乌海某项目市场调研与判断

乌海满世水云轩项目市场调研及判断谨呈：鄂尔多斯市满世房地产开发有限责任公司2/1/2023思维导图1乌海市场基本判断3项目发展方向思考2项目优劣势分析2市调及访谈工作回顾区域项目海勃湾区老城区（5）凤凰B区、清泉小区、银海新都滨河新区（9）阳光景园、新加坡花园、君正长河华府、德顺祥庭、银泰尚水湾、蒙西世纪城、文香雅苑、恒信花园、恩河锦苑·龙湾小计共14个项目访谈对象业内人士（近15人次）凤凰B区销售经理、清泉小区销售经理、银海新都销售经理、阳光景园销售代表、新加坡花园销售代表、君正长河华府销售代表、德顺祥庭销售代表、银泰尚水湾销售代表、蒙西世纪城销售代表、文香雅苑销售代表、恒信花园销售代表、恩河锦苑·龙湾销售代表、业内人士王敏市场调研访谈3乌海房地产板块分布：分为海勃湾老城区和滨河新区两大板块海勃湾老城区板块为乌海老城核心区，生活配套齐全，客户认可度高，但城市面貌较差；入市项目多为旧改项目，价格平台高于滨河新区；滨河新区板块规划为政府行政、商务中心，大型设施（奥体中心、蒙中医院、滨河中学）正在建设中，政府也对此作了大量宣传；为乌海未来住宅市场的主战场，共有9个楼盘在售，产品品质、价格趋同，竞争激烈，君正长河华府、新加坡花园成为新区价格标杆，但目前生活配套尚嫌不足，缺乏人气；滨河新区板块海勃湾老城区板块4海勃湾区板块小结海勃湾老城区板块客户来源价格平台多层均价在2600－2800之间，总价区间20－35万，小高层均价在3000－3200之间，总价区间30－40万；销售态势目前受金融危机影响，销售速度缓慢，但是较年前有所回升，各楼盘表现不一，除银海新都消化速度较快（月均20套）之外，其余楼盘大多消化速度在10套以内；客户需求地缘性客户居多，周边企事业单位，个体商户老板，占到80％以上，部分海南，乌达客户；客户关注点排序地段，价格，周边配套，交通；客户以刚性需求和首改客户为主，自住，面积需求在90－100两居和120左右三室两厅两卫为主；户型面积受房价上涨影响，目前海勃湾区市场户型面积集中为90－120米，以舒适性两房和紧凑三房为主；户型结构方正、坐北朝南、大客厅、大面宽是乌海人最关注的户型要点，户型基本无创新点；5滨河新区板块小结客户来源价格平台多层均价在2600－2800之间，总价区间20－35万，小高层均价在3000－3200之间，总价区间30－40万；销售态势目前受金融危机影响，销售速度缓慢，但是较年前有所回升，各楼盘表现不一，除银海新都消化速度较快（月均20套）之外，其余楼盘大多消化速度在10套以内；客户需求地缘性客户居多，周边企事业单位，个体商户老板，占到80％以上，部分海南，乌达客户；客户关注点排序地段，价格，周边配套，交通；客户以刚性需求和首改客户为主，自住，面积需求在90－100两居和120左右三室两厅两卫为主；户型面积受房价上涨影响，目前海勃湾区市场户型面积集中为90－120米，以舒适性两房和紧凑三房为主；户型结构方正、坐北朝南、大客厅、大面宽是乌海人最关注的户型要点，户型基本无创新点；滨河新区板块6乌海市场小结08年郑州市场消化速度低位徘徊，交易价格增速趋缓；总存量已累积至336万平米，足够支撑郑州市场7个月的消化量；郑州市场目前已全线进入价格战，快速出货成为各楼盘首要任务；项目所在的南部城区推货量巨大，成为08年郑州房地产市场热点区域，但消化速度较缓慢，目前面临超过100万的存量竞争，足够支撑南部区域17个月的消化量随着09年南部市场的继续放大，存量房会进一步增加，未来竞争加剧，价格面临下滑压力；7思维导图1乌海市场基本判断3项目发展方向思考2项目优劣势分析8区位分析，滨河区优势地段9区域内竞争项目盘点：面临共约140万平米在售及未来供应竞争项目产品形式均价在售（万平米）未来供应（万平米）滨河新区新加坡花园小高层28004.80德顺祥庭多层、小高层多层2300小高层26003.30君正长河华府独栋、花园洋房独栋9000洋房4800441银泰尚水湾多层2400713蒙西世纪城多层230097文香雅苑多层240056阳光景园多层、小高层多层2300小高层2600290恒信花园多层、小高层多层2400小高层270050恩河锦苑*龙湾多层240055合计72.17210本身产品，规划优势，产品品质优势，但小高层，东西向户型劣势11本项目的机会与挑战并存优势Strength劣势Weakness机会Opportunity威胁Threat靠近政府，地段优势；高档社区品质，完全人车分流；户型方正、有创新点；纯小高层社区，客户存在一定的价格抗性；存在东西向户型，客户接受度有限；城市发展热点片区；自然环境优越；滨河二期拆迁启动，带来大量拆迁户；三区两矿的迁入；经济形式不稳定，客户观望；区域内产品同质化严重，竞争激烈，存在大量现存及未来供应；项目SWOT分析12思维导图1乌海市场基本判断3项目发展方向思考2项目优劣势分析13客户目标与现状一期8万平米（672套左右）09年销售完毕，平均月消化80套1速度目标现状：滨河新区市场目前月正常速度平均5-8套每月；08年上半年市场较好时平均15-20套左右；一期实现均价2870元/平米2价格目标现状：滨河新区多层产品均价在2300-2400元/平米；小高层产品均价在2600-2800元/平米；通过水云轩的热销树立属于满世自己的品牌价值和形象，为后续的不断开发和企业发展打下坚实的基础3品牌目标现状：水云轩项目未正式开始销售，满世品牌知名度在乌海尚低14项目目前面临大问题——受经济形势影响，客户观望气氛浓厚，购买意愿不强；关于市场——客户对小高层产品单价高、物业费贵存在一定抗性；关于客户——面临区域内约140万平米在售及未来供应竞争；——客户对小高层产品单价高、物业费贵存在一定抗性；——目标价格处于滨河新区同类型产品的价格峰值；关于竞争15项目发展方向思考整体发展战略：前期通过高关注、高期待引起城市关注实现高速度，后期通过产品价值的传递，实现高价格；包装、展示策略：准现房销售，震撼实景园林展示，奠定项目高档形象；渠道策略：高调强势营销，引起市场高关注、高期待；价格策略：以略低于客户预期的价格入市，形成全城关注热点，快速消化；客户策略：以点带面，建立立体客户渠道，深挖海勃湾、乌达、海南客户，截流东胜、棋盘井客户；活动策略：小活动不断旺场，营