四平路地块策划定位报告

思考核心经济效益（核心）企业形象社会影响其余效应追求经济效益是房地产开发的核心目的！核心目的衍生出对实际开发的种种要求：安全性——保障项目开发最终实现变现能力和变现成果高利性——保障基本安全的基础上追求可见的最高利润机会性——在既有安全、高利产品的基础上寻找创收点思考第一步—做什么地块用地指标地块布局地块方正，整体偏东北方向地块现状周边四至已用高墙围起占地面积12350平方米土地性质商办用地容积率3.3建筑密度0.55绿化率0.3建筑限高100米以市场实际表征为判断的基础；以项目操作目标为方向；进行合理的产品定位。本案产品设置原则

以商办土地产权性质及数据指标出发充分考虑土地价值条件选取变现能力较强的产品类型从经济效应的安全性、高利性、机会性角度出发以市场判断为选取的根本参考方向以地块条件及市场环境判断各种产品类型的细节产品形态利用立面、布局等手段充分表达高水准的项目形象增强产品对销售推进、资金回笼的促进作用规避市场风险的同时，加强利润点既有产品类型——商业、办公机会产品类型——？思路项目自身物业条件价值点挖掘不同物业形态的机会市场验证利润最大化风险最小化速度最优化最优产品组合物业形态的比例及产品分割项目策划定位项目产品建议同策营销资源杨浦内环内，15公里范围辐射6大传统核心商圈区位分析本案五角场商圈同济大学陆家嘴商圈3.4公里7公里7公里14公里

距离人民广场7公里距离南京西路7公里距离陆家嘴7公里距离中山公园11公里距离徐家汇14公里距离五角场3.4公里人民广场商圈徐家汇商圈中山公园商圈11公里南京西路商圈7公里新天地15公里内辐射5大核心商圈新江湾城板块中原板块五角场板块黄兴板块东外滩板块鞍山板块杨浦核心位置，毗邻虹口区位分析本案所处鞍山板块位于杨浦区内环内区域的北侧，临近虹口区；板块与临近的五角场板块、黄兴板块、东外滩板块，共同构成杨浦最核心的城区范围；处于五角场与市中心的过渡地段；轨道、公交便利，辐射能力强，本案未来即临地铁出口交通分析五角场3.4公里同济大学1公里人民广场7公里本案徐家汇14公里陆家嘴7公里新天地7公里中山公园11公里轨道连接地点用时M8四平路站人民广场15~20分钟徐家汇40~45分钟M10四平路站新天地20~25分钟中山公园40~45分钟公交连接地点用时123人民广场30~40分钟55五角场10~15分钟746浦东花木40~50分钟910南浦大桥35~40分钟本案大连西路四平路赤峰路远洋广场伊顿公寓书香公寓杨浦高级中学沿街商铺8、10号地铁四平路站同济综合楼成熟的传统生活区、文教区，配套全项目周边近邻同济大学、上海电视大学、杨浦高级中学等学、院校；伊顿公寓、书香公寓、闸电小区、公交新村等新旧住宅区环绕；赤峰路、大连路、四平路配套成熟；远洋广场、骏丰广场等办公楼环绕；成熟的传统生活区、文教区，配套全项目周边近邻同济大学、上海电视大学、杨浦高级中学等学、院校；同济提供了全面的知识文化学术支撑百年同济——独特的学科优势、人才优势，丰硕的科研成果，强大的科技实力同济大学建筑设计研究院——成立于1958年，全国知名的特大型甲级设计单位国际互动的联合教学机制持续营造的开发学术氛围“一杆七枝”的学术交叉背景不断完善的教学服务设施同济的品牌效应“环同济设计带”成为中国设计业的中心项目推动作用点院校人口规模院校产业支撑成熟的传统生活区、文教区，配套全项目周边伊顿公寓、书香公寓、闸电小区、公交新村等新旧住宅区环绕；是杨浦区内最成熟的居住区之一，区域内配套齐全，交通便利；目前，板块内住宅以老式公房为主，一部分次新房项目，目前阶段属于住宅供应空白阶段。成熟的传统生活区、文教区，配套全项目周边赤峰路、大连路、四平路配套成熟，商铺销售及租赁情况较佳；本案四平路大连西路赤峰路彰武路五角场商圈大润发百安居成熟的传统生活区、文教区，配套全项目周边远洋广场、骏丰国际、同济联合广场、国际设计中心等办公楼环绕；目前，周边聚集了大量的以同济带动的以设计类为主的办公物业；并且形成相对较大规模的向心效应，以及相对成熟的办公氛围；周边整体出租率较高，办公需求旺盛；周边聚居区的80万常住人口成熟氛围核心支撑点近百万人口数量，环境成熟、各类需求旺盛双轨道带来的人流与便捷度同济大学等10余万院、校群体产品类型初步判断产业支撑商业环境办公氛围便捷交通办公物业支撑要素地段优秀环境宜居氛围成熟交通便捷居住类物业支撑要素产品类型初步判断结合商办产权的产物为酒店式公寓院校人口居民支撑氛围成熟地铁效应商业物业支撑要素产品类型初步判断价值深挖优越的地理位置、便捷的交通条件、庞大的人口基数为住宅和商业提供最基本的发展条件同济大学带来的浓厚产业氛围为办公的发展奠定了坚实的客户基础价值初识办公、商业、住宅三种物业的发展皆有良好先天条件通过市场来寻找三种物业形态最优的产品组合贰、产品类型属性分析第一类、办公产品国家科技园区内完善的服务体系六大优势学科群体一园多基地的发展格局多方位的管理服务体系土木工程、海洋地质、环境科学与工程、城市建设与建筑及材料、机电与汽车、道路交通赤峰路孵化基地、国康路创业基地、安亭汽车研发基地、南汇产业基地科技园领导小组、工作小组、园区管委会同济科技园的服务范围和能力办公物业判断“环同济设计带”成为中国的设计业的中心环同济设计产业带目前现状企业分布在同济大学四周2.6平方公里范围内，以赤峰路、国康路、密云路为核心20万平方米的设计产业园区，800余家与设计相关联的企业国内设计界的“五大金刚”上海市政工程设计总院、上海邮电设计院、同济建筑设计院、同济规划设计院、中建国际设计有限公司的入驻以设计咨询产业为核心圈层设计服务、物品制造、软件制作这些直接为设计咨询业服务的为次心圈层企业研究、房地产、信息服务为包围圈层公共窗口联系服务等作为弱联系的外围行业为外围圈层办公物业判断周边项目周边重点租售项目分布出租出售租售瑞丰国际大厦财富国际广场万达广场A座榕辉大厦中图蓝桥明珠创意园万达广场C座蓝天大厦船只天地坊新纪元国际广场骏丰国际财富广场富城国际绿地汇创国际广场郡江国际大厦天科国际万达商业广场荣振大厦6个7个4个本案骏丰财富国际广场同济联合广场同济科技大厦四平路沿线商务圈大伯树930曲阳商务中心复城国际榕辉大厦明珠创意园柏宏大厦曲阳大伯树商务圈万达广场蓝天大厦绿地汇创国际广场五角场商圈上海国际设计中心远洋广场复旦科技大厦同济大学环同济沿线设计带宏观办公市场全市办公市场成交均价近年呈现平稳上涨态势，年均涨幅10%，成交量受宏观整体大势影响显著近五年全市办公市场价量走势全市近5年办公市场供应走势较为平稳，年供应量在150-190万㎡之间，年均供应175万㎡，其中06年和09年供应量最大，均在190万㎡；年去化量在150-200万㎡之间，年均去化165万㎡，其中08年受整体市场环境影响成交量为130万㎡，为近五年最低点；其中宏观市场形势良好的年份如05、07、09年均出现供需倒挂局面；从价格走势来看，办公类产品近五年呈现出较为平稳的上涨趋势，年均涨幅10%左右，09年全市办公类产品成交均价为19696元/㎡，直逼2万元大关；09年至今全市办公市场价量走势宏观办公市场办公类产品价格波动明显，上涨速度相对公寓产品较为缓慢，局部时间段会出现价格“倒挂”现象办公类产品价格在短期内波动较为显著，主要是由淡、旺季以及不同时间段不同区域和档次高低项目集中成交所致；办公类产品价格上涨相对缓慢，且局部时间段会出现与住宅价格“倒挂”现象；09年10月份以前上海市场办公均价基本在住宅均价之上，但10月份以后住宅成交均价开始超过办公成交均价，并且价格差距呈现放大的趋势；上海全市住宅均价两年涨幅达到75%，而办公产品目前成交均价较08年1月只有18%的涨幅；09年10月办公均价公寓均价公寓价格涨幅率办公价格涨幅率08年至09年上海办公、公寓均价走势比较单位（元/㎡）09年至今全市各区县办公市场价量对比宏观办公市场供应主力区域为浦东、杨浦、普陀等区；从成交量来看，主要还是集中在供应量充足的区域，南汇、松江等地出现供不应求态势，其中浦东新区成交量最为突出，全年销售近50万方；各区域成交价格可分为三个档次，其中以宝山、嘉定、南汇等为代表郊环非传统商办区域，均价水平在10000元/平米；其次为长宁、黄浦、静安、徐汇等高地段价值商务区，均价水平在25000元/平米水平；而卢湾、浦东为代表的核心商务区价格在35000元以上水平。传统核心区域价高量低，浦东、普陀和杨浦为热点成交区域高价段中价段低价段09年至今全市各环线办公市场价量对比宏观办公市场办公类产品的活跃区域逐渐向外转移，内环内办公类产品以浦东区域最为活跃，中外环间和外郊环间已逐渐成为市场主力，其中中内环间的供求严重失衡，供远大于求，未来竞争形势严峻内环内除浦东区域外的传统核心区市场份额减少，中内环间未来竞争严峻浦东30万方浦东47万方09年至今全市各区县办公市场存量宏观办公市场10年初上海市房地产市场各类物业可售量合计约1457万方，其中商业可售量位居首位，而办公类产品可售存量约330万方；按照办公类产品09年190万方的销售速度，目前可售量预计销售周期为20个月；办公类产品目前可售量主要集中于浦东新区，近80万方，其次为普陀区，可售量约41万方，主要集中在长风板块；目前办公类产品市场可售存量330万方，主要分布在浦东和普陀区，传统核心区域存量较少区域办公市场供求关系相对平衡，办公产品整体均价2万/平方米左右市场表现和整体上海环境相近，比较平稳，在出现结构性成交差异的时候会出现一定的波动；鞍山路板块近期市场供应量相对较少，成交均价处于整个杨浦区的高区；杨浦区整体办公市场价量对比办公类产品整体上供求相对平衡，价量增长较为平稳，但受大经济环境影响微观上办公类产品单月价格波动剧烈，但整体价格涨幅相对住宅缓慢目前办公类产品存量330万方，主要集中在浦东和普陀区域，两者总存量占37%热点环线为中内环间，传统核心区域逐渐淡出市场份额杨浦区整体成交均价在2万左右，鞍山路板块均价在区内较高版块内市场供应量较低，整体去化较好办公产品情况典型项目分析骏丰国际财富广场项目位置大连路1599号(近四平路)所属板块鞍山板块商业经营方式出售所属环线内环以内商业面积15500平方米总建面积51000商业整层面积2000平方米占地面积8270商业层数地上4层、地下3层、地下2层为部分地铁商业物业类型办公、商业商业层高地下3层3.3米、地下2层3.9、地下1层5米、地上1层5.5米、地上2、3层4.5米、地上4层6米办公层高底层挑高10、标准层高4米目前商业报价地下一层4.5万/平方米临街一层6.5万/平方米办公面积24500商业租金5元/平方米/天办公整层面积920、1442商业单元面积55~450办公单元面积111、121、151、226物业管理公司上海骏丰物业有限公司目前办公报价2.9万-3万/平方米物业费用办公19.8、商业25.8元/平方米/月高区办公低区办公底层商业典型项目分析项目销售情况分析办公项目只在08年9月集中供应2.33万平米，至今成交量2.09万平米，月均去化1045平米，成交均价22965元/平米，去化周期20个月。商业项目在08年9月集中供应1.5万平米，至今成交量1.46万平米，月均去化910平米，成交均价31066元/平米，去化周期16个月。办公成交均价2.3万/㎡，月均去化0.1万方，去化周期20个月，商业成交均价3.1万/㎡，月均去化0.9万方，去化周期16个月典型项目分析办公平面分割111113111124121111113111本案办公楼分为高区和低区，每层6梯8户。低区平层面积为1442平方米，单元面积分别为118、151、226平方米高区平层面积为920平方米，单元面积分别为111、113、121平方米出售方式较为灵活，可单间出售也和几套联售或整层出售典型项目分析商业分为地下三层和地上四层整层面积2000平方米，单元面积分割较为灵活从55~450平方米不等内设中庭景观地下三层和二层为车库，局部地下二层为地铁出口商业地下一层为下沉内庭商业地上四层为休闲会所数码电子零售巨头百思买已入住地下一层商业平面分割典型项目分析项目产品细节外立面

外墙采用节能防辐射双层中空LOW-E玻璃幕墙局部采用高档花岗石和铝板建筑风格

现代风格典型项目分析项目产品细节大堂10米挑高奢华大堂，典雅艺术吊顶地面、墙面为名贵大理石、木材、不锈钢建材电梯6台日本原装进口三菱高速电梯典型项目分析项目客户情况分析从置业目的分析，本案有40%的投资客户，一方面看重周边便利的交通，8、10两号地铁在此交汇，同时本案是该区域为数不多的甲级办公写字楼，项目硬件配套档次较高从客户来源方面分析，本案的购买客户还是以杨浦本区域为主，比例占到40%，同时周边区域如闸北、虹口也有20%的比例，市中心黄埔区也有部分挤压客。项目有近4成的投资客户，购买客户以区域客为主，以及部分周边区域客户典型项目分析项目客户情况分析办公的入驻客户以大中型的设计行业的上下游企业为主，辅以部分货运物流公司典型项目分析营销推广分析项目主打区位和交通，强调内环内和双轨道，同时突出自身5A甲级写字楼的档次和品质典型项目分析沪东财富国际广场·金座(铂宫)项目位置国权路39号所属板块五角场板块商业经营方式办公出售、商业大多自持所属环线中外环间商业面积10000平方米总建面积58000平方米商业整层面积2400平方米占地面积15000平方米商业层数地上4层物业类型办公、商业商业层高5米办公层高标准层3.3米顶层复式5.55米大堂挑高9米目前商业报价只租不售办公面积48000平方米商业租金底层12，2层以上3元/平方米/天办公整层面积金座1630平方米商业单元面积110~300平方米办公单元面积40~70、90~270平方米物业管理公司戴德梁行目前办公报价3万/平方米物业费用19元/平方米/月金座办公银座办公底层商业典型项目分析项目销售情况分析办公成交均价1.9万/㎡，月均去化0.1万方，商业主要以自持为主，部分成交价为4.2万/㎡办公项目在06年8月、06年11月和09年6月分三次供应，共7.73万平米，至今成交量4.71万平米，月均去化0.1万平米，成交均价19362元/平米。商业项目从06年8月至今总供应1.13万平米，至今成交量0.39万平米，月均去化0.008万平米，成交均价41907元/平米，该案商业主要以自持为主，出售的商业体量很小，导致去化较为分散。典型项目分析项目客户情况分析项目的投资客户比例较高为75%，购买客户以区域客为主，以及部分周边区域客户从置业目的分析，本案有75%的投资客户，比例较高，主要是由于一方面办公产品面积段分割较小，总价范围不高；另一方面是本案地理位置相对较偏。从客户来源方面分析，本案的购买客户还是以杨浦本区域为主，比例占到35%，同时周边区域如闸北、虹口也有50%的比例，市中心黄埔区也有部分挤压客。典型项目分析项目客户情况分析入驻企业有近5成为设计相关行业公司入驻企业多为设计行业的上下游公司，以中小企业为主，如建筑设计院、项目咨询管理公司、材料采购、材料加工、或贸易物流等地方传统中小公司典型项目分析办公平面分割本案办公楼每层5梯28户。低区平层面积为1630平方米，单元面积为40~平方米高区平面单层单元面积分割相对较大，为90~270平方米，层高为5.55米，为LOFT复式出售方式较为灵活，可单间出售也和几套联售或整层出售典型项目分析项目产品细节外立面

采用钢筋混凝土全框架、简体剪力墙结构建筑结构

干挂高级花岗岩、真石漆，外墙节能型XPS隔热保温建筑风格

经典ARTDECO风格，豪华典雅典型项目分析项目产品细节大堂9米挑高巴洛克风情大堂地面采用高级花岗岩，墙面采用高级大理石电梯6台进口德国蒂森克虏伯电梯典型项目分析营销推广分析项目主打商住两用精装小户型典型项目分析上海国际设计中心项目位置中山北二路1133号所属板块鞍山板块商业经营方式办公转售为租、商业只租不售所属环线内环以内商业面积3300平方米总建面积47055平方米商业整层面积1000平方米占地面积9127平方米商业层数地上3层物业类型办公、商业商业层高5米办公层高4米目前商业报价4~5万/平方米办公面积44000平方米商业租金4.5元/平方米/天办公整层面积800平方米商业单元面积100~500平方米办公单元面积110~220平方米物业管理公司第一太平戴维斯目前办公报价2.7~2.8万/平方米物业费用17.8元/平方米/月典型项目分析项目销售情况分析办公由售转租，前期成交均价2万/㎡，月均去化0.22万方办公项目在09年10一次推出3.05万平米，至今成交量1.78万平米，月均去化0.22万平米，成交均价20385元/平米，价格走势较为稳定，目前发展商为了控制使用企业，转售为租，局部房源目前报价2.7万/平方米。其中底层裙部办公被同济设计院整体收购。商业项目从09年10月至今总供应0.3万平米，仅在09年11月成交0.14万平米，其余房源只租不售，成交均价19234元/平米典型项目分析项目客户情况分析项目以本区域的自用客户为主从项目的案名就不难看出，本案是以建筑设计相关行业的企业为主要客户，因此设计公司的聚集程度较高，大多为周边的大中设计公司，因此项目的自住客户比例较高。典型项目分析项目客户情况分析设计行业的企业聚集度高由于该案的前期客户定位主要是设计产业，加之又比邻同济大学，还有部分地方政府的支持，项目前期办公产品销售情况良好。其中底部裙楼北同济设计院整体收购，为了控制办公产品的最终使用客户，项目办公部分转售为租，目前租金价格未定，但行业门槛较为集中，主要是以设计为主的中下游企业。典型项目分析营销推广分析项目主打甲级品质和同济品牌典型个案项目总结客户—置业目的从置业目的来看，区域重点办公项目的投资客户比例均在40%以上，随着产品面积段的缩小投资客户比例有所上升；另一方面，地段相对较差的办公产品的投资客户比例往往较高，相反亦然。骏丰国际财富广场上海国际设计中心财富国际广场典型个案项目总结客户—客源分布骏丰国际财富广场上海国际设计中心财富国际广场从客户来源看，置业客户全部以杨浦区客户为主，其中周边区域如虹口、闸北区域的客户比例也不在少数，其余都有部分市中心区域客户。上述客户来源比例大致为杨浦区40%，虹口、闸北、宝山各占15%,其他区域包括市中心区域比例在15%.典型个案项目总结客户—行业分布骏丰国际财富广场上海国际设计中心财富国际广场从入驻行业来看，有相当高的行业凝聚性，一半以上的行业属于建筑业的上下游行业，其次为机械设备和航运贸易。设计行业的比例一般为50%，机械设备行业比例15%，航运贸易行业比例为15%，其余行业比例在20%左右。典型个案项目总结办公信息骏丰国际财富广场国际财富广场上海国际设计中心办公整层920公单元面积111/121/152/22640~70110~220办公经营方式出售出售转售为租办公成交均价2.3万1.9万2.0万办公目前报价2.9~3万3万2.7万物业管理费19.81917.8去化周期20个月18个月9个月月均去化量100010002200周边办公目前整体报价2.7万/㎡，月均去化1000-2000方，去化周期18个月商办市场小结

周边商办氛围浓厚办公产品市场去化相对缓慢，月均去化1000-2000方左右，目前价格在2.3万/平方米产品分割以中小面积为主办公产品客户中，投资比例较高，约占到4成客户来源方面，以本区域为主，其次是周边的虹口、闸北、宝山等区域客户，其中有部分市中心客户办公产品的使用客户上有一定程度的聚集度，主要是以设计为中心的上下游企业，其次为一些传统的贸易、物流、机械等行业的企业贰、产品类型属性分析第二类、住宅产品杨浦区整体公寓市场杨浦区近期高端公寓市场成交萎靡，公寓成交均价26844万元/平方米09年至今，公寓成交价格稳步攀升，近期公寓成交均价为26844元/平方米。09年12月至今，区域间歇性有部分高端项目集中供应，如新江湾板块的橡树湾的高层公寓、保利维拉家园等，但受市场政策影响，去化相对低迷杨浦区公寓市场板块划分新江湾城板块中原板块五角场板块黄兴板块东外滩板块鞍山板块新江湾板块的公寓成交价格是区域最高端，其次为本案所处的鞍山板块，近三个月公寓成交价格为2.9万元/平方米。鞍山板块近期公寓成交价格在区域位列前端区域公寓市场价量走势公寓市场需求旺盛，受供应限制，板块整体成交相对低迷，近期公寓市场成交均价为29424元/平方米09年至今鞍山板块只有君欣豪庭一个项目在09年5月有1.1万方的住宅供应成交量方面，区域主力去化项目为君欣豪庭，除此之外板块一直在持续消耗之前存量，受供应限制，板块月均去化仅1800方。价格方面，09年至今公寓成交价格上涨近一倍，局部时间段如10年3月恒阳花苑的集中成交拉低了整体均价，该案为低端价格项目均价为11830元/平方米，导致整体价格有较大浮动波动。目前周边2手房租赁需求旺盛，售价在2.5~2.9万/㎡，其中酒店公寓的售价在3万/㎡住宅公寓周边公寓二手房租售价格物业名称房型面积售价租价装修标准房龄书香公寓二房89~120平米2.5~2.9万/平米3000~4800元/月标准/精装6~8年三房120~150平米2.2~3.4万/平米5000~6600元/月标准/精装5~8年四房150平米2.8~2.9万/平米6500元/月精装5~6年五房150~155平米2.8~2.9万/平米6500~7000元/月精装5~6年伊顿公寓三房120~145平米物业自持5000~6000元/月精装5~6年物业名称房型面积售价租价装修标准房龄沪东财富国际广场酒店式公寓一房/二房40~70平米3万/平米3600~6000元/月精装1年以内酒店式公寓板块住宅市场小结

周边居住氛围良好由于同济大学附属人口以及周边产业人口导致住宅租赁需求旺盛目前商品房市场严重缺乏供应，购房需求不能有效释放目前周边2手住宅房龄均在10年左右，售价在2.5~2.9万/㎡

周边只有国际财富中心有酒店公寓产品，目前售价3万/㎡，产品面积段在40~70㎡贰、产品类型属性分析第三类、商业产品商业配套序号位置业态1曲阳路报亭、服装店、小型冷饮店、超市、低端餐饮等2大连西路银行、小型冷饮店、服装店、报亭、新华书店等业态3大连路骏丰国际广场自带中高档餐饮业态4四平路同济大学自带中低档餐饮业态5大链路邮局、移动、饭店（权金城）等中低挡业态6控江路棒约翰（高人气）、鸡公堡、好德超市、中档业态7打虎山路沈家花园、哥特、红林阁等高人气中档门店8控江路KFC、M、傣妹、二层楼宏图三胞电脑城、必胜客、面包房等配套齐全中档业态9控江楼假日百货，项目附近唯一综合购物商场周边商业以中低端街道商铺为主，集中型广场形态较少34本案9同济大学和平公园125678周边商业周边商业街租售分析本案四平路大连西路赤峰路彰武路五角场商圈大润发百安居商圈名称主要业态目前租售报价四平路餐饮、生活配套为主租价：8~10元/平米/天售价：6~7万/平米大连西路服装、餐饮、娱乐等基本生活配套为主，部分建筑设计租价：6~8元/平米/天售价：5~6万/平米

赤峰路建筑设计上下游产业为主租价：7~8元/平米/天售价：6~7万/平米彰武路部分涉及建筑设计行业租价：5~8元/平米/天售价：5~6万/平米周边商业街底层商铺2手售价一般在6~7万/平方米典型个案项目总结商业信息骏丰国际财富广场国际财富广场商业整层20002400商业单元面积55~450110~300商业层数75地上层数44地下层数31商业经营方式兼租兼售自持商业成交均价3.1万4..2万商业目前报价地下一层4.5万，沿街一层6.5万/商业租金5底层12、以上3周边商业项目销售兼自持，租金在4.5~5元/平/天区域商业氛围成熟，商铺经营效果较好，可售的优质商铺较少街铺价值明显，空置率极低价格优势明显，街铺的售价远远高于办公及住宅类物业，属于可实现高利润的高价值物业目前底层商业的报价为6万左右商业产品情况贰、产品类型属性分析产品选取原则及产品思考顺序产品类型商业物业办公物业居住物业可售的非持有类型底层商铺高价值既有市场的可见性存在既有市场的产品实现价格及速度平稳市场供应空白机会高价格空间以大量化低层高价值商铺为第一类考虑原则以在相对合理的销售周期内完全去化并保障资金回笼的体量为参考标准适当的补充，分化单一办公产品的销售压力并创造溢价空间第一优先原则第一保障原则第一机会原则经典公寓精品办公别致商业++精致知创综合体产品定位叁、产品落点建议用地可建范围分析地块方正，单向临街，临地铁口，北侧住宅日照影响杨浦中学四平路快速车道北部预留小路伊顿公寓产品布局及比例原则因地制宜，安全与利润空间并存本案产品设置原则

商业形成沿街展开的广场形态，一方面最大化沿街展开面，一方面借势地铁口形成商业人流的回旋空间；商业以3层底商为主，合理放大建筑体量，以增强其可售性，与最大价值化；办公楼的体量以1年左右的销售周期计算整体建筑体量，并强化户型卖点；酒店式公寓则以补充形态和机会形态占据剩余体量，并强化户型卖点；办公及酒店式公寓，一方面考虑布局，一方面考虑项目作为整体的形象；考虑办公与酒店式公寓互为独立体，单独入户；保障尽量避免高层建筑队北侧地块住宅的采光遮挡；产品比例测算因地制宜，安全与利润空间并存商业物业办公物业居住物业技术手段合理满排1年期可实现销售体量（以月均1500㎡计）补充机会面积（剩余面积）4600㎡左右18000㎡左右18000㎡左右企业员工数量8%4%12%49%20人以内20-49人50-99人100-199人200人以上27%杨浦区企业的规模普遍较小，49%的企业规模在20人以内，50人以内的企业数量累计为76%。人数超过100人的中有一些软件开发公司，属于人力密集型产业。企业办公面积10%6%8%100平米以下100-300平米300-500平米27%49%500-1000平米1000平米以上外资企业为了保证工作环境的舒适，减少员工间不必要的干扰，对办公面积的要求一般而言是10平方米/人。因此员工数量直接决定了该公司租用办公面积的大小这一经验同样适用于杨浦区办公楼市场，49%的企业租用的办公面积在100–300平方米，租用面积超过500平方米的企业仅占18%。产品比例测算办公产品的直接需求客户面积段要求分类产品面积分割办公产品周边市场主力项目的供应面积段：100-200㎡周边行业布局更偏向于建筑设计行业，适当考虑客户实际需求在购买客户中，投资客是不可忽略的主力客户分类产品面积分割办公产品从市场供求主力情况及实际使用客户需求判断，判断建议本案的面积分割在150㎡左右。分类产品面积分割住宅产品近阶段上海主力酒店式公寓产品项目面积段层高层数建筑风格装修标准禹洲金桥国际40-805.2（可分割）14、17现代二期装修1500三期毛坯御翠豪庭70-903米29ARTDECO2500圣和圣广场40-703.6（可分割）23现代1500爱盛家园40-603.19现代毛坯碧云瑞庭70-903.228ARTDECO2000利金国际40-60324新古典2000从市场供求主力情况、周边住宅总价竞争优势以及酒店式实际使用功能的满足上，判断建议本案的酒店式面积分割在50㎡左右。万科·上海蚂蚁工坊蚂蚁工坊户型以超大面宽设置，采光面充足；小面积户型，严格控制总价；而室内功能间可随意布局，使该户型满足客户后期对功能间变更的要求。分类产品面积分割住宅产品户型建议分类产品面积分割商业产品市场研究结果——较合适铺位开间/进深尺度开间区间所占比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合计100.0%进深区间所占比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合计100.0%面宽基本上是3-6m为绝对主力，而进深由于实际项目条件不同，则分布较广，基本上在3-15m之间；建议本案的实际规划4-6m开间设计10-15m进深展开，单体分割40—100左右，可根据需求自由拆分组合。实际技术布局