世联-北京怀柔益田项目营销策略报告-67PPT-XXXX年

怀柔益田项目营销策略报告

——以光影的名义开启一场地产营销的盛宴世联地产——怀柔益田项目组2010年3月3日结合第一轮汇报的反馈要求，本次汇报重点解决：项目核心竞争力提炼；项目整体定位；公建与住宅部分定位及关系界定；核心操盘策略；营销执行细案及工作排期；项目核心竞争力提炼本体+机会项目定位营销策略及执行细案项目整体形象定位关系梳理核心主题案名及Slogan建议价值点延展策略展开营销计划总控营销策略总纲报告思路01.项目核心竞争力提炼项目本体优劣势分析区域层面：上风上水、旅游资源丰富；交通便利，快速通达市区；中影基地强势资源配套，未来发展潜力看好；欧郡香水城别墅为区域价值标杆产品层面：公建部分为城市综合体，且有强势资源——五星级酒店支持；住宅部分为主流居住社区，有完整园林，户型设计有亮点；区域成熟度欠佳，周边缺乏高端商业配套公建与住宅相对区隔，影响项目整体性；住宅先于公建入市，难以充分借势；住宅部分特点不突出，难以充分展示品牌优势项目机会分析区域东部新城是重点发展方向之一；尚处于起步阶段，市场认知度有限；区域向都市化、文化休闲方向发展；本项目具备区域名片属性；项目定位应站在区域发展方向上，成为城市名片区域未来发展方向为都市化及文化休闲怀柔新盘供应较少；区域核心卖点为休闲度假低密社区；配套资源普遍缺失，本项目具备差异化竞争优势；本项目应体现差异化竞争优势，成为城市主流改善的标杆型项目住宅部分客群以怀柔本地客户为主；核心需求分首置、改善两类；追求环境的同时，体现对配套的依赖；本项目应体现怀柔未来都市休闲生活方式的样本项目市场客户项目核心价值分析我有什么我好在哪儿我能带给客户什么价值核心价值梳理思路（FAB分析）F（Features/fact）:项目本身的特性/属性A（Advantages）：相对于竞争对手项目的优势B（Benefit/value）：楼盘带给用户的利益/价值定义FABF（Features/fact）项目本身的特性/属性本项目怀柔宜居的生态环境，便捷的交通；文化产业基地，娱乐、休闲氛围；五星级酒店，高端商业配套资源；市场及客户最主流需求；A(Advantages）相对于竞争对手的优势本项目强势的资源配套；优质私享园林；户型设计有亮点；B(Benefit/value）项目带给用户的利益/价值本项目新区的未来发展潜力，升值空间；齐全的公建配套设施；依托于中影基地的全新娱乐文化生活区；项目核心价值分析区位产品属性东部新城未来发展利好中影基地带动区域向都市化及文化休闲方向发展户型设计有亮点，充分体现居住舒适性完整园林景观，为居住环境加分齐全、高端的娱乐、休闲配套资源改变怀柔以往的居住理念，开创怀柔娱乐生活新纪元区域共享价值区隔于区域外项目项目独特特质差异化竞争的核心发力点项目核心竞争力提炼——横向品牌深圳益田的品牌知名度、美誉度和影响力全国视角的益田精品特色影视地产品牌的建立潜在的后续发力点必要价值点必要价值点唯一价值点唯一价值点唯一价值点弹性价值点唯一价值点必要价值点项目核心竞争力提炼——纵向便捷人文品质舒适丰盛成长时尚品牌区位、交通、配套、服务独有的影视文化人居理念密度、户型、园林、环境酒店、密度、户型、园林产品、形象、服务、实力配套、产业、景点、服务区域、产业、产品、客户配套、产业、生活方式本案价值提炼02.项目定位项目整体形象定位居于光影之畔·弄于红尘之巅怀柔·怀美·怀天下怀柔心·开启国际影视人居生活新纪元形象延展公建部分——中国影人商务、休闲、娱乐、旅游、度假、人居理念示范空间住宅部分——城市中心，怀柔国际影视人居生活示范区里星为幸·里光为梦·里仁为美公建与住宅部分关系梳理中影基地区域利好公建住宅公建部分：更能代表项目整体形象，借势中影基地，引发项目价值联想；住宅部分：依附于公建配套资源下，体现差异化，跳出平台竞争公建地块住宅地块项目整体被欧郡别墅区分割为南北两个地块产品类型价值依托公建地块五星主题酒店俱乐部SOHO商业公寓中影基地区域发展利好住宅地块电梯洋房公建配套项目核心推广主题“怀柔心”明确项目位置，双关低调感恩的人文精神气质；“开启”创新，制造；突破怀柔传统的只有自然环境的居住印象，开创怀柔全新居住模式“国际”突出新区未来利好，打造未来城市核心概念，并展现本案立意的高起点“影视人居”在这里不仅有舒适的居住环境，更贴近繁华城市生活，拥有丰富配套资源，并带有浓重的影视人文氛围“新纪元”产品类型丰富，集合多重资源优势，理念的高度和区域的日臻成熟将赋予本项目应有的历史使命怀柔心，开启国际影视人居新纪元案名及SLOGAN建议Slogan：开启国际影视人居新纪元关键词：丰盛、人文、时尚、成长益田·首映山核心价值点延展本项目阶段价值宣讲层次卖人文贴近客户真实需求，树立区域标杆形象！国际影视人居理念中影资源，文化休闲配套五星级酒店，都市标签影视教育配套资源影视相关产业及旅游度假理念卖丰盛全新高端生活方式城市基础配套，方便快捷高品质会所高端丰富生活配套高品质物业服务高舒适度产品及服务户型尺度景观价值园林环境高品质物业服务卖舒适核心客户——本地改善升级客户及高端首置客户区域价值认知，高端生活方式，高舒适度产品——现阶段，项目主推住宅产品，因此，核心价值点主要围绕住宅部分进行延展03.营销策略公建部分住宅部分树立项目整体形象，面对客群更广泛，带给客户认知及价值联想目前处于前期筹备阶段，可传递给客户的具体信息相对较少，且2010年销售目标达成主要围绕住宅部分，因此现阶段主要以公建部分作为项目整体形象进行宣传，树立公众认知；2010年销售重点，主要面对当地客户，借势公建配套资源采取定向式方式，主打怀柔本地，通过开盘前2个月的“集中爆破”，将当地市场“打透”，形成市场认知，后续仅维持一定市场声音，持续消化树立整体形象形成高端认知小范围一夜倾城线下活动解决2010年整体营销策略攻心务实03.营销策略策略展开推售策略展示策略推广策略活动策略杀客策略价格策略产品类型丰富，主力户型为95平米两居及130平米以上三居户型产品分类户型配比表1#2#3#4#5#6#7#8#13#10#11#9#12#户型（㎡）套数户型面积（㎡）面积配比9595A1942712602833%95B4295C35115115A191916752%130130A801842833435%130B104150150A48641153614%150B16180180A24641257316%180B40合计

60280146100%主流居住产品：95、115平米两居改善居住产品：130、150平米三居舒适享受产品：180平米大三居1#2#3#4#5#6#7#8#13#10#11#9#12#标杆产品7#，11#明星产品6#，8#，10#，12#，13#现金牛产品1#，2#，3#，4#，5#，9#各楼座价值排序中央豪宅产品>中心及北侧景观产品<边缘位置楼座价格预判价格参考：项目名称当前售价核心卖点顶秀美泉7949元/平米（12月实际成交）低密生活意向，实景现房展示世嘉光织谷8000元/平米（预期）低密生活意向欧郡香水城10240元/平米（12月实际成交）双拼+联排产品形式，便利交通金桥国际12000元/平米（预期）核心地段，成熟配套通过市场比较法预判本项目的入市均价约：9000元/平米此价格仅为初步市场预判，后续在价格策略报告中将进行详细阐述！本项目的价格策略低开高走项目一期入市阶段资源条件较差，建议采取低价入市策略，快速回收现金流；后期随着项目配套日趋完善，区域认知度提升，价格稳步提升，实现高利润；价格稳步提升同时，形成价格挤压，促进销售项目价值开发周期2010年立势2011年成熟客户策略产品实现舒适两居为主力产品，实现现金流，奢华三居为标杆项目策略低价入市快速回收现金流改善型客户及北京市内度假客户项目逐渐成熟，商业部分逐步启动，溢价潜力为后期公建部分销售奠定基础价值梯度快速提升价值梯度巩固提升以尊贵大宅为标杆，舒适三居和奢华三居实现高溢价主流客户启动本项目的推售策略定价原则：树立价值标杆，确保利润主力，转化问题产品，合理制定各产品价格策略，避免内部竞争，确保整体均衡销售。具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值。成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可实现较高市场价值。产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、市场可实现价值较低。明星产品现金牛产品问题产品瘦狗产品。高市场增长率高明星现金牛问题瘦狗相对市场份额波士顿矩阵形象标竿单位利润主力引导、转化尽早出货注：推售安排及产品搭配为初步建议，后期需根据工程进度、拿证时间等进行细化调整销售分期户型舒适两居舒适三居3、4#楼，9#楼部分8、9、12、13#楼产品特征现金牛产品明星产品建筑面积95-115㎡，共133套，12881㎡130-150㎡，共152套，24944㎡开发面积37825㎡销售单价（预计）8500元/㎡9500元/㎡销售周期2010年8月-12月一期2010年8月开盘，年底售完；产品搭配：3、4#楼95㎡两居、8、9#楼115、130㎡三居及12、13#楼150㎡三居，、可考虑配合景观及位置差异，分批分次推出推出；累计285套，累计面积37825㎡，以9000元/㎡计算，预计实现销售额3.4亿。一期以市场主流产品入市，产品线丰富，迅速打开局面可根据情况，利用资源差异分批推出一期二期售楼处销售分期户型舒适两居舒适三居最贵大宅产品特征现金牛产品明星产品标杆产品建筑面积95-115平米，共152套，14822平米130-150平米，共96套，14926平米180平米，共64套，12572平米开发面积42321平米销售单价9000元/平米10000元/平米11000元/平米销售周期2011年5月-12月二期2011年5月开盘，年底销售完毕；产品搭配：1、2、5#楼95、115㎡舒适两居、三居；6、10#楼130、150㎡舒适两居，7、11#楼180㎡尊贵大宅可考虑不同产品线、资源差异，分批分次推出累计312套，累计面积42321㎡，以10000元/㎡计算，预计实现销售额4.23亿。一期二期售楼处二期推售主打产品差异化随着项目日趋成熟，推出楼王标杆产品，追求利润最大化月份8月9月10月11月12月合计95㎡126持续消化126115㎡7售罄---7130㎡48消化率达80%48持续消化96150㎡8售罄48持续消化56套数合计189-96--285销售额(万)1917514868340432010年销售目标按月分解分批分次推出，形成产品、价格挤压，促进销售全年目标分解（一期）03.营销策略策略展开推售策略展示策略推广策略杀客策略价格策略怀柔心，开启国际影视人居生活新纪元推广递进层级里星为幸怀柔·怀信·怀星空在先期市场客户观望区域价值实现的过程中，通过影视明星代言等事件启动项目形象及区域前景的公信力。里光为梦怀柔·怀梦·怀光影在先中期项目形成一定的形象力和价值感后，力推国际影视人居生活新理念，确立项目形象力的江湖地位。里仁为美怀柔·怀美·怀天下在后期确立项目国际影视人居的市场形象后，随配套实现项目和企业的整体品牌升华，雕琢客户美誉度。一阶段：里星为幸推广递进层级永不落幕的城市生活剧场，主角即明星阶段主题怀柔·怀信·怀星空刘德桦。已交大定。延展示意周闰发。拒绝探班。斯皮耳伯格。觅私家花匠。冯小钢出没。注意。一阶段：里星为幸推广递进层级特色影视明星代言或现场活动相关运作核心战术中戏、北影、传媒大学、央视定向传播渗透怀柔城区及重要片区的全方位覆盖必要渠道特色纸媒体、网络等广众媒体的软硬攻势短信、DM等精准渠道的强力注入活动及事件营销：怀柔地产研讨启动业内关注二阶段：里光为梦推广递进层级居于光影之畔·弄于红尘之巅阶段主题怀柔·怀梦·怀光影忠影集团。团购进行中。延展示意华裔兄弟影业。尚未进驻。哥轮比亚广播公司CEO。包下总统套楼层。周猩驰工作室。今日开业。二阶段：里光为梦推广递进层级五星酒店、特色明星工作室入驻等相关事件营销核心战术中视国际、英氏影业等影视相关企业定向传播京城北部重要片区的渗透性覆盖必要渠道特色纸媒体、网络等广众媒体的软硬攻势短信、DM等精准渠道的强力注入活动及事件营销：周末活动、客户推荐奖励等三阶段：里仁为美推广递进层级开启国际影视人居生活新纪元阶段主题怀柔·怀仁·怀天下东方好莱坞。不在这。延展示意不在横店。不在无锡。不在涿州。在北京。娱记不接受预定。对不起。影迷相反。谢谢。在这里邻居们都习惯叫他Andey。而不是华仔。三阶段：里仁为美推广递进层级影视人居概念发布会暨项目炼成白皮书发布核心战术影视及其他创意文化产业中小公司定向传播渗透京城及全国范围内的大众营销覆盖必要渠道特色纸媒体、网络等广众媒体的软硬攻势短信、DM等精准渠道的强力注入活动及事件营销：持续客户介绍奖励及阶段答谢推广模块安排树形象活动搞定区域指引现场支持关键动作一：在北京至怀柔必经道路处树立项目整体形象广告牌，主推项目整体形象，突出高端、都市化、时尚的项目整体调性。同时以“住宅产品先期问世，敬请关注”的信息提示加以引导，引发客群关注。持续时间：4-6月达成效果：将住宅产品与公建配套紧密结合，形成合力，由公建配套引发客户价值联想，促进住宅部分价值认知。关键动作二：（一夜倾城）主要针对怀柔本地客群，强化住宅部分信息释放，通过网络、短信、路牌、广告位、车体广告等方式，短时间内将怀柔当地市场“做透”、“做实”。持续时间：6-8月达成效果：住宅产品信息全面释放，通过前期整体形象的导入，提高住宅产品形象，引发客户兴趣、欲望。整体形象先期导入，引发住宅产品价值联想树形象活动搞定区域指引现场支持关键动作一：怀柔市区临时售楼处开放，项目基本宣传物料到位，项目形象、产品信息具象化展示。持续时间：5月达成效果：具象化传递项目信息，为项目开盘积攒客户。关键动作二：怀柔市区至项目地块主要道路指引系统到位。（沿路的指示牌、广告位、道旗、围挡等）持续时间：6-8月达成效果：配合项目“一夜倾城”的形象宣传，明确项目位置。推广模块安排一夜倾城，在区域范围内，将项目宣传“做透”“做实”树形象活动搞定区域指引现场支持关键动作一：现场售楼处、样板展示区高品质、按时交付使用。开盘、认筹、转签等销售节点配合售楼处、样板区开放同时进行。持续时间：7月底-8月底达成效果：具备现场展示条件，让客户能亲身体验未来生活场景及高品质服务。同时为项目首次开盘亮相、认筹、转签提供强有力支持。关键动作二：提供看房班车服务，方便客户由怀柔市区至现场售楼处看房。持续时间：8月-达成效果：为客户带来高品质服务享受，提高客户价值预期及满意度。推广模块安排时间节点，工程进度严格把控，保证展示品质活动搞定树形象区域指引现场支持关键动作一：项目8月份第一次开盘后，项目进入持续平稳销售期，线上宣传推广力度有所调整，重点投入到现场周末暖场、节假日主题活动方面，通过系列活动，维系客户关系，提升项目人气，形成“圈层”效应持续时间：9月-年底达成效果：维护客户关系，提升项目人气，形成“老带新”客户滚动开发。亲子活动圈层活动业主答谢推广模块安排推广手段转入线下，通过系列活动将项目客群做大重点渠道一：短信尖狠准投放时间投放内容数量7月-8月项目核心卖点120万8月初项目开盘信息300万8月-12月促销信息及核心卖点600万合计约1000万原则：发送数量：每周保证30万条短信发送；发送区域：发放区域主要集中在怀柔市区、周边区县、亚运村、望京区域；发送群体：发送人群寄予来访及成交客户基础；发送时间：发送时间集中在每周的3、4、5日可进行周末要约客户；重点渠道二：网络炒作时时翻新投放时间投放媒体投放项目投放频次投放内容3-12月新浪新浪首页文字链、房产通栏、翻牌、软文每月开盘前投放项目形象信息，后期着重热销信息3-12焦点搜房房产通栏、翻牌、软文每月开盘前投放项目形象信息，后期着重热销信息原则：资源选择：选择主流网络媒体如新浪焦点等配合房地产专业门户网站；发送时间：开盘前期集中轰炸，开盘后热销起有选择的配合使用，集中在每月的前期使用；投放内容：开盘前主要以形象诉求为主，开盘后主要以项目促销信息产品信息为主；重点渠道三：户外广告直白明了原则：资源选择：选择市区至怀柔路段重要节点投放时间：开盘前两个月至销售结束；投放内容：开盘前主要以形象诉求为主，开盘后主要以项目促销信息、产品信息为主；重点渠道四：区域引导全面覆盖怀柔市区树立广告牌、车体广告等，全方位立体式覆盖项目信息；树立清晰的导示牌，重要路口引导客户；清晰的道旗指引系统，布满怀耽路沿线，确保地缘客户清楚认知项目；重点渠道五：活动配合，全年不断活动指导原则：第一类：节点大活动——制造热点、引爆市场，吸引关注第二类：配合周末小活动——暖场、促进项目销售8月9月10月12月11月主节点活动周末暖场活动售楼处开放样板区开放开盘活动时间8月9月10月11月12月活动主题开盘热销月现场DIY现场烧烤、炫舞节现场文化节业主答谢推广排期推广排期表

3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月树形象户外大形象

网络宣传区域指引怀柔市区

区域指引

现场包装

现场支持临时售楼处开放

现场售楼处开放

样板区开放

活动搞定一期开盘

现场活动

类别渠道形式主题费用费用合计媒体宣传户外广告牌路牌、道旗主打形象200350网络广告网络广告打包主题、销售信息30报纸广告北青报、信报形象广告及销售信息50公交车体广告怀柔当地公交车主题、销售信息20短信短信广告开盘、促销信息50卖场包装工地围档

主打形象5050物料销售物料楼书、单页等5050营销活动开盘活动两次开盘活动50100客户活动配合营销节点、日常暖场等50代言运作各类渠道事件营销、形象灌注等150150机动费用6060小计

760营销推广费用安排整体营销费用约760万，占住宅部分总销售额（7.6亿）的1%03.营销策略策略展开推售策略展示策略推广策略杀客策略价格策略各类产品定位及规划建议公建部分——项目整体形象影人酒店俱乐部SOHO中小户型公寓大户型公寓集中商业——公建部分电影符号：在大堂装饰、电梯间细节处体现与电影主题相关特色，如电影符号的灵活运用等；公寓外里边体现现代感，时尚感，突出视觉符号的运用；园林部分可设计主题雕塑，园林小品等，商业街可设计星光大道等特色主题，提升借势中影基地，突出与电影产业相关的主题特色。在公共部分装饰，外立面局部细节，设备设施等方面，突出时尚感、现代感、国际感；各类产品定位及规划建议——住宅部分住宅部分——依托于成熟配套下的

健康、娱乐生活运动主题公园社区休闲景观带借势公建部分配套资源，结合北侧园林，打造生态、运动、休闲为主题的居住氛围；重点突出居住的舒适感和温馨感，无需刻意安排与电影相关主题；网球场篮球场少儿游乐场北侧运动主题公园社区园林水系小品社区休闲景观带选址：建议临时售楼处设于怀柔城区核心位置，交通便利，人流量密集地段，要求昭示性强；卖场打造建议1、临时售楼处至市区至项目怀柔城区怀柔城区核心位置展示效果：临时售楼处外立面要求体现时尚、高端的形象；案例借鉴：万科公园5号规格要求：面积：200-300平米；功能要求：前台接待区、项目讲解区、洽谈区、水吧物料支持：项目宣传片、区域（交通）展示图、项目平面图、小型项目整体沙盘模型、宣传册、户型图后期进入公建部分推广阶段在北京市区设立外展场，或择地进行项目巡展2010年8月示范区与园林展示、以及样板房软装到位，具备展示条件，充分营造项目的氛围，让客户对项目印象“由虚转实”，提升客户信心，促成成交。严格控制时间节点和展示质量，提升客户信心售楼处园林展示样板间装修卖场打造建议2、现场展示区售楼处园林示范区关键词：时尚、大气、高品质、价值联想产品细节独立展示区售楼处之三大主要功能：

销售功能：接待台＼背景板＼主体模型＼分户模型＼洽谈区＼水吧．．．．．．

展示功能：形象展板区＼风险公示区＼活动举办场地．．．

部分功能用房：财务区＼经理办公室＼卫生洁具储藏室＼资料室＼售楼员更衣间＼洗手间沙盘吧台洽谈区白色为主色调，家具线条简洁，大面积使用玻璃，体现时尚感，风格大气沙盘在细节和品质提高要求,以求最直观最具品质感的展示项目价值，突出公建部分功能，带给客户最直观的价值联想。售楼处卖场打造建议样板间根据项目产品，建议选择95平米两居以及130三居作为样板间利用客厅可以转动的电视墙实现客厅与书房的空间格局变化多角度立体存储空间客厅内嵌入墙体的沙发开放的厨房时尚舒适95平米两居风格化样板间1——关键词：时尚、娱乐卖场打造建议高雅舒适130平米三居风格化样板间2——关键词：舒适、享受

次卧书房餐厅客厅主卧样板间卖场打造建议关键词：生态、休闲、运动卖场打造建议园林展示03.营销策略策略展开推售策略展示策略推广策略客户策略价格策略客户策略*根据公建与住宅部分关系梳理，可以发现公建与住宅部分所面对的客群为两类人群，且由于公建与住宅部分分期入市，故本次客户分析以住宅部分为重点阐述：根据第一轮汇报中对于怀柔客群分析，可将怀柔置业客群分为三类：怀柔本地客户周边影视区客户北京市内度假客户生活状态怀柔城区内生活、工作，至少拥有一套住房杨宋影视学校上班，市内有房，基本上同时兼几份职市内工作、生活，周末来怀柔度假置业需求40岁左右经济实力强的客户，对环境要求较高，周边配套完善，希望产品舒适品质高；30岁左右的年轻客户，喜欢选择新房，社区品质高，距离远些也可接受；可接受总价大概100万左右，单价1万/平米以下影视圈内有些经济实力的，会选择100平米以上的舒适大户型，外地老师首次置业，会选择80平米经济两居；要求产品品质好，外立面有特色，可承受的价格80到100多万选择低密产品为主，少数支付力较低的客户选择洋房产品；洋房客户希望自然环境好，社区内园林绿化品质好，交通便捷，产品品质高置业关注点环境，生活配套，产品品质，总价中影基地，产品品质，外立面，价格环境，交通，产品品质目标客户分析——住宅部分核心客户怀柔本地人北京城区中影投资客户旅游度假客户（10%）：年龄40-50岁，主要来自中关村、望京等北部片区，度假型客户，支付能力较强；对社区环境、园林和产品品质要求较高；改善及高端首置客户（70%）：年龄30-40岁，主要在怀柔城区内工作、生活有一定事业基础，收入较稳定；喜欢选择新房，对居住环境、产品舒适度及高端生活方式有较高要求；投资型客户（20%）：年龄在30岁左右，在影视基地上班；具有较强的经济实力，认可中影基地所带来的市场价值，关注产品品质及区域升值潜力；重要客户边缘客户住宅部分客群相对集中，主要面向本地客群目标客户分析——住宅部分核心客户——改善及高端首置客户来源：怀柔本地年龄：多为30-40岁左右家庭构成：多为三口及以上家庭，孩子年龄偏小购买目的：首次改善型置业及婚龄首次置业关注点：活动偏好：以家庭为单位的户外活动，参与性强，娱乐性强

有吃有喝，能拿能玩高端首置客户高端生活方式：项目整体形象体现城市化、时尚的氛围物业服务产品：舒适度高总价改善升级型客户高端区域：区域价值认知，周边环境高端生活方式：配套、公共空间、电梯、会所、物业产品：舒适度高单价营销过程中设计参与性强，有利益返还的活动内容激发客户兴趣，保持持续关注产品多样化：五星级影人酒店、高端休闲俱乐部、SOHO办公、高端公寓、集中商业更多元化，更独立代表项目整体形象目标客户分析——公建部分公建部分=城市综合体+区域发展利好中影基地资源面对的客户群更广泛，更多元化怀柔本地客群北京市内度假客群