昆明贵阳房地产市场调研二

昆明、贵阳市场调研分析战略与投资管理部2009年8月4昆明市场调研分析城市发展、经济和人口土地和住宅市场主要同行和项目贵阳市场调研分析123

昆明市域21111平方公里，辖五区一市八县。由于三面环山、南濒滇池，快速“摊大饼”后渐遇瓶颈，截止07年建成区面积249平方公里资料来源：昆明市规划局、中国城市统计年鉴20081*****************07年主要二三线城市建成区面积（平方公里）昆明现状卫星图（2009-2020）滇池1996年2001年2008年南部区域开发密度明显低于主城

历史发展已经形成“东邪西毒、南帝北丐”的区位共识，尽管未来设想“一湖四片”，实则依托南城的环境、配套和广阔腹地，着力打造“主城-呈贡”的南向发展轴资料来源：昆明市规划局1昆明城市总体规划（2008-2020）呈贡晋宁海口安宁空港主城“东邪西毒南帝北丐”：东市区离主城近但道路不完善，加上山体阻隔，始终没能连片发展；现在是批发市场、物流市场聚集，流动人口多。西市区是工业板块，污染严重。南市区紧邻滇池、地势平坦，历来是富人特别是外地富人聚居首选。北市区聚集了昆明最早的经适房小区，成为最大的卧城。经多年建设，配套已臻完善，居住氛围浓厚，成为本地居民除主城外的首选购房区域“一湖四片”：一湖是滇池，四片指围绕滇池的主城、呈贡、晋宁和海口。空港建设主要基于新机场，预计2015年完工并成为中国第四大航空港(到2020年旅客吞吐量3800万人次、货邮95万吨)。但地形依旧是最大障碍，难以形成城市次中心滇池机场搬迁呈贡新城：邻近主城，可充分承接南市区的拓展，因此得到最大的政策倾斜。市政府即将搬迁，大学城、花卉基地、高新产业汇聚，浙江、福建、温州商会在呈贡都有较大投资

现状干道网络不甚合理导致交通不畅，近期三条地铁的修建将有效改善这一现状，使各区住宅市场发展更为平衡，特别促进主城外围市场的需求增长资料来源：昆明市规划局1现状交通不理想：主干道网络设计有一定缺陷。一是环线不规范，有的地方各环线之间非常近，有的又很远；二是横向和纵向交通没有打通，主干道少；三是机场位置不合理，离市中心太近（车行15分钟内）。造成一些地段经常拥堵，阻碍了城市的发展，也加大了极差地价改善潜力大：轨道交通建设如火如荼，1、2、3号主轨道交通线均已启动。其中，地铁1、2号线8月底开工，2012年正式运营；3号线前期工作和开工准备正加紧进行，2014年建成通车。最终形成“三主三辅”6条线，总长163公里并于2018年全部贯通地铁1号线地铁2号线地铁3号线三条环线现机场

加工制造、物流、旅游是支柱产业，整体经济实力在主要二三线城市中靠后东川：金属、化工寻甸：化工、能源、农产品加工杨林：农产品加工、新材料、印刷宜良：农产品加工、冶金、化工、建材石林：农产品加工、肉禽乳制食品禄劝：农产品加工、建材雪山旅游休闲养生喀斯特旅游滇池旅游富民：农产品加工、建材安宁：钢铁、化工、火电、建材海口：矿深加工、机械昆阳：精密仪器制造空港：物流及相关产业高新：电子、生物、高新技术经开：电子、机械、光电子、新材料呈贡：电子、生物、食品、高新技术晋宁：电力装备、新材料、高新技术高新技术产业区临空产业聚集区加工制造产业区生态旅游区资料来源：昆明规划局1********************内向型经济，近年GDP以15%的速度均衡增长昆明2008年GDP总值达1605亿，占到整个云南省的28%

07年昆明常住人口620万，其中户籍非农人口215万；典型的移民城市，外来人口占到一半强，年轻、主要从事第三产业，财富两级分化明显资料来源：各地统计局，昆明市统计局****************07年主要二三线城市非农人口数（万人）

07年末全市常住人口620万，其中城镇人口372万，本地户籍城镇人口215万据08年市区人口调查，常住人口中本地人占46%，地州居民占39%，外省占15%，外来人口占比过半，以省内迁移为主据官方统计，省外迁移人口中，浙江、广东、福建籍的以经商为主，商户总数超过20万，收入高、消费力强；四川、贵州、广西、西北、东北和中部地区的以务工和小商贩为主，收入相对较低1********

本地人收入不高但增长较快，消费意愿强03-08年昆明人均可支配收入与消费************资料来源：昆明统计局12008200520062007200320091992199619982001104030201年1年1年2年2年3年2年4年43年机动车保有量（万辆）10090807060实现年份1年50昆明机动车增长速度逐年加快

居民生活休闲，周边旅游景点众多，周末短途自驾游盛行，机动车特别是低端车需求非常旺盛昆明机动车保有量以年均10万的速度增长，09年2月成为继北京、上海、广州、成都、杭州、青岛、天津、重庆之后又一百万辆级别城市

作为云南省经济、配套最发达的城市，拥有绝对核心地位，对各地州有极强的吸引力和辐射力曲靖（2）650亿

玉溪（3）496亿

红河（4）430亿楚雄（6）253亿昆明（1）1405亿临沧（11）136亿昭通（7）225亿文山（8）208亿保山（9）161亿大理（5）322亿普洱（10）150亿西双版纳（12）108亿丽江（13）85亿德宏（14）84亿怒江（15）49亿迪庆（16）42亿资料来源：云南统计年鉴2008注：图中括号内数字为07年GDP省内排名，括号外数字为07年GDP值1

昆明是云南的经济单核心，GDP是排名第二的2倍多07年昆明城市化率59%，全国45%，云南31%。除昆明外，地州的城市化水平很低，城市配套很不完善云南省各地GDP与排名（括号内为排名）云南水水电站站分布布玉溪卷卷烟厂厂红河卷卷烟厂厂昭通卷卷烟厂厂曲靖卷卷烟厂厂楚雄卷卷烟厂厂大理卷卷烟厂厂昆明卷卷烟厂厂云南大大型烟烟厂分分布滇池磷磷矿云南主主要矿矿区分分布会泽卷卷烟厂厂兰坪铅铅锌矿矿曲靖炼炼焦煤煤矿个旧锡锡矿富源无无烟煤煤矿昭通褐褐煤矿矿开远小小龙潭潭褐煤煤矿地州依依托矿矿产、、烟草草、水水电等等资源源积累累大量量财富富，同同时自自身建建设不不足，，促使使消费费集中中在昆昆明释释放1云南五五大支支柱产产业包包括烟烟草、、生物物资源源开发发、矿矿产、、水电电和旅旅游业业资料来来源：：昆明明规划划局***************08年年月均均成交交21.6万平平07年年月均均成交交24.1万平平09年年月均均成交交21.6万平平近年新新增供供地量量少，，排除除地段段因素素，09上上半年年平均均地价价已比比08全年年上涨涨2成成资料来来源：：昆明明房管管局、、昆明明合富富辉煌煌、昆昆明风风之铃铃咨询询机构构2***************08年年均价价1056元/平07年年均价价1434元/平住宅用用地成成交楼楼面价价（元/平平）09年年均价价1315元/平住宅用用地成成交建建面（（万平平）呈贡和和东南南为土土地成成交主主力区区域，，因距距主城城较远远，地地价相相对更更低；；二环环内成成交主主要为为商住住综合合用地地且占占据配配套成成熟地地段，，成交交价最最高因南市市区很很大，，划分分为三三个片片区，，即滇滇池西西岸的的西山山片区区、滇滇池东东岸的的滇池池片区区、以以及连连接东东市区区和呈呈贡新新城的的东南南片区区。高高新区区大部部分在在西市市区，，小部部分属属于北北市区区目前土土地出出让分分为两两大类类：一一类是是主城城区的的城中中村改改造，，规划划建设设城市市综合合体、、地段段好、、容积积率高高，但但拆迁迁比较较难；；一类类是呈呈贡新新城及及周边边地区区的土土地，，配套套差地地价低低，潜潜力大大但供供应也也多，，未来来竞争争会比比较激激烈。。滇池池片区区的土土地拥拥有高高端属属性而而且地地价也也不高高，但但供应应较少少*********2***************08年年各片片区成成交土土地建建面占占比资料来来源：：昆明明房管管局、、昆明明合富富辉煌煌、昆昆明风风之铃铃咨询询机构构08年年各片片区成成交地地价（（万元元/亩亩）月份区位占地（平米）建面（平米）起价（万元）成交总价（万元）楼面地价（元/平米）竞得人1月南105653482838/1053552182昆明南亚风情南2466739467408860641536云南省房地产开发公司3月北267606690014851485222云南广厦南4070761060.53735373880云南官房5308779630700770078807880711821110402104028804850772760640364038805733486000756875688804068061020537053708804月西356406415145444544708昆明驣辉南6856712342114986149861214昆明云岭星华5月西287471506331030510305684云南鼎易09上上半年年，由由于大大部分分是勾勾地，，除一一幅地地块有有溢价价，其其它全全部底底价成成交，，竞得得人基基本都都是本本地开开发商商09年年1-6月月住宅宅用地地成交交明细细2资料来来源：：昆明明房管管局、、昆明明合富富辉煌煌、昆昆明风风之铃铃咨询询机构构政策方方面，，市委委书记记仇和和的强强势和和问责责作风风，使使城市市建设设更加加高效效，尽尽管限限高、、限板板楼、、车位位配比比高为为住宅宅开发发带来来难度度，但但也拉拉动了了大量量住宅宅需求求2仇和其其人：：江苏省省副省省长、、宿迁迁市委委书记记（9607-0712）云南省省委常常委、、昆明明市委委书记记（0712-）昆明新新政：：4项项大举举措治堵：昆明明史上上最大大基建建工程程二环环路改改扩建建启动动，11座座立交交桥同同时施施工，，提前前8年年”完完成昆昆明2020年年的路路网规规划重建城城中村村：5年年内改改造重重建336个城城中村村，政政策全全面倾倾斜，，对居居民承承诺““拆一一次，，富一一截””，对对企业业则主主动让让利招商挑挑梁：36个招招商分分局相相继成成立，，并派派驻沿沿海地地级以以上城城市，，实行行全天天候、、拉网网式、、驻点点式招招商精简审审批：昆明明成为为全国国行政政审批批项目目最少少的省省会城城市之之一，，仅次次于沈沈阳预售条条件宽宽松：主要要还是是现场场看形形象进进度，，只要要基础础连贯贯，洋洋房出出正负负零，，高层层到3-4层即即可。。拿到到预售售证后后，何何时开开盘、、每次次开盘盘推多多少都都可自自由控控制，，无证证销售售也很很普遍遍落户条条件放放宽：1.08年年1月月起，，新房房不再需需要一一次性性付清清购房房款、、二手手房不不需要要居住住满5年。。主城城和呈呈贡购购买120平以以上，，其它它地区区90平以以上，，凭房房产证证即可可入户户；2.大大学毕毕业生生可先先落户户再择择业，，吸引引更多多应届届毕业业生留留昆（（目前前约50%），，推动动住房房需求求90/70不严严格：原则上上全市市总量量控制制，实实际约约束力力不强强，中中大户户型仍仍是主主流，，3居居及以以上户户型约约占总总成交交的60%以上上车位配配比1:1且全全地下下停车车：主城区区车位位缺口口达到到10万个个，因因而提提高车车位配配比。。全地地下停停车对对容积积率高高、小小户型型项目目提出出很大大挑战战经适房房：不低低于当当年商商品住住宅供供应的的5%。09年年拟新新建145万平平，含含政府府建40万万，商商品住住宅配配建40万万，企企业代代建或或称集集资房房65万平平。上上半年年已批批售50万万平资料来来源：：昆明明房管管局、、昆明明合富富辉煌煌、昆昆明风风之铃铃咨询询机构构建花园园城市市、开开门见见绿：控制制容积积率和和限高高，特特别是是滇池池片区区。住住宅项项目要要求开开门透透绿，，即不不能围围合、、不能能做板板式；；形象象的讲讲，是是要让让“一一只猴猴子可可以不不用落落地的的从南南跳到到北””1234567昆明整整体市市场容容量在在600万万平、、300亿亿元左左右。。08年成成交量量同比比萎缩缩约100万平平，但但价格格相对对稳定定；09上上半年年成交交量、、价均均快速速上涨涨，供供求关关系持持续修修复***************2由于预预售条条件宽宽松，，但09上上半年年批售售面积积还非非常少少，表表现出出昆明明新开开工并并没有有跟上上，目目前主主要是是消化化08年的的存量量资料来来源：：昆明明房管管局、、昆明明合富富辉煌煌、昆昆明风风之铃铃咨询询机构构3中心区区********分区域域看，，成交交集中中在中中心区区和南南市区区，东东、西西、北北三市市区因因供应应少限限制成成交北市区区******南市区区*****东市区区******西市区区******中心区区：近近期供供应放放量（（香樟樟俊园园）促促成交交活跃跃，非非中心心地段段影响响价格格结构构性下下降南市区区：已已有不不少大大盘（（世纪纪金源源、星星耀体体育城城），，供应应量大大，但但升值值潜力力也被被看好好，因因此销销量稳稳定，，价格格保持持增长长势头头呈贡新新城也也是成成交主主力区区域，，但数数据统统计独独立于于房管管局之之外，，暂无无法获获取2资料来来源：：昆明明房管管局、、昆明明合富富辉煌煌、昆昆明风风之铃铃咨询询机构构分物业业类型型看，，在售售楼盘盘以混混合物物业和和纯高高层为为主，，高层层和洋洋房产产品售售价相相差不不大，，别墅墅可达达万元/平平米******09上上半年年在售售项目目均价价（元/平米米，按按物业业类型型分））09上上半年年在售售项目目个数数占比比（%，，按物物业类类型分分）******2资料来来源：：昆明明房管管局、、昆明明合富富辉煌煌、昆昆明风风之铃铃咨询询机构构宜居环环境和和省内内独大大的地地位，，吸引引大量量的外外地客客户特特别是是地州州客户户购房房。如如考虑虑转本本地户户籍的的人数数，外外地客客户比比例超超过半半数；；本本地购购房群群体以以国有有企事事业单单位为为主客户来来源占占比（（%））*************由于昆昆明宽宽松的的入户户条件件，不不少外外地人人转为为本地地户籍籍。据据房管管局调调查，，实际际外地地客户户比例例超过过50%，，最差差的年年份也也有40%；而而外地地人中中，地地州又又占到到60%。。之所所以07年年地州州客户户比例例少于于外省省，主主要因因为地地州人人更愿愿意入入户地州客户户依靠垄垄断资源源积累的的财富，，在“进进省城””的诉求求下，转转变为住住宅购买买力本地人财财富分布布呈M型型，所谓谓的中产产，由国国有企事事业单位位、部队队组成，，是购房房的主体体2资料来源源：昆明明房管局局、昆明明合富辉辉煌、昆昆明风之之铃咨询询机构集资房或或代建房房以较低低价格造造成一定定市场冲冲击，但但因品质质较低，，不少客客户再次次进入商商品住宅宅市场，，而本地地开发商商也多数数参与其其中昆明集资资房代表表楼盘———昆华华苑指标详情物业类型双拼、叠拼、小高层复式、多层洋房总户数2390户住户群体主要面向昆华医院的专家定向开发，部分为云南省公安厅团购均价128-320平叠拼2840元/平，155-244平小高层2150元/平，115-188平多层洋房2680元/平2随着单位位自建房房逐渐淡淡出，企企事业单单位主要要通过““代建””和“团团购”来来解决职职工住房房问题集资房大大多为政政府或企企业用地地，由开开发商代代建。房房源限价价内部销销售，留留部分对对外以弥弥补开发发商利润润。呈贡贡新城的的公务员员小区、、大学城城小区、、广福路路沿线的的一些小小区都属属于这个个类别。。如俊发发在呈贡贡建的公公务员小小区，总总建面250万万平，俊俊发做80万，，政府承承诺3%的管理理费+2%的利利润集资房平平均价格格在3000元元/平左左右，分分流部分分商品住住宅客户户但集资房房一般少少有园林林绿化、、建筑密密度很高高。房管管局调查查表明，，初期的的面积改改善型客客户一般般在2年年左右，，就再次次进入商商品住宅宅市场以以求“品品质改善善”，不不应忽视视这些客客户多次次购房的的动机和和能力资料来源源：昆明明房管局局、昆明明合富辉辉煌、昆昆明风之之铃咨询询机构机构客户户团购成成为应对对市场波波动的法法宝。08年500万万平成交交量中，，约300万通通过团购购去化；；09上上半年市市场好转转，开发发商开始始控制团团购比例例以补充充利润市场变化化或产品品不适销销对路时时，团购购成为摆摆脱困境境的重要要手段。。典型例例子如世世纪金源源，02年刚开开盘时销销售不畅畅，后来来通过团团购迅速速去化；；上东大大街的尾尾盘卖了了3年无无进展，，后通过过与蒙自自房管局局、曲靖靖地震局局等沟通通团购，，2个月月回笼2.4个个亿市场上行行时，全全省的机机关单位位、部队队、武警警和大型型国企如如云铜、、云锡等等，也会会频繁组组织员工工，和开开发商谈谈团购优优惠。如如省工行行就向全全地州的的工行发发函，组组织在昆昆明团购购，在价价格优惠惠和省城城置业的的双重吸吸引下，，购买很很踊跃。。现在普普遍开始始控制团团购比例例，以获获取更高高利润团购房代代表楼盘盘——上上东大街街2团购代表表楼盘———世纪纪金源资料来源源：昆明明房管局局、昆明明合富辉辉煌、昆昆明风之之铃咨询询机构09上半半年全市市前6开开发商情情况排名开发商项目名称销售金额（亿）市场占有率（%）均价（元/㎡）1云南俊发地产SOHO俊园香樟俊园星雅俊园时光俊园金色俊园118.4660066007800750060002昆明银海地产银海畅园银海领域86.1小高层：4500洋房：7000别墅：1400058003大连万达地产滇池卫城·橡尚滇池卫城·滟澜湾75.44800洋房：6500别墅：110004云南江东地产和谐世纪53.852005昆明中林地产华都花园3.52.749006昆明城建股份云南映像二期·故乡的云3.22.4530009上半半年，前前6名开开发商共共占据29%的的市场份份额，集集中度较较高，除除万达外外均为本本地开发发商。恒恒大、保保利仅有有单盘且且地处偏偏远（安宁太太平新城城），销量有有限而未未能进入入前列3资料来源源：昆明明房管局局、昆明明合富辉辉煌、昆昆明风之之铃咨询询机构开发商开发主力区域开发产品类型开发特点俊发中市区（二环内）、北市区（近中心区）投资型住宅、写字楼项目地段好，面积小，能做到快进快出，迅速实现利润银海南市区中高品质社区园林和物业方面突出，注重品质，是昆明人眼中的“绿城”江东北市区中低品质社区和政府联系紧密，了解政策导向，项目受中端客户广泛认可本地开发发商土地地储备优优质，但但除银海海、俊发发外，产产品力普普遍较弱弱俊发：垄垄断主城城中心地地段，比比较注重重品质打打造银海：拿拿地主要要在二环环外，占占据南市市区高端端住宅市市场，注注重园林林、物管管和高品品质形象象，旗下下有专门门的园林林子公司司江东：在在北市区区尚未成成熟之前前大量低低价拿地地，主打打北市区区中端市市场3资料来源源：昆明明房管局局、昆明明合富辉辉煌、昆昆明风之之铃咨询询机构典型项目目之SOHO俊俊园：一一环边地地标建筑筑、邻近近过往项项目的不不断升值值均坚定定了投资资者信心心，创造造热销3地标建筑筑形式具具有强冲冲击力09年6月底开开盘，销销售率70%，，4亿概况：位于二二环内、、总建面面8.2万平米米，46-100平米1居/2居，102-144平米跃跃层销售：09年年6月开开盘，1000余套全全部推出出，均价价6500元/平，销销售率70%，，回笼金金额4亿亿卖点：1环核心地地段、生活交交通配套齐全全，地标建筑筑形式在昆明明少见因此更更有打击力，，中小户型多多样选择，加加上俊发以前前在北京路延延线开发的世世纪俊园、时时光俊园等类类似投资物业业不断升值，，也加速了购购房者的决策策速度资料来源：昆昆明房管局、、昆明合富辉辉煌、昆明风风之铃咨询机机构典型项目之银银海畅园：08年市场下下行期，通过过持续的品质质体验活动，，突出东南亚亚园林造景优优势，赢得良良好口碑3概况：位于南市区区、总建面30万平米，，77-89平米2居居、130-230平米米4居、220-280平米联排合合院销售：08年初开开盘，均价5000元/平，仅余尾尾盘卖点：精心打造示示范区细节、、样板房，开开放施工现场场强调管理有有序、质量过过硬，关注售售后跟踪和交交房，使口碑碑迅速传播资料来源：昆昆明房管局、、昆明合富辉辉煌、昆明风风之铃咨询机机构昆明小结全云南支撑一一个昆明，人人口、购买力力足够，市场场有进一步扩扩容的潜力政府虽有不合合理的干预行行为，但行业业环境整体宽宽松近二环区域的的土地和住宅宅供应少，安安全边际高；；随地铁建设设缓解交通压压力，外围区区域将逐步显显现升值潜力力，重点关注注沿滇池和南南向发展轴地地块少有全国品牌牌开发商进入入，本地开发发商虽占据优优质土地资源源，但产品力力不足，易于于迅速建立品品牌和口碑昆明市场调研研分析贵阳市场调研研分析城市发展、经经济和人口土地和住宅市市场主要同行和项项目123贵阳市域2404平方公公里，辖六区区一市三县。。由于多山林林，城市很难难连片发展，，建成区面积积132平方方公里城区被百花、、黔灵、南岳岳三条山脉自自然隔断，尽尽管不断开山山挖石，仍很很难形成较大大规模的城市市连片开发区区由于多山多林林，城区内部部多高差，山山景林景不再再稀缺资料来源：贵贵阳市规划局局、贵阳规划划设计研究院院、中国城市市统计年鉴20081*****************07年主要二二三线城市建建成区面积（（平方公公里）贵阳总体用地地规划图（2009-2020）由老城向外，，各主要区域域成熟度逐级级递减。未来来规划形成金金阳（西部新城））-老城-龙洞堡（东部新城））的东西发展轴轴线，且以金金阳为发展重重点老城：即云岩、南明明两区50平平方公里范围围。没有南北北差异，以“一线一河”为中心，一线线即“喷水池池-大十字-大南门”三三大商圈节点点所连成的中中华路一线，，一河即“南南明河”。贵贵阳缺水，因因此沿河地段段二手房可达达12000元/平，其其它中心地段段一般在7000元/平平左右资料来源：贵贵阳市规划局局、贵阳规划划设计研究院院1贵阳总体用地地规划图（2009-2020）老城小河龙洞堡金阳白云乌当花溪小河、乌当：贵阳最早的经经济技术开发发区落户小河河，到现在片片区基本发展展成熟，配套套设施仅次于于老城，且承承接南明河的的部分河段，，房价在4000元/平平左右。乌当当区发展相对对缓慢，但有有温泉资源花溪、白云和和龙洞堡：花溪是省政府府力推的发展展区，除了是是贵阳重要的的水源地，也也是风景名胜胜云集之地，，目前正基于于原有院校形形成大学城。。白云有金阳阳阻隔，短期期内非规划重重点且没有资资源优势。龙龙洞堡借机场场打造空港概概念，目前路路网基本完成成，拟建设““多彩贵州城城”主题公园园，将来定位位是物流+商商业娱乐金阳以其优越越区位、较大大规模和平原原地形，赢得得市政府的全全力投入；但但由于缺乏产产业和就业导导入，经9年年培育，人气气仍然不旺1资料来源：贵贵阳市规划局局、贵阳规划划设计研究院院金阳新区规划划图（2009-2020）市政府全力打打造：2000年开开始的政府4大举措：1.高规格格规划、路网网和配套建设设（由规划图图可知，路网网系统和地块块功能分区非非常明确）；；2.市政府府搬迁（已迁迁完）；3.建立高新新区，并想方方设法从遵义义、安顺等地地引企业入驻驻金阳；4.大量拍地地，引入外地地开发商，超超大盘开发当前现状和问问题：1.企业引入不成成功，本地也也少有大型产产业，仅凭市市政府搬迁不不足以带旺这这个区域；2.前期资资金不足，低低价拍地给本本地开发商，，造成无序开开发，破坏区区域整体感，，拉低档次；；3.后续续引入外地开开发商，如世世纪金源、新新世界、成都都远大、恒大大、绿地等，，起到一定促促进作用。整整体看，区域域成熟尚待时时日图：金阳大道道上只有一辆辆小车在跑090722由于前期规划划缺乏前瞻性性，加上地形形限制，贵阳阳尚未形成像像样的路网系系统，交通拥拥挤推升了老老城地段溢价价；未来东西西向轻轨和环环城快速路将将有效缩小地地域差异汽车保有量：全市机动车车保有量40万辆，和合合肥同级，绝绝对数仅北京京的1/9；；但相对200万城区人人口和130平方公里建建成区而言，，已显得非常常拥挤市内交通：轻轨1号线(09年开工工，从金阳穿穿过老城到空空港)，加上环城高高速(07年年底开工)和和环城快铁(09年开工工)，对形成成东西发展轴轴，拉动各区区域均衡发展展将起重要作作用省际铁路：5条国家级级高铁经过贵贵阳，已经动动工的是贵广广高铁，另外外4条分别前前往重庆、昆昆明、上海和和成都，高铁铁新客站设在在金阳预计09年动工、、5年时间完完工1资料来源：贵贵阳市规划局局、贵阳规划划设计研究院院贵阳道路交通通规划图（2009-2020）图：拥挤的贵贵阳老城区090722龙洞堡老城金阳环城高速+环环城快铁轻轨线示意贵阳在冶金、、化工、食品品医药和旅游游产业发展上上比较突出，，但从事高附附加值生产的的大型企业还还是偏少********************有色冶金：贵阳铝土矿矿储量占全省省80%，中中铝贵州公司司是全国最大大的电解铝生生产企业食品医药：贵州是全国四四大中药材产产地之一；““老干妈”08年收入18亿，是世世界最大的辣辣椒制品厂化工：全国最大的磷磷复肥基地贵阳产业布局局规划图（2009-2020）资料来源：贵贵阳市规划局局、贵阳规划划设计研究院院、中国城市市统计年鉴2008煤化工示范基基地磷复肥示范基基地磷煤化工示范范基地国家高新产业业区国家经济开发发区1%07年贵阳常常住人口392万，其中中非农人口179万；地地州及外省人人口常来，但但转为常住的的不多资料来源：各各地统计局***************************贵阳00-07年人口变变化（万人））07年主要二二三线城市非非农人口数（（万人）96年，三县县一市并入贵贵阳，使户籍籍总人口从120万升至至300万。。08年全市市户籍总人口口360万，，实际6城区区的户籍人口口只有200万00-07年年间，常住人人口增长缓慢慢（累计+6%）**1明本地居民虽虽然收入较较低，但敢敢于消费**************************2007年年各城市人人均可支配配收入（元元）资料来源：：各地统计计局贵阳夜市1M型城市：：大部分收入入较低，少少数很高，，高到可以以去汤臣一一品买房（（6月左右右成交的11套住房房里有2套套是贵阳客客户购买））夜市：夜市盛行，，晚上商圈圈的热闹程程度超出想想象，多数数四车道变变两车道对知名品牌牌的热情：：肯德基进入入当天排长长队等候；；兰蔻、雅雅斯兰黛等等品牌一天天业绩两百百万元，单单柜平均销销售额全国国第一房管处长的的笑话：贵阳人兜里里揣11块块钱，要花花10块去去打车，剩剩下1块还还要去搽个个皮鞋贵阳是全省省最大的消消费性城市市，对地州州居民的吸吸引力很强强，加上旅旅游城市等等因素，推推高当地物物价水平资料来源：：各地统计计局由于社会消消费品零售售总额包含含非本地居居民在当地地的消费，，省会城市市零售总额额占全省比比例即可说说明它对其其它城市居居民的消费费吸引力全省的消费费中心：作为全省省商业最发发达的地方方，消费氛氛围浓厚，，拉动地州州居民购买买力在贵阳阳集中释放放。物价水平高高：根据草根调调研，贵阳阳物价超过过大多数省省会城市，，如出租车车起步价10元等**************************1*******************07年居民民储蓄余额额（亿元））由于日常消消费已经消消耗掉收入入的大半，，贵阳居民民储蓄不多多；因而在在住房这样样的高总价价消费面前前，对价格格高度敏感感**资料来源：：各地统计计局1贵阳历史供供地量较大大，特别在在金阳，大大盘囤地现现象突出；；近期新增增供应逐渐渐减少，以以金阳、乌乌当为主********资料来源：：贵阳房地地产交易中中心贵阳年度土土地出让面面积（万平平米）2************尽管没有官官方发布的的单幅土地地出让面积积，但据实实地调研的的结果，目目前市场上上主要在售售和未售楼楼盘基本都都是大盘和和超大盘，，囤积的土土地较多供地政策方方面，全毛毛地出让使使开发难度度增加，但但因此也能能获得较低低地价；住住宅政策方方面，除了了预售款监监管外其它它管制较松松，08年年底还出台台了较大力力度的救市市措施*******************毛地出让：贵阳政府府财政收入入低，无力力也不愿参参与拆迁、、修路等土土地一级开开发及配套套建设。一一方面，开开发商需要要面临更多多的难题如如拆迁；但但另一方面面，也能获获得较低的的地价预售款监管管：03年开开始监管预预售款，主主要是首付付款进入资资金专户，，凭进账单单才能办理理备案登记记其它管制松松：如调规划划、提前拿拿预售证、、90/70不严格格等比较常常见。预售售条件是形形象进度到到1/3，，即高层出出裙房、多多层出1-2层即可可，也有很很多项目没没出地面就就开始预售售税收减免：从09年年1月1日日起，降低低普通住房房标准，使使70%的的住房都归归为普通住住房，新、、二手房都都能享受到到税收减免免优惠（如如普通住房房的契税从从3%降至至1.5%，90平平以下首置置再降0.5%）团购补贴：企事业单单位在金阳阳团购住房房100套套以上的，，每套给予予1万元财财政补贴经济济适适用用房房：规规模模不不大大，，09年年指指标标是是80万万平平，，到到目目前前上上市市量量不不足足1/3。。且且主主要要优优惠惠公公务务员员，，都都是是130平平以以上上大大户户型型，，比比市市场场价价便便宜宜千千元元左左右右，，还还没没上上市市就就已已经经内内部部订订购购完完了了，，老老百百姓姓基基本本买买不不到到（（房房管管局局领领导导原原话话））2与其其它它主主要要二二三三线线城城市市相相比比，，贵贵阳阳住住宅宅投投资资和和新新开开工工面面积积的的绝绝对对数数较较低低，，但但增增长长很很快快主要要二二三三线线城城市市住住宅宅新新开开工工面面积积（（万万平平米米））贵阳阳02-07年年住住宅宅投投资资额额（（亿亿））************************主要要二二三三线线城城市市住住宅宅投投资资额额（（亿亿））贵阳阳02-07年年住住宅宅新新开开工工面面积积（（万万平平米米））数据据来来源源：：各各地地统统计计局局房房地地产产开开发发投投资资和和新新开开工工面面积积范范围围为为市市辖辖区区2**************************)由于于供供地地量量大大，，住住宅宅市市场场一一直直供供过过于于求求，，价价格格平平稳稳，，整整体体市市场场容容量量在在300万万平平、、100亿亿左左右右。。经经历历了了08年年的的低低迷迷，，09上上半半年年成成交交放放天天量量（（已已超超过过08全全年年））****贵阳阳市市场场年年度度走走势势***********贵阳阳市市场场月月度度走走势势存货货：09年年6月月底底住住宅宅可可售售存存货货488万万平平米米，，以以09上上半半年年月月均均53万万平平米米的的成成交交量量计计算算，，去去化化期期约约9个个月月价格平稳：08年贵阳阳受经济打击击小，成交量量主要由于居居民的观望心心理而大幅下下滑37%，，价格没有太太大变化，核核心地段房价价还有小幅增增长；但09年由于世纪纪城发力，成成交量占到全全市的1/3，其较低价价格拉低了整整体均价2资料来源：贵贵阳房地产交交易中心、合合富辉煌贵阳阳公司*******************分区域看，放放盘和成交都都集中在老城城区和金阳；；小河、乌当当次之；花溪溪和白云还有待开开发08-09H1分区域域市场走势老城：客户辐射范围围广，地州县县客户占半数数以上。价差差大，市区高端项目目价格均突破破7000元元/平，边缘缘4000元元/平左右金阳：供应量最大大的区域，以以全市和地州州公务员、企企事业单位团团购为主，由由于生活配套套极其缺乏，，入住率不高高小河：楼市起步较较早，目前不不论土地还是是住宅供应较较少乌当：主要依托温温泉，区内楼楼盘档次差别别大花溪：旅游资源丰丰富但规划限限制也较多；；07年4月月起供地增多多，未来可能能成为热点区区域白云：相对独立的的区域市场，，工业区污染染重，开发档档次较低，发发展空间有限限。例外是南南湖片区，依依托稀缺的水水景资源，汇汇聚了多个高高端项目，包包括5个别墅墅盘2资料来源：贵贵阳房地产交交易中心、合合富辉煌贵阳阳公司改善型需求为为主，主力户户型90-144平米、、单价3000-4000元/平米米；总价50万元是重要要门槛，低于于50万成交交占到70%**************************2资料来源：贵贵阳房地产交交易中心、合合富辉煌贵阳阳公司对价格非常敏敏感：尽管不乏非非常富裕的人人士，但贵阳阳大比例的成成交客户只能能承受低总价价的住房，加加上不缺供应应，因此对价价格非常敏感感13%非本地客户占占据半壁市场场；08年市市场下行期，，老城区客户户体现出较强强的刚性************08年成交客客户分布****作为贵州最宜宜居和配套最最完善的城市市，贵阳对地地州客户有很很强吸引力全市约40%购房客户来来自地州（比比如安顺军工工企业在金阳阳购房多，都都匀振华等比比较有名的电电子企业陆续续搬迁到乌当当，推动乌当当住宅市场））；15%来来自外省，其其中很多是原原贵阳人回乡乡，也有部分分是浙江、福福建在本地经经商后定居2资料来源：贵贵阳房地产交交易中心受大盘模式的的影响，市场场集中度非常常高。09上上半年销量前前5的楼盘，，总成交占到到全市的55%，前10名占到67%。世纪城城、山水黔城城甚至成为全全国销量冠军军项目名称板块环线成交面积(万M²)成交均价(元/平)世纪城金阳板块外环外1163,014山水黔城沙冲路板块内环内333,778金元国际新城金阳板块外环外123,280中天世纪新城市中心板块内环内124,136大兴星城小河板块外环外9.22,806保利温泉新城乌当板块外环外8.94,465兴隆珠江湾畔小河板块外环外7.83,504保利云山国际宅吉板块内环内7.44,419碧园花城小河板块外环外6.53,082金阳新世界金阳板块外环外5.03,74809上半年成成交量前10的项目（按按成交面积））资料来源：贵贵阳房地产交交易中心、易易居贵阳公司司3世纪城为09上半年全国国单盘销量冠冠军（面积和和套数）山水黔城为07年前三季季度全国单盘盘销量冠军（（面积和套数数）外地开发商进进驻（集中在老城城区和金阳））提升了产品品品质，加剧市市场竞争。其其中，世纪金金源和保利建建立了较大的的品牌影响力力，也不乏恒恒大、绿地等等失败案例备注：红色为为在售项目，，蓝色为未售售项目保利（260万平平：O、U、、P、R、S）：5个项项目，其中3个位于乌当当区（一块地地是基本农田田），两个位位于老城区。。据传保利为为成功打入贵贵阳市场，和和贵阳神奇集集团开展股权权合作，但仍仍有一个市中中心项目因拆拆迁问题而搁搁置恒大（30万平：：B）：07年11月白白云区拿地，，因拆迁问题题搁置至今，，政府承诺修修路也没有兑兑现绿地（28万平：：D）：政府府承诺给3块块地，但多方方协调未果，，最后只在金金阳拿了一个个纯商业项目目，因片区人人口导入不足足暂时搁置新世界（300万平平：C）：金金阳新世界项项目，在售世纪金源（600万平平：J）：世世纪城项目，，持续热销另外，还有远远大（110万平：H）），中国水电电（60万平平：G、I）），中铁（500万平：：E、F、L），广东利利海、天誉、、北京和泓等等外来开发商商AF13市区金阳BEDMLNIHGCTJSPQROU3典型项目之世世纪城：团购购为主同时促促进零售的销销售手法、加加上多项产品品特点超出客客户预期，上上半年创造110万平米米热销记录概况：位于于金阳阳新区区、总总建面面600万万平米米营销：靠团团购和和优惠惠价格格（零零售价价3400元/平，，团购购2800元/平））使人人气和和信息息迅速速传播播。在在贵阳阳和地地州，，用类类似潘潘石屹屹在山山西的的做法法，和和各大大企事事业单单位去去谈产品：没有有大的的硬伤伤。相相反，，大配配套、、综合合体、、纯板板楼、、大楼楼间距距、高高层观观光电电梯、、简装装等超超预期期的配配置，，使这这张““实惠惠牌””更具具说服服力写字楼楼：也团团购，，1栋栋以2亿元元价格格优惠惠卖给给了金金阳区区管委委会，，换来来了金金阳区区的团团购优优惠政政策和和项目目容积积率的的调整整（从从2.5调调到4）；；1栋栋正和和南方方电网网在谈谈；1栋零零售（（单价价4500元/平）），基基本售售完成本：楼面面地价价400元元/平平，含含税费费的综综合成成本2500元元/平平，这这和自自建工工程队队、装装修队队、产产品简简单复复制密密切相相关3观光电电梯全板楼楼规划划大楼间间距非周末末、非非开盘盘的销销售现现场超高层层写字字楼和和酒店店已近近竣工工，增增强购购房者者对未未来配配套的的信心心资料来来源：：世纪纪城销销售现现场调调研、、合富富辉煌煌贵阳阳公司司典型项项目之之金阳阳新世世界：：“香香港地地产品品质+全精精装概概念””前前期吸吸引了了不少少客户户，但但交付付危机机后渐渐失客客户信信任，，后期期销售售不畅畅概况：位于于金阳阳新区区、总总建建面380万平平米、、距世世纪城城不远远营销：1期期价格格在4200元元/平平（毛毛坯））-5200元元/平平（精精装））。重重点宣宣传香香港开开发商商高品品质和和全精精装概概念，，样板板房打打动不不少客客户，，同时时二十十辆大大巴往往返金金阳和和市区区（后后期承承诺增增至60辆辆作为为业主主班车车）、、和贵贵阳一一中合合办国国际学学校等等，使使开盘盘热销销交付危危机：由于于当地地没有有匹配配的精精装修修施工工队伍伍，既既做不不到样样板间间展示示的效效果，，也控控制不不了大大盘的的精装装修体体量，，加上上一些些不诚诚信的的动作作（比比如实实际衣衣柜比比样板板间的的小很很多））等，，08年遭遭遇严严重的的交付付危机机，目目前已已取消消精装装销售不不畅：：不敌世世纪城城的直直接竞竞争，，09年推推两个个组团团共1400套套，还还剩600多套套3贵阳一一中是是本地地名校校通勤巴巴士兼兼看房房班车车资料来来源：：新世世界销销售现现场调调研、、合富富辉煌煌贵阳阳公司司典型项目之之保利温泉泉新城：充充分把握客客户分化特特征，别墅墅产品利用用温泉资源源拉高价值值；高层产产品利用前前期积累口口碑和持续续营销活动动，低价快快速走量概况：位于乌当当区、总建建面100万平，保保利贵阳第第1个项目目1期产品：1期是进进入贵阳的的首批产品品，品质感感强。独栋栋（15000-18000元/平））和联排别别墅（7000-8000元元/平）以以温泉入户户为主卖点点，突出稀稀缺性将价价格拉高；；高层和洋洋房用心打打造赢得良良好口碑，，均价4000元/平2期产品：品质明显显较1期降降低，但由由于1期口口碑、持续续的品牌营营销活动和和较低的价价格，仍有有不错的销销量31期独栋别别墅15000-18000元/平1期高层和和洋房4000元元/平2期高层和和洋房起价3080元/平平均价3500元/平资料来源：：保利温泉泉新城销售售现场调研研、合富辉辉煌贵阳公公司典型项目之之保利云山山国际：产产品力明显显高于其正正常水平，，示范区、、样板间、、户型和登登山道可圈圈可点，但但由于地段段不受认可可且通风差差，难获得得高溢价概况：云岩区边边缘、67万平米大大盘，尽管管离省政府府近，仍是是贵阳人眼眼里的近郊郊区，保利利贵阳第3个项目(2号项目目搁置)营销：前期宣传传5500元/平的的均价，实实际开盘3900元元/平起的的价格远低低于消费者者心理价位位，成功热热销产品：高标准打打造，品质质甚至强于于保利其它它核心城市市的产品，，示范区景景观有打击击力，修了了登山栈道道，样板房房做了十几几个，引入入高层的创创新户型（（虽不一定定适用但贵贵阳少见））溢价难：尽管投入入大，但地地段不是传传统的核心心区，周边边环境较差差；加上是是在掏空的的采石场里里盖房子，，通风差，，目前均价价是4500元/平平3资料来源：：保利云山山国际销售售现场调研研、合富辉辉煌贵阳公公司登山栈道样板间示范区1示范区2典型项目之之山水黔城城：作为贵贵阳标杆项项目，示范范区、售楼楼处极具打打击力，产产品品质受受到高度认认可，但限限于客户对对地段的挑挑剔和价格格敏感度，，仍难获得得高溢价概况：位于小河区区紧靠南明明河、总建建面110万、07年前三季季度的全国国单盘销售售冠军营销：整体定位位豪宅大盘盘，在示范范区、售楼楼处的打造造和营销活活动上可算算是做到极极致。4层层楼的售楼楼处金碧辉辉煌，三楼楼展示的巨巨幅青铜质质感的贵州州微缩地图图很震撼，，电梯里装装大水晶灯灯。不仅在在地州拉团团购，甚至至到省外如如重庆、深深圳进行团团购推介。。据传营销销费率高达达10%，，后续问题题不少产品：整体规划划和产品形形态都类似似星河湾（（梁上燕等等人操过盘盘），品质质感强，是是贵阳的标标杆项目溢价难：尽管豪宅宅定位，但但由于客户户对地段和和价