漳浦县金浦新城营销推广方案

绝对保密2012年12月12日漳浦县金浦新城营销推广方案目录一、项目本体分析二、战略定位及概念提炼三、营销策略及推广实务PART

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项目本体分析项目区位分析项目地块分析项目技术指标分析项目建筑规划分析项目户型分析项目竞争分析项目SWOT分析项目区位分析福建省漳浦县地处闽南金三角的南部，东临台湾海峡，南望东山、汕头，北接漳州、厦门。是漳州市人口大县、福建省农业强县和全国最早的对外开放县之一，又是著名侨乡和同胞祖籍地之一，全县旅居海外侨胞和港澳同胞近7万人，归侨、侨眷2万多人，台属2.6万人，区域购买力强。漳浦县优良的投资环境吸引了开发商入驻，2012年8月份，漳州发展集团和厦门国贸集团正式入驻，属于漳州市房地产开发热点区域。漳浦新城项目位于漳浦县旧镇开发区，虽属乡镇商品房开发项目，但项目具备良好的交通优势，距沈海高速仅1公里路程。本案（金浦新城）位于漳浦县旧镇开发区，虽属于乡镇商品房开发项目，但具备良好的交通优势，距沈海高速仅1公里路程。漳浦县城距县城8公里

旧镇距高速1公里金浦新城项目地块分析-四至金浦新城项目位于漳浦县旧镇开发区，北至工厂（隆宝工业有限公司），南至旧镇工业园办事处，东至561省道，西至居民用地。目前，项目处于桩基阶段，整体工程进度缓慢。北西东南561省道民宅导旗空地民宅工厂工厂小土包民宅旧镇工业园项目地块分析-配套项目位于漳浦县旧镇开发区，可直接享受旧镇生活配套资源，周边医院、银行、学校、超市等生活资源丰富。但因项目与旧镇有1公里距离，有被隔断感，将影响客户对项目的认同感。金浦新城漳浦第三中学八一希望小学旧镇人民政府旧镇中心卫生院锦客隆超市中国人民银行居民自建房居民自建房项目地块分析-属性1、项目地块位于旧镇工业园区，为漳浦县规划发展方向，前景可期。2、项目地块四周民房散落，尚未有成型社区；周边工业园区亦尚未成熟。3、地块方正，有利于项目建筑规划排布。4、地块毗邻县城主干道，利于项目形象宣传及价值的挖掘。项目技术指标分析1、本项目总用地面积23219㎡；2、本项目总建筑面积70538㎡，住宅面积为44035㎡，合计240套，规模适中，与乡镇人口住宅需求基本契合；3、本项目商业面积13564㎡，基于与该项目目前所处地段现状，商业体量略显偏大；4、项目容积率2.5,建筑密度34%；5、本项目规划车位281个，其中地上36个，地下245个，与目前乡镇车位需求相比，偏多。项目建筑规划分析1、项目规划4栋小高层（16F)，为目前旧镇在建第一个带小高层社区。2、项目充分挖掘商业价值，规划沿街店铺及商场，商业面积略显偏多，有赖于规划路建设及新旧镇规划建设的成型。3、项目规划4栋小高层，南北布局，视野及采光均好，布局合理。4、项目规划单身公寓10734㎡，该部分在销售及招商方面需投入较大。5、项目内部规划5F花园洋房及双拼别墅，均匀分布，排布合理。项目户型分析小高层住宅优点：户型方正，动静分离，采光通风均好，产品比例合理，两梯两户，居住品质高，空间浪费少利用率高；不足：客卫普遍偏小，D1、C2户型次卧偏小，C1、B1公摊偏大，项目户户型分分析花园洋洋房优点：：布局局合理理，动动静分分离，，户型型方正正，空空间利利用率率高；；不足：：厨房房面积积不大大，赠赠送花花园面面积未未明确确。项目户户型分分析双拼别别墅优点：：空间间布局局合理理，客客厅大大气，，户型型方正正，使使用率率高；；不足：厨房房不够大气气，其他无无。项目竞争分分析-漳浦房地市市场分析数据来源：漳州市房房管局2011-2012年11月漳浦县价格走势漳浦县为漳漳州房地产产开发热点点区域，2012年1月-11月漳浦县商商品住宅累累计供应量量36.95万㎡，成交交量18.45万㎡，成交交均价为4477元/㎡，（早期期房源备案案滞后，导导致均价偏偏低。）市市场供过于于求现象明明显，但市市场成交情情况明显胜胜于2011年。成交日期宗地区域地址土地用途土地面积容积率建筑面积成交总价出让方式竞得人2012-1-62011SG23漳浦县漳浦县麦市街东段拆迁安置房北侧其他普通商品住房用地4392.001.98125.202800.00挂牌周建申2012-2-162011SG37漳浦县中华路西段南侧其他普通商品住房用地8563.003.025690.111060.00挂牌福建港城房地产开发有限公司2012-4-162012SG08漳浦县漳浦县西湖新村住宅用地297.003.3980.1039.00挂牌蔡顺和2012-5-92011SG36漳浦县漳浦县金霞东路南侧中低价位、中小套型普通商品住房用地30459.00//1370.0000挂牌漳州一帆重工有限公司2012-5-252012SG24漳浦县漳浦县金浦大道西侧其他普通商品住房用地65519.00//33230.00挂牌福建贝顺投资有限公司2012-6-192012SG09漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地6643.502.013353.44195.00挂牌漳州东南花都体育休闲有限公司2012-6-192012SG10漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地30220.502.060441.00890.00挂牌漳州东南花都体育休闲有限公司2012-6-192012SG11漳浦县官浔镇溪坂其他普通商品住房用地4794.502.09589.00140.00挂牌漳州东南花都体育休闲有限公司2012-6-192012SG12漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地4016.702.18435.07120.00挂牌漳州东南花都体育休闲有限公司2012-6-192012SG13漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地66583.702.3153142.511870.00挂牌漳州东南花都体育休闲有限公司2012-6-292011SG26漳浦县漳浦县绥安镇龙泉路西段其他普通商品住房用地5321.00//1200.00挂牌漳浦县金诺房地产开发有限公司2012-6-292012SG25漳浦县县城东区国税北侧其他普通商品住房用地9388.00//820.00挂牌漳浦金仕顿大酒店有限责任公司2012-8-302011SG11漳浦县漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地13902.002.129194.201250.00挂牌福建漳州发展股份有限公司、厦门国贸集团股份有限公司2012-8-302011SG13漳浦县漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地67642.002.1142048.206090.00挂牌福建漳州发展股份有限公司、厦门国贸集团股份有限公司2012-8-302011SG14漳浦县漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地55492.002.1116533.205000.00挂牌福建漳州发展股份有限公司、厦门国贸集团股份有限公司2012-8-302011SG15漳浦县漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地37419.002.178579.903370.00挂牌福建漳州发展股份有限公司、厦门国贸集团股份有限公司数据来源：：官网从2012年漳浦县土土地出让情情况来看，，漳浦县加加大了住宅宅用地的出出让，截至至2012年11月，累计出出让住宅用用地34幅，土地面面积115.03万㎡，远远远超过2011年土地成交交量，金浦浦新城所处处的漳浦县县土地价值值被受看好好。项目竞争分分析-2012年土地出让让分析成交日期宗地区域地址土地用途土地面积容积率建筑面积成交总价出让方式竞得人2012-8-302011SG16漳浦县漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地59447.002.1124838.705350.00挂牌福建漳州发展股份有限公司、厦门国贸集团股份有限公司2012-8-302011SG31漳浦县漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地48375.002.1101587.504350.00挂牌福建漳州发展股份有限公司、厦门国贸集团股份有限公司2012-8-302011SG32漳浦县漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地65757.002.1138089.705920.00挂牌福建漳州发展股份有限公司、厦门国贸集团股份有限公司2012-8-302011SG33漳浦县漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地58233.002.1122289.305250.00挂牌福建漳州发展股份有限公司、厦门国贸集团股份有限公司2012-9-32011SG11漳浦县漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地13902.002.129194.201250.00挂牌福建漳州发展股份有限公司、厦门国贸集团股份有限公司2012-9-32011SG13漳浦县漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地67642.002.1142048.206090.00挂牌福建漳州发展股份有限公司、厦门国贸集团股份有限公司2012-9-32011SG14漳浦县漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地55492.002.1116533.205000.00挂牌福建漳州发展股份有限公司、厦门国贸集团股份有限公司2012-9-32011SG15漳浦县漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地37419.002.178579.903370.00挂牌福建漳州发展股份有限公司、厦门国贸集团股份有限公司2012-9-32011SG16漳浦县漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地59447.002.1124838.705350.00挂牌福建漳州发展股份有限公司、厦门国贸集团股份有限公司2012-9-32011SG31漳浦县漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地48375.002.1101587.504350.00挂牌福建漳州发展股份有限公司、厦门国贸集团股份有限公司2012-9-32011SG32漳浦县漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地65757.002.1138089.705920.00挂牌福建漳州发展股份有限公司、厦门国贸集团股份有限公司2012-9-32011SG33漳浦县漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地58233.002.1122289.305250.00挂牌福建漳州发展股份有限公司、厦门国贸集团股份有限公司2012-9-282012SG35号漳浦县佛昙镇园东村其他普通商品住房用地1081.002.52702.50320.00挂牌王建祥2012-9-282012SG36漳浦县深土镇山边村其他普通商品住房用地641.002.51602.50260.00挂牌漳浦县农村信用合作联社2012-9-282012SG42漳浦县龙湖路东段其他普通商品住房用地4808.002.612500.804200.00挂牌洪子云2012-10-122012G001漳浦县杜浔镇后姚村中低价位、中小套型普通商品住51194.672.1106996.863840.00挂牌漳州福晟钱隆房地产开发有限公司2012-10-252012SG39漳浦县六鳌镇鳌西村其他普通商品住房用地42488.001.563732.001910.00挂牌福建漳州翡翠湾旅游开发有限公司2012-10-252012SG43漳浦县赤湖镇北桥村其他普通商品住房用地1310.002.02620.00120.00挂牌陈伍山、陈两国、李文艺、黄裕强、陈两湖数据来源：：官网项目竞争分分析-2012年土地出让让分析金浦新城项项目目前周周边项目均均在漳浦县县城，产品品以刚需二二房、三房房为主、客客户群体主主要来自漳漳浦县居民民、周边乡乡镇居民、、云霄县客客户为主，，基本以购购买自住为为主要目的的。列举在旧镇镇内有投放放广告竞争争楼盘。项目名称总建筑面积产品入市时间在售报价（元/㎡）主力户型（㎡）核心价值万新阳光城约18万㎡多层高层2011年4900三房90-142温泉社区金绿欧洲城约20万㎡多层小高层高层二期预计2013年5900二房71-96品牌社区社区配套齐全金仕顿中央城约13万㎡多层小高层高层2011年5300三房103-136项目规划酒店配套聚源东岸约8万㎡小高层高层2011.年

5700三房94-153项目规划商业配套项目竞争分分析-区域竞争热热点楼盘项目SWOT分析Strength（优势分析）Weakness（劣势分析）沈海高速旁，交通位置优越，区域发展前景看好；与县城项目比较存在一定的价格优势户型设计优良，户型配比合理旧镇目前的第一个社区项目，利于项目造势推广乡镇开发项目，客户认可度暂时较低；县城项目供应量大，客户可选择性大；项目位于工业园区，东邻主干道，恐影响居住品质。Opportunity（机会分析）Threat（威胁分析）旧镇第一个带社区小高层项目城镇城市化建设推进周边大量的居民自建房不同程度的会影响到项目后期的销售；县城开发占据较大市场份额，区域市场竞争激烈PART2战略定位及及概念提炼炼Weakness（劣势分析析）Threat（威胁分析析）战略定位关于本案战战略定位的思考考站在漳浦县县城发展趋趋势的角度度，从县城城发展趋势势和区域价价值出发，，审视地块块的核心价价值，确定定其辐射和和聚合区域域，建立本本案的战略略地位。战略一：树树立本案为为旧镇首席席“城市花花园居住典典范社区””，树立旧旧镇第一个个城市社区区形象。战略二：创创造“立体体城市森活活情境园林林”的产品品魅力。赋赋予项目园园林独特的的生命力，，提升项目目景观和生生活品质，，在相续推推广中连贯贯诉求演绎绎。战略三：传传播“新城城市新新旧镇新新生活活”理念。。通过项目目规模、景景观、绿色色健康住宅宅、完善商商业配套等等优势资源源整合，传传播“典范范生活城””的理念，，营造健康康、生态、、优美、便便利的居住住环境。Threat（威胁分析））战略定位项目战略定位从大环境出发发——海西助力下的的漳浦，不仅仅仅是经济层层面的腾飞，，更是步入了了从居住与精精神两个层面面的更为包容容的现代人居居之旅；◎从板块出发发——旧镇已然成为为一个具备城城市新兴居住住区前景的板板块；◎从客群出发发——项目客群不仅仅仅旧镇地缘缘性客群，还还包括了县城城工薪阶层边边缘化客群；；城市新兴板块块符合城市发展展的典范居住住社区Threat（威胁分析））战略定位新旧镇-新城市生活典典范社区价值定位——旧镇首席城市花花园社区生活活典范开创旧镇城市发展展新里程，旧旧镇居住革命命开创者形象定位——新旧镇的生活名名片新城市生活标准缔造造者现代人居、领领袖风范、价价值标杆Strength（优势分析））Weakness（劣势分析））概念提炼从本项目、城城市延伸、区区域板块三者者之间的价值值关联互动中中挖掘激发项项目价值本案的独特贡贡献在于带动动了区域板块块的价值重塑塑，这将是本本项目价值提提炼的核心思思路。因此，我们摒摒弃单纯的卖卖产品的营销销思路，通过过对项目开发发运作与漳浦浦县城延伸及及旧镇新城市市建设思路对对接，塑造该该项目对区域域整体价值的的支撑，使其其核心价值得得到强化凸现现，并采取与与之相呼应的的营销推广策策略，构建本本案的营销推推广平台，从从而确立项目目的市场话语语霸权；将项项目多元化的的产品统一在在一个整体形形象中进行整整合推广。概念提炼三个关系的理理顺形成项目目形象价值提提炼方向项目形象价值值提炼手段一一：理顺三个个价值关系本项目地块的的多元形态产产品之间的互互动关系；价值关系二本项目与旧镇镇人居发展之之间的互动关关系；价值关系三本项目与漳浦浦城市拓展建建设延伸之间间的互动关系系；价值关系一项目形象价值值提炼生活新选择新新定位旧镇城市新起起点配套齐全功能能社区概念提炼三大基因的提提炼，形成项项目形象定位位项目形象价值值提炼手段二二：提炼三大大价值基因旧镇城市发展展新起点，城城市生活新典典范；价值基因二集居住、购物物、休闲、生生活于一体的的复合型城市市居住社区；；价值基因三居家理想选择择之地，家庭庭美好生活开开始价值基因一项目目形形象象价价值值提提炼炼情感感基基因因产品品基基因因地脉脉基基因因概念念提提炼炼项目目形形象象价价值值真真谛谛解解读读地标标之之城城价值值新新区区本案案是是以以集集居居住住、、购购物物、、休休闲闲、、生生活活等等构构成成的的复复合合型型居居住住社社区区，，以以其其地地标标性性、、高高品品质质成成为为代代表表区区域域高高尚尚生生态态居居住住理理念念生生活活升升级级的的旗旗帜帜性性项项目目；；城市市化化运营营旗帜帜本项项目目的的诞诞生生，，从从根根本本上上推推动动了了旧旧镇镇区区域域生生态态人人居居发发展展，，成成为为代代表表区区域域主主流流居居住住生生活活方方向向的的典典范范，，使使本本项项目目具概念念提提炼炼项目目推推广广形形象象定定位位方方向向集居居住住、、购购物物、、休休闲闲、、生生活活于于一一体体的的城城市市高高尚尚生生态态居居住住新新起起点点！！代表表旧旧镇镇生生态态居居住住品品质质生生活活的的进进化化升升级级，，旧旧镇镇居居住住现现代代化化、、健健康康化化、、生生态态化化的的标标志志性性旗旗帜帜项项目目！！旧镇最具商业业氛围及商业业价值的社区区版块结合漳浦及旧旧镇城市化形形象塑造项目目价值旧镇新城市化化居住革命价价值地标概念提炼-概念定位新旧镇，新城城市生活典范范社区占据区域地标地位升级区域多元生活价值2，旧镇首个现代代化居住社区区，打造新城城市生活典范范价值3，从项目本身出出发：集生活、购物物、休闲、商商务为一体的的多功能复合合社区价值5，从居家情感出出发，让客户户感受居家温温馨，产生和和谐共鸣价值4，从园林景观出出发，打造““立体森活””社区价值1，从城市形象出出发，展现旧旧镇新城市化化建设形象概念提炼-推广主题口号号“金浦新城”—新城市生活典典范社区旧镇-城市生活第一一站金浦新城7万平米集居住住、休闲、商商贸于一体的的多功能复合合社区，高尚现代住宅宅，让您体会会时代的进步步，立体森活情境境园林，让你你享受自然的的味道风情商业街及及一站式购物物广场，让您您体会物质的的满足金浦新城---新城市生活典典范社区!项目形象推广广主题口号（（Slogan）（深化推广阶阶段主题口号号）（登场亮相阶阶段主题口号号）PART3推广策略及实实务推广思路总推广思路由于项目体量量适中，因此此在推盘中将将采取稳、准准、快的方式式，省略一些不必必要的营销步步骤，有效缩缩短销售周期期。并配合有有针对性的价格策略，，获取最大利利润空间。推广时序及节节点安排推广时序及节节点安排开盘时间视工工程进度和预预售许可证的的办理速度来来定。据目前前工程进度推推算将节点作如下安排：：2012年12月——2013年4月接待中心进进场蓄客2013年1月26日，营销中心心重装开放；；2013年月4月下旬2#、3#楼开盘（暂定定）；2013年9月下旬4#、5#楼开盘（暂定定）；2014年元旦商业店店面开盘（暂暂定）；（以上节点设设置根据各楼楼栋所取得商商品房预售证证顺序而定）推广时序及节节点安排推广时序及节节点安排酝酿期（形象打造，积蓄客户）工作内容：进行售楼处的重新包装，销售道具的准备楼书、海报等，媒体组合策略出台，强力造势。引爆开盘期工作内容：集中认购签约，造成现场抢购场面，快速去化房源回笼资金，具体开盘形式将根据蓄水情况制定。强销期工作内容：借助引爆开盘期的强劲惯性，不断扩大销售战果。2组团蓄客及开盘续销期工作内容：促销策略的跟进，商业店面元旦推出，并将剩余住宅房源去化。强销期会根据客户需求推出新房源，在销售进行的同时不断蓄客，达到动态的平衡，缩短销售周期；我们将根据实际蓄水情况，严密把控引爆开盘的时机，并随时调整相关跟进计划；营销是一个系统工程，我们将在整个营销过程中，灵活运用各种促销手段，并进行资源的全面整合，包括人员、推广渠道、资金等；在引爆开盘、强销等关键时期，我司还将抽调各个部门的精英，组成“销售突击队”，全面保证销售效果和速度；2012.12月~2013.4月2013.4月下旬2013.10月~2014年元旦2013.4月~2013.9月推广策略一、酝酿期推广策略时间2012年12月—2013年4月平面媒体行销＋活动策略2项目包装：售楼处包装、围墙、户外看板、效果图绘制、模型重新制作、户型图、海报等销售道具包装到位。推广策略工作重点1营销中心重装进场：按期交付装修并投入使用。3销售人员安排与培训，业务流程确定。4客群分析、广告推广、营销策略、行销活动拟定。推广策略主要在购房者者接触到的经经过精心设计计销售道具时时，让客户从从每一个细节节都能感受到到我们项目形形象与品味，，感受导出对对项目的认可可与好感，从从而促成销售售。包括售楼楼处包装、围围墙、罗马旗旗、户型图、、楼书、海报报、售楼处用用品等。本案定定位为为“新新城市市生活活典范范社区区”，，即要要表现现项目目规模模、门门户地地段、、区域域生态态环境境、区区域交交通、、户型型设计计等强强有力力的产产品卖卖点，，总体体风格格生态态健康康、绿绿色畅畅想，，广告告表现现以感感性形形象与与卖点点诉求求为主主。整体包包装推广路路线项目传播包包装销售推推广策策略期段广告分解-蓄客期销售推广策略主要媒介：路牌、围墙、短信、DM直邮SP活动：★营销中心重装开放暨VIP火热预约中★旧镇及周边村集中派报活动主诉求点：“新旧镇,新城市生活典范社区”即将上市,VIP火热预约中推广目的：告知项目定位及客群，传达项目形象，吸引目标客户群的关注。销售推推广策策略1、在项项目蓄蓄客期期及公公开期期开始始VIP卡办理理，客客户免免费填填写申申请单单，经经审核核通过过后到到售楼楼处领领取，，通过过申请请蓄一一定量量客户户；2、在项项目开开盘前前2个月左左右时时间,邀约客客户,交纳定定金人人民币币5万元,开盘时时抵房房款8万元,3、开盘盘时，，针对对VIP会员进进行专专场的的会员员卡解解筹活活动，，已交交纳5万定金金VIP会员凭凭卡优优先进进行选选房和和认购购；4、VIP会员凭凭会员员卡可可享受受开盘盘时的的购房房优惠惠，同同时已已交纳纳定金金客户户可以以享受受5万抵8万优惠惠。5、签约约时，，VIP会员在在规定定期限限内签签约客客户享享有更更多优优惠（（优惠惠细案案待定定），，并参参与开开盘现现场抽抽奖活活动（（抽奖奖活动动细案案待定定）；；6、在续续销期期，给给前期期已购购房的的老客客户派派发新新的会会员卡卡，凭凭此新新的会会员卡卡购房房，享享有房房款总总价优优惠政政策。VIP卡使用用说明明推广策策略二、公公开期期（开开盘））销售推推广策策略公开期期工作作重点点：（1）进行行会员员卡申申请和和派发发的蓄蓄客工工作（2）开盘盘方案案确定定（3）售楼楼现场场开盘盘布置置（4）媒体体组合合，立立体轰轰炸：：户外外、围围墙、、电视视、短短信等等媒体体发布布（5）利诱措施施：签约抽抽奖及连环环大礼相送送，以有效效聚集现场场人气2013年4月下旬推广策略时间媒体行销＋＋活动行销销＋人员行行销推广任务树立“新城城市生活典典范社区，，旧镇城市市生活第一一站”的形形象销售推广策策略期段广告分解-公开期销售推广策略主要媒介：：围墙墙、短信、、户外广告告、派报SP活动：★第一一组团4月下旬开盘盘；★第二组组团2013年9月下旬开盘盘；★幸福1+1———家电大抽奖奖，喜上加加喜来购房房；主诉求点：：第一组组团开盘热热销、第二二组团蓄势势待发推广目的：：轰动动开盘，吸吸引市场关关注，调动动客户购买买积极性销售推广策策略开盘当天针针对已交纳纳定金会员员客户的专专场优先选选房的活动动，所有会会员客户限限时选房并并缴纳认购购金，以火火爆人气，，将理性消消费转成感感性消费，，迅速带动动销售。解筹活动要要点：1、地点：营销中心;2、价格策略略：》》定金：5万/套》》会员优惠：：持有会员卡卡的客户开开盘当天购购房享受98折优惠，已已交纳5万定金客户户可享受抵抵8万优惠；会员卡解筹活动销售推广策策略开盘解筹原则：：

分组、限时时的选房原原则：为减减少现场排排队及选房房时间，业业务员应在在开盘前期期让购房意意向VIP客户对我们们的产品有有充分的了了解，解筹筹当日根据据排号，分分组让客户户进入售楼楼处选房，，并在规定定时间内选选房，如每每批10组客户进场场，选房不不超过5分钟，超过过时间未选选到合适房房源的将被被清场，让让下一批客客户进场，，维持现场场次序，保保证选房效效率。

一对一销销售原则：：展开销售售人员与选选房客户一一对一的销销售策略，，开始根据据现场销售售代表的人人数安排每每批选房客客户，然后后根据销售售人员的接接待情况，，依序安排排客户选房房，确保销销售目标针针对性强，，实现快速速高效的签签约工作。

服务原则则：组建专专门的服务务团队，从从细节处体体现大盘的的人性关怀怀，维护企企业品牌形形象。服务务团队配备备医务人员员、应急人人员及广播播人员，由由专人进行行不定时的的广播，进进行饮水机机位置、注注意安全、、耐心等候候等温馨提提示，中午午时间提供供饮料、糕糕点等食品品，让众多多选房客户户能够在良良好的环境境下安心等等待选房，，免受排队队之苦。销售推广广策略开盘活动要点点要点1：会员员专场要点2：活动现现场歌舞舞助兴，，降低现现场客户户等待的的烦躁。。要点3：开盘当当日邀请请相关媒媒体现场场报道要点4：开盘四四重大礼礼连环送送一重大礼礼：来就就送精美美礼品（（针对会会员）二重大礼礼：购房房享受会会员卡98折优惠三重大礼礼：开盘盘当天整整点抽奖奖（针对对到场客客户）四重大礼礼：开盘盘半个月月内签约约客户，，享受抽抽大奖机机会。三、强销销期销售推广广策略传播信息：以“产品力+利基力”为主诉求（1）展现产品优势信息（2）展现客户利益信息（3）呈现“热销”信息时间2013年4月－2014年1月推广策略媒体行销＋口碑行销销售推广广策略期段广告分解-强销期销售推广策略主要媒介介：户户外广广告、围围墙、短短信、DM直邮主诉求点点：社社区未来来居住氛氛围渲染染推广目的的：制制造新闻闻话题，，提高高项目知知名度，，加强人人脉传播播，吸引引市场关关注项目目利基，，优势物物业全面面绽放,持续热销销。（1）继续接接受预定定，同步步签约，，维系销销售热潮潮；（2）制造耳耳语传播播，强调调销售佳佳绩；（3）利用已已订客户户介绍客客户成交交，并积积极追踪踪客户，，使其回回访，促促进成交交；（4）营造卖卖场气氛氛，强化化利诱与与逼订，，奠定销销售大势势。强销期工工作重点点：三、续销销期销售推广广策略传播信息：以“促销+价格”诉求为主（1）第一二组团即将落幕，把握最后经典保留房购买机会，进入倒计时的紧迫感，为下一次推盘蓄积有效客户。（2）老客户带新客户的优惠信息时间2014年1月—2014年5月推广策略媒体行销+人员活动销售推广广策略（1）媒体重重点运用用：挖掘掘买点，，分块分分层次去去化死角角（2）新的会会员派发发：启动动老客户户带新客客户方案案。（3）做好售售后工作作，挖掘掘客户介介绍可能能带来销销售（4）持续跟跟踪房款款追补和和签约（5）整理客客户资料料，做好好交房前前的各项项准备工工作续销期推推广策略略：媒体体行销+人员行销销媒体行销销：主要要投放短短信，以以“促销销+价格”诉诉求为主主。人员行销销：客户户口碑相相传，老老客户带带新客户户。续销期工工作重点点：销售推广广策略推广媒体体甄选及及费用推广费用的提提取标准按照照销售额的比比例并结合项项目目标来制制定，在目前前形势下，我我们的推广费费用投入本着着经济高效的的原则，预估总销售售额2.5亿元，按0.8%提取广告费用用，共计200万元。2012年12月2014年5月2013年4月2013年10月2014年11月项目蓄水期开盘期强、续销期清盘期30%40%20%10%销售推广策略略推广媒体甄选选及费用推广费用阶段段使用媒体推广阶段比例媒介工具其他共计户外广告印刷品活动短信蓄水期30%45%2715%930%185%35%360开盘期40%45%365%435%2810%85%480强续销期20%30%1810%640%2415%95%360清盘期10%55%115%125%510%25%120共计100%9220752211300◆户外广告：主主要包括高炮炮立柱、围墙墙广告、横幅幅等，户外位位置选择主要要集中在项目目工地，旧镇镇与县城衔接接处，旧镇镇镇中心主干道道；◆印刷品：：主要为楼书书、海报、户户型单页、DM、公积金对账账单等；◆短信群发发：主要对象象为公积金资资料库名单或或旧镇周边客客户号段；◆活动：包包括节庆促销销及其他公关关活动。THANKS9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。16:52:1316:52:1316:521/6/20234:52:13PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2316:52:1316:52Jan-2306-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。16:52:1316:52:1316:52Friday,January6,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2316:52:1316:52:13January6,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。06一月月20234:52:13下下午16:52:131月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月234:52下下午1月-2316:52January6,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/616:52:1316:52:1306January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好