叶剑英基金会东莞虎门项目前期策划报告

叶剑英基金会东莞虎门项目

前期策划报告科通置业2016.8.1虎门经济发展概况Part.one宏观经济虎门经济保持高速增长，与周边镇区相比遥遥领先。2010年虎门完成生产总值285亿元，增长13.9%；规模以上工业总产值520亿元，增长13.4%；出口总额22.7亿美元，增长17.5%虎门经济实力全市第一，继续保持高速增长；与周边镇区相比，遥遥领先，且第三产业占半壁江山。社会人口虎门户籍人口平稳增长，外来人口有小幅下降趋势。2009年虎门户籍人口126120人保持相对稳定。2009年虎门外来人口1426320人本地、外来人口倒挂严重。财政与消费虎门镇级可支配财政收入增多，社会消费总额节节攀升。2010年虎门镇级可支配财政收入17亿元，增长18.5%。2010年虎门社会消费品零售总额124.81亿元，增长20.2%。城建规划东莞将形成“复合中心、五大片区、生态型”的空间发展结构。常平副中心在《东莞市域城镇体系规划（2005—2020）》中，东莞将形成“复合中心、五大片区、生态型”的空间发展结构。按照城市功能确立具有区域性的四大专业中心，以“城区、松山湖、虎门一厚街、常平一樟木头”形成复合型的中心，共同承担区域与市域的服务职能。此外，按照区位、发展条件、自然条件和历史传统，将市域划为“西北部片区、中部片区、西南部片区、东北部片区、东南部片区”，五大片区，片区内部突出功能整合，片区之间由生态绿地相分隔，片区中心之间由轨道交通相连。区域规划虎门发展总体规划：“一河两岸三板块”虎门城市总体规划编制5年后迎来首次编修，新一轮编修是积极融入珠三角一体化大格局的战略举措。之所以对总规进行修编，是因为虎门建设滨海国际商城，确立“一河两岸三板块”的新城市发展格局，提出产业升级与城市升级的战略重点，都对城市总体规划提出了新的、更高的要求。修编总体规划是要和新的发展战略定位实现有效衔接，突出滨海国际商城这一城市定位，突出“一河两岸三板块”这一城市格局。“一河两岸三板块”，形成以太平河“一河”为中轴,虎门和威远“两岸”齐头并进,威远、新湾、虎门中心区“三大板块”鼎立联动。交通网络虎门作为珠三角交通枢纽，带动经贸、物流快速发展。虎门港国家一类开放港广深高速广深沿海高速常虎高速广深港高铁白沙站（预计12月开通）R2线与广深港客运专线交站穗莞深城轨珠三角一小时生活圈地块交通四通八达，轻轨的前景诱人，未来广深客户可以轻松融入珠三角一小时生活圈专业市场虎门服装专业市场分布服装商业区内有大型服装专业市场18个，经营服装商铺达8600家，商业网点分布密集，虎门专业服装市场主要以黄河地产开发的黄河服装城片区和以富民地产开发的富民服装城为两大区域项目概况Part.two项目分东西大、小两个地块，整体地势规整、内部较为平整占面：60570平米容积率：2.5大地块限高：80米小地块限高：60米建筑密度：25%绿化率：30%地块现状：地块周围基础设施达到三通，东侧拥有山体山景资源，南侧为菜地及磨喋河涌，西侧临连升路及虎门地标，北侧靠华池酒店和虎门高速。我们的项目地块地形整体条件较好，有一定山景资源，但周边环境不纯粹；项目地理位置和交通条件优越，属于虎门中心南片区的核心区域。连升路山体虎门高速华池酒店金宁路虎门地标本案磨喋河虎门房价有望与广深“接轨”，各房企大佬长远看好虎门市场。自万科通过万科紫台开辟虎门市场，并且实现了品牌落地。接着，万科乘势追击，开发“万科金色里城”，扩大虎门版图。2013年万科斥资31亿元斩获虎门大宁四宗商住地，是目前市场畅销的标杆大盘——南部湾万科城。虎门成为万科布局的重心，品牌影响力显著。虎门是东莞经济实力发达强镇和人口大镇，吸引了万科、万达、佳兆业、金地等龙头房企布局，虎门成了品牌房企云集的区域。虎门“撤镇设市”后，人力、交通、配套等有望进一步提升，未来发展潜力可观。虎门“撤镇设市”，城市配套、产业转型等方面将有望升级，为楼市发展注入新的活力。南沙自贸区挂牌，虎门二桥建立后将直接对接南沙，接受自贸区的辐射，再加上近两个月深圳房价的暴涨，加速深圳客外流。虎门衔接广州、深圳，接受南沙辐射以及对接深圳客的流入，虎门将加快与广州、深圳的融合，房价也有望与广州南沙、深圳“接轨”。虎门坐享多重利好，区域发展潜力大，虎门又作为人口大镇，市场需求旺盛，符合房企“快建快销”的高周转策略，这也是各房企长远看好虎门市场的重要原因。从主观条件来看：从客观条件来看：

本项目属于城市中心住宅，城市中心区位是项目必须充分发挥的优势本项目必须走高端定位路线本项目必须成为虎门高端市场领航者及虎门新豪宅标准的创建者虎门房地产市场迅速发展推动了虎门的城市发展；虎门城市化进程发展短期内未如预期，城市中心仍是消费者购房首选区域；金洲片区作为虎门城心的地位越来越重要，这是项目的主要竞争优势之一。本项目的高地价成本及万科的品牌背景是对金洲项目高端定位的要求同时也是支持；本项目对于东莞万科在虎门乃至东莞西部镇区的长远发展具有指标性意义！虎门相对稀缺的市场供求状况使城市中心高端社区盘价值不断提升！虎门新中心区域多为高档楼盘，但档次和整体品质感仍有很大提升空间。虎门房地产市场发展现状为项目创造了超越市场的绝佳机会！本项目是奠定公司在虎门房地产行业话语权的最佳机会！虎门城市中心新豪宅标准创建者！虎门城市中心高端住宅的领航者！虎门城市中心高端住宅的新王者！毋庸置疑，科通·虎门项目必须是：1、三高要求：高形象、高速度、高品牌提升2、入市时间：2016年第四季度3、销售目标：2016年年底实现6个亿（附成本分析表）1、保证高形象：通过打造虎门最具竞争力的高端豪宅产品形象，从而实现项目的高形象及理想利润2、保证高速度：根据地块条件规划市场接受度高的高端产品3、保证高品牌提升：通过高端产品+高端营销赢得市场口碑我们的目标我们的理解思考：在今天的虎门，这样一个天赋高端项目，应针对哪些人？该做什么样的产品？如何营销？才能实现我们的“三高目标”？虎门房地产市场发展情况Part.three1土地成交分析常平土地供应缓慢；流拍现象与个人拿地行为共存！近几年土地供应紧缺，且地块面积偏小！2008年楼市萧条，出现流拍；同时由于地块较小，个人拿地行为盛行！年份土地位置面积（㎡）容积率总成交价地面地价楼面地价买方2006金洲村348422.5306008782.53513广州凯蓝房地产有限公司2006连升路236934.596304064.5903.2东莞市合盛房地产开发有限公司2006连升路216513.4866503071.5882.6东莞市合盛房地产开发有限公司2007白坑水库旁13476022830021001050东莞市虎门建设发展有限公司2007博涌社区823.8－2052488.5－东莞市嘉安实业投资有限公司2008金洲村30096.93.575242499.9714.3东莞市东方伟业房地产开发有限公司2008金洲村393773.598442499.9714.3东莞市东方伟业房地产开发有限公司2008博涌社区人民北路2827.6－10423685.1－东莞市钧达实业有限公司2008博涌社区人民北路4258.6－24505753.1－东莞市钧达实业有限公司2008博涌社区人民北路23319.62.35121275200.32212.9东莞慧盈咨询管理有限公司2008博涌社区人民北路20736.31.98107835200.12626.3东莞慧盈咨询管理有限公司2009虎门金洲村74836≤4.03843051351284东莞市龙泉实业发展有限公司2009虎门金洲村15659≤4.01180075361884东莞市龙泉实业发展有限公司2010虎门金洲村40526≤2.57900013042.765217.1万科地产201020044≤2.5万科地产2010虎门博涌社区15757≤3.01590010090.83363.6东莞市高盛誉信用担保有限公司但2009年以来，全市土地市场升温明显，商住用地普遍拍出高价，特别是2010年1月虎门金洲村地块，以5217元/㎡的地王价格成交。2015年6月25日，编号为2015WG017-18位于虎门博涌社区的2宗商住地进入竞拍阶段，两宗地块占地面积分别是2.9万㎡、3.3万㎡，容积率均是3，最终东莞市万胜房地产有限公司分别以底价40023万元、45270斩获，折合楼面地价均是4500元/㎡。万科斥8.5亿连拿两地块扩版图

拍出今年最高楼面地价截止6月21日，万科销售金额为44.17亿元，保持行业领先地位，同比去年增加44.94%。其中南部湾万科城13.76亿元、万科金色悦府8.28亿元、万科棠樾6.24亿元，三个项目合计28.28亿元，贡献全公司64%的业绩。万科目前在售货量略显不足，靠个盘业绩拉动明显。今年东莞土地市场供应深度放缓，市场尤其缺乏热门区域的优质地块。2007-2010年供应情况供应年份产品类型建筑面积套数

2007年

别墅92550.03202公寓00洋房297563.8725752007年汇总390113.92777

2008年

别墅62269.07142公寓65149.741079洋房125973.3911302008年汇总253392.22351

2009年

别墅36032.13131公寓7655.68194洋房178437.0516172009年汇总222124.861942

2010年别墅32278.3380公寓00洋房97706.0812942010年汇总129984.4113742011年1-11月供应情况

07年楼市红火，新增供应创下历史最高，供应面积为39.01万平米，同比增加59.52%；

2010新增供应持续偏紧，仅有来自虎门国际公馆1134套、丰泰·东海城堡228套、万科紫台12套。

2011年1-11月，新增住宅供应47.60平米，3484套，主要有万科紫台、地标广场、龙泉豪苑、虎门国际公馆等等。2近年虎门住宅供应情况用途建筑面积套数别墅15361.8150公寓21083.4338普通住宅439523.83096总计4759693484自11年新政调控以来，受楼市大势影响，虎门住宅由供不应求转向供大于求！2011年市场整体供应为3484套，成交2524套，市场整体供大于求！60-100平米为虎门的主力去化的合拼前户型，占虎门总成交量的45%！3供求面积区间分析2011年1-11月住宅市场整体供需情况面积区间供应套数面积区间成交套数均价供需比库存21-4030420-4029581591.0336041-6024940-6041879710.6014561-8018460-8019385230.959381-100156280-10094497641.651136101-12052100-1206295720.8420120-1400120-1402977790.0017141-160202140-16011197601.8234161-1802191602383181-200112180-20049105302.2970201-300321200-300165120451.95213301-400165300-40049138203.37126401-5008401-5008125561.008500以上106500以上23145334.61114总计3484总计2524102561.382419>>>>>11年1-11月虎门住宅市场排名楼盘名称成交套数成交面积成交金额名次万科·紫台47571.034786.781地标广场61854.825965.882丰泰·东海城堡50869.154814.833龙泉豪苑45653.41624.824虎门国际公馆42017.324564.245虎门地标25187.553621.686金湾花园5791.92120.767虎门1号4939.14740.488滨江花园5535.5400.459怡景·山水名都689.540.0510虎门前十名排名中，万科·紫台以6.78亿居首，第二、三名分别是地标广场、东海城堡！高端标杆大盘推出的新货，开盘销售较为理想，其他项目以存量为主、慢慢去货！42011年住宅整体市场在售项目11年洋房面积区间销售套数情况从个盘销售套数看，地标广场、紫台一枝独秀，合拼户型也较多。5洋房出货面积区间楼盘名称20-4040-6060-8080-100100-120120-140140-160160-180180-200200以上合拼户型总计滨江花园1

4121310

40地标广场113801055497147596丰泰·东海城堡

21411121445丰泰·裕田花园

22海岸国际

1113虎门1号4212371074虎门地标

267655121129362虎门国际公馆62116961214178442龙泉豪苑

129132162万科·紫台

320449472怡景·山水名都

1214总计2183601945966528112182421266272602>>>>>虎门市场别墅累积供需比虎门别墅市场，新上市产品都能快速消化，均价在18000-25000元/平米间，总价在800-1000万为主！近年别墅整体供应为523套，成交389套，成交率达到74.38%，但像金湾花园等老盘则还有一些顽固的货量没被消化！其中万科紫台一支独秀，达到虎门别墅价格的天花板！6别墅市场分析楼盘名称总套数总建筑面积销售均价销售套数剩余套数丰泰·东海城堡17942548.031812614930丰泰·东海山庄1224332176451220丰泰·观山碧水9547957门国际公馆4223671.31194922418金湾花园73810.911268125蟠龙山庄一期5127626.933996501万科·紫台279772.04252801611在售项目11年别墅面积区间销售套数情况大面积别墅畅销。从个盘销售套数看，200-300平米以上大别墅需求较大，从别墅产品类型来看，联排别墅出货理想，其次为双拼别墅；7别墅成交面积区间独栋联排双拼总计面积区间金湾花园蟠龙山庄丰泰·东海城堡东海山庄万科·紫台丰泰·东海城堡虎门国际公馆180-20088200-30027229300-400549401-5006118500以上621018总计1223526114722008年至2011年11月整体成交均价变动不大，不部分时间维持在7000元/平米左右；即使在08年低东莞楼市最惨淡的时候，虎门楼市也只是小幅调整，此后从09年开始成交逐渐放大，价格节节攀升；10年受供应匮乏拖累，成交较为平淡；而随着虎门国际公馆、万科紫台的入市，精装洋房和别墅成交拉高整体均价，目前价格依然能保持在相对高位。08040805080608070808080908100811081209010902090309040905090609070801090910011002100310041005100610071008成交均价（元/平米）成交面积（万平米）3,996080208030908数据来源：东莞市房管局2008年2009年2010年51018价格分析如剔除豪宅精装修影响，住宅成交均价在9000-10000元/㎡；2011年10市场存量分析截止11年11月30日，虎门目前住宅库存量为31.79万平米，2270套，其中普通住宅存量为29.29万平米，2205套；别墅存量为2.50万平米，65套；楼盘名称可售套数可售面积虎门国际公馆83374261丰泰·东海城堡43544367龙泉豪苑378131389地标广场19516655万科·紫台17425131虎门1号1084876虎门地标596452滨江花园445817虎门安居大厦162464海岸国际91743黄金洲天安大厦8852金湾花园52565怡景·山水名都2439锦绣半山花园2212蟠龙山庄1560丰泰·裕田花园1130总计2270317912虎门楼市表面上看，住宅存量都以100平米以下为主，实际上是合拼之前的状态，大部分楼盘存量是在120平米以上居多。数据来源：东莞市房管局11市场存量分析虎门合拼户型消化压力较大注意：数据截止2011年11月面积区间可售套数套数占比可售面积面积占比20-4035215.96%116883.99%40-601235.58%60122.05%60-80863.90%66072.26%80-100104347.30%9615232.82%100-120200.91%23090.79%120-140150.68%19290.66%140-160331.50%48511.66%160-180803.63%136344.65%180-200632.86%122684.19%200-3001838.30%4107414.02%300-4001064.81%4021813.73%400-50060.27%26710.91%500以上954.31%5352118.27%总计2205100.00%292934100.00%深冠华地块12虎门楼市版图：白沙新联、新城中心、威远岛>>>>>虎门市场潜在供应2011年供需比=（存量+潜在供应）/10年成交=5.19，高档楼盘扎堆竞争压力加大！2011年，别墅在售面积（新货+存量）将达到4.09万平米，供需比2左右，小于整体市场的压力！13潜在供应市场分析楼盘名称物业类型建筑面积地标广场

商铺41696.00普通住宅76923.42车库26432.69万科·紫台二期普通住宅134313.16龙泉豪苑商铺709.85普通住宅53667.37车库56018.02丰泰.东海城堡

普通住宅63966.62车库18324.23别墅5633.06龙泉华苑普通住宅55050.62车库10636.65海鸿银居普通住宅36783.20万科·紫台普通住宅23375.75车库6082.91别墅4850.33虎门国际公馆别墅2999.73总计

617463.60万科·紫台龙泉豪苑龙泉华苑地标广场虎门国际公馆海鸿银居丰泰·东海城堡潜在供应项目分布图深冠华地块14周边区域竞争项目分析楼盘名称区域建筑面积均价产品卖点销售情况长安1号长安18万10386100—170平米长安镇最中心尾盘富盈·御墅莲峰长安14.4万9725联排别墅莲花山下仅剩1套莲湖四季豪园长安22.5万17642联排双拼独栋地段产品80%沃多夫长安5.2万1448843-85平米公寓精装酒店管理尾盘万科·麓湖别墅大岭山11.7万14014独栋双拼同沙生态圈内91%新世纪·领居大岭山70万729480-190平米标杆大盘80%丰泰·观山碧水厚街80万11448别墅高层横岗湖90%湖景壹号庄园二期厚街36万10895别墅高层横岗湖50%虎门周边区域的厚街、大岭山、长安有些高端楼盘也会对虎门的项目形成一定竞争15虎门个案分析项目基本指标：物业类别:高层住宅装修情况：毛坯物业地址：龙泉国际大酒店东侧，虎门公园南面开发商：瑞丰地产东莞市凯蓝房地产开发有限公司容积率：2.5绿化率：35%开盘时间：07年11月18日交通状况：位于虎门CBD中心，毗邻虎门大道、连升路，2分钟至黄河时装城，3分钟至高速路口周边配套：中小学——虎门中学、虎门三中幼儿园——黄金洲幼儿园法式：欧洲血统点评：从2007年虎门1号开盘，就完成了从地王到楼王的飞跃，也一直倍受市场关注，销售价格一直高于周边项目30%，书写了虎门地产销售神话。而其持续吸引市场热度的原因就是地王身份、自身高品质与强有力的营销手法个案分析——虎门1号该项目定位:虎门50万㎡顶级山水公馆项目基本指标：总建筑面积：248709.17㎡住宅面积：196307.22㎡；别墅面积：约21000㎡；商业面积：2752.34㎡规划总户数：2478户小区建筑密度：12.2％小区容积率：1.50小区绿地率：47.19％一期住宅面积：71950㎡一期总户数900(合并后600)多户一期车位比例：地下817、地上398个案分析——虎门国际公馆虎门目前最大规模高档社区，其大规模可以有足够的空间打造特色精品园林，而这又迎合了虎门客户注重园林的心理预期！项目基本指标：占地面积：69480㎡建筑面积：25万㎡容积率：3.50绿化率：40%总户数：1553户园林：独享一座10000平米的花园，在山水园林间，整个社区园林的景观视野就形成了上、中、下三层立体景观，层次分明。规划：定位为时尚都会生活豪宅。整个小区规划讲究，商业与住宅互不影响，天虹百货已租赁本项目达40000平米，打造成华南区域旗舰店，另外本项目还有20000余平米的国际主题街区。除自身大体量高端商业外，周边配套齐全，拥有龙泉国际大酒店、虎门地标商业广场等虎门顶级商务商业配套。认筹5万抵15万，开盘98折，当天98折，一次性付款99折。4月13日开盘，首推1#、2#245套145-178㎡大户型产品，售出130套左右，均价98000元/平米。个案分析——地标广场个案分析——海岸国际项目规模：规划用地面积27452平方米，总建筑面积130170平方米，其中住宅面积92938平方米，地下停车场面积27039平方米，车位有近600个，绿化率45.7%；主力户型：共约440套，全部为大户型中高端产品。一期推出170套。三种主力户型：三房130平方米，仅有48户，四房160平方米，五房200平方米；形象定位：镇中心区，居住豪宅目标客户群：主要为周边专业市场私营业主，以自住为主。项目简评：太沙路与虎门大道交界处南，06年下半年泛中心区惟一较大规模的新项目。毗邻天河城、黄河服城等专业市场。但目前周边环境较杂乱，没有景观资源，且户型全为中大户型，自06年5月蓄客，10月开盘以来，至今销售约100套，月均销售速度缓慢，仅为15-20套/月。价格由开盘5200暗降至目前的4800。地段好，定位于大户型豪宅，但项目自身及周边形象与之不相匹配个案分析——滨江花园本项目分两期开发，共计10栋，均为11层的小高层建筑，主力户型：100-140平米的三房，160左右的四房，当时均价6200元/平方米。项目基本指标占地面积:40000平方米总筑面积:87400平方米容积率：2.2虎门首个低密度社区，刚一面市便受到欢迎和瞩目38基本资料项目名称：龙泉豪苑占地面积：90495平方米容积率：4.0建筑面积：36.49万平方米客户：已经开始积累客户产品：公布了户型面积区间，以三房、四房为主建筑风格：欧式风格价格：11480元/㎡个案分析——龙泉豪苑按规划，共有12栋25层高层洋房、1栋4层、1栋1层组成。龙泉豪苑主力产品：最小的户型都超过了180平方米，更有300、500平方米的超大户型。虎门房地产市场总结与展望Part.four市场热销户型导向：虎门过去三年户型销售情况（07-09年整体）数据来源:合富辉煌(东莞)市场研究部07-09年三年间，考虑总供应套数因素，111-130平米户型销售最好，销售率达87.7%；其次为171-200平米和131-150平米户型，销售率分别为79.9%和76.3%；151-170平米、81-90平米、91-110平米，200平米以上户型也不错，整体销售率都在7成以上。面积区间畅销户型排序总供应已销售销售率60以下6838712.7%61-801744123.6%81-90562845271.9%91-110755639771.4%111-1301100688287.7%131-150345634876.3%151-170421715872.8%170-200259247379.9%200以上645932871.5%虎门过去三年最热销户型主要为（前三名）：111-130㎡3房，170-200㎡4房，131-150㎡大3房，面积段畅销户型排序新增套数已售套数销售率60以下主要是公寓产品1942010.3%60-80因该户型供应量太少，不具排序意义262388.5%81-9062257432.9%91-11041495033.6%111-130132222670.203%171-200238024664.7%200以上319610553.6%虎门2009年各户型销售情况（2009年整体）数据来源:合富辉煌(东莞)市场研究部综合考虑供应套数因素，相对而言，111-130平方米户型销售最好，销售率达70.2%；其次为为171-200平方米户型，供应套数最多，销售率较高，达64.%相对而言，60平方米以下户型销售最差，销售率仅一成。此类产品以公寓为主，代表项目为虎门1号，价格高是一大因素，此外虎门公寓需求有限是另一因素。市场热销户型导向：虎门2009年最热销户型主要为：111-130㎡3房，171-200㎡4房。项目名称建面(万㎡)容积率总套数户型面积区间(㎡)畅销户型(㎡)均价(元/㎡)虎门1号12约3.4洋房约600洋房：145-190四房公寓：27-57的单房、一房170—190洋房：7580（毛坯价）公寓：9000（含1000装修）虎门地标一期25（不含商业）约8.0洋房约400洋房：88两房/100-140三房/170-232四房公寓：30-6088两房100-140三房170-232四房洋房：6800公寓：4900-6300虎门国际公馆50约1.66约2000余户洋房：75-94㎡二房、三房/110—130—140三房、四房三房、四房洋房：6600顶复：8~9000丰泰东海城堡35约2.3洋房约2000户别墅约60户洋房：78-982+1房，1293+1房别墅：230-430联排/双拼129㎡的3+1房430平米双拼洋房：4100-7000别墅：8000-13000海岸国际13约4.7约440166-181约208套，196-201约112套，265-271约108套，307-417约12套166-18106年5000元，07年6500元，08年6300元（签约4套），09年5200元滨江花园8.7约2.1596产品全为3房以上户型。部分产品可赠送花园，可改造成N+1户型。3、4房占三分之一，5房以上占三分之一120-140三、四房5700数据来源：合富辉煌（东莞）市场研究部选取标准：虎门目前在售的中高档住宅市场热销户型导向：虎门在售项目最热销户型主要为：120-140㎡3房，160-180㎡4房。数据来源：合富辉煌（东莞）市场研究部选取标准：虎门目前在售及新增中高档住宅区域项目供应物业类型建面占地预计入市时间供应套数面积区间中心区板块龙泉豪苑新增高层30万7.5万2010年下半年预计400套170-560㎡龙泉华苑新增高层6.2万1.5万2010年下半年预计200套主力户均为200㎡虎门地标二期新增高层8.8万3.5万2010年9月份预计400套主力户型为3房4房白沙板块虎门国际公馆新增高层、别墅50万30万2010年下半年预计400套洋房：1-8栋，产品以110-120为主力，联排别墅面积200；独栋别墅面积380-580，为半地下室设计。丰泰东海城堡新增高层、别墅35万15万2010年下半年预计400套洋房以3房为主滨江板块金湾花园新增高层1712未定（未动工）————预计本项目2010年四季度入市，虎门1号、虎门地标一期（洋房）、滨江花园现在已进入清理尾货期，故把主要竞争对手锁定为新增供应项目：龙泉豪苑、龙泉华苑、虎门地标二期、虎门国际公馆新品、丰泰东海城堡新品。市场竞争导向：预计虎门未来2年内新增供应户型主要为：110-150㎡3房，170-190㎡4房，200㎡以上大户型市场总结＆展望CONCLUSION2010年虎门GDP285亿元，排名全市第一，但虎门的楼市成交金额仅仅排在第10位，非常不符合虎门的经济地位，说明虎门楼市的发展潜力非常之大，这也引来地产龙头争相进驻、战略布局。虎门私企业主聚集需求旺盛，高端豪宅成开发主流。虎门经济全市第一，楼市发展潜力巨大。虎门是东莞民营经济最为发达的成熟区域，片区内聚集了庞大的私企业主，他们的改善性高端需求旺盛，不少开发商纷纷开发高端豪宅契合需求。近期豪宅竞争加剧，但新推别墅较受青睐。虎门豪宅扎堆竞争加剧，特别是万科紫台、龙泉豪苑、地标广场“贴身肉搏”，但价格仍然是节节攀升，而虎门国际公馆、万科紫台的新推别墅都是以推出就几近售罄。1234交通枢纽、规划利好逐渐释放，长远虎门楼市仍将有上升空间。2011年底，高铁白沙站将正式启用，届时虎门将融入全国铁路快速路网；未来广深沿海高速、莞惠城轨的开通，更加便捷来往珠三角，虎门楼市的影响力与日俱增。思考：

面对竞争对手，

本项目应采取怎样的产品竞争策略？竞品对手分析Part.five龙泉豪苑虎门国际公馆虎门地标二期龙泉华苑丰泰东海城堡科通虎门项目竞争项目对比VS项目定位：豪宅主力户型：170-560平米大户型预计入市时间：2010年下半年竞争对比：本项目VS龙泉豪苑项目位置：连升中路龙泉国际大酒店南侧约200米处占地面积：7.5万平米建筑面积：约30万平米预推货量：约400套物业类型：纯高层+商业楼层状况：共有12栋25层高，现正打桩龙泉豪苑本项目VS结果龙泉豪苑占地（㎡）约6低于7.5建面（㎡）约15万约30万容积率2.5低于约4区位中心南片区/高尚住宅区略低于中心区/高尚住宅区配套自身商业、会所等低于自身商业+周边商业配套核心景观自身园林、一线山体景观略优于自身园林产品类型高层、小高层持平高层主力户型————170—560㎡纯大户型核心优势中心区位/万科品牌/精装修优势不明显中心区/本土知名开发商不足周边配套不成熟，北侧有高速噪音影响，东侧有坟地影响地块南侧受高速噪音影响龙泉豪苑规模及区位更优于万科项目，但容积率较高，建筑密度较大，综合条件与万科项目不相伯仲。竞争对比：本项目VS龙泉豪苑项目定位：豪宅主力户型：200平米左右大户预计入市时间：2010年下半年竞争对比：本项目VS龙泉华苑项目位置：连升中路龙泉国际大酒店南侧约300米处占地面积：1.5万建筑面积：6.2万预推货量：约200套容积率：约4.1物业类型：高层+商业楼层状况：共有5栋21层高，现已打好桩龙泉豪苑本案龙泉华苑虎门地标（写字楼）虎门地标（住宅）本项目VS结果龙泉华苑占地（㎡）约6高于1.5建面（㎡）约15万6.2万容积率2.5低于约4.1区位中心南片区/高尚住宅区略低于中心区/高尚住宅区配套自身商业、会所等低于自身商业+周边商业配套核心景观自身园林、一线山景观优于自身园林产品类型高层、小高层持平高层主力户型————200㎡纯大户型核心优势中心区位/万科品牌/精装修占有优势中心区/本土知名开发商不足周边配套不成熟，北侧有高速噪音影响，东侧有坟地影响容积率高，舒适度低万科项目规模及舒适度更优于龙泉华苑，但周边配套不成熟，综合条件来看万科项目占有优势。竞争对比：本项目VS龙泉华苑项目定位：虎门地标豪宅主力户型：3房4房预计入市时间：2010年下半年竞争对比：本项目VS虎门地标二期项目位置：连升中路龙泉国际大酒店南侧占地面积：3.5万建筑面积：8.8万(住宅)预推货量：约400套物业类型：高层+商业+公寓楼层状况：目前地基已打好，现已建到地上3层，共有七栋虎门地标（住宅）虎门地标（二期）龙泉豪苑龙泉华苑本案虎门地标（公寓/写字楼）虎门地标二期工地现场本项目VS结果虎门地标二期占地（㎡）约6高于3.5建面（㎡）约15万8.8（住宅）容积率2.5————区位中心南片区/高尚住宅区略低于中心区/高尚住宅区配套自身商业、会所等低于自身商业+周边商业配套核心景观自身园林、一线山景观优于自身园林产品类型高层、小高层持平高层主力户型————3房4房核心优势中心区位/万科品牌/精装修占有优势中心区不足周边配套不成熟，北侧有高速噪音影响，东侧有坟地影响容积率高，舒适度低万科项目规模及舒适度更优于虎门地标二期，但周边配套不成熟，综合条件来看万科项目占有优势。竞争对比：本项目VS虎门地标二期项目定位：虎门国际豪宅大社区主力户型：洋房主力为110-120平；联排200平；独栋380-580平预计入市时间：2010年下半年竞争对比：本项目VS虎门国际公馆项目位置：白沙占地面积：30万建筑面积：50万预推货量：约400套容积率：1.66物业类型：高层+别墅+商业+酒店楼层状况：共有5栋21层高，现已打好桩已售9-14栋，在售15、17栋1-8栋未推未推本项目VS结果虎门国际公馆占地（㎡）约6低于30万建面（㎡）约15万50万容积率2.5高于1.66区位中心南片区/高尚住宅区高于白沙板块/城郊区域/轻轨配套自身商业、会所等低于自身商业街+五星酒店配套核心景观自身园林、一线山景观低于湖景+山景+自身园林产品类型高层、小高层低于高层+别墅主力户型————洋房主力为110-120平；联排200平；独栋380-580平核心优势中心区位/万科品牌/精装修略有优势大社区/自然资源/本土知名开发商不足周边配套不成熟，北侧有高速噪音影响，东侧有坟地影响周边配套不成熟，片区整体偏远虎门国际公馆项目规模及舒适度优于万科项目，但区位偏远，且周边配套欠佳，综合条件来看万科项目略有优势。竞争对比：虎门项目VS虎门国际公馆项目定位：虎门国际豪宅主力户型：78-98㎡的2+1房，129㎡的3+1房预计入市时间：2010年下半年竞争对比：本项目VS丰泰东海城堡项目位置：新联白马湖畔占地面积：15万建筑面积：35万预推货量：约400套容积率：2.33物业类型：高层+别墅+商业别墅洋房本项目VS结果丰泰东海城堡占地（㎡）约6低于15万建面（㎡）约15万35万容积率2.5高于2.33区位中心南片区/高尚住宅区高于白沙板块/城郊区域配套自身商业、会所等低于自身商业+丰泰大社区商业配套核心景观自身园林、一线山景观低于湖景+山景+自身园林产品类型高层、小高层低于高层+别墅主力户型————78-98㎡的2+1房，129㎡的3+1房，230-430平米别墅核心优势中心区位/万科品牌/精装修略有优势大社区/自然资源环境不足周边配套不成熟，北侧有高速噪音影响，东侧有坟地影响片区整体偏远东海城堡规模及舒适度更优于本案，但周边配套不成熟，且位于城郊，综合条件来看万科项目略有优势。竞争对比：虎门项目VS丰泰东海城堡宏观背景：适当控制风险；市场竞争导向：本项目地块综合质素较优，但在未来竞争中优势不是特别突出和明显。产品面积突破难度较大产品竞争策略：主流热销与部分紧缩相结合目前市场热销主力：

111-130㎡3房，160-180㎡4房；

未来2年供应主力：110-150㎡3房，170-190㎡4房，200㎡以上大户型小地块：山景观较优，噪音较小，总体舒适性较高。次力：111-130㎡3房主力：160-180㎡4房少量：200㎡以上顶层复式主流面积大地块：紧邻主干道，噪音较大，总体舒适性面临考验。主力：111-130㎡3房次主：160-180㎡4房少量：200以上顶层复式明星产品品质取胜现金流产品，尽量控制面积，单价高，控总价部分紧缩面积市场结论从而，本项目产品户型定位初步判断为：顺势而为，打造虎门最高端形象问题：我们的客户是谁？他们的需求是什么？根据虎门高端住宅市场发展趋势，本项目定位方向：依托客户需求进行产品价值提升目标客户导向Part.six客户定位导向问题：

我们的客户是谁？他们在哪里？客户趋势：从购房对象看，新虎门人（主要指长期在虎门做服装等生意的浙江、福建、潮汕人）是主流，其需求和购买力强大，本地人其次，港台深圳客属第三层级；从置业次数看，主要包括首置、首改及再改客户。新虎门人和本地人将是本项目的重点目标客户。丰泰东海城堡金湾花园虎门国际公馆滨江花园虎门1号本案虎门地标新虎门人为主，本地人其次，少量港台深圳客，主要以首次置业及首次换房客户为主本地人为主，少量港台深圳客户，多次置业客户为主新虎门人为主，本地人其次，少量港台深圳客，主要以首次置业及首次换房客户为主新虎门人为主，本地人其次，少量港台深圳客户，主要以首次换房及多次置业客户为主新虎门人为主，本地人其次，少量港台客户，主要以首次置业及首次换房客户为主新虎门人为主，本地人其次，少量港台及深圳客户，主要以首次置业及首次换房客户为主①【核心客户】:60%新虎门人中高端客户群②【重要客户】:30%虎门本地及周边镇区中高端消费群③【辐射客户】:10%港台深广客户群新虎门人中高端客户群:主要指长期在虎门经营服装等行业生产、加工、贸易的浙江温州、福建、潮汕人，以及外来的中高级政府公务员、企事业单位管理层和技术骨干。他们主要分布在富民商场、黄河服装城商圈和布料交易市场及各企事业办事机构虎门本地及周边镇区本地中高端消费群:金洲、太平、虎门寨、龙眼、博投、东风、小捷窖、大宁、南栅、宴岗等经济实力雄厚的社区居民，政府机关及工业区企业主及中高管理层，以及周边的长安、沙田、厚街、大岭山镇区的实力客户港台投资客及广\深跨城置业客户群:广-莞、深-莞双栖的客户，在虎门做生意的港台客户以及广深投资客【客户圈集】【客户地图】虎门镇拥有约112家商场，约有近万家经营商户。这些商户以新虎门人为经营主体，主要经营服装、布料、鞋业的批发零售生意；他们主要集中在黄河服装城、虎门国际布料交易中心、富民双子城三个重要的商圈；比较有实力的医院有：太平人民医院；重点学校有：虎门中学、三中、五中等。黄河服装时装城富民双子城虎门电厂新园住宅区国际布料交易中心主要分布在：半径3公里范围内以虎门大道两侧中高档住宅为主要居住地。如海富华庭、柏景豪庭、能源山庄、龙泉都市华庭、金色家园等；范围内有大型住宅区龙泉山庄（本地人自建别墅区）、飞龙山庄、华美商住区、虎门新园住宅区（即虎门电厂生活区）、平苑小区（虎门公务员住宅区）、白沙板块的大丰泰社区等；政府和事业单位：虎门镇政府、海关大厦及宿舍楼、交警大队及宿舍楼；新行政中心工商、地税、公检法单位客户来源于：城心3公里范围内客户3公里半径客户需求导向问题：

目标客户需要什么样的户型及多大面积的产品？【客户特征及需求之一】群体特征主要需求偏好生活状态新虎门人中高端客户群年龄主要集中在30-50岁之间，家庭年收入水平一般都在30万元以上购房动因是改善居住、结婚生子、解决小孩户口、增强归属感家庭至少拥有一部私家车喜欢大社区的居住环境需求的产品主要是在110-130㎡的三房，170-180㎡三房、四房及200㎡左右顶层复式希望社区环境宁静、园林景观优美，带给人舒畅、轻松、时尚、现代购房因素中注重产品品质，强调房子的实用率他们对物业管理服务要求较高关注户口指标，特别关注的配套是购物场所，关注学校等教育配套价格承受能力强他们有很强的财力，一般都有多处物业，他们具有现代、时尚品位，追求一种具有文化氛围的生活格调，习惯繁华的都市生活强调小区应该有老年人的活动场所，小朋友的嬉戏乐园和年轻人的运动设施大多时间都是忙于生意，应酬也较多追求高品质居住环境的当地中产人士年龄主要集中在30-45岁之间他们主要是一些本地的公务员、教师、医生和当地的原住民居住在集资房、自建房和单位宿舍，以三口之家为主，经济实力较强，多年来积累一笔公积金，原住民有丰厚的集体分红收入购房动因是改善居住和购置物业投资。家庭至少拥有一部车需求150-170平方米的三房或四房希望社区环境宁静、绿化多，给人感觉舒服、优雅。关注地段、配套、升值空间，对户型、园林、物业管理以及发展商实力要求较高追求有品位、有格调的社区，更懂得去享受人生，追求安全、舒适的生活。购物与消费：注重品牌。孩子和家庭是他们的重心。事业稳定、有成就感【客户特征及需求之二】群体特征主要需求偏好生活状态企业主年龄主要集中在30-50岁之间他们的文化程度以小学至本科学历为主绝大多数三代同堂或三口之家为主，他们经济实力雄厚，家庭年收入一般都在100万以上他们目前的交通工具为私家车购房驱动因素是安全、身份选择170-190平方米的四房或更大面积环境宁静、绿化多之外，小区要宽敞、楼距要宽、视野要开阔，建筑风格要体现高档。注重私密性首先关注增值潜力，其次关注整体环境、内部环境，再次是户型、物业管理和治安环境，对价格和交通的关注度相对低。对社区整体素质要求高关注学校和幼儿园等教育配套价格承受能力超强。应酬活动较多喜欢与自己身份、地位相符的人交往，随着生活水平、物质条件的提高，日渐体现出对生活品质的追求，浓郁的文化氛围和有品位的社区是他们所期望的。对饮食、健康、时尚流行都有一定程度的关注孩子和家庭是他们的重心。关注金钱和投资企事业管理层及技术骨干主要来自当地企业中高管理层年龄主要集中在30-40岁之间他们的文化程度以中专以上学历为主一般为三口之家，居住在出租屋、员工宿舍或自购房，他们具备一定经济实力，家庭年收入一般在15万以上购房动因是定居虎门或升值保值性110-130平方米的三房或150-170平米左右的三房或者四房。对社区的园林景观、总体规划、开发商品牌及物管服务要求较高关注社区配套设施，尤其是学校和幼儿园等教育配套强调要多一些社区活动场所，可以足不出户达到放松心情的目的关注增值潜力，愿意购置物业投资工作事业发展稳定，受过良好的教育，具有一定的生活品位，更加自信注重饮食和健康。对时尚、流行和品牌有独到见解孩子和家庭是他们的重心生活理念：向往城市、向往现代生活，同时又有浓厚的地域情缘。心理特征：此时已经步入社会的主流阶层，得到一定的社会认同和尊重，并且随着见识和接触社会层面的提高，其已不在满足一般的物质生活。他们开始追求一种有品位的生活，开始追求生活的质素。行为表现：关注健康、关心家庭，生活中偶尔会体验更高层次的生活享受，但更多时间仍为追求更高层次的生活而工作。喜欢与自己身份、地位相符的人交往。

对居住生活的要求：比较注重小区周围的环境和绿化，注重物管与配套服务，向往一种有现代感、有品位、有文化氛围的住宅社区。强调小区应该有老年人的活动场所，小朋友的嬉戏乐园和年轻人的运动设施主要目标客户群的生活需求综述目标客户需求户型和面积段分析基础工作：我们对新虎门人、虎门本地人、港台深客户（客户阶层包括企业主、企事业管理阶层及技术骨干、中高级政府公务员）进行了专项深度访谈，共对10批客户进行了问卷定量分析。附备资料在开放式访谈中，客户主要需求以下户型：110-130平米3房150-170平米及170-190平米3房或4房200平米以上顶层复式目标客户需求：110-130㎡3房，150-170/170-190㎡3房/4房，200复式；

目前市场热销：

111-130㎡3房，160-180㎡4房；

未来供应主力：110-150㎡3房，170-190㎡4房，200㎡以上大户型小地块：山景观较优，噪音较小，总体舒适性较高。次主：111-130㎡3房主力：150-190㎡4房少量：200㎡以上顶层复式主流面积大地块：紧邻主干道，噪音较大，总体舒适性面临考验。主力：111-130㎡3房次主：150-190㎡3房4房少量：200㎡以上顶层复式明星产品品质取胜现金流产品，尽量控制面积，单价高，控总价部分紧缩面积客户结论从而，本项目产品组合进一步判断为：顺势而为，打造虎门最高端形象问题：我们的产品应如何定位及提升？根据虎门高端住宅市场发展趋势，以及高端目标客户具体需求，本项目定位方向：依托客户需求进行产品价值提升项目产品导向Part.seven产品定位导向重新审视市场及客户结论产品竞争策略：主流热销与部分紧缩相结合；小地块竞争策略：产品面积主流热销，品质取胜，主力面积为：111-130㎡3房，150-190㎡4房，少量200㎡以上顶层复式；大地块竞争策略：产品面积适度紧缩，总价优势取胜，主力面积为：111-130㎡3房，150-190㎡3房、4房，少量200㎡以上顶层复式；目标客户需求：

110-130㎡

3房，150-190㎡

3房4房，200㎡以上顶层复式。重要结论回顾户型配比建议前提条件：1、目前市场情况；2、目标及地块限制条件;初步产品配比建议如下：户型比例建议销售建筑面积(㎡)使用面积(㎡)备注两房10-15%80－9085－95(含合理赠送面积)考虑到本项目高单价因素，我们建议两房户型要控制销售面积，获得总价在100万左右的需要（主要是沿连升路一侧和沿虎门高速一侧）。三房35-40%110-130120-140(含合理赠送面积)根据市场和客户的最大需求，给予该面积段最高配比，有利于控制整体销售风险。四房25-30％150－170160－180(含合理赠送面积)建议在南北朝向、景观较好的位置建设、配置，使其成为明星户型。大四房15-20%170-190180-200(含合理赠送面积)建议在南北朝向、景观最好的位置建设、配置，使其成为楼王户型。顶层复式5-7%200～230250～280㎡(含合理赠送面积)在景观位置最好的位置进行配置，附加值要高，总价控制是关键。注：由于户型定位较大，大部分户型需要合拼。户型配比的几个问题Q1：东、西地块打造方向及目的思考？东地块条件较为优越，建议以目前主流热销产品为主，减少梯户比，提升整体舒适度，并通过后期品质打造，赢得市场；西地块制约条件较多，建议产品面积略小于主流面积，通过总价优势突破市场，达到快速回款的目的。Q2：关于80-90㎡占10-15%面积的思考及打造方向？

80-90㎡两房属于市场相对稀缺产品，有实实在在的市场需求机会（虎门地标88两房热销就是例证）；开发适量低总价的两房单位，有利于控制风险和实现快速回款；建议把两房单位设计成2+1户型，提高产品附加值，户型配比上限可以提升到15%Q4：关于150-170㎡占25-30%面积的思考及打造方向？从未来2年市场供应层面来看，该面积段户型属于市场断档产品，而客户需求却比较“刚性”，故可以把该面积段户型作为明星产品进行重点打造；Q3：关于110-130㎡占35-40%面积的思考及打造方向？110-130㎡小三房属于市场最热销产品，有利于控制风险和实现快速回款；景观和视线位置好的地块小三房为115-130㎡，适度放大尺度空间；位置稍差的小三房为105-125㎡，尽可能做小些，保证总价优势；Q5：关于170-190㎡占15-20%面积的思考及打造方向？从未来2年市场供应和客户需求层面来看，该面积段户型属于“供需两旺”产品，考虑到本案高价因素以及合理的竞争规避，该户型总配比控制在20%以内比较合理。我们不难发现，该户型定位与项目周边楼盘面临同质化竞争，为了有效应对竞争必须创造产品差异化价值：本项目需要由平面到立面，进行科学规划及产品附加值打造。我们重新审视本项目地块！1.项目周边环境关键词：有山体资源、高端住宅集中、环境不纯粹资源：东侧山林景观周边环境：北临华池酒店和虎门高速，西靠连升路，南侧是菜地、河涌；周边项目：虎门地标、龙泉豪苑、龙泉华苑等周边规划：规划有国际贸易中心、大型购物中心等龙泉豪苑山体龙泉华苑虎门地标（写字楼）虎门地标（住宅）本案分类具体配套教育配套虎门中学、虎门三中金洲幼儿园商业超市不夜天酒吧街、嘉荣超市、医院金洲北坊门诊工业园金洲第一工业区金洲第二工业区酒店龙泉国际大酒店、君悦海鲜酒楼2.项目周边配套关键词：基本配套齐全，但目前还不够成熟龙泉豪苑蛇山龙泉华苑虎门地标（写字楼）虎门地标（住宅）本案老城商业休闲娱乐区新兴商贸物流区铁路枢纽中心科通地块高尚住宅区10分钟虎门中心生活圈：项目紧临虎门城市主干道连胜路，通过该路，车行10分钟即可漫游虎门繁华中心；半小时都市生活圈：项目距离虎门汽车客运站5分钟车程；距离广深高速虎门入口15分钟车程，距离穗莞深城际轻轨商贸城站点约10分钟车程。通过这些站点，半小时即可通达广深莞主城区和宝安机场。关键词：新城中心地段，交通便利、可达性强3.项目交通情况穗莞深轻轨商贸站大地块小地块地块编号2010G0092010G010用地性质商住商住占面40526平米20044平米容积率2.52.5建筑限高80米60米绿地率35%35%覆盖率25%25%特殊规划设计要点在地块中间规定范围内预留20米视线通廊；建筑风格及外立面需与虎门地标相互协调。4.项目指标总占面约6万平米，住宅建筑面积约14.39万平米，商业约7500平米，容积率2.5关键词：中等规模、容积率2.5，限高80米①景观资源：A>

B>C地块名称现状分析A背靠山体资源第一排B山景资源良好C局部可望山景资源5.土地价值备注：结合项目地块的实体特征，初步划定内部的规划边界，进行地块资源分块分析ABCC②噪音+视线：B>

A>C地块名称现状分析A北侧受高速噪音影响，东南侧受坟地影响B没有明显外部不利影响C北侧受高速噪音影响，西侧受连升路噪音影响，西侧视线受虎门地标影响备注：结合项目地块的实体特征，初步划定内部的规划边界，进行地块资源分块分析ABCC连升路虎门高速华池酒店山虎门地标100米150米170米坟地③进入性：C>

B>A地块名称现状分析A昭示性和进入性较差B昭示性和进入性较好C紧临主干道，昭示性和进入性最好备注：结合项目地块的实体特征，初步划定内部的规划边界，进行地块资源分块分析ABCC连升路金宁路规划路④邻里性：A>

B>C地块名称现状分析A项目内侧，道路交通条件弱；依赖内部的地块联系B临道路，在地块中部，可建立与其他地块关联C项目入口区，可建立与其他地块关联备注：结合项目地块的实体特征，初步划定内部的规划边界，进行地块资源分块分析ABCC连升路金宁路规划路地块分析:从景观条件、进入性、邻里区位、外部影响综合打分评估

进入性(10%)邻里区位(25%)景观条件(40%)外部影响(25%)A★★★★★★★

B★★★★★

★★★★★

C★★★★★★综合评价：B>A>C备注：结合项目地块的实体特征，初步划定内部的规划边界，进行地块资源分块分析ABCC连升路金宁路规划路放大优势，化解劣势实现地块价值最大化6.地块布局分析ABCC连升路金宁路规划路A：优势——自然景观好、静谧。视野开阔，基本无遮挡，山林景观第一排；劣势——北有高速噪音，东南有坟地。适宜——中高价值产品，如小高层中大户型；B：优势——静谧、景观、私密性好。地块中心，外部干扰少，中心园林景观；劣势——南向视野是农田菜地，略显荒凉。适宜——高价值产品，如高层大户，空中别墅；C：优势——昭示性好，商业价值高。地块紧邻虎门主干道连升路，商业价值高，出行便利，与区域内其他住宅沟通性最好。劣势——高速和连升路两侧都有噪音。适宜——中低、中高价值产品，如高层中小户型；面对这样的地块条件，本项目该如何规划和开发？产品规划导向项目理想通过规划排布、产品设计提升，创造虎门市场上一个新的地标式建筑本项目产品开发策略：1.各期产品异质化开发；2.各期景观、配套等项目亮点异质化打造。本项目物业规划方案：基础方案建议：产品线依各地块综合价值多级设计，户型配比本身已实现一定程度异质化，未来社区活力系数较高。ABCC连升路金宁路规划路高层高层高层小高层小高层小高层高层高层高层小高层高层次入口本规划中，注重了产品异质化的规划，销售期可以保证各阶段有明确的标杆产品，并在未来市场上升值空间大、客户信心高。地块综合价值排序：B>A>C说明：本方案为初步方案需要根据实际情况由设计院给出最终排布方案。主入口本项目物业规划方案：基础方案建议：两大主题景观设计，有利于分期配套亮点的打造和展示，持续市场关注热度ABCC连升路金宁路规划路高层高层高层小高层小高层小高层高层高层高层小高层高层次入口中心水系景观的共享度很强，足以做为强势的景观灵魂统筹社区整体园林体系，同时能大力提升社区的整体质数，实现销售价值最大化中心水系景观中心绿地运动休闲景观中心绿地运动休闲景观的共享度同样很强，能充分满足社区内居民的运动休闲需要，同时能大力提升社区的整体质数，实现销售价值最大化地块综合价值排序：B>A>C说明：本方案为初步方案需要根据实际情况由设计院给出最终排布方案。主入口1、综合考虑项目可进入性、开发难易度和形象展示效果，建议率先开发C地块（一期），稍晚启动A地块（二期）和B地块（三期）；2、由北往南依次推售，产品质数由次到优，保证销售价值最大化；3、一期时开放中心绿地休闲运动展示区、会所（售楼处）用以形象展示和营销溢价。本项目分期开发建议：ABCC连升路金宁路规划路高层高层高层小高层小高层小高层高层高层高层小高层高层次入口一期三期二期率先销售组团主入口本项目分期开发建议：ABCC连升路金宁路规划路高层高层高层小高层小高层小高层高层高层高层小高层高层次入口一期三期二期率先销售组团一期开发产品类型：80-90㎡/110-130㎡/150-170㎡引领虎门城市进程，为首置和首改客户提供一个高品质的“家”二、三期开发产品类型：110-130/150-170/170-190/200㎡以上顶层复式距城心很近，闹中取静，自成一体，景观均好性强，视野开阔的舒居产品主入口本项目分期开发建议：ABCC连升路金宁路规划路高层高层高层小高层小高层小高层高层高层高层小高层高层次入口一期三期二期率先销售组团一期建势引发市场关注：结合“公园式山水震撼前广场”的一系列展示、标志性会所（售楼处）展示三期彻底征服虎门：结合中心水系和中心绿地两大园林组团的一系列展示、虎门楼王组团最后登场二期再次引起市场热点：结合中心水系和中心绿地两大园林组团的一系列展示、第一排无敌山景资源主入口本项目产品开发策略：1.各期产品异质化开发；2.各期景观、配套等项目亮点异质化打造。国内豪宅的8大“顶”级标准设计：大师之作——定制性、艺术性、地标性材质：国际品牌——货真价实、奢华、王室御用空间：突破传统——尺度放大1.2倍以上、人性化功能：功能多元——室外功能室内化、享受性配套设施：配套私享——会所功能放大、圈层生活、私人俱乐部物业管理：5星级服务——金钥匙人文：时间元素——古树、山石、历史科技：高科技元素——时尚、精密、安全、生态8大“顶”级标准我们的发展方向通过内外部创新附加值实现项目溢价建筑上：需要时尚感，城中心高端宜居建筑、细节取胜外在：更现代和更高雅的建筑立面、更精细的用材用料、更舒适的居住尺度内涵：建筑体的舒适性、景观情感、景观空间居家上：充分融入到园林(自然)中，让生活园林最大化外在：景观与建筑的融合，公共空间与环境能相互配合内在：景观与生活、与人之融合，提升城市高端生活的自然感、与自然相拥会呼吸的房子内外交流：室内与室外交流、园林打造内呼吸：绿色节能系统、精装修结合地势，入口处设置两层的公共建筑，作为项目后续的配套会所，设计上建议将中心园林景观功能与使用功能融合；随着项目开发进程的推进，一楼销售，二楼承担社区文化展示等职能，未来成为社区文化中心。内外交流1：特色建筑体建议内外交流：景观会所、交互式开放空间武汉金色家园会所建筑楼体中的园林建筑绿化墙建