某地块市场调研报告

1花都区3宗地块市场调研报告广州销售策划部2013.6.172二.地块分析1.花都区概况2.花都区房地产市场分析3.区域代表楼盘分析4.市场总结一.市场研究1.新华街宝华路43号地块分析2.珠宝交易中心地块分析3.迎宾大道南地块分析3一.市场研究1.花都概况花都是“中国皮具之都”。花都区位于广东省中南部，珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远。距广州市中心城区22公里，地处珠江三角洲通往全国的咽喉要道。管辖面积968平方公里。总人口约94万人。2012年GDP为800亿,排名广州第八位。水陆空立体交通体系花都拥有发达的水、陆、空立体交通网络：中国三大枢纽机场之一的广州新白云国际机场位于花都区与白云区的花都区交界处；广州火车北站设在花都，京广铁路从此经过，区内还有105、106、107三条国道和京珠、机场、广清、街（口）北（兴）、广州北二环等五条高速公路越境而过；有国家二类口岸花都港，可供千吨货船直达香港、澳门。区辖1街7镇花都区辖1街7镇：1个街道：新华、7个镇：梯面、花山、炭步、赤坭、狮岭、花东、雅瑶。区政府位于新华街。花都经济以工业为主花都区工业经过多年的发展，已具备一定的工业经济规模。汽车、皮革皮具、金银首饰已逐步发展成为我区的三大支柱产业，空港物流业也得以快速发展，同时在电子、建材、制衣、纺织等行业具有良好的工业基础。花都市貌花都区政府公园451.1花都区参数指标城市花都南沙从化增城GDP（亿元）800606256850人口（万）942659103人均收入（元）32,11232,09016,17030,7662012年花都区及周边行政区域指标数据来源：当地政府年报1.2花都空港经济区规划空港经济区核心区，规划范围涉及花都区和白云区，共分为四个区：起步区、核心二区、核心三区、核心四区。起步区：规划形成“一带、双核”空间结构。括串联南北的现代服务业聚集发展带以及两个集中高端商务服务功能的核心区。核心二区：打造“一心、两轴、五片”的生长型功能结构。一心为集行政办公、商业服务、公寓等综合服务功能的核心区，两轴则紧密联系机场的南北向功能拓展轴和东西向功能拓展轴，五片包括综合保税区、仓储物流区、商贸物流区、加工制造区、生态农业区。

核心三区：构建保税物流区和保税加工区两大核心。核心四区：形成“一核、两廊、三区”的空间结构。一核是指集中商务、行政办公等综合服务功能的核心区，两廊包括联系规划区各生态板块的线性景观游憩公共空间廊道，三区则是保税加工区、保税物流区和生活居住区。广州空港经济区核心区规划草案示意图6驾车路线：1.内环路–机场高速–大广高速–大成出口花都区水陆空交通便利：花都拥有发达的水、陆、空立体交通网络。空运：新白云国际机场；陆运：广州火车北站设在花都，京广铁路从此经过，区内还有105、106、107三条国道和京珠、机场、广清、街（口）北（兴）、广州北二环等五条高速公路越境而过；水运：国家二类口岸花都港，可供千吨货船直达香港、澳门。广清高速环城高速1.3交通网络地块位置大广高速花都港口机场高速72012年花都区及周边区域房地产市场相关指标数据来源：易居CRIC类别/城市花都南沙从化增城商品房供应量（万㎡）1709576243商品房成交面积（万㎡）20511560265商品房成交金额（亿元）1719942209成交均价（元/㎡）8,3108,6467,0237,9082花都区房地产市场8排名项目名称板块成交金额（万元）成交面积（㎡）成交套数成交均价（元/㎡）1花都雅居乐花园区政府板块123,992152,4221,7178,1352富力金港城花东镇板块117,423170,2621,9266,8973保利花城区政府板块112,850124,8729559,0374碧桂园假日半岛狮岭板块110,19459,44124818,5385保利水晶城汽车城板块79,18690,9357218,7086深航花园区政府板块58,85251,76574311,3697狮岭奕翠园狮岭板块47,28564,8896357,2878镜湖翠宇雅瑶镇板块46,17656,4694798,1779雅宝新城狮岭板块46,02662,3264937,38510天马河公馆汽车城板块41,26556,8645827,2572012年花都区住宅成交金额前十位楼盘排名数据来源：易居CRIC9排名项目名称板块成交金额（万元）成交面积（㎡）成交套数成交均价（元/㎡）1保利花城区政府板块50,65346,89637210,8012保利水晶城汽车城板块39,18939,00834310,0463富力金港城花东镇板块38,16247,8424927,9774云峰花园客运站板块34,74637,0873669,3695镜湖翠宇雅瑶镇板块33,97239,0933008,6906锦尚蓬莱苑区政府板块31,44619,96818015,7487锦东花园区政府板块31,02323,02821613,4728雅宝新城狮岭板块30,86837,9702618,1309合和新城客运站板块29,30632,4082739,04310天马河壹号汽车城板块26,68735,2933677,5622013年1-5月份花都区住宅成交金额前十位楼盘排名数据来源：易居CRIC10排名项目名称区域成交金额（万元）成交面积（㎡）成交套数成交均价（元/㎡）1鼎信四季花园花都区8,4192,0973040,1462豪骏名苑花都区7,5775,0539414,9943花都雅居乐花园花都区6,9153,6575818,9104万虹花园花都区5,7984,2156213,7555富力金港城花都区5,4802,9186118,7786狮岭皮革交易中心花都区4,47110,170634,3967中房观湖国际花都区4,2965,054158,5008美力盈彩花苑花都区4,0244,705128,5529百合雅居花都区3,7993,1222012,16710宝铼雅居花都区3,7286,523445,7152012年花花都都区区商商业业成成交交金金额额前前十十位位楼楼盘盘排排名名数据据来来源源：：易易居居CRIC112013年1-5月份份花花都都区区地地块块成成交交明明细细土地名称区域板块总用地面积(㎡)总建面积(㎡)容积率土地属性成交总价(万元)楼板价(元/㎡)每亩地价(元/亩)2013挂-0328（花都区G09-KGW01（穗国房花挂出告字[2013]1号））花都区机场板块146,606293,2122工业&物流仓储;9,932339451,6442013挂-0328（花都区G08-HD01（穗国房花挂出告字[2013]1号））花都区机场板块104,632119,7522工业&物流仓储;4,907410546,3542013挂-0328（花都区G07-CN01-9（穗国房花挂出告字[2013]2号））花都区赤坭板块74,054148,1082工业&物流仓储;3,310304405,3782013挂-0328（花都区G09-KGW05G（穗国房花挂出告字[2013]2号））花都区花东镇板块45,99875,9942工业&物流仓储;2,580340452,6702013挂-0328（花都区G07-CN01-7（穗国房花挂出告字[2013]2号））花都区赤坭板块45,21068,1722工业&物流仓储;2,072304405,2512013挂-0328（花都区G07-CN01-8（穗国房花挂出告字[2013]2号））花都区赤坭板块42,12969,1882工业&物流仓储;2,103304405,2752013挂-0328（花都区G09-SL01（穗国房花挂出告字[2013]2号））花都区狮岭板块39,91764,2982工业&物流仓储;1,814282376,1672013挂-0328（花都区G07-CN01-2（穗国房花挂出告字[2013]2号））花都区赤坭板块39,59363,7442工业&物流仓储;1,938304405,3742013挂-0328（花都区G07-CN01-5（穗国房花挂出告字[2013]2号））花都区赤坭板块24,43237,3822工业&物流仓储;1,136304405,1882013挂-0328（花都区G07-CN01-6（穗国房花挂出告字[2013]2号））花都区赤坭板块23,11529,0062工业&物流仓储;882304405,4352013挂-0328（花都区G07-CN01-3（穗国房花挂出告字[2013]2号））花都区赤坭板块21,91635,4722工业&物流仓储;1,078304405,2042013挂-0328（花都区G09-KGW03F（穗国房花挂出告字[2013]2号））花都区花东镇板块16,18223,6622工业&物流仓储;804340453,0492013挂-0328（花都区G09-TB03-1(B)（穗国房花挂出告字[2013]2号））花都区炭步板块16,00821,3071工业&物流仓储;865406360,2382013挂-0328（花都区G08-QCC(25-2)（穗国房挂出告字〔2013〕13号））花都区区政府板块5,2024,9411公建配套&其他;4,2668,6345,755,9492013拍-0322（花都区新华镇工业区内）花都区区政府板块6,6486,6481工业&物流仓储;1,4672,2071,471,0842013年1-5月份份，，花花都都区区仅仅出出让让15幅工工业业用用地地，，无无住住宅宅和和商商业业地地块块成成交交。。122.1花都都住住宅宅市市场场供供求求状状况况分分析析花都都区区住宅宅市市场场供供应应量量波波动动较较大大，，在在2012年第第三三季季度度增增长长明明显显，，并并达达到到高高峰峰。。成成交交量量在在近近三三季季度度相相对对平平稳稳。。2012年至至2013年第第一一季季度度花花都都区区新增增住住宅宅预预售售面面积积为为220万㎡㎡，成交交面面积积为为248万㎡㎡。2012年至至2013年第第一一季季度度，，花花都都区区整整体体住住宅宅吸纳纳率率为为1.23。市场场平平均均成成交交金金额额为为13.7亿元元/月数据据来来源源：：易易居居CRIC单位位：：㎡㎡132.1花都都商商业业市市场场供供求求状状况况分分析析花都都区区商业业市市场场供供应应量量在在2012年第第三三季季供供应应较较大大，，并并在在随随后后两两个个季季度度逐逐步步得得以以消消化化。。2012年至至2013年第第一一季季度度花花都都区区新增增商商业业预预售售面面积积为为6.4万㎡㎡，成交交面面积积为为13.6万㎡㎡。2012年至至2013年第第一一季季度度，，花花都都区区整整体体住住宅宅吸纳纳率率为为2.1。市场场平平均均成成交交金金额额为为0.9亿元元/月数据据来来源源：：易易居居单位位：：㎡㎡142012年6月-2013年5月，，花花都都区区住住宅宅均均价价受个个盘盘成成交交影影响响有有所所波波动动，，但但整整体体呈呈上上升升趋趋势势。。从2012年7月份份的的8,369元/㎡㎡，上上升升至至2013年5月份份的的9,222元/㎡㎡，上上涨涨幅幅度度达达10.2%。2.2花都都住住宅宅市市场场成成交交价价格格分分析析数据据来来源源：：易易居居152012年6月-2013年5月，，花花都都区区商商业业均均价价受个个盘盘成成交交影影响响有有所所波波动动，，但但整整体体呈呈上上升升趋趋势势。。从2012年7月份份的的9,468元/㎡㎡，上上升升至至2013年5月份份的的11,822元/㎡㎡，上上涨涨幅幅度度达达24.7%。2.2花都都商商业业市市场场成成交交价价格格分分析析数据据来来源源：：易易居居16花都区住住宅洋房房价格区区间在5,000-17,000元/㎡之间。2012年6月-2013年5月花都区区一手住住宅价格格主要集集中在6,000-9,000元/㎡之间，其中6,000-7,000元/㎡占比17%，7,000-8,000元/㎡占比23%，8,000-9,000元/㎡占比18%。数据来源源：易居居单位：元元2.3花都市场场住宅价价格区段段分析17数据来源源：易居居2.4花都区市市场住宅宅面积区区段分析析花都区住住宅面积积以90-140㎡㎡最受欢迎迎，以刚刚需为主主。数据显示示，2012年年6月-2013年5月，花都区住宅成交交面积以90-140㎡为主，占61%，其次是90-100㎡占比23%，100-120㎡占比23%，120-140㎡占比15%。单位：㎡㎡1819地块1深航花园园（在售售）15,000元/㎡（毛坯））2012年销售:5.9亿元成交均价价:11,369元/㎡天马河壹壹号（在在售）9,000元/㎡（毛坯））2012年销售:1.9亿元成交均价价:7,871元/㎡保利花城城（在售售）12,000元/㎡（带装修修）2012年销售:11.3亿元成交均价价:9,037元/㎡锦尚蓬莱莱苑（在在售）16,000元/㎡（带装修修）2012年销售:3.5亿元成交均价价:14,417元/㎡泊岸君庭庭（在售售）13,000元/㎡(毛坯)2012年销售:0.77亿元成交均价价:12,531元/㎡地块3云峰花园园四期（（在售））12,000元/㎡（毛坯））2013年成交：：2.9亿元成交均价价:8,700元/㎡勤天SOLO公寓（商商业）11,000元/㎡（带装修修)2013年成交：：1.4亿元成交均价价:11,263元/㎡地块2城央御景景尚品（在售））8,500元/㎡（毛坯））2012年销售:1.3亿元成交均价价:6,628元/㎡合和新城城四期（（洋房））9,400元/㎡（毛坯））2012年销售:2.1亿元成交均价价:8,617元/㎡3.区域代表表楼盘分分析20发展商：：广州市合合和(花都)置业发展展有限公公司项目位置置：花都区迎迎宾大道道3号项目规模模：占地：60万㎡,总建面：：129万㎡容积率：：2.1物业管理理费：2.2元/月/平米产品：洋洋房：一房：40-60㎡二房：60-100㎡㎡三房：80-180㎡㎡四房：200-240㎡别墅：双拼：300-350㎡联排：280-300㎡开盘时间间：2005年10月1日成交情况况：2012年成交：：2.1亿8,617元/㎡(毛坯)累计成交交：16.5亿8,062元/㎡(毛坯)商铺情况况：只租不售售,租金40元/平米/月核心资源源：大规规模社区区、交通通便利合和新城城地块1合和新城城地块3200米4.5公里地块21.5公里21发展商：：广州市信信升房地地产开发发有限公公司项目位置置：花都区新新华风神神大道与与荔红南南路交汇汇项目规模模：占地：9,372㎡,总建面：：5.8万㎡容积率：：6物业管理理费：1.8元/月/平米产品：洋洋房：二房：60-100㎡㎡三房：80-140㎡㎡四房：140-200㎡开盘时间间：2011年5月1日成交情况况：2012年成交：：1.9亿7,871元/㎡(毛坯)累计成交交：6.8亿7,610元/㎡(毛坯)销售情况况：在售四期期的新组组团“幸幸福畔””，主推推50-75平米的1-2房和90-200平米的3-4居，毛坯坯售价8600-9500元/平米。核心资源源：天马马河公园园、一线线河景天马河壹壹号地块1天马河壹壹号地块38公里3.5公里地块26.5公里22发展商：：广州保利利置业有有限公司司项目位置置：花都广清清高速公公路以东东、三东东大道西西以北项目规模模：占地：25.4万㎡,总建面：：49.5万㎡容积率：：2.5物业管理理费：2.5元/月/平米产品：洋洋房：二房：80-100㎡㎡三房：100-140㎡四房：120-200㎡开盘时间间：2011年12月10日成交情况况：2012年成交：：11.3亿9,037元/㎡(毛坯)累计成交交：18.3亿9,432元/㎡(毛坯)销售情况况：在售全新新二期““牡丹廷廷”，户户型为82-175㎡㎡2-4房，均价价12,000元/㎡,带2,000元/㎡精装修。。核心资源源：大规规模楼盘盘、开发发商知名名品牌保利花城城地块1保利花城城地块38公里3.5公里地块26.公里23发展商：：广州高宜宜投资置置业有限限公司项目位置置：花都新华华街凤凰凰北路8号项目规模模：占地：6.59万㎡,总建面：：19.9万㎡容积率：：2.5物业管理理费：2.8元/月/平米产品：洋房：80-120㎡㎡两房90-140㎡㎡三房120-240㎡四房至六六房开盘时间间：2011年01月16日成交情况况：2012年成交：：3.5亿14,417元/㎡(带装修)累计成交交：12亿14,231元/㎡(带装修)销售情况况：在售8-A、8-B、10号楼，主主力产品品100-120㎡三房，均均价16,000元/㎡。核心资源源：马鞍鞍山公园园景观、、小区园园林设计计锦尚蓬莱莱苑地块1锦尚蓬莱苑地块31.2公里2.5公里地块23.5公里24发展商：：广州深航航置业有有限公司司项目位置置：花都新华华街曙光光大道与与迎宾大大道交汇汇处项目规模模：占地：4.5万㎡,总建面：：15.6万㎡容积率：：2.8物业管理理费：2.3元/月/平米产品：洋房：20-40㎡㎡一房80-100㎡㎡两房80-140㎡㎡三房120-280㎡四房至七七房开盘时间间：2012年07月07日成交情况况：2012年成交：：5.9亿11,369元/㎡(毛坯)累计成交交：7.8亿11,769元/㎡(毛坯)销售情况况：主推97-158㎡㎡3-5房单位，，楼王均均价16,000元/㎡，购房享享98折。商铺情况况：只租不售售,租金100元/平米/月核心资源源：产品品丰富、、开发商商知名度度、紧靠靠区政府府深航御花花园地块1深航御花花园地块32.5公里2公里地块25公里25发展商：：勤天集团团项目位置置：花都区迎迎宾大道道中段(清布中学学旁)项目规模模：占地：8,000㎡,总建面：：2.58万㎡容积率：：6.3物业管理理费：—产品：公寓：44-46㎡单间58-61㎡一房85-88㎡两房开盘时间间：2013年01月01日成交情况况：2013年成交：：1.4亿11,263元/㎡(带装修)累计成交交：1.4亿11,263元/㎡(带装修)销售情况况：在售户型型44-88㎡的公寓产产品，均均价11,000元/㎡，带2800元/㎡装修，拎拎包即可可入住。。核心资源源：空港港商务城城、不限限购不限限贷、可可注册办办公勤天SOLO公寓地块1勤天SOLO公寓地块3100米3.5公里地块22公里花都区位位于广州州的中北北部，东东连从化化、南靠靠广州白白云区，，西邻佛佛山三水水，北接接清远，，拥有发达的水水、陆、、空立体体交通网网络，广广州新白白云国际际机场位于花都都区。房房地产市市场起步步较晚，，随着政政府对空港商务城的的规划，近两年发展展较快。近两年住宅市市场供应量较较大，在2012年第三季度增增长明显，并并达到高峰。。成交量在近近三季度相对对平稳；商业市场近两两年供求量有有限，商业市场平平均成交金额额为0.9亿元/月，随着商业业地块不断出出让，未来供应量将将有所增加。客源方面，主打花都刚需需客和广州白白云区改善型型客户，借助居住环环境和价格的的优势，以及及地铁9号线的规划交通利利好，加上政政府对整个花花都空港商务务城的打造，，还能吸引广州中中心城区的投投资客户。随着政府对空空港商务城打打造和地铁交交通的规划，，将不断推动动房地产业较较快的发展，，市场供应成成交也将上涨涨明显，开发成交势头头较好，前景景可观。4.市场小结26二.地块分析271.新华街宝华路路43号地块分析1.1地块位置1.2用地参数1.3地块现状1.4周边配套1.5项目SWOT分析1.6地块小结28约32公里新华街宝华路路43号地块占地面面积99,869平方米（149.8亩）1.1地块位置（区区位图）珠江新城地块29地块位置图图花果山公园园该地块位于于花都区新新华街宝华华路，属于于花都中心心城区，距距离花都区政府府1.5公里。宝华路茶园路第五小学花都广场地地铁站地块花果山公园园站约1.5公里花都区政府府居民区居民区30占地面积：99,869㎡规划建筑面面积：228,850㎡地块位置：花都区新新华街宝华华路43号限制要求：：1.容积率≤2.52.使用年限为为70年，二类居居住用地。1.2用地参数地块现状地块深航花园（（在售）15,000元/㎡（毛坯）天马河壹号号（在售））9,000元/㎡（毛坯）保利花城（（在售）10,000-13,000元/㎡（带装修））锦尚蓬莱苑苑（在售））16,000元/㎡（带装修））泊岸君庭（（在售）13,000元/㎡(毛坯)311.3地块现状北西南东地块居民区宝华路茶园路居民区123456781234567832地块实景图图该地块为原原花都利丰丰工业区，，由于城市市改造原工工厂全部迁迁移，政府府正式挂牌牌出让为居住用地，目前该地地块主要以以厂房和办办公楼为主主，楼体大大部较矮且且外立面陈陈旧。北面面是相对比较破破旧的居民民区，东面是茶园路，南面是宝华路，马路对面是是花都水利局局。331.4周边配套该地块位于于花都新华华街中心区区，周边商商场、学校校、医院、、地铁等配配套齐全。。宝华路茶园路地块123451、苏豪新天天地（商场场）2、花果山公公园站（修修建中）3、二九三医医院4、花都第五五小学5、南华肉菜菜市场6、花果山公公园7、恒泰俱乐乐部8、花都体育育中心67834S-优势1.品牌：利用富力品品牌的影响响力，占据据花都城区区市场发展展的机遇。。2.环境：靠近花果山山公园，高高层直望公公园景观。。3.地段：地块处于花花都区市中中心位置，，周边交通通便利、生生活配套成成熟。T-威胁O-机会W-劣势1.现状：该地块目前前并未全部部拆迁，由由于是原工工业区，地地块内部吵吵杂。2.环境：地块西北面面目前主要要为低矮的的居民楼，，影响项目目整体档次次打造。1.规划：借助花都城城区地铁9号线的规划划建设，宣宣传项目的的未来价值值。2.配套：利用花都城城区中心成成熟教育、、医疗、生生活配套等等，吸引刚刚需和高端改善性客客户。1.竞争：由于近期区区域土地供供应量较大大，未来市市场供货量量较大，竞竞争较激烈烈。1.5项目SWOT分析35发挥优势，，抢占机会会发挥优势，，转化威胁胁利用机会，，克服劣势势减少劣势，，避免威胁胁O机会W劣势T威胁未来供应量量较大，竞竞争较激烈烈。旧工业厂改改造，地块块内部吵杂杂，西北环环境受影响响地铁规划利利好成熟的生活活配套富力品牌，，占据市场场先机地段较好，，周边配套套完善部分公园景景观项目核心竞竞争力：花都城区成成熟配套地段价值、、交通便利利富力品牌效效应S优势花都规划前前景竞争现状、环境境地段配套、、品牌、景景观361.6地块小结该地块位于于花都区中心心城区，距离花都区政府府1.5公里，距离广州州珠江新城约约40分钟车程。地块周边道路通畅，，交通便利利，旁边为六六车道的宝宝华路和茶茶园路，靠靠近地铁9号线花果山山公园站，周边有多多条公交线线路。地块所处区区域配套成熟，，有商场、学学校、医院院、餐饮、、银行等，，生活非常常便利。该地块为原原花都利丰工业区区，政府正式式挂牌出让让为居住用地，目前该地地块主要以以厂房和办公公楼为主，楼体体大部较矮矮且外立面面陈旧。属属于市区较较大规模用用地，周边边配套成熟熟，建议打造为为市区高档档居住区。。372.珠宝交易中中心地块分分析2.1地块位置2.2用地参数2.3地块现状2.4周边配套2.5项目SWOT分析2.6地块小结38约3.4公里2.1地块位置（（区位图））花都区政府府白云机场地块约5.6公里该地块位于于迎宾大道东东侧，毗邻邻新街河。距离花都区政府府3.4公里，距离白云机场5.6公里。39地块位置图图地块珠江新城31公里新街河迎宾大道西朗地铁站站莲塘村屋地块珠宝交易中中心地块目目前周边基本处于未未开发状态态，地块北面是莲塘村屋，南面是正在改造的的新街河，西面是迎宾大道和正在施工工的莲塘地铁站站，地块东面是待开发地块块。待开发地块块40占地面积：101,528平方米,约123亩。规划建筑面面积：197,043平方米地块位置：迎宾大道道以东，新新街河以北北限制要求：：1.容积率：子子地块一≤≤3.5子地块二≤≤2.82.使用年限为为40年，商业用地性性质。2.2用地参数地块现状412.3地块现状莲塘村屋北西南东新街河迎宾大道地块待开发地块块42地块实景图图该地块为广广州珠宝交交易中心地地块，属于于商业用地性性质，目前该地地块主要以荒废的土土地为主，地块西面面为鱼塘，，比较规整整。但地块块南面有高压压线。43S-优势1.品牌：利用富力品品牌的影响响力，占据据空港经济济商务圈的的先机。2.环境：南面毗邻新新街河，景景观相对较较好。3.位置：地块规整，，可随时开开发。T-威胁O-机会W-劣势1.现状：目前该地块块周边环境境较杂乱，，南面有高高压线。2.配套：该周边目前前商业氛围围处于起步步阶段，配配套不成熟熟。1.规划：充分利用政政府对空港港经济圈发发展规划利利好，宣传传项目的未未来价值。。2.市场：目前空港经经济圈尚无无高端写字字楼，可抢抢先推出占占领市场。。1.规划：政府规划的的空港经济济圈面积巨巨大，市场场接受度目目前仍未知知，空港经经济圈目前前处于起步步阶段，存存在一定的的风险。2.竞争：未来来该地块周周边区域将将有大量的的商业项目目推出，竞竞争激烈。。2.5项目SWOT分析44发挥优势，，抢占机会会发挥优势，，转化威胁胁利用机会，，克服劣势势减少劣势，，避免威胁胁O机会W劣势T威胁规划能否成成功的风险险未来供应较较大，竞争争较激烈环境杂乱，，有高压线线配套不成熟熟规划利好市场相对真真空富力品牌，，占据市场场先机新街河景项目核心竞竞争力：空港经济圈圈规划利好好富力品牌效效应临近新街河河S优势空港经济圈圈发展前景景风险、竞争争环境、配套套景观、品牌牌452.6地块总结地块区位：：该项目地块块位于花都都迎宾大道道东侧，临临近新街河河，距离花花都区政府府3.4公里，距离离白云机场场5.6公里，10分钟车程。。交通状况：：地块位于迎迎宾大道东东侧，可连连接大广高高速和机场场高速。地地铁9号线莲塘站站位于地块块旁边，预预计2016年通车，交交通较为便便利。景观配套：：地块南面为为新街河，，通往花都都湖水系，，目前正在在改造，未未来景观较较佳。周边边配套目前前只有一两两家酒店，，还有待进进一步完善善。商业市场：：地块属于商业性质，且商业不不限购。且且目前周边边商业市场场基本真空空，若抢先先推出市场场，能占领领较好的空空港经济圈圈规划先机机。产品建议：：由于空港经经济圈目前前尚处于起起步阶段，，客户群体还还较为分散散，大客户户较少。建建议产品以以散售为主主，配以多多套小户型型可以打通通的灵活设设计，来吻吻合市场的的需求。463.迎宾大道南南地块分析析3.1地块位置3.2用地参数3.3地块现状3.4周边配套3.5项目SWOT分析3.6地块小结47花都迎宾大大道南地块块总占地面面积10,7065平方米(由3幅相连地块块组成)3.1地块位置（（区位图））约30公里珠江新城地块48地块位置图图地块地块机场高速入入口3公里该地块位于于花都区迎宾宾大道南。距离花都区政府府5.5公里，距离机场场高速入口口3公里。5.5公里花都区政府府106国道黄冈中学地块居住区迎宾大道南南五星级酒店店49地块位置图图地块地处花都区区空港商务务城核心区区，未来政政府重点打打造商业区区域。花都ABD（空港商务务城）5051占地面积：107,065平方米计容建筑面面积：177,822平方米地块位置：新106国道以西、、迎宾大道道南，空港港经济核心心规划区内内。限制要求：：1.容积率≤2.82.使用年限为为40年，，商商务务用用地地。。3.2用地地参参数数地块块现现状状地块块云峰峰花花园园四四期期（（洋洋房房））12,000元/㎡㎡（毛毛坯坯））勤天天SOLO公寓寓（（商商业业））11,000元/㎡㎡（带带装装修修））云峰峰商商务务大大厦厦租金金:60元/㎡㎡月锦尚尚蓬蓬莱莱苑苑（（在在售售洋洋房房））16,000元/㎡㎡（带带装装修修））3.3地块块现现状状北西南东106国道黄冈中学地块居住区迎宾大道南12346561234552地块块实实景景图图该地地块块位位于于花花都都空空港港商商务务城城核核心心区区，，属属于于商业业性性质质，，目前前该该地地块块正正处处于于平平整整阶阶段段。。北北面面是是迎宾宾大大道道，8车道道的的主主干干线线，，马马路路对对面面则则是是两两栋栋办办公公写写字字楼楼；；西西面面为为合和和新新城城居居住住区区，小小区区规规模模较较大大，，规规划划居居住住人人数数较较多多，，南南面面正正对对黄冈冈中中学学校校园园。533.4周边边配配套套该地地块块位位于于花花都都空空港港商商务务城城，，地地块块周周边边酒酒店店、、商商业业办办公公楼楼、、学学校校等等配配套套齐齐全全。。123451、黄黄冈冈中中学学广广州州学学校校（（省省一一级级））2、合合和和新新城城居居住住社社区区3、君君悦悦酒酒店店（（五五星星级级））4、新新东东豪豪酒酒店店（（五五星星级级））5、皇皇冠冠假假日日酒酒店店（（五五星星级级））6、红红谷谷皮皮具具有有限限公公司司7、大大润润发发超超市市8、华华盛盛超超市市678地块块54重点点配配套套特特写写新东东豪豪酒酒店店皇冠冠假假日日酒酒店店公交交站站牌牌黄冈冈中中学学广广州州学学校校合和和新新城城红谷谷皮皮具具办办公公楼楼55S-优势势1.品牌牌：：利用用富富力力品品牌牌的的影影响响力力，，拥拥有有打打造造商商业业地地产产优优势势。。2.环境境：：地处处花花都都空空港港商商务务城城核核心心区区域域，，规规划划重重点点商商业业圈圈。。3.交通通：：紧邻邻迎迎宾宾大大道道主主干干道道，，靠靠近近大大广广高高速速和和机机场场高高速速，，交交通通较较便便利利。。T-威胁胁O-机会会W-劣势势1.现状状：：该地地块块目目前前处处于于平平整整期期，，周周围围范范围围集集中中居居民民屋屋较较多多。。2.环境境：：周边边暂暂时时商商业业氛氛围围缺缺乏乏，，有有待待于于后后续续的的不不断断开开发发建建设设。。1.规划划：：利用用花花都都空空港港商商务务城城规规划划利利好好，，吸吸引引办办公公及及投投资资客客户户。2.配套：借助花都城区区地铁9号线交通配套套，宣传项目目的未来价值值。1.竞争：由于近期区域域土地供应量量较大，未来来市场供货量量较大，竞争争较激烈。3.5项目SWOT分析56发挥优势，抢抢占机会发挥优势，转转化威胁利用机会，克克服劣势减少劣势，避避免威胁O机会W劣势T威胁未来供应量较较大，竞争较较激烈。地块周边居民民楼居多暂时商业氛围围相对缺乏空港商务城打打造地铁修建交通通配套富力品牌，打打造商业地产产优势地段好，地处处空港商务城城核心区交通便利项目核心竞争争力：花都空港商务务城地段价值、交交通便利富力品牌效应应S优势花都规划前景景竞争环境、商业氛氛围地段区域、品品牌、交通573.6地块小结该地块位于花都空港商务务城核心区，距离花都区政府5.5公里，距离机场高速入口口3公里。地块周边道路通畅，交交通便利，旁边为八车车道的迎宾大大道，周边有有多条公交线线路。花都空港商务城核核心区，未来政府重重点打造商业业圈，地块周周边星级酒店店、商业办公公楼、学校等等配套齐全。。该地块为商业性质，目前该地块块正处于平整整阶段，紧邻邻迎宾大道南南，8车道的主干线线，交通便利；地处空港商务城核核心区，借助政府空空港商务城的的规划利好，，建议打造为商商圈内核心的的综合商业体体。58ENDThanksforyourtime！谢谢！59神圣的工作作在每个人人的日常事事务里，理理想的前途途在于一点点一滴做起起。创造性模仿仿不是人云云亦云，而而是超越和和再创造。。逆境境给给人人宝宝贵贵的的磨磨练练机机会会。。只只有有经经得得起起环环境境考考验验的的人人，，才才能能算算是是真真正正的的强强者者。。22:3822:3822:38:3622:38:36所谓谓天天才才，，只只不不过过是是把把别别人人喝喝咖咖啡啡的的功功夫夫都都用用在在工工作作上上了了。。强烈烈的的欲欲望望也也是是非非常常重重要要的的。。人人需需要要有有强强大大的的动动力力才才能能在在好好的的职职业业中中获获得得成成功功。。你你必必须须在在心心中中有有非非分分之之想想，，你你必必须须尽尽力力抓抓住住那那个个机机会会。。患难可以试验验一个人的品品格，非常的的境遇方才可可以显出非常常的气节;风平浪静的海海面，所有的的船只都可以以并驱竞胜。。命运的铁拳拳击中要害的的时候，只有有大勇大智的的人才能够处处之泰然。不放过过任何何细节节。1月-231月-231月-231月-23惟一持持久的的竞争争优势势，就就是比比你的的竞争争对手手学习习得更更快的的能力力。把你的的竞争争对手手视为为对手手而非非敌人人，将将会更更有益益。一旦做做出决决定就就不要要拖延延。任任何事事情想想到就就去做做!立即行行动!如果通通用公公司不不能在在某一一个领领域坐坐到第第一或或者第第二把把交椅椅，通通用公公司就就会把把它在在这个个领域域的生生意买买掉或或退出出这个个领域域。我的宗旨旨一向是是逐步稳稳健发展展，既不不要靠耸耸人听闻闻的利润润，也不不要在市市场不景景气时，，突然有有资金周周转不灵灵的威胁胁。05-1月-2322:38:36在艰难时时期，企企业要想想获得生生存下去去的机会会，唯一一的办法法就是保保持一种种始终面面向外界界的姿态态。若想想长期生生存，仅仅有的途途径就是是要使人人人竭尽尽全力，，千方百百计让下下一代产产品进入入用户家家中。时间是一一个伟大大的作者者，它会会给每个个人写出出完美的的结局来来。自始自终终把人放放在第一一位，尊尊重员工工是成功功的关键键。让流程说话，，流程是将说说转化为做的的惟一出路。。1月-231月-2322:38:36在一个崇高的的目的支持下下，不停地工工作，即使慢慢，也一定会会获得成功。。微软离破产永永远只有18个月。坚持是一种种智慧，固固执是一种种死板。1月-231月-23命运是一件件很不可思思议的东西西。虽人各各有志，但但往往在实实现理想时时，会遭遇遇到许多困困难，反而而会使自己己走向与志志趣相反的的路，而一一举成功。。一个管理者者如果不了了解其下属属的工作，，那他就无无法有效地地管理他们们。人们们所所认认识识到到的的是是成成功功者者往往往往经经历历了了更更多多的的失失败败，，只只是是他他们们从从失失败败中中站站起起来来并并继继续续向向前前。。22:38:3622:381月月-23等待待。。我我将将要要在在这这三三块块基基石石上上建建立立我我成成功功的的金金字字塔塔。。千方方百百计计请请一一个个高高招招的的专专家家医医生生，，还还不不如如请请一一个个随随叫叫随随到到且且价价格格便便宜宜的的江江湖湖郎郎中中。。是员员工工养养活活了了公公司司。。2023/1/522:38能用用他他人人智智慧慧去去完完成成自自己己工工作作的的人人是是伟伟大大的的。。不满满足足让让客客户户满满意意，，要要追追求求让让客客户户感感动动，，创创造造客客户户终终身身价价值值。。新经经济济时时代代，，不不是是大大鱼鱼吃吃小小鱼鱼，，而而是是快快鱼鱼吃吃慢慢鱼鱼。。路是脚踏踏出来的的，历史史是人写写出来的的。人的的每一步步行动都都在书写写自己的的历史。。05一一月202310:38下下午1月-23差错发生生在细节节，成功功取决于于系统。。速度就是是一切，，它是竞竞争不可可或缺的的因素。。管得少少，就就是管管得好好。05一一月月2023命运本本来就就不公公平所所以我我要改改变命命运。。投机取巧的的人。10:38:36下下午22:38:36质量是维护护顾客忠诚诚的最好保保证。最好的CEO是构建他他们的团团队来达达成梦想想，即便便是迈克克尔·乔丹也需需要队友友来一起起打比赛赛。2023/1/522:381月-23在这个世世界上，，没有人人能使你你倒下。。如果你你自己的的信念还还站立的的话。一个人要发现现卓有成效的的真理，需要要千百万个人人在失败的探探索和悲惨的的错误中毁掉掉自己的生命命。1月-2322:38:36感情投资是在在所有投资中中，花费最少少，回报率最最高的投资。。壮士士临临阵阵决决死死哪哪管管些些许许伤伤痕痕，，向向千千年年老老魔魔作作战战，，为为百百代代新新风风斗斗争争。。慷慷慨慨掷掷此此身身。。2023/1/522:38:362