某地产公司销售执行方案

谨呈：金地地产佛山分公司金地九珑璧营销执行报告佛山世联金地九珑璧项目组2008年9月项目一期概况占地面积：约8万㎡总建筑面积：约20万㎡住宅建筑面积：约13.5万㎡商业建筑面积：约1万㎡国际幼儿园面积：4500㎡产品：由、高层与小高层洋房构成，产品298-326平五房、六房，洋房48-249平的一房-四房。项目一期技术经济指标产品面积段户型套数套数比（%）面积面积比（%）298-3256房3厅97-30070-A1904房2厅172.432303.2B175-1874房2厅9613.41737617.5C179-1914房2厅157222904529.2D1393房2厅7810.91084210.9F732房2厅9613.470087.1933房2厅9613.489289.1G81-932房2厅9613.483768.4483房2厅243.511521.16H2495房2厅547.61344613.53合计97+71410030070+99403100第一管理资源网（.1），提供海量管理资料免费下载！需完成约4万平方米面积消化，35000平方米280套洋房，约5000平方米16套别墅。其中160套小户型单位，整体均价约6500元/平；120套中大户型单位，整体均价约7000元/平；16套别墅，整体均价12000元/平左右。洋房月均销售约80套；别墅月均销售约4-5套目标理解销售时间：三个半月销售目标：三个亿目标解析9月10月11月销售上门量家天下办卡量50套70套10020030048012月80套80套200150480420目标下的问题Q1:如何提高上门量?Q2:如何提高成单率?Q3:用什么支撑快速销售?佛山房地产市场走势受宏观经济环境影响，从08年3月开始佛山市场比上年有转淡趋势，针对淡市，世联的观点市场情况01市场成交总结刚性需求者受价格和政策因素驱动，120平米以下小户型将成为市场主流热销产品；此外，具有核心竞争力的豪宅项目成为市场热点，受到关注。08-09年底，佛山房地产市场销售预计将进入“两级分化”时代，小户型和具有核心竞争力的豪宅项目将成为市场热点。小户型和稀缺资源型豪宅成为市场热点，成交量领先于市场。禅城未来板块内08年底-09年洋房供给量持续放大，在售楼盘19个，总推售量将达到280万平米四季2008年2009年东方水岸约10万佛山雅居乐约30万天湖郦都约10万一季二季三季四季恒福新城约7万中海文华熙岸约18万海景蓝湾约25万凯德泊宫约5万怡翠玫瑰园约13万九鼎慧港国际约4万本项目约6万东平河亚艺九鼎国际城约8万凯德翰城约11万九鼎滨海御庭约20万凯德城脉约8万招商依云水岸约35万星星华园国际约16万丽日玫瑰名城约3万凯德天伦世嘉约5万城南08年-09年市场“多元化产品”竞争时代，各类型产品均大批量入市，竞争激烈。季华七路星星项目约9万凯德泊宫、凯德瀚城/预计推60套叠拼别墅/约1.8万平方米中海文华熙岸/联排/270~400平米/50套，约1.5万平方米雅居乐花园/小高层、高层/180平米以上/164套，约3万平方米天湖郦都/高层/250~290平米/428套，约11万平方米金地九珑璧/联排别墅/300平米/69套，约2.1万平方米08年08年1季度09年1季度08年2季度08年3季度08年4季度09年大平面项目：

约31万平方米别墅/类别墅项目：约10万平方米雅居乐花园/联排别墅/250平米/余货17套，约4200平方米滨海御庭/联排别墅/300-400平米/66套约2万平方米万科金御华府/高层230-267㎡以上/216套，约5.9万平米万科金御华府/278-320平米，58套，约1.7万平方米/联排别墅中海万锦豪园/高层190~220平方米/264套，约5.5万平米保利花园/高层180-200㎡/96套，约2万平米滨海御庭/高层200平米/200套约4万平方米08年下半年大平面、别墅、类别墅产品供应量大，项目将面临激烈的同质竞争及别墅冲击片区内本本项目产产品线较较为丰富富。新推推项目主主要集中中在大面面积产品品上，产产品差异异化优势势明显。。项目最新动态调价后销售情况万科金御华府2号楼（78-180平）：6300元/㎡，7200元/㎡（带1200元2装修）3号楼：80平米7000元/㎡（带1200精装修）；89平米7200元/㎡（带1200精装修）；150-170平米7500元/㎡-7800（带1200精装修）；7号楼（250平左右三拼）：8500元/㎡（毛坯）周均出货量约6套，集中在特价单位，别墅周均出货量约2套。保利花园多层电梯洋房120-140平，一口价6200元/平；一期140-190平楼王组团，均价7300元2周均销售约10套，以特价单位为主中海文华熙岸在售1#、2#、3#、4#、11#、14#、15#主力户型160平、200平左右两种户型，均价8020元2(带1500元2装修，毛坯减900),已售43套，已拿预售证单位余货约120套左右，周均3套左右天湖郦都主力户型140-170平四房，部分140平四房一口价6500元/平，四房整体均价7200元/平，250-290平五房整体均价10000元/平湖景大平面单位余货约420套周均出货量约10套，以特价单位为主雅居乐主推“君御”组团8号1区3、4座，153.6-158.69㎡高层洋房，均价6800-7300元/平3、4座共销售约12套，周均出货量约3套市场现状状目前禅桂桂市场顶顶级楼盘盘250平以上上平面单单位价格格箱体约约8000-8500元/平平方米，，月均销销售速度度低于10套；；140-170平左左右单位位价格箱箱体约6000-7000元元/平方方米。市场小结结市场环境境：各类类产品下下半年供供应量增增大，竞竞争激烈烈，客户户观望情情绪有转转浓趋势势；价格定位：目目前中心城区区联排别墅成成交均价在11000-12000元；250平以上大平平面洋房价格格在8000-10000元；中高高端项目中大大户型价格在在6000-7000；；价格走势：上上半年市场成成交量增价跌跌，价格以10%—20%的幅度回回调，下半年年受大市环境境影响，10月国庆后各各大品牌发展展商将会带头头降价。第一管理资源源网（.1）），提供海量量管理资料免免费下载！08年上半年年销售回顾08年上半年年金地九珑璧璧16坊1期期开盘当日成成交4成，截截至目前成交交217套，，后续销售压压力依然严峻峻。销售回顾02户型面积套数比例售出户型销售率1房1厅47.87245.5%2083.33%2房2厅73.10-95.7916838.2%6639.3%3房2厅134.33-148.047817.7%5365.38%4房2厅171.91-204.9217038.6%7845.88%合计440100%21749.3%在售产品类型型户型面积套数比例1房47.87245.5%2房73.10-95.7916838.2%3房134.33-148.047817.7%4房171.91-204.9217038.6%合计440100%在售单位户型型配比已售单位户型型销售率未售产品类型型已拿预售证洋洋房产品户型楼栋面积套数2房1栋、3栋02单位73.10-95.791204房5栋、10栋01171.91-204.9272合计192未拿预售证洋洋房产品户型楼栋面积套数4房18栋171.91-204.92284房8栋约24954合计82未拿预售证别别墅产品户型面积套数6房3厅7卫298-32624销售走势2006年6月14日开开盘后销售呈呈现严重下滑滑趋势，→如何扭转销销售下滑趋势势?从销控表看：：未售房号较较为分散，主主要集中在二二房西向路边边单位，四房房西向单位，，一房、三房房单位市场接接受度较高。。滞销原因总结结：二房产品：01、02单单位在本项目目同类型产品品中朝向较差差，临近路边边，受噪音影影响；三房产品：13座01单单位在本项目目同类型产品品中西南向，，与02单位位平面差不明明显；12座座01偶数层层单位受赠送送露台影响。。四房产品：01单位受朝朝向影响，02低楼层单单位层差不明明显，高楼层层单位出货快快。世联观点：建建议调整平面面差，根据奇奇偶数户型调调整层差；世联观点：建建议调整平面面差，02单单位调整层差差；现状的启示二房产品：加加大平面差，，促进01、、02单位的的消化，利用用“一口价””亮出2座01、02单单位，用改进进样板房展示示的形式给客客户以引导。。一房、三房产产品：在以二二房为销售重重点的前提下下，价格不变变，维持自然然销售；四房：调整产产品的平面差差及层差，放放大产品的附附加值。成交客户分析析（1-2房房）从客户成交年年龄层次看，，30-40岁之前中青青年是该面积积段的重要置置业群体；从客户家庭结结构组成看，，二人世界及及三口之家是是占据最重要要的比例；从客户购买目目的看，主要要以改善环境境、子女教育育及投资为主主。研究客户特征征结合客户需求求，梳理项目目卖点成交客户分析析（1-2房房）从客户成交原原因统计看，，地段和价格格是促成客户户购买的最重重要因素；从客户置业关关注要素看，，价格、朝向向是客户最为为关注的因素素；从客户置业次次数看，首次次及二次置业业为主结合产品内部部优势把握客户关注注度差异化、错位位竞争成交客户分析析（3-4房房）从客户成交年年龄层次看，，36-45岁之前中年年是该面积段段的重要置业业群体；从客户家庭结结构组成看，，三口之家、、四口之家占占据最重要的的比例；从客户购买目目的看，主要要以改善环境境、子女教育育为主。研究客户特征征将产品与客户户需求融合客户分析启示：剩余房号主要要为二房、四四房，而二房房、四房单位位主要客户为为自住客，下下阶段：主攻目标客户户：自住客关键词：二人人世界三口口之家四口口之家改善居住环境境关注子子女教育………现状整体回顾顾项目剩余货量量集中在二房房路边单位、、四房西向单单位项目面市时间间较长,市市场关注度逐逐渐降低项目二房、四四房客户受其其他项目干扰扰严重片区内关注居居住环境及子子女教育的自自住客是主要要客户群3个半月销售售280套洋洋房，16套套别墅是销售售目标我们需要快速速行动,制造造市场关注点点造势，刻不容容缓……营销策略推导导16坊项目余余货较多，待待推产品类型型丰富，需要要精确制导能能为后期持续续发力的营销销策略。策略推导03项目内部竞争争梳理面积73～93㎡产品，，根据销售情情况和竞争分分析，只要合合理定价，出出货难度不大大，属于项目目现金牛产品品。面积137-144平米米，78套，，户型相对稀稀缺，产品附附加值高，属属于项目明星星+现金流产产品。面积178-191平米米，78套，，片区内产品品优势不是很很明显，市场场竞争极其严严峻。总策略利用小户型单单位的热销制制造市场关注注点，分期分分批小幅度加加推新货持续续制造旺销局局面；线下利利用圈层营销销，吸引核心心客户上门，，促进大户型型单位销售。。推货策略产品发力，旺旺销启动———以明星产品品、片区内稀稀缺户型，90平以下小小户型及三房房产品启动旺旺销局面，重重塑营销信心心；利用圈层营销销储备别墅客客户，线下运运作；小户型的旺销销为大户型产产品收复河山山养精蓄锐；；营销组合策略“包装+展示+新货刺激+价格调整”营销节奏安排排10.111.111.29加推1栋01、02单位位48套加推1栋03、04单位位48套加推3栋02单位24套套2栋、3栋样样板房主题包包装、清水房房全面升级加装3栋02样板房及清清水房推售案例参考考——保利花花园4.20日7、13、17栋开盘，，共197套套5.25日推12栋、8栋、9栋，，共200套套6.21日推9栋、10栋、11栋栋100套单单位推货原则：每每次推货包括括相对较好产产品、相对较较差产品，以以保证每次推推货产品的均均好性；同时时需根据市场场竞争对手的的推货产品与与推货节点及及时作出调整整。截流客户策略略：针对竞争争对手提前入入市，制定相相应的节流客客户策略别墅推售案例例参考——天天湖郦都开放时间：2008年8月16日开放形式：别别墅样板房3栋主题活动动参与人员：别别墅意向客户户及别墅老客客户样板房参观形形式：预约看看房，加长林林肯接送别墅推货原则则：现下圈层层营销，利用用别墅老客户户和小众圈层层活动制造口口碑，带动湖湖景大平面单单位销售。湖景路、深深宁路、南南海大道道道旗指引沿路的道旗旗形成鲜明明的视觉引引导，指引引客户到访访项目。策略一：包包装升级售楼处动线线——沿途途保安形象象升级，体体验金尊物物管处为保安岗岗位项目主入口口项目入口位位置增设保保安亭售楼处包装装加强入口至至“九珑会会馆”的销销售气氛营营造、形象象展示及视视觉冲击。。看楼路线明亮整洁的的看楼通道道，长约130米，，造价约6万妞妞&大雄雄的甜蜜小小巢：针对准备结结为夫妇的的情侣设计计，以带有有喜庆的格格调红为主主。样板房主题题包装之———二人世世界样板房主题题包装之———三口之之家小美的幸福福小窝：针对关注孩孩子成长环环境的三口口之家而设设，以温馨馨的色彩和和场景打造造为主。清水房展示示升级升级后策略二：产产品包装建议对“16坊”组团内产品重新命名，命名要求：贴近亚艺中心区位，制造市场新鲜感；参考案例：：天湖郦都都新形象面市市，从”王王座”到””景墅”，，借别墅销销售之机，，以别墅形形象统领项项目，重新新包装，以以全新形象象增加亮点点，引起关关注；几个新组团团名几句新广告告语别墅组团———华墅、、鼎墅、藏藏珑阁………洋房组团———境界、、天籁、都都市磨坊、、城市峰境境……增值提供基本的的高品质装装修，并赠赠送卫生间间、厨房设设备产品调整（（装修）形象包装亚艺湖置业业计划金地亚艺湖湖置业计划划，构筑您您的居住梦梦想。金地九珑璧亚艺湖生活手册2008年10月版金地九珑璧亚艺湖生活手册2008年10月版金地九珑璧亚艺湖生活手册2008年10月版金地九珑璧亚艺湖生活手册2008年10月版金地九珑璧亚艺湖生活手册2008年10月版金地九珑璧亚艺湖置业手册2008年10月版小空间、大大社区、无无限生活无论是熟悉悉亚艺湖片片区的、向向往居住亚亚艺湖片区区的、试图图在亚艺湖湖片区购房房置业的………我们认认为有必要要一直强化化项目所处处亚艺湖片片区的优越越地段优势势，让客户户感知：只只要买金地地，我也可可以生活在在亚艺湖片片区。金地九珑璧热销！执行方案：：利用短期内内实现的销销售结果，，通过媒体体渲染，制制造热销话话题，吸引引关注，建建立市场信信心结合媒体，，通过专家家访谈的形形式，以专专业的眼光光分析市场场、展望市市场，以对对楼市充满满信心的姿姿态，释放放市场回暖暖、后市趋趋好的信息息，弱化市市场悲观氛氛围和观望望情绪，为为低迷市场场注入强心心剂金地九珑璧璧热销！！！金地九珑璧璧热销！！手段：人为为制造销售售热点，为为低迷市场场注入强心心剂，重建建市场信心心推广配合———销售信信息炒作，，制造旺销销氛围策略下的执执行广告推广计计划（9月月-12月月）线上高举高高打，制造造新鲜点，，引起市场场关注，维维持热销气气势；线下针对核核心客户，，采取活动动营销、渠渠道推广的的方式吸引引上门；日期推广主题媒体渠道9月亚艺湖置业计划——百套磨坊国庆之约户外广告牌、电视广告、电台、报广、短信、分众10月亚艺湖置业计划——五十套珍藏磨坊秋季之约电视广告、电台、报广、短信、财富杂志、华南交易网站广告、南方纺织网站、佛山家具信息网、佛山陶瓷网、分众11月藏珑阁——鼎聚城市核心力量同上12月亚艺湖置业计划——百套珍藏峰境圣诞献礼同上报广计划日期推广主题媒体费用9月28日亚艺湖置业计划——百套磨坊国庆之约佛山日报，全版11358010月17日亚艺湖置业计划——五十套珍藏磨坊秋季之约佛山日报，全版11358011月21日藏珑阁——鼎聚城市核心力量佛山日报/广州日报，全版113580/7920012月19日亚艺湖置业计划——百套珍藏峰境圣诞献礼佛山日报/广州日报，全版113580/79200合计612720电视计划电视计划（（4月-7月）日期推广主题媒体数量费用9月17-19日30秒电视形象篇+活动信息走字佛山电视台/南海电视台翡翠频道，6次/天18次640509月24-26日30秒电视形象篇+样板房开放信息+活动信息走字佛山电视台/南海电视台翡翠频道，6次/天18次6405010月22-24日电视形象篇+销售信息+活动信息走字媒体同上18次6405010月29-31日电视形象篇+加推信息+活动信息走字同上18次6405011月19-21日电视形象篇+加推信息+活动信息走字同上18次6405011月26-28日电视形象篇+加推信息+活动信息走字同上18次64050合计384300电台计划电台计划（（4月-7月）日期推广主题媒体数量费用9月22-26日亚艺湖置业计划信息985特约《半点报时》924《同步资讯》15秒160次209609月29-10月5日亚艺湖置业计划信息985特约《半点报时》924《同步资讯》15秒，8次/天/台496次6100810月20-31日销售信息+活动信息985特约《半点报时》924《同步资讯》15秒，8次/天/台11月24-31日别墅形象推广+活动信息同上256次3098012月22-25日圣诞亚艺湖置业计划+活动信息同上128次15500合计128448媒体费用预预计分项费用（万）1电台12.92报广61.33电视38.45短信30合计142.6万金地亚艺湖湖置业计划划之——百百套经典磨磨坊国庆之之约小规模范围围内推售新新货，搭配配部分洋房房1期余货货，进行新新旧产品组组合，制造造产品内部部稀缺性现现象，减少少客户选择择范围，缩缩短客户犹犹豫时间。。金地亚艺湖湖置业计划划之——百百套尊贵华华墅秋季之之约金地亚艺湖湖置业计划划之——百百套珍藏峰峰境圣诞献献礼……策略三：新新货组合策略：大面面积单位重重新调整价价格体系，，提升性价价比，线下下推售，装装修套餐、、临时折扣扣等噱头推推动大面积积单位出货货；利用口口碑传播和和老带新等等形式提升升项目上门门量，建立立市场信心心。参考案例：：佛山保利利花园2008年年4月、5月、6月月三次开盘盘；4月20日日开盘当天天，高层单单位均价由由08年初初的9300调整到到7300，在07年11月月开盘基础础上下调约约20%，，价格一一步到位，，三个月内内价格不再再做明显调调整。参考案例：：天湖郦都都价格调整，，均衡出货货！线上推推广主打湖湖景单位，，线下推广广主打园景景价格，拉拉动上门，，实现快速速出货。高高端产品以以精选单位位形式进行行市场摸底底，再做调调整。7200元元/㎡起!特价精选单单位限量推推出!策略四：价价格调整大活动造势势，小活动动旺场。参考案例：：天湖郦都都时间营销活动成交情况成交金额（万）4月5-6日巴西美食节巡礼4套园景5204月12-13日美食节3套园景/2套湖景9904月19-20日宝马试驾体验/投资理财讲座14套园景/1套湖景21205月1-3日5。1现场法拉利文化节；5。2亲子游乐园活动24套园景/5套湖景46205月10-11日母亲节活动6套园景/1套湖景10805月24-25日5。24摄影赛作品初展；5。25宋韶光风水讲座7套园景/1套湖景12105月31日-6月1日摄影大赛颁奖；农行基金投资理财讲座；“爱心六一，激情奥运”嘉年华4套园景/1套湖景820每周都有活活动，重要要节点用大大活动造势势，平时用用小活动旺旺场。活动吸引旧旧业主上门门，配合老老带新优惠惠，极大促促进成交。。重要动作：：活动攻略略十一大型活活动：奢奢华华人生收藏藏品展活动目的在宣传世界界顶级奢侈侈品牌的同同时，通过过与奢侈品品牌的嫁接接，传递金金地九珑璧璧的项目形形象。通过“佛山山奢侈品展展”的活动动，在大佛佛山区域内内引起热点点话题，再再度提升项项目知名度度，引发社社会话题。。风水名家宋宋韶光讲座座讲座内容购房风水―――如何选选择、建造造、布局您您所处的环环境，风水水学会告知知于您。（（选房中的的风水奥秘秘，为您的的置业增添添信心）家居住宅风风水学―――家居装修修的重要风风水。（家家居物品如如何摆放会会让您更加加舒畅的生生活）现场互动―――专家现现场指导客客户的居住住户型图。。（请携带带自家户形形图或中意意的户型图图，经现场场抽取，由由专家为您您点评）届时每位到到场的客户户均有机会会得到精美美“风水””小礼品并可以享受受到美味的的“斋饭””招待。2、主讲嘉嘉宾香港著名堪堪舆学家法拉利车展展及试驾现场氛围：：1、项目目现场展示示一众法拉拉利高端跑跑车，配以以优雅高贵贵模特，法拉利利专家讲解解；2、现场优优雅钢琴伴伴奏，法拉拉利提供部部分精美奖奖品供来宾宾抽奖。活动目的：：1、目目标客户共共享2、有效带带动市场销销售精准直效的的目标客户户活动营销销一个个人人的的精精彩彩甲壳壳虫虫试试驾驾会会“结结合合本本项项目目形形象象，，联联手手大大众众甲甲壳壳虫虫汽汽车车，，举举行行甲甲壳壳虫虫试试驾驾会会，，并并同同时时实实施施相相关关优优惠惠政政策策。。””根据据项项目目主主力力推推售售户户型型客客户户特特征征，，制制定定精精准准直直效效的的主主题题活活动动营营销销高端端会会员员俱俱乐乐部部别别墅墅夜夜客户户群群：：通过过精精准准渠渠道道寻寻找找的的高高端端客客户户如宝宝马马车车主主俱俱乐乐部部伊丽丽莎莎白白钻钻石石卡卡会会员员高尔尔夫夫协协会会会会员员银行行客客户户活动动形形式式：：样样板板房房私私人人聚聚会会由我我方方提提供供场场所所和和服服务务,具具体体活活动动内内容容由由对对方方机机构构自自由由选选择择;我我方方主主办办高高端端活活动动时时亦亦会会邀邀请请对对方方一一起起参参加加。。针对对““太太太太团团””与与伊伊丽丽沙沙白白等等高高端端美美容容机机构构合合作作，，现现场场搭搭建建高高端端客客户户间间的的社社交交平平台台。。金地地深深圳圳体体验验之之旅旅客户户群群：：意向向度度较较高高的的诚诚意意客客户户活动动形形式式：：金地地深深圳圳项项目目体体验验活动动时时间间：：周六六早早7：：30-晚晚8：：00活动动内内容容：：早7：：30从从项项目目乘乘坐坐大大巴巴出出发发前前往往深深圳圳参参观观3个个左左右右金金地地项项目目；；中午午在在深深圳圳与与客客户户共共进进午午餐餐；；晚5：：00从从深深圳圳出出发发回回到到佛佛山山项项目目所所在在地地。。圣诞诞””业业主主答答谢谢盆盆菜菜宴宴目的的：：借借圣圣诞诞节节点点，，举举办办业业主主答答谢谢晚晚宴宴，，一一桌桌食食客客一一盆盆菜菜，，寓寓意意团团圆圆，，同同时时业业主主和和诚诚意意客客户户的的互互通通也也可可促促进进成成交交。。参与人员员：老业业主和诚诚意客户户形式：举举办大盆盆菜晚宴宴媒体配合合：报纸纸、短信信、网络络效果评估估：通过过大盆菜菜活动，，针对老老带新方方案的实实施容易易起到促促进作用用。大盆菜的的介绍：：大盆菜菜作为客客家菜的的菜式出出现由来来已久，，顾名思思义就是是用一大大盘，将将食物放放置其中中，和在在一起，，融会出出别有的的滋味。。丰富的的材料层层层叠进进大盘之之中，吃吃的时候候每围一一盘，一一层一层层吃下去去，汁液液交融，，味道馥馥郁而香香浓，令令人大有有渐入佳佳景之快快。大盆盆菜的吃吃法符合合中国人人的传统统的宗亲亲法度，，一桌食食客一盆盆菜，寓寓意团圆圆，一派派祥瑞气气象。而而且食用用者一起起举筷，，将盆内内食物翻翻来覆去去的倒置置，尽享享各层味味美的材材料，寄寄意同心心协力和和时来运运转。场地布置置餐桌装饰饰现场小丑丑互动餐会现场场业主的小小孩表演演领导敬酒酒每周暖场场小活动动目的：让让客户感感受到营营销中心心内充足足的人气气以及足足够的档档次感和和标签体体验。参与人员员：来访访客户形式：来来访客户户在销售售中心均均可自由由享用现现场提供供的星巴巴克咖啡啡（或者者必胜客客比萨、、哈根达达斯冰淇淇淋等等等）。执行方案案：每每周末现现场提供供品质食食品或饮饮品。效果评估估：销售售中心保保持较旺旺的人气气其他注意意事项：：营销成成本的控控制和品品质食品品和饮品品的选择择。时间针对客户活动内容活动预算9月19日展场客户、上门客户房博会-9月20日上门客户现场法式下午茶5万9月30～10月1日上门客户、诚意客户、老客户奢华人生收藏品展法拉利车展80万10月11日老客户伊利莎白美容讲座5万10月18日上门客户+诚意客户宋韶光风水讲座5万10月25日诚意客户金地深圳品鉴之旅1万合计96万（9-10月份份活动安安排表））活动攻略略针对不同同客户类类型的相相应策略略中小户型型客户———线上上主推产产品客户户精准直效效的目标标客户活活动营销销全方位客客户渠道道拓展金地·家家天下………置业业计划重要动作作：客户户攻略大户型、、别墅客客户———线下消消化产品品客户利用老客客户资源源，加强强“老带带新”利用别墅墅客户口口碑传播播推动大大平面销销售客户联动动，拓展展客源家在金地地”置业业计划目的：由由于项目目余货量量多，使使客户资资源最大大化，促促进成交交。参与人员员：金地地九珑璧璧客户及及“家天天下”会会员形式：来来访客户户凭“家家在金地地”加分分卡，参参观金地地九珑璧璧项目可可以获取取相应积积分，可可以享受受积分相相等的置置业优惠惠房款。。效果评估估：有效效利用客客户资源源并促进进成交。。其他注意意事项：：在营销销后期可可以陆续续加入金金地其他他项目的的客户资资源。家在金地加分卡+50分金地九珑珑璧备注：最最高可获获得100分活活动积分分，即抵抵扣一万万元房款款，与其其他优惠惠不同时时使用。。最终解解释权归归恒大所所有。逢节日必必有特价价单位圣诞节、、元旦、、春节、、元宵节节、情人人节、妇妇女节，，每个重重大节日日必有特特价单位位。每个个节日都都有欢乐乐的理由由，每个个节日都都有置业业的理由由，你能能禁受得得住诱惑惑吗？参与人员员：节日日来访客客户执行方方案：：逢节节日成成交的的客户户均可可享受受特价价单位位98折节节庆置置业优优惠。。媒体配配合：：短信信、报报纸、、网络络其他注注意事事项：：逢节节日前前的周周五在在《佛佛山日日报》》发布布优惠惠置业业信息息，节节日前前的周周末即即可享享购特特价单单位，，节日日前两两天短短信提提醒诚诚意客客户，，促进进成交交。效果评评估：：客户户对金金地九九珑璧璧会有有较深深的印印象，，特价价单位位优惠惠很实实惠，，容易易逼定定客户户，促促进成成交。。渠道营营销，，圈层层营销销针对通通过精精准渠渠道定定向选选择的的目标标客户户，高高密度度举办办圈层层营销销活动动，吸吸引核核心客客户上上门。。精准渠渠道：：宝马车车主俱俱乐部部伊伊丽莎莎白钻钻石卡卡会员员高高尔夫夫协会会会员员银银行行客户户……重要动动作：：客户户攻略略“老带带新””优惠惠置业业计划划效果评评估：：营营销成成本低低，有有效利利用新新老客客户资资源目的：：通过过“老老带新新”优优惠置置业计计划，，促进进老业业主带带新业业主成成交。。参与人人员：：老业业主和和诚意意客户户形式：：老业业主介介绍新新业主主置业业成功功，双双方获获得置置业优优惠。。执行方方案：：促促销手手段一一：凡凡老业业主介介绍新新客户户成功功购买买恒大大名都都，老老业主主可获获8800元现现金大大奖，，新业业主享享受98折折置业业优惠惠折扣扣；促促销销手段段二：：二人人成团团，优优惠团团购，，团购购优惠惠折扣扣低至至97折，，最大大限度度增加加促销销覆盖盖面。。盘点老老客户户，加加强老老带新新大户型、别墅客户客户深深度访访谈访谈方方式：：在高档档咖啡啡厅面面谈访谈工工具：：深访问问卷提提纲录音手手机、、录音音笔访谈对象访谈内容负责人前期大户型、别墅成交客户及意向客户客户成交分析、大户型、别墅客户购买需求世联、金地提前通通过销销售人人员与与成交交客户户预约约访谈谈时间间，由由世联联策划划人员员及发发展商商代表表分批批约成成交客客户喝喝咖啡啡聊天天，在在轻松松的环环境中中与客客户沟沟通，，深度度了解解客户户本人人及朋朋友对对项目目的看看法、、建议议、购购买的的因素素及对对比的的对象象、客客户的的身份份、性性格特特征等等，为为下阶阶段营营销推推广提提供依依据，，同时时维护护良好好客户户关系系。“千金金买邻邻”老老带新新优惠惠———线下下配合合促销销措施施推出出成交业业主转转介新新客户户购房房，老老业主主则可可获赠赠价值值8000元购购物卡卡/每每套，，新客客户则则可获获赠价价值8000元元/套套的购购房礼礼金；；配合大大平面面、别别墅线线下““一口口价””等优优惠措措施推推出。。大户型型、别别墅客客户客户联联动，，拓展展客源源1、利利用世世联平平台，，对前前期积积累的的广佛佛高端端客户户发送送短信信；2、利利用世世联禅禅桂代代理盘盘源，，销售售代表表之间间销售售联动动。1、在在广佛佛各地地金地地项目目几大大售楼楼处内内设置置金地地九珑珑璧宣宣传展展板及及宣传传楼书书；2、利利用金金地家家天下下会刊刊，向向广佛佛各盘盘业主主渗透透金地地九珑珑璧项项目信信息。。世联资资源：：金地资资源：：精准直直效的的目标标客户户活动动营销销两个人人的幸幸福婚礼用用品“针对对目标标客户户家庭庭特征征，结结合知知名婚婚庆品品牌，，推出出婚礼礼用品品系列列，直直接吸吸引目目标客客户上上门。。”金地礼礼金/婚宴宴活动动计划划“赠送送即将将结婚婚的客客户额额外点点数优优惠作作为金金地结结婚礼礼金；；赠送即即将结结婚的的客户户5-10桌喜喜宴，，客户户可在在自由由选择择，并并可换换成现现金点点数优优惠。。”中小户型客户精准直直效的的目标标客户户活动动营销销三个人人的世世界“根据据目标标客户户特征征，开开展孕孕妇瑜瑜伽体体杨活活动，，邀请请专业业的孕孕妇活活动专专家，，带领领预妈妈妈们们学习习、体体验活活动中中与宝宝宝的的互动动。””孕妇瑜瑜伽体体验家庭摄摄影套套装“赠送送前20名名的成成交客客户家家庭摄摄影套套装，，客户户可自自由选选择，，并可可换乘乘一定定现金金优惠惠点数数。””中小户型客户全方位位客户户渠道道拓展展周边区区域客客户有效地地点———周周边区区域各各大专专业市市场：：1、南南庄陶陶瓷城城2、乐乐从钢钢材、、家具具市场场3、张张槎针针织市市场4、陈陈村花花卉市市场………目标客客户的的外扩扩———为子子女购购房的的父母母有效地地点：：1、老老城区区辐射射力较较强的的市场场———普君君市场场、山山紫市市场、、同济济市场场等2、老老城区区的老老社区区3、茶茶楼等等日常常餐饮饮场所所………接触方方式探探讨：：1、派派单2、直直邮3、广广告牌牌………中小户型客户坚定市市场信信心，，感染染客户户淡市营营销中中，销售代代表的的信心心对客客户的的影响响尤为为重要要，只有以以对市市场充充满信信心的的态度度，坚定的的立场场，从专业业的角角度分分析市市场，，才能感感染客客户才能推推动客客户信心决决定成成败重要动动作：：销售售力提提升全面提提升销销售力力，培培训计计划表表编号工作内容完成时间主讲人1工程、销售百问、活动优惠答疑会9月16日金地2洋房产品卖点培训9月18日金地置业/世联3竞争对手点对点9月22日世联/金地置业4电话营销的技巧9月28日世联/金地置业5逼定技巧10月6日世联/金地置业6客户心理分析10月13日世联/金地置业媒体费用预预计分项费用（万）1媒体费用预计142.62灯杆旗/道路导示系统253售楼处、看楼通道、样板房升级整改1004活动预算965其它物料预算10合计373.6万销售目标9月10月11月12月营销总控图图0.4亿1亿0.8亿0.8亿0.4亿1.4亿2.2亿3亿营销节点加推1栋01、02单位活动配合房博会2座主题样样板房开放放、清水房房开放别墅示范区区开放奢侈品展、、法拉利车车展金地深圳品品鉴之旅伊利莎白美美容讲座3座02主主题样板房房开放宋韶光风水水讲座加推1栋01、02单位加推3栋02单位洋房50套套洋房80套套别墅5套09年1月月洋房80套套别墅6套洋房70套套别墅5套THEEND世联地产Weserve.Youenjoy.预祝金地九珑壁壁捷捷报频传！！即使赠赠品只只是一一张纸纸，顾顾客也也是高高兴的的。如如果没没有赠赠品，，就赠赠送““笑容容”。。所谓企企业管管理就就是解解决一一连串串关系系密切切的问问题，，必须须有系系统地地予以以解决决，否否则将将会造造成损损失。。浪费时间。。1月-231月-23盖茨运用的的管理风格格既不是美美国的个人人主义式，，也不是日日本的共识识主义式，，而是独树树一帜的达达尔文式企业成功经典典名人名言21:2321:2321:23:571月-23前方充满着未未知，但我必必须得走。无法评估，，就无法管管理。1月-231月-231月-231月-2321:2321:23授权就像放放风筝，部部属能力弱弱线就要收收一收，部部属能力强强了就要放放一放。军队无放任任，学校无无放任，此此今日世界界各共和国国之道例。。军队放任任，则将不不能以令，，学校放任任，则师不不能以教；；将不能令令则军败，，师不能教教则学校败败，其为国国忠，莫此此之尤。05-1月月-2305-1月月-23积极的人在在每一次忧忧患中都看看到一个机机会，而消消极的人则则在每个机机会都看到到某种忧患患。不是是没没办办法法，，而而是是没没有有用用心心想想办办法法。。用用心心想想办办法法，，一一定定有有办办法法，，迟迟早早而而已已。。1月月-231月月-231月月-23用人人不不在在于于如如何何减减少少人人的的短短处处，，而而在在于于如如何何发发挥挥人人的的长长处处。。观察察才才行行。。你的的脸脸是是为为了了呈呈现现上上帝帝赐赐给给人人类类最最贵贵重重的的礼礼物物做人人低低三三分分，，做做事事高高三三分分。。21:23:5721:23:5721:231月月-23决不不能能在在没没有有选选择择的的情情况况下下，，作作出出重重大大决决策策。。经营营企企业业，，是是许许多多环环节节的的共共同同运运作作，，差差一一个个念念头头，，就就决决定定整整个个失失败败当你在事业业上遇到挫挫折，有"打退堂鼓"的念头时，，你应该加加以注意，，这是最危危险的时候候!1月-231月-2321:2321:23:57世界上没有有夕阳企业业,只有落后和和不思进取取的企业。。光靠价格便便宜的产品品能够长久久地存活下下来。没有组织就就没有管理理，而没有有管理也就就没有组织织。管理部部门是现代代组织的特特殊器官，，正是依靠靠这种器官官的活动，，才有职能能的执行和和组织的生生存。管理理就就是是做做好好无无数数小小的的细细节节工工作作。。05-1月月-2305-1月月-231月月-23将良良品品率率预预定定为为85%，那那么么便便表表示示容容许许15%的错错误误存存在在。。顾客客是是重重要要的的创创新新来来源源。。人生生的的选选择择决决定定一一切切。。成功功的的企企业业领领导导不不仅仅是是授授权权高高手手，，更更是是控控权权的的高高手手。。卓有成效效的管理理者善于于用人之之长。2023年1月月5日05一一月2023做生意，，要随着着形势的的变化而而变化。。做小生生意，在在于勤;做大生意意，要看看政治观观局势。。魔鬼存在于于细节之中中。一月231月-2321:23大多数的错错误是企业业在状况好好的时候犯犯下的，而而不是在经经营不善的的时候。没有什么比比忙忙碌碌碌更容易，，没有什么么比事半功功倍更困难难。成功的方法法千万条,多总结别人人的失败,根据现实的的路行走,不要太在意意听取名人人大家的创创业格言。。协调以及控控制。1月-232023/1/521:239:23:57下下午企业做大后后CEO说话要越来来越细。小小企业要有有长远的打打算大企业业要有注意意细节。2023/1/521:23:57企业的成功功靠团队，，而不是靠靠个人。只要不是相相当重要的的商品，不不是稳健踏踏实地行商商，迅速发发展就等于于迅速破产产，只有使使多种商品品不间断地地相继配合合上市，才才能使迅速速发展的事事业稳步前前进。1月-232023/1/521:23:57正确的决策策来自众人人的智慧。。周到的服务务，那简直直是难以想想象的。21:232023/1/521:23:57谢谢各位！！9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。21:23:5821:23:5821:231/5/20239:23:58PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2321:23:5821:23Jan-2305-Jan-23