成都房地产市场与板块研究

1.1成都房地产业运行态势审视

1.1.1成都具备宜居城市的魅力中国城市宜居评价指数TOP10（2005）投资者中国城市宜居指数评价值TOP10（2005）数据来源：零点研究咨询、《商务周刊》，《2005中国城市宜居指数报告》（国内首个综合评价的量化指数）全国不同收入阶层居民对成都城市宜居的评价在31个宜居城市评价中排第4位排第6位排第3位成都拥有丰富的旅游资源，交通便捷，人文气息浓厚，生活悠闲，被誉为“天府之国，安逸之都”；2005年在中国宜居城市指数评价中，成都位居第四位，2006年位居第三位，宜居指数进一步提升；从投资者对城市宜居评价看，2005年成都位居第六；成都在投资者中也很有吸引力；不同收入阶层的居民对成都宜居的评价均较高，说明成都具有很强的包容性。1.1成都房地产业运行态势审视

1.1.2房产市场发展迅猛,外来投资占有较大比重2006年全国15个副省级城市房地产投资比较数据来源：成都统计局网站成都城市的宜居性推动了房地产业的发展，与全国15个副省级城市对比，房地产投资总额和销售面积均位居第一。据统计，成都2006年的的房地产销售总额达到359.1亿元，其中超过50%的是成都以外的购房者买的。单位：亿元2006年全国15个副省级城市房地产销售总面积比较单位：万平方米成都的宜居性吸引外地居民到成都置业，带动了房地产的开发，为房地产行业发展奠定了良好的基础。1.1成都房地产业运行态势审视

1.1.3房产投资增长迅速、整体运行趋于正常2001年至2006年间，成都固定资产投资年均增长26.78%，增长幅度远高于整体经济增长速度13.05%，成都进入城市建设加速发展时期，为房地产业的发展提供了契机；

近5年来房地产投资一直保持良好的增势，年均增长速度为30.11%；近三年房价/人均可支配收入增长率的比例一直呈下降趋势，至2006年该比例比例已经小于1，显示房地产整体运行正常注：房价/人均可支配收入增长率的比例关系，是衡量房地产市场的重要指标之一，一般来说，该比率<1，表明房产市场发展健康；反之亦然。2001年-2006年成都房地产投资额成都的房地产行业正处于快速发展阶段，并且运行状况比较健康，为基地今后几年的开发提供了保证。1.1成都房地产业运行态势审视

1.1.4房产需求态势较为旺盛,未来几年房产放量有放大趋势2001-2005年，成都商品房当年市场供需比呈逐步递减发展态势，并且最近三年供需比均小于1，在消化掉往年剩余的房产后，市场开始出现供不应求；（注：市场供需比=竣工面积/销售面积，这一指标直接反映了房产市场的供需状况，市场供需比大于1，说明当年供大于求，反之则供不应求）2002年起，成都商品房施工面积/竣工面积的值逐年递增，至2006年为4.5，大于4，预计未来1-2年房地产供应量将得到提高，可以缓解供不应求的市场矛盾。（注：施工面积反映了1～2年后现房供应量，根据国内外经验，商品房施工面积/商品房竣工面积的倍数比合理空间为（3-4），值小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，未来供应量将会放大。）成都商品房施工面积／商品房竣工面积的倍数比2000-2006年成都房地市场商品房供需比例值数据来源：成都统计局网站，《2005年房地产产业地图》1.1成都房地产业运行态势审视

1.1.5半小时交通圈引导房地产开发向郊区拓展，

基地所在区域将成为未来房产发展的又一热点３２条通道构筑成都半小时交通圈

按照成都市交通规划，中心城与外围城市组团将形成３２条放射型快速通道，它们将与绕城高速、三环路等一起，构成城市便捷的“环状＋放射”的快速路网体系，形成了半小时交通圈。西区先后开通快速通道的三个组团房地产开发规模比较32条通道筑成半小时交通圈，进一步降低中心城与外围城市间的时间距离和交通出行成本，使郊区组团更好的融入到城市；

便捷的交通吸引市区居民到郊区置业，引导房地产开发向郊区拓展；基地所在的郫县，今年即将开通IT大道，使郫县和城区联系更加紧密，郫县房地产将成为西区继双流和温江之后又一个热点。（单位：亿元）

1.1成都房地产发展概况

1.1.6郊区地产未来将成为房产供应的主力

按照成都市城市发展战略，在中心城周边建设七个卫星城镇，再加上地铁以及公路网的建设，推动了房地产向郊区发展；2006年成都市新盘以及成交面积均集中在郊区，上半年郊区有52个新盘开盘，占总面积的1/2强；郊区房地产由于较低的价格以及良好的生态环境受到成都居民以及投资者的青睐；郊区房价总体增长势头强劲：4年来中心城区的房价年复合增长率为14%，郊区的房价年复合增长率为36%。成都主城区住宅供应量06年相比05年涨幅-34.2%-4.7%28.9%95.4%一环内一、二环间二、三环间三环外成都的房地产市场正逐渐向郊区扩展，郊区的新盘和成交量都已经超过主城区2006年1-9月份成都市房地产交易区域分布06年上半年成都

市住宅新盘区域分布年复合递增36%年复合递增14%成都市中心五城区与郊县房价比较，单位：元/平米25632923324210421726199126292002年2003年2004年2005年五城区郊县1.2成都房地产空间发展格局分析

1.2.1成都城市外扩格局状况[向西]温江/郫县组团：城市重要功能区

功能定位：城市重要功能区，主要功能包括：居住、教育、高新产业、旅游主导发展因素：柳城城镇、上风上水环境；高新西区、郫筒城镇重点发展职能：花园居住新城、花卉博览产业中心、高新技术产业基地、特色休闲度假区、文教中心、生态保护示范区、中心城分流人口主要集聚地、生态保护示范区[向东]龙泉驿组团城市重要功能区功能定位：城市主要功能区，新型工业、公共服务、居住。主导发展因素：经济技术开发区现有的产业基础、处于交通及物流主导方向、下风下水环境。重点发展职能：大型制造业基地、区域交通枢纽与物流中心、城市化新增人口聚集地、山地休闲旅游区、特色农业示范区[向南]

华阳——成都市区南部的综合性次中心，未来行政中心功能定位：城市主要功能区，公共服务、居住、高新产业。主导发展因素：东升及华阳城镇的吸引、处于交通及物流主导方向、下风下水环境、多样性土地使用特征。重点发展职能：城市综合服务、区域商务中心、小康居住新城、山水型休闲产业区、中心城分流人口主要集聚地。[向北]

新都——青白江城市次中心功能定位：城市主要功能区，新型工业、物流、居住、旅游主导发展因素：处于交通及物流主导方向、具有较好的工业发展条件重点发展职能：城市综合服务、区域大型物流中心、大型制造业基地、城市化新增人口聚集地1.2成都房地产空间发展格局分析1.2.2四大板块发展特征分析一概况与范围新都、青白江板块，城北副中心

通过独个项目带动片区发展，缺乏整体定位受条件限制以经济适用房和中档商品房为主均价相对较低

特征与定位北部板块

典型发展要素典型楼盘城市发展走向和定位以地铁为代表的交通优势工业区定位降低区域形象博雅新城博雅桂湖郡万科·双水岸香洲半岛天府江南

华阳和双流板块，其中华阳作为未来的城市副中心规划，基础设施条件较好

主打“品质牌”高起点城市规划的配合楼盘整体品质高于其他片区均价相对较高

南部板块

行政中心集聚作用副中心人口集聚高新南区的产业和人口支撑以地铁为代表的交通优势

中海名城·千色园麓山国际社区嘎纳印像左岸花都、远大·都市风景蓝山美树1.2成都房产板块空间发展格局分析1.2.2四大板块发展特征分析二概况与范围郫县和温江板块；东升版块，处于都市区的上水方向，自然景观优美，环境质量高主打“环境牌”版块内部呈现显著的冷热不均格局依托概念的成功大盘运作（温江）新盘供应量居所有板块之首

特征与定位西部板块

典型发展要素典型楼盘自然环境吸引力高新西区的产业和人口支撑远期交通改善预期芙蓉古城国色天乡中海国际社区仁和春天大道锦绣森邻普罗旺斯春语花间龙泉板块为主体，工业区定位，地形以山地为主主打“大盘牌”楼盘平均规模较大新盘供应量较大

东部板块

下风下水自然环境劣势工业定位降低区域形象

万科魅力之城宏宇·玉龙山庄蓝谷地卓锦城上风阳光三环路内区域，成都环状城市格局的核心区域，以天府广场为中心主打“配套牌”、“稀缺牌”投资性购房比例高，空置率高品质高、功能复合型强、公共配套优势明显新盘供应量逐渐萎缩

中心区板块

市中心各项配套优势城市拥堵造成的人口外迁威胁城市内部土地稀缺性造成的巨大保值升值空间锦都晶南半岛粼江峰阁中海格林威治华润翡翠城1.3项目关联性房产组团考察：城西房产板块发展格局

1.3.1三轴并进态势不一成都中心区郫县轴温江轴东升轴房地产市场开始启动成交均价相对较低空置率明显较高（投资比例相对较高）需求相对旺盛基地所在的郫县轴呈现出的特点郫县所在的城西板块，有三条显著的发展轴线：温江、郫县和东升。其中温江由于自然环境和地缘的相近，与郫县构成了显著的竞争关系。投资额/销售额（单位：亿元）施工/销售面积（单位：万平米）成交均价（单位：元/平米）空置率%3210334628210.93.49.917.717.241.156.435.136.761154168438250114郫县温江东升1.3项目关联性房产组团考察：城西三大房产组团发展特征研究

1.3.1东升轴组团核心价值提升要素分析组团三大价值提升要素基础交通优势临近双流国际机场周边道路设施较好，便于外界沟通城市发展轴线作为南部组团的西部分支，是南部新城的两大核心组团之一，布局优势明显心理距离的拉近

国际网球赛事中心建设可能带来的事件性影响临空产业支撑以物流和商贸为主的临空产业促使人气提升，并提供潜在客源区域价值的提升和园区商务功能外溢支撑客源及组团核心价值分析客源分析：主要吸引成都市内偏南方向的客源，这与郫县与温江的主要客群不同组团核心价值：基础设施便利性，这与郫县、温江强调环境宜居性有显著不同与郫县轴存在一定差异性竞争，可以排除在重点竞争版块之外。1.3项目关联性房产组团考察：城西三大房产组团发展特征研究

1.3.2温江轴组团价值提升要素及开发模式分析组团三大价值提升要素城市综合运营开发商承担城市运营职能，主要开发商有置信、和记黄埔、森宇、华新国际等区域城市形象的提升与重塑加速融入主城撤县设区（2002年），成为成都城区的重要组成部分心理距离的拉近会展概念拉动花博会为主的会展服务业有效提升了区域价值版块楼盘显著特色主题性大盘的开发模式■芙蓉古城——“风格主题”的开发模式■

国色天乡——“主题事件”的开发模式■

奥林匹克花园——“运动—健康”的社区主题形成了大盘开发的“温江模式”1.3.2.1温江轴组团对应标杆楼盘借鉴分析芙蓉古城位于成都西郊青羊界，占地680亩；建筑总面积20.43万平方米芙蓉古城以川西民居为主，同时融入江苏民居、云南民居、唐风建筑等中国传统建筑精髓而成，由四合院型的建筑群组成以水系园林环境间隔和穿插，动静有致，分为传统居住区、特色商业区、文化休闲区、运动保健区、宾会所馆区，体现浓厚民族特色与休闲渡假氛围芙蓉古城引入“风格主题”的开发模式，成为融合各种中国民居建筑风格、老成都缩影式的极富传统色彩的社区国色天乡位于成都市西南郊温江北部，通过“花博会”的召开，发展成为国内首个集居住、观光、商业、休闲、娱乐为一体的“国际主题新城”现已建成主题游乐园、7国风情馆、3.5公里滨河艺术长廊，并规划超五星级酒店、高级户外运动场、双语实验学校等社区配套国色天乡亦居、亦赏、亦购、亦乐，形成有别于其他社区的居住环境和个性化体验场所，成为众多市民的居住梦想、国内外游客娱乐狂欢的首选之地借“主题事件——花博会”之机，营造出无与伦比的、主题性生活品质空间，使国色天乡成为成都高尚住宅的标杆作品标杆性楼盘研究：芙蓉古城、国色天香借鉴方向：地域特色性主题大盘1.3项目关联性房产组团考察：城西三大房产组团发展特征研究

1.3.3郫县轴组团价值提升要素分析组团两大价值提升要素高新产业支撑高新西区大量知名IT企业入住带来大量潜在消费群体区域价值的提升园区商务外溢给复合功能社区打造创造可能大学园区资源提升区域形象，在泛大学范围内形成区域认同潜在消费群的提供郫县三大房产子板块核心价值梳理郫筒镇板块卫星城概念完善县级生活配套高新西区板块（基地所在位置）工业园区地产概念大学密集区教育地产概念生态山水概念犀浦板块工业园区地产概念大学密集区教育地产概念城市中心区延伸概念基地所在版块的核心价值与犀浦板块存在较大重复，应当重点关注这一板块的标杆性楼盘定位和概念挖掘，以求突破创新。1.3.3.1郫县轴组团对应标杆性楼盘借鉴分析（一）：中海国际社区标杆性楼盘研究：中海国际社区借鉴方向：多主题大盘运作模式开发公司中海地产规模用地面积：>130万平方米建筑面积：119万平方米住宅面积：102万平方米公建及配套面积：>17万平方米产品类型多层、高层、花园多层景观洋房独栋小高层板式洋房、别墅总户数7000余户主力户型（m2）碧林：110-140平方米橙郡：84-120平方米房价（元/m2）蓝岸5100均碧林5500均橙郡4500均规划指标绿化覆盖率：>35%建筑覆盖率：<40%[开发时序]共分为三期开发，分别对应森林主题、海洋主题和城市主题每期推出房源数量大致相等产品一期细分为蓝岸、碧林、橙郡、林溪美塾四个子主题一期推出556+548+1040=2144套[主要配套]17万平米国际双语幼儿园、中小学校、涉外医院、国际金融机构、世界知名连锁酒店、世界知名企业营运的大型商业、200亩生态体育公园和5040亩两河森林公园相呼应。占地面积：63475.84平方米建筑面积：104179.8平方米（地上82855.4平方米）容积率：1.305绿地率：41.5绿地面积：26448.1平方米户数：556户车位数：668辆占地面积：22434.24平方米住宅建筑面积：375722.48平方米户数：260户建筑密度：小于26%绿地面积：7403.3平方米建筑类别：全六层多层车位数：102规划用地面积：65719.63平方米规划建筑面积：238734平方米一期居住套数：1042户建筑密度：20.8%绿化率：40%组团纵向研究——开发时序的概念区分组团横向研究——分期开发内的组团设置森林主题海洋主题城市主题分期开发纵向概念的提炼加上贯穿每期的横向组团内涵挖掘，使得国际社区的概念渗入到项目深层。所有的项目策划都围绕纵横两条主线展开。

1.3.3.1郫县轴组团对应标杆性楼盘借鉴分析（二）：中海国际社区[楼盘主要卖点]分项目开发时序设定不同主题，一二三期分别对应森林主题、海洋主题、城市主题。社区借鉴世界范围内不同低于的特色建筑风貌，形成多样化的特色建筑群，各小区结合建筑规模和密度赋予不同的特色主题生态社区：非物质文化遗产国家公园旁的生态多层洋房开放社区：平等、开放、和谐、包容的国际社区。人文社区：用建筑手段重塑邻里空间，用国际的街区文化营造邻里生活[目标客户]成都本地精英阶层外地来蓉高端购房者[楼盘点评]楼盘品质很高，且采用了分开发时序概念提炼的模式，项目卖点突出分区片进行了相应的配套布置，做到了整体功能和分块功能的有机协调

1.3.3.1郫县轴组团对应标杆性楼盘借鉴分析（三）：中海国际社区1.4小结：郫县组团与其他组团的竞争强度及竞争策略分析郫县组团所面临的竞争主要来自于温江，两者均依托良好的自然环境、政府的相关政策成为成都未来高端住宅区的代表，升值空间巨大共有优势相对优势良好的自然生态环境，山水元素齐备政府规划层面的高端定位郫县应该通过基础设施配套和交通道路的建设加强与主城区的联系，尽可能的缩短目标客群的心理距离郫县应当着力营造高品质的社区整体氛围，提升区域形象，改变人们对于郫县的固有印象郫县依托高新西区所展现的产业配套核心优势能够为其带来人口聚集和产业配套功能外溢，有助于周边大型复合功能社区的打造，这种禀赋性优势无法被简单复制郫县房地产市场预计的高品质定位与其价格优势结合能够形成后发优势，配合适当的营销策略即可迅速打响区域品牌温江郫县区域形象基础配套楼盘品质整体价格交通联系版块效应产业配套高端住宅区形象和心理距离的接近与主城区道路架构密切；花博会配套大量高品质品牌开发商入驻价格尚处于起步阶段，性价比较高光华大道开通，入城时间缩短大盘大量开发所带来的人气上升高新西区产业配套与大量人口进入附：成都典型复合大型社区研究（一）：龙泉板块成都郊区典型大盘技术指标研究（一）万科魅力之城

占地面积：660余亩功能配比：13万平米集中商业区；3000m2大型运动中心容积率：2.26绿化率：50%开发时序：魅力之城分为5期规划，目前1、2期已经入住，3期1、2、3组团已经交房宏宇·玉龙山庄

占地面积：2000亩，一期占地390亩，建面140000平方米户数：一期757户，联体别墅（18栋，108户）、独立别墅149栋、花园洋房（500户）容积率：0.54绿化率：45%项目主题定位：美式庄园生命绿卡天泉·聚龙