房地产前期策划服务提纲

..房地产前期策划服务提纲3.1、项目市场调研报告〔第一份报告、项目属性分析项目区位分析区域特性及定位区域城市规划特征配套条件〔市政配套,生活配套,旅游配套等地缘因素调查及分析局部生态环境区域的气候环境项目特性分析整体占地面积〔包括可建设土地面积及球场面积项目四至情况项目地块形状地形地貌分析〔包括项目地形、高差、坡度等项目资源禀赋分析〔包括自然资源及人工资源项目基地与周边项目之间的关系项目交通条件、通达性及昭示性分析项目九所岭地形资源研究项目旅游产品的价值研究高端滨海度假区域的开发价值研究侨文化主题公园的开发价值研究其他价值研究〔高尔夫、养生度假中心等项目开发指标分析土地用途容积率项目开发限制性条件项目基地内部价值划分项目地块价值划分项目旅游度假开发价值排序项目地块价值排序及分析项目综合分析及评价项目S.W.O.T.分析项目四大属性分析〔独有属性、优势属性、劣势属性及缺失属性分析项目基地价值综合评价项目旅游产品价值综合评价、宏观环境分析区域经济发展现状分析国民生产总值产业结构及其特点人均可支配收入及变化趋势消费支出结构及变化趋势区域整体规划情况分析区域总体规划的空间结构区域总体交通规划区域重要基建项目国际旅游示范区发展总体规划研究国际旅游示范区的发展研究旅游度假的发展情况高端滨海度假区域发展研究滨海度假区的规划发展研究通达性研究旅游度假消费情况度假人群以及转化能力滨海度假配套辐射力研究主题公园的开发价值研究主题公园的辐射能力研究主题公园的核心驱动价值研究主题公园核心内容研究主题公园人群转化研究主题公园消费情况研究主题公园营运能力研究主题公园开发模式研究、房地产市场分析区域市场内典型项目分析供求关系分析价格分析产品分析购房客户群体分析规划设计分析区域滨海物业发展特征供求关系分析价格分析产品分析购房客户群体分析规划设计分析区域竞争项目分析竞争项目主力客户群竞争项目产品形式竞争项目营销策略竞争项目销售价格竞争项目主要户型销售状况竞争项目综合评判区域客户群体调查分析区域核心辐射城市界定区域核心城市的发展特点目标城市人群细分及特点目标城市地产消费人群需求洞察区域客户分析界定项目目标客户群体细分市场和潜在市场国内旅游度假区物业调查分析价格分析产品分析购房客户群体分析规划设计分析、旅游主题公园分析区域内主题公园发展特征主题公园物业研究主题公园辐射力研究主题公园竞争分析主题公园旅游人群分析主题公园消费模式研究主题公园运营模式研究主题公园与房地产开发关系国内外主题公园典型案例研究主题公园产品构成主题公园价值组建模式主题公园旅游人群分析主题公园消费模式研究主题公园运营模式研究主题公园与房地产开发关系、项目发展方向初判项目发展方向初判项目竞争占位初判项目发展战略初判项目开发方向初判项目开发进度预判3.2、项目整体发展战略及定位〔第二份报告、项目属性回顾区域属性项目区位及区域概况项目区位通达性研究项目区域未来定位区域成熟度〔城市占位、交通、配套、规划、地块条件、资源区域发展的机会与面临的问题项目属性土地面积及其红线图项目地形地貌状况项目地块周边四至分析可利用的内外部资源项目的独有属性、优势属性、劣势属性及缺失属性项目价值属性构建模型3.2.2、目标体系的建立开发商目标认识利润目标分析风险目标分析现金流目标分析价值最大化目标分析旅游经营目标主题公园开发目标项目开发面临的问题项目地块限制问题项目开发商品牌与实力问题项目区域整体市场的限制问题旅游开发与房地产开发的关联问题项目开发面临的核心问题界定、开发核心战略定位项目整体定位战略研究价值构建战略品牌价值战略主题构建战略产品开发战略主题旅游开发战略研究主题价值构建研究主题旅游开发定位主题旅游开发配套消费模式研究主题旅游开发度假路线设计研究主题旅游开发辐射力构建模式主题旅游推广模式研究房地产开发战略研究客户圈层战略产品设置价值战略产品开发战略产品价格产略产品定位战略、核心问题解决的案例模式研究针对性的典型案例分析开发模式的体系建立开发模式〔总体定位与核心区、启动区规划模式〔指标分配、功能构成及布局主题公园开发模式的建立产品模式〔产品组合及演变模式客户构成〔客户来源及演变资源利用旅游产品的价值体系与区域资源的价值联动成功关键驱动因素对本项目的借鉴点项目适合的开发模式、主题旅游度假区定位主题定位主题选择研究主题辐射力考核主题价值构建主题定位功能分区定位功能配套设置研究主题公园运营开发模式运营能力定位客载量研究客户消费能力释放研究商业模式研究开发价值研究开发模式选择主题公园商业研究商业产品定位研究商业产品产业链研究商业盈利模式研究客户定位潜在客户量研究潜在客户锁定目标客户定位原则度假客户的成长模型度假客户转变购买客户的可能性研究主题公园开发价值释放策略价值分区梳理价值时间轴模型价值释放模式研究空间上的分期开发策略时间节点上的分期开发策略、房地产组团定位整体发展方向确定项目的核心竞争力分析项目的错位竞争策略项目开发主题定位及演绎项目建筑理念的定位及表现项目产品定位物业类型及档次项目功能体系及主体功能、辅助功能、配套功能各功能组团的规划主题与价值增值各组团的组合原则与组团之间的相互协调产品线的确定及其配比项目功能布局各组团的规模及位置结合项目地形地貌的利用,如何实现项目最大价值客户定位潜在客户锁定目标客户定位的依据和原则〔度假客户、购买客户等目标客户成长特征研究客户的转变研究项目销售推进过程中的客户定位的相应变化研究结论〔结论需要经过市场调研结果的验证景观建筑风格园林风格建筑风格核心形象发展定位项目主题形象定位主题形象定位及其依据主题形象的延伸项目案名确定及其演绎项目形象主题在产品与营销策略中的体现项目形象主题在产品中的主要体现方式项目形象主题与目标客户的互动与精神认同项目主要营销推广主题及表现形式项目分期开发策略空间上的分期开发策略时间节点上的分期开发策略区域价值开发选择策略价格定位竞争项目价格分析项目价格定价体系功能分区及功能比例划分分期开发策略项目核心区位置及规模项目功能布局、资源利用等功能分区及功能比例划分分期开发策略项目核心区位置及规模3.3、项目启动区选择与物业发展建议〔第三份报告、项目启动区选择分析启动区的特征分析启动区选择的可行性验证主题公园开发与启动区产品的配合模式在整体规划背景下的启动区的发展方向、启动区整体定位客户定位潜在客户锁定〔度假客户、购买客户等目标客户定位的依据和原则目标客户基本特征启动区销售推进过程中的客户定位的相应变化旅游客户与购买客户的转化研究研究结论产品定位启动区功能定位启动区功能体系及主体功能、辅助功能、配套功能各功能的规划主题与价值增值各功能的组合原则与功能组团之间的相互协调启动区功能布局、规模及位置对启动区地形地势的利用对启动区资源景观的利用产品定位物业类型及功能组合产品户型及其配比形象定位启动区主题形象定位主题形象定位及其依据主题形象的延伸启动区案名确定及其演绎、启动区物业发展建议启动区物业发展总体建议项目驱动模式与价值点衔接主题公园与住宅产品的开发建议当地现有物业类型创新点分析区域竞争及价值的物业发展建议物业类型及体量配比建议产品及户型配比建议物业价格预测分析及建议整体规划建议规划理念整体规划组团规划分期情况规划设计中的创新亮点建筑风格建议建筑风格色彩材质造型建筑风格中的创新亮点产品设置建议产品核心竞争力研究产品附加值研究产品设计建议产品户型研究户型设计中的创新亮点产品度假功能打造建议产品精装修建议产品软性价值提升建议园林景观建议园林风格建议景观体系建议资源展示园林景观中的创新亮点配套设施建议会所打造建议商业街打造建议创新的特色配套设施建议物业管理建议物业管理方式物业管理体系智能化设置智能安防系统智能住宅系统智能生活设施智能停车系统其他社区特色服务内容建议3.4、项目启动区规划设计任务书及收益分析〔第四份报告、规划设计任务书项目概况项目区位HYPERLI