龙泉项目发展方向研判

龙泉项目发展方向研判2012年9月谨呈：前言鉴于项目目前处于拿地阶段，需要解决以下几个问题：什么样的地块指标能增加拿地砝码？该指标下项目能否为开发公司带来合理利润空间？目前市场背景下达到开发公司目标的最优开发形态是什么？目录Part1：龙泉城市发展概况Part2：商业调研详情Part3：经济测算Part4:项目发展方向PART1龙泉城市发展概况---地块所处的大环境是怎样的？城市发展概况---文化历史古为蜀国辖地，唐置东阳县，明改为龙泉驿而得名

新石器时期----开始有人垦织

上古----属于古蜀国（公元742年）唐天宝元年----改为灵池县（公元1026年）宋天元四年----改为灵泉县

元代----设陆路驿站

清代----沿袭西部客家第一镇国际桃花节已成为城市名片石经寺千年古刹龙泉驿文化历史悠久，多元发展方向（旅游及工业）为其经济的快速发展垫定基础龙泉文化城市发展研究---区位及交通龙泉---成都之东由成渝高速路、老成渝路、成洛路、成龙路、城南高速路、经由老成渝路，

20分钟就可达到成都市区。地铁及规划中的轻轨交通网，其中地铁2号线及4号线贯穿全区南、北两片，这使龙泉和成都融为一体。成都的东城，与成都无缝连接本案公路、地铁等交通的快速发展，已将龙泉融入成都大城东发展范围，为成都投资客户打开新的渠道城市发展研究---规划发展天府新区给龙泉带来的机会1.将构建20分钟生产生活步行系统2.准备87个项目总投资1500亿3.

2020年将形成万亿产业基地龙泉总体空间发展布局一主：龙泉主城区一区：国家经济技术开区三片：西部洪十片区（包括十陵街道、大面镇）、北部物流片区（包括西河、黄土、洪安以及洛带部分区域）、东部生态片区（成环路以东的山区丘陵地带）一主、一区、三片的地域发展规划，将各区域经济占位清晰化，本案处于龙泉城区与经济开交界地带洪十片区物流片区经开区龙泉城区生态片区本案龙泉山脉城市发展研究---经济

产业2011年，GDP460.3亿元，连续3年居全省“十强县”

第2位，成都经开区综合发展水平列全国第27位、西部第2位汽车主导产业发展迅速。引进建设一汽大众、一汽丰田、吉利高原、沃尔沃、神钢等15个品牌旅游业：2011年旅游总收入达36.9亿元，旅游文化产业提质增效农业稳定发展汽车产业作为龙泉产业的主导，使得第二产业的发展迅速增大，随之带来第三产业的快速发展PART2商业调研详情---地块可能发展方向的市场情况地块可能发展的方向商业住宅51%49%地块性质：商兼住发展可能的方向？底商集中型商业酒店公寓写字楼究竟有哪些业态适合地块的发展方向？我们将通过市场论证其市场现状如何？一、龙泉区域住宅情况地块周边住宅量价情况表楼盘名称位置总体量总套数剩余套数均价户型区间格调城龙泉驿龙泉驿龙工南路17.8万方1237套68套560071-104乐斯霏红榭成都龙泉驿星光东路49.9万方1817套224套500084-125天立广场龙泉驿区驿都中路6号12.97万383套45套630055-82东山国际新城鉴山龙泉驿成龙路东山国际大道1号23.7万2711套597套500071-110该区域住宅销售情况良好，且均价都在五千以上，仅霏红榭有少量五千以下房源；面积区间以70㎡以上为主，小面积房源供应量少；本区域住宅开发风险很小本案格调城东山国际新城鉴山乐斯霏红榭龙泉天立广场二、龙泉区域商业情况楼盘名称位置商业总体量(万方）商业存量（万方）售价租金业态格调城龙泉驿龙泉驿龙工南路0.70.2开盘价1.5--1.6万，目前2--3万40--50元/平餐饮、会所等生活配套龙泉天立广场龙泉驿区驿都中路6号20.21--4万/平未定服装、餐饮、会所、茶吧等东山国际新城龙泉驿成龙路东山国际大道1号步行街约5万平米01万780元/平米·月餐饮、超市1、底层商铺龙泉城区商业基本无供应，售价约为1.2-2万/㎡，租金40-300元/㎡，市场格局为供不应求。项目所在片区供应量少，需求量大，部分项目底商在内部认购环节时便已经售馨，业态多以配套型为主。本区域底商开发风险很小本案格调城东山国际新城鉴山乐斯霏红榭龙泉天立广场商业现状商业体名称位置商业总体量租金业态档次未呈现东山国际新城龙泉驿成龙路东山国际大道1号集中商业总规划约25万方\大型超市、电影院、百货商场高端已呈现龙泉百货大楼

龙泉新驿南街4号1400均价150元/平左右服装低端成都百货大楼龙泉店龙泉驿中街36号5000均价200元/平左右餐饮、超市、珠宝等中高端人民商场龙泉镇西街３７号3300均价150元/平左右餐饮、超市、珠宝等中高端摩尔华盛商场龙泉驿中街4800均价100元/平左右鞋、服装、家电低端从主城区看，主要有三个集中商业地（龙泉百货、人民商场、成都百货及摩乐华盛），虽都处于人口集中带，但人气以成都百货最旺，其它商气都较弱。---三个集中商业地，仅一个人气较旺。东山国际新城由于其楼盘本身承载住户较多，因而能够支撑一个集中型商业体；另一方面龙泉城区人口不超过30万，该片区不适宜再多一个集中型商业体。---该片区无法再承载第二个集中型商业体。2、集中型商业本区域集中型商业开发风险较大，需慎重考虑本案东山国际新城龙泉百货大楼成都百货大楼龙泉店摩尔华盛商场

人民商场酒店名称位置总房间数

房间价格范围入驻率面积区间基本配置客户来源及特征装苑逸家酒店长柏路50148--38885%30--80平空调、网络出差客户怡豪酒店长柏路72158--48890%30--80平空调、网络出差客户九点连锁酒店龙都南路43178--48895%30--80平空调、网络出差客户新华都酒店龙都南路38148--38885%30--80平空调、网络出差客户龙威酒店龙泉驿区龙都南路198号142428--528100%30--80平空调、网络、餐厅会议、接待友家酒店龙都南路3附772178--25880%30--80平空调、网络出差该区域现有酒店供应量明显不能满足需求量；龙泉驿区酒店价格较高，经营状况普遍较好，入住率均在80%以上，部分高档酒店入住率甚至接近100%。3、酒店本区域酒店开发风险很小怡豪酒店装苑逸家酒店新花都酒店龙威酒店友家酒店九点连锁酒店本案龙泉驿区城区写字楼供应量较少。目前在售写字楼主要位于龙泉经济开发区，面向园区企业。目前销售呈现不温不火的状态。分布区域集中性强，市场现状供大于求。4、写字楼本区域写字楼开发风险较大锦上时代绿地·格兰德鼎峰动力港本案大旗·聚力东方写字楼名称物业级别位置标准层面积物业费总体量(万方）推售情况售价租金锦上时代乙级龙泉驿成都龙泉驿区公园路1段189号10004.00元/平方米·月3.18一批次已售馨二批次在售5500元/平米35元/平绿地·格兰德甲级龙泉驿成龙路二段1088号10405.00元/平方米·月12.70一期办公别墅楼在售年底交房二期高层写字楼开盘时间待定8000元/平米待定鼎峰动力港甲级龙泉驿成都龙泉经开区南二路309号67473.00元/平方米·月14.98多层写字楼在售独栋写字楼已售完4800元/平米待定大旗·聚力东方甲级经济技术开发区汽车城大道777号1900\38独栋写字楼、公寓及酒店目前暂未开盘，预计今年10月份左右开盘待定待定写字楼名称位置总体量(万方）推售情况售价租金大旗·聚力东方经济技术开发区汽车城大道777号38独栋写字楼、公寓及酒店目前暂未开盘，预计今年10月份左右开盘待定待定5、酒店式公寓该片区目前还没有40年产权公寓的产品业态。经开区有唯一一个50年产权(工业用地)公寓产品—聚力东方,目前处于待建阶段.经过我们对该片区的分析认为，项目临近经济开发区，大量外地员工有居住需求，而且周边楼盘租赁情况较好，租金和出租率较高，预计本项目推出小面积投资性公寓会有一定的市场。酒店式公寓为项目机会点本案大旗·聚力东方市场调研结论业态目前状况风险评估开发建议住宅目前该片区住宅销售情况较好，去化率较高，区域有一定增值空间。风险低

底商目前底商呈现供不应求的情况风险低

酒店该区域有大量的出差客户，酒店入住率很高风险低

公寓目前是市场空白点，从客户情况来看，会有一定的市场需求。机会点

写字楼写字楼以面向经济开发区的企业为主，城区写字楼租售情况不温不火。有一定风险

集中商业市场目前缺乏像沃尔玛这种大型的集中式商业，但东山国际商业中心落成后基本能满足该片区的购物需求。风险较高

PART3经济测算---各业态怎样的指标配额最优？测算指标一项目占地：30亩容积率：5.0建筑密度：50%商业占比：51%，总体量约10万方公寓去化在较短时间内达80%（前瞻性预估），不同地价下的利润测算测算指标二项目占地：30亩容积率：5.0建筑密度：50%商