地产债2月展望：政策加速中的等待与机遇

政策加速中的等待与机遇分析师：黄伟平(S0190514080003)罗婷(S0190515110001)1受信用债整体行情影响，地产板块利差修复速度较慢，但积级的因素在于新一轮寻找确定性资产的过程中，投资者对于地产板块的参与与探索程度有望高于此前，尤其是绝对收益的吸引力将在个券流动性提升后产生更明显的影响力。不过在此受信用债整体行情影响，地产板块利差修复速度较慢，但积级的因素在于新一轮寻找确定性资产的过程中，投资者对于地产板块的参与与探索程度有望高于此前，尤其是绝对收益的吸引力将在个券流动性提升后产生更明显的影响力。不过在此之前，两个确定性尚未证实，反复的预期波动会是市场常态，投资者对于地产债的信用分化将在今年再次延续。建议投资者根据自身的负债成本、稳定性需求在不同的地产细分板块中选择安全性、流动性与收益三个维度下的性价比标的。结论KEYPOINTS一、政策加速加码，供给侧的“三支箭”成效需要等待期在经济整体承压以及行业疲弱的双重压力之下，2022年11月之后地产政策开始持续加码，政策整体目标来看维稳市场、防范系统性风险仍处于第一位，而政策提供的空间则较此前进一步宽裕，迫切性提升。其中，供给侧的“三支箭”政策旨在多维度对房企增信促进融资，这种原则之下，行业总量上的融资资源预计将进一步提升，而对于资金资源的获取以及得当的运用则会是今年影响优质房企表现的重要一环。对此，市场对于政策的判断深入至具体执行，影响市场的成效需要等待期。二、需求端：政策为各地房贷利率的调整增加了灵活空间新一轮政策是对此前政策的延续与完善。从政策涉及的体系标准来看，今年一线城市适用于这一动态调整机制的可能性较小，二线城市的运用实施将会分化，三、四线城市房价普遍下跌则为政策实施带来更多空间。短期观察下的房地产市场尚未有明显起色，行业拐点需要继续等待。三、等待的时机——观察地产债的流动性与活跃度变化地产债二级市场流动性变化与政策释放期密切关联。从个券流动性反映的投资者情绪来看，当前市场对板块入场时间的等待意愿依然较强，而如果考虑到个券流动性的修复与其带来的机会，细分板块上将在央、国性质的地产债中更快展开，优质民企地产债个券流动性提升速度相对偏弱、波动更大、博弈属性也更强。四、投资的机遇——寻找地产债相对的安全、收益匹配落点风险提示：风险提示：房地产的行业政策在需求边际上超预期；个体企业融资或经营状况出现信用风险，对市场影响超预期23一、政策加速加码，供给侧的“三支箭”成效需要等待期41.11.1、政策空间在两个维度上进一步宽裕总量层面，政策调整反映在供需两条线上：1)“房住不炒”大方针下降利率以促需求，并且机制上给予了各个区域更多市场化调整幅度的可能性。2)行业供给侧为房企提供更多维度的融资增信。这种原则之下，行业总量上的融资资源预计将进一步资金资源的获取以及得当的运用则会是今年影响优质房企表现的重要一环。对此，市场对wind,兴业证券经济与金融研究院整理wind,兴业证券经济与金融研究院整理5561.2、“第一支箭”内容出台以及目前的推进情况1.2、“第一支箭”内容出台以及目前的推进情况企业以及金辉集团等外资企业均有涉及。其中，四大行于11月23日-24企中资美元债发行、海外贷款融资等多渠道的表现需要1.2、“第一支箭”内容出台以及目前的推进情况1.2、“第一支箭”内容出台以及目前的推进情况“第一支箭”下，部分房企涉及多家银企战略合作情况数据来源：数据来源：wind,兴业证券经济与金融研究院整理7836301.36301.2224151.2、“第一支箭”内容出台以及目前的推进情况“第一支箭”已披露的累计信贷额度授予情况自“金融十六条”公布后两个月的时450004000045000400003500030000250002000015000100005000042601.22023-01累计已披露授信额度(亿元)授予规模不断扩容，节奏上则有阶段银行对地产企业的累计信贷授予额度增长最快的时间点在11月下旬至12月初，而在2022年12月中旬这一速度有部门进一步释放支持房地产健康发展对象以及方式也将再次带来市场预期数据来源：中指研究院，各银行公告，Wind新闻，注：由于银行未公布的具体授信额度暂未列入统计，因此存在一定的数据缺失。(数据截至1月25日)，兴业证券经济与金融研究院整理987005500487005500480749004179.29658001.2、“第一支箭”内容出台以及目前的推进情况“第一支箭”已披露的部分银行信贷授予情况(亿元)14000120001275140001200012750动，股份制银行紧随其后，多地城商行与农商行也积极跟进。1000080006000400026000400020000新增授信占比分别接近六成与四成。2022年12月信贷授予分布较为平均，其中股份2023-01四大行股份行四大行股份行中小行院整理及方式也将再次带来市941.2、“第一支箭”内容出台以及目前的推进情况941.2、“第一支箭”内容出台以及目前的推进情况“第一支箭”“第一支箭”已披露的累计受益房企数量情况家，其中民营企业占38403530252038403530252050/18.18%/45.45%。股份行增加授信额度的房企共36家，其中国企占比最%/44.44%/25.00%。浙商银行新增授信的9家企8家，其中民营企业占8666522中小行股份行四大行央企666522中小行股份行四大行央企国企民营企业其他3.70%/11.11%/70.37%。其中上海银行、珠海农商银州银行、惠州商银行、博罗农商银行、龙门农商小行新增授信的房企均为民营企业。院整理用认可度，不过最终还需关注到信贷额度的具体投放1.3、“第二支箭”内容出台以及目前的推进情况1.3、“第二支箭”内容出台以及目前的推进情况态称为落实稳经济一揽子政策措施，坚持“两个毫不动摇”，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地产企业在内的该政策推行以来，目前共有5家房企储架式注册发行申请被受理，1家已报送。根据交易商城控股、万科和中骏集团5家民企的储03亿元；此外，金地集团已向交易商协会递从涉及到直接债券融资的“第二支箭”执行来看，目前涉及房企包括民营、公众和外资等多种类型，也反映出来目前房企增信的需求点。1.3、“第二支箭”内容出台以及目前的推进情况1.3、“第二支箭”内容出台以及目前的推进情况在交易商协会公告受理进度后，5家房企发行了共计9只债券，可以看到投资者对于不同个券认购情绪存在分化。从投标上限-票面利率来看，个债券差异较大，其中美的置业的22美置03、22美置05和新城控股的22新城控股MTN003投标上限-票面利率为0%；万科的22万科MTN004和美的置业的22美的置业MTN004投标上限-票面利率较大，分别为1.5%和1.01%，体现出投资者更高的认购情绪。受理储架式注册发行公司名单房企授信额度(亿元)企业属性进度受理日期债券代码债券名称债券类别发行规模(亿元)票面利率 (发行时)投标上限-票面利率(%)发行日期特别鸣谢龙湖集团200民营企业受理11月10日102282614.IB22龙湖拓展MTN002中期票据30.811月29日美的置业50民营企业受理11月14日102282611.IB22美的置业MTN004中期票据2.991.0112月1日中国银行间市场交易商协会、中债信用增进投资股份有限公司138703.SH22美置02公司债60.312月9日138704.SH22美置03公司债6.54.9012月9日138777.SH22美置04公司债12月21日138778.SH22美置05公司债2.54.2012月21日新城控股50民营企业受理11月17日102282694.IB22新城控股MTN003中期票据4.3012月9日工商银行，建设银行，农业银行，中国银行，交通银行、邮储银行，浦发银行，民生银行，光大银行，渤海银行，恒丰银行万科280公众企业受理11月22日102282715.IB22万科MTN004中期票据3.512月13日金地集团50公众企业报送11月22日-------中骏集团306.03外商独资企业受理1月10日Q23011216.IB23厦门中骏MTN001中期票据4.10.71月17日嘉实基金、兴业银行、浦发银行、华夏银行1.4、“第三支箭”政策落地，关注接下来的执行效果1.4、“第三支箭”政策落地，关注接下来的执行效果股权融资方面调整优化5项措施施细内容恢复涉房上市公司并购重组及配套融资施细内容恢复涉房上市公司并购重组及配套融资允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。恢复上市房企和涉房上市公司再允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。调整完善房地产企业境外市场上与境内A股政策保持一致，允许以房地产为主业的H股上市公司再进一步发挥REITs盘活房企存量产作用会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施积极发挥私募股权投资基金作用标志着房企融资“第三支箭”政策规划的落地，也在一段时间内对权益及债市11月30日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问，决定在房企股权融资方面调整优化5项措施，以促进房地产市场平稳健康发展。政策恢复了上市房企和涉房上市公司再融资，允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设；此外，也允许以房地产为主业的H股上市公司和主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。至此，“三箭齐发”充分彰显了国家稳地产的决心。1.4、“第三支箭”政策落地，关注接下来的执行效果1.4、“第三支箭”政策落地，关注接下来的执行效果多房企响应证监会“新五条”政策利好，其中以央、国企为主。自11月28日证监会决定在房企股权融资方面调整优化5项措施起，截至目前已有多家企业发布定增提示性公告，其中包括北新路桥、华发股份等12家央、国企；新湖中宝、华夏幸福等8家民企；世茂股份、大名城等4家外企；万科、绿地控股2家公众企业和福星股份1家集体企业。从目前已披露的各类定增方案来看：定增预案方面，目前已有福星股份、大名城、华发股份、嘉凯城、招商蛇口、陆家嘴、格力地产、三湘印象、荣盛发展等16家房企率先抛出预案，其中，华发股份已获得国资委批复进入股东大会阶段，后续具体执行情况可以更多发行规模方面，大多房企预计增发不超过发行前公司总股本30%，预计募集资金金额在8-60亿元，其中保利发展预备募资总额最大，为不超过125亿元。发行对象方面，大名城定增预案规定，在定增股票无申购报价或未有有效报价等情形下，公司控股股东名城控股集团、实控人俞培俤以及一致行动人俞凯将以发行底价认购定增股票；华发股份的发行对象之一华发集团为公司控股股东，其认购数量不低于本次非公开发行实际发行数量的28.49%，控股股东对上市公司的支持持续加强；嘉凯城的发行对象为实控人名下企业——建轲投资，保利发展的发行对象之一保利集团为公司实际控制人，其认购金额不低于1亿元且不超过10亿元。其余大多房企并未确定特定发行对象名单。资金用途方面，绝大部分房企预计将募得资金用于“保交楼，保民生”相关的房地产项目开发、公司项目建设与日常运营、偿还公开市场债务本息以及补充流动资金。近期政策边际层面对房企融资不断正向加码，也带来了市场对于房企再融资表现的新预期。从“定增”这条线来看，现阶段有预案的更多为国、央企，同时考虑到现阶段投资者对房企信用投资依然分化，预计后续市场对此类定增的接受程度仍将在个体上存在差异。这种差异既会反映在价格上、也会反映在后续方案的推行时间上。换句话说，各房企最终由这条线实际获得的融资情况、以及融资的成本会有分化。宣布定增的房企名单及相关内容数据来源：数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理(数据截至1月30日)15宣布定增的房企名单及相关内容数据来源：数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理(数据截至1月30日)16二、需求端：政策为各地房贷利率的调整增加灵活空间新一轮首套房贷利率下限调整开启。根据人民银行、银保监会最新通知，自2022年第四季度起，各城本季度第二个月为评估期，对于评估期内新建商品住宅销售个月均下降的城市，可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性此次政策是2022年9月底阶段性打开首套房贷利率下限政策的延续与完善。2022年9月底以来已有多个首套住房贷款利率，调整幅度普遍在15-30bp之间，其中石家庄、秦皇岛、温州等调性个人住房贷款利率2023年1月18日2023年1月18日韶关2023年1月18日取消首套房贷利率下限/惠州2023年1月18日取消首套房贷利率下限/江城市首套最低贷款利率与全国情况的差别济宁2022年10月5日湛江2022年10月8日取消首套房贷利率下限/贵阳2022年10月11日武汉2022年10月12日宜昌2022年10月13日襄阳2022年10月13日包头2022年10月13日天津2022年10月14日石家庄2022年10月14日昆明2022年10月17日秦皇岛2022年10月17日大理2022年10月19日大连2022年10月20日温州2022年10月25日安庆2022年10月26日取消首套房贷利率下限/泉州2022年11月5日兰州2022年12月13日太原2023年1月16日唐山2023年1月16日2.2、哪些房企符合贷款利率调整政策？2.2、哪些房企符合贷款利率调整政策？√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√0012.22.2、哪些房企符合贷款利率调整政策？城阳、温州、秦皇岛、济宁、常德、湛江、桂林、北海、韶相比于上次(2022年6-8月)符合条件的城市，本次70个大中城市中，符合条件的城市数量由23个增本次新增：7个二线城市(太原、沈阳、长春、福州、厦门、郑州、南宁)，15个三线城市(扬金华、吉林、丹东、蚌埠、韶本次减少：2个二线城市(昆明、贵阳)，5个三线城市(泉州、包头、安庆、泸州、大理)两次均符合：6个二线城市(天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、兰州)，10个三线城市(岳2.2、哪些房企符合贷款2.2、哪些房企符合贷款利率调整政策？一线城市2022年1-11月新房价格指数同比均上涨(深圳11月持平)，除广州、深圳环比连续下降区间分别达4和5个月，其余城市环比均上涨。因此，一线城市后续适用于这一动态调整机制的可能性较小。二线城市2022年1-11月表现分化，除了本次和上次符合条件的城市新房价格指数同环比下降区间较多且连续，其余城市同环比大多上涨。同比均下降：太原、石家庄、哈尔滨、昆明、呼和浩特共5个城市同比连续下降月数达9个月以上：郑州、兰州、贵阳共3个城市同比连续下降月数达6个月以上：沈阳、长春、福州、厦门、南宁、天津、大连、武汉、西宁共9个城市环比均下降：大连、哈尔滨、兰州共3个城市环比连续下降月数达9个月以上：武汉共1个城市环比连续下降月数达6个月以上：郑州、天津、石家庄、昆明共4个城市三线城市新房价格指数2022年1-11月同环比大多下降。除赣州和三亚同比大多上涨，其余三线城市同比大多下降。同比均下降：常德、湛江、桂林、北海、韶关等15个城市同比连续下降月数达9个月以上：平顶山、九江、丹东、襄阳、惠州、烟台共6个城市同比连续下降月数达6个月以上：扬州、锦州、吉林、蚌埠、宜昌、温州、济宁、泉州共8个城市环比均下降：岳阳、桂林、北海共3个城市环比连续下降月数达9个月以上：温州、湛江、包头、安庆、泸州共5个城市环比连续下降月数达6个月以上：平顶山、洛阳、九江、金华、宜昌等11个城市222-02-132-272-03-133-272-04-102-02-132-272-03-133-272-04-104-245-222-06-192-07-172-08-148-282-09-119-250-231-202-12-183-01-152-01-162-02-132-272-03-133-272-04-104-245-222-06-192-07-172-08-148-282-09-119-250-231-202-12-183-01-15一线城市二线城市三线城市2.3、近期的房地产市场表现，政策后的市场尚未有显著起色成交规模数据来看，政策后的市场尚未有显著起色：节前的新房成交数据来看，无论是成交面积绝对值或者是同比表现，在1月初出现周度亮点数据后，行情并30城商品房成交面积(万平方米)30城商品房成交面积(当周同比%)35030025035030025020000000100-100% 3第1周第3周第5周第7周第9周第11周第13周第15周第1周第3周第5周第7周第9周第11周第13周第15周第17周第19周第21周年第23周第25周第27周第29周第31周第33周第35周第37周第39周年第41周第43周第45周第47周第49周第51周第53周第3周2022年第2周2022年第4周2022年第6周2022年第8周2022年第10周2022年第12周2022年第14周2022年第16周2022年第18周2022年第20周2022年第22周2022年第24周2022年第26周2022年第28周2022年第30周2022年第32周2022年第34周2022年第36周2022年第38周2022年第40周2022年第42周2022年第44周2022年第46周2022年第48周2022年第50周2022年第52周2023年第2周2023年第4周000015大中城市二手房成交面积(左轴)一线城市二线城市三线城市Wind242.3、近期的房地产市场表现15城二手房成交面积(万平方米)15城二手房成交面积(当周同比%15城二手房成交面积(万平方米)%00%00%.00%.00%5.004.003.002.000.00-2.00-3.00-4.00-5.0070城5.004.003.002.000.00-2.00-3.00-4.00-5.0070城一线二线三线Wind252.3、近期的房地产市场表现房价边际变动有限，对资产配置的吸引力尚不足在过去几年，商品房价格的稳定增长让其对居民的资产配置具有很强的吸引力。而随着“房住不炒”政格的趋势出现变化，这种变化从金融属性层面对房地产需求产，70城新建商品住宅价格指数(当月同比%)7070城新建商品住宅价格指数(当月同比%)070城一线二线三线26三、等待的时机——观察地产债的流动性与活跃度变化1月1周11月1周1月2周1月4周2月3周2月4周3月1周3月2周5月3周5月4周6月1周6月4周6月5周7月1周7月3周8月2周8月3周8月4周9月1周9月2周9月3周9月4周10月2周10月4周11月4周11月5周12月1周12月2周12月3周12月4周3.1、一级市场有阶段性改善，但观察期要进一步拉长2022一整年的地产债发行比例中，央、国企房企是绝对的主力军，这种情况反映出投资者对于去年三季度及此层带来的持续冲击。后续，地产债一级市场发行的规模以而本轮的“三支箭”政策之下，尤其是涉及债券融资的第二支箭于11月8日(11月第2周)落地后，地产债发行考虑到政策对于地产融资链条的有效性需要从利好的持续性、以及利好主体的扩散性两方面考虑，建议对于地000000400001月1周11月1周1月3周2月3周3月1周3月3周3月5周4月2周4月4周5月2周5月4周6月2周6月4周7月1周7月3周8月1周8月3周9月1周9月3周9月5周10月3周11月1周11月3周11月5周12月2周12月4周2005000数据来源：Wind数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理7009-0109-0509-0909-0109-0509-0909-2109-2509-2910-0310-0710-2310-2710-3111-0411-0811-2011-2411-2812-0212-0612-2212-2612-3001-0301-07Wind283.2、地产债二级市场流动性变化与政策释放期密切关联地产债二级市场活跃度：边际变化政策释放期密切相关。期交易活跃度边际提升速度高于央企与国企性质的房企。但在12月债市整体面临调整压力之成交规模也再次转淡，其中民企地产债的变动幅度更显著。今年1月随着地产利好政策进一步释总体来看，央、国企地产债和民营及混合地产债成交量走向基本一致，但民营及混合房企地产债的波动幅度高于央、国企性质的地产债，个券流动性的稳定程度偏弱。00合企业(右轴)5000合企业(右轴)00考虑地产债个体表现的要点之一：个券流动性的修复。融资类的宽松政策释放后，市场关注度以及活跃度较高的部分房企存量债，其成交量以及成交价格变化成为了投资者情绪的晴雨表，也是进行下一步投资的重要考察内容。成交属性较为活跃的央、国企样本房企表现：中海发展：11月以来中海发展周度成交量环比增长超过100%的有3周，超过50%的有1周。11月23日中国农业银行与中海发展举行银企战略合作协议签约仪式后，11月23日-11月30日度环比持续高增长。华润置地：11月以来华润置地周度成交量环比增长超过100%的有2周，超过50%的有2周。日度成交量环比增长主要集中在11月24日-12月2日之间，受益于四大行于11月23日-11月24日期间公布战略合作协议的利好较明显。样本央、国企房企存量债周度成交量情况(亿)份2.800.000.0000.0011.441.150.000.008.90.600.321.000.612.800.500.000.441.000.4010.801.177.60018.602.006.0010.1011.6523.500.058.1016.700.100.0014.5020.2224.700.1511.028.08.332.0064.2043.840.2021.218.882.510.0023.7032.600.0024.298.801.70429.800.014.6910.412.552.304.966.5518.904.6010.202.760.007.057.707.500.0012.768.950.400.0010.7812.6013.774.40.986.200.917.004.08Wind293.3、二级市场的量价上观测到个3.3、二级市场的量价上观测到个体结构的部分修复成交属性较为活跃的民营、混合性质样本房企表现：样本民营、混合房企存量债周度成交量情况(亿)湖桂园样本民营、混合房企存量债周度成交量情况(亿)湖桂园地城辉1.82.530.500.0022.656.510.150.001.807.594.328.931.34.850.040.002.306.928.500.0010.570.704.880.740.0010.962.602.490.007.842.751.17.6714.972.200.0013.1518.647.539.031.000.009.1744.904.33.934.658.200.600.00.8414.422.952.2116.710.000.000.2221.587.230.928.308.0724.774.031.567.534.080.150.0010.9122.218.257.14月和1月4日-1月6日间。一方面11月8日“第二支箭”此外11月23日-11月24日碧11月25日-12月9日期间连续3周周度同002周。得益于“第二支及多家银行宣布跟绿城中国合作，日度9日-11月17日和11月样本央、国企房企存量债日度成交量情况(亿)样本民营及混合性质房企存量债日度成交量情况(亿)1数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理1部分房企活跃券成交收益率周度环比表现(%)部分房企活跃券成交收益率周度环比表现(%)Wind323整体来看，在针对供给端的融资类宽松政策释放之后，日之间。以来，样本房企债出现大规模成交，周度环比增长超过100%的周数大多为1-2周，大幅度的成3)民营及混合性质房企成交量周度环比增长超过30%的周数多于央、国企房企。4)1月更新政策出台后，地产债成交量虽再次出现小高点，但幅度和持续度都不及前一轮时期，尤其总体来看，政策实施之后民营及混合性质房企成交量的增长幅度高于央、国企房企，体现出较好的边际收益。但从成交量的绝对规模来看，央、国企房企的债券体现出更好的流动性。从个券流动性反映的投资者情绪来看，当前市场对板块入场时间的等待意愿依然较强，而如果考虑到个券流动性的修复与其带来的机会，细分板块上将在央、国性质的地产债中更快展开，优质民企地产债个券流动性提升速度相对偏弱、波动更大、博弈属性也更强。34四、投资的机遇——寻找地产债相对的安全、收益匹配落点00000业地方国有企业民营企业4.1、受信用债整体行情冲击，地产板块利差修复速度较慢，也提供更多观察时长出表地产或者是央、国企地产的信用利差曲线均呈现上行。这其中的重要原因在于12月以来债市受信用债整体行情影响，地产板块利差修复速度较慢，但积级的因素在于新一轮寻找确定性资产的过程中，投资者对于地产板块的参与与探索程度有望高于此前，尤其是绝对收益的吸引力将在个券流动性提升后产生更明地产公司债分类型信用利差(bp)地产公司债分等级信用利差(bp)00AAAAA+AA4.2、地产债的细分收益率分布表现4.2、地产债的细分收益率分布表现不同的投资者可以根据自身的负债成本、稳定性需求在地产债细分板块中选择安全性与收益更为符合自身需求的个体。目前地产债收益率分布情况(亿元)Wind月31日)674.2、地产债的细分收益率分布表现4.2、地产债的细分收益率分布表现存量地产债中，目前收益率集中于3%-4%区间的的地产债规模占比四成以上，规模8804.62亿元，在这其中，占比最高的是1-3年期的AAA央企地产债(占比33.26%)，比如1-3年期的招商蛇口和保利发展等；其次分布占比较高的包括1-3年期的AAA国企地产债(占比27.00%)，比如1-3年期的陆家嘴集团收益率相较于整体信用债处于更高水平，对投资者吸引力较大的包括收益率4-6%区间范围内的个券。位于4%-5%之间的地产债规模2671.72亿元，占比13.46%。这一区间中，占比最高的是1-3年期的AAA央企地产债(占比24.17%)，比如1-3年期的中国铁建、中交地产和上海金茂等；其次是1-3年期的AAA产债(占比20.10%)，比如1-3年期的北京金融街集团和北京城建等。收益率位于5%-6%区间的地产债规模1434.36亿元，占比7.23%。这一区间内占比最高的是1-3年期的AAA地产债(占比38.97%)，比如1-3年期的首创发展和首开股份等；其次是小于1年期的AAA民产等。，收益率大于8%的地产债规模3284.20亿元，占比16.55%。在此区间内占比最高的是小于1年期的AAA民营及混合地产债(占比35.87%)，比如小于1年期的碧桂园、金地集团和旭辉集团等；其次是小于1年期的AA+及以下民营及混合地产债(占比28.48%)，比如小于1年期的富力84.3、持续关注国企的经营变动以及资产负债表变化4.3、持续关注国企的经营变动以及资产负债表变化多加关注央、国企性质的房企在今年的经营情况变动：收并购等商业行为，以及此后企业自身的资产负债表变化。今年1月建发股份拟现金收购资产负债表以及再融资能力的影响等，这些收购行为带来的资者的预期和