第3章 专卖店的商圈分析与地址选择

第三章专卖店商圈与选址1、商圈

边缘商圈核心商圈次级商圈包含商店顾客总数的55%——70%包含这家商店顾客总数的15%——25%其余部分的顾客商圈是指以零售店所在地为中心，吸引顾客的辐射范围，或者说，也就是来店顾客所居住的地理环境一、商圈的分析3商圈构成商圈类型距离时间人流率主商圈核心商圈500M7~8分钟50%~70%次级商圈次级商圈1000M15分钟左右20%~30%第三商圈边缘商圈1500M20分钟左右10%~20%1、商圈：经营商品不同，商圈不同2、商圈分析的作用A、它是新设专卖店进行合理选址的基础；B、它有助于制定竞争经营策略；C、它有助于制定市场开拓战略；3、商圈调查的要点人口数、职业、年龄层商圈的设备、设施竞争店调查商圈未来发展64、商圈范围内的顾客来源1、居住人口：是商店附近的常住人口，是核心商圈内基本顾客的主要来源。2、工作人口：那些不住在零售店附近而工作地点在零售店附近的人口，利用上下班就近购买商品，是次级商圈中基本顾客的主要来源。3、流动人口：指交通要道、商业繁华地区、公共活动场所过往的人口，是构成边缘商圈的顾客基础。5、商圈类型分析商业区

商业行为比较集中的地区。消费习性具有快速、流行、冲动购买及消费金额不低。住宅区

住户数量多。消费习性为消费群体稳定，具有便利性，讲究亲和力。文教区学校集中的区域。消费习性以学生居多，消费金额不高，休闲、日配、文教类的购买率高。办公区

写字楼区。消费习性为便利性。外来人口多，消费水平较高。工业区工厂管理者及打工一族。消费习性是消费总量较大，但消费水平较低。混合区多元化的消费习性。8案例1、北京当代商城对顾客实行优惠卡制度。在一年连续购物5000元以上的顾客均可享受该店的优惠待遇，每个被优惠顾客均有详细的挡案记录在该店电脑中。商店便可以根据这些资料了解基本顾客的地址，并将其在地图上标明，将最远点相连，得到的外周边线即是其商圈的边界线。商店1公里3公里2公里6、商圈饱和指数：

（C）×（RE）

IRS=─────────

RF

IRS：某地区某类商品商业圈饱和指数

C：某地区购买某类商品的潜在顾客人数

RE：某地区每一顾客平均购买额

RF：某地区经营同类商品商店营业总面积10

案例2、一家经营食品和日用品的小型超市需测定所在地区商业圈饱和度，假设该地区购买食品及日用品的潜在顾客是4万人，每人每周平均购买额是50元，该地区现有经营食品及日用品的营业面积为50000平方米，则商圈饱和指数计算为：

40000×50

IRS=───────＝40

5000011案例3：甲、乙、丙三个地区，其顾客与商店的情况如下表，按平均水平规定各商场每平米的营业面积每日至少要销售60元，试计算各商圈饱和度。

项目甲区乙区丙区购买商品的顾客人数1000008000070000每个顾客的平均购买额151820经营同类商品商店总面积200002500015000近期列入开业计划的经营同类商品的商店总面积60008000700012

IRS甲=100000×15/20000=75（元）

IRS乙=80000×18/25000=57.6（元）

IRS丙=70000×20/15000=93.3（元）计算结果分析，饱和指数超过平均销售水平越高，越能证明本地区的现有商场的数量不足，开新商店的可能性越大。上述例题中，丙区的商品销售饱和指数是93.3元，即每平米营业面积可获得93.3的销售额，为最高。可见丙区能作为开新商场的目标。13如果将近期开业的经营同类商品的商场的面积也注意在内，则计算结果为：甲=100000×15/（20000+6000）=57.69（元）乙=80000×18/（25000+8000）=43.64（元）丙=70000×20/（15000+7000）=63.64（元）从计算结果看，只有丙区可作为选择的目标开新商场，而其他两区均已呈现出商场过多的趋势。1、选址的重要性七分店面，三分经营，店铺经营的“圣经”，店址的好坏直接影响着服装店经营的成败!”一步差三市，位置决定店铺的70%。2.选址的原则方便货物运送、有利于竞争、有利于网点扩充等。第二节专卖店选址3、门店类别不同，经营商品不同，选址不同爱斯琳蛋糕店加盟1、旗舰店：爱斯琳顶级大师烘焙坊，加盟费16.58万;兼备办公和培训功能，一般在在交通方便的市里。2、形象店：爱斯琳大师烘焙坊，加盟费9.98万;3、标准店：爱斯琳精致烘焙坊，加盟费5.98万。4、创业店：爱斯琳烘焙坊，加盟费3.58万。4、不同店址类型的专卖店注意事项1）孤立店:优势：无竞争对手；租金较低；具有灵活性；开店费用低；能见度高；有选择和扩大规模的潜力；有利于顾客一站式购物或便利购物。劣势：如果商店规模不大，不易吸引远方顾客，商圈较小；广告费可能较高；在多数情况下，建筑不能租用而必须新建；通常情况下，顾客更愿意去多功能的商业中心区购物。4、不同店址类型的专卖店设计2）经规划的购物中心优势：商品和服务品种组合合理，拥有完善的设施，宽敞的停车场，各具特色又统一规划的购物中心形象，有较大的商圈，适合家庭购物及消闲。劣势：这些地方通常租金较贵，营业管理易受限制，竞争也较激烈。4、不同店址类型的专卖店设计3）中心商业区是一座城市商业网点最密集的购物区，吸引着来自整个市区的消费者，包括所有阶层的人。4）次级商业区是分散在一座城市的多个繁华程度较低的购物区域，通常位于两条主要街道的交叉路口。5）邻里商业区是为了满足住宅区居民购物和服务方便而自发形成的一个小型商业区，主要由若干小商店组成。6）专业一条街是由若干经营类似商品的商店聚集在一起形成的一条商业街。5、选址规划---选址要素1、商圈成熟度、周边居民户数1）和目标区域房产中介形成合作关系，获取商圈简图。2）电子地图下载，获取简图。3）房产中介数据、自访目测等相结合。半径5公里入驻居民不低于3万户。5、选址规划---选址要素2、商圈人流量、行人动线1）由人员目测计数方式，对一周中周一至周四、周五、周六、周日商圈同一个最人气的点同一时间段进行人头计数。2）对目标店铺四周的街道人流量进行目测计数，非常重要，要评判该店铺动线的阴面和阳面。5、选址规划---选址要素3、交通便利性、周边聚客点、泊车位、物业城管管理1）半径1公里内拥有轨道交通、公交站台、门口马路不能有隔离带影响通行。2）半径500米内拥有停车泊位或门口偏侧有可停车场地。3）周边靠近餐饮、小商品夜市或集散区。5、选址规划---选址要素4、同业竞争业态分布1.在方位图上，必须标注半径3公里内的同业店铺或批市。2.在方位图上，必须标注半径3公里内的可能采购你的商品的店铺。5、选址规划---选址要素---位置元素考虑最佳商铺元素谨慎考虑的商铺元素十字路口步行街末端、高速车道旁铺前马路2车道且无阻拦障碍铺前马路4车道以上且有阻拦障碍商铺横开面宽、拥有落地玻璃窗商铺外小里大周边拥有良好停车场（位）商铺门口有较宽绿化带且门口不能利用在主要的顾客流动线上商铺在较高阶梯上、高层楼房上旁边有气味、视觉污染性商铺24商店选址要注意的问题1、分析原有商店的老顾客是了解自己的必由之路。拿着老店商圈的地图，去比一比新的地区，基本上该把新店建哪儿就有底了。2、租房签约（了解房屋是否适合经营，房屋出租方是否真正的房东。）3、居民