商业地产基金设立、发行、管理和退出机制研究

商业地产基金设立、发行、

管理和退出机制研究

1目录论文背景及意义1论文内容介绍2论文结论3背景（一）信托人力资源部

2012年-去杠杆化（deleveraging)持续经济增速放缓通胀维持较高水平银根偏紧国内商业地产投资热度增高意义（二）信托人力资源部规模提升效益一次募集，就可同时投资多个项目，提高投资效率且业务模式可以复制在商业地产投资的市场竞争中，资产规模是其竞争核心，资产规模有助于提升市场招租及融资能力在保险资金偿付能力不足的背景下，另辟蹊径，做大管理规模，占据市场先机稳定收益使自身业务收入区域多元化，在不同周期提供稳定收入作为投资方，获取获取收益作为管理者，可以获取基金管理费、收购费、资产管理费、开发项目管理费等等发展品牌商业地产基金成功成立就可以提升信托基金管理形象，为日后其他主动管理型基金做好准备可以提升信托物业投资开发及资产管理品牌，吸引优质合作伙伴及开发项目团队培养专业投资团队从投资管理、运营管理、资产管理拓展至基金管理及开发管理领域贯穿房地产价值链的专业管理团队构成信托房地产投资的核心竞争力这种竞争力的蔓延使信托的优势凸现，在吸引合作伙伴和投资者发挥重要的作用论文内容-商业地产投资机会分析（一）信托人力资源部商业地产投资机会市场机遇信托自身优势论文内容-商业地产投资机会分析（二）市场机遇1、投资者需求增多

国内较高水平的通货膨胀率

社会高净值者的增多

当前住宅市场限购2、房地产金融产品市场不断成熟

相关数据显示，截至去年11月，国内共有10支房地产基金成功募集18.59亿美元，基金数量与金额分别为2009年全年水平的5.0倍和3.4倍。3、商业地产投资价值大

持续收益和保持现金流稳定

大量流动性流入商业地产，推高了商业地产的市场估值，实现更高的开发利润

折价收购一些有潜力的不良资产，改造后也可以实现高增值退出4、商业地块地价的溢价水平日益走低

2011年土地市场，土地流标”、“底价成交”则成为新的关键词，商业地块溢价率也日益走低，在土地拍卖市场上找到优质价低的地块的可能性加大信托人力资源部论文内容-商业地产投资机会分析（三）信托人力资源部综合开拓私人财富管理多元化渠道销售，提供财富管理专业服务，大大增强第三方募集能力论文内容-商业地产投资机会分析（四）信托自身优势之二：投资平台优势信托人力资源部注：信托类项目以总发行规模为计算依据。+1204%+30%+53%4.6亿78亿119亿+38%+62%论文内容-商业地产投资机会分析（六）信托自身优势之三：资产管理平台优势——六大专业管理平台信托人力资源部资产管理商业管理运营管理工程管理企划综合财务管理负责财务、会计、税务、融资管理专业支持专业支持专业支持专业支持制定运营方案、项目开业、物业管理和维护、政府和周边关系品牌传播、媒体关系、人力资源、法律服务、档案印章管理工程规划设计、成本制定审核、项目开发、工程管理负责项目定位、市场分析、招租、推广资产管理团队在专业部门的支持下，负责统筹和管理投资后项目的整体工作和最终退出。同时在投资阶段支持投资团队制定资产规划方案，提供市场数据。专业支持论文内容-商业地产投资渠道分析（一）信托人力资源部1234以现房或期房买卖的方式直接持有物业产权，流动性较低。（不适合一般的投资者）在证券交易所上市，投资人透过购买基金单位投资于可产生稳定现金流的资产（中国未能发行REITs）。通过收购项目公司股权的方式间接持有物业资产，投资人获得较高的浮动收益，同时承受较高的投资风险。以物业基础资产作为抵质押物，对项目公司或合作方提供债权融资安排，投资人获得固定回报。投资渠道REITs股权类房地产信托计划债性房地产信托计划物权方式论文内容-商业地产投资渠道分析（二）信托人力资源部信托计划（卖单一产品）（卖初期品牌）共同管理型基金（卖双方合作品牌）主动管理型基金（终极目标）（卖品牌）以信托计划投资房地产开发项目不定向投资于各房地产信托计划开发商提供种子项目，共同开发管理独立发起和管理，投资于各开发项目股权公司的远景规划论文内容-商业地产基金设立及发行模式（一）信托人力资源部信托成立基金管理公司设立发起有限合伙制基金信托成立的基金管理公司作为普通合伙人GP，出资1%信托通过收取基金管理费用（基本管理费及超额利润）及投资收益获得投资回报模式一：有限合伙制形式不受银监会监管，投资方式灵活模式二：信托计划形式信托成立集合信托计划信托作为信托计划的受托人负责信托计划的管理及投资信托通过收取信托计划的管理费用（固定管理费及浮动管理费）获得投资回报设立及管理简易，无需出资投资论文内容-商业地产基金设立及发行模式（二）信托人力资源部信托投资者基金管理人信托计划LP机构投资者LPs商业地产投资基金（有限合伙）投委会基金管理项目/资产管理SPVs各项目托管银行代建公司1%X%Y%基金管理服务基金管理费项目/资产管理服务项目/资产管理费托管服务托管费代建服务代建费★有限合伙型：论文内容-商业地产基金设立及发行模式（三）信托人力资源部1、信托成立基金管理公司2、设立发起有限合伙基金3、信托成立的基金管理公司作为普通合伙人GP，出自1%4、信托通过收取基金管理费用（基本管理费及超额收益）及投资收益获得投资回报有限合伙制基金设立的主要步骤论文内容-商业地产基金设立及发行模式（四）信托人力资源部信托投资者商业地产投资基金（信托计划）信托管理项目/资产管理SPVs各项目托管银行代建公司信托管理服务信托管理费项目/资产管理服务项目/资产管理费托管服务托管费代建服务代建费★信托计划型：论文内容-商业地产基金设立及发行模式（五）信托人力资源部信托设立集合信托计划信托作为信托计划的受托人负责信托计划的管理和投资信托通过收取信托计划的管理费用（固定管理费及浮动管理费）获得投资回报132信托计划制基金设立的主要步骤论文内容-商业地产基金的管理及职责分配（一）信托人力资源部合伙人会议主要职责是对基金的中大事项，如修改合伙协议、提前清算等进行表决管理公司信托投资承担基金管理公司的职能，管理公司代表GP（执行事务合伙人）负责日常项目的经营管理，在管理公司成立前，由GP组成联合工作小组代行管理人职责。投资决策和管理委员会由信托（3人）和外部专家（2人，由信托选定）组成，投资和退出决策需一致通过，其他决策需大多数以上同意后通过基金投资人高端投资者可作为LP参与基金；一般

投资者作为集合信托计划投资人参与基金有限合伙制基金管理设置论文内容-商业地产基金的管理及职责分配（二）信托人力资源部信托基金管理资产管理投资者一般投资者高端投资者信托计划型基金管理设置1、基金的募集与设立；2、基金的投资与退出；3、基金的日常管理；投资者关系的维护等开发期运营期论文内容-商业地产基金退出机制信托人力资源部退出策略REITs方式最理想的方式是发行REITS，但从国家政策来说，短期内还无法看到通道打开，所以，只能借助市场的其他资金进行弥补保险资金承接2009年新《保险法》、2010年《保险资金投资不动产暂行办法》颁布，打开了保险资金投资不动产的通道。截止2010年底保险资产总额的10%约5000亿元人民币可投资不动产。第三方投资人购买将项目转给第三方机构投资者或个人投资者论文结论商业地产基金