第7章 长期趋势法

房地产估价广东海洋大学农学院周飞手机mail:zhouf@第1节长期趋势法的基本原理

第2节长期趋势法的主要方法第7章长期趋势法第1节长期趋势法的基本原理长期趋势法的概念长期趋势法又称外推法、延伸法、趋势法等，是运用预测科学的有关理论和方法，来推测、判断房地产未来价格的方法。长期趋势法的理论依据房地产价格通常是上下波动的，尽管在短期内难以看出其变动趋势，但从长期看，它还是能显现出一定的变动趋势、一定的变动规律。因此，当我们要评估某宗或某类房地产价格时，就可根据过去价格的历史资料，按照时间顺序排列成一个时间序列，就可反映出其价格的变动过程，将它进行类推和延伸，就可估算出该宗或该类房地产在估价时点的价格。第1节长期趋势法的基本原理长期趋势法的适用对象和适用条件适用对象

适用对象非常广。适用条件

拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且时期越长，所作出的推测、判断就越准确。第1节长期趋势法的基本原理长期趋势法的优缺点优点适用范围较广估价成本较低第1节长期趋势法的基本原理缺点只考虑了房地产价格的过去与未来的关系，忽视价格变化的因果关系，使估价结果带有预测性在房地产市场不完善或缺乏较长期房地产价格历史资料的地区，这种方法无法采用这种方法比较适合于对某类房地产价格总体水平的预计，如果用于对某幢房屋或某块土地的估价，往往会使估价结果偏离实际第1节长期趋势法的基本原理长期趋势法的操作步骤搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料整理分析搜集到的价格资料，并排成时间序列分析时间序列，找出数据变化规律选择适当的趋势法进行估价第1节长期趋势法的基本原理数学曲线拟合法直线趋势法的模型为：

Y表示各时期的房地产价格，是因变量；X表示时间，是自变量；a、b是未知数。第2节长期趋势法的主要方法例：某类房地产1999-2007年的价格如下表所示。某类房地产1997-2005年的价格（元/m2）年份房地产价格YXXYX219992200-4-88001620002400-3-7200920012700-2-5400420023000-1-300012003340000020043800138001200542002840042006470031410092007530042120016Σ3170002310060第2节长期趋势法的主要方法

N=9，ΣX=0

这类房地产价格变动的方程为：

Y=a+bX=3522.22+385.00X

预测该类房地产2008年的价格为：

Y=3522.22+385.00×5=5447.22元/m2预测该类房地产2009年的价格为：

Y=3522.22+385.00×6=5832.22元/m2

第2节长期趋势法的主要方法—第i期房地产价格的趋势值；—时期序数；

—基期房地产价格的实际值；—逐期增减量的平均数。平均增减量法第2节长期趋势法的主要方法例：需要预测某宗房地产2008年的价格，已知该类房地产2003-2007年的价格及其逐年上涨额如下表所示。某类房地产2001-2005年的价格（元/m2）年份房地产价格的实际值逐年上涨额2003681200471332200574633200678135200781534第2节长期趋势法的主要方法该类房地产逐年上涨额的平均数为：预测该类房地产价格2006年的价格为：V6=681+33.5×5=848.5元/m2预测该类房地产价格2006年的价格为：V7=681+33.5×6=882.0元/m2第2节长期趋势法的主要方法t—平均发展速度。平均发展速度法第2节长期趋势法的主要方法例：需要预测某宗房地产2008年的价格，已知该类房地产2003-2007年的价格及其逐年上涨速度如下表所示。某类房地产2001-2005年的价格（元/m2）年份房地产价格的实际值逐年上涨速度(%)20035602004675322005820332006985352007120034第2节长期趋势法的主要方法预测该宗房地产2008年的价格为：元/m2预测该宗房地产2009年的价格为：元/m2第2节长期趋势法的主要方法移动平均法移动平均法是将各期的房地产价格，由远而近按一定跨越时间进行平均，随着期限的推移，按一定跨越期的房地产价格也向前移动，逐一求得移动平均值，并将接近估价时点的最后一个移动平均值，作为确定评估价格的依据。第2节长期趋势法的主要方法简单移动平均法

例：某类房地产2007年各月的价格如下表所示，用简单移动平均法估算2008年1月的价格。第2节长期趋势法的主要方法该类房地产2008年1月的价格为：762+12×3=798元/m2

某类房地产2007年各月的价格（元/m2）月份房地产价格实际值每5个月的移动平均数移运平均数的逐月上涨额16702680369068446806941057007041067207141077307261287407381297407501210760762121178012790第2节长期趋势法的主要方法加权移动平均法

给各期的房地产价格赋予一定的权数，基于近期价格对估价额影响较大，远期价格对估价额影响较小的理由，近期价格赋的权数较大，远期价格赋的权数较小。通常以1、2、3…等自然数作权数。第2节长期趋势法的主要方法某类房地产2007年各月的价格（元/m2）月份房地产价格实际值每5个月的加权移动平均数加权移运平均数的逐月上涨额1670(1)2680(2)3690(3)6884680(4)700125700(5)712126720724127730732.78.7874074411.397407581410760771.313.31178012790该类房地产2008年1月的价格为：771.3+13.3×3=811.2元/m2

第2节长期趋势法的主要方法—第i+1期的预测值；—第i期的实际值；—第i+1期的预测值；—平滑系数。指数修匀法指数修匀法又称指数平滑法，它是以本期的实际值和本期的预测值为依据，经过修匀平滑后得出下一期的预测值。第2节长期趋势法的主要方法例：某商品房2002年各月的价格见下表，用指数修匀法估算2003年1月的价格。

月份实际值α=0.1α=0.5α=0.9平滑值误差平滑值误差平滑值误差129582958.00.029580.02958.00.0229382958.020.02958.020.02958.020.0328612956.095.02948.087.02940.079.0427972946.5149.52904.5107.52868.971.9527312931.6200.62850.8119.82804.273.2627122911.5199.52790.978.92738.326.3727702891.5121.52751.418.62714.655.4827992879.480.42760.738.32764.534.5927892871.482.42779.99.12795.56.51027492863.1114.12784.435.42789.740.71