房地产基本知识AE培训基础名词

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房地产基础知识房地产市场的分类（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。又称为国家级市场,其主体是代表国家的房地产管理部门。其任务一种是要按照城市规划和土地管理有关规定征用土地,将土地使用权出让给承担开发业务的企业,另一种是将国家所有的房产出租或出卖给单位或个人,一级市场由国家垄断经营,以利于国家对房地产市场的宏观调控。（2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。是房地产开发市场,其经营主体为各房地产开发公司,其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划,对土地进行初级开发和再次开发。然后将开发出来的房地产出售给用地，用房单位或个人。（3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。具有消费性质。此时房地产呈横向流通,即使用者.经营者之间的平等转移,表现为使用者之间的交易行为.反映的是以效用为价值尺度的市场价格.是调剂需求条件下的市场行为,如私房出租,出售等就是三级市场行为。均价指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。预售价

也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。准现房

指房屋主体已基本封顶完工，过程正在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。尾房

又称扫尾房，是房地产业进入散户零售时代的产物。

容积率

建筑总面积与建筑用地面积的比率就是容积率。绿地率

在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。

绿化覆盖率

在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。

建筑覆盖率又称“建筑密度”，“建筑占地系数”。建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。

投资商

与开发商合作，投入资金的商家开发商

获得房地产开发项目的房地产商建筑商

专业负责建筑的商家

CBD

中央商务中心区COD中央行政办公区

CLD

中央生活区营销代理

倾向于房产销售全程营销企划倾向于项目形象广告等的策划制作规划设计

美国XWHO设计咨询公司

“设计源于生活，科技回归人性，

文化融入自然”

上海东瑞建筑规划设计有限公司

建筑设计

上海中星志成建筑设计有限公司

上海三益建筑设计有限公司

加拿大宝佳国际建筑师有限公司

BDCL国际建筑设计有限公司

万科合作公司：

规划设计：日本（株）山设计工房

施工图设计：上海现代建筑设计（集团）有限公司

景观设计：日本和计画顾问设计所澳大利亚REGION景观设计

美国最大的规划环境景观设计和城市设计公司EDSA

派瑞迪景观园林环境设计咨询上海有限公司

北京世纪麦田园林设计有限责任公司配建设施

指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

公共活动中心

配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心

建筑小品

指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的观赏设施和指示性标志物的统称。单元式住宅

指公寓式住宅，相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有若干个可以单独使用的套房

复式商品房

区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。跃层式住宅

一套单元住宅占据了住宅楼的两层，但又不同于别墅，别墅从首层到顶层都属于一户。水景商品房

是指依水而建的房屋。独栋别墅

即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅。

表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。

TOWNHOUSE

也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，有天有地，每户独门独院，是由几幢等于或小于三层的单户别墅并联组成的联排住宅

双拼别墅

是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。与联排、独栋相比，除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有更宽阔的室外空间。叠拼别墅它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。１.购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。2.稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所。3.叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下有可爱的半地下室，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。流水别墅

流水别墅坐落在一个具有山石、林木和溪流瀑布的优美环境之中，一层为起居室、餐室、厨房等，二层为卧室。建筑的前部从浇注在岩石上的钢筋混凝土支撑悬挑出来，上下两层宽大的阳台，一纵一横，好象从山涧中“长出”的两块巨少，后面高起的片石墙和前面挑出的部分取得平衡，并形成水平与垂直的方向对比。这种自由灵活的组合，可以使人们在不同的角度看到各种丰富多变的体形轮廓。建筑与自然环境互相渗透，彼此交融，季节的变幻使其达到奇妙的境界。

情景花园洋房

花园洋房采用层层退台式结构，即建筑面积由底层向上逐层减小，下层多出的建筑面积成为上层的平台。这样的机构使每家每户都有情景花园或景观露台。

商用住宅

SOHO:SmallOfficeHomeOffice

是住宅观念的延伸，属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司，以及依赖网络进行社会活动的人群。酒店式服务公寓SERVICEAPARTMENT

是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。常见小品名词

会

所

就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。

灰空间

最早是由日本建筑师黑川纪章提出。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。外飘窗

指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野

中空玻璃

由两层甚至更多的玻璃密封组合,最重要是两层玻璃之间必须形成真空或气体这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。女儿墙销售篇续：房屋面积术语建筑面积

建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。

商品房销售面积商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。

公有建筑面积

计算方法一：加法电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。计算方法二：减法即公用建筑面积=整栋楼的建筑面积–

套内建筑面积–

不应分摊的建筑面积各类面积计算关系套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积

+阳台建筑面积套内使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和套（单元）建筑面积=销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积各种系数算法：得房率指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

（得房率）实用率：套内建筑面积和销售面积之比，大于使用率（套内使用面积系数）使用率（套内使用面积系数）使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。总使用率等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。

各类系数算法公摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积总和

建筑篇：房屋建筑楼层名词解释建筑物的构造组成就常见的民用建筑而言，大致有基础、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶、门窗六个基本组成部分。通风道、垃圾道、烟道、壁橱等建筑配件及设施，可根据建筑物的功能要求设置。现代城镇住宅分类按照住宅层数分类，可公为：低层住宅（庭院式住宅多层住宅、高层住宅（超高层住宅）；按照住宅平面布局分类

点式（墩式、塔式）住宅、条式（板式）住宅；

按照住宅设计特点分类

内廊式住宅、外廊式住宅（筒子楼）、退台式住宅（台阶式住宅）；按照室内层次

跃层式住宅、复式住宅、错层式住宅、梯间式住宅；

按照住宅的用途和功能

可分为：普通住宅、青年住宅、老年人住宅、残疾人住宅、别墅式住宅（庭院式住宅）。建筑结构：叠砌式（6F以下建筑）：用于居住、办公、学校、医院。框架式：20F左右的住宅及办公楼。剪力墙式：高层。筒体式：大跨度、大空间、超高层。房型指几房几厅几卫几阳台动线进住宅大门后，各个功能房之间的活动路线裙房指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米日照间距

建筑物与建筑物之间的距离，它要满足一个比例的要求，一般要大于３０米。厅和房间的（开间）指这一个房间的宽度，是指墙中线至墙中线的距离预置板与现浇板预置板指预先按照尺寸统一制作的楼板，到时候在直接铺上去，这样可以使施工速度加快，造价低，但整体抗震性和抗渗性较差，厨卫一定不能用。现浇板指在施工现场直接用水泥浇筑的楼板，整体抗震性和抗渗性较好。房屋层数房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；多层住宅指四层至六层的住宅。低层住宅指一层至三层的住宅。中高层住宅指七层至九层的住宅高层住宅指十层及十层以上的住宅。一般为十层至三十层

建筑篇续：住房功能细分术语居住空间系指卧室、起居室（厅）的使用空间。卧

室供居住者睡眠、休息的空间。起居室（厅）供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。厨

房供居住者进行炊事活动的空间。卫生间供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。半地下室房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。标准层：平面布置相同的住宅楼层。顶层大露台

底层私家庭院

下沉内庭院

阳光地下室ＣＡＤ图

层

高上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。标准层高为2.8米。楼层净高即本层地面至本层顶的高度，净高+楼板厚度=层高。住宅开间住宅的宽度。是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

3-3.9m较为舒适

套

型按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。住宅进深住宅的进深就是指住宅的实际长度。指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。

错层户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；

户型根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；

隔断指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。平

台供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。露

台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。玄关登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。产品形态小高层高层多层别墅酒店式公寓商业公寓户型形态平层

复式

跃式

户型分析一室一厅一卫两室一厅一卫两室两厅两卫三室两厅两卫四室两厅二卫主跃层户型之优点（好户型是房屋保值增值的决定因素）：

受欢迎户型：1、向跃层要空间：

客厅跃层起，空间陡增高，同是2.8米的层高，室内空间可达3.3