中普文化路项目前期策划报告改

中普文化路项目思路报告2007年7月深圳市星彦地产顾问有限公司郑州分公司通过与发展商前期沟通，本次汇报将通过对当前市场分析及未来市场展望，分析项目自身优劣势，并在此基础上提出项目定位及业态规划建议，并就建筑规划、户型等提出建议，作为发展商开发本项目的参考因素之一。我们的目标是，将本项目打造为郑州专业市场及小户型开发典范，成为郑州房地产市场开发的标杆之作，在保证发展商收益最大化的同时，优化消费者购物环境，提升经营户经营收益，确保投资者利润，并以此项目在郑州房地产行业中推出中普置业品牌，达到多方共赢之局面！

前言1、地块位置：本项目地块位于东风路与文化路交汇处向西约250米；2、地块四至：地块北面临汇宝花园小区住宅（7层），西临汇宝花园小区住宅（6层及15层），东临汇宝大厦（12层），南面正临文化路（与电子大厦二手市场斜对）；3、地块规划：地块面积约5亩，总建筑面积约为7万平米，其中-1层~5层为商业用房（约1.6万平米），6~28层为商住用房（约4.4万平米）。一、地块思考—项目现状新科电子大厦汇科电子大厦一、地块思考—区域现状自然条件：项目南面正临东风路，北、东、西面为已建建筑所围合；交通条件：正临东风路，距东风路与文化路交叉口约250米，交通便利，但此区域堵车情况较为严重；周边配套：区域内日常生活、餐饮、商业、休闲娱乐配套设施较成熟；产业状况：处于郑州市科技市场商圈内，但商圈核心处于文化路以西，受文化路及临近商住楼区隔，往项目地块方向电子市场氛围渐淡；地产板块：东风路科技市场商业区；“东风路—农业路”，花园路商住区。

市场名称调研内容创新大厦开业时间1999年经营定位以IT、数码等全业态零售为主的卖场经营管理公司1－3层赛博管理，4－5层创新公司管理经营规模总面积：17000㎡经营户数量：210户各层业态规划1f：品牌电脑、数码、笔记本、OA2f：品牌电脑、数码、笔记本、精品外设3f：DIY、配件、耗材、数码4f：品牌机专卖及耗材通道规划主通道3m次通道2.5m平均租金（元/平米·月）一层180二层160三层130四层90市场情况中庭100平方米左右公建装修地面地板砖，装修较为陈旧客户构成经营者零售分销商为主消费者学生，个人，企业为主配套情况电梯设置客梯：2个扶梯：1个货梯：2个停车场停车位：约200个影响赢利的风险因素规划设计1~3层有中央空调，但效果不好，卖场通透性较差业态设计业态分区执行较差，经营比较的混乱，。

二、市场解析—专业市场

市场名称调研内容河南科技市场开业时间1999年经营定位以OA、耗材、配件为主的河南IT产品批发集散地经营管理公司科技市场管理处经营规模总建筑面积：约26000㎡经营户数量：190户分区业态规划A区：耗材，品牌电脑B区：电脑配件C区：电子科技产品

D区：电脑耗材E区：网络产品F区：数码科技G区：品牌电脑通道规划主通道5米次通道3米平均租金（元/平米·月）一层60二层25三层20客户构成经营者以零售分销商为主，形象展示。消费者以渠道客户为主，主营批发配套情况电梯设置无停车场门前停车卸货区后面有个物流中心，约有8个物流公司，运往省内各地区。影响赢利的风险因素规划设计整体规划比较混乱，以房型布阵排列，环境较差，但物流较好。业态设计专业市场经营比较混杂，但办公设备、办公耗材、网络架设较有特色。二、市场解析—专业市场

市场名称调研内容中关大厦开业时间1999年经营定位以配件、耗材为主的零售卖场经营管理公司科技市场管理处经营规模总建筑面积：16800㎡经营户数量：约150户各层业态规划1f：小配件、耗材2f：DIY、配件、二手电脑3f：连锁卖场、品牌机、批发中心通道规划主通道3m次通道2.5m平均租金（元/平米·月）一层120二层80三层60市场情况中庭无公建装修有中央空调，整体装修较为破旧客户构成经营者以零售分销商为主，小配件商户较多消费者辐射公司、家庭、学生客户配套情况电梯设置客梯：3个扶梯：1个货梯：1个停车场停车位：约100个影响赢利的风险因素规划设计老市场，规划较早，卖场内环境较差业态设计一层小配件、耗材较为集中，（数据线、网络工具等较有特色）二、市场解析—专业市场

市场名称调研内容河南科技市场数码港开业时间2007年经营定位集电脑、手机、数码等，是信息时代3C产品的全方位卖场。经营管理公司赛博管理公司经营规模总面积：12500㎡经营户数量：200户各层业态规划1f:国际品牌形象馆（笔记本电脑、相机）2f：国内外台式机（手机卖场）3f：DIY大世界（杀毒软件）4f：精品超市、办公用品、监控耗材网络通道规划主通道2.5m次通道2m平均租金（元/平米·月）一层150二层120三层90四层70市场情况中庭无公建装修中央空调，地面地板砖客户构成经营者以各市场商户新增经营为主消费者辐射各阶层用户，范围较广配套情况电梯设置电梯：6部扶梯：1个货梯：2个停车场停车位：100个影响赢利的风险因素规划设计新市场规划较为全理，扶梯、中央空调，卖场环境较好业态设计业态分区较为合理，管理较好，分区严格二、市场解析—专业市场

市场名称调研内容百脑汇开业时间2004年经营定位集电脑、手机、数码、餐饮等，3C产品行销通路的全方位卖场经营管理公司百脑汇管理公司经营规模总建筑面积：30000㎡经营户数量：430各层业态规划-1f：美食广场、电玩1f：国际品牌形象区，笔记本2f：数码，耗材，OA3f：DIY大世界4f：电脑医院，河南省首个IT批发基地。通道规划主通道3.5m次通道2.5m平均租金（元/平米·月）一层170二层130三层100四层70公建装修有中央空调，地板砖客户构成经营者从各个市场新增商户，白庙拆迁也将部分商户引至百脑汇消费者有较多学生用户，兼顾其它消费群体配套情况电梯设置客梯：4个扶梯：2个货梯：2个停车场停车位：约340个影响赢利的风险因素规划设计有中央空调，规划较好，卖场环境舒适业态设计较为合理，并在负一层设置餐饮区及电玩二、市场解析—专业市场

市场名称调研内容电子大厦开业时间2001年经营定位二手电脑、数码市场经营管理公司电子大厦管理处经营规模总面积：12000㎡经营户数量：150户各层业态规划1f：二手机箱、显示器2f：数码、配件、DIY3f：二手笔记本4f：淘宝通道规划主通道2.5m次通道2m平均租金（元/平米·月）一层100~120二层60~100三层60~70四层60市场情况中庭无公建装修地板砖，较为陈旧客户构成经营者科技市场转过去，或由技术员工变为老板消费者主要由河南各地市二级二手电脑经营户配套情况电梯设置扶梯：1个（只上不下）停车场停车位：约30个影响赢利的风险因素规划设计项目上下交通规划较差，扶梯只上不下，对高楼层经营有影响业态设计以二手电脑、数码专业市场，专业化经营二、市场解析—专业市场

市场名称调研内容新科电子大厦开业时间预计2007年7月经营定位二手市场经营管理公司郑州安广物业管理有限公司经营规模总面积：2000㎡经营户数量：约80户各层业态规划尚未投入经营，业态规划预计与电子大厦类似，作二手电脑、数码等通道规划主通道2.5m次通道2m平均租金（元/平米·月）负一层25一层50二层40三层30市场情况中庭无公建装修地板砖，较为陈旧客户构成经营者主要靠吸引电子大厦二手电脑商户进驻消费者与电子大厦相似，但目前尚未投入经营配套情况电梯设置无停车场停车位：约30个影响赢利的风险因素规划设计市场规模较小，规划不太合理，业态设计项目被住宅包围，交通较差，靠电子市场经营二、市场解析—专业市场新科电子大厦汇科电子大厦最早的市场场之一，也也是目前人人气最火的的市场，全全业态经营营，市场面面临拆迁以二手电脑脑、数码为为主体的市市场，以差差异化在郑郑州市场运运营；旁边边的新科电电子大厦也也将依托其其生存最早的市场场之一，中中关大厦主主要经营电电脑配件、、耗材，桌桌椅区为郑郑州最大桌桌椅市场河南本土品品牌卖场，，是多个IT品牌河河南一级代代理商，其其电脑医院院有一定特特色`郑州新兴3C市场代代表之一，，业态齐全全，品牌管管理，经过过三年培育育，市场日日渐成熟，，-1层设置置餐饮、电电玩郑州新兴3C市场代代表之一，，业态齐全全，品牌管管理，新开开业，随着着市场拆迁迁，带来众众多商户进进驻最早的市场场之一，主主要经营办办公设备、、耗材，市场面临拆拆迁本案二、市场解析—专业市场商户姓名：：孙浩目前经营场场所：创新新大厦四楼楼Z区，另另在新科电电子大厦租租有商铺从业时间：：5年经营业态：：配件对本项目看看法：1、位置偏偏了一点，，但还算可可以，作新新手或二手手都应该不不错；2、建筑规规划要好，，商铺不能能有死角，，要有足够够的电梯，，方便消费费者；3、对商场场业态要规规划好，不不能混乱经经营；4、餐饮可可以不需要要，但消防防得通过；；5、市场要要有宣传；；6、停车场场需要100~200个。进驻意向：：会租赁商商铺，即使使自己不经经营，也可可以转租出出去；另朋朋友想买楼上写字字间，面积积在30~40平米米。商户访谈1：二、市场解析—专业市场商户姓名：：潘经理目前经营场场所：欧洲洲花园底层层从业时间：：2年（原原从事多年年房地产研研展工作））经营业态：：三星、联联想品牌代代理对本项目看看法：1、位置不不好，开发发电子市场场前景估计计不太好；；2、项目交交通不便，，文化路、、东风路车车流太大，，过十字路路口需很长长时间；3、物流也也是个问题题，车辆进进出不便，，发货困难难；4、餐饮应应该不错，，东风路过过文化路餐餐饮生活不不错，且项项目周边已已经形成了了一定规模模的餐饮区区；5、百脑汇汇、数码港港、科技市市场才是核核心区，而而且老市场场拆了会重重建，市场场竞争激烈烈；6、要作的的话，最多多作三层，，且底层建建议作配套套，如金融融、餐饮，，楼上作1~2层电电子市场。。进驻意向：：会考虑租租赁楼上写写字楼，目目前租赁欧欧洲花园就就是因为去去数码港晚晚了没租到到，且现在的场所所还有个存存货的地方方。商户访谈2：二、市场解析—专业市场商户访谈3：商户姓名：：陆强目前经营场场所：电子子大厦二楼楼A区205从业时间：：11年（（从电子大大厦开业就就在市场经经营，原在在创新帮别别人作）经营业态：：配件及维维修对本项目看看法：1、位置可可以；2、作什么么都行；3、你们只只管卖，其其它的不用用管；4、我在电电子大厦前前二年生意意也不好，，这几年市市场火起来来了才好些些；5、停车场场一定要有有，地上不不行可以考考虑地下；；6、最好有有餐饮，方方便。进驻意向：：有意向购购买商铺，，自己不作作也可以租租给别人，，商铺还会会升值。二、市场解析—专业市场商户访谈4：商户姓名：：贵女士目前经营场场所：百脑脑汇二楼从业时间：：4年经营业态：：光磁对本项目看看法：1、从创新新大厦搬过过去的，创创新租金太太贵了，前前二年生意意差，现在在好些，但但还是没有创新新人流大；；2、项目位位置不好；；3、市场不不好作，竞竞争激烈，，且市场需需要有个培培育期，百百脑汇也是是搞了二年年多才好起来的的；进驻意向：：目前不会会考虑二、市场解析—专业市场市场集中度度高，郑州州市IT卖卖场基本集集中在此区区域，此区区域也为政政府着力打打造的河南南科技一条条街；科技市场8家电子市市场中，6家为一手手电子卖场场，占75%；2家家为二手电电子卖场，，占25%；从卖场环境境来看，新新开的百脑脑汇、数码码港、汇科科体现了商商场式购物物环境，其其它市场的的购物环境境则不尽人人意；新市场培育育期较长，，经了解新新市场一般般需经过二年的培育育期才能达到较较好的卖场场人气；业态丰富，，品牌电脑脑、DIY、配件、、耗材、OA、二手手市场等，，业态极为为丰富；所有卖场基基本是IT硬件销售售，而电脑脑软件、电电脑书籍等等软件，基基本靠路边边的流动摊摊点，此类市场存存在机会；市场硬件升升级进行中中，老市场基基本存在着着卖场环境境较差，业业态较为混混乱，由老老市场如河河南科技市市场向商场场式卖场提提升；品牌IT卖卖场，如百百脑汇、赛赛博的进入入，不仅带带来先进管管理经验引引进，更使使卖场环境境有大的提提高，给市市场带来较较大冲击，，是电子市市场发展的的方向；随着城市改改造，市场场拆迁，给给新市场带带来市场机机会，市场场成功机会会增大。专业市场小小结：二、市场解析—专业市场项目总建万㎡楼层租户数量商户类型户型面积（㎡）电梯（部）停车场（个）出租率租金元/㎡·月管理费元/㎡月中央空调中科信息大厦1.715120主要有二大类：1、以网面制作、网络域名、安防、网络工程、软件等为主的中小企业；2、以走渠道客户为主的IT商户；这二大类公司在各个写字楼混合经营50/60/110/15025080%30无有百脑汇712210120/130/190634095%401.35有数码港4.41715050/80/4地下100%312有中关大厦1.7910051/84/104310090%30无无新科电子大厦1.21815052/70/902地面少量停车尚未入驻25无无新派电脑城0.4510030/40/50170100％30包在租金内无建设集团0.573040/502路边停车100％20包在租金内无e时代广场21218060/90/120/14025085%351.35无汇宝大厦0.91360118/200/2252100100％301.1有二、市场解析—写字楼部分商户租租赁周边居居住小区住住房作为办办公之用，，主要调查查如下：小区名字租户数户型面积区间㎡租金元/㎡·月商户特点万芳小区60两房、三房60－13015售后欧洲花园110三房130－15030渠道天成苑小区20两房、三房60－13012售后二、市场解析—写字楼新科电子大厦汇科电子大厦万发小区天成苑E时代广场二、市场解析—写字楼科技市场周边边存在数量不不小的写字楼楼，但出租情情况均较为理理想；户型面积以30~150平米为主，，但在调查中中发现，业主主多会对面积积进行分割，，以小面积出出租，以50平米左右为为主，市场也也较接受；租客以各市场场经营商户为为主，适合中中小企业；部分走渠道客客户甚至不需需在市场中租租赁商铺，只只通过写字楼楼作渠道客户户；除百脑汇、数数码港外，其其它楼宇电梯梯配备较少；；租金集中在30~40元元/平米·月月，管理费集集中在1~2元/平米··月，部分甚甚至不收管理理费；部分商户租赁赁周边小区住住宅作为办公公之用。写字楼市场小小结：二、市场解析—写字楼项目物业类型建筑面积万㎡均价元/㎡推出房源销售情况装修标准思达数码国际公寓高层14.464003000多套40%精装修天明国际公寓高层2.55000420套——毛坯郑州国贸中心高层4860003000多套未开盘精装修非常男女高层842001200多套33%毛坯博客公社小高层4.34300434套65％精装修花半里高层54300470套70％精装修1、市场推盘盘量较大2、小户型销销售受项目位位置影响较大大3、带精装修修的项目比毛毛坯房价格有有较大提升二、市场解析—小户型户型思达数码公寓天明森林公寓非常男女国贸中心博客公社花半里米兰阳光单房23.7㎡39㎡------21㎡28㎡------------一房一厅38.6㎡47㎡42㎡40㎡33㎡54㎡32.98㎡40.9㎡46㎡48.52㎡一房两厅58.18㎡61㎡61.8㎡60㎡65㎡63㎡-----70㎡两房70.37㎡80㎡71.8㎡82㎡70㎡92㎡71.83㎡78.73㎡1、以38~48平米一一房一厅及70~80平平米小二房为主2、单房面积积基本在30平米以内，，一房两厅面积多在60平米左右右二、市场解析—小户型项目凸窗转角窗独立卫浴空中花园入户花园落地窗多阳台挑高阳台思达数码国际公寓★★★★★天明森林国际公寓★★★★★郑州国贸中心★★★★非常男女★★博客公社★★★花半里★★★金阳光居易★★创新夹层1、受面积限限制，户型创创新较少2、以凸窗设设计为主二、市场解析—小户型项目建筑风格外立面思达数码国际公寓现代主义白色，鹤黄色天明森林国际公寓后现代主义厚重咖啡色郑州国贸中心现代主义鹤黄，淡蓝色非常男女现代主义主力白色博客公社现代主义白色，灰色项目形象定位客户群体思数码国际公寓一个人的宫殿，一座城的荣耀大学老师，公务员，投资者居多天明森林国际公寓城市精髓，品质LOHAS老师，白领阶层，居住型居多郑州国贸中心中原首家分户计量的中央空调化酒店式公寓投资客户居多，企业办公非常男女北区首席青春派时尚新锐社区轻院老师，周边居民1、建筑风格格多以现代主主义风格为主主2、外立面色色彩多以明快快色调1、形象定位位以时尚、高高端为主2、现场介绍绍突出商住二二用3、目标客户户瞄准投资客客二、市场解析—小户型项目名称社区配套思达数码国际公寓酒店式管理，商业街，会所，酒吧，健身房，百货等天明森林国际公寓会所，茶座，活动中心郑州国贸中心酒店式管理，商场，写字楼，中央分户空调，音乐房，游戏室等非常男女坐拥一期成熟景观,与二三期景观形成组团式花园博客公社会所，超市花半里由深圳“花样年”物管担纲物管顾问1、大社区里里小户型，可可以共享社区区配套，提升升小户型品质质2、酒店式公公寓项目较多多，适合SOHO一族二、市场解析—小户型项目位于郑州州市科技市场场商圈内，但但与商圈核心心区域尚有一一段距离，人人气渐弱，开开发专业市场场如何吸引人人气；本项目-1~5层商业如如何处理，业业态如何合理理规划；如何处理商业业与住宅的关关系，住宅户户型如何规划划；项目配套如何何设置、创新新。

三、地块思考—开发难点

三、地块思考—客户群分析经营群体：电电子市场代理理商/分销商商，过万家经经营商户;写字楼群体：：专业市场成成熟商户/配配套行业商户户/新进入行业公公司，中小型型公司为主;居住群体：政政府公务员/企事业单位工作作人员/学校校家属区/私营企业老老板/职业投资客，，投资价值增增大;群体变化趋势势：各类企业业有不同程度度的发展需求求;购房面面积以小面积积为主;对品质、软硬硬件要求更高高；群体投资资意识提升。。

三、地块思考—综合价值提练电子市场商圈圈写字楼、商住住楼集中区客群方向学校、居住区区

三、地块思考—综合价值提练项目位于郑州州市科技市场场商圈内，面面对河南乃至至周边省市；；项目潜在客户户量大，项目目成功开发有有坚实基础；；地块衔接专业业市场与学校校、居住区，，消费群更广广泛；新商业规划，，卖场环境可可以有较大的的特色；电子市场硬件件销售完善，，但软件方面面欠缺，出现现市场机会；；老市场拆迁，，提供市场机机会；住宅客户面广广，投资价值值高；28层建筑规规划，科技市市场地标性建建筑。SWOTSWOTSWOTSWOT区域1：郑州核心商商业区，客户户区域认同度度高区域2：与电子大厦厦斜对，有市市场先行者消费群体：成熟市场培培育了众多消消费者配套：周边配套齐齐全，居住、、办公氛围较较好性质：产权商铺的的稀缺性市场1：河南人口基基数大，且消消费层次不一一市场2：中部崛起，，河南将是重重要的区域之之一市场3：老科技市场场面临拆迁，，众多商户需需要经营场所所政策：政府规划把把东风路此区区域打造成科科技一条街政策影响：住宅禁商，，商住楼前景景不明潜在竞争：老市场将重重建，市场竞竞争仍然激烈烈商圈竞争：花园路商圈圈国贸中心、、中原数码港港体量不小的小户型型住宅及写字字楼，竞争激激烈环境1：与市场核心心区域尚有一一段距离，人人气较淡环境2：相对住宅，，项目体量小小，景观缺乏乏交通：东风路、文文化路车流量量大，物流受受限发挥优势：借助科技市场场及电子市场场人气，充分挖掘项目目商业资源。规避劣势：建筑规划设计计保持先进性性，确保卖场场舒适购物环境；；业态规划合合理，以特色色吸引消费者，增增强经营户、、投资都信心心。利用机会：多渠道宣传本本项目商业卖卖点，充分吸引各方方面买家应对威胁：户型规划，配配比合理化，，加快建设速度度，缩短开发发周期。

三、地块思考—SWOT分析四、项目定位位—案例索引引万商电脑城1~2层电子子元器件3~5层电脑脑市场MP3、MP4、配件为为主1f：易天手手机2f：品牌电电脑、笔记本本、数码3f：数码、、电脑DIY4f：电脑配配件、耗材、、数码1~3f：电电子元配件4~5f：仪仪器、精密电电子1f：手机专专卖2f：配件、、光碟、电脑脑书籍1~2f：电电子元器件3~4f：电电脑配件、品品牌电脑5~8f：电电脑配件1f：手机/手机维修/传真机/电电话机/通信信设备/手机机配件2f：手机配配件/数码/维修工具具/手机皮套套3f：蓝牙产产品/来电闪闪灯/闪灯天天线/手机饰饰品/手机电电池/仪器仪仪表4f：手机电电池/充电器器/彩壳/闪闪灯天线华强北电子市市场四、项目定位—案例索引万象城位于深圳，总总建筑面积达达18.8万万平方米，2004年12月9日开开始试营业。。这座号称是是“深圳最大大、华南最好好、中国最具具示范效应的的超大型室内内购物中心””华润中心万象象城拥有6层层商用楼面，，集零售、餐餐饮、娱乐、、休闲、文化化、康体等诸诸多元素为一一身。其中数数码区更是重重要卖点之一一···APPLE、、SHARP、戴尔等高高等货是必摆摆品牌····非富则贵品牌牌机器·······罕见IT最新新款概念机········设计独特的各各种聚合体········了解科技发展展的最快舞台台·······四、项目定位—案例索引整体定位中原·潮流IT3C卖卖场引领河南IT消费新风尚尚定位依据：1、硬件卖场场众多，竞争争激烈2、市场存在在机会点3、项目区位位决定需要突突破，达到开开发目标四、项目定位—商业主题定位中原首家体验验式3C卖场场舒适的卖场环环境IT最新科技技的展示点中原最大电脑脑软件、电脑脑书籍卖场充满乐趣的大大型DIY卖卖场展示各地风味味的味觉广场场四、项目定位—商业档次定位主要服务郑州州及河南时尚尚阶层的中高高档潮流IT购物物中心功能定位满足消费者购购物、餐饮、、休闲、娱乐乐、文化、观观光等多方面面需求于一体体的3C体验验购物中心。。其核心理念念主要体现如如下：>>情景商业业—潮流科技技商业氛围；；>>体验式商商业—深度参参与型消费；；>>“全方方位式”商业业—满足吃、、玩、娱、逛逛等多种消费需求求。四、项目定位—商业商圈定位核心商圈———郑州市次级商圈———河南其它地地市边缘商圈———河南周边城城市经营者定位主力店经营户户：国际IT品牌分销商商散租户：各市市场老经营户户期待有所发展展的新入经营营者在写字楼（住住宅）内需要要发展的经营营者四、项目定位—商业投资者定位个人投资者：：生意人、私私营企业主政府公公务员员企事业业中高高层管管理者者有剩余余资金金的个个人投投资者者专业商商铺投投资者者：专专门从从事商商铺投投资的的客户户经营商商户：：郑州州本土土经营营户经常与与郑州州科技技市场场有往往来的的经营营户大型购购买者者：基基金、、投行行、大大型经经营商商家四、项目定位—商业业态规规划建建议14F软件天地3F配件2FDIY广场1F科技博览-1F味觉广场-2F停车场四、项目定位—商业四、项目定位—商业4F软件天地3F连锁家电2F连锁家电1F科技博览-1F味觉广场-2F停车场业态规规划建建议2配套规规划建建议配套数量扶梯2部客梯2部货梯1部中央空调有停车场200个四、项目定位—商业整体定定位郑州··首个个SOLO概念念小户户定位依依据：：1、本本项目目能够够结合合科技技市场场住宅宅内小小型办办公盛盛行的的实际情况况。2、灵灵活运运用““solo”概概念,强调调其居居家与与办公公和谐谐统一一的定位位,使使其成成功锁锁定片片区投投资客客。3、、客客户户决决定定购购买买的的因因素素是是科科技技市市场场地地段段,产产品品提提供供的的复合合多多功功能能属属性性,宜租租宜宜住住宜宜办办公公,而而高高品品质质住住户户大大堂及及物物管管服服务务则则最最大大限限度度挖挖掘掘了了项项目目的的附附加加值值。。四、项目定位—住宅客户户：主要要针针对对的的客客户户为为投投资资客客、、周周边边生生意意人人、、SOHO一一族族和和周周边边生生活活的高高级级白白领领人人士士概念推广广：郑州首个个以国际际高标准准小户型型模式———“SOLO”为理理念开发发的投资资型服务式式商住社社区附加值值：户型创新新、空中中泛会所所、物业业管理、、酒店式式大堂、、独创的的“SOLO””理念和智智能化小小户等设设施客户定位位四、项目定位—住宅

外立面建建议四、项目定位—住宅

目前设计计方案公共空间间建议挑高大堂堂、电梯梯走廊，，凸显气派派和个性性化品位位四、项目定位—住宅

空中花园园规划，，立体绿绿化，空中休憩憩、交流流平台户型建议议2房60-65平方方米1房30-45平方方米四、项目定位—住宅

配套规划划建议配套内容会所小型会议室、商务中心、桌球室、乒乓球空中景观室外绿化、休闲桌椅四、项目定位—住宅

商住互动动写字楼先先行带动动商铺商铺4/6策略略强势推广广住宅拉升升五、营销推广汇报到此此结束，，谢谢！！9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。16:38:3916:38:3916:381/7/20234:38:39PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2316:38:3916:38Jan-2307-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。16:38:3916:38:3916:38Saturday,January7,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2316:38:3916:38:39January7,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。07一月月20234:38:39下下午16:38:391月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。