中国工业地产行业市场现状及创新目标分析

中国工业地产行业市场现状及创新目标分析一、中国工业用地推出与成交建筑面积所谓工业地产，就是基于工业类形式的土地，包括各类熟地、毛地上的各种建筑物以及建筑附属物开发，是房地产行业的重要组成部分，但是与商业地产、住宅地产开发有较大的不同。工业类土地，顾名思义，必须用于工业相关用途，主要用来建设厂房、仓库、工业企业的研发办公楼宇等。与商业地产不同，工业地产的土地批租年限为50年。工业地产开发企业在获得工业用地以后，要基于企业的需求展开相关工业建筑项目开发，收获相应的效益。据统计，2019年全国300城工业用地推出建筑面积8.7亿平米，成交建筑面积7.5亿平米。截至到2020年1-4月，全国300城工业用地推出建筑面积2.4亿平米，成交建筑面积2.1亿平米。二、中国工业地产行业市场现状分析从各线城市成交规划建筑面积结构来看，2019年一线城市占比4%，二线城市占比36%，三四线城市占比60%。从成交规划建筑面积增速来看，据统计，2019年一线城市工业用地成交规划建筑面积同比增长43%，二线城市工业用地成交规划建筑面积同比增长21%，三线城市工业用地成交规划建筑面积同比下降7%。2019年中国工业用地成交楼面均价增长至287元/平方米，截至到2020年1-4月，中国工业用地成交楼面均价为254.7元/平方米。从各线城市工业用地成交楼面均价来看，据统计，2019年中国一线城市工业用地成交楼面均价为916元/平方米，同比增长21.6%，二线城市工业用地成交楼面均价为296元/平方米，同比增长5.1%，三四线城市工业用地成交楼面均价为238元/平方米，同比增长0.8%。三、中国工业地产开发企业财务风险分析近年来，随着中国传统产业改造升级的政策引导，工业地产开发企业应运而生。在当今中国的经济发展过程中，工业地产开发企业发展的历史比较短，目前仍处于非常初级的阶段，企业内部管理面临诸多问题，尤其是企业财务风险管理问题尤为突出。四、中国工业地产企业创新融资模式的基本思路、目标从目前来看，中国大部分的工业地产企业或多或少都存在着融资的困境，其一就是渠道非常的单一，大多数都需要向银行贷款，同时资本市场的成熟度也不高，使得无法为工业地产企业创造更多的融资方式，另外，虽然有比较广阔的民间借贷市场，但是这种融资模式会大幅度的提升工业地产企业的融资成本，并且具有一定的风险。由此可见，如何拓宽中国工业地产企业的融资渠道，降低融资成本已经成为当前亟待解决的问题。1、)REITs融资模式房地产信托投资基金，即REITs融资模式，这种融资模式最早出现在美国，随后逐渐在欧洲国家开始被使用，是一种房地产融资和证券化的手段。REITs融资模式作为比较新兴的融资模式，具有以下几种特征：一是与其他资产具有比较低的关联性；二是在市场中价格具有比较低的波动性；三是投资风险有限；四是具有较高的当前收益。在应用的实践过程中，房地产信托投资基金一般会分成两种操作模式，即契约型和公司型。2、供应链融资模式一般情况下，在工业地产开发的过程中需要涉及到许多的行业和企业，不是哪一个企业能够独立完成的，随着经济全球化的不断加深，现代社会的分工也越来越密集和细致，这就意味着工业地产项目在开发的过程中会有很多的企业和人都被融入到此过程中来，例如原材料的供应、项目的施工建设和地产项目的营销等等。对工业地产项目所涉及的内容进行详细分析，发现可以将企业划分为以下四种，即供应商、制造商、分销商和零售商，正是由于这些企业形成了一个完成的网络结构，这也就是当前所说的供应链及其管理。因此，这种供应链融资模式已经成为当前工业地产企业中比较常见的一种融资模式。3、项目融资模式在20世纪初的美国，项目融资模式首次被提出，在早期阶段，这种融资方式主要被应用在石油等比较大型的矿产资源开发过程中，这主要是由于这些项目在进行的过程中通常会使用到大量的资金，而在项目开发过程中，随着产品的逐渐增多，企业如何有效盘活这些产品就成为了相关人员急需要解决的问题。所谓的项目融资模式就是以一个特定的经济体所安排的融资，而贷款人在开始考虑贷款时，需要满足这一经济体的现金流和收益作为还贷的资金来源，并且需要具有一定的安全保障。由此可见，项目融资模式已经在中国工业地产项目中有了一定规模的应用，同时还可以进一步对此种模式进行完善，从而让其能够更加适应