YF20110517微山崔煤高新产业园发展规划报告(初稿)

微山崔煤高新科技园发展规划报告2011年5月18日2报告思路宏观部分工业园区发展趋势区域背景城市背景经济开发区市场部分办公市场厂房市场酒店市场商业市场项目认知SWOT分析项目分析项目发展策略项目定位项目总体发展目标物业功能定位项目开发策略开发节奏项目测算经济效益社会效益宏观分析工业园区发展趋势区域背景城市背景经济开发区4工业园区发展历程第一阶段：工业园区的创建与探索时期（1984年3月—1991年底）第二阶段：工业园区的高速推进时期（1992年—1997年）第三阶段：工业园区的调整与新发展时期（1998年至今）1980年1990年2000年2010年2020年1984年国务院批准设立经济开发区探索期1992年邓小平南巡高速推进时期1998年亚洲金融危机调整期2007年《中国开发区审核公告目录》使数量由6866个核减至1568个，规划面积由3.86万平方公里压缩至9949平方公里2011年“十二五”规划第一阶段：工业园区的创建与探索时期（1984年3月—1991年底）1984年，中国开始建立工业园区，以经济技术开发区为主要形态。

标志事件主要形态1984年3月，经国务院批准，在14个对外开放的沿海城市创办第一批49个经济技术开发区。国家级经济技术开发区（第一代园区）高新技术开发区（第二代园区）特点选址远离母城缺乏资金支持第二阶段：工业园区的高速推进时期（1992年—1997年）园区数量剧增，发展以工业为主导产业的高新技术开发区，经济技术开发区与高新技术开发区数量相当。

标志事件主要形态（2006年底）1992年邓小平南巡讲话，开始大力发展高新技术。经济技术开发区（49家）高新技术开发区（53家）出口加工区（58家）边境经济合作区（14家）其他类型（33家）特点大量圈地数量暴增产业结构：工业为主资金：外资目的：出口创汇第三阶段：工业园区的调整与新发展时期（1998年至今）园区规模精减，新形式工业园生态工业园出现，产业结构向制造业、服务业结合转移，强调创新驱动增长。

标志事件主要形态1998年亚洲金融危机。生态工业园区（第三代工业园）经济技术开发区高新技术开发区出口加工区自由贸易区特点增长方式：依靠创新驱动资源配置：培育企业集群产业结构：制造业与专业服务业相结合环境建设：软建设为重发展动力：培育自我发展能力对外开放：“走出去”8工业园区物业发展历程工业园区物业根据产业需求发展，演变成多样化、整合型园区。工业大楼轻工业仓储/物流80年代/90年代初期90年代中期90年代后期21世纪物业发展历程4321中层写字楼毛坯房小规模办公区域中层写字楼标准规格低成本办公用途非中心化趋势研发活动低密度园区高规格较大的单层面积总部经济效应高价值活动功能整合综合配套齐全生态环境良好第三阶段第一阶段第二阶段9工业园区的形态演变及驱动因素工业园区根据客观需求进行演变，从经济技术开发区演变成高新技术开发区，最新形态为生态工业园区。经济技术开发区高新技术开发区生态工业园区工业为主吸引外资为主以拓展出口为主分布于工业科技发达区域高技术产业为主产业互补、资源共享环保节能发展新技术的需求经济发展与资源约束的矛盾10工业园区成熟度评价工业园区成熟度产业聚集度交通配套商业配套生活配套11“十二五”规划与相关政策工业园区产业发展趋于多元化，强调创新和人才。政策鼓励产业发展，创业创新，产业西部转移。“十二五”规划相关政策低碳环保

五年生产总值目标：约年均15%

产业优化升级

创新驱动发展人才兴园城市建设科技创新向西部发展小企业融资担保扶助宏观分析工业园区发展趋势区域背景城市背景经济开发区徐州国家历史文化名城，淮海经济区中心城市，地处南北方过渡地带，向来为兵家必争之战略要地和商贾云集中心；现为全国重要的交通和铁路枢纽，能源基地和工业基地，有“中国工程机械之都”和“亚洲硅都”的美誉。枣庄是一个因煤而建、因煤而兴的现代化城市；是一座充满活力、独具魅力的新兴旅游城城市的豪放，又兼具江南水乡的秀美，为“江北水乡·运河古城”，并且素有“鲁南明珠”之称。济宁是中国优秀旅游城市、山东省鲁南城市带中心城市；是连接华东与华北、中原与沿海的重要交通枢纽城市，京杭运河纵贯济宁全境。山东省重点规划建设的三大工业中心城市之一。区域城市定位徐州市济宁市微山县14近几年，济宁和枣庄的城市经济增长速度持平，08年三市持平，05-07年枣庄和济宁经济发展速度略高，最近两年，徐州的经济增长速度赶超济宁和枣庄。2010年枣庄、济宁好徐州的地区生产总值分别为1362亿元、2542亿元和2866亿元。济宁市的高新技术产业规模高于徐州和枣庄，2010年枣庄、济宁和徐州的高新技术产业产值分别达到665.15

亿元、1603.3亿元和1061.13亿元，占规模以上工业产值的比重分别为21.2%、33.5%和20.6%，同比增长率分别为24.3%、27.30%

和104.56%，徐州的高新技术产业实现跨越式发展。加*标示GDP的增长率加*标示高新技术产业产值占规模以上工业产值的比重区域城市经济15济宁的四大主要千亿元工业产业为能源工业产业、装备制造产业、食品制造产业和煤化工业产业，2010年四大工业产业增加值占济宁工业总增加值的73.4%。近年来，济宁高新技术产业产值年年攀升，年均增长速度为37.36%，2010年高新技术产业产值达到1603.3亿元，约为05年5倍；占规模以上工业产值比重逐年增加，2010年达到35.5%。济宁高新技术产业园区：2010年12月将晋升为国家级园区，经过多年的发展，济宁高新区已形成光电信息、工程机械、汽车及零部件、生物医药、纺织服装、软件及服务外包六大主导产业。目前，国家光电产业基地、山推国际事业园、国家级生物技术产业基地、国家级纺织新材料产业基地等一批技术含量高、预期效益好、辐射带动能力强的项目汇集高新区。济宁产业特征16济宁高新区是1992年经山东省政府批准成立的高新技术产业开发区，地处济宁城区东部，面积169平方公里，人口15万。开发区是ISO14001环境管理体系认证园区。综合经济实力位居全省国家级、省级高新区第一名，并且跻身全国高新区前20强。2010年12月，济宁高新区晋升为国家级高新区，成为创新型国家建设的重要组成部分。济宁高新区6+6园区结构济市济宁高新区基本构成可以用“6+6”来很好概况，园区主要由这12个产业园构成第一个“6”指6个科技产业园：山推国际事业园、如意科技园、医药产业科技园、菱花工业园、雪花工业园，创新科技园。第二个“6”指6个新兴技术产业园：重汽科技园、小松科技园、重工科技园、装备产业科技园、工程机械配套园、中小企业科技园６个新科技产业园，主要为新兴产业，培养新兴产业群。山推国际创新科技园山推国际事业园如意科技园医药产业科技园菱花工业园雪花工业园创新科技园重汽科技园小松科技园重工科技园装备产业科技园工程机械配套园中小企业科技园济宁高新区18园区产业特征园区以工程机械、生物医药、纺织服装、汽车及核心零部件、光电信息、软件及服务外包六大产业核心产业主导，并已经在全国，形成了产业竞争力的“拳头效应”，成为引领区域发展和带动高端产业参与国际竞争的重要阵地。。高新区一直沿着，大项目——产业链——产业集群——产业基地的发展路径，形成了产业聚集度高，产业链长的产业集群

园区核心产业基地国家级工程机械产业基地国家级纺织新材料产业基地国家级国家光电特色产业基地国家级国家光电特色产业基地全球最大的小松工程机械产业基地济宁高新区19

开发区发展历程该阶段，开发区培育和吸引了大批拥有自主知识产权的高新技术企业，形成了光电信息、工程机械、汽车及核心零部件、生物医药、纺织服装、软件及服务外包等６个具有较强竞争力的主导产业，建成了光电信息、生物技术、工程机械、纺织新材料等４个在全国具有重要影响的国家火炬计划特色产业基地。高速发展阶段1992-2002二次创业阶段2003-2010科技新城2011-2015该阶段，开发区进行以“自主创新、内生增长、资源集约利用”为主要内涵的“二次创业”，在传统资源型工业城市转型发展方面进行了积极探索，大力发展先进制造业和现代服务业，构建现代产业体系，实现了高端高质产业和高端服务业集群发展。确立了建设创新之城、高新之城、生态之城、创业之城、和谐之城“五位一体”科技新城的目标定位和发展思路，到“十二五”末，济宁高新区技工贸总收入将达到２５００亿元，高新技术产业产值达到１０００亿元，综合实力进入国家高新区先进行列。济宁高新区20园区是济宁国家级高新技术开发区的有机组成部分，占地面积480亩，建筑面积257500平方米。园区处于成熟阶段，标准厂房全部被入驻企业购买。园区厂房都为标准厂房，每栋标准厂房前部分为办公区域，后半部分为生产区域，没有商业配套。入驻企业8家，主要为机械和医药行业，2010年实现工业总产值16.7亿元，相比2009年增长29%；实现利润3.29亿元，相比2009年增长45%；完成税收1.6亿元，相比2009年增长30%，园区实现了工业企业的聚集发展和规模效应。济宁市同济工业园21园区占地151亩，建筑面积49000平方米，绿化面积13000平方米，整个园区物业管理规范，环境舒适。园区建筑都为标准厂房，层数为一层和两层。园区配有单独楼房作为办公和食堂，没有商业配套。园区经营形式为厂房自持对外出租，目前厂房已实现全部出租。园区已实现了聚集效应和规模发展，入驻企业六家，2010年实现工业总产值8.8亿元，相比2009年增长114%，完成税收1.47亿元，相比2009年增长254%济宁高新区第六火炬工业园22枣庄产业特征枣庄市重点行业对经济的拉动作用明显。2010年枣庄非金属矿物制品、化学制品、服装鞋帽制造、食品制造4大行业完成增加值194.55亿元，增长15.2%，占规模以上工业的23.6%，拉动规模以上工业增长3.6％，拉动贡献率29.5%。通用设备制造、电器机械制造、专用设备制造3个行业完成增加值132.29亿元，增长23.1%，占规模以上工业的16.0%，拉动规模以上工业增长3.5％，拉动贡献率28.7%。逐年上升，其增长率逐步放缓，08-10年增长率稳定在20%左右。2010年枣庄高新技术产业产值达到665亿元，占规模以上工业比重21.2%。高新产业园区：省级高新区，建设现代化生态型科技工业区，坚持以高新技术产业为主导，精细化工、生物医药、新材料、IT产业和制造业等已具相当规模，以泰国工商界为主投资的泰国工业园已全面建设。枣庄高新区是山东省省级高新区，辖区总面积近100平方公里，交通便利，配套比较完善完善。市政府等政府机构已迁入高新区，是枣庄新的政治、经济、文化中心。园区以形成了一定的产业规模，入驻企业涵括精细化工、生物医药、新材料、IT产业和制造业等。园区以企业买地自建为主。

园区的综合型产业园，如电子软件园，泰国工业园完全处于初级规划阶段，还没有实质性开工建设枣庄高新技术开发区24枣庄经济开发区为山东省省级开发区，总体规划面积30平方公里，园区发展方向主要以加工制造业为支撑。目前有一定入驻企业，形成了一定经济规模，产业以纺织业为主导，也有一些机械电子、橡塑制品、生物化工、建材、热电产业项目。园区以企业自建项目为主，园区发展处于未成熟阶段。枣庄经济开发区25

园区处于初级开发阶段，主要为企业买地自建，入驻企业不多，未形成产业规模。入驻企业多为不知名中小企业，并且缺乏产业关联度。未建设地块很多，很多厂房也处在建设中，建好的厂房投入运营的也较少，整个产业园较为冷清。峄城经济开发区26鲁南地区富有矿物资源、能源资源、生态资源和文化资源通过统一开发的产业园来汇聚企业效果更好产业发展以济宁为领先，济宁高新区2010年成长为国家级高新区，代表了区域发展的最高水平鲁南地区毗邻全国重要的交通和铁路枢纽，能源基地和工业基地——徐州鲁南乃工业重地鲁南发展相对滞后，济宁为区域发展领先者区域总结宏观分析工业园区发展趋势区域背景城市背景经济开发区28区位分析微山县隶属于山东省济宁市，距离济宁市中心约为100公里，东临枣庄市，距离约为10公里，西接菏泽市，南屏淮海经济区中心城市徐州，是鲁南的第一门户。鲁南经济带毗邻江苏、河南和安徽，位于新亚欧大陆桥东端，处在泛太平洋经济圈、中日韩经济圈与新亚欧大陆桥经济带的交汇点。鲁南经济带在山东省经济发展中具有承南接北的作用，可以同时接受环渤海经济圈和长江三角洲的辐射。微山具有丰富的生态资源，中国第六大淡水湖，也是中国北方最大的淡水湖微山湖位于该县区内。29城市量级一线城市二线城市GDP>8000亿元人口>1000万人建成区面积>600km2GDP>3000亿元人口>500万人建成区面积>300km2GDP>1000亿元人口>300万人建成区面积>100km2GDP=243.7亿元人口=71.9万人建成区面积=15km2从各项指标来看，微山均属四线城市。以经济总量为主要参照指标（以年均14.7%的增速测算），目前微山与三线城市的平均水平仍有11年的差距。三线城市微山11年30近几年微山经济呈现稳步增长阶段。2010年微山地区生产总值达到243.7亿元，占济宁地区生产总值的9.6%，是济宁县区排名的第四位，近三年GDP增长率稳定在14%以上，年均增速为14.7%。经济状况31近几年微山人均GDP逐年增加，但增长幅度逐年下降。2010年微山人均GDP达到33894元，比济宁的平均水平超出1000多元，同比增长率为14.1%。近几年微山城镇居民人均可支配收入逐年增加，年均增长率约为16%；人均消费性支出增长相对缓慢，年均值为7.74%。2010年微山城镇居民人均可支配收入达到1.9万元，同比增长10.1%，城镇居民人均消费性支出达到9682元，同比增长3.62%。经济状况32近几年微山固定资产投资规模逐年增加，年均增幅达20%，2010年微山固定资产投资规模达到118亿元，同比增长28%。05-07年微山房地产开发投资逐年萎缩，从08年开始呈现正向增长趋势，2009年微山房地产开发投资规模达到21398万元，同比增长55.6%，随着城市化进程，微山房地产开发规模将持续扩大。07-10年微山商品房市场成交和供应总量都相对较低，而近几年其施工面积相对较大，形成巨大的市场潜在供应。2010年微山房屋竣工面积为3.3万平方米，商品房销售面积5.9万平方米，销售总额达到1.27亿元。房地产投资情况33近几年，微山的产业以第二产业为主，约占微山地区GDP的50%左右，其次为第三产业，占微山地区GDP的40%左右，而第一产业占比在10%左右。2010年三次产业结构比例为11.4∶50.5∶38.1，第三产业占比2009年提高1.1个百分点，三次产业对微山GDP的贡献率分别为1.9%、50.1%和48%，分别拉动GDP增长0.2、7.2、6.7个百分点。至于近几年微山三次产业的增长速度，第一产业稳中有降，第二产业保持较快发展，增长幅度略呈下降趋势，第三产业增长速度逐步提高。产业特征342010年微山高新技术产业产值达到53亿元，位于济宁县区高新技术产业产值排名的第八位，产值相对较低，但高新技术产业产值增长率搞到31.11%，位于第二位，比第一位的兖州低2.12个百分点。微山近几年高新技术产业规模不断扩大，保持较快的发展速度。2010年微山高新技术产业产值达到53亿元，占规模以上工业比重18.1%，增幅达到31%。产业特征食品工业园同泰工业园热电工业园纺织工业园铸造工业园弘兴工业园焦电工业园浙商创业园35一区八园——微山工业发展的载体微山城区周围已高标准规划建成“一区八园”：一区：微山经济技术开发区八园：八个工业园园区名称地址占地面积（亩）入住企业食品工业园韩庄镇70微山宏信食品有限公司、微山县天天食品有限公司、济宁瑞帮饲料有限公司、微山昱鑫工贸有限公司同泰工业园韩庄镇800微山县同泰焦化有限公司、山东中景建筑材料有限公司热电工业园欢城镇200微山湖热电联产项目焦电工业园欢城镇300微山湖矿业集团焦电厂弘兴工业园欢城镇180山东弘兴白炭黑有限公司、山东弘兴固体水玻璃有限公司、山东弘兴洗煤厂纺织工业园西平乡1500华源化纤纺织有限公司、华茂实业有限公司、泰丰纺织有限公司、明远纺织有限公司、致远纺织有限公司等铸造工业园赵庙乡300微山县铸造厂、兴玉机械制造有限公司、微山铸钢厂、宏阳工程机械有限公司、微山树联机械加工厂、微山县精密配件制造有限公司等浙商创业园经济开发区5000山东丰源电子科技有限公司产业特征微山规划建设八大工业园36近几年，微山的人口自然增长率在5‰左右，保持适度增长。2010年人口总计71.9万人，城镇人口17.1万人，占总人口的24%。近年来，微山的外省市外来人口迁入量相对稳定，在一定程度上加强了微山的人才力量。2009年微山县的迁入人口占总人口的比重为8.5‰，占城镇总人口约4%。人口特征37一支独秀到百花齐放资源型城市煤炭产业“一业独大”，煤炭及其相关产业为经济社会发展作出了重要贡献，成为重要的支柱产业。随着煤炭资源的逐渐枯竭，“煤竭城衰”风险加大。转型发展、绿色崛起大力实施“光谷”战略，重点发展以新能源等为主的“三新”产业。全力推进新兴产业、高新技术产业、生态产业、旅游业等特色产业跨越发展、加速崛起。鼓励支持煤炭企业向关联产业发展，拉长煤电化工产业链条。将旅游产业作为推动县域经济跨越发展的朝阳产业和支柱产业。天然资源大县———新型能源强县一枝独秀—————百花齐放黑色—————-——绿色城市发展38城市发展建设生态旅游城市坚持以县城为中心，以大运河为轴线，以“三岛”为重点，进一步挖掘城市旅游资源，提高城市规划建设的档次和规模，全力推进旅游强县建设。京杭大运河南部新城规划建设要按照县城总体规划，加快老运河综合治理和南部城区塌陷地治理，保持区域相连通的生态布局，发挥南部湿地自然景观优势，建筑物要彰显运河历史文化风格特色，桥梁建设要因地制宜，促进城市可持续发展，促进微山县城形成以水系为核心的滨湖生态城市格局。以创建5A级旅游区和国家级旅游目的地为发展目标。四大景区：微山岛景区南阳古镇景区独山岛景区微山湖湿地景区3939城市规划老城区南部新城开发区《微山县城市总体规划(2009-2030年)纲要》于2010年12月19日通过专家评审。微山县将按照“西靠东扩南延”的城市发展思路，城市发展呈现三个功能区：老城区——加快县城老城区、“城中村”改造升级步伐；南部新城——根据南部城区的特定自然条件，科学梳理城市路网和特色城市塑造，拉动城市南延和南部新城区开发，构建滨湖特色的“微湖新城”，进一步拓展城市发展空间；开发区——推进微山经济开发区工业经济快速发展，加快开发区基础设施建设步伐。充分抓住南水北调东线工程实施给微山县带来的发展机遇，实施城区老运河综合治理暨南水北调截污导流工程，改善西部城区环境面貌，满足广大群众改善生活环境的热切愿望。微山湖西靠东扩南延40城市规划便捷对外交通网络公路：两横一纵两横：奎文路（S348）、南环路（S104）一纵：G104（北京—福州）火车站：枣庄站——距离约10公里机场：济宁机场——距离约110公里徐州机场——距离约100公里老城区开发区新104国道以原104国道为分界线把老城区和经济开发区区隔。新104国道则从中部贯穿开发区南北。41集中开发“两大工业园区”——微山经济开发区和欢城工业园区着力打造“五大产业基地”——新能源产业基地、煤炭产业基地、内河船舶修造产业基地、渔湖产品加工产业基地、稀土深加工产业基地。重点培植“三大战略性新兴产业”——新能源产业、新材料产业和新医药产业优化升级“四大传统工业”——煤焦电化产业、内河船舶修造产业、食品加工产业、机械加工制造产业产业规划42城市背景小结第三产业持续增长，贡献率不断加大；产业园区层次相对较低，且多位于下属乡镇。拥有丰富的自然资源、生态资源。经济发展强劲，但对煤炭产业依赖较大，高新技术产业发展相对落后，然增长较快。鲁南第一门户，毗邻全国工业重地、交通枢纽。微山将成为鲁南地区产业升级重要平台区位资源经济产业人口城市发展迁入人口保持相对稳定，为产业发展提供人才基础。城市发展转型，生态旅游成为重要方向。宏观分析工业园区发展趋势区域背景城市背景经济开发区44微山经济开发区成立于2006年4月，是经山东省人民政府，国家发改委审核通过设立的省级经济开发区。开发区总规划面积12平方公里，产业定位为高新技术工业园，规划建设有电子、精密机械制造、新型纺织材料等工业园。开发区介绍45开发区区位老城区南部新城开发区枣庄微山开发区位于微山东部，是微山规划的未来三大功能区之一，是微山未来产业的主要承载区。西部与老城区以老104国道分界，可方便使用老城区各种配套。开发区南部紧挨规划中的以生态著称的南部新城。开发区与枣庄薛城仅一河之隔，离枣庄市区不足10公里。基础设施微山经济开发区具备供电、排水、供电、供气、排污、通讯、道路、场地平整的“七通一平”基础设施。开发区形成网状供水结构，每小时供水量500立方米；污水处理能力达到3.5-4万立方米/天；开发区周边拥有三处变电站向区内输电，夏镇变电站10KV/4万KVA，微山变电站220KV/15KVA,微湖变电站35KV/8.15KV；供热设计压力1.6MPa，温度330，330°C，最大供气量120t/h。开发区已经建成了“四纵六横”的道路交通网络，确保运输车辆快速顺畅，且新104国道将又中央贯穿开发区南北，形成开发区交通大动脉。47服务机制“小政府，大服务”的管理模式，对投资项目实施“全程代理”、“一站式审批”、“一条龙服务”。48优惠政策优惠政策开发区项目用地通过“招、拍、挂”程序办理出让手续，根据项目性质、企业规模、综合效益给予优惠对新入驻开发区企业从第一个经营年度起，2年内企业上缴所得税地方留成部分全额奖励企业，后续3年内企业上缴所得税地方留成部分的50%奖励企业，用于扶持企业加快发展，奖励兑付时间为次年的1月。从第六个经营年度起，以企业上年度实际缴纳所得税为基数，销售收入过亿元、税收增长20%以上或销售收入过5000万元、税收增长25%以上，其所得税增长部分的地方留成，全部奖励给企业。对成功创建国家级、省级技术中心或工程技术研究机构的企业，分别给予20万元、10万元奖励。对获得国家级名牌产品或驰名商标的企业，一次性奖励30万元；获省级名牌产品或著名商标的企业，一次性奖励20万元；被评为国家级以上质量免检产品的企业，一次性奖励10万元；对获得省以上产业基地和冠名产业的奖励10万元在项目筹建期间，无偿为客商提供办公用房、基本生活用品对科技含量高、投资规模大或境外资金额度较大的工业项目可采取“一事一议”的方式，议定优惠政策。优选入区项目：电子信息、光电一体化、精密机械产品；新材料、新能源、高效节能、环保设备及产品；生物工程、新型医药产品。投资600万美元以上的外商独资项目、总投资600万美元以上的中外合资（合作）项目、产品出口500万美元以上的外资企业；世界500强企业、跨国大公司投资的项目。注册资金3000万元以上（内资企业注册资金须一次到位）、固定资产投资8000万元以上、年销售收入1亿元以上、年上缴税收1000万元以上、单位面积产出500万元/亩以上的项目。省级以上高科技项目，列入国家863计划、国家火炬计划的项目、获省级以上科技进步奖及技术先进的发明专利产品，国家政策重点扶持的高新技术项目。国家、省、市重点发展的新兴产业以及持有省以上著名商标、省级以上名牌产品的项目。49发展现状开发区2007年以来发展迅速，入驻企业涉及纺织、电子、包装、机械、家具等行业，其中LED照明、光伏太阳能、锂离子电池等新能源已成产业聚集之势。开发区投资方式以企业购地自建厂房为主。目前开发区南部发展较为成熟，已经初具规模，企业已完成初步投资建设，进入生产经营阶段，入驻企业包括：山东霞光实业、山东霓虹王实业、金海包装、皓翔纺织、宏环钢结构工程有限公司、容商集团、国达农业装备等。50项目所在的中部为整个开发区的核心区域，这一区域发展处于快速发展的起步阶段。开发区管委会位于此区域。区域内的创达孵化工业园的5栋标准厂房已经建成；在建项目包括著名的润峰集团光电新城。已完成地块认购的入驻企业和项目主要有：微山物流产业园、雨润集团禽畜屠宰项目、奥德燃气项目。发展现状在建的光电新城项目51主要企业山东润峰集团润峰电力有限公司：公司专业从事太阳能光伏行业，公司目前安排就业4000人，项目达成后可实现工业产值50亿元，利税8亿元。山东丰源电子可以有限公司：从事LED产业研发生产，项目达产后可实现销售收入1.5亿元，上缴税收1500万元。山东中晶新能源有限公司，从事太阳能电池组件研发、生产、销售，项目全部建成后可实现年销售收入10亿元，利税过亿。山东殷虹王电子有限公司，从事灯饰研发生产，2009年，公司成功竞标，成为第十一届主办城市奥体中心灯饰亮化工程指定生产厂家山东新目标纺织科技有限公司山东霞光实业有限公司山东润峰集团新能源科技有限公司52主要存在问题缺乏统一规划不具备“城市”功能缺少专业工业园区建设起步较晚，产业基础薄弱53开发区总结未来微山三大功能区之一经济开发区是微山主要的产业承载区经济开发区发展处于起步阶段，但已初步形成生态高新技术产业基础微山经济开发区将承担鲁南产业升级的重要使命54微山——鲁南的第一门户区域：鲁南地区以济宁经济发展形势最好。鲁南高新技术产业发展形态较低，落后于国家总体的发展阶段。城市：微山位于山东省最南端，隶属于济宁市，鲁南第一门户。微山生态资源丰富，拥有中国北方的最大淡水湖——微山湖微山已经具有一定的生态高科技产业发展基础。开发区：微山开发区是微山县的主要产业承载区。开发区发展已具有一定的规模，具备一定的生态科技产业基础。产业园发展趋势：中国产业园区形态逐步升级，目前以生态工业园区为最新发展形态。且诸多开发区、高新区均向生态工业园方向发展。宏观背景总结微山经济开发区承担着鲁南产业升级的重要使命市场研究办公市场研究厂房市场研究酒店市场研究商业市场研究56微山现有的办公楼商业市场尚未成形，办公楼的销售与租赁基本是空白。企业办公主要是园区或厂区内办公，和生产厂房混在一起，不利于现代化管理和企业形象的建立。个别有需要的企业只能通过自建来满足自身的办公需求（如润峰大厦）。微山办公市场分析57从济宁的商品房市场表现来看，其年竣工量保持小幅上涨，而市场需求成长速度较快。10年济宁市商品房竣工面积为231万方，在2005-2010年间平均增长速度不足10%。济宁商品房成交量上升较快。10年成交335万方，五年间平均增长速度为27.35%，远高于商品房供应增长速度。在成交量迅速上升而供应增长相对缓慢的市场情况下，近年济宁市的供求比均低于1.0，呈现出供不应求的状态，逐渐显示出巨大的市场潜力。济宁商品房市场总体分析单位：万平米58近年来，济宁没有大体量的办公物业上市，从2006年至今主要在消化之前的办公产品存量。从2005年以来，办公产品供应逐年锐减，2009年供应量仅为5903平米，不足2005年供应量的20%。办公产品的成交保持相对平稳，09年办公楼成交量为8433平米。随着济宁办公产品市场存量的消化，市场逐渐出现需求缺口。至2009年，办公市场的供求比降至0.7。济宁办公市场分析单位：平米59项目占地面积(m2)建筑面积(m2)销售均价(元/m2)总套数销售率兴唐金茂大厦337742000690025968%百丰商贸中心-23000370043799%运河城商业中心48000236000300018771%办公项目分析济宁唯一的5A智能化甲级写字楼开盘时间：2006年7月占地面积：3377平米建筑面积：4.2万平方米车位：160个(地下121个)电梯数：6部项目位置：市中区洸河路与建设中路交接处建筑类型：高层,(地下3层,地上26层)装修：8.2米挑高大堂及公共部分全部五星级装修物业公司：第一太平戴维斯物业管理公司销售均价：6900元/m2租赁均价：2.0元/天/m2交通：距离东西向的327国道1公里，距南北向的105国道5公里60办公项目分析——兴唐金茂大厦地下3层：人防工程地下2层：机械立体停车库(121个车位)地下1层：职工餐厅和商品屋1层：银行营业厅、商务办公大厅、商场2至6层：大空间金融办公，分二个独立的单位7至23层：每层13户，每户配独立卫生间,每层设公共卫生间24层：建筑面积640平米的多功能厅25,26层:大中小型会议厅及商务配套设施1楼大厅办公区域61办公项目分析——兴唐金茂大厦开盘时间：2006年7月规划用地：72亩建筑面积：23.6万平方米车位：1200个(地下)建筑类型：6层裙房+4座24层高层，地下三层产品形态：酒店、甲级写字楼及商业项目位置：太白中路和共青团路的交叉口开发商：山东华瑞园集团租赁均价：2元/天/m2办公项目分析——运河城商业摩尔运河城火车站G105G3275分钟人民公园63办公项目分析——运河城商业摩尔运河城位于太白中路与共青团路交叉口，是济宁市商业最繁华的地段。西靠文化广场及中央公园，东濒临济宁市中区政府和任城区政府，西北濒临济宁市政府，处于城市核心部位。项目地至济宁火车站、汽车站5分钟路程，至北湖旅游度假区10分钟路程。公交路线有1路、2路、3路、8路、9路、16路、19路、21路、29路、201路等。该项目地下三层，地上裙房六层，还有四座24层的高层塔楼组成。四座高层中，AB座为甲级写字楼，C座为五星级酒店，D座为公寓式办公楼。地下二三层为1200辆的停车场。一到地上六层为商业空间：由百货主力店、家居主力店、娱乐主力店、健身广场、1.6万平方米的美食长廊、和近千米长拥有数百家精品名店的步行街组成运河城商场美食长廊办公项目分析——运河城商业摩尔一、二层为商业展示大厅及配套商务服务中心，三层以上为高档纯写字间。拥有地上停车广场和地下停车场。项目大堂首层空间4.5米，标准层3米挑高设计。电梯大堂和走廊铺高档地砖，外墙采用高级饰面材料。每户设有独立卫生间，并且每层设有男、女公共卫生间。开盘时间：2007年建筑面积：2.3万平方米绿化率：9.2%建筑类型：高层（地下1层，地上19层）产品形态：写字楼及商业项目位置：济宁市东北城区域，北靠金宇路（原327国道），东临城琵琶山路开发商：济宁百丰置业有限公司销售均价：3700元/m265办公项目分析——百丰财富大厦6626路、38路、35路等多条公交线路直达市区各处。琵琶山路、327国道将济宁传统意义上的城市中心繁华地带与项目紧密连接，驱车几分钟即可达至济宁市内各处高端场所。济宁汽车站、火车站都与项目临近，嘉祥机场也不过25分钟车程。中信实业银行、香港大厦、贵和花园酒店、新世纪广场等商务生活配套散布周边，享有浓郁的济宁商务办公氛围项目周边规划建设中的里彦国际会议中心光明大型居住区里彦济宁唯一纯小高层、高层大型住宅社区、都市春天居住区等以及规划中的三郭大型旧村改造高档居住区政府规划2005年政府专家审批通过的北城规划区；办公项目分析——百丰财富大厦67SOHO空间93.63㎡商住两用SOHO式设计可自由组合现代商务空间B50.42㎡小户型设计敞开式办公可独立会客适用于起步型公司现代商务空间A93.63㎡集团办公户型灵活独立会客区和会议室适合发展型大中型企业铂金酒店公寓A93.63㎡超大客厅4.2米宽敞主卧户型灵活适合大中型居住空间需求客户铂金酒店公寓B49.68㎡超大客厅4.2米宽敞主卧户型灵活适合自由居住者及小户需求客户办公项目分析——百丰财富大厦68办公市场总结办公市场微山市场缺乏办公产品，企业需求需自行满足济宁数据显示办公产品存量消化殆尽，需求缺口凸显济宁入驻率最高的写字楼并非最高档的，而是距离高新区最近的办公产品市场研究办公市场研究厂房市场研究酒店市场研究商业市场研究70现有厂房主要分布在老104国道周边。基本以向政府拿地，自用自建的模式来开发。微山县厂房租金均价为65元/m2·年左右，在济宁各县市中处于较低水平，厂房出租房源也比较少，项目升值空间很大。微山县厂房市场分布在老104国道周边微山厂房市场71济宁市厂房市场发展较为成熟，目前没有新建的一手厂房房源在售。厂房物业主要以租赁为主，济宁各园区的企业入驻率很高，多数已达满员。市中区厂房租金均价为7.7元/m2·月，任城区厂房租金均价则稍低于市中区，为6.25元/m2·月。其它县市厂房租赁房源较少，租金均价在2~5元/m2·月左右。济宁市高新技术开发区厂房租金均价为8元/m2·月。任城区市中区济宁市高新区济宁市厂房市场集中在市中区和任城区济宁厂房市场市场研究办公市场研究厂房市场研究酒店市场研究商业市场研究73名称星级占地（平米）建面（平米）客房（间套）入住率标准房价格区位圣天源酒店3星级--

40余

95%

190元起县城九州商务酒店3星级-

-

50余95%118元起豪华配置178元县城微山湖宾馆3星级16600-

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停业中

微山岛微湖大酒店2星级-56004195%128元

县城微山国泰宾馆2星级220042002688%150元

县城微山交通大酒店2星级--40余

90%

108元起

县城微山县现有星级酒店7家，其中三星级酒店四家，二星级酒店三家。除了停业中的微山岛名湖度假酒店坐落在微山岛外，其余六家均分布在微山县城区。酒店分布情况74微山岛名湖度假酒店微山星级酒店位置奎文路是微山县城星级酒店主要聚集区域。商业街则汇聚了多家普通宾馆。交通大酒店微山湖宾馆九州商务酒店国泰大酒店圣天源酒店微湖大酒店奎文路75酒店市场分析小结ADDYOURTITLEADDYOURTITLE酒店体量一般都不大，规模小于其他地区同类型酒店。入住率较高，一般都在85%以上，明显超过全国同类型酒店的平均水平。设施相对较新的入住率很高，节假日能达到100%（如九州商务酒店）。星级酒店房价水平不高，标准间一般在120~190元/天酒店的设施功能较简单，难以满足日后发展的需要相对于全国同类型酒店70%左右的入住率，酒店业在微山还有很大的发展空间。整个酒店业的定位偏低，中高端的酒店基本还是空白，缺乏一些适合微山的中高端酒店。酒店的服务条件、意识要跟上，不能停留在简单的住宿要求上。总结：区域内特色中高端酒店潜力巨大宏观经济的强大支撑1高入住率下的旺盛需求2经济开发区的飞速发展3更高层次设施及服务的客户吸引力4中高端酒店在区域竞争中的空白5市场研究办公市场研究厂房市场研究酒店市场研究商业市场研究78微山现有商业配套主要分布在老城区奎文路沿线。其中尤以靠近西边的镇中街和东边的商业街两端为最繁华。呈东西两翼齐飞时代购物广场尚都购物广场国宁家电城微山商业物业分布79西边以供销大厦、尚都购物中心、时代购物广场为中心。整体业态以百货购物，中小型超市为主，微山商业步行街也位于此区域。微山商业物业分布——奎文路、镇中街高峰时段人流量约240人/小时距离本项目约3公里。保持15-20人就餐东边以奎文路、商业街交叉带为中心，微山酒店宾馆服务主要集中于此。沿街多以休闲娱乐业为主，桌球、桑拿等休闲娱乐设施比较丰富微山县居民休闲广场位于商业街东风路交口处，成为微山县目前的晚间活动中心。微山高度首屈一指的大厦——供电公司大厦。微山商业物业分布——商业街广场夜景拍摄广场夜景拍摄距离本项目约1.5公里。奎文路/镇中路商业街81老城区西部建筑及形态较老旧，已不匹配微山大步发展的整体形象。缺乏规划，部分主要道路口无红绿灯。晚间人流较多，但多是下班回家的过路客，整体感觉较杂乱。微山商业物业分布老城区东部道路宽敞，商业繁华，规划较合理。周边居民来广场休闲的人较多。82微山商业租金相差悬殊，位于以奎文路、镇中路为核心区域的商业单体租金很高，供销大厦铺位租金达3.3元/m2·天。而城市向北向东尚未完成开发区域租金相对较低，位于项目北面的临近新汽车站的商业门面租金仅为0.7元/m2·天。微山商业物业租金单位：元/m2·天83微山未来商业物业发展趋势城市未来发展趋向东南方向老城区开发区南部新城区老城区发展趋于稳定，可供开发的土地空间有限。东部经济开发区内光伏产业已经成形东南部未来还留有大量待开发土地南部新城区依托湿地公园将形成新的城市中心未来县政府将迁移此办公84微山未来商业物业发展趋势将形成一个起点较高的经济、政治、文化、居住区目前区域内商业设施较匮乏，基本还处于空白南部新城还处于初期发展阶段，这一区域要成形至少需要3-5年的时间商业配套设施在区域内的发展空间很大项目分析项目认知SWOT分析86项目区位老城区南部新城开发区薛河本项目泰康街新104国道东风路金源路微山汽车站开发区管委会办公新楼开发区管委会临时办公楼项目位于济宁市微山县三大功能区之一的经济开发区，并处于中心地带。北临东风路，东临城市主干道新104国道，南临金源路，西为泰康街。项目南面为开发区管委会临时办公地，而北面则是新建的微山汽车站和开发区管委会办公新楼。开发区行政中心和微山对外交通枢纽地位跃然纸上。87周边现状本项目泰康街新104国道东风路金源路微山汽车站开发区管委会办公新楼开发区管委会临时办公楼金源路泰康街东风路管道天然气工程雨润集团畜禽屠宰加工项目微山汽车站微山物联网产业园管委会临时办公孵化器项目管委会办公新址建设中的新104国道项目分析项目认知SWOT分析89SWOT分析项目位于开发区的核心位置，地处开发区的行政中心、对外交通中心微山丰富的生态资源将成为园区发展的助力地块方正，减少设计难度；项目紧邻新104国道，离奎文路亦较近，有利于项目展示周边形成一定的高科技氛围开发商实力雄厚开发区处于起步阶段，周边缺乏必要的配套设施开发区规划居住较少，缺乏人气雨润畜禽屠宰加工项目不利于园区展示面的建设项目附近规划一四星级酒店，与项目酒店物业形成竞争微山城市转型为生态科技发展提供了机遇SWTO济宁和枣庄工业园区的发展说明综合性园区面临更大的发展济宁高新区亦有向生态工业园区转型的意向，对微山开发区形成较大威胁90对外交通中心生态产业中心区域行政中心城市副中心项目区域城市地位开发区的标志、微山产业的标志、区域产业升级的标志项目发展策略项目定位项目总体发展目标物业功能定位项目开发策略开发节奏92项目定位低密度高科技生态示范园区域情况微山情况工业园发展趋势开发区情况项目因素我国工业园发展经历了经济开发区、高新区等形式，目前生态工业园区建设已经成为主导。枣庄发展相对落后，仍处于经济开发区建设阶段和高新区开发初期；济宁高新区建设较快，并于去年晋升为国家级。南接徐州，为鲁南第一门户；拥有丰富生态资源；城市发展处于转型阶段，生态旅游大盛。开发区是微山工业主要承载区；规划为微山三大功能区之一；目前具有一定的生态高科技基础；生态环境保存良好。位于开发区中心，是微山的产业中心；毗邻开发区的行政中心、微山的交通中心；将承担微山的城市副中心功能。毗邻微山主干道，交通优势突出。93项目定位低密度高科技生态示范园鲁南工业园区发展最高形态鲁南地区产业升级引擎，打造区域生态科技集中区、生态工业示范区；树立鲁南第一门户形象，成为区域性发展标志；打造鲁南地区首席生态型高科技产业圈、商务圈、经济圈、生活圈；在推动城市形象、驱动生态科技产业发展、提升生活品质、吸引高素质人才、带动地方经济发展等方面形成巨大推动力；推动微山城市形象形成质的飞跃，为微山经济发展开辟新的道路，带动鲁南区域崛起。案例：德国.鲁尔老工业区鲁尔是德国，也是世界的工业重地。是德国经济发展的一个核心区。区位：位于德国西部、莱茵河下游支流鲁尔河与利珀河之间的地区交通：水陆交通便利。沟通莱茵河、鲁尔河、利珀河和埃姆斯河的4条运河网；巴黎通往北欧和东欧的铁路，德国西部通往柏林和荷兰的高速公路。规模：面积4593平方公里，占全国面积的1.3％。区内人口和城市密集，人口达570万，占全国人口的9％。成绩：曾经生产全国80％的硬煤，90％的焦炭，集中了全国钢铁生产能力的2/3，电力、硫酸、合成橡胶、炼油能力、军事工业等均在全国居重要地位。产业变化过程面临问题：经历着资源开发到资源枯竭、由钢铁振兴到企业没落的经济阵痛。环境差，污染严重。浓烟蔽日，煤渣满地。居住、企业交叉分布，人口稠密。产业定位鲁尔工业区在产业危机和环境压力的驱动下，产业淘汰和引进并举促进改造。1950以前1950～1970年代1990～现在阶段初步阶段发展阶段衰落阶段调整发展阶段特征煤炭的开采。以煤炭业为主导，延伸出机械、化学等重工业的发展。炼油业和石油化工业的发展产业结构逐渐变化，电气、电子工业有了很大发展高新技术产业和服务业的发展，产业技术含量和附加值提升。关键举措大肆开采丰富的煤炭资源，促进产业的发展大学、交通基础设施、技术研发中心等陆续建立；1968年开始转型。传统产业的调、并、转、关等淘汰措施。新型产业引进政策。开展工业政治，发展科研，重点引进和引导技术型产业阶段问题经济增速减慢。煤炭业面临危机，失业加剧。钢铁危机发生，面临结构性危机。阶段成果煤矿基地140个，全国80%的煤；81座炼钢炉，2/3的钢铁量；几十万工人。信息类企业超过11万；电信类企业达380家。煤炭和钢铁从业人数减少50%。环境的改善；新开发的产业将在未来几年创造20万个工作岗位1970～1990年代案例：德国.鲁尔老工业区产业定位采煤采煤机械工业区早期电子工业机械食品等轻工业电力钢铁工业区转化期电力石油机械电子化学钢铁采煤食品化学石油汽车化学工业区现在生物技术产业技术含量提高和新型化过程鲁尔工业区由传统产业为主导逐渐转化成以高新技术产业为主导的新型工业区。钢铁信息技术食品鲁尔现有新型产业产业中心转化：以采煤、钢铁工业中心，发展成多种工业中心，以信息技术、机械等最重要。教育和技术的发展：鲁尔区现在是欧洲境内大学密度最大的工业区；全区有30个技术中心，600个致力于发展新技术的公司。技术转化：所有大学和研究所都有“技术转化中心”12个产业重点：信息技术、新材料、医药技术、环保等服务业发展：零售业、旅游、法律咨询、广告、多媒体等新兴服务产业。在原来炼钢厂的旧址上，现在是欧洲最大的购物中心。重工业基地引进新型产业调整内部产业布局发展文教科研案例：德国.鲁尔老工业区产业定位97产业定位97新材料IIIIIIIV高低高低行业吸引力入驻可行性新能源现代服务业生物医药电子信息养殖业煤炭先进制造业内河船舶修造该行业是否有利于未来发展是不是一个全球性的大规模、高增长的行业。是否具有高附加值。是否具有是城市导向产业，具有发展潜力。微山能否为该产业提供独特的价值定位与城市其他产业相比，是否具有良好发展机会该行业是否能有效利用微山周边的资源与微山周边产业的竞争中是否有比较优势行业吸引力入驻可行性食品加工本项目以行业吸引力、入驻可行性、行业集中程度和需求潜力四个方面的标准从微山的主导产业和重点发展产业中选择具有持续经济效益和活力的产业以形成产业集群效应。98产业定位主导产业：根据本项目的行业吸引力、入驻可行性、和市场集中程度与需求情况分析，现代服务业、新能源、先进制造业和电子信息是本项目优选的主导产业；次选产业：是在微山已经形成了一定的产业集聚，但由于本项目的生态定位以及周边的产业竞争，本项目可以通过整合提升，抢占先机，所以新材料、食品加工、生物医药等是本项目的次选产业；禁止产业：由于微山的城市转型和本项目的生态定位，在微山的主导和重点产业中煤炭、内河船舶修造、养殖业等产业本项目不予接纳。低3－慎选行业1－优选行业低高内河船舶修造现代服务业煤炭高需求潜力集中程度2－次优行业食品加工电子信息生物医药先进制造业新材料新能源养殖业本项目以行业吸引力、入驻可行性、行业集中程度和需求潜力四个方面的标准从微山的主导产业和重点发展产业中选择具有持续经济效益和活力的产业以形成产业集群效应。99目标价值生态发展示范产业发展服务满足微山空间拓展与产业发展需求的功能角色诉求实现微山县发展战略的转型，充分利用微山的生态资源优势鲁南区域角色认知：区域产业升级平台微山县层面角色认知：生态科技产业的核心承载区鲁南区域工业发展示范、鲁南第一门户本项目目标价值100发展战略建设完善配套提供人才服务产品设计策略发展战略厂房定制化策略生态发展示范战略人才服务战略定制化战略101人才服务战略打造园区配套物业，成为吸引外来人才的强力基础；吸引教育培训机构进驻，为园区提供智力支持；102生态发展示范战略太阳能中水循环水源热泵雨水收集风能地源热泵绿色能源和节能技术的运用，打造高科技生态园103生态发展示范战略丰富的绿化景观的打造是生态最直观的反映生态绿墙屋顶绿化中央景观绿化道路景观绿化主入口景观景观小品104定制化战略为企业提供多种类型的厂房，根据客户要求设计、建设厂房，为客户提供定制化的服务，以迎合现代生态高科技产业的特殊需求。但为保证园区整体协调性，在外部风格等视觉感观上保持统一。定制化战略可以提升园区的吸引力，打造个性化工业区，但同时也拉长了园区建设周期，延长投资回收期限。项目发展策略项目定位项目总体发展目标物业功能定位项目开发策略开发节奏106案例借鉴阶段政策扶持阶段后发优势塑造阶段自发演化阶段入住企业增长率从业人数增长率产值增长率复合增长率印度班加罗尔1992-1996（4年）1997-2001（4年）2001-至今58.92%18.92%77.83%60.38%都柏林1987-1996（9年）1997-2002（5年）2003-至今10.2%27.5%63.8%48.5%苏州工业园1999-2001（3年）2001-2006（5年）2006-至今31%50%83%60.8%大连软件园1998-2001（3年）2001-2004（3年）2005-至今25.74%54.45%63.28%50.25%杭州国际软件园1997-2001（3年）2001-2005（4年）2005-至今43%48.64%59.2%52.23%成熟的工业园区的政策扶持阶段一般要经过3年左右，而塑造后发优势的时间基本在3~5年左右。一般工业园区，政策扶持阶段为3-4年，后发优势塑造阶段为4-5年。园区在创建6-8年后基本开始自发演化阶段。从国内外的案例分析来看，从建立到成熟，工业园区的复合增长率基本上保持在50%以上。而园区的产值增长速度基本保持在60%左右，从业人数的增加保持为50%左右。而生态工业园区的复合增长速度更是超过了普通工业园区，尤其产值的增长。107园区发展阶段2012201320142015201620172018201950%100%复合增长率园区成长预测曲线一阶段：复合增长率约35%二阶段：复合增长率约为60%从园区的一般发展规律出发，园区从初期到成长期最后进入成熟阶段，而初期和成长期将经历6～8年的时间。然而鉴于本项目规模不大且区位优势显著，这一阶段将达到缩短。按正常工人与厂房建筑面积比30-60m2/人计算，园区成熟时，将有约1.5万产业从业人员。按人均产值保守值50万元/年·人计算，园区成熟时，年总产值将达到75亿元。项目发展策略项目定位项目总体发展目标物业功能定位项目开发策略开发节奏109高科技园区从业人员特征从业人员价值分析模型服务service质量quality简约型价值区E刺激/乐趣Thrill/fun进取aspiration新潮/酷New/cool创新/科技个人效率Personalefficiency可靠proven活力vitality全面成本Totalcost明智购物Smartshopping简约purism高尚Fair自然nature激情passion古典classice自由自在carefree安逸Tranquil价格敏感区归属感clanning定制化customizedR+传统感性价值区现代感性价值区传统理性价值区现代理性价值区-红色表示消费者不认同的负向需求服务质量E刺激/乐趣进取新潮/酷创新/科技个人效率可靠活力明智购物简约高尚自然激情古典自由自在安逸归属感定制化R+-明智购物全面成本蓝色表示消费者认同的正向需求110高科技园区从业人员特征从业人员价值分析模型他们崇尚自然，简约的生活态度，鄙夷对生活斤斤计较，喜欢古典元素，认同有实力并为他们提供保证质量，贴心服务的供应者。肯定具有悠久历史的传统价值，追求更大的成功，对价格不敏感。从事专业工作的属性，让他们注重个人效率，比较青睐某些创新的产品以及定制化的服务，会考虑合理消费。知识分子成功人士专业人士基本代表高科技从业人员身份符号我们对他们的认识是，首先是知识分子，从事专业性很强的工作，部分人成为有很强支付能力的决策层、骨干精英。红色表示消费者不认同的负向需求蓝色表示消费者认同的正向需求111自然环境好，包括区内环境与区外环境益于从紧张的工作中放松出来简约返璞归真的人文价值认同趋势，复杂的工作，让他们更喜欢简单的东西创新/科技职业的属性决定他们拒绝陈腐与抄袭，喜欢突破与创新质量包括产品的品质打造，以及物业服务质量服务作为专业人士，在IT职业环境的熏陶下，他们注重被服务的质量可靠他们是年轻化的群体，认同品牌带来的增值从业人员价值分析服务质量E刺激/乐趣进取新潮/酷创新/科技个人效率可靠活力全面成本明智购物简约高尚自然激情古典自由自在安逸归属感定制化R+-简约型价值区传统感性价值区现代感性价值区价格敏感区传统理性价值区现代理性价值区高科技从业人员的价值认同区间为简约传统理性价值，这也是园区建设中需要关注的价值。高科技园区从业人员特征从业人员价值分析模型112物业建筑应以人的变化而变化，满足特定人群需要。持续的人力资源培养完整的产业链居住氛围浓厚，具有“城市”特征的区域满足中高档需求的商业配套灵活、宜于创新的办公空间人基地物业功能定位原则113土地价值分析马克思地租理论——级差地租的存在是土地级差存在的客观基础马克思区位论——区位论说明了城市地域经济活动的分布规律阿伦索的竞标理论——是分类定级全域覆盖评价的基础原理方法土地分类定级土地综合定级土地综合等级综合等级首先抽掉土地用途的差别，根据因素在地域上的分布差异体现土地质级的差别，是在模糊用途情况下评定区位差别的。114对地块按照网格法进行划分并明确各网格地块的资源状况。步骤1根据城市区域特征及内部结构特点，选择定级因素指标体系步骤2按照替代原则，就各地块区域条件与其所处区域的平均条件相比较，确定各地块的分数。步骤3对各影响因素的分数进行综合，最终确立本项目的价值体系。步骤4土地价值分析115土地价值分析地块划分的方法：网格分析法，是要对地块进行重新划分以期找出在各种影响因素下各地块的土地价值。网格划分的原则：由于方格网划分产生的大量边角地要进行整合。地块的划分在能反映地块实际资源的前提下尽量保持地块的方正。网格的大小由可能取地的范围面积和合理的网格数量决定。说明：本项目在充分考虑地块现状的基础上划分网格，将整个地块划分为16个分块。东风路新104国道泰康街金源路A1A2A3A4A5A13A9A10A14A6A7A11A15A16A12A8116土地价值分析区域因素权重值优较优一般较劣劣交通条件0.16080~10060~8040~6020~400~20景观资源0.15580~10060~8040~6020~400~20可建设度0.26980~10060~8040~6020~400~20昭示性0.41680~10060~8040~6020~400~20注：因素权重系数以及打分结果的确定是根据测算以及专家经验确定地块内部的评价指标117土地价值分析区域因素权值A1A2A3A4A5A6A7A8交通条件0.16010090909590707080景观资源0.15510010010010085808085可建设度0.269100100100100100100100100昭示性0.41610090909585707085合计1.000100.0094.2494.2497.1289.8479.6279.6288.24区域因素权值A9A10A11A12A13A14A15A16交通条件0.1609070708090808090景观资源0.1558580808590858590可建设度0.269100100100100100100100100昭示性0.4168570708590858590合计1.00089.8479.6279.6288.2492.6988.2488.2492.69118土地价值分析A294.24A394.24A497.12A589.84A989.84A1392.69A1692.69一级地块得分=100A1100A679.62A779.62A888.24A1079.62A1179.62A1288.24A1488.24A1588.24二级地块89<得分<100三级地块得分<89土地价值分析地块价值总结：通过网格法计算土地价值，将地块分为三级。东风路新104国道泰康街金源路A1A2A3A4A5A13A9A10A14A6A7A11A15A16A12A8图例三级土地一级土地二级土地物业功能布局——方案一建议工业园区在土地价值判定的基础上规划为四大组团：酒店办公区：依托显著的交通优势和昭示优势重点打造酒店展示、商务办公等具有昭示功能的建筑，使该区域成为园区的标志；配套商业区：为开发区和园区提供配套服务功能，重点打造餐饮娱乐、休闲、展示等功能配套；人才公寓区：为园区和开发区提供人才居住功能，同时配以少量商业，为园区打造引入产业的坚实基础；产业区：产业园主体部分，实现产业升级的承载区，实现土地价值的提升。东风路新104国道泰康街金源路A1A2A3A4A5A13A9A10A14A6A7A11A15A16A12A8酒店办公区配套商业区人才公寓区配套商业区产业区物业功能布局——方案二建议工业园区在土地价值判定的基础上规划为四大组团：酒店办公区：依托显著的交通优势和昭示优势重点打造酒店展示、商务办公等具有昭示功能的建筑，使该区域成为园区的标志；配套商业区：为开发区和园区提供配套服务功能，重点打造餐饮娱乐、休闲、展示等功能配套；人才公寓区：为园区和开发区提供人才居住功能，同时配以少量商业，为园区打造引入产业的坚实基础；产业区：产业园主体部分，实现产业升级的承载区，实现土地价值的提升。东风路新104国道泰康街金源路A1A2A3A4A5A13A9A10A14A6A7A11A15A16A12A8酒店办公区配套商业区人才公寓区配套商业区产业区122物业功能布局方案评价方案一方案二优点缺点有利于展示园区形象在泰康街上主入口能够更大力度展示生态园区在吸引客运站客流方面占优可以有效吸引利用市区人口规避国道车速过快对商业带来的负面影响仅北面起到吸引城区人流的作用，进出市区的主要道路泰康街商业价值未被发掘对外展示性较差园区主入口与商业混合，不利于生态展示门户的打造对客运站客流吸引力较弱123案例借鉴苏州工业园二三区苏州工业园区位于苏州古城东侧，于2008年成为首批国家级生态工业园区；行政区域面积288平方公里，户籍人口27万，从业人员31.57万，其中中新合作开发区规划发展面积80平方公里；项目介绍苏州工业园二三区规划用地5846.15万m2，建筑面积60万m2，其中包括产业、居住配套和服务配套三种功能：居住功能——主要位于靠近金鸡湖的位置总占地997.54万m2，占地比例30.12％；产业功能——主要包括工业、科研、仓储等功能，总面积为1917.4万m2，占地比例为57.90％；服务配套功能——包括商业、休闲、医疗、教育等生活配套，总面积为396.9万m2，占地比例为11.98％。生态绿地——生态绿化面积达760公顷，占园区总面积18.31%功能分区124东营生态工业园项目介绍功能分区案例借鉴东营开发区生态工业园位于溢洪河、广利河交汇处，规划总面积29.98平方公里；生态工业园规划生态环境优美、产业集聚、产业链完整、国内一流的生态工业园区，成为东营市新的经济增长极；产业功能：园区规划产业功能占总用地88.21%，其中办公物业占地2.84公顷，占0.43%；居住功能：园区居住用地为45.59公顷，占总建筑用地6.93%；商业服务功能：园区规划有31.96公顷商业服务用地，占4.86%；生态绿化：园区的绿化率为10%。125湘潭天易生态工业园项目介绍案例借鉴天易生态工业园位于省级开发区湘潭易俗河经济开发区内，园区占地约4000亩；功能分区产业功能：园区规划产业功能用地362公顷，占总用地84.96%；居住功能：园区居住用地为42.1公顷，占总建筑用地8.67%；商业服务功能：园区规划有23公顷商业服务用地，占6.37%；生态绿化：园区规划有49.6公顷绿地，绿化率为8.6%，其中公共绿地占5.7%。126案例借鉴石狮服装城专业市场服装交易中心服装交易中心现代物流配送中心服装展览艺术中心星级宾馆生活配套现代物流配送中心福建石狮服装城占地面积44.53万m2，建筑面积60万m2，其中可分为四种功能：专业市场功能——包括南北两个大型的服装