第三章-(1)-我国土地制度及特点

第三章土地管理制度与房地产开发用地的获取1.通过本章学习了解我国土地制度的形成过程、现行土地登记制度的制定背景、土地改革方向2.理解我国土地制度的特点、土地登记制度的意义以及土地登记的程序、我国土地市场存在问题。3.掌握土地制度的相关概念、土地产权相关概念和土地登记的登记类型、国有土地出让、转让的各个方式的操作方式和适用范围、注意事项等。学习目标：第一节我国土地制度的特点一、土地制度及其相关定义1．土地制度，是指在特定的社会经济条件下土地关系的总称，它包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度。土地制度是一切社会形态中最重要、最基本的制度，它对一个国家一定时期的上层建筑起着决定性的作用。土地政策是土地制度得以实行的措施体系或行为准则。2．土地所有制，是指人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式。它是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。土地所有权是土地所有制的法律体现形式。土地所有制是社会制度的根本制度之一。3．土地使用制，是对土地使用的程序、条件和形式的规定，是土地制度的另一个重要组成部分。土地使用权是土地使用制度的法律体现形式。在整个土地制度中，土地所有制决定着土地使用制。土地使用制不仅是土地所有制的反映和体现，而且也是实现和巩固土地所有制的一种形式和手段。4．土地管理制度，是国家对全国（或某一区域）的土地，进行管理、监督和调控的制度、机制和手段的综合，土地管理运行过程中的规定规章和行为准则的综合，这些规定规章和行为准则由中央和各级地方政府实施。5．土地改革，具体来说就是土地制度改革，包括土地制度各方面的内容。从新中国建立到现在关于土地制度的改革可以说一直都在进行。但人们一般所讲的土地改革指的还是由中国共产党所领导的“土改”，一般指1950年6月30日公布施行《中华人民共和国土地改革法》后开始的土改运动。6．土地产权制度，就是制度化的土地产权关系或者说土地产权的制度化，是确定、保护和行使土地产权的一系列规则。7．土地产权管理制度，是土地管理制度的组成之一，是土地产权管理运行过程中的规定规章和行为准则的综合。近年来由于城市房地产市场的急剧发展和房价、普通居民收入水平显著倒挂。从土地市场来看，现阶段我国城、乡土地制度特点导致了目前的畸形的房地产发展格局。那么我国的土地制度有什么样的特点呢？这个问题的答案非常简单：我国土地制度的当前特征是城乡二元的土地公有制。二、我国土地制度的特点——城乡二元的土地公有制我国实行的是土地公有制，但城市土地与农村土地的产权主体不同。城市土地为国家所有，农村土地为农民集体所有。这就是城乡二元的土地公有制结构，城市和农村都是公有制，但是性质不同，国家所有和集体所有，所有权的层次不同，国家可以强制征收集体土地，集体不可购买国有土地，也就是说农村集体所有权是不完全产权，这个制度安排给城市蚕食农村土地提供了最基本的制度支持。土地只能从农村流向城市，而不能从国家所有转为农民集体所有，土地流动是绝对单向的。农民集体的土地产权在现行的法律框架下，集体经济组织只有土地占有权、使用权、收益权，而没有完全的处分权，因此农民集体所拥有的农村土地所有权是不完全的。农村的农民集体所有土地只能通过国家的征收才能改变所有权性质，从而改变用途，才能产生市场价值。在这种制度安排下，国家拥有高度集中分配土地资源的权力，国家规定和管制城乡土地的用途，城市建设用地只能用国有土地，代表国家的各级政府是国有土地的唯一供应者，政府通过征收农村土地改变为国有土地，再转让国有土地使用权获得了巨大的收益，在很多城市这都是地方政府的财政支柱。这种土地公有制度如何形成的呢？我们首先来回顾一下中华人民共和国建国前后的土地革命进程：国民党统治下的旧中国，帝国主义、官僚资本主义、封建主义。帝国主义与中华民族的斗争，封建官僚势力与贫苦大众的较量，构成了社会的主要矛盾。旧中国的土地产权制度是不公正而又无效率的土地私有制三、我国特色土地制度的形成——土地革命1929年，国民党政府政府颁布的《民法典》沿袭了土地私有制，而巧取豪夺是旧中国城市土地市场的主要游戏规则，地产总是向少数强权者集中，多数劳动者越来越依附于剥削、欺压他们的人，其悲惨程度是西方人和后来人所难以想象的，国土私有实际只被极少数统治阶级所占，普通民众处于绝对的无产、少地状态，进而形成了大量的极端贫困。在这段历史时期，地主阶级占有中国的绝大部分土地（农民中的自耕农——贫农、中农也占有部分土地），外国资本、官僚资本、民族资本等占有几乎全部城市土地。中国共产党人提出以公有制、平均分配为基础的《井冈山土地法》（1928年）：“没收一切土地归苏维埃政府所有，以乡为单位，分配给农民共同耕种，禁止买卖。”，由于大量自耕农的反对，1929年4月制定的《兴国县土地法》中把“没收一切土地”调整为“没收一切公共土地及地主阶级土地”，并成为抗日战争之前，中国共产党解决土地问题的主要思路。农民对土地的渴望引发了星火燎原的土地革命。此后20年，亿万希望拥有土地的劳苦大众“民不畏死”，跟随中国共产党“打土豪、分田地”（产权概念非常清晰，农民所有），自愿参加革命支持中国共产党创建了中华人民共和国。建国前和建国初期的土地政策，保障农民的土地所有权，承认并坚持农民土地私有制。1954年我国的第一部宪法就规定了“国家所有制，即全民所有制；合作社所有制，即劳动群众集体所有制；个体劳动者所有制；资本家所有制”等四种所有制形式，并在其第八条规定了“国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权。”当时的农村土地所有权，除了属于国家所有的之外，大多数还在农民自己手里。四、农村土地集体所有制所有制的最终形成——建国后的土地改革新中国成立后经过历次土地改革，逐步取消了农民土地私有制，建立了农民集体所有的公有制农村土地制度。（一）、第一次土地改革——“土改”或“土改运动”1950年6月28日，中央人民政府委员会第八次会议讨论并通过了《中华人民共和国土地改革法》，于30日公布施行。《土地改革法》规定：“废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制，借以解放农村生产力，发展农业生产，为新中国的工业化开辟道路。”依法没收地主的土地，分给无地或少地的农民（同时也给地主应得的一份）。但1950年《土地改革法》将过去征收富农多余土地、财产的政策，改变为保存富农经济的政策，以孤立地主，保护中农和小土地出租者，稳定民族资产阶级，这个措施对建国初期的恢复和发展生产起到了积极作用。到1953年春，全国除新疆、西藏等少数民族地区以及台湾省外，基本上完成了土地改革任务。农民真正获得了解放。我国从战国时代开始，延续两千多年的封建土地所有制被彻底被摧毁，地主阶级被消灭了！建立了以农民土地私有制为特征的农村土地制度。这个时期我国没有制度宪法，新中国第一部具有宪法地位的法律文件是1949年《共同纲领》，实施的是土地私有与土地国家所有并行的制度，《土地改革法》是符合《共同纲领》精神的。1953年到1956年。在保留农民土地私有制基础上的农业互助组和初级合作社的土地改革，这次土地改革在中国历史上被称为“三大改造”之一。农业的社会主义改造又叫农业合作化运动，仿照苏联建立合作社。到1956年底，农业社会主义改造在经历了互助组、初级社、高级社三阶段后基本完成，至此农民土地私有制已经被消灭。建立了集体所有制度。在此期间颁布的1954年宪法实施的是土地私有与土地国家所有并行的制度，但是该部宪法的农民土地所有权已经是一纸空文。（二）、第二次土地改革——农业合作化运动1958年到1978年，即公社化运动，土地集体所有制下的高级农业合作社和人民公社的“三级所有，队为基础”的土地改革。这次土地改革的目的是“加强发挥集体生产的优越性”。公社化虽然在1960年即被否认，但是这次运动形成的农村集体土地所有制的基本格局并没有改变。1975年宪法（及其之后的各部宪法和修正案）正式否认了农民的土地私有权，以集体所有取而代之。（四）、第四次土地改革——家庭联产承包责任制1979年，家庭联产承包责任制，实行土地公有，由农户家庭经营的土地改革。（三）、第三次土地改革——公社化运动（四）、第四次土地改革——家庭联产承包责任制1979年，家庭联产承包责任制，实行土地公有，由农户家庭经营的土地改革。（三）、第三次土地改革——公社化运动家庭联产承包责任制1978年11月24日晚上，安徽省凤阳县凤梨公社小岗村西头严立华家低矮残破的茅屋里挤满了18位农民。关系全村命运的一次秘密会议此刻正在这里召开。这次会议的直接成果是诞生了一份不到百字的包干保证书。其中最主要的内容有三条：一是分田到户；二是不再伸手向国家要钱要粮；三是如果干部坐牢，社员保证把他们的小孩养活到18岁。在会上，队长严俊昌特别强调，“我们分田到户，瞒上不瞒下，不准向任何人透露。”在1978年，这个举动是冒天下之大不韪，也是一个勇敢的甚至是伟大的创举。1979年10月，小岗村打谷场上一片金黄，经计量，当年粮食总产量66吨，相当于全队1966年到1970年5年粮食产量的总和。五、城市土地国有制度的形成——土地革命与宪法修正1949年10月，中华人民共和国后，坚持“人民共和国”代表“社会公正”的原则，彻底改变了历史形成的城市土地私有制，在城市中实施了绝对的土地国有化政策：没收外国资本、官僚资本、原国民党政府和敌对分子占有的城市土地，收回了全部“租界地”，以改朝换代的气势迅速完成了绝大部分城市土地的公有化进程。国家成为城市绝大部分土地的唯一、恒定的所有人。但是对于普通城市居民，国家是承认其土地所有权的。从历次宪法来看，1949年共同纲领、1954年宪法，实施的是土地私有与土地国家所有并行的制度。1975、1978年宪法正式否认了农民的土地私人所有权，对城市居民基本上是承认土地所有权的，1982年宪法，完全否认了城市土地私人所有权，对城市土地一律视为国有土地。对于目前城市土地制度而言，1988年宪法修正案明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”这就形成了1990年5月19日《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布前城市国有土地使用制度的主要特征：一是土地无偿使用，二是无限期使用，三是不准转让。中国城市国有土地实行的是单一行政划拨制度，国家将土地使用权无偿、无限期提供给用地者，土地使用权不能在土地使用者之间流转。单一行政划拨制度造成了严重的资源浪费和社会不公，也导致了今天的很多社会问题。在此阶段，国家严格执行计划经济，忽视一切生产资料要素（包括最为重要的土地）的价值，禁止土地作为商品进入市场流通。需用地单位按照国家计划统一编制的建设项目，由国家以行政调拨的方式获得，无需支付地价、地租或土地使用费用，无偿、无期限的使用。行政划拨成为取得土地的唯一方式与途径。国家一切实行统一计划，这种计划不仅及于宏观方面，而且及于微观方面，计划所及就是国家行政权利所及。大量国有企业、事业、政府机构、军事单位等占有了大部分的城市土地资源。以1980年“全国城市工作会议”为起点，我国对这种无偿使用的国有土地使用制度进行了改革，按照从无偿使用到有偿使用、行政划拨向市场出让的思路进行转变。从1982年在深圳特区进行试点，到目前收取土地使用费已经成为重要财政收入来源。一级土地市场从无偿到有偿，也促进了过去通过划拨取得土地各种国有企业、事业、政府机构、军事单位等等通过各种合作、转让、重组等机会，将无偿取得的国有土地资源在进行适当处理后进入市场流通，构成了二级市场土地供应的主要来源。

一、土地产权土地产权是权利人在其权利存在的土地上的排他性完全权利，包括土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、地役权、继承权等多项权利，象其他财产权一样，它必须有法律的认可并得到法律的保护。我国的现行《中华人民共和国宪法》（1982年宪法，1988、1993、1999、2004四次修正案），《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日颁布，2007年10月1日施行），《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正，2004年8月28日颁布施行）等规定了现有的各项土地产权。第二节土地产权和土地管理制度（一）国家土地所有权国家土地所有权是指国家作为土地所有权的权利主体依法对国家所有的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。国家土地所有权是我国土地所有制的重要内容，是确定社会主义全民所有制经济占主导地位的经济制度的基础。国家土地所有权具有以下法律特征：1．国家土地所有权的权利主体是唯一的，即国家。在我国社会主义制度下，国家是人民利益的代表，国家所有即为全民所有，国家作为土地所有权的唯一权利主体，便使全体人民成为土地的真正主人。2．国家土地所有权客体广泛。国家土地所有权的客体包括：（1）城市市区的土地。（2）依法属于国家所有的荒地、山岭、滩涂、林地和森林、草原、水域所覆盖的土地。（3）依法属于国家所有的名胜古迹、自然保护区的土地。（4）国家依法没收、征用的土地。（5）国有公路、铁路、学校或其他公用事业占用的土地。（6）其他一切不属于集体所有的土地。3．国家土地所有权的取得方式上带有国家的强制性。国有土地都是国家作为主体国家，以其对外的独立自主权和对内的最高权，用强制的方式取得的，这些方式包括（1）国有化。国家通过两次土地国有化的法令取得了一些原不属于国家所有的土地的所有权。1950年6月颁布《中华人民共和国土地改革法》，规定：“大森林、大水利工程、大荒地、大荒山、大盐田及湖、沼河、港等，均为国家所有。”；1982年的《中华人民共和国宪法》规定“城市市区的土地属于国家所有”，从而将城市中原来不属于国家所有的土地全部收归国家所有。（2）没收。有三种情况：①建国之初，1949年9月，我国颁布《中国人民政治协商会议共同纲领》，其中规定“没收官僚资本归人民的国家所有”。②1951年2月，中央人民政府政务院发布《关于没收战犯、汉奸、官僚资本家及反革命分子财产的指示》，规定对战犯、汉奸、官僚资本家和反革命分子的财产予以没收。③根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体经济组织违法使用其所有的土地的，国家依法予以没收。（3）征用。国家将集体所有的土地依法征收为国家所有。随着我国经济的进步和城市化的发展，征用在现在和将来都是国家取得土地所有权的主要方式。4．在土地所有权的确认国家土地所有权直接以法律的形式确认，不进行国有土地所有权登记。中国境内的一切未被确认为集体所有的土地均属于国家所有。5．国家土地所有权的消灭引起财产所有权消灭的原因有五种：一是所有权主体的消灭，二是所有权客体的消灭，三是所有权的转让，四是所有权的抛弃，五是所有权因强制手段被消灭。对国家土地所有权来说，首先，土地是不可能被消灭的，因而不存在所有权客体消灭的情况；其次，国家是至高无上的，其土地所有权也不可能被强制剥夺；再次，根据我国宪法和法律的规定，国家土地所有权不能被处分，因而土地所有权也不能因转让和抛弃而消灭。我们国家的国家土地所有权消灭的唯一原因是到了共产主义社会，国家、法律都不再存在，则国家土地所有权也不再存在。集体土地所有权，是指劳动群众集体对属于其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利，是土地集体所有制在法律上的表现。我国集体土地所有权具有以下特点：1．权利主体为各个农业劳动集体。集体土地所有权不同于国家土地所有权的显著特点，是在全国范围内没有统一的所有权权利主体，并且只有农民集体才可以成为集体土地所有权的权利主体。集体土地所有权的权利主体包括三类：①村农民集体；②村内农业集体经济组织的农民集体；③乡（镇）农民集体。（二）集体土地所有权2．集体土地所有权的客体范围。集体土地所有权的客体范围是指属于集体所有的土地的范围。我国宪法和土地管理法规定，农村和城市效区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。注意：①并不是所有农村和城市效区的土地都属于农民集体所有，那些依照法律规定已经属于国家所有的土地，不能属于农民集体所有。②宅基地和自留地、自留山，虽然由农民个人或家庭使用，但其所有权仍然是集体的。宅基地不能当作私人财产，即使作为遗产由私人继承也是法律所不允许的，自行买卖当然也是违法的。3．集体土地所有权的取得在建国初期的农民土地私有制（土地革命打土豪、分田地的成果）基础上通过合作化、公社化建立了集体土地所有制度。4．集体土地所有权的确认。集体土地所有权的确认必须进行所有权登记。《土地管理法》规定，集体所有的土地，由国土资源行政主管部门登记，核发证书，确认所有权。5．集体土地所有权的消灭。我国的集体土地所有权和国家土地所有权一样，不能由所有权人自由处分。但与国家土地所有权不同的是，国家土地所有权具有永久性，而集体土地所有权却可能因国家的强制手段归于消灭。集体土地所有权的消灭有以下情况：①国有化。国有化使国家获取了土地所有权，相应地使一些农民集体丧失了一部分土地所有权。②征用。国家征用集体所有的土地，使集体丧失了该土地的所有权。③没收。拥有土地所有权的集体违法使用土地，国家有权没收其违法使用的土地，使该集体丧失该部分土地所有权。④调整。上级政府对各农民集体之间的土地所有权进行调整，被调出土地的集体便丧失了一部分土地的所有权。⑤集体土地所有权因所有权人的分立与合并而消灭。旧的土地所有权人消灭了，新的土地所有权人也产生了，土地所有权从一个权利主体转移给了另一个权利主体。国有土地使用权是指民事主体依法对国家所有的土地享有使用和收益的权利。有关国有土地使用权的主、客体、取得、确认、消灭等内容将在下一节讲解。（四）集体土地使用权集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。1．权利主体。集体土地使用权的权利主体具有特定性，即农村集体经济组织本身或者集体的成员、符合法律规定的其他组织和个人（如集体经济组织或者其成员举办的企业和学校、医院等公益性事业，依法承包“四荒”——荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地的单位和个人）。（三）国有土地使用权2．权利的限制性。指集体土地使用权在权利转让、土地用途、客体范围、使用权主体范围等方面受到法律的某些限制，故其权利只能在法律规定的范围内存续和行使。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设（符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外）。3．权利客体。即集体所有的土地。但集体土地使用权的客体不包括地下的矿藏、埋藏物等法定的国家所有物。（五）土地抵押权土地抵押权是一种担保物权（担保物权指在借贷、买卖等民事活动中，债务人或者第三人将自己所有的财产作为履行债务的担保。债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利），是抵押人以其合法的土地以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行的担保，当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的土地拍卖（或其他合法约定方式处理）所得的款项优先受偿。（六）土地租赁权是指土地承租人依法按照租赁合同的约定支付租金，对土地进行占有和使用的权利。在我国，依照法律规定可以出租的土地，在出租以后，承租人均可享有土地租赁权。（七）地役权地役权，从物权角度看是用益物权的一种。是指利用他人的土地（他人有使用权的土地），以便有效的使用或经营自己的土地（自己有使用权的土地）的权利。地役权的发生须有两个不同归属的土地存在，为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，而享有地役权的土地称为需役地。地役权是相邻权中重要的一种，其内容几乎涵盖相邻土地关系诸多内容。地役权是传统民法概念，源于罗马法有着悠久的历史。但在我国是在2007年《中华人民共和国物权法》颁布施行才进入我国司法实践过程的，在司法实践过程中还需要不断探索。1．地役权的设立。通过签订合同利用他人的土地通行、取水、排水等，是取得地役权的基本途径。例如：如老张的工厂只有一个大门可以出入，人货拥挤，现在想开个后门，借用老王的苗圃的道路供员工通行。双方约定，老张的工厂向老王的苗圃支付每月1000元的道路使用费，老王的苗圃允许老张工厂的员工通行。这时老张的工厂即取得了“地役权”。根据物权法规定：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。而设立地役权，当事人是应当采取书面形式订立地役权合同的。2．地役权的流转。地役权流转时的从属性。即地役权只能随着其所依附的土地所有权或用益物权的转让而流转，物权法明确规定了地役权不得单独转让，也不得单独抵押；在流转前后必须保障地役权的稳定性。3．地役权的消灭。物权法中所确立的法定撤销制度和合同法中的解除制度。当地役权人滥用地役权或拒不在合理的期限内支付地役费的，供役人有权解除地役权合同从而使得该宗地役权被消灭。（八）继承权指继承人依法取得被继承人遗产的权利。就土地而言，我国个人仅有可能取得国有土地使用权和集体土地使用权，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日颁布施行），个人依法取得的国有土地使用权可以继承。集体“四荒”土地使用权可以继承（《国务院办公厅关于治理开发农村“四荒”资源进一步加强水土保持工作的通知》，1996年6月1日颁布施行）。根据《中华人民共和国继承法》已建房宅基地可以随房屋作为个人财产继承，但根据《中华人民共和国土地管理法》未建房宅基地和土地承包经营权等不可继承。有关农村土地权利继承问题目前法律仍不完备，实践中各地可能有不同的处理方式。二、土地管理制度土地管理制度是国家对全国（或某一区域）的土地，进行管理、监督和调控的制度、机制和手段的综合，它由中央和各级地方政府实施。本书仅就实践中与房地产经营管理业务密切相关的土地产权登记制度进行详细介绍。对其他管理、监督、调控等方面的内容不作论述。我国的土地产权登记依据法规是《土地登记办法》，是国土资源部的部门规章，国土资源部贯彻落实《物权法》的配套法规。我国《物权法》确立了不动产统一登记制度的基本原则，决定了我国不动产登记的发展趋势和方向，也决定了我国土地登记制度的未来发展方向。土地是最重要、最基础的不动产，土地登记是不动产登记的基础。在国家出台不动产登记法规之前，以部门规章的形式调整规范土地登记，对于保护土地财产具有迫切的现实意义。《土地登记办法》的颁布实施，向每一块土地都拥有合法的“身份证”目标努力，对于发挥土地登记在土地管理中的作用，为保护土地财产提供了坚实的法律保障。1．土地登记的内容。土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。登记机关是国土资源行政主管部门，其目的是保护土地权利人的合法权益，具体登记办法按照《土地登记办法》（中华人民共和国国土资源部令2007年第40号，2007年12月30日颁布，2008年2月1日起施行）规定执行。土地登记后国土资源行政主管部门核发土地权利证书土地权利证书适用范围：（1）国有土地使用证：国有建设用地使用权和国有农用地使用权（2）集体土地所有证：集体土地所有权。（3）集体土地使用证；集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。（4）土地他项权利证明书：土地抵押权和地役权。2．土地权利证书土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明，在土地登记后由国土资源行政主管部门颁发给土地权利人。为使土地权利证书具有法律权威性，土地权利证书是由国务院国土资源行政主管部门（国土资源部）进行全国统一印制、统一编号的，没有其他地方政府机关有权印制颁发，除了国土资源部规定的土地权利证书外其他任何土地权利证书都是非法、无效的。为保证土地权利证书的权威性‘维护土地登记公信力、规范土地登记行为，国土资源部办公厅在国土资厅发[2009]58号文（2009年6月24日）要求：土地权利证书实行全国统一印制土地权利证书。按照《土地管理法实施条例》（国务院1998年第256号令，1998年12月27日颁布，自1999年1月1日起施行）关于土地权利证书的式样由国务院土地行政主管部门统一规定的要求，在《土地登记办法》等规章中，对全国统一印制、发行、订购及使用土地权利证书提出了明确要求，并对印制土地权利证书进行统一编号，加盖《中华人民共和国国土资源部土地证书管理专用章》。需要注意的是，土地权利证书灭失、遗失的，土地权利人必须按照国土资源行政主管部门要求在指定媒体上刊登灭失、遗失声明后，才可以申请补发，而且补发的土地权利证书也会注明“补发”。3．土地登记的意义土地登记制度的设立，目的在于建立权威登记信息载体——土地登记簿，核发权威土地权利证书，避免土地侵权行为和其他违法、违规行为，也为国家掌握土地资源使用情况提供准确、全面的数据、资料。依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。根据《土地登记资料公开查询办法》（国土资源部2002年第14号令），国土资源行政主管部门土地登记结果的资料和数据库，可以公开查询。按照该办法要求各级国土资源行政主管部门正逐步实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。国土资源行政主管部门对土地权利人、利害关系人查询土地登记资料的申请，可以依法提供登记资料，从而为保障相关土地权利的合法实现提供有力的保障。三、土地登记机关

土地登记实行属地登记原则，土地登记申请人必须土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。在京中央国家机关使用的土地，按照《在京中央国家机关用地土地登记办法》的规定执行。四、土地登记程序（一）土地总登记土地总登记，是指在一定时间内国土资源行政主管部门对其辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。执行土地总登记时会发布通告。通告的主要内容包括：土地登记区的划分；土地登记的期限；土地登记收件地点；土地登记申请人应当提交的相关文件材料；需要通告的其他事项。对符合总登记要求的宗地，由国土资源行政主管部门予以公告。公告的主要内容包括：土地权利人的姓名或者名称、地址；准予登记的土地坐落、面积、用途、权属性质、使用权类型和使用期限；）土地权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机构；需要公告的其他事项。公告期满，当事人对土地总登记审核结果无异议或者异议不成立的，由国土资源行政主管部门报经人民政府批准后办理登记。（二）初始登记初始登记，是指国土资源行政主管部门进行土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。以下情况可以申请初始登记：1．依法以划拨方式取得国有建设用地使用权的，可以申请国有土地使用权初始登记。2．依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，可以申请国有土地使用权初始登记。3．划拨国有建设用地使用权已依法转为出让国有建设用地使用权的，可以申请国有土地使用权初始登记。4．依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权的，可以申请国有土地使用权初始登记。5．依法以国有土地使用权作价出资或者入股方式取得国有建设用地使用权的，可以申请国有土地使用权初始登记。6．以国家授权经营方式取得国有建设用地使用权的，可以申请国有土地使用权初始登记。7．农民集体土地所有权人可以，申请集体土地所有权初始登记。8．依法使用本集体土地（持有政府的批准用地文件）进行建设的，可以申请集体建设用地使用权初始登记。9．集体土地所有权人依法以集体建设用地使用权入股、联营等形式兴办企业的，可以申请集体建设用地使用权初始登记。10．依法使用本集体土地进行农业生产的，可以申请集体农用地使用权初始登记。11．土地使用权抵押初始登记：依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人可以申请土地使用权抵押登记（同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记）。符合抵押登记条件的，国土资源行政主管部门应当将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。12．地役权初始登记：在土地上设定地役权后，供役地权利人和需役地权利人，当事人可以申请地役权登记。符合地役权登记条件的，国土资源行政主管部门应当将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书，并将地役权合同保存于供役地和需役地的宗地档案中。供役地、需役地分属不同国土资源行政主管部门管辖的，当事人可以向负责供役地登记的国土资源行政主管部门申请地役权登记。负责供役地登记的国土资源行政主管部门完成登记后，应当通知负责需役地登记的国土资源行政主管部门，由其记载于需役地的土地登记簿。（三）变更登记变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。以下情况可以申请变更登记：1．依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的，可以申请国有建设用地使用权变更登记。2．因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，可以申请建设用地使用权变更登记。3．因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的，可以申请土地使用权变更登记。4．因处分抵押财产而取得土地使用权的，可以申请土地使用权变更登记。5．土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让的，如抵押权人同意转让可以申请土地使用权变更登记。已经抵押的土地使用权转让后，还要办理土地抵押权变更登记。6．经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的，主债权的转让人和受让人在已通知债务人的情况下，可以申请土地抵押权变更登记。7．因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，当事人可以申请土地使用权变更登记。8．已经设定地役权的土地使用权转移后，供役地权利人和需役地权利人可以申请办理地役权变更登记。9．土地权利人姓名或名称、地址发生变化的，可以申请姓名或者名称、地址变更登记。10．土地的用途发生变更的（必须持有相关部门批准文件），可以申请土地用途变更登记。（四）注销登记注销登记是指因土地权利的消灭等而进行的登记。土地登记注销后，相应的土地权利证书由国土资源行政主管部门收回；如确实无法收回的，国土资源行政主管部门会在土地登记簿上注明，并经公告后废止。1．有下列情形之一的，可直接办理注销登记（国土资源行政主管部门直接进行）：（1）依法收回的国有土地；（2）依法征收的农民集体土地；（3）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的。2．因自然灾害等原因造成土地权利消灭的，可以申请注销登记3．非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，可以申请注销登记。4．已经登记的土地抵押权、地役权终止的，可以申请土地抵押权、地役权注销登记。5．当事人未按规定申请注销登记的，国土资源行政主管部门应当责令当事人限期办理；逾期不办理的，进行注销公告，公告期满后国土资源行政主管部门可直接办理注销登记（例外：土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记）。（五）其他登记《土地登记办法》规定的其他登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。1．更正登记：①国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。当事人逾期不办理的，国土资源行政主管部门报经人民政府批准并公告后，原土地权利证书废止。更正登记涉及土地权利归属的，对更正登记结果进行公告。②土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。③利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。2．异议登记。（1）异议登记：土地登记簿记载的权利人不同意利害关系人申请更正登记的，利害关系人可以申请异议登记。②对符合异议登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通知土地登记簿记载的土地权利人。③异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。（2）注销异议登记：以下情况异议登记申请人或者土地登记簿记载的土地权利人可以申请注销异议登记：①异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉。②人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的。③人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的。3．（土地转让）预告登记：