年沈阳市某商业项目建议书

目录前言第一章总论1.1项目建设背景………61.2项目概况……………101.3项目报告编制的依据………………12第二章项目商业市场环境分析2.1沈阳市概况…………142.2大东区概况…………232.3周边楼盘及商业配套设施…………282.4建材家居市场调研………………33第三章物流园区发展现状及趋势3.1物流园区的内涵……363.2物流园区的功能……373.3物流园区的发展历程和相关经验…373.4物流园区的建设发展模式…………393.5物流园区的开发、建设模式分析…403.6物流园区的发展政策分析…………413.72003年发展情况分析……………41第四章规划设计条件、原则及设计方案4.1规划场地环境及周边环境………454.2总体规划设计原则……………454.3规划布局及业态分布……………454.4交通组织…………464.5景观设计…………464.6规划指标建筑技术经济指标……46第五章项目组织管理与保障措施5.1项目管理措施……49计划管理………49工程管理………49资金管理………49信息管理………505.2项目建设的保障措施……………50资金筹措的措施………………50施工组织措施…………………50第六章营销战略体系6.1项目定位………526.2商业组合形态的构想…………526.3走特色化的物流园区发展之路………………536.4项目拟开发面积…………………546.5项目开发节奏……556.6项目经营模式……55第七章投资分析7.1项目投资估算………………597.2项目盈利分析……………637.3项目损益表及现金流表…………66第八章结论附件：附件1：项目Ⅰ、Ⅱ期总体规划布局图附件2：项目Ⅰ期规划布局图前言东北振兴沈阳先行“振兴东北”是国家继“西部大开发”战略实施后的又一重要举措，旨在实现“两个东西经济互动的轮子”同时运转。东北亚经济中心的规划，将成为继“珠三角”、“长三角”、“京津冀北”地区之后的第四个经济增长极。沈阳，各项产业蓬勃发展，正面临着前所未有的发展契机。如何抓住机遇、展示自我、率先吸引世界关注……？东北振兴，沈阳先行！第一章总论1.1项目发展背景1.2项目概况1.3项目报告编制的依据1.1项目发展背景“第四增长极”与“东北大振兴”随着国际经济形势的发展，东北将成为继珠江三角洲经济圈、长江三角洲经济圈和环渤海经济圈之后的“国内经济第四增长极”。东北大振兴是世界经济政治形势发展的需要，也是新时期提高我国综合国力的需要，更是经济发展规律的客观要求。环渤海经济圈处于东北亚经济圈的中心地带，是中国欧亚大陆桥的东部起点之一，其经济总量约占全国的1/5，是我国最大的工业密集区。在环渤海地区5800公里的海岸线上，近20个大中城市遥相呼应，数千家大中型企业虎踞龙盘，包括大连、青岛、秦皇岛等重要港口在内的60多个大小港口星罗棋布。随着世界经济全球化加剧发展，环渤海经济圈的一体化正在深化。在国际经济一体化的重心不断向亚太转移的趋势下，环渤海经济圈与东北（亚）地区发展互动潜力将得到发挥，位于东北、胶东半岛、辽东的沈阳、大连、天津、青岛等一大批城市，共同构成东北（亚）地区城市发展群，吸引国际投资目光。2003年，党的十六大提出振兴东北的发展战略，加快调整和改造“东北老工业基地”已成为与“西部大开发”齐肩并重的国策。与时俱进的沈阳沈阳即是东北重工业城市的中心，又是“第四经济增长极”的核心城市，在全面推进振兴东北老工业基地的进程中，必然起到决定性作用。沈阳市政府已提出“全国先进装备制造基地”的城市定位及发展“大沈阳”的策略，形成全国看东北，东北看辽宁，辽宁看沈阳的良好局面。发展规划：2002年国务院批准的《沈阳市城市总体规划》，其理想模式为“一个中心城区、四个副城区、两个边缘组团、七个卫星城、二十个小城镇”。至此，中心城区建成区面积将由186平方公里扩展到440平方公里，城市规划范围将达到1220平方公里。关注重点：浑南新区——建设“北方浦东”：规划面积120.6平方公里，功能单元为“三区一城一带”。铁西新区——现代“工业园区”：目前铁西新区面积已达126平方公里，功能定位：建设以装备制造业为核心，集研发、制造、商贸、居住为一体的现代化工业园区。金廊工程——核心“发展战略”：规划总面积36.6平方公里，从北陵公园到浑河桥，平均宽度1至2公里，全长17公里。包括“一轴”、“四区”和“九节点”。关注重点——大东“商机平台”：作为未来城市经济发展的重点，大东区区域功能规划为“一城两带三区”。无限商机在大东总体战略规划构想：“一城两带三区”的战略构想搭建商机新平台；一城：沈阳汽车城。以沈海现代工业示范区为依托，构建集汽车研发、整车制造、贸易物流、维修服务、人才培训、零配件生产等多种功能为一体的新兴汽车城。两带：科教文化旅游服务产业带及中部商业带。三区：小东商贸区、八王寺—吉祥—北海商住区、沈海现代综合物流园区。经济地位：大东区经济走势强劲，区内聚集了沈阳金杯客车制造有限公司、沈阳黎明航发集团、沈阳华润压缩机有限公司、沈阳三洋空调有限公司、沈阳东芝电梯有限公司、沈阳金杯通用汽车有限公司、沈海热电厂等众多优势企业。同时，还吸引了一大批国外知名企业到大东区投资，如美国通用公司、德国宝马汽车公司、日本三菱自动车工业株氏会社、沃尔玛（中国）有限公司、美国泰克公司、日本丰田通商株氏会社、三洋电机有限公司和美国吉列公司等。目前，大东区作为沈阳市最具竞争力的工业区的优势经济地位已确立。

汽车产业：四大整车制造厂：沈阳金杯客车制造有限公司、金客Ｍ１中华轿车厂、沈阳金杯通用汽车制造有限公司、沈阳宝马华晨汽车制造有限公司；三大汽车发动机制造厂沈阳航天三菱发动机有限公司、沈阳新光华晨发动机有限公司、沈阳航天新光集团；另有汽车改装厂４家以及汽车零部件生产厂28家，汽车贸易、维修服务企业20家，已形成了一个汽车产业集聚效应突出的城区。大东区正在规划一个集汽车生产及配送、汽车销售与服务及汽车文化社区为一体的汽车城，为汽车产业在大东区快速发展提供优质的发展环境。沈海现代工业示范区是沈阳市人民政府最近批准在大东区设立的产业开发区，占地15.87平方公里，汽车贸易园占地0.65平方公里，汽车物流园占地1.5平方公里。2001年，沈海现代工业示范区内规模以上工业企业产值达到260亿元，占沈阳市规模以上工业企业产值的32%，实现利税22亿元，占全市规模工业企业的48%。大东区经济战略地位确立，市场空间无可限量，具备发展各项业态的条件，有一定环境依托及形象基础。物流业——国家综合国力的重要体现1997年东南亚爆发经济危机之后，人们在分析和总结东南亚各国和各地区的情况时发现，以物流产业为重要支柱产业的新加坡、香港有较强的抗御经济危机的能力。例如，1998年受金融风暴影响较大的马来西亚经济增长为－6．8％，泰国为－8．0％，东盟为－9．4％，与之相比较，香港情况较好，为－5．1％，而新加坡则实现了1．5％的正增长。从此，人们意识到物流对于国家的经济发展有着非常重要的意义，物流发展水平已成为一个国家综合国力的重要体现。物流业被视为未来企业发展的核心竞争力，物流领域更被人看作经济增长的“黑暗大陆”，是“降低成本的最后边界”，是降低资源消耗、提高劳动生产率之后的“第三利润源泉”。在不少发达国家物流业都已发展为大规模的产业。如日本，在近20年内，物流业每增长2．6％，经济总量就增加1％。在美国，物流产业的规模已达到9000亿美元，几乎是高技术产业的两倍。经过多年的物流业的发展，在日、美两国已成就了不少行业巨子。美国的联邦快递，1995年营业额达到125亿美元；日本的佐川急便，1995年营业额达到57亿美元。目前我国物流业经营额超过5亿元的企业还未出现，与UPS、联邦快递等国外物流企业相比，国内物流企业所占市场份额少，服务功能少，高素质人才少。企业竞争能力弱，融资能力弱，货源不稳定且结构单一，缺乏网络组合。事实上，我国现阶段物流企业从网络、功能、管理、服务、业绩等方面综合评估，物流企业的发展现代物流是调整我国产业结构的迫切需要，是传统运输业的发展方向，是运输与生产最佳融合的渠道，更是改变传统揽货方式，取得增值效益的需要。巨大的市场需求呼唤东北地区及其它省市的现代化商品流通领域的长足发展。品牌观念仍未出现，国外称中国无纯粹的物流企业。1.2项目概况项目概述.1.项目名称：沈阳***商业物流园Ⅰ,Ⅱ期项目.2.项目基本情况：项目位置：沈阳市大东区东北大马路钢泉巷8号，南至东北大马路，东至二环线，北至联合路，西至园区规划路。总占地面积：348500平方米项目总建筑面积：567285平方米.3.项目规划：本项目由大型购物中心、建材家居家具采购基地、商务综合楼、餐饮娱乐一条街四个功能区组成。其中购物中心包括各种业态的大卖场，以大型超市为主，涵盖了建材家居、日用百货、生活超市、灯具等各种业态的连锁店、专卖店和精品店等经营内容。建材家居家具采购基地包括十二个专业城，商务综合楼可以为本项目提供办公场所和电子商务平台。本项目涉及业态广泛，是集多种功能于一体、集零售和批发于一体的大型综合性具有国际水准的现代商业物流园。1.3项目报告编制的依据参照沈阳市人民政府相关招商宣传手册；参照沈阳市人民政府“投资指南”材料；参照沈阳市人民政府及大东区政府规划；参照沈阳市相关官方网站对外公开内容；参照东方家园置业公司与政府的相关报告。发文单位：沈海现代工业示范区管理委员会沈海现代工业示范区管理委员会文件—《关于东方商业物流园财政补贴款的函》发文单位：沈阳市土地储备交易中心沈阳市土地储备交易中心沈土***号—《关于东建街东地块树木砍伐有关问题的函》沈阳市土地储备交易中心—《关于限期交齐拖欠土地价款的通知》（2004年6月2日）沈阳市土地储备交易中心—《关于限期交齐拖欠土地价款的通知》（2004年6月18日）收文单位：沈阳市土地储备交易中心沈阳***置业有限公司文件沈东置业字***号签发人：***《东建街东地块树木砍伐有关问题的复函》收文单位：沈阳市人民政府沈阳***置业有限公司文件沈东置业字***号签发人：***《关于申请工程前期行政事业性收费减免及有关问题的报告》收文单位：陈政高市长沈阳***置业有限公司文件沈东置业字***号签发人：***《关于申请工程前期行政事业性收费减免及有关问题的报告》收文单位：邢凯副市长沈阳***置业有限公司文件沈东置业字***号签发人：***《关于申请工程前期行政事业性收费减免及有关问题的报告》收文单位：李佳常务副市长沈阳***置业有限公司文件沈东置业字***号签发人：***《关于申请工程前期行政事业性收费减免及有关问题的报告》收单位：常明秘书长沈阳***置业有限公司文件沈东置业字***号签发人：***《关于申请工程前期行政事业性收费减免及有关问题的报告》本报告中引用数据和信息如有出入，当以沈阳市人民政府提供的数据、信息为准。第二章项目商业市场环境分析2.1沈阳市概况2.2大东区概况2.3周边楼盘及商业配套设施2.4汽车及建材家居市场调研2.1沈阳市概况城市概况沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口736.9万人，市区人口488.4万人。沈阳是我国重要的工业基地之一，具有雄厚的物质基础和经济基础，城市规模居全国第四位，在全国经济发展中具有重要的地位。作为东北的中心城市，是全省的贸易、经济信息和科技文化的中心，同时与周围的鞍山、抚顺、辽阳、本溪、丹东、营口、铁岭七城市构成了辽宁中部城市群和经济集聚区，成为东北地区的交通枢纽和政治、经济、文化中心。位置与地貌沈阳位于辽宁省中中部，东西长长115公里，南北长长205公里。沈阳市市国土面积为为12980平方公里，其其中城区面积积185公里。沈阳地地区以平原为为主，地势平平坦，平均海海拔50米左右，山地地丘陵集中在在东北、东南南部，属辽东东丘陵的延伸伸部分。西部部是辽河、浑浑河冲积平原原，地势由东东向本缓缓倾倾斜。气候沈阳属北温带受季季风影响的半半湿润大陆性性气候。全年年气温在-229℃-36℃之间，平均均气温8.3℃，全年降水水量500毫米，无霜期183天。受季风风影响，降水水集中，温差差较大，四季季分明。冬季季漫长；春季季回暖快，日日照充足；夏夏季热而多雨雨，空气湿润润；秋季短促促，天高云淡淡，凉爽宜人人。经济地理位置沈阳背倚长白山麓麓，面向渤海海之滨，是辽辽东半岛的腹腹地。在以沈沈阳为中心的的150公里的半径内内，有中国著著名的铜都鞍鞍山、煤都抚抚顺、煤铁之之城本溪、煤煤电之城阜新新、石油之城城盘锦、轻纺纺之城丹东、化化纤之城辽阳阳和煤炭基地地铁岭，这些些资源丰富、实实力雄厚的辽辽宁中部工业业城市形成了了世界上罕有有的城市群。沟沟通世界的大大连港，正在在开发的营口口新港和锦州州港距沈阳也也不超过2550公里。沈阳作为中国东北北地区最大的的经济中心城城市和通往中中国长城以南南地区的必经经之路。长期期的经济发展展形成了密如如蛛丝的航空空、铁路、公公路运输网络络。沈阳民航航以桃仙机场场为中心开辟辟了70条国内国际际航线。沈阳阳也是东北地地区最大的铁铁路枢纽。沈沈阳的公路也也四通八达，开开成了少有的的高速公路网网络。人口概况沈阳市现有总人口口736.9万人，市区区人口488.4万人。其中男男性人口为377万人，占总总人口的50.5%,,女性人口363万人，占总总人口的499.5%，性性别比为1001.9。总总人口中非农农业人口435.7万人，占占总人口的663.2%，家家业人口2552.5万人人，占总人口口的36.66%；未落常常住户口1..1万人，占占总人口的00.2%。沈阳居民年龄构成成沈阳居民教育程度度构成行政区域沈阳市下设和平区区、沈河区、大大东区、皇姑姑区、铁西区区、苏家屯区区、东陵区、新新城子区、于于洪区9个市区，辽辽中县、康平平县、法库县县、新民市4个县（市）。区区、县（市）下下设街道办事事处112个，乡政府73个，镇政府68个。交通条件沈阳是联系东北地地区和关内的的交通枢纽，铁铁路密度居全全国之首。沈沈山、长大、沈沈丹、沈吉等等六条铁路汇汇集沈阳并通通向四面八方方。公路总里里程5080公里，由沈阳阳至北京、沈沈阳至大连、沈沈阳至抚顺、沈沈阳至本溪、沈沈阳至长春以以及绕城高速速公路和二环环路构成的环环绕沈阳，连连接海港、空空港的“三环五射”高速公路网网已经形成。民民航从沈阳过过港航线有67条，通往国国际及国内各各大中城市。沈阳的城市基础设设施——中心城区主要街路路、铁路沿线线、环路、出出口路、街心心、广场及公公园的绿化面面积和绿化水水平逐年提高高，建成区绿绿地率达288.2%。

——交通快速干干道系统初具具规模。城市市道路以构建建快速干道系系统为重点，以以加强城市景景观建设为突突破口，相继继完成了大二二环快速路、东东西快速干道道、六路三桥桥、沈新和建建大零公里公铁地地道桥等城市市重点交通工工程的建设。——城市公用设设施持续改善善，供水、供供热、供电、供供气等设施功功能加强，服服务质量不断断提高。20003年，全市新新铺设供水管管网7.2公里，供水管管网改造288.5公里，综合日日供水能力161.6万立方米。全全市供热面积积10200万平方米。全全年实际用电电量131.2亿千瓦小时时。其中，工工业用电71.6亿千瓦小时时，增长11.7％。煤气供供气管道总长长度2160公里。

——房地产业健健康发展，房房地产开发与与销售同步快快速增长。22003年，全市房房地产开发完完成投资177.3亿元，比上年增长52.8％。全年商商品房施工面面积1738..8万平方米，增增长40.4％；商品房房竣工面积585.9万平方米，增增长61.1％；商品房房销售面积324.8万平方米，增增长57.6％，其中商商品住宅销售售291.6万平方米，增增长58.4％。

——城市环境保保护和治理城城市整体环境境进一步改善善，环境质量量实现历史性性突破。全年年共完成环境境污染治理项项目百余个，先先后建设了东东部满堂河、南南部凌空、西西部揽军等污污水处理厂，完完善了原有的的北部污水处处理厂。整治治和恢复了浑浑河生态环境境，城区段河河水水质达到到四类标准。城城市污水日处处理能力达到到95万吨，污水水处理率达到到70.4％。改造和和新建了老虎虎冲、大辛两两个垃圾填埋埋场，全市日日处理垃圾4484吨，生活垃垃圾无害化处处理率达到100％。全年共共拆除烟囱1113根、锅炉房403座，推广民民用型煤4.5万户，并采采取扬尘覆盖盖工程、机动动车尾气污染染防治等措施施，烟尘控制制区达标覆盖盖率达到100％，全年环环境空气质量量优良天数已已达到298天，达到创创模标准。全全市噪声达标标区覆盖率达达到70％，自然保保护区覆盖率率达到13.52％，建成生生态环保模范范住宅小区35个。城市绿化化实施森林城城市战略，全全面推进城市市绿化建设。2003年新增公共绿地面积482公顷，建成大东广场、德胜公园、方家栏公园、高官台生态园等一批绿地精品，改造了和平广场和中山广场。全年新建居住区绿地341公顷。继续开展环沈阳生态森林圈建设工程，东北楔、西北楔绿化带建设稳步进行。全年植树428万株，铺草坪98.8公顷，新增绿地18.26平方公里。到2003年末，全市绿化覆盖率达33.16％，建成区园林绿地面积8384.6公顷，人均公共绿地面积8平方米。2.1.211996—2010年沈阳城市市总体规划沈阳市的城市建设设与发展遵循循人口、经济济、社会、环环境和资源相相协调的可持持续发展战略略。城市功能能正由单一工工业基地向多多功能经济中中心转变。现现正在加速城城市产业结构构，加速传统统产业的改造造，积极发展展高新技术产产业，进一步步完善城市功功能，实现单单一工业生产产基础城市向向现代化经济济中心改变。具具体如下：沈阳城市规划区由由中心城区、桃桃仙国际航空空港副城及新新城子副城组组成，总面积积1220平方公里。城市拓展形成中心心城区“分散集团式”布局形式。中心城区东起沈阳阳与抚顺市交交界，西到新新潘公路，北北起蒲河，南南至苏抚灌渠渠，总面积1150平方公里。现现状城市人口口401万人。到2010年城市实际际居住人口规规模控制在472万人以内。中中心城区是沈沈阳市主体，是是政治、经济济、文化集中中体现区。中中心城区规划划布局结构为为东南组团布布局形式，以以中部核心区区为核心，周周围分布东西西南北四个副副城及道义、汪汪家两个组团团，为中心城城区开辟良好好的发展空间间，使城市由由单一中心结结构向松散布布局过渡。中部核心区以三环环高速公路以以内，重点发发展第三产业业，强化金融融、商贸、文文化、科技、信信息中心职能能；东部副城由棋盘山山风景区及周周围乡、镇组组成。副城以以中、高档为为主，科研、旅旅游、办公设设施为辅；西部副城以沈阳经经济技术开发发区为主体，重重点以发展工工业为主，配配置必要的生生活区和公共共服务设施；；南部副城以苏家屯屯现状建成区区为基础继续续扩建，规划划建设综合副副城。北部副城以虎石台台现状建成区区为基础继续续扩建，规划划建设综合副副城；道义组团以道义屯屯为基础重点点安排重点乡乡镇企业和生生活区，形成成独立的生活活和产业组团团。新建居住区主要安安排在浑南新新区，大力开开发浑南地区区，使浑河变变成内河。一一环路内除棚棚户改造外，不不再以住宅建建设为主，核核心区内，新新建居住区主主要安排在一一环路以外，重重点为浑河产产业区，到2001年人均居住住面积达到112平方米以上。东部副城、南部副副城、道义组组团作为远期期发展用地。沈阳经济概况.1沈阳城市发发展现状沈阳是国家“一五五”时期重点投投资建设的工工业基地。经经过几十年的的发展，沈阳阳的工业门类类增加到184个，全市工工业企业达5800多家，初步步构建了汽车车、机械、电电子信息、化化工、环保、制制药产业为主主的新兴产业业群，奠定了了雄厚的制造造业基础，形形成了较强的的综合配套能能力。沈阳具具有雄厚的资资产存量和规规模优势。现现拥有资产存存量已达1000亿元，占全全省的1/3，国内生产产总值占全省省的1/4。特别是改改革开放以来来，沈阳不断断加快国有企企业战略性调调整和改组步步伐，加速传传统企业与高高新技术、国国际经济接轨轨的融合。以以亚洲国家和和地区为主的的引资结构正正在被多元化化引资格局所所代替，一批批世界500强企业和国国际知名跨国国公司投巨资资驻足沈阳。通通过与国外客客商合资合作作，弥补了建建设资金不足足问题，引进进了国外先进进技术和先进进管理，加速速了产业结构构调整的步伐伐，支柱产业业群体不断壮壮大，骨干企企业和主导产产品显示出较较强的市场竞竞争力。沈阳做为东北地区区最大的中心心城市，地处处东北亚经济济圈和环渤海海经济圈的中中心，具有重重要的战略地地位。以沈阳阳为中心，半半径150公里的范围内内，集中了以以基础工业和和加工工业为为主的8大城市，构构成了资源丰丰富、结构互互补性强、技技术关联度高高的辽宁中部部城市群。沈沈阳拥有东北北地区最大的的民用航空港港，全国最大大的铁路编组组站和全国最最高等级的“一环五射”高速公路网网。沟通世界界各大港口的的大连港、正正在开发建设设的营口新港港和锦州港，距距沈阳均不超超过400公里，具有得得天独厚的地地理区位优势势，作为东北北中心城市的的沈阳，对周周边乃至全国国都具有较强强的吸纳力、辐辐射力和带动动力。经济总体指标概述述回顾沈阳市近几年年的宏观经济济，可以看出出沈阳经济总总量持续增长长，综合经济济实力显著增增强。总结2002年整体的的经济形势，沈沈阳全市国内内生产总值实实现1400亿元，同比比增长13.1％，是近年年来增长最快快的年份。固固定资产投资资完成402亿元，同比比增长32.8％。财政收收入实现105亿元，同比比增长29.9％，连续两两年保持30％左右的增增长。土地出出让金收入由由2000年的7000万跃升至2001年的10亿，去年又又达到15亿元，土地地出让金已成成为城市建设设资金的主要要来源。从以上数字可以看看出，沈阳经经济发展势头头良好。这对对于沈阳经济济的持续、健健康、稳定的的发展奠定了了良好的基础础。社会消费情况概述述沈阳市大力引进连连锁经营、物物流配送、现现代超市等新新型商业形态态。积极发展展金融、旅游游、房地产、信信息等现代化化产业。2002年，全市社社会消费品零零售总额预计计实现695亿元，同比比增长11.5%；各类市场场成交额达到到812亿元，金融融机构存、贷贷款余额分别别达到2190亿元和1820亿元，分别别同比增长19.3%和19.1%。货币净回回笼连续12年居全国之之首。人民生活水平概述述沈阳人民的生活水水平不断提高高，居民生活活质量得到改改善。截至去去年12月末，沈沈阳市城乡居居民储蓄余额额已达12114亿元，比比2002年年年初增长1556亿元，增增幅为14..74％，与与2001年同同期相比，这这一增长率高高过了20001年居民储储蓄增长率44个百分点，居居民储蓄持续续呈升温之势势。市政规划概述两年来，全市城建建累计投资89.3亿元。新增增绿化面积17.7平房公里，城城市绿化率跃跃升至29.1％。完成了了市府大路等等10条街路的标标准化改造，对213条市区道路进行了全面整修，总面积达到751万平方米，使全市的道路完好率由过去的70％提高到90％。棚户区改造使5.7万户居民迁入新居，新增公交车1250辆。.2沈阳宏观经济发展展趋势沈阳是国家“一五五”时期重点投投资建设的工工业基地。经经过几十年的的发展，沈阳阳的工业门类类增加到184个，全市工工业企业达5800多家，初步步构建了汽车车、机械、电电子信息、化化工、环保、制制药产业为主主的新兴产业业群，奠定了了雄厚的制造造业基础，形形成了较强的的综合配套能能力。沈阳具具有雄厚的资资产存量和规规模优势。现现拥有资产存存量已达1000亿元，占全全省的1/3，国内生产产总值占全省省的1/4。改革开放二十年来来，沈阳坚定定不移地实施施外向牵动战战略，经济和和社会持续、快快速发展，初初步形成了全全方位、多层层次、宽领域域的对外开放放新格局。国国民经济保持持适度增长，经经济总量进一一步增大。初初步统计。2002年全市实现现国内生产总总值1400..0亿元，比上上年增长13.1%。其中第一一产业实现增增加值83.6亿元，增长8.0%；第二产业业实现增加值值615.2亿元，增长14.6%；第三产业业实现增加值值701.2亿元，增长12.5%。一、二、三三产业占国内内生产总值的的比重分别为为6.0%、43.9%和50.1%。财政收入入快速增长。全全年完成地方方财政收入105.4亿元，比上上年增长30.5%。全年地方方财政支出达达105.4亿元，增长24.2%。用于农业业支出5.90亿元，增长15.9%；用于教育育事业支出25.1亿元，增长16.8%。城市居民民人均可支配配收入达7023..7元。市场体系进一步完完善，消费品品市场成交额额有所增长。2002年全市已有有各类市场397个。各类市市场贸易成交交额达482亿元。县及及县以下的社社会消费品零零售额增长7.5%。各种经济济类型的消费费品零售额普普遍增长。其其中国有经济济零售额104.2亿元%；集体经济济零售额36.1亿元；私营营和个体经济济零售额412.1亿元；股份份制经济零售售额46.2亿元；港澳澳台经济零售售额10.4亿元；外商商经济零售额额12.9亿元，比上上年翻一番。其其它经济50.2亿元。出口口总额14亿美元，增增加12%。按行业分分批发零售贸贸易业515.7亿元，餐饮饮业86.0亿元，制造造业32.0亿元，其他他行业61.5亿元。按商商品用途分，吃260.2亿元；穿157.5亿元；用277.5亿元。2002年,全市市固定资产投投资保持较快快增长.全年全社会会完成固定资资产投资402.5亿元.其中国有经经济投资166.7亿元;非国有经济济投资235.8亿元.投资结构发发生变化.全年城镇固固定资产投资资额达378.8亿元，更新新改造投资增增长明显快于于基本建设投投资增长；基基本建设投资资95.1亿元；房地地产投资继续续增长，全年年房地产开发发完成投资781亿元，其他他投资36.3亿元，住宅98.2亿元，房屋屋竣工面积53.4万平方米，竣竣工中住宅面面积41.6万平方米。全全年新增固定定资产258.5亿元，完成成投资额95.8亿元，占总总投资额的23.8%。2.2大东区概概况大东区概况大东区位于沈阳城城区的东部和和东北部，北北、东和东南南同东陵区为为邻，西南和和西同沈河区区相连，西北北同于洪区接接壤。全区总总面积为51.18平方公里，南南北长8.2公里，东西宽宽6.3公里,是沈阳市面面积最大的城城区.地处浑河冲冲积平原，地地势北高南低低，稍有倾斜斜，海拔高低低差为21米。气候属于于温带季风气气候，冬寒时时间较长少雪雪，夏热时间间较短多雨，春春秋两季气候候变化迅速，春春季多风，秋秋季晴朗。.1区位

大大东区所在的的沈阳地处辽辽宁中部城市市群中心。以以大东区为中中心,以150公里为半径径的范围内,分布着钢铁铁基地鞍山,煤炭基地抚抚顺,化纤基地地辽阳,煤铁基地本本溪,石油基地盘盘锦,煤粮基地铁铁岭,电力基地阜阜新等7座大型工商商业城市,构成了经济济联系特别紧紧密,市场容量巨巨大,发展前途十十分广阔的辽辽宁中部城市市群体。不仅仅可为工业企企业提供取之之不尽、用之之不竭的矿产产资源,而且还是一一个购买力极极强的产品销销售市场,企业的产品,可以就地、就就近销售。.2基础设施

区内基础础设施完善、发发达。沈海热热电厂提供充充足的电力，进进行各项投资资所需的水、煤煤气等供应充充足。工业用用地上建筑、必必要的专用设设备在数量和和质量上，居居于沈阳市前前列。.3交通

大大东区所在地地沈阳是中国国交通最发达达地区之一,也是东北地地区最大的交交通枢纽,已形成陆海海空立体交通通网络。

公路：以沈阳阳为中心，沈沈阳至北京、大大连、哈尔滨滨、抚顺、丹丹东一环五射射的高速公路路网已经形成成。

铁路：沈阳作作为东北地区区最大的铁路路枢纽，铁路路网密度居全全国首位。连连结山海关、大大连、丹东、长长春、哈尔滨滨等地6条铁路干线线汇集沈阳，并并且与朝鲜、蒙蒙古、俄罗斯斯直接相通。

海运：从沈阳出发，2小时可达营口港，4小时可达大连港，可与世界140多个国家和地区的港口通航。

空运：沈阳桃仙国际机场，是东北地区最大的枢纽机场。从沈海现代工业示范区出发，25分钟可抵桃仙国际机场。以桃仙国际机场为基地的北方航空公司，已开通国内外航线70多条，可直达中国香港特别行政区和国内各主要城市以及朝鲜、俄罗斯、日本、韩国等国。

货运：沈阳东站座落在大东区内，101条铁路专用线构成发达的货运网络。沈阳一环路、大二环路横穿全区，沈阳市东西快速干道1/3在大东区内。.4人力资源大大东区的劳动动力资源极为为丰富，现有有人口60万，其中劳动动人口近40万，40多所技工学学校、职业学学校，每年可可培养出可塑塑性极强的技技术工人7000多名。拥有有各类专业技技术人员11万余人，是是沈阳市科技技人员最为集集中、科技力力量最强的园园区之一。.5其它

金金融、保险、信信息咨询、商商贸服务、旅旅游、房地产产开发等第三三产业发展迅迅速，城区功功能完善，可可以满足多方面的需需求。大东区宏观状况综综合评述近年来，大东区的的经济走势强强劲，各项事事业蓬勃发展展，集灿烂的的历史文化积积淀与现代都都市气息于一一体，以其深深厚的工业基基础，雄厚的的科技实力、完完善的基础设设施、周到的的服务体系、良良好的投资环环境吸引越来来越多的海内内外人士，成成为他们事业业成功、财源源广进的热土土。经济结构构得到调整，新新的经济增长长点迅速发展展，在经济总量量中的比例已已达到80%以上。餐饮饮娱乐业迅速速发展，旅游游业起步较快快，小东商业业街和吉祥商商业街初步形形成规模，新新建扩建了邻邻街和商业网网点110万平方米。大东区是当前沈阳阳市最具竞争争力的工业区区。区内聚集集了众多优势势企业，如沈沈阳金杯客车车制造有限公公司、沈阳黎黎明航发集团团、沈阳华润润压缩机有限限公司、沈阳阳三洋空调有有限公司、沈沈阳东芝电梯梯有限公司、沈沈阳金杯通用用汽车有限公公司、沈海热热电厂等。同同时，还吸引引了一大批国国外知名企业业到大东区投投资，如美国国通用公司、德德国宝马汽车车公司、日本本三菱自动车车工业株氏会会社、沃尔玛玛（中国）有有限公司、美美国泰克公司司、日本丰田田通商株氏会会社、三洋电电机有限公司司和美国吉列列公司等。

大大东区汽车产产业已经形成成一定规模。区区内有四大整整车制造厂－－－沈阳金杯杯客车制造有有限公司、金金客Ｍ１中华华轿车厂、沈沈阳金杯通用用汽车制造有有限公司、沈沈阳宝马华晨晨汽车制造有有限公司；三三大汽车发动动机制造厂－－－沈阳航天天三菱发动机机有限公司、沈沈阳新光华晨晨发动机有限限公司、沈阳阳航天新光集集团；汽车改改装厂４家以以及汽车零部部件生产厂２２８家，汽车车贸易、维修修服务企业２２０家，形成成了一个汽车车产业集聚效效应突出的城城区。大东区区正在规划一一个集汽车生生产及配送、汽汽车销售与服服务及汽车文文化社区为一一体的汽车城城，为汽车产产业在大东区区快速发展提提供优质的发发展环境。沈海现代工业示范范区是沈阳市市人民政府最最近批准在大大东区设立的的产业开发区区，占地15.87平方公里，汽汽车贸易园占占地0.65平方公里，汽汽车物流园占占地1.5平方公里。22001年，沈海现现代工业示范范区内规模以以上工业企业业产值达到260亿元，占沈沈阳市规模以以上工业企业业产值的32%，实现利税22亿元，占全全市规模工业业企业的48%。其以现在在的汽车制造造、机械加工工、电子信息息技术制造、生生物制药、新新材料、环境境保护、物流流配送等企业业为依托，重重点发展汽车车工业。大东东区也将是沈沈阳市最适合合于居住的城城区之一，南南北两条运河河流经全区，沿沿岸花团锦簇簇、树木葱荣荣、景色优美美，适合开发发高档住宅区区；特别是正正在建设的大大东广场，是是沈阳市最大大的广场，广广场周边地区区适合建设金金融、保险、高高档写字楼等等商贸服务设设施。除此之之外，区内还还拥有大片闲闲置的工业、仓仓储及生活用用地可供开发发利用，房地地产业发展潜潜力巨大。大东区相关的规划划建设.1“一城两带带三区”商机开启新新平台一城：沈阳汽车城。以沈沈海现代工业业示范区为依依托，构建集集汽车研发、整整车制造、贸贸易物流、维维修服务、人人才培训、零零配件生产等等多种功能为为一体的新兴兴汽车城。两带：(1)、科教文化化旅游服务产产业带。以沈沈阳大学、沈沈阳五中、大大东广场、德德胜公园、兵兵器公园、大大东体育场为为支撑的南北北运河旅游文文化休闲娱乐乐观光带(2)、中部商商业带。以中中街商贸区河河北站金融商商贸区为依托托，以吉祥商商业区、上园园商业中心、东东站商业中心心为支撑的商商业带。三区：(1)、小东商贸贸区。东中街街停车场、津津桥停车场、沈沈阳广场、小小商品大世界界、小食品城城、日汇大厦厦、冠信大厦厦、宝马汽车车大厦、东北北数码大厦。(2)、八王寺寺—吉祥—北海商住区区。八王寺商商住区、吉祥祥商住区、北北海商住区、东东站广场、大大二台子居住住区、四德里里居住区、金金晨白领居住住区、老瓜堡堡居住区、小小二台子居住住区。(3)、沈海现代代综合物流园园区。干鲜果果品批发市场场、集装箱堆堆放场、日用用工业品配送送中心。.2大东区经济济目标完成国内生产总值值3983340万元，同比比增长20％。完成固定资产投资资500000万元，同比比增长66%。社会消费品零售总总额达到720000万元，同比比增长20%。实现外资调入66000万美元，同同比增长20%；出口创汇28000万美元，同同比。增长7.7%，合同外外资114000万美元，同同比增长20%；出口供货货值280000万元，同比比增长12%。完成财政收入550556万元，同比比增长12%。.3社会事业发发展目标旧区改造建设。全全年新开旧区区改造面积40万平方米，积积极向市里争争取大小二台台子等地区棚棚户区改造。道路改造建设。整整修改造联合合路、东北大大马路等15条一、二级街街路，整修改改造三、四级级道路17万平方米。森林城区建设。植植树30万株，完成成望花街、东东望街两条出出口路的绿化化建设及小区区庭院的绿化化建设。标志性景观工程建建设。启动大大东广场主体体建设，力争争年内主体竣竣工。启动德德胜公园、芙蓉湖公园园建设。社区建设。楼房社社区办公用房房面积全部达达到80平方米以上，平平均面积达到到115平方米以上，达达标社区达到到70%以上，示范社区区达到40%以上。拆违治乱工程。按按照市政府的的统一要求，拆拆除区域内主主要街路的违违建、临建及及占道商亭，积积极推进占道道市场退路进进厅。2.3周边楼盘及及商业配套设设施项目基本情况概述述项目位于沈阳市大大东区沈海工工业园区内,占地面积64.66万平方米,建筑面积122万平方米,四至分别为为东二环路,东北大马路,东建街,联合路..1周边地上建建筑情况项目地块由东二环环路,东北大马路,东建街,联合路围合合，在大东属属于老城区地地段，其周边边地上建筑物物多为多层居居民住宅区。.2周边景观分分析自然景观：该地区区周边现有自自然景观较少少.规划中的东东站金融商贸贸区建成后将将和本项目交交相辉映,不仅形成大大型自然景观观带,更成为该区区域的新型商商业圈.人文景观:该地区区现无较突出出的人文景观观。.3自然环境分分析空气：该地区并无无大型工厂及及锅炉房设施施，人为环境境污染较少，但该地区绿化面积小，所以总体上看地区空气质量一般。水：该地区无大型型河流水系环环境。没有较较严重的水污污染源。.4社会环境分分析居民素质：本地区区为老居住区区，人口素质质参差不齐，居居民构成以当当地长期居住住居民为主。随随着大东区招招商引资引资资力度的加大大和周边新楼楼盘的开发，吸吸引了很多其其它地区的人人员过来居住住使该地区的的居民结构更更加多元化。同同时随着东方方俪城\保利花园等等大型居民住住宅区的完工工,本地区的居居民数量和层层次将更有相相当程度的提提高.居民消费习惯：由由于本地区商商业机能不健健全，在该地地区居住的居居民购物受到到一定程度的的局限,特别是近期期大量商品房房的交工使本本地区的消费费需求大幅成成提升.社会治安:地区的的治安良好..5交通情况本项目的交通情况况极佳,是通往抚顺顺、铁岭、长长春、哈尔滨滨的交通要道道,沈阳的货运运中心东站与与项目紧邻.项目周边的的二环路、东东北大马路时时沈阳的交通通枢纽,路网纵横交交错,四通八达..6现有城市配套情况况（1）商业配套:项目目周边无大型型商业配套.部分中小型型商业配套无无法满足现有有居民需求.（2）教育配套小学：辽三小学、合合作街小学、上上园一校、上上园二校、辽辽沈一校中学：五十中学（市市重点中学）、111中学、二十八中学（市重点中学）、第五中学（省重点中学）、市实验高级中学（市重点）、博才中学（市重点）桃源高中（私立）大学：沈阳大学、商商学院（沈阳阳大学已经收收购）（3）医疗单位配套沈海医院、胸科医医院、骨科医医院、献血中中心（4）金融配套小型中行，农行，邮邮政储蓄来满满足居民日常常储蓄存取款款应用。生活类超市主要客客群分析目前在本项目周边边3公里内没有生生活类超市，且且项目周边6个主要街道道办事处所辖辖人口就高达达30万人。具体为：二台子街街道办事处：：61453人文官街道办办事处：53152人东站街道办办事处：49826人辽沈街道办办事处：54095人洮昌街道办办事处：44093人珠林街道办办事处：37370人目前本项目周边在在建及待售的的中高档楼盘盘近30个，合计约约为45000户,近1200000人.为项目提供供了充足的客客源支持。附：本案周边在售售商品房列表表项目名称项目位置占地面积建筑面积户数北海嘉园大东区北海街200号3.59万㎡7.36万㎡600户智居园大东区吉祥一路556号1.3万㎡2.5万㎡200户开建康都大东区北大营东街街4万㎡6.46万㎡720户卉盛家园大东区望花南街227号4.5万㎡7万㎡560户祥和家园沈阳市大东区望花花南街25号3.3万㎡5.1万㎡圣淘沙家园（一期期）大东区望花街399号甲5.4万㎡11万㎡鸿彤园大东区和睦北三路路十二号0.7万㎡1.5万㎡洪泽园大东区吉祥三路662号2.57万㎡6万㎡360户中房基安花园大东区东陵西路330号16万㎡24万㎡1000户欢乐人家东陵西路73号4万㎡5万㎡400户彤利·雅宁居大东区滂江街733号5.5万㎡10万㎡800户水岸雅居大东区小河沿路11号6万㎡10万㎡400户城建东逸花园大东区小河沿路21万㎡47万㎡4000户天龙家园沈阳市大东区小什什字街39号15.07万㎡40万㎡4000户鹏利广场花园沈阳中街鹏利广场场7.3万㎡45万㎡莱茵河畔大东区北海街2222号12万㎡30万㎡祥云居沈阳市大东区临河河路18号0.958万㎡1.6万㎡圆缘雅居大东区东北大马路路169号8.3万㎡13.6万㎡中街北苑大东区大北街火神神庙巷12号3.5万㎡9万㎡500户万科金色家园大东区八王寺街332号8.3万㎡16万㎡上东风华大东区老瓜堡20万㎡34万㎡3000户东方俪城大东区北海街35万㎡50万㎡5000户梧桐馨园大东区北大营东街街4号2万㎡3.2万㎡280户凤凰园大东区合作街2万㎡5万㎡200户文华园大东区联合路1445号7.5万㎡16万㎡845户辰宇新村大东区东站街6万㎡800户风和日丽大东区北海街500户久业家园大东区沈辽路4.8万㎡7.8万㎡384户如意明珠大东区东北大马路路1.43万㎡2万㎡226户保利花园新立堡地区100万㎡150万㎡15000户2.4建材家具市市场调研建材家居家具市场场：沈阳市共有大小各各类家具市场场约30余家，其中中主要家具专专卖店15家，约占50%；综合家具具市场约8家，约占23%。市场经营多采取场场地出租经营营方式的有24家，约占80%；其次是采采取自己经营营方式的有4家，约占13%。以中国家具城、小小东、万泉、港港大家私为代代表的传统家家具市场，因因成立时间早早，地理位置置优越，在中中低端消费群群中有一定的的市场。其主主要特点是：：摊位式租赁赁经营，市场场有较大的对对外辐射功能能。以喜来居、曲美、北北欧、腾派、塞塞斯为代表的的家具市场新新生力量，其其经营主要特特点是：店面面装修较豪华华、购物环境境较好、商品品档次较高，在在中高端消费费群中有一定定的市场。以莱德、轩琴为代代表的家具自自营模式，其其主要特点是是：与家具厂厂家形成战略略合作，在店店中展示商品品并自主经营营。是家具经经销的新兴模模式，具有一一定的代表性性。以欧倍德、天津家家世界、红星星美凯龙、百百利、海韵为为代表的家具具超市及综合合市场，对沈沈阳市的家具具市场带来较较大的冲击，代代表未来家具具市场的一种种趋势。第三章物流园区区发展现状及及趋势3.1物流园区的的内涵3.2物流园区的的功能3.3物流园区的的发展历程和和相关经验3.4物流园区的的建设发展模模式3.5物流园区的的开发、建设设模式分析3.6物流园区的的发展政策分分析3.720033年发展情况况分析当今社会商业流通通领域以逐渐渐成为一个国国家的经济命命脉，它控制制着市场，决决定着生产，影影响着金融。中中央主要领导导早已指出：：“消费通过流流通决定生产产，只有现代代化的流通方方式才能决定定现代化的生生产。”进一步阐明明了新时期、新新形式下消费费、流通与生生产之间的关关系。国家主主要领导也曾曾经对现代商商业流通发展展作出重要批批示：“关键的问题题是要加速发发展我国自己己的现代商业业和物流业。现在不但有不少人人还不认识社社会主义市场场经济体制下下现代流通的的重大作用，反反而热衷于大大肆发展那种种带有集中市市贸易性质的的落后的各种种各样的“商厦”、“商城”。再不猛醒醒，就难免面面临“全军覆灭”的命运。吴吴仪总理指出出“要在WTO规则的保护护期内培育出出我国自己的的具有国际竞竞争力的大型型商业流通企企业，这是我我国经济长足足发展的必要要保障”。由此可见，在全国国范围内建立立我国自己的的物流体系对对我国经济的的长远发展具具有深远的意意义。3.1物流园区的的内涵关于物流园区的内内涵，目前国国内尚无明确确和统一的定定义。借鉴日日本开发建设设物流团地、德德国不来梅建建设城市基础础设施的大规规模物流中心心等的经验，物物流园区的建建设往往会涉涉及物流运作作、交通运输输组织、信息息组织、产业业整合、资源源整合和城市市功能开发与与调整等综合合性方面。当前，由于“物流流”一词存在多多重涵义理解解的不确定性性，而且有一一定的专业局局限性，特别别是与普通消消费者、对终终端零售商的的关联性不强强，难以产生生很强的沟通通性，对项目目的推广难免免造成障碍。对物流概念的理解解可以从狭义义和广义方面面进行解释：：狭义的物流：指物物品从供应地地向接收地的的实体流动过过程，根据实实际需要，将将运输、储存存、装卸、搬搬运、包装、配配送、流通加加工、信息处处理等基本功功能有机结合合。广义的物流：指从从生产者到需需求者之间，商商品流动的全全过程，既包包括所有权的的转移，即交交易过程，也也包括实体的的物理性流动动。实现“商流”、“物流”、“信息流”、“资金流”等的整体融融合。从“沈阳***商业物物流园”项目现有的的条件以及规规模、规划来来看，该项目目的“物流园”概念是“广义的物流流”概念。3.2物流园区的的功能一般认为，现代物物流园区主要要具有两大功功能，即物流流组织管理功功能和依托物物流服务的经经济开发功能能。3.2.1物流园园区的物流组组织与管理功功能包括：货物运输、分分拣包装、储储存保管、集集疏中转、市市场信息、货货物配载、业业务受理等，而而且多数情况况下是通过不不同节点将这这些功能进行行有机结合和和集成而体现现的，从而在在园区形成了了一个社会化化的高效物流流服务系统。它与传统的货物运运输组织中心心所不同的是是组成园区的的各个要素要要具有高科技技、高效率特特征，尤其是是大型的、综综合性的物流流园更是要求求甚高。3.2.2园区的的经济开发功功能物流流园区存在的的很重要原因因不是由于其其在物流发展展和运作本身身的作用，而而在于其经济济开发功能。即即体现在物流流基础设施及及经营所产生生的经济开发发上及既有设设施及资源的的整合功能。3.3关于物流园园区的发展历历程和相关经经验自19998年以来，发发展现代物流流的积极性和和热情在全国国被唤醒，工工业、商业及及物流企业运运用物流技术术的领域不断断扩展，各类类物流基础设设施建设也呈呈现出良好势势头，物流园园区或物流基基地正是在此此种背景下出出现并开始大大力发展的。物流园区的产生物流园区作作为物流业发发展到一定阶阶段时产生的的新兴物流管管理方式，在在日本、德国国等发达国家家已经得到了了快速发展。在在我国，随着着传统储运业业向市场化及及现代物流业业方向的发展展转变，国家家有关主管部部门开始制定定了促进物流流园区发展的的宏观政策，一一些发达地区区和省份也纷纷纷开始筹建建物流园区。国内物流园区的发发展概况由于物流园区在经经济规模、地地理分布、建建设运作方式式和政府发挥挥作用等方面面具有明显的的发展物流的的开发效应应和宣传效应应，我国政府府及企业在近近2～3年中不约而而同地将其作作为推动地区区、区域和城城市物流发展展的重点工程程，给予大力力的支持。目目前基本形成成了全国从南南到北、从东东到西的物流流园区建设发发展局面，特特别是以广州州、深圳为代代表的珠江三三角洲地区、上上海、北京等等经济发达地地区和城市的的物流园区建建设步伐更快快。国外物流园区的发发展经验在西方物流较为发发达的国家，物物流园区也属属于近10年发展起来来新事物，因因此，园区作作为现代物流流业发展的一一个新趋势，目目前仍处于迅迅速发展的过过程之中，其其建设的经营营经验并不多多且不是很成成熟。在此仅仅以日本和德德国为例。（1）日本的经验：日本本在西方经济济发达国家中中的物流园区区建设历史稍稍长，建设较较早的日本东东京物流园区区是以缓解城城市交通压力力为主要目的的而兴建的，在在建设中积累累了一定的经经验：重视规规划；优惠的的土地使用和和政府投资政政策；良好的的市政设施配配套及投资环环境。（2）德国的经验：德国国政府在物流流园区的规划划和建设上与与日本存在一一定区别，也也是近几年国国内较为推崇崇的园区发展展经验。德国国一般采取联联邦政府统筹筹规划，州政政府、市政府府扶持建设，公公司化经营管管理，入驻企企业自主经营营的发展模式式：联邦政府府统筹规划；；州政府、市市政府扶持建建设；企业化化经营管理；；入驻园区企企业自主经营营。物流园区的作用物流园区出现以后后，对使用园园区的企业乃乃至邻近城市市都产生了巨巨大的经济和和社会效益，主主要表现在：：减轻了物流流对城市交通通的压力；减小了物流对城市市环境的不利利影响；提高了物流经营的的规模效益；；满足了仓库建设大大型化发展趋趋势的要求；；满足了货物联运发发展的需求。物流园区的出现极极大地促进了了日本、德国国等经济发达达国家物流业业的快速发展展，根据德国国权威机构的的研究，未来来10年，既使在在日本、德国国这样运输业业高度发达的的国家，物流流园区的建设设仍将处于蓬蓬勃发展时期期。在我国，物流业的的发展正处于于起步阶段，物物流业较为发发达的经济中中心城市已经经开始了大量量积极有益的的理论探索和和实践尝试。随随着这些物流流园区的规划划与建设，我我国的物流产产业发展步伐伐必将大大加加快。3.4物流园区的的建设发展模模式根据国内外外与物流园区区功能相同或或相当的物流流基础设施开开发建设的经经验，物流园园区在发展模模式上可能的的选择将有44种，即经济济开发区模式式、主体企业业引导模式、工工业地产商模模式和综合运运作模式。物流园区的经济开开发区模式，是是将物流园区区作为一个类类似于目前的的工业开发区区、经济开发发区或高新技技术开发区的的项目进行有有组织的开发发和建设。主体企业引导的物物流园区开发发模式，要求求在城市经济济管理体制、管管理机制等制制度方面具有有大的改革步步伐和创新，要要求能从中心心城市发展和和区域经济发发展的高度，培培育物流园区区发展所需要要的实力企业业和良好的市市场环境。物流园区开发的工工业地产商模模式，是指将将物流园区作作为工业地产产项目，通过过给予开发者者适应工业项项目开发的适适宜的土地政政策、税收政政策和优惠的的市政配套等等相关政策，由由工业地产商商主持进行物物流园区的道道路、仓库和和其它物流基基础设施及基基础性装备的的建设和投资资，然后以租租赁、转让或或合资、合作作经营的方式式进行物流园园区相关设施施的经营和管管理。目前，经经济发达国家家，如澳大利利亚、美国、德德国等国家均均有此种开发发模式的范例例。综合运作模式是指指对上述的经经济开发区模模式、主体企企业引导模式式和工业地产产商模式进行行混合运用的的物流园区开开发模式。而而“沈阳***商业物物流园”就属于综合合运作模式。3.5物流园区的的开发、建设设模式分析通过分析，在具体体涉及到某个个物流园区时时，存在具有有不同特点的的开发和建设设模式。主要要有以下几种种模式：政府投资或政策支支持下的开发发和建设模式式；企业合资、合作的的开发和建设设模式。3.6物流园区的的发展政策分分析从目前国内已已经出台的关关于物流发展展的政策看，关关于物流园区区的政策占有有较为重要的的地位，这些些政策主要内内容包括以下下几个方面。1．用地优惠政策。2．财税优惠政策。其他与园区发展有有关的政策：：如用电优惠惠政策，融资资优惠政策，行行政监管支持持等。3.720033年发展情况况分析由于我国在现代物物流发展中的的统计体系尚尚未建立，要要完整地分析析某个领域的的发展情况，存存在相当大的的难度。以下下主要人功能能和类型上进进行分析：物流园区功能分析析通过对2003年年近50个冠名为物物流园区（基基地）项目的的分析，物流流园区的功能能大致涉及两两大方面：1.经济中心城市市（包括工业业生产、商贸贸流通、港口口等类型）的的物流组织与与管理基础功功能，主要通通过将包括物物流中心、配配送中心、运运输枢纽设施施、运输组织织及管理中心心和物流信息息管理中心等等在内的适应应城市物流组组织与管理需需要的物流基基础设施进行行集中规划建建设而体现出出来；2.依托基础功能能的物流服务务功能，主要要作用是提供供满足城市居居民消费、企企业就近生产产、区域生产产组织所需要要的物流服务务。物流园区类型分析析主要有以下类型：：.1区域物流组织型园园区其功能是满足所在在区域的物流流组织与管理理需要，这种种类型的物流流园区也是能能够为大多数数人接受的物物流园区。如：深圳市积极建建设的港口物物流园区、陆陆路口岸物流流园区、综合合物流园区，上上海正在建设设的三大物流流园区，青岛岛市规划建设设的国际物流流园区，广州州规划建设的的五大物流园园区，京港合合作开发的北北京物流基地地，以及厦门门、南昌、泰泰兴、长春等等城市规划或或正在建设的的物流园区等等，均属于这这种类型。.2商贸型物流园园区商贸物流园区在功功能上主要是是为所在区域域或特定商品品的贸易活动动创造集中交交易和区域运运输、城市配配送服务条件件，基本位于于传统、优势势商品集散地地，对扩大交交易规模和降降低交易成本本具有重要作作用。国内目前具备商贸贸流通功能的的物流园区主主要有：湖南浏阳医医药物流园区区、深圳IT产品物流基基地、深圳笋笋岗物流园区区、广东西樵樵纺织品物流流基地、广东东韶关亿华商商贸物流园、广广东高州物流流基地、武汉汉商贸物流基基地、浙江传传化物流基地地、成都中汽汽西南汽配物物流基地等。.3运输枢纽型物流园园区物流园区作为物流流相对集中的的区域，从运运输组织与服服务的角度，可可以实现规模模化运输，反反过来，规模模化进行运输输组织也就为为物流组织与与管理活动的的集中创造了了基础条件。因因此，建设专专门的运输枢枢纽型的物流流园区，形成成区域运输组组织功能也是是物流园区的的重要类型之之一。这些物物流园区的主主要功能是提提供港口服务务、水运、空空运、铁路运运输和公路运运输的组织与与服务。属于运输枢纽型的的物流园区包包括：深圳航空物物流园区、大大连鑫码头物物流基地、大大连国际物流流园区、北京京空港物流园园区、广东南南海三山国际际物流园区、上上海洋山深水水港物流园区区、温州港物物流园区、徐徐州香山物流流园、南昌进进出口物流园园区等。.4综合型物流园区所谓综合物流园区区是物流园区区兼具区域物物流组织、商商贸流通、运运输枢纽和为为工业生产企企业进行配套套等多种功能能，但这种综综合不一定是是所有功能的的综合，往往往是上述诸多多功能的不同同组合。2003年，全国国规划或建设设的具备综合合功能的物流流园区主要是是：苏州现代综综合物流园区区、长沙新港港物流园区、南南京龙潭物流流园区、合肥肥新站开发区区物流园区、铜铜陵工业商贸贸物流园区、沈沈阳沈海物流流园区、江阴阴港口综合物物流园区、旅旅顺羊头洼综综合物流园区区、广州汽车车物流基地、厦厦门同安物流流基地、万州州物流园区、丹丹徒港口物流流园区、南京京王家湾物流流中心、东莞常平物物流园区、顺顺德保税物流流基地、大连连甘井子综合合物流园区、哈哈尔滨龙运物物流园区等。我们正在研究的“沈阳***商业物物流园”项目无论在在规模、功能能还是产生的的经济效益上上都属于综合性性物流园区。第四章规划设计计条件、原则则及设计方案4.1规划场地环环境及周边环环境4.2总体规划划设计原则4.3规划布局及及业态分布4.4交通组织4.5景观设计4.6规划指标建建筑技术经济济指标4.1规划场地环环境及周边环环境“沈阳***商业物物流园“是在沈阳市市大东区沈海海工业区内，东北大马路钢泉巷8号，南至东北大马路，东至二环线，北至联合路，西至园区规划路。该地块交通极为便捷。总占地面积：3448500平方米项目总建筑面积：：5672885平方米4.2总体规划设设计原则以沈阳市城市总规规划为依据，以以建设东北现现代商业物流流中心为目标标，依据可持持续发展原则则，着眼于区区域社会、经经济、环境的的均衡发展，形形成布局合理理、功能区划划明确、环境境优美的新园园区；在设计中，充分考考虑用地范围围内各功能的的合理布置；；在交通功能上，尽尽量避免外部部过境性交通通对内部的干干扰，强调内内部自成体系系、人车分流流和地面集中中布置；在配套服务上，即即考虑内部需需要，又要与与外围城市需需要相联接；；强化城市景观和绿绿化空间环境境设计；在建筑造型上，力力求现代、简简洁明快的风风格。4.3规划布局及及业态分布(见附1,2)4.4交通组织充分认识到中国步步入汽车时代代所带来的冲冲击，尤其是是沈阳作为东东北地区私车车量增长最快快的城市，对对于城市交通通与人们生活活带来的巨大大变化。本设设计力求在有有限的空间内内，有效组织织人、车、物物三流的高效效有序流动。突突破沈阳市有有关商业建筑筑停车泊位的的指标要求，本本方案采用地地面停车方式式，共有停车车泊位3992个。4.5景观设计为充分发挥项目用用地及其周围围的环境优势势，采用多种种手法为环境境增色、添彩彩。本设计借鉴传统园园林景观组织手手法，与东二二环路宽绿化化带可成统一一的广场绿化化景观，沿规规划路形成广广场。在现代工业社会向向信息社会转转变过程中，如如何在大型商商业中心建设设中既弘扬现现代商业的开开放、丰富、高高效，又吸引传统统商业亲切宜宜人的环境氛氛围，是当代商业业中心面临的的焦点问题之之一。本方案案以中间的商商业街为交通通中心之一，结结合功能结构构，作为一种种现代手段与与传统氛围的的结合处理，使使购物变得轻轻松舒适。4.6规划指标建建筑技术经济济指标项目Ⅱ期经济技术指标::序号经济指标数据一总规划用地68200平方米米二总建筑面积102000平方方米2.1单体建材城面积32300平方米米三容积率1.50四绿化率21%五建筑密度38%第五章项目组织管管理与保障措措施5.1项目管理措措施计划管理工程管理资金管理信息管理5.2项目建设的的保障措施资金筹措的措施施工组织措施5.1项目管理措措施计划管理按批准的项目实施施计划,制定完成年年度建设计划划,具有科学性,合理性和可可以实施的特特点。完成并落实项目实实施过程中的的总体及阶段段计划实施；；制定项目计划管理理程序中各环环节的岗位职职责和管理制制度,定期向领导导汇报计划的的完成与实施施计划；对项目技术,生产产,质量,安全,财务,材料,设备等专业业工作及实施施计划由各部部门负责落实实并报主管领领导汇报；批准后的各专业计计划应及时协协调并落实到到设计,施工,监理等单位,及时对计划划落实及修改改意见向主管管领导汇报；；计划修改应有主管管领导的批准准方可进行。工程管理工程管理是建设项项目的重要环环节,工程管理的的核心是建设设工期与建设设质量.建设工期是是项目顺利实实施,节约资金的的主要环节,为此,应做好以下下工作：根据基本建设管理理程序和工程程建设的有关关法规及规定定,制定切实的的工作标准和和制度.严格执行项目的建建设进度计划划.制定定期协调各生生产,工程监理等等单位工作制制度.资金管理项目的资金管理是是实施项目计计划的主要组组成部分,按照国家制制定的建设专专项资金专项项专用的原则则,做到管好项项目用好资金金。确保项目建设资金金的到位率.严格执行国家的关关于建设资金金的规定和要要求.建设项目资金专款款专用.节约项目建设资金金.信息管理利用现代科技管理理手段,及时掌握建建筑市场的动动态,新技术,新材料,新工艺的开开发与应用.及时了解建建筑材料,设备市场的的价格,对项目建设设中的技术、生生产质量、财财务、行政等等管理实现网网络化管理。5.2项目建设的的保障措施资金筹措的措施要保证项目建设按按计划完成，首首先要落实的的就是资金计计划筹措。及时准确编报项目目资金使用计计划。切实做好项目年度度资金计划的的落实工作。项目资金计划落实实后，及时划划拨到专用基基建帐户。施工组织措施根据项目实施计划划，科学组织织施工建设工工作。规范管理，合理报报价，公平竞竞争的原则。合理编制项目施工工程序，优化化施工措施。基础设施工程建设设施工一步到到位，避免重重复施工，节节约建设资金金。项目施工组织措施施及方案批准准后应认真执执行。制定项目施工组织织的工作标准准、岗位职责责。第六章营销战略略体系6.1项目定位6.2商业组合形形态的构想6.3走特色化的的物流园区发发展之路6.4项目开发节节奏6.1项目定位主题词:辐射东北的商品采采购平台东北建材及家居家家具为主题的的采购基地以住宅产业化为主主题而创建的的住宅样板展展示平台以电子商务为纽带带搭建真正的的物流配送平平台项目的推广意义::第一，为东北总代代理商量身定定做的东北总总代理基地。从从“总代理”们的实际经经营需求出发发，提供符合合其特殊要求求的经营场所所和配套服务务，降低其经经营成本，形形成规模集聚聚效应，致力力打造“东北总代理理的经营聚集集的平台”，创造一种种全新的商业业地产的开发发赢利模式，瞄准特定的目标群群体，更容易易在市场上形形成核心竞争争优势。打破破传统的批发发、零售的固固有交易划分分的局限性，从从人的消费行行为模式入手手，以满足人人们“目的性的采采购”需求为主，创创造全新的商商业经营形态态和交易模式式，实现“交易成本的的最低化”由生产厂家家或总经销商商直接面对采采购者。•商品最丰富-----足够的细细分和集聚。细细分对