蓝光BRC企业研究报告

大标题－40号微软雅黑，加粗蓝光BRC企业研究PART

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蓝光BRC企业背景分析蓝光集团产业构成和骏地产（BRC）嘉宝公司美尚食品物业管理饮品研发、生产、销售文化旅游产业商业运营房产经济战略发展核心主体最重要的利润中心品牌形象着力培育的利润中心稳定的现金流利润来源中心品牌度的提升四川蓝光实业集团成立于1990年，企业目前拥有三大业务板块：和骏实业股份主要负责住宅板块；嘉宝公司主要负责商业和物业管理板块；美尚食品主要负责饮品研发销售板块，板块间的相互作用为集团房地产业的快速发展提供了保障，也为开发奠定了雄厚的资金基础。1.企业背景分析/企业概况和骏实业和骏投资和骏咨询住宅发展为主商业开发为辅蓝光文旅顾问咨询营销代理成立于1996年成立于2000年PART

1蓝光实业集团住宅地产商业地产饮料开发物业管理蓝光核心业务蓝光主营业务解析：和骏地产：成立于1990年，以住宅开发和服务为主导是战略发展的核心主体；嘉宝公司：公司包含“商业运营、资源运营、物业服务”三大运营机构，通过总部职能协调补位、品牌营销组织及财务管控，形成完整的产业链运营模式。美尚食品：公司成立于1996年，为一家集饮用矿泉水、植物蛋白、草本饮料等绿色饮品的研发、生产和销售为一体的专业饮品企业。蓝光和骏实业股份有限公司是蓝光实业下属控股公司，成立于1998年5月，主要负责住宅开发，包含和骏实业、和骏投资、和骏咨询、蓝光文旅，下属项目子公司共计15家。蓝光和骏地产（BRC业务板块）和骏实业和骏投资和骏咨询蓝光文旅蓝光文旅是独立的地产业务板块，是蓝光品牌高端化的起点。和骏咨询主要负责所有与蓝光和骏开发项目相关的土地、建安、材料等招投标工作，截止2010年12月总建筑面积达558万方。蓝光和骏地产（项目子公司）四川和骏是最早的商业开发子公司，后转为城市综合体开发，随着公司不断壮大，逐渐成立金堂和骏、高新和骏等项目公司，主攻高端精装及度假产品；其后在各个城市成立项目子公司，进行板图扩张。蓝光文旅成立于2010年1月，与峨眉山市签订“峨眉山世界文化旅游产业园项目招商引资协议”，形成政企合作模式，主要进行旅游、产业地产等业务板块。成都和骏投资成都中普实业重庆中弘房地产成都正元建设四川和骏实业金堂和骏实业高新和骏实业双流和骏实业自贡和骏实业南充和骏实业绵阳和骏实业昆明和骏实业北京和骏实业蓝光文旅金牛和骏实业PART

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企业背景分析/蓝光BRC企业组织架构1、1990年，蓝光实业成立，92年首个商业项目建成。2、2000-2004年，开发商业项目近20个，总面积达70万㎡，单个项目体量均在20亩左右，利于消化。

企业发展第一阶段（1990-2004年）

企业发展第二阶段（2004-2008年）企业发展第三阶段（2008年-至今）起步发展期投身小型商业资本累积产品线扩张进军高端市场产品多元化发展1、2010年推出公馆1881、云鼎等高端项目。2、2010年蓝光文旅成立，全面启动高端旅游产业，都江堰动漫城、金堂“大观岭”度假项目地块均处于待动工状态。快速发展期正式涉足住宅开发标准化制、薄利多销1、2005-2007年，开发诺丁山、雍锦湾、凯丽滨江等住宅项目，销售额超60亿元。2、2006年，蓝光换标BRC。3、截止2008年8月，成功推出了20余个住宅楼盘。各阶段主力产品1990-2004：社区商业、专业市场2000-至今：物业管理、不动产经济2004-2008：高密度住宅地产2008-至今：高端住宅、产业地产2009-至今：多元化产品、综合项目企业发展第四阶段（2009年-至今）领土扩张理念化、精细化面向全国布局1、

2009年，蓝光携手云南白药开发昆明项目，同时进军重庆、自贡。2、2010年，北京拿地，计划作为第二总部；同时在四川绵阳拿下近47亩住宅用地。3、2011年，在浙江嘉兴、四川遂宁拿地。4、推出蓝光CRM人居工程十大保障体系。多角度运作自2009年起进行产品精细化研究，注重企业文化经营。2010年战略转变，系列营销动作面向全国展开，从硬件设施到软件服务均以体现其高端价值为主。由商业地产起步，以传统休闲生活广场定位，采取小体量控制资金总量及资金链，迅速回收资金。单一的商业产品线住宅持续采取相对低价策略，实现项目的快速运转，“标准化复制、薄利多销、拿面积适中口岸好的地”。中高端住宅密集开发高端资源整合“蓝光文旅”是一种全新的政企合作模式，所持项目业态复杂、重资产特征明显、资金占用率高。经历20余年的发展，蓝光和骏已形成以住宅开发为主，商业地产开发为辅，逐步涉足旅游地产等多元化发展的产品开发思路。同时，公司亦形成立足成、渝、昆为核心的西南经济圈，覆盖华北、华东、华中的战略布局。PART

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企业背景分析/蓝光BRC企业发展历程PART

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企业背景分析/蓝光BRC全国战略布局蓝光各城市代表作城市开盘时间建筑面积价格物业形态十里蓝山重庆2010/1024万方4500-7500元/㎡别墅、电梯、洋房云鼎北京2010/83.5万方36000元/㎡电梯住宅颐明园二期（待售）昆明///电梯住宅蓝光企业扩张路线成都片区---成都主城区川渝片区---成都、重庆、南充绵阳长江三角洲---嘉兴、遂宁、成都京滇片区----成都、自贡、峨眉山市、北京、昆明1990年-2008年2009年2010年2011年蓝光地产的扩张战略：充分发挥土地价值，以稳健精耕细作的开发模式，立足四川，发展西南（重庆、昆明），并向北京、长三角等区域延伸。重庆北京四川北京云鼎十里蓝山昆明颐明园待售蓝光发展战略图：PART

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企业背景分析/蓝光BRC项目省内布局自贡贡山壹号峨眉山峨秀湖成都蓝光项目在川布局南充香江国际蓝光大厦、金荷花、香槟广场、富丽/凯丽系列、观岭高尔夫国际社区等香江国际（南充）、花满庭（成都）峨秀湖（峨眉山）、贡山一号（自贡）、公馆1881（成都）、SOFA社区（成都）等1990-2008年重心：成都2009年重心：南充、成都蓝光开发代表项目2010年重心：峨眉山、自贡、成都蓝光各城市代表作城市开盘时间建筑面积价格物业形态香江国际南充2009.1165万方高层4100-6300多层7300-8300电梯住宅、洋房贡山壹号自贡2010.740万方3500电梯住宅峨秀湖峨眉山2010.811万方（住宅）8000-28000别墅、洋房、公寓新双楠项目（成都）、富力东方旁项目（成都）2011年重心：成都蓝光集团在川内主要布局在4个城市，共12个项目公司，在售项目9个。蓝光地产截止2011年2月土地储备情况时间地块位置占地面积（㎡）可建面积（㎡）成交价格（万元）07.9.14成华区保和乡胜利村2、3、4、12、13、14组8894244471016943508.1.30绵阳安县安昌镇沙金村三组310524657845409.3.19都江堰灌口镇高埂村一、七组2377738043321009.7.31都江堰玉堂镇三台村、白玉村5654922619661610.4.9青羊区培风村10组、万家湾村6组314321131553795410.4.9青羊区万家湾村6、7组301671086024072610.12.30武侯区吉福村，顺江村36238924084851411.3.7浙江45114/2751511.3.25遂宁71934约10万平米32910截止2011年2月底，蓝光地产土地储备总量达42万方，其中川渝片区占比72%。土地多为商住性质，目前合作拿地较为频繁，其他城市土地储备占比持续增加，单块土地体量大，耗资量大。2011年所拿土地多用于开发高端住宅以及综合产业项目。PART

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企业背景分析/蓝光BRC土地储备情况土地获取方式解析：一级土地整理：蓝光由于品牌效应，是当地政府招商引资对象。（例如峨眉山峨秀湖项目）主要通过常规土地招牌挂竞拍获取PART

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企业背景分析/蓝光BRC企业组织架构成都各项目部香江国际项目部贡山壹好项目部绵阳项目部峨秀湖项目部颐明园项目部十里蓝山项目部北京项目项目部圣菲项目部都江堰项目部观岭项目部项目部股东大会董事会董事长品牌及CRM委员会人力资源委员会战略投资委员会财务委员会总裁成本控制专委会产品技术专委会招标投标专委会预算管理专委会质量安全专委会总裁助理策划中心产品策划部营销管理部品牌媒介部CRM部副总裁成都分公司常务副总裁创意技术中心创意管理部精装修管部理总工办安全质监部总裁助理南充公司自贡公司绵阳公司副总裁峨眉文旅公司招标采购中心招标管理部集中采购部供应商服务部副总裁总裁助理昆明公司重庆公司总裁助理综合管理中心人力资源部企业管理部信息管理部总裁办公室观岭公司北京公司财务管理中心首席财务官资本运营部资金管理部公司业务部会计管理部预算管理部计划管理部成本管理部杭州办事处审计法务中心监察审计部法律事务部监事会主席公司最高权利、决策机构公司高管层公司一级中心公司虚拟组织监事会行政关系董事会虚拟中心副总裁（董事会秘书）投资发展中心143

+115蓝光组织结构优劣势分析：庞大的后台管理：造成人利资源的浪费。树状的组织结构：造成业务流程过长。各个部门职能平行：造成企业无主力部门，像（万科：企业的主力部门为营销部门；中海的主力部门为工程部）。职能中心配备完善：职能中心配备完善，在支撑总公司运营的同时还满足外拓市场的需求。财务管理中心总控财务：财务管理中心总控财务避免外部招标项目的重大失误。总部集权分公司执行制度：总部集权，分公司执行制度，能使总部意志及时下发至分公司。建立专属的文化部门展示对内对外形象：设立专门的文化部门，对内是利用蓝光学院对员工实行物质和精神激励，降低流失率；对外树立良好统一企业形象。优势分析：劣势分析：PART

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企业背景分析/蓝光BRC企业组织架构

战略管理

经营计划预算管理

财务核算

绩效考核战略投资部计划管理中心以项目为线索的总控计划财务管理中心计划管理中心成本管理中心按照项目从购地、开发到销售的关键节点的时间线索分解为年度经济计划（指相关收入和成本部分）进度管理目标成本拟定、动态成本监控执行费用预测财务管理中心进行半年度和年度的财务分析和汇报于管理层，交给财务专委会审议，并送董事局管理中心向其他辅助部门收集与项目非直接相关的年度费用预测部分（结合年度经营计划制定年度先进预测及经济任务指标）对现金流进行监控公司管理层建立考核体系作为公司管理重要依据利用考核体系对经营计划的部分关键指标的落实与否进行年度考核目前公司的预算管理体系可分解为战略管理、经营计划、预算管理、财务核算分析以及绩效考核五个流程。PART

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企业背景分析/蓝光BRC企业预算体系辅助的基础平台核心业务操作平台

明源地产ERP系统（CRM）明源成本管理系统用友U870财务管理系统宏景世纪人力资源系统（HR）蓝光供应链信息系统

企业信息门户系统（EIP）蓝光集团单点登陆系统（SSO）蓝光集团活动目录（AD）蓝光集团电子公文审批系统（OA）蓝光BRC网站蓝光集团会议视频系统充分发挥内外部资源的有效利用公司建立了一系列的信息平台，满足日常业务运作的需要：

目前公司的预算管理尚未通过信息平台实现，预算的编制、执行、分析与考核还似乎通过手工方式来实现。目前公司的信息管理中心负责信息化规划、IT管控机制、流程规范和相关应用系统的实施组织、日常维护和持续改进工作。PART

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企业背景分析/蓝光BRC企业信息平台13蓝光企业通过报刊（蓝光视界），蓝光公益事业，以及各种活动，来扩大品牌影响力，以CRM系统运营和服务模式，挖掘客户需求，获得更多客户的认可。企业文化特征客户满意是蓝光的第一目标，尊重和关心员工的个人利益。34用心建筑生活。1发展愿景立志成为世界级的城市运营商。2

为客户提供高品质的产品和服务；用稳健和创新推动企业不断发展从而为所有利益相关方创造持续的价值。企业使命核心理念企业宗旨企业文化BRc含义B—Blue（蓝色）——表达了尊重生命的人本精神R—Realestate（地产）——表达蓝光成为世界级房地产开发商的理想愿景C—Customer（客户）——一切以客户为尊文化主线：企业以人为本、用创新推动发展、以客户价值为导向的房地产开发企业PART

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企业背景分析/蓝光BRC企业文化蓝光地产以“尊重和关心员工个人利益”为核心理念，集团建立蓝光培训学院紧密围绕公司战略，以培养蓝光人才为己任，努力实现企业和员工的共同成长、共同发展，加强员工价值与企业价值的提升，形成具有自身特色的人才培养模式。经理人管理培养提升班发掘和培育有管理潜质的员工，为学员量身定制培训课程，全方位的弥补管理知识、领导艺术、人力资源管理等知识和技能，为公司培养、储备更多的优秀管理人员。蓝光大讲堂面对全体员工开放，以传播思想、开阔视野为基本原则，引入行业一流专家进行讲座、互动，促进员工对新思想、新材料、新技术、新形势的了解，提升员工队伍综合素质，关注员工身心健康、调试工作状态，目前已形成先进管理思想、名企案例、员工健康等系列课程。海外学习为拓展视野、增进交流，学习并引入海外先进理念，每年派遣员工参加海外参观、学习，提升相关人员业务能力和视野。123发掘和培养内部中、基层管理干部和新任干部，提升管理素质和文化认同度，培育职业精神和职业技能，建设管理人才梯队，提升经理人综合管理能力。通过体验、授课、传帮带以及发放标准教材等方式，促进新员工融入蓝光文化氛围，促进员工职业素质的提升和职业精神的培育。学习多样化，丰富和开阔员工视野，同时也是提高企业发展的路径之一。PART

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企业背景分析/蓝光BRC企业文化PART

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产品线研究产品开发区域及阶段特征2.产品线分析/产品发展史城市的选择上蓝光BRC以大成都作为重点，辐射四川二线城市投资，除此之外，逐渐开始在国内一些经济繁荣重点城市投资布局。PART

2蓝光BRC蓝光进驻城市情况进驻省份进驻城市北京北京重庆重庆云南昆明四川成都、绵阳、自贡、遂宁、南充、峨眉山浙江嘉定2.产品线分析/产品发展史时间开发区域物业类型项目阶段特征1993～2000成都商业/办公/步行街蓝光大厦、世纪电脑城、罗马假日广场等蓝光从成都起步，产品以商业、办公为主。2001～2003成都商业/商住楼/专业市场玉林生活广场、金荷花、蓝色加勒比、金色夏威夷、海棠月色等开始尝试专业市场开发模式，并且首次开发商住项目，以小户型产品为主。2004～2005成都综合体/商住楼/住宅/商业春江花月、香槟广场、郁金香广场、君悦领地等首次开发城市综合体、住宅、主题商业项目。2006～2008成都小高层/高层/别墅凯丽系列、富丽系列、雍锦湾、香碧歌庄园、紫檀山、观岭国际集中开发住宅项目，并且研发出了凯丽系和富丽系两类产品，首次开发高尔夫别墅项目。2009成都/南充/重庆/绵阳电梯/别墅花满庭、十里蓝山、香江国际等蓝光进驻南充、重庆等城市，产品以电梯为主，少量别墅产品。2010成都/自贡/峨眉山市/北京/昆明高层/精装房/度假社区北京云鼎、公馆1881、贡山一号、SOFA社区、峨秀湖等蓝光入驻自贡、北京、峨眉山市、昆明等城市，产品以精装电梯为主，并且首次开发度假型社区和音乐主题社区。2011成都/遂宁/嘉兴高层/遂宁项目、嘉兴项目等蓝光地产在西南地区率先启动绿色建筑战略，倡导绿色住宅理念。产品开发区域及建筑类型PART

2蓝光BRC2009年以前，公司开发区域主要集中在大成都范围，物业类型从以商业开发为主逐步转化为以住宅开发为主；09年后，开始向省内二三线城市（南充、自贡等）及沿海发达地区进行战略布局；从住宅产品线看，蓝光BRC于2010年开始起涉足高端、精装产品线研发，同时，蓝光BRC亦从2010年起进入旅游地产的开发领域。产品线发展时序2001-2003年2004-2005年2006-2008年2009年商业、商住商业、办公1993-2000年君悦领地蓝光大厦、罗马假日广场蓝色加勒比、玉林生活广场蓝光的产品线主要分化于2006年之后，由先前的商业或商住开发转变为纯住宅以及别墅开发，从09年开始走向川内二级城市以及经济发达区域。2010年开始住宅产品线转向高端或度假产品市场，2.产品线分析/产品发展史PART

2蓝光BRC2010年2011年综合体、商业、商住、住宅香槟广场春江花月郁金香广场住宅富丽系凯丽系香瑞湖紫檀山皇后国际圣菲TOWN香碧歌庄园雍锦湾花满庭进驻二级城市和外省市高端及度假项目公馆1881峨秀湖遂宁项目嘉兴项目2.产品线分析/产品发展史蓝光BRC成功开出了凯丽系、富丽系、别墅系、商业系等多条产品系列。产品住宅建筑类型PART

2蓝光BRC蓝光BRC一直坚持用心建筑生活的开发理念》别墅产品线2.产品线分析/产品线细分及各产品线核心特征产品线综述蓝光别墅产品线研发起步较晚，始于2006年，首次尝试别墅叠拼产品，其别墅产品可分为三个阶段第一阶段别墅属川西民居建筑元素，且为叠拼产品，代表项目为雍锦湾、紫檀山；第二阶段以香碧歌庄园、香瑞湖等联排别墅为代表，引进了法式庄园风情及南加州风格；第三阶段以观岭国际社区高尔夫景观全别墅产品线为代表，强调“让生活回归自然”的理念，在规划和设计上注重打造更生态舒适的居住环境。代表项目雍锦湾、紫檀山（第一阶段）、香碧歌庄园、香瑞湖（第二阶段）、观岭国际社区（高尔夫别墅）上海·绿城玫瑰园PART

2蓝光BRC雍锦湾观岭国际香碧歌庄园》电梯产品线2.产品线分析/产品线细分及各产品线核心特征产品线综述蓝光电梯产品线研发始于2002年，以商住小户型产品为主发展到后面的普通电梯以及高端电梯产品第一阶段电梯属商住性质产品，且为小高层，代表项目为蓝色加勒比、金色夏威夷等；第二阶段以富丽锦城、花城、凯丽滨江、凯丽香江等高层电梯为代