松原市某小区可行性报告

目录TOC\o"1-1"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc205796360"1总论1HYPERLINK\l"_Toc205796361"2市场预测8HYPERLINK\l"_Toc205796365"3建设规模与产品方案11HYPERLINK\l"_Toc205796366"4选址方案16HYPERLINK\l"_Toc205796367"5节能节水措施19HYPERLINK\l"_Toc205796368"6环境影响评价23HYPERLINK\l"_Toc205796369"7劳动安全卫生与消防28HYPERLINK\l"_Toc205796370"8组织机构与人力资源配置30HYPERLINK\l"_Toc205796371"9项目实施进度34HYPERLINK\l"_Toc205796372"10投资估算35HYPERLINK\l"_Toc205796373"11融资方案及资金使用计划37HYPERLINK\l"_Toc205796374"12财务评价38HYPERLINK\l"_Toc205796375"13研究结论与建议40HYPERLINK\l"_Toc205796376"14附图、附表421总论1.1项目背景1.1.1项目名称:1.1.2承办单位概况**项目由吉林**集团有限公司投资，**集团房地产开发有限公司开发建设。吉林**集团有限公司乃全国500强企业，实力雄厚。**集团房地产开发有限公司是**集团的全资子公司，子公司成立于2004年2月，注册资本金1亿元，房地产开发资质为二级，公司员工39人，中级以上职称18人；博士后1人，本科以上学历24人，在读硕士2人。

已开发的**项目是目前长春市乃至东北地区科技含量最高的以亲情和健康为主题的住宅项目，是东北地区唯一一家被国家建设部列为“国家康居示范工程”实施项目，也是唯一通过专家评审被列为“中国亲情住宅试点项目”。2005年被中国科技地产联盟评为中国科技地产十大名盘，并荣获2006年中国住交会“中国名盘”，吉林名盘；地产星光榜年度创新大奖，地产领袖企业；魅力地产长春最具魅力生态节能楼盘；长春最具影响力价值企业。2007年中国房地产营销策划中心颁发中国最具诚信价值房地产企业。在2007博鳌论坛组委会，中国最具影响力房地产企业评选中获得“中国20年最具影响力的房地产企业”称号；2007年度第三届长春地产星光榜荣获长春地产年度之星-领秀名盘。2007引领长春新潮建筑文化十大名盘。公司董事长柴异先后荣获中国住交会“中国地产百杰”荣誉，长春楼市最具魅力人物奖，中国房地产商务交流高峰论坛颁发中国房地产最具创新人物，2007长春地产年度之星风云人物。

**地产在项目发展过程中注重亲情和康居的概念结合，借助**地产崇尚的科技系统所打造的人性化产品设计，提出了人们内心所呼唤的的亲情理念。

2006年**地产明确制定了5年内打造“亲情地产品牌”的战略目标，以**亲情品牌建设为中心，巩固、调整和壮大地产主业，实现企业内部管理亲情化，实现项目选址、产品设计、施工、营销和物业服务的亲情化，最终形成以亲情为主题的产品开发模式，衍生为以亲情为中心的**地产企业文化，延续为以亲情为特点的企业核心竞争力。随着**一期和二期的相续开盘，企业品牌得以迅速提升，深得广大业主和地产管理权威部门的肯定。

**地产以“成为中国房地产行业最具感召力的品牌企业”为愿景，正在创造与众不同的地产精品。“精彩生活从这里开始”是**地产的品牌口号，为居住者提供一个健康、亲情的理想生活是**地产品牌永恒的追求。合作伙伴是松原市****房地产开发有限责任公司，注册资本3000万元，开发资质为一级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承"诚信、合作、卓越、创新"的经营理念，开拓进取。松原市**房地产开发有限责任公司的经营宗旨是：为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值--服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现松原市**房地产开发有限责任公司的社会价值；为员工创造机会--创造发展空间，提升员工价值，提高松原市**房地产开发有限责任公司员工的工作生活质量；1.1.3可行性研究报告编制依据a.项目建议书及其批复文件b.国家及松原市颁布的相关法律、法规、政策c.松原市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要d.松原市2006、2007年国民经济和社会发展统计公报e.松原市城市总体规划（2006～2020年）f.松原市经济开发区的经济和社会发展规划g.房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额h.《松原市市区基准地价》i.松原市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料l.投资项目方签定的协议书或意向书m.编制《报告》的委托合同n.其他有关依据资料1.1.4项目提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发松原市**住宅小区。松原市经济开发区是吉林省经济开发区之一，是松原市人才、技术、高新技术产业的源头，享有“松原光谷”的美誉。近两年来，松原市经济开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的松原经济新城的奋斗目标。住宅小区选择此处规划、开发，待项目实施后，将有利于带动松原市经济开发区热电公司集中供热的初步形成，完善松原市经济开发区“产、学、研、居”为一体的总体规划，并大大改善经济开发区的面貌。1.2项目概况1.2.1拟建地点**住宅小区拟建于经济开发区内，位于青年大街、康宁街以西松原市规划江南居住Ⅱ片区，此地块由农田、棚户区、树林组成。地块形状方正，地势较平坦。1.2.2建设规模与目标**住宅小区项目规划总用地25万平方米，建筑面积约30万平方米，其中住宅约27万平方米，商业约3万平方米。总居住户数约2655户，规划总居住人口约8496人，容积率1.2，绿化覆盖率32%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会等设施。我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、开发“住宅小区”，致力于为在经济开发区工作的白领阶层周边高校院所的知识分子，入住经济开发区的从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。整个住宅小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。温馨是一种感觉，是人生美好的向往温馨是一种品位，是人生独到的见解温馨是家的元素，是人生永恒的主题温馨来自情感的交流、理智的选择，**房地产开发有限责任公司人对于温馨的认知，是源于对生活细节完美的追求。让**房地产开发有限责任公司人的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。1.2.3主要建设条件a.供水在小区北角有松原市自来水上水干线，本项目上水管线可由此管线通过西一街，从小区的北角接入。b.雨水、污水排放雨水、污水排放可接入郭尔罗斯大街和西一街及青年大街相应的雨排水干线。c.供热供热为集中供热，热源拟从小区的北角接入。d.供电拟从小区外引一条10千伏电缆，接入小区内变配电室。按供电要求设置箱式变电站。e.燃气燃气源拟从小区的北角接入。f.本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。g.电信本项目电信由电信部门解决。1.2.4项目投入总资金及效益情况本项目投入资金70952.39万元，本项目完成后，预计销售收入为19320万元（年平均），销售（营业）税金及附加618.99万元、所得税1063.49万元，利润3190.48万元。1.2.5主要技术经济指标技术经济指标项目单位数量占地总面积平方米250000总建筑面积平方米300000居住建筑面积平方米267000公共建筑面积平方米33000居住户数户2655平均每户建筑面积平方米113平均每户居住人数人3.2容积率1.2绿化率%321.3问题与建议考虑到康郡住宅小区建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖松原市的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。2市场预测2.1市场调查据《**地产松原市项目调研报告》（2008年）报告显示:松原市江南楼盘住宅平均价格为2300元/m2左右，部分中高档楼盘的价位已突破2500元/m2，最高价为3200元/m2，较抵档的楼盘也存在2000元/m2以下的价位。楼层差价基本在50～100元之间。松原市江南别墅的开发较少，原别墅的售价在3500元/m2左右。从市场形态来看,全市各区楼盘销售价格是上升趋势。目前松原市住宅市场供应上,住宅面积在100m2以下的占总量的70%,住宅面积在101～160m2的占总量的20%,161～180m2占总量的5%,180m2以上的占总量的5%。从以上统计结果看,100m2以下的住宅面积目前是松原市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们的市场调研结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在20万以下的占70%,承受总价格在21--30万之间的占20%承受总价格在40万以上的占10%。以上调查结果显示,松原市购房者所能承受的价格在20-30万之间，比例占到总量的60%以上,可见是主要购买力的承受范围。松原市现在在建在售项目（房地产）较多，如飞宇金伦花园、奥林匹克花园、柏林四季、光宇盛世华城等房地产项目销售情况良好，其销售率均在90%以上。松原市房地产事业呈良好态势。2.2产品供需预测根据调查，松原市房地产市场起步于1999年的住房分配制度改革，前10年市场发展持续、平稳、增长速度缓慢，2006年开始进入增长期，2007年呈现加速发展的趋势。现在已进入较快发展阶段。《松原市城市总体规划（2006～2020年）》中规划居住用地由现在的2376.02万平方米发展到2942.15万平方米，15年间增加566.13万平方米，占规划用地的36.8%。按1.2容积率计算建筑面积将增加679.36万平方米。可见松原市房地产业住宅需求量的大幅增加。2007年房地产总存量约45.13万平方米，2008年新增67.9万平方米。此面积按松原市城市总体规划需求甚远，据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。2.3价格预测据调查，松原市江南楼盘住宅平均价格为2300元/m2左右，部分中高挡楼盘的价位已突破2500元/m2，最高价为3200元/m2，较抵挡的楼盘也存在2000元/m2以下的价位。楼层差价基本在50～100元之间。松原市江南别墅的开发较少，原别墅的售价在3500元/m2左右。综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米2800～3200元。3建设规模与产品方案3.1建设规模**住宅小区项目规划总用地25万平方米，总建筑面积30.00万平方米，其中住宅26.70万平方米，商业3.3万平方米。总居住户数约2655户，容积率1.2，绿化覆盖率32%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会等设施。3.2产品方案户型选择小区规划以中高档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪科技新城高品质住宅区的风貌。**住宅小区项目主要居住对象为在松原市经济开发区工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，中油吉林油田员工以及其他知识层次较高家庭收入较好的市民家庭。根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表：松原项目户型面积积配比表建筑形式比例建筑面积面积区间具体面积格局特点比例总占比联排别墅12%36000195--2655195--2255平越单车位30%3.60%226--2455平越单车位50%6%246--2655平越双车位20%2.40%小高层20%6000080--18680--100平平两卧一卫37%7.40%101--1255平三卧一卫或两卫明卫设计40%8%130--1600平三卧两卫一梯一户跃层12%2.40%160--1866平四卧两卫一梯一户跃层11%2.20%多层57%17100038--14638--50平一卧一卫酒店式公寓1%0.57%80--100两卧一卫框架34%19.38%100--1255三卧两卫框架35%19.95%130--1466框架30%17.10%商铺11%33000合计300000建筑结构a.室外外墙：采用高级外墙涂料，局部面砖装饰。屋面：现浇平屋面。b.室内：内墙：抹灰搓毛。顶棚：清水砼刮浆。地面：砼垫层搓毛。窗：户外窗用塑钢窗。门：分户门为高级防盗。厨房：水泥砂浆搓毛。卫生间：公卫：内墙水泥砂浆搓毛，预留给、排水管道；地、墙面水泥砂浆搓毛。楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。c.配套设备：电梯：6层以上商品房均配置电梯。电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。电气配置：开关、照明、插座、电表各一个。煤气：煤气主管道安装到厨房。给水：变频式供水系统，每户独立水表。排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。d.智能化系统：安全防范系统：一层住宅安装紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、车库管理系统等。“一卡通”智能系统：IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。信息服务系统：小区局域网（可接入Internet）、背景音乐、视频点播等。3.2.3区内设施a.道路系统道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。b.小区建筑小品入口：区内设保安。指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。庭院灯：保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。座椅板凳：设在广场、水边，既绿化又方便使用。栏杆：起安全保护作用。儿童活动场地以塑料栏杆为主。居住区地形又高低变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。宣传栏：设在人流集中必经之地。大小高度适宜，便以观看。垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。广场：社交游憩公共场所，附设游乐设施。附表：技术经济指标项目单位数量居住户数户2655户均人口人3.2总建筑面积万㎡30.001.住宅建筑面积万㎡26.702.商业面积万㎡3.3住宅平均层数层6.53容积率1.2绿地率%324选址方案目前人们买房，不光看房型、地段、朝向，还要看小区的环境、园林设计、信息网络等是否到位。本着节约用地，少占耕地，减少拆迁移民有利于场区合理布置和安全运行几有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹的原则，依据1、按照松原市建设规划的要求。2、适应小区投资项目的要求。3、适应小区房屋用途的要求。4、拥有便利的交通条件。5、满足土地的地质条件，市政基础设施等因素需要。我们选定**住宅小区项目的位置(详见附图1：场址位置图)。4.1选址位置：拟建于松原市江南青年街以西、浦东路以南。其理由：通过收集资料、走访调查、查阅资料及抽样调查，运用科学方法整理和分析相关的信息资料，兹对项目选址的科学性、可行性作以下评述。项目概况a.自然条件通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于二类场地，砂层为持力层，适用桩基础。该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。b.城市的基础设施条件政府部门通过开发项目征收环境配套费，项目与城市基础设施网络连接点较近，不需要建造水处理系统。同时经该楼盘临主要干道青年路交通方便。为居民日常生活提供便捷。青年路这几年的变化日新月异，一改昔日的荒凉，成为今天松原市地区一块黄金地段开发热土。该街区各项目配套设施正在不断完善。如菜场、超市、邮局、银行、……随着大量居民入住利用开发，该街区的发展前景将一片乐观。开发地址的获取与开发a.该地块土地使用权以出让方式取得，土地开发实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针。该项目建设用地按如下程序进行：(1)申请选址。向土地管理部门提出用地申请，经同意后进行选址。(2)制订方案。由土地管理部门组织用地单位、被征地单位及有关部门，对选址范围的人口、土地和房屋等进行调查研究制定补偿方案。(3)申请批准。向向松原市人民政政府正式申请请审批，批准准后的征地方方案，由城市市规划部门核核定“红线图”，发出规划划许可用地通通知。(4)发布用地通通告：由城市市土地管理部部门发出具有有法律效力的的用地通告。(5)签定补偿、安安置合同：由由用地单位的的法人代表与与土地所有者者或原有土地地使用者或他他们的委托人人，按平等互互利、等价有有偿和协商一一致的原则签签定合同或协协议，并经土土地管理机关关签证。(6)发证：由土土地管理部门门签发准许使使用土地的证证明。b.对该地块开发成本本主要包括拆拆迁安置费和和土地批租费费。4.2建设条件4.2.1.供排排水在小区北角有松原原市自来水上上水干线，本本项目上水管管线可由此管线通过西一一街，从小区区的北角接入入。雨水、污水水排放可接入入郭尔罗期大大街和西一街街及青年大街街相应的雨排排水干线。4.2.2雨，污污水排放雨水、污水排放可可接入郭尔罗罗期大街和西西一街及青年年大街相应的的雨排水干线线。4.2.3供热热供热为集中供热，热热源拟从小区的北北角接入。。4.2.4供电电拟从小区外引一条条10千伏电缆，接接入小区内变变配电室。按供供电要求设置置箱式变电站站。4.2.5供气气燃气源拟从小区的北角接入入。4.2.6电信本项目电信由电信信部门解决。目前，本项目建设设场地以达到到“三通一平”，其他配套套设施将与住住宅建设同步步进行。4.3建设规模总占地面积25万万平方米，总总建筑面积330.00万平方米米（其中商业业面积约3.3万平方米），总总户数26555户，绿化化面积近4.5万平方米，容容积率1.2。小区内部部规划“一中心四组组团”，中心区天天然山石人工工瀑布，周边边四个组团各各成体系、各各具特色。小小区内有托儿儿所、小商场场、银行…………4.4环境保护4.4.1大气餐饮以煤气为燃料料，所以应在在操作间设计计通风排气装装置，且排气气烟囱避开其其它环境敏感感地段。地下下停车场废气气主要为汽车车尾气，再次次安装通风排排气装置。污水处理本项目产生的污污水主要有餐餐饮废水，生生活废水和洗洗浴污水。生生活废水和餐餐饮废水经隔隔油，沉淀处处理后排入下下水道。5节能节水措施施5.1节能措施**住宅小区项目目建筑热环境境和能源系统统的设计应贯贯彻国家和地地方有关节约约能源的法规规和政策，严严格执行《夏夏热冬冷地区区居住建筑节节能设计标准准》。保证舒舒适，健康的的室内热环境境基础上，采采取有效的节节能措施，改改善建筑的热热工性能，降降低建筑全年年能耗；积极极采用对环境境污染小的可可再生能源，并并提高采暖、空空调等耗能系系统的效率；；最大限度地地减少建筑对对能源的需求求和对空气污污染的破坏，以以实现可持续续发展的目标标。5.1.1建筑节节能技术该工程维护结构的的保温材料选选择和构造方方案如下：屋面：选用1000mm厚聚苯保温温板做保温层层，材料密度度18-20kg/mm3.屋面传热系系数=0.600W/(m22.k)外墙：普通内墙抹抹灰，300厚陶粒砼砌块块，外贴80厚聚苯板，外外饰面系统涂涂层，外墙传传热为k=0.777W/(mm2.k)门窗：选用产品要要求其抗风性性能属标准GB71006第2级，空气渗渗透性能属标标准GB71008第3级，雨水渗渗透性能属标标准GB71008第4级，外墙窗窗均为塑钢双双玻，其传热热系数为k=2.556W/(mm2.k),,采用保温分分户门，其传传热系数为k=1.770W/(mm2.k)楼梯间：普通内墙墙抹灰，3300厚陶粒砼砌块块，靠楼梯间间一侧加抹20厚保温砂浆浆，其传热系系数为k=1.667W/(mm2.k)5.1.2采暖系系统的保温节节能措施小区供热采用高热热效率地热高度聚乙乙烯保温管(热效率达90%)，达到了供供热系统部分分节能的要求求。5.1.3建筑节节能技术、材材料、工艺的的应用除了在保温节能做做法及措施中中介绍的新技技术外，在该该项目的建设设过程中，应应大量应用四四新技术，为为住宅产业化化及带动其他他产业的发展展起到一定的的作用。基础采用超流态砼砼桩基础；地下室地面面及外墙采用用高分子防水技技术；排水管管采用UPVC管件；平屋面聚苯板板保温技术；；屋面防水全全部采用SBS防水做法；；塑钢门窗采采用单框双层层中空玻璃；；单元分门户户采用防盗门；楼道照明采采用红外线光光控开关；楼楼梯间入口采采用防盗对讲讲系统；燃气气采用市政统统一的燃气表表；电表为电电业统一要求求的电表；水水表采用ZS-2远程控制装装置；变压式式通风道；5.2节水措施5.2.1小区水水环境合理规划和建设小小区水环境，提提供安全。有有效的供水、污污水处理、日日用系统，节节约用水。实实现水资源的的可持续发展展和利用，改改善小区生态态环境。建立立完善的给水水系统，保证证供水水质符符合卫生要求求，水量稳定定，水压可靠靠；建立完善善的排水系统统；雨水或生生活污水经处处理后回用作作生活杂用水水等各种用途途时，水质应应达到国家规规定的相应标标准，以保障障回用水的安安全和适用。对小区用水水量和和水质进行估估算与评价，提提供详尽的居居民用水量估估算资料。提提出合理用水水分配计划、水水质和水量保保证方案。最最大限度地有有效利用水资资源，减少小小区污水的排排放量，实现现小区用水的的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。5.2.2绿化景景观用水节水水保障小区绿化、景景观用水，改改善小区用水水分配，提高高景观用水水水质和效率。景观用水采用地下下水和循环系系统，并应结结合中水系统统进行优化设设计以保证水水质，提高用用水效率。提提倡营造少灌灌或免灌绿化化群落，减少少草坪面积，尤尤其是冷地型型草坪面积。绿化用水应利用雨雨水或生活污污水回用作为为绿化用水，以以利于节水及及利用自然渗渗透补充地下下水。5.2.3节水器器具应用大力推广使用节水水型器具，不不断提高用水水效益。不使使用耗水9升和9升以上的座座便器。龙头：(1)不使使用螺旋升降降式铸铁水嘴嘴。(2)根据用水场场合的不同，可可选用延时自自动关闭(延时自闭)式、水力式式、光电感应应式和电容感感应式等类型型水龙头；手手压、脚踏、肘肘动式水龙头头；停水自动动关闭(停水自闭)式水龙头；；陶瓷片防漏漏水龙头等节节流水龙头。建议业主采用节水水型用水家用用电器：采用用高效节水洗洗衣机，洗碗碗机等节水型型家电。6环境影响评价价6.1环境条件调调查**住宅小区项目目提出“绿色生态社社区”的概念。在在当前的房地地产开发过程程中，讲究园园艺设计，提提倡健康住宅宅已是大势所所趋，但目前前国内的景观观设计多采用用喷泉、广场场等“硬质景观”，较少采用用有生命力的的活生生的“软质景观”，只注重视视觉效果，而而没有营造整整体气氛，”形成了层次次分明的景观观体系，同时时设计师还十十分注意尺度度感，通过小小型景质将人人的视线从高高大的建筑物物上转移，从从而减少了人人的压抑感。32%的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和只人化控制，污染较少。自然景观优越、空气清新、湿度适宜，夏季凉爽，远离闹市区的鲁巷，绿地面积率大。远离重工业区，工业污染小。6.2施工期环境境影响分析6.2.1施工期期污染源a.施工期噪声污污染源施工期的噪声主要要来源于包括括施工现场的的各类机械设设备和物料运运输的交通噪噪声。施工场场地噪声主要要是施工机械械设备噪声，物物料装卸碰撞撞噪声及施工工人员的活动动噪声，各施施工阶段的主主要噪声源及及其声级见表表。声级最大大的是电钻，可可达115dBB(A)。物料运输输的交通噪声声主要是各施施工阶段物料料运输车辆引引起的噪声，各各阶段的车辆辆类型及声级级见表。本项项目运输车辆辆安排时尽量量避开居民楼楼。各施工阶段主要噪噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85交通运输车辆声级级施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段底板与结构阶段装修阶段土方外运钢筋、商品混凝土土各种装修材料及主主要设备大型载重机混凝土罐车、载重重车轻型载重卡车9080-8575b.施工期期扬尘施工期扬尘主要来来自土方的挖挖掘扬尘及现现场堆放扬尘尘；建筑材料料（白灰、水水泥、沙子、石石子、砖等）的的现场搬运及及堆放扬尘；；施工垃圾的的清理及堆放放扬尘；人来来车往造成的的现场道路扬扬尘。c.施工期废水污污染源施工期产生的废水水包括施工人人员的生活污污水和施工本本身产生的废废水，施工废废水主要包括括土方阶段降降水井的排水水，结构阶段段混凝土养护护排水，以及及各种车辆冲冲洗水。d.施工期固体废废弃物施工期固体废弃物物主要为施工工人员的生活活垃圾、施工工渣土及损坏坏或废弃的各各种建筑装修修材料。6.2.2施工期期环境影响分分析a.施工噪声影响响根据噪声污染源分分析可知，由由于施工场地地的噪声源主主要为各类高高噪声的施工工机械，这些些机械的单体体声级一般均均在80dB以上，且各各施工阶段均均有大量设备备交互作业，这这些设备在场场地内的位置置，同时使用用率有较大变变化，因此很很难计算其确确切的施工场场界噪声，根根据本工厂施施工量，按经经验计算阶段段其各施工阶阶段的昼夜声声级见表。各施工阶段昼、夜夜声级估算值值单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-9585禁止施工55b.施工扬尘的影影响由于土石石方过程破坏坏了地表结构构，会造成地地面扬尘污染染环境，其扬扬尘量的大小小与诸多因素素有关，是一一个复杂、较较难定量的问问题。通过对施工期环境境影响的分析析，施工期主主要污染为噪噪声与扬尘，为为减少其环境境污染，应做做到：①现场施工中中，建筑材料料的堆放及混混凝土拌和应应定点、定位位，并采取防防尘措施，设设置挡风板。施施工期间尽量量选用烟气量量较少的内燃燃机械和车辆辆，减少尾气气污染，施工工道路经常保保持清洁，湿湿润，以减少少汽车轮胎与与路面接触而而引起的扬尘尘污染，同时时车辆应限速速行驶；混凝凝土搅拌等高高噪声作业及及施工车的进进出口，尽可可能远离居民民住宅，施工工车场地尽量量平整，减少少颠簸声，以以减少施工噪噪声对居民生生活的影响；；②施工中做到到无高噪声及及爆炸声，打打桩时不在夜夜深人静时进进行，吊装设设备噪声满足足环保要求；；③施工中不产产生超标准的的空气污染，环环保措施与工工程进度做到到“三同时”，环境治理理设施应与项项目的主题工工程同时设计计，同时施工工，同时交付付使用；④建筑垃圾及及时清理，文文明施工；地地块周围树立立高于3米的简易屏屏障，或在使使用机械设备备旁树立屏障障，减少施工工机械的噪音音。6.3项目建成后后环境影响影影响分析作为房地产开发项项目，基本无无工艺废气和和生产废水排排放，因此污污染源分析主主要是燃料燃燃烧废气、生生活污水和生生活垃圾。6.3.1大气污污染源分析a.地下车库废气气该项目建有停车场场，地下车库库。停车场设设有两个进出出口。车库内内的废气排放放高度为2.5米，排气量量约7000立方米/小时b.天然气燃烧废废气居民住宅采暖和炊炊事采用天然然气，最大燃燃气量为1..8立方米/h，平均燃气气量为1.4立方米/小时。6.3.2水污染染源分析拟建项目的水污染染源主要是生生活污水。居居住人口多，生活耗水水量大。污水类型型包括洗浴排排水、冲厕排排水和厨房污污水。7劳动安全卫生生与消防拟建项目劳动安全全卫生与消防防的研究是在在已确定的技技术方案和工工程方案的基基础上，分析析论证在建设设和生产过程程中存在的对对劳动者和财财产可能产生生的不安全因因素，并提出出相应的防范范措施。7.1劳动安全卫卫生7.1.1危害因因素和危害程程度分析分析在生产或作用用过程中可能能对劳动者身身体健康和生生产安全造成成危害的物品品、部位、场场所，以及危危害范围和程程度。a.有毒有害物品品的危害。分分析生产和使使用带有危险险性的原料、材材料和产品，包包括爆炸品类类，易燃、易易爆、有毒气气体类，易燃燃液体类，易易燃固体类，氧氧化剂和过氧氧化物类，毒毒害品类，腐腐蚀品类，辐辐射物质类，以以及工业粉尘尘类等。分析析有毒有害物物品的物理化化学性质，引引起火灾爆炸炸危险的条件件，对人体健健康的危害程程度以及造成成职业性疾病病的可能性b.危险性作业危危害。分析高高空、高湿、高高压作业，井井下作业，辐辐射、振动、噪噪音等危险性性作业场所，可可能造成对人人身的危害。7.2.2安全措措施方案针对不同危害和危危险性因素的的场所、范围围以及危害程程度，研究提提出相应的安安全措施方案案，主要有：：a.在选择工艺技技术方案时，应应尽可能选用用安全生产和和无危害的生生产工艺和设设备。b.对危险部位和和危险作业应应提出安全防防护措施方案案。c.对危险场所，按按劳动安全规规范提出合理理的生产工艺艺方案和设置置安全间距。d.对易产生细菌菌的场所，应应提出防护和和卫生保健措措施方案。7.3消防设施消防设施研究，主主要是分析项项目在生产经经营过程中可可能存在的火火灾隐患和重重点消防部位位，根据消防防安全规范确确定消防等级级，并结合当当地公安消防防设施状况，提提出消防监控控报警系统和和消防设施配配置方案。7.3.1火灾危危险性分析分析生活过程中使使用的燃料、家具、生活用品，包包括储存物品品的火灾危险险性，生活过程中易易燃、易爆产产生的部位及及火灾危险性性，生活过程中的的火灾危险性性等。调查项目场址周围围消防设施状状况调查场址周边公安安消防机构的的规模、装备备，所在地公公安消防队与与场址的距离离等，确定项项目对公安消消防机构的依依托程度。7.3.3消防措措施和设施根据项目在生产经经营过程中存存在火灾隐患患的部位、火火灾危险类别别以及可能波波及的范围，确确定应采用的的消防等级，并并结合项目场场址周围消防防设施状况，提提出消防监控控报警系统和和消防设施配配置方案。8组织机构与人人力资源配置置合理、科学地制定定管理方案，确确定项目的组组织机构和配配置人力资源源是保证项目目建设和生产产经营顺利进进行、提高劳劳动率的重要要条件。在制制定管理方案案时，我们对对项目的组织织机构设置及及人力资源及及员工培训等等内容进行了了研究，比选选优化方案。8.1组织机构设设置本公司是股份有限限制公司,分为权力机机构,经营管理机机构和监督机机构.最高权力机机构是董事会会,实行董事会会领导下的总总经理负责制制,董事会由8人组成,董事长1人,副董事长2人,对股东大会会负责.总经理受董董事会任聘,.各部门分设经理,负责组织公公司的经营管管理活动.高级职员由由董事会商议议任聘.监理会由股股东代表2人和职工代代表8人组成.对公司的财财务和职权予予以监督。办公室：1、负责责公司文档管管理:可对公司的的文档进行分分类管理。2、负责内部员工管理理:对公司的内内部职员的个个人资料进行行管理。人事部：负责人力力的招聘和录录用、调配和和使用、人事事的考核，晋晋升与奖惩，教教育和培训工工作。财务部：负责资金金的筹集和管管理；财务的的核算和监督督以及资金的的拨款和管理理；交纳各种种税务和上级级管理费等，保保证工程进度度和各项资金金使用计划。保安部：负责巡察察报告、物资资保护、停车车场管理工作作。采购部：负责做好好材料、购配配件、设备等等物资的采购购工作。工程部：一.工程前期准备1.技术准备：1)审核施工图纸。2)编制《房地产开发发项目组织设设计》。3)编制或审核施工图图预算。4)编制或审核主要材材料、半成品品、设计计划划。5)对特殊项目或重要要的项目的考考察、参观、学学习及必要的的培训。2.物资准备3.现场准备，现场踏踏勘，“三通一平”，组织施工工单位放线并并检验。4.其它准备：A利用用招标形式、优优选施工队伍伍。B办理开工报报告。C办理质监委委托。D组织设计交交底。E摸清施工现现场地下有无无国家线路、水水管、天然气气管道和防空空洞等，如有有及时妥善处处理。二.现场工程管理1.前期阶段的部分工工作：A旧建筑物及及妨碍工程施施工的障碍物物的拆除工作作。B、“三通一平”C其他的工作作（临建、占占路，占地的的办理）2.施工建设阶段的工工作A施工前的各各项准备工作作，施工建设设阶段的平衡衡和协调工作作，做好现场场技术管理B做好质量控控制与管理，加加强经济签证证的管理C做好工程收收尾的组织安安排，竣工验验收。D做好工程资资料的汇集、参参加开发项目目资料的归档档工作。E做好工程决决算及项目移移交。营销部：负责商品品房的销售和和管理;作好销售计计划的编织机机销售策划工工作。售后服务部：负责责售后回访，保保修修缮，工工程遗留问题题处理工作。物业管理部：负责责与业主委员员会相配合，共共同创建“整洁、文明明、安全、方方便”的优秀物业业区域。本公司采用直线职职能制的组织织形式，各级级领导对下级级部门和人员员不直接下达达命令,只是参谋作作用。这一组组织形式既能能及时指挥,统一命令,又能发挥职职能部门和专专业人员的工工作特长,但总经理要要注意协调和和联系各职能能部门之间,领导层要把把握管理系统统中的各种矛矛盾。对此组织机构进行行适应性分析析知：组建方方案符合《公公司法》和国国家有关规定定的要求，执执行机构具备备指挥能力和和组织协调能能力，组织机机构的层次和和运作方式能能满足建设和和生产运营管管理的要求，项项目法人代表表及主要管理理人员的素质质能适应项目目建设和生产产运营管理的的要求，能承承担项目筹资资建设、生产产运营、偿还还债务等责任任。二．劳动定员部门管理人员营业人员工程技术人员业务人员合计总经理办公室其中：总经理副总经理1313行政管理其中：办公室人事事部财务务部376376运营管理其中：保安部采购购部工程程部51020210271032销售管理其中：营销部售后服务部部物业管理部部21711361047合计327213090时间任务2009年3月至至12月2010年1月至至12月2011年1月至至6月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究项目审批规划设计主体工程一期主体工程二期绿化工程9项目实施进度度为了争取时间，缩缩短工期，保保质保量完成成工程，本项项目决定采取取平行施工方方式。2009.3—22011.66项目实施进进度计划表本项目工程计划自自2009年3月开工，至2011年6月竣工，总总工期3年。为了节节约投资，决决定分区分阶阶段开发。据据市场分析，预预计每期推出出商品房有50%可采用分期期付款的形式式预售，按市市场吸纳能力力及公司开发发能力、资金金筹措的可能能性，本项目目工程开发建建设进度计划划安排，如下下表所示10投资估算10.1投资估算算本建设项目规划用用地面积约25万平方米米，规划总建筑面面积接近300万平方米（其其中商业面积约3.30万平方米米），总户数数约2655户，绿化面面积近4.5万平方米，容容积率1.2。根据拟订项目的开开发方案及开发项目的的工程数量确确定的估算投投资为