城市更新项目(旧城改造)的工作思考

2011年7月2011城市更新项目的工作思考激情与突破一、深圳城市更新现状二、城市更新研究思路三、政策研究与解读四、深圳旧住宅区更新情况五、城市更新流程目录一、深圳城市更新现状未来深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为占到深圳陆地总面积目前深圳未利用土地面积深圳城市更新总用地面积是未利用地面积的5.5倍2.4万公顷12.3%4360公顷5.5倍深圳市的城市更新包括拆除重建综合治理功能改变要进行拆除重建的大概达到30%深圳可以新增7200公顷的土地供应量70%数据来源:深圳商报网按照计划，深圳政府在2020年前将完成其中1.76万公顷的城市更新30年来，深圳城市发展的主题词是建设；而未来10年内，深圳城市发展的主题词将是拆迁后再建设，旧改工作可能持续30年。一、深圳城市更新现状2010年已审批拆除重建类城市更新单元计划94项居住用地约商服用地约产业用地约保障性住房用地约其他用地约1296851785福田区罗湖区南山区盐田区宝安区龙岗区光明新区坪山新区58173410681331010全市城市更新年度实施计划总拆迁用地面积为３４０公顷其中：各区目标为：单位：公顷2011年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批2011年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批公告77公顷，拟拆除重建用地面积公告142公顷，拟拆除重建用地面积附件3：《2011年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》一览表附件4：《2011年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划》一览表合计公告：219公顷附件1：《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》一览表2011年数据来源:深圳市规划和国土局网站已审批拆除重建类城市更新单元计划31项万科南苑新村大新卓越华润大冲金地岗厦京基蔡屋围中信园岭新村绿景下梅林深业鹏基八卦岭7#上步1#深业鹏基佳兆业华为科技城一、深圳城市更新现状重点开发商典型更新项目一、深圳城市更新现状发展商管控模式更新项目数量典型项目招商公司发展部获取更新资源，各项目团队积极跟进6西冲项目四海项目万科公司发展部获取更新资源，完成资源获取、前期工作的跟进4南苑新村中信成立更新中心，完成资源获取、前期工作的跟进1园岭新村华润由项目公司负责跟进2大冲卓越成立更新中心，完成资源获取、前期工作的跟进3大新金地由项目部负责跟进1岗厦二、城市更新研究思路城市发展角度（必要性）城市未来十年发展大战略、大方针与周边大区域未业发展找到关联改造对未来城市发展能够起到的作用城市未来发展的瓶颈城市更新建立指标体系对未来的预见力成为城市发展的利器•活力•竞争力•土地利用•税收•城市管理旧城改造带来的机遇及对城市未来发展的影响判断旧改造对城市未来的意义为城市贡献什么？定位实施支撑容积率规划成果技术上需解决的一些主要问题1.发展战略：立意、目标取向，决定战略高度；2.整体定位：决定价值实现。1.功能布局2.技术成果1.经济测算:制定容积率依据；2.容积率确定：与现状规划的对比和调整。1.实施策略——改造目标、改造政策、拆赔比、资金平衡、安置政策、实施阶段、合作形式、土地出让、开发方案、居民参与、风险控制2.政府审批－审批支撑容积率建筑质量配套承载力水电交通建筑风格负面影响（消防、治安）资源占用……政策拆迁补偿代价房地产市场环境谈判的难易程度开发模式启动策略资金运作问题开发商意愿各方主体利益平衡等……产业环境空间布局原住民的利益风险（政治、社会、管理）紧迫性城市意象可持续发展外部环境未来机遇……三、城市更新研究思路旧城改造不同于单纯的房地产项目，它同时兼具了城市更新和区域发展的特性。从多角度和多层面看待有利于我们找到正确的改造方向：技术角度市场角度城市发展角度微观层面中观层面宏观层面（做什么）二、城市更新研究思路改造规划“定位”的方向（怎么做）我们的定位

旧城改造发展纲领与策略

对城市旧城改造剖析

对城市未来发展预见站在“城市”的视角而非“项目”•项目配套优化•项目所在城市竞争力•项目管理•对未来准确的预见是领导决策的基础•剖析旧城•旧城改造对城市未来的影响•实施应具备的条件•实现条件的策略改造规划需研究解决的关键点1.改造目标体系建立2.改造政策问题研究3.资金平衡问题研究4.开发控制问题研究社会效益目标市场价值实现改造进程目标对开发主体的政策：容积率、地价减免等对拆迁补偿的政策对“原居民”安置的政策投资收益细目的分类列举及平衡计算新增土地价值清算政府在开发过程中的权利、责任及收益开发商在过程中的权利、责任及收益社会及国家在过程中的权利、责任及收益风险控制5.功能布局与规划指标问题研究6.建筑风格问题研究7.开发模式问题研究8.拆赔方案研究核心功能区规划如何为土地增值指标如何使利润平衡指标如何使土地增值改造前后规划建筑风格的统一性问题新建建筑与整体风格相容性问题改建建筑与整体风格相容性问题街区改造与整体风格相容性问题改造中利润实现主体与风险控制主体考虑整体改造与局部改造整体开发与分期开发拆赔模式拆赔比经济测算补偿方式三、政策研究与解读国家城市更新重点政策解读2011年1月21日，国务院总理温家宝签署国务院第590号令，公布并施行。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。国有土地上房屋征收与补偿条例市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。深圳城市更新政策历程从1994年至2009年深圳市共出台四次政策1994年2009年2008年2004年

当时深圳还正处于青春期，特区建立不过14年的时间，在“三天一层楼”的深圳速度下，关内可开发土地很快所剩无几。同时，一些前期开发的房地产项目、工业园区以及城中村与日益现代化的城市格格不入。在这样的情况下，政府不得不通过推动旧改来增加土地供应，更新城市面貌。深圳的旧改进程，最早开始于1994年以协议出让的方式大大提高了开发商旧改积极性统一招拍挂取缔协议出让方式国家对广东省的一个试点，对三旧改造不用招拍挂。深圳发布《城中村（旧村）改造暂行规定》，政府鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目，正式全面启动城市更新工程。《规定》出台后，默许或者是恢复了以前的协议出让，土地不必招拍挂，开发商参与旧改积极性大大提高。为了与国土资源部政策保持一致，深圳国土部门要求包括旧城、旧村在内的所有城市更新项目都要统一招拍挂出让，深圳之前的旧改政策被彻底抛弃。随后，相应的城市更新工作也基本停止。深圳通过《深圳城市更新办法》，提出了城市更新的概念，其适用范围覆盖了各类旧区，并首次设立了城市更新单元规划制度，提出了多种改造模式和改造方式；其次，明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施，同时政府鼓励权利人自行改造；最后，《更新办法》可覆盖全市范围各类更新改造类型。三、政策研究与解读城市更新（四旧改造）解读深圳市城市更新深圳城市更新中的“四旧”1、城中村（旧村）2、旧工业区3、旧工商住混合区4、旧住宅区1、四种类型各有特点，业主不同；2、土地性质存在差异；3、更新工作重点不一样。三、政策研究与解读城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权力主体单一的，该主体同意进行城市更新；建筑物为多个权力主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的权力主体同意进行城市更新。实施主体确认申请：城市更新单元拆除范围内的单一主体，应当向区城市更新职能部门申请进行实施主体资格确认。城市更新单元应当提供大于3000平方米且不小于拆除重建用地面积15%的独立用地，无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目。深圳最新政策重点解读四、政策研究与解读深圳市城市更新办法实施细则深圳市城市更新实施细则.pdf深圳最新政策重点解读深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定基准配建比例保障性住房配建比例为实际建设的保障性住房面积占该项目批准住宅建筑面积的比例。二类地区配建比例不低于8%，保障性住房类型为安居商品房的，配建比例为20%；修正比例位于规划2015年前建设的轨道站点500米范围内的，配建比例增加3%；特殊项目的配建比例核减土地贡献率过高或所处地区城市规划有特殊要求的，配建比例可予以适当核减；建设方式保障性住房原则上由项目实施主体在城市更新项目中一并建设，应配建的保障性住房建筑面积超过3万平方米的，可视条件在城市更新项目用地中划出一定比例用地单独建设保障性住房，但安居商品房除外；布局和时序保障性住房应集中布局。城市更新项目分期建设的，保障性住房原则上应布局在首期；地价及回购保障性住房免缴地价，并由政府回购，产权归政府所有，回购价格按照保障性住房建造成本加百分之三利润的价格执行。保障性住房类型为安居商品房的，地价按该项目住宅部分应缴地价标准的50%缴纳，但最高不超过安居商品房建筑面积按公告基准地价标准应计收的地价，由项目实施主体按照与市住房建设主管部门事先约定的住房价格和对象进行销售。深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定三、政策研究与解读深圳最新政策重点解读深圳市城市更新提速专项行动计划

全面实现城市更新单元规划计划的常态申报，由各区政府（含新区管委会）受理申报，市规划国土委统筹拟定计划草案，分别在3月底、6月底和9月底之前形成全年共三批计划报市政府审定。由市规划国土委牵头、各区政府配合；试行城市更新实施计划的常态申报。明确具体的城市更新项目在符合一定条件下，可随时申请列入实施计划。规范旧住宅区拆除重建类城市更新工作。由各区政府组织开展旧住宅区城市更新的现状调研、意愿征集、可行性分析、计划申报等前期工作，不再由市场主体自发进行意愿征集和计划申报。积极探索在项目列入计划后通过公开公平的方式选定项目实施主体。深圳市城市更新提速专项行动计划.pdf三、政策研究与解读四、深圳旧住宅区更新推进情况1、业主对补偿要求千差万别；2、许多开发商进驻更新小区，造成大批量的投诉。序号区位城市更新单元名称申报拆除重建用地面积（公顷）申报单位进展情况1福田区莲花街道华泰小区更新单元5.31深圳华泰企业公司1、规划编制基本完成；

2、在拆迁补偿工作方面，工作开展艰难。（未完成）2福田区香蜜湖街道建业小区北区更新单元5.3深圳市建业建筑工程有限公司3福田区香蜜湖街道龙溪花园更新单元6.03深圳市中洲粤华投资有限公司4罗湖区翠竹街道太宁路金钻豪园更新单元3.34深圳市翠芳园投资开发有限公司5罗湖区翠竹街道爱国路木头龙更新单元7.7深圳市益田集团股份有限公司6南山区南头街道南苑新村更新单元8.25深圳市金晖房地产开发有限公司7南山区沙河街道鹤塘小区、沙河商城更新单元1.72深圳市沙河实业（集团）有限公司8盐田区海山街道海涛花园更新单元5.28深圳市盛世盈丰投资发展有限公司深圳市规划国土委更新办：由于《国有土地上房屋征收与补偿条例》对深圳旧住宅区城市更新可能产生的影响以及旧住宅区城市更新出现的某些乱象，根据《深圳市城市更新提速专项行动计划》，深圳对旧住宅区城市更新已经进行相应调整。具体调整主要在两方面：1、旧住宅区的城市更新将以综合整治为主；2、将由各区政府组织开展旧住宅区城市更新的现状调研、意愿征集、可行性分析、计划申报等前期工作，不再由市场主体自发进行意愿征集和计划申报。四、深圳旧住宅区更新推进情况城市更新项目工