产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态·是种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果·土的稀缺性是房地产泡沫产生的基础·投需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因·金机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂－必要条件【年题】房地产泡沫产生的基础是（）。37

A.投机需求膨胀B.金融机构过度放贷C.房地产市场中的过度开发D.地资源的稀缺性【答案】【解析土的稀缺性是房地产泡沫产生的基础机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。3.2过度发及诱因项目

内容概·也称热指当市场上需求增长赶不上新增供给增长的速度时出的空置率上念升物业价格和租金下降的情况诱因

·开商对市场预测的偏差·开商之间的博弈和非理性行为·开商资金的易得性3.3房地泡沫和过度开发的区区别项目

过度开发

房地产泡沫（当泡沫产生时，市场还处于上升阶段，但出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了）是反映两个不同层面的市场指标严重程度和危害性方面不同

新增供给的增长速度超过了需求的增长速以市场价格和实际价值之间出现严重偏离度严重程度高，危害大属不正常的大起大落在房地产周期循环中所处的阶段不同市场参与者的参与动机不同

存在于下降阶段为获得长期收益

存在于上升阶段短期投资，增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出【年题】下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成【答案】【解析】金融构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂。3.4房地泡沫和过度开发的联■泡产生，就必然会引起过度开发，但过度开发却不一定由泡沫引发■如在房地产周期循环的上升阶段机性行为没有得到有效抑制则很容易迅速发展引起泡，同时会伴随过度开发等现象3.5房地泡沫的衡量－房地产沫指数■房产泡沫指数（综合了以下指标）·实价/理论价格38

·····

房地产价格增长/实际增率房地产价格指数居民消费价格指数房价收入比个人住房抵押贷款增长率/居平均家庭收入增长率房地产投资需求房地产使用需求第节房产场政干1.政府干预房地产市场的必要性1.1房地市场失灵1.2住房题和住房保障1.3宏观济周期循环1.4房地价格剧烈波动1.5房地市场非均衡1.1房地市场失灵（八种原因市场失灵原因对垄断外部性

·要政府制度反垄断政策，改善市场效率，平抑垄断价格·需政府通过税收、补贴、外部性收益成本内部化等措施来提高市场效率信息不对称·要求府建立实施有效的信息公开制度，提高市场的透明度市场不完全公共品失业通货膨胀及失衡再分配和优效品1.2住房题和住房保障■住兼具商品和公共品的双重属性■三住房保障模式住房保障模式政府直接建房方式

代表国家·英、新加坡和香港依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施，鼓励非赢利机构的建房方式·法、瑞典和日本对住房投资人减税对住房承租人补贴【年题】国际上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励赢利机构建房

·各普遍采取【答案】ABD【解析】国际上形成了以英国、新加坡和香港为代表的政府直接建房方式，以法国、瑞典和日本为代表的依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施励非赢利机构的建房方式，以及各国普遍采取的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式。39

1.3宏观济周期循环■经周期的四个阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏■前者为扩张过程，后两者为收缩过程■波（从扩张转为收缩）：政府采用紧缩性的货币政策和财政政策■波（从收缩转为扩张）：政府采用扩张性的货币政策和财政政策抵制经济衰退1.4房地价格剧烈波动■房产价格的剧烈波动，会对房地产市场和宏观经济的稳定运行造成巨大威胁，所以通常会发政府的政策干预1.5房地市场非均衡均衡模式

内涵总量非·表为潜在总需求大于有效需求际给大于有效供给即超额需求与超额供给均衡同并存，或称短缺与过剩同时并存结构非均衡

·不子市场之间在供求方面的结构失衡2.政府干预房地产市场的手段■土供应政策（主要是土地供应计划）■金政策■住政策■城规划■地政策■税政策■租控制3.规范房地产市场行为的措施■健市场准入制度（资质管理）■推行业诚信体系建设（信用档案）■规交易程序（土地出让、房屋销售、转让、抵押、租赁和产权登记方面）■加产权管理40

第章房产发序管【情析■本最近几年所占分值不大，一般为68分难度不大。第节房产发序述【年题】从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）。A.土地B.劳动力C.资D.验E.环【答案】ABCD【解析】主流的人、财、物三方面，还有管理经验、企业家精神和伙伴关系等。2.房地产开发的一般程序（四阶段八步骤）四阶段

八步骤····

投资机会选择与决策分析阶段前期工作阶段建设阶段租售阶段

········

提出投资设想细化投资设想可行性研究获取土地使用权合同谈判与协议签署工程建设竣工交用物业资产管理第节投机选与策析1.投资机会选择2.投资决策分析此阶段是房地产开发过程中最重要的阶段1.投资机会选择（项工作）2.投资决策分析（项工作）41

【归纳总结】房地产投资机会选择与投资决策分析的主要工作内容投资机会选择■投设想■寻和筛选投资机会■细投资设想

投资决策分析■市分析■项财务评价■投决策第节

前工1.获取土地2.项目核准和开工计划3.确定规划设计方案并获得规划许可4.工程建设招标5.开工申请与审批6.其他环节【年题】下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）A.进行项目的财务评价B.获取项目所需土地C.确定规划设计方案并获得批准D.对项目的建设工程进行招标E.提交项目开工申请并获得批准【答案】BCDE【解析】进行目的财务评价属于投资机会选择与决策分析阶段。1.获取土地1.1土地备的概念42

1.2土地备范围■依收回的国有土地■收的土地■行优先购买权取得的土地■已理农地转用和土地征收批准手续的土地■其依法取得的土地【年题】下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）A.集体土地中的宅基地B.依收回的国有土地C.依法收购的土地D.依行使优先购买权取得的土地【答案】【解析】土地储备的范围一定是国有土地。集体土地不纳入土地储备。1.3土地发是指土地储备机构对纳入储备的土地，为使其具备供应条件而进行的前期开发活动，主要包括路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明等基础设施建设和土地平整、绿化工作，以及为实现土储备、完成前期开发工作等进行的投融资活动（开+融资）1.4土地发的项目实施模式筹措资金及办理模式

相关批准手续主

具体实施

开发企业的管理费体土地储备机构负责实施

土地储备机构

通过公开招标方式选择工程实施单位

不高于土地储备开发成本的2%土地储备机构授权开发企业负责实施

开发企业

由授权的开发企业包土地储开发的预计总成本和利完成润利润率高于预计成本的【年题】土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化、土地平整等工作，过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。（）【答案】√【2008年真题】政府授权开发业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构责筹措。（）43

【答案】×【解析】授权开发企业负责实施一级开发，主体是开发企业，所以开发资金应由开发企业筹措。参加教材。1.5土地备开发成本6项）■征、拆迁补偿费及有关税费■收、收回和置换过程中发生的有关补偿费用■市基础设施建设有关费用■招、拍卖和挂牌交易中发生的费用■贷利息■土储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理费用、不可预见费等【年题】下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是（）A.拆迁补偿费及有关税费B.市基础设施建设有关费用C.贷款利息D.建安费用【答案】【解析】土地储备成本包括六大项。土地开发中没有建房子，不会用建安费用。1.6土地备资金来源渠道（四）■财部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金■土储备机构举借的银行贷款及金融机构贷款■经政部门批准可用于土地储备的其他资金■以资金所产生的利息收入1.7土地备资金的具体使用范■征、收购、优先购买或收回土地需要支付的地价款或征地和拆迁补偿费用■必的前期土地开发费用■需支付的银行及金融机构的贷款利息支出■经级财政批准的其他费用【典型例题】以下（）以用于土地储备资金。A.土地出让收入中安排的一部分资金B.土地储备机构的银行贷款C.公积金增值收益D.社会捐助资金E.廉租房租金收入【答案】【解析】注意不要与《基本制度与政策》中讲到的廉租住房建设资金来源混淆。【重点难点易混点】土地储备资金来源

廉租住房资金来源■财部门从土地出让收入和国有土地■财预算资金收益基金中安排的资金■住房公积金增值收益－提取贷款风险准备金和管44

■土储备机构举借的银行贷款及金融理用之后机构贷款

■土出让净收益－用于廉租住房保障资金的比例■经政部门批准可用于土地储备的其不低于10%可适当提高他资金■以资金所产生的利息收入

■廉住房租金收入－实行收支两条线管理，专项用于廉租房维护和管理■中预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助（支持对中西部地区）1.8开发获取土地的方式（四方式）■出－一级市场拿地，有偿有期限■划－一级市场拿地，无偿无期限■原划拨土地上存量房地产的土地使用权转让－划拨转出让■与前土地使用权拥有者合作－二级市场拿,有土地转让、公司入股、并购、合伙等方式【与基本制度与政策第二章的内容：建设用地制度完全一致】【年题】在我国，县级及以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。（）【答案】√项目核准的的法律效力－未取得核准文件的项目，无法办理后续手续，当然不能开工建设。2.3项目准评估的重点（10点■符国家法律法规45

■符国家及本地区国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和行业发展划（四规划）■符国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准■符当地区域布局和产业结构调整的要求■符土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境■符自然文化遗产、文物保护的有关政策■主产品未对国内市场形成垄断，未影响我国经济安全■符社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响■实资质管理的，应提供资质证明文件■申单位具有承担相应项目建设的能力【典型例题】国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（）A.项目是否符合宏观调控政策、产业政策等B.项目主要产品质量符合国家的规定C.项目建设对周边地区的公众利益产生有利的影响D.项目有利于促进环境保护和改善生态环境E.符合当地的产业结构调整的要求【答案】ADE【解析】不包产品质量合格，主是指产品未对国内市场形成垄断，未影响国家的经济安全；不求项目建设对周边产生有利影响，只要不产生重大不利影响即可。3.规划管理内容概括项目两证一书

证书名称建设用地规划许可证建设工程规划许可证规划（选址）意见书

内容明确用地性质\位置界限确定规划设计方案属合规划部门的要求确定用地面积\范围用途\基本规划条件·用地范围是否与规划确定一致·建设项目的性质符合要求一审查

设计方案审查

···

规划条件符合要求公共配套服务设施符合要求是否有必要的水电气等市政设施【作题方法】如果考办什么证需要提交什么手续，办后面的证，需要提交前面手续的成果。4.建设工程招标4.1招标式（两种方式）46

【重点难点】公开招标与邀请招标对比公开招标

邀请招标（三家以上）·工性质比较特殊求专门经验的技术人适用范

员和专业技术只有少数承包商能够胜任的建设项适用于规模较大、建设周期较长、技术复目杂的开发项目建设·公开招标未产生中标单位的建设项目围·以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程优点

使开发商有较大的选择范围，促使承包商努力提高工程质量，缩短工期并降低成本·节招标费用提高招标工作效率省时间造价缺点

耗时长，招标支出费用较高

·限了竞争范围，缩小了开发商的选择余地【年题】房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。（）【答案】×【解析】还可以采用邀请招标的方式。4.2招标构与模式4.3招标底与招标控制价47

项目

内容标底招标控制价

········

标底应保密一个工程只有一个标底招标人可以标底为基准上浮或下调一定百分比做拦标价项目也可以不设标底，进行无标底招标招标控制价相当于招标人的采购预算，不能超过批准的概算招标控制价无需保密招标人应在招标文件中如实公布控制价对招标控制价不得上浮或下调4.4招标作小组与评标委员会■招工作小组组成人员（三类人员）人员决策人员

职能指招标人本身或其授权的代表专业技术与经济方面的专负向开发商或其授权代表提供咨询意见进行招标的具体事务处家助理人员

理决策和专业技术人员的助手【重点难点】评标委员会■由标人代表和有关技术、经济方面的专家组成（两类人员）■成为5人上单数，其中经济、技术方面的专家不少于成员总数的三分之二■专成员应从省级以上有关部门的专家库中确定4.5基本序（七步）申请招标--编制招标文件-确招标方式发布招标公---资格审---投标--开评标定标---签订合同4.6申请标的条件（三有两已■招人已经依法成立（有主体）■初设计及概算应当履行审批手续的，已批准（已审批）■招范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已核准（已核准）■资来源已落实（有钱）■有标所需的设计图纸及技术资料（有图纸）4.7投标资格审查48

4.8开标评标和定标■开时间·在标文件的截止时间的同一时间公开进行■招人不予受理投标文件的情形·逾送达或者未送达指定地点·未招标文件密封■定·在标后15日确定中标人并发出中标通知书·招人在中标通知书发出之日起15日内有关行政部门提交招标投标情况书面报告4.9按废处理的情况■盖签字有问题的■未规定的格式填写■内不全或者在一份投标文件中有多个报价，且未声明哪一个有效的■投人名称或组织结构与资格预审时不一致的■未招标文件要求提交投标保证金的■联体投标未附联合体共同投标协议的【年题】将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）工作。A.投资机会选择于决策分析阶段B.期工作阶段C.设阶段D.租售阶段【答案】【解析】开工之前均属于前期阶段。前期阶段与投资机会研究的界线是获取土地或项目。5.1施工可证的含义■时－在招标工作结束后，工程施工前■申单位－建设单位（注意不是施工单位）■核单位－工程所在地县级以上人民政府建设行政主管理部门■审内容－工程是否符合法定的开工条件【年题】房地产开发项目的施工许可证由（）向发证机关申请领取。A.施工单位B.建设单位C.理单位D.计单位49

【答案】【解析】施工许可证的申领主体是建设单位，不是施工单位。5.2申领工许可证的条件8个■已理建筑工程用地批准手续——有地■在划区内的工程，已取得《建设工程规划许可证》——有规划■拆进度符合施工要求——地可以施工■已署了施工合同——有施工的人■有足施工需要的图纸及技术资料（+过审查）——有图■有证工程质量和安全的具体措施——安全保证■应监理的，签署了监理合同——有监理的人■建资金已落实（落实的标准）（是落实而非到位）——有钱■其——办了该办的手续，交了该交的钱【重点难点】■不求拆迁全部完成，只要求拆迁进度符合施工要求■关图纸和技术资料，除了有以外，还要求必须通过有关部门的审核。同时不要求图纸全部成，只要求满足施工需要即可■要资金已落实，不要求资金全部到位·工不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的·工超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的【年题】对地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于前期工作的是（）A.土地储备B.销售方案的细C.建设项目的质量控制D.申《建设用地规划许可》【答案】【解析】土地备是政府行为，对房地产开发来说，前期应是获取土地B属租售阶段；属于设阶段的工作内容。第节

建阶1.建设阶段的内容项目三控两管一验收2.质量制（三阶段四方面）

内容·质控制·进控制·成控制·合管理·安管理·竣验收项目三阶段四方面

内容·决阶段·设阶段·施阶段·对材料的检验·对程采用的配套设备进行检验50

·确施工中控制质量的具体措施·确有关质量文件的档案制度【年题】房地产开发项目，施工阶段的工程质量控制工作不包括（）A.对原材料的检验B.对套设施的检验C.立质量文件档案制度D.确成本控制档案制【答案】【解析】本题可用排除法ABC全是与质量有关的，而只有D是与本（投资）有关的，不属于同