地产开发模式关键点

地产开发模式剖析宏观政策导向棚户区改造工作纳入省政府对省辖市和省直管县(市)政府的目标管理体系并加强考核

河南省2013年实施棚户区改造12万户，2014年至2017年再改造各类棚户区166万户操作模式：政府主导、市场运作棚户区改造金融政策信贷支持：国开行总行对我省棚户区改造项目一次性新增中长期贷款承诺458亿元，截至目前，国开行对我省棚户区改造累计贷款承诺854亿元。国开行河南省分行将与省住建厅、省财政厅和省保障性安居工程投融资平台(省豫资公司)紧密配合，推进项目完善贷款条件，确保贷款资金落实到位***承担棚户区改造项目的企业可以申请发行企业债券、中期票据或私募债券,专项用于棚户区改造项目通过补助、贴息、奖励、税费减免等措施,鼓励和引导社会资本以多种方式参与棚户区改造**支持政策棚户区改造安置住房用地要纳入当地土地供应计划优先安排,简化行政审批流程,提高审批效率**棚户区改造安置住房中涉及的符合条件的公共租赁住房建设项目和政府投资建设的棚户区改造异地安置住房项目可通过划拨方式供地。***对区位条件好、建筑密度大、容积率较高的棚户区,按照原规划控制指标难以实施改造的,在满足城市交通、基础设施建设、生态绿化、公共安全的前提下,可按照法定程序对规划进行调整,适当提高开发强度等控制指标。****对棚户区改造项目,免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。落实棚户区改造安置住房税收优惠政策,税收优惠范围包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区(场)危旧房、国有垦区(农场)危房。电力、通讯、市政公用事业等部门要对棚户区改造给予支持,适当减免入网、管网增容等经营性收费。****健全联审联批联办工作机制,建立绿色通道,限期完成棚户区改造项目的环评、立项、规划许可、土地供应、建设许可等相关手续,提高行政效率和服务质量安置、拆迁补偿棚户区改造安置补偿采取实物安置和货币补偿相结合的方式,由棚户区居民自愿选择。棚户区拆迁补偿政策：安置住房建设采取原地建设和异地建设相结合的方式,优先考虑就近安置棚户区改造项目保障房配建政策：项目总规划建筑面积在扣除安置住房面积后,按照不低于10%的比例配建公共租赁住房。鼓励棚户区改造企业持有并经营配建的公共租赁住房。操作风险初期拆迁遭遇阻力，项目停滞，增加项目资金成本，加大资金链条压力当地政府换届等原因造成政府承诺不兑现，增加运作难度交通灯公共配套设施不到位，降低项目价值目前二三线城市房地产市场萎靡，供应过剩，加大项目操作难度拆迁补偿：（郑州市政策）2000年8月9日以后城中村没审批就建设的房屋，改造时将按照违法建筑处理，拆迁时一律不予补偿安置。对原村民宅基地上3层以下(含3层)的合法建筑给予1∶1补偿安置。对3层以上房屋不作规定，由各区人民政府根据实际情况作出处理。在村民搬入安置房前，由开发商给予村民租房补贴。城中村改造专项规定城中村改造必须先安置，后开发，安置房及基础设施的建设安排在第一期建设计划内。如果安置房确需分期建设，应该在前两期建设计划内全部建成，第一期建设的安置房不得少于安置房总面积的60%。改造前土地要先转为国有：城中村改造审批之前，先要转化村(组)使用土地的性质——依照法定程序将集体土地转为国有土地后，依法确认国有划拨土地使用权，办理国有土地使用证。政府政策农村建设就是要改善农村环境，提高农民生活，增强农业可持续发展的能力，要集物质丰富、精神文明、政治民主、生态协调等特征于一体：以农民为主体，以政府为主导的原则。大力宣传土地流转、家庭农场等一系列惠农利农新政策，坚持以政府为主导，统一规划，分步实施。要以政府投入为主渠道，大力改善农村的公共资源配置。

《2014中央一号文件》第十七条：完善农村土地承包政策。稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。把发展农村经济和增加农民收入作为第一要务的原则。坚持人居环境改善和人的素质提高相结合的原则。大力推进亮化、美化、绿化、序化、净化“五化”工程，促使农村群众幸福指数的大提升。新农村建设河南省新农村村庄建设规划要则豫发[2006]1号1.建设规划原则：积极引导从事第一产业的农村人口在村庄集中居住，积极鼓励从事第二、三产业的农村人口进城、进镇居住，合理推进城镇化进程。2.村庄建设规划分类根据当地的自然地理环境、村民的生活习惯、现有建设基础、经济发展水平等多种因素，规划分为改建扩建型村庄规划和新建型村庄规划两大类型。2.1改建扩建村庄：现有一定的建设规模（不低于100户）；便于组织现代农业生产；具有较好的或便于形成的对外交通条件；拥有值得保护利用的自然资源或文化资源；具有一定的基础设施配套，并可以实施更新改造；村庄周边用地能够满足改建扩建需求。2.2新建村庄规划：村庄以住宅组团为基本单元，村庄一般由大小不等的多个住宅组团构成。3.公共设施配套指标体系公共设施配套指标按每千人1000－2000㎡建筑面积计算。公共设施分类：3.1：公益型公共设施，指文化、教育、行政管理、医疗卫生、体育等公共设施。3.2：商业服务型公共设施，指日用百货、集市贸易、食品店、粮店、综合修理店、小吃店、便利店、理发店、娱乐场所、物业管理服务公司、农副产品加工点等公共设施。4.住宅规划设计原则：住宅应以双拼式、联排式为主，积极引导公寓式住宅建设，限制建设独立式住宅。4.2住宅建设标准4.1宅基地标准：城镇郊区和人均耕地不足1亩的平原地区，每户用地不得超过134㎡；人均耕地超过1亩的平原地区，每户用地不得超过167㎡，山区、丘陵区每户用地不得超过200㎡。4.2住宅建筑面积标准，小户不超过180㎡，大户不超过250㎡。4.3住宅建筑基底面积不应大于宅基地面积的70%。为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。养老地产与一般的商业地产相比，养老地产具备以下特点：在选址方面，要综合考虑交通、居住环境、生态条件等各方面因素；对于住宅的规划设计设计方面要求高，如要求无障碍设计、要有紧急呼救系统等；对于配套设施及服务要求更高，对于老年人而言，能够便利的在住宅附近一站式解决各项需求。这就决定了养老地产的开发资金需求量大、产业链长、各方利益关系复杂。盈利模式模糊现行土地政策主要是两类，第一类是招拍挂，房企获得这类土地后如果用以建养老地产，成本将非常高，显然难以满足日益庞大的老年人的需求，也很难被市场接受。第二类是划拨，主要是政府部门给予扶持的养老院。如果企业和政府合作，想用划拨土地建设养老地产，则会面临土地开发融资受限的问题，如土地不能抵押贷款，这大概也是有些房企犹豫是否进入的原因之一。”目前仅有万科、保利地产等少数房企试点的养老地产项目投入运营。目前养老地产的盈利模式仍是各开发商未突破的瓶颈，盈利难题导致不少房企停留在“卖养老房子”的阶段，养老所需的家政、餐饮、娱乐、休闲、康复、医疗、陪护等服务却仍未发展起来。例如，万科于2010年宣布在北京房山窦店试点养老地产项目“万科幸福汇”，并表示将采用租、售并举两种养老地产模式，为万科布局养老地产铺路。然而，在总规模达1226户的幸福汇项目中，作为养老地产试点的房源仅有146套，占比仅11.9%。政策关键点：养老地产不会纳入养老产业进行管理，也不会享受养老产业具有的相关税收政策优惠。去年9月，国务院下发了《关于加快发展养老服务业的意见》，在养老服务事业和产业在投融资、用地、津补贴、税收减免等方面出台一系列政策扶持养老产业发展。窦玉沛认为，养老地产有养老之名无养老之实，不能享受相关税收优惠政策。“窦玉沛表示，养老地产属于房地产开发范畴，只是具有养老概念的房地产。真正的养老产业主要面向家庭提供居家服务，面向失能、半失能老人提供护理服务，在床位等硬件和护理人员等软件方面都有相关要求，养老地产不能满足相关条件。”商业地产如果将住宅开发比作B2C，那么商业地产开发就是B2B2C，第一个是投资商，第二个是经营者，第三是顾客。利益环节增多，可控的风险必将增多。在商业地产项目开发之前，必须在政府公关、资金、开发行为、经营模式、人才储备这五个方面作出正确的战略选择。商业地产一、与政府的关系——是否在跟着“大势”走？开发商业地产单打独斗是不行的，得跟着当地政府的宏观规划行动，不可逆势而为：了解市政规划的倾向，紧跟政府的脚步，使项目能“高瞻远瞩”，在区域市场保持领先。商业设施开发的选址，要符合城市发展规划的要求，不仅要考虑在规划地块内建足够数量的停车位，还需要城市交通系统、市政设施的支撑。二、资金储备、融资能力商业地产开发，尤其是投资者建造大型专业MALL购物城，除了基建资金，还必须有充分的预留资金，用于二次装修和核心经营项目投资，以及培育市场和承受风险的资金准备。住宅开发可以采用滚动开发模式，资金压力较轻，可以利用一个项目前期收益进行后期的开发；而一个大型商业项目则需要一次投资建成才能形成商业气氛。有些主力店，开发商还不得不采取前几年租期内低租金，甚至部分免租金形式吸引入驻。这种开发模式要求开发商具有极其雄厚的资金储备、融资能力，以及抵御风险的能力。三、开发行为：合理的规模、成本控制1、合理的规模是商业地产正常顺利运作的重要保证，在投资规模上不是越大越好，当规模达到某一临界点之后，其收益能力反而会降低，使开发项目处于竞争劣势。大型商业设施投入资金大，投资回报周期长，所以，切忌不可为了攀比照搬，或者心血来潮，认为拔高商业规模，或者为满足当地政府的政绩需求，充当冤大头。应根据商业设施的定位所预算的消费者需求来确定形态和体量。

2、商业地产是长期投资收租物业,成本控制非常重要。1亿元投资1年1000万租金可以有10%的回报,如果成本控制的不好,需要投资1.5亿元,那么一年只有6%的投资回报,只能给银行打工。四、经营模式：是只租不售还是租售结合或全部卖掉？

1、只租不售是商业地产的一个趋势。商业地产的价值是通过在经营过程当中，成功获得消费者认可从而使得租金不断上涨，实现很好的回报。而前提是全部的租赁及租赁后的统一管理仍然需要专业团队的运作。2、租售结合一定要建立在商业经营可持续发展的基础上。如何通过销售促进开发商的资金流运转正常，如何正确核算租售比例和租售投资回报应该在项目建筑前就要考虑。

3、商业地产的全部销售，产权卖掉以后开发商一般采用返租以达到实现统一经营管理的目的。通过良好的统一经营管理实现二次回报和品牌形象的树立。

五、人才：强大的经营团队商业地产项目成功运作，需要一个强大的经营团队，这个团队一定要是一个集合体，需要有策划大师、建筑大师、商业设计师、商业空间设计师及专业的招商运营团队。对于自身的短板，一定要经过多方比较，选择适合的专业外脑顾问公司合作。目前主业为工业地产的上市公司主要有鑫茂科技、空港股份、海泰发展、大港股份、张江高科、ST运盛等。它们大多以经济或高新技术开发区为基础平台，从事工业园区或高新技术开发区内的土地一级开发、房地产开发、工业物业出租、配套设施服务等。

工业地产的商业模式具备大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报的四大特性。从运营的规律来说，工业地产租期相对较长、相对回报稳定。工业地产——产业园政府、行业协会的重要性政府部门的政策支持，行业协会的专业指导及其在行业发展协调方面的权威地位，是工业产业地产传播与招商的重要前提。成功的工业产业地产开发商并不被动地等待政府和行业协会的既有政策支持，而是通过自己的实力和雄心以及对产业发展的深刻把握，来促使政府、行业协会改变原政策或针对项目出台新的政策。开发商通过影响政府和行业协会的决策，可以使自己在与政府、行业协会的博弈中占居主动，从而极大地提升自己在社会经济舞台上地位。

选址、定位分析区域市场环境和所在城市的核心竞争力。要先确定主导产业，围绕主导产业进行资源的配套，二级、三级的配套企业在哪种情况下可以进来，了解企业需求和园区的产业定位及产业发展方向。销售工业园能够进行产权拆分，实现入驻企业的购买。银行可通过“经营贷”(变相按揭)等方式“助力企业购买”。目前关于这一块的政策比较模糊，需要政府主导所属的房管局、土地局、银行等部门实现工业园器的“顺利销售”。关于