合富辉煌-黄埔乐捷图广场营销策划案商场部分

黄埔乐捷图广场

营销策划案项目分析2项目基本资料商业部分总建筑面积：14477.88平方米配套车位数：200个（包括外广场）楼层建筑面积使用功能负一4114餐饮12039.24商场22799.68商场32799.68商场42725.28商场3S.W.O.T分析4SWOT----优势分析地段优势紧邻黄埔中心商业区大沙地，附近拥有区域最高素质的住宅社区。经营优势商场已经营了一段较长时间，建立了区域市场的初步品牌。同时，商场的经营已带动了附近人流量的聚集，也培养了消费群的到达习惯。交通优势黄埔东路（中山大道）沿线物业，距离地铁五号线站点仅3分钟路程。5SWOT----劣势分析地段劣势属于次商业带。主力消费人流仍无法向项目所在地流动。经营劣势商场经营档次较低，只能吸引低消费人群（如负一层餐饮只能旺茶市）。硬件劣势外立面残旧，距离地铁五号线站点仅3分钟路程。6SWOT----机会分析区域发展大沙东商业规划已经基本成型，人流逐渐集中引导次商业地带提升。商业空间区域商业以中低档街铺（大沙东）和大型卖场（如百佳）为主，没有中、高挡次的品牌商业支撑。住宅档次的提升带动新消费力提升项目附近原有众多高素质住宅小区，拥有优质消费力。最近，黄埔花园最新一期住宅售价已经达到5200/平方。区域楼价的提升和成交量的支持将带动消费力的增长。7SWOT----威胁分析商业分布项目虽然处于次商业带，但是同大沙东路商业核心仍有一定距离。同时，部分主力商业已经进驻主消费核心，对于项目的招商将和经营将产生影响。项目市场形象项目无论是外立面、内部装修还是商业组合都已经比较优秀。如何突破现有情况将成为难点。本地消费习惯项目附近消费群多数偏向中、低档消费。对于中、高档次的消费仍需要进行培养。8项目分析小结项目位于黄埔区核心商业地带，交通便捷，附近拥有众多高素质住宅群。但是由于具体位置已经脱离核心，属于次商业带，因此在招商以及经营定位上必须与同区其他商业拉开一定的距离。对于项目正整体经营策划，主要是解决商业经营定位与市场形象的建立与提升两方面问题。9市场篇——在市场场中寻找我我们的启示示广州市商业业市场概述述区域商业市市场分析10广州市商业业市场概述述11供求关系2001-2005年广州全全市十区商商铺供求对对比情况单位：万m2总预售面积积:282.33万m2一手总成交交:264.77万m2二手总成交交:179.50万m212一手市场供供求基本平平衡。2001-2005年，广州州十区共批批出商铺282.33万m2，一手商铺铺成交面积积为264.77万万m2，商铺供求求基本平衡衡；二手交易市市场逐步活活跃。从2001年到2005年，，广州十区区二手商铺铺的交易面面积呈现逐逐年上升的的态势,近近5年来其其成交二手手面积为179.50万m2，一、二手手商铺成交交面积之比比为6：4。供求关系13一、二手整整体销售价价格平稳，，未有大起起大落2001-2005年度广州州十区商铺铺一、二手手成交均价价单位：元/m2价格走势14整体销售价价格平稳，，未有大起起大落。2001-2005年广州一一手商铺价价格都在8000-11000元/m2之间，二手手价格在4300-5600元/m2之间，上下下波动范围围不大。03年一手手商铺均价价降幅较大大。2003年年，广州市市十区一手手商铺成交交均价下跌跌至8090元元/m2，其原因在在于东山区区有大量商商铺批发性性销售（某某开发公司司内部股权权变动交易易引起），，导致东山山区当年的的一手商铺铺销售均价价仅为8281元/m2，环比降幅幅为72.89%，，从而拉低低了03年年一手商铺铺销售均价价。价格走势15供应量对比比分析2001-2005全市十区区商铺供应应对比单位：万m2区域年份东山越秀荔湾海珠芳村天河白云黄埔番禺花都合计20013.332.665.5210.341.287.881.200.7812.588.0653.6320021.201.043.148.540.428.544.441.1513.037.9549.4520031.107.004.504.700.304.703.000.1011.2314.9351.5620043.06-0.682.7310.632.1810.634.974.929.779.5857.7920050.101.706.2011.700.3014.003.000.907.2024.8069.90合计8.7911.7222.0945.914.4845.7516.617.8553.8165.32282.33比重3.11%4.15%7.82%16.26%1.59%16.20%5.88%2.78%19.06%23.14%100%16郊区（花都都、番禺））和新中心心区（天河河、海珠））为“供应应大户”。。花都和番禺禺的区域面面积大，，商铺批出出量的绝对对值也相对对较大，两两区合计占占全市十区区的比例为为43%；而天河和海海珠为新兴兴区域，商商铺供应量量合合计占占十区比例例为34%。单位：万m2供应量对比比分析17成交量对比比分析（一一手）2001-2005全市十区区商铺成交交量（一手手）单位：万m2区域年度东山越秀荔湾海珠芳村天河白云黄埔番禺花都合计20012.832.654.795.210.298.504.690.6414.362.2646.2220021.322.331.667.911.458.643.580.6221.079.2257.8020035.052.482.229.742.179.894.090.7513.744.2854.4120045.531.824.624.841.058.023.552.4812.016.5250.4420053.934.664.616.711.299.265.674.919.805.0755.90合计18.6613.9417.9034.416.2544.3121.589.4070.9827.35264.77比例7.05%5.26%6.76%12.99%2.36%16.74%8.15%3.55%26.81%10.33%100.00%18番禺、天河河、海珠位位居全市一一手成交的的“三甲””，其中番番禺区更以以70.98万m2位居第一位位。此外，天河河、海珠随随着住宅市市场的成熟熟，人口的的增加，商商业发展亦亦受到市场场追捧，一一手商铺成成交量也较较大。单位：万m2成交量对比比分析（一一手）19成交量对比比分析（二二手）2001-2005全市十区区商铺成交交量（二手手）单位：万m2区域年度东山越秀荔湾海珠芳村天河白云黄埔番禺花都合计20010.811.034.982.320.491.531.200.2511.664.2628.5320021.731.782.422.080.782.614.370.6911.793.0131.2620031.567.133.043.890.492.492.020.8314.4312.0547.9320042.821.892.654.820.524.222.370.436.436.6932.8420052.512.163.253.592.564.9210.450.781.846.8738.94合计9.4313.9916.3416.704.8415.7720.412.9846.1532.88179.50比例5.25%7.80%9.10%9.30%2.70%8.79%11.37%1.66%25.71%18.32%100.00%202001-2005年，番禺禺、花都分分别以46.15和和32.98万m2的二手成交交量位居十十区二手商商铺交易前前两位，两区合计所所占十区比比例接近一一半，为46%。其原因主要要在于该两两区区域面面积大，此此外，番禺禺市桥和花花都新华两两地的二手手商铺交易易亦较活跃跃，导致二二手商铺交交易的绝对对量较大。。单位：万m2成交量对比比分析（二二手）21年份东山越秀荔湾海珠芳村天河白云黄埔番禺花都2001209842056013227107868074150576739792842103925200230208213692822410659623512220899347315109411420038286161751605674233871123087509620746184992200410990282761595211532825916897991711057475637342005123652124212122135582611136337919734367336207均价134232115015388104505093139268092810049974533成交价格对对比分析（（一手）备注：“均均价”为各各区2001-2005年的的总体成交交金额除以以总体成交交面积所得得广州市各区区一手成交交均价单位：元/m222广州全市一一手商铺成成交呈现以以老三区为为高点，向向边缘区域域依次递减减的特征；；老三区东山山、越秀、、荔湾三区区由于有多年年商业底蕴蕴的支持，，一手商铺铺成交价格格依然高企企，2001-2005年商商铺一手价价格在13000-20000元/m2左右，位于于全市各区区一手商铺铺价格的“第一梯队队”。其中，尤尤以越秀区区价格最高高，其主要要原因在于于山海城、、海中宝、、名盛广场场等商场的的销售拉高高了区域整整体均价。。此外，天河、海珠珠两区随着城市建建设的带动动，一手商商铺价格紧紧跟老三区区，在10000-14000元/m2之间，位于于全市商业业价格的“第二梯队队”。而黄埔和白云云则位于““第三梯队队”，价格为8000元元/m2左右。芳村、番禺禺、花都最最低，为5000元元/m2左右。成交价格对对比分析（（一手）23年份东山越秀荔湾海珠芳村天河白云黄埔番禺花都20011429111318741758943565972641429976214520092002810582259175692745107250524630043143300720031389565596450710443347980464339953211165320047441106187900535347237717344044984720224120058832802374206886300877695100314034473157均价9590789675766362506062664837411631442257成交价格对对比分析（（二手）广州市各区区二手成交交均价备注：“均均价”为各各区2001-2005年的的总体成交交金额除以以总体成交交面积所得得单位：元/m224广州各区二二手商铺成成交价格与与一手类似似，都呈现现出以中心心城区为高高点，向边边缘区域依依次递减的的特征。价格层次区域价格水平（元/m2）第一梯队依然为老三区7500-10000第二梯队天河、海珠6000左右第三梯队芳村、黄埔、白云4000-5000第四梯队番禺、花都2000-3000成交价格对对比分析（（二手）25各区商业特特点对比区域主要商业特点老三区(越秀、荔湾、东山)以商业步行街带动周边辐射地带商业的发展由于交通所制约，大型综合商场的发展显现瓶颈历史形成的各种专业市场发展态势良好，并走“入室经营”的“升级换代”之路天河区天河路已形成全国SHOPPINGMALL一条街受住宅发展的带动，社区商业发展较好东部家居建材专业市场的发展前景看好海珠区分布格局正在经历“由西向东”的发展趋势，并已形成时尚购物街和专业市场“齐头并进”的经营态势商业格局可分为西部传统商业板块、中部专业市场区、东部会展商业圈和南洲板块社区商业区白云区专业市场（建材、汽配）繁杂无序；综合型商场未成气候；芳村区专业市场当道（家居、茶叶、花鸟虫鱼等）黄埔区大沙地商业区不断强化，南岗副城市中心产业逐渐发展依托港口优势，发展物流型商业（建材、玩具、汽车等）郊区(番禺、花都)老城区（番禺市桥、花都新华）商业街繁荣番禺社区商业发展较好花都区着力发展汽车、珠宝、皮革三大主流工业26黄埔区商业业市场分析析27广东鱼珠国国际建材市市场大沙地综合合商业中心心大沙地广东金属物资资市场（吉山山）广州国际玩具具城广东物资集团团汽车销售维维修基地（吉吉山）吉山分布特征28从总体的规划划地理版图来来看，黄埔区区70％以上上的地块都为为工业厂房及及仓储用地！！黄埔区的综合合商业圈主要要分布在大沙沙地一带；同同时，依托黄黄埔港物流优优势，发展专专业市场。大沙地一带是是黄埔区商业业繁华路段，，这条大道拥拥有纵多等大大型综合商场场；商业街分分布着新华书书店、各式式士多店、时时装店、鞋店店、花店、药药店、摄影冲冲印店、中式式快餐店、麦麦当劳餐厅、、西餐厅等。。分布特征29商业特色区域辐射范围商业特色典型物业大沙地一带大沙地、港湾路、丰乐路、海员路等综合型购物区域大沙地商业街黄埔购物总汇黄埔商业城大沙购物城大兴商场信达商场穗丰商场百事佳百货商场周边区域吉山、鱼珠、经济技术开发区建材、汽车、玩具等专业市场广州国际玩具城广东鱼珠国际建材市场汽车销售维修基地30供求关系总预售面积：7.85万m2一手成交面积：9.40万m2

二手成交面积：2.98万m2总预售面积：：7.85万m2一手成交面积积：9.40万m2二手成交面积积：2.98万m231根据广州市规规划局规划显显示，黄埔区区主要功能为为工业厂房仓仓储区，因此此商铺市场供供应量有限：：2001-2005年年，黄埔区商商铺预售面积积仅为7.85万m2；然而，黄埔区区区域范围内内厂房林立，，同时经济开开发区内的高高新科技人员员，为黄埔区区的商业带来来了较为稳定定的消费群体体，商铺成交交非常活跃：：2001-2005年年，黄埔商铺铺一手成交面面积达9.40万m2，二手成交为为2.98万m2，市场交投非非常活跃。04、05年年的供应及成成交量迅速攀攀升，其主要要原因在于““广州国际玩玩具城”的交交易引起的。。供求关系32价格走势单位：元/m2从上述成交情情况可以看出出，黄埔区单单个年度的一一、二手成交交量都不大，，由于成交总总量不大，价价格易受个别别成交案例的的影响，导致致一、二手成成交价格变化化均较大，如如2004-2005年年的一手价格格迅速上升，，其主要原因因在于广州国国际玩具城（（2-4万元元/m2）在04、05年度的成成交所致。33发展趋势城市建设带动动商业发展随着广州城市市中心“东移移”、新增南南沙区和萝岗岗区等利好的的作用，黄埔埔区被纳入广广州的中心区区域，再加上上亚运会分会会场、地铁5号线等利好好消息所带来来的商机带动动下，黄埔区区的商业市场场还有充足的的发展空间。。34大沙地中心城城区商业不断断强化：在政府的规划划中，未来的的黄埔区将有有两个中心城城区，包括大大沙地中心城城区和南岗副副中心城区。。大沙地中心城城区是黄埔区区的行政、商商业、文化、、体育中心；；商业规模在原原有大沙地商商业的基础上上，在丰乐路路建设黄埔商商业圈，建设设成集商业、、金融和居住住用地的商业业中心。发展展趋趋势势35南岗岗副副中中心心城城区区商商业业逐逐步步发发展展该区区是是黄黄埔埔区区的的副副中中心心，，也也是是东东部部产产业业区区的的服服务务中中心心。。南南岗岗副副中中心心城城区区的的发发展展，，也也将将改改变变黄黄埔埔东东部部地地区区商商业业配配套套相相对对欠欠缺缺的的窘窘迫迫局局面面。。发展趋趋势36区域商商业市市场分分析37大沙地地商业业规划划大沙地地作为为黄埔埔区的的传统统中心心区，，在重重构的的黄埔埔规划划中被被定位位为““黄埔区的行行政、文化化、居住商商业中心”，范围为为：北至广广园东快速速路、南至至珠江、东东至石化路路、西至横横沙东侧的的规划城市市次干道，，用地面积积约为7.8平方公公里。在黄黄埔区政府府“两线三三片”的产产业用地调调整中，大大沙地商业业中心将重重点开发，，主要引入入大型商贸贸设施。38大沙地商业业分布在黄埔区的的规划发展展中，大沙沙地区域定定位于商住住服务区，，港湾路、、海员路、、丰乐路三三条南北走走向的大道道与直通广广州市区的的中山大道道、黄埔大大道交错，，形成合理理有致的区区域分割。。中山大道黄埔大道港湾路丰乐路海员路39大沙地商业业分布大沙地路商商业街是黄黄埔区一条条集购物、、饮食、娱娱乐为一体体的繁华的的商业街。。商业街西西接港湾路路，东到黄黄埔区青少少年宫，全全长1500多米，，黄埔有名名的食街———丰乐北北路食街横横穿其中。。大沙地商业街40大沙地商业业分布图港湾路丰乐路大沙东路百事运动安踏体育盛景大厦购物城周大福珠宝百事佳超市协亨手机六福珠宝麦当劳KFC中国移动专门店黄埔酒店阿碳哥音乐餐吧国美电器苏宁电器黄振龙凉茶新华书店曼奴班尼路大沙购物城莱克斯顿派出所索爱专卖店注：篇幅有限，不能尽录黄埔东路大沙西路中山大道东本项目建设银行永乐电器百佳文具城黄埔公园南方电网医院中介行百事佳商业广场港湾影剧院核心商业带带次商业带地铁五号线线大沙地站次商业带41区域街铺市市场情况港湾路丰乐路大沙东路黄埔东路大沙西路中山大道东本项目黄埔公园南方电网医院中介行售价水平：约2.8万/㎡租金水平：180-250元/月/㎡经营范围：时尚服装、鞋类、手机、餐饮、珠宝品牌包括：班尼路、莱克斯顿、周大福、麦当劳、协亨商业氛围浓郁品牌店较多售价水平：约1.7万/㎡租金水平：约85元/月㎡裙楼商铺：便利店、五金、服装售价水平：约1.5万/㎡租金水平：约80元/月㎡裙楼商铺：美发、服装、花店等经营内容杂档次低经营内容杂档次低42位置价格经营内容商铺面积（m2）经营状况售价(万元/m2)租价(元/m2/月)大沙东路2-3.5首层180-250；二层100-150；服装、鞋类、餐饮、手机、书店、酒店10-800商业氛围浓郁，品牌店居多港湾北路2-2.3首层120-200；服装、药店、中介、文具、眼镜、银行80-600经营档次不高，有一定商业氛围港湾南路1.5-2.1首层65-100美发、摩托维修、床上用品、餐饮40-150经营杂乱，档次较低黄埔东路1.7-2.4首层75-100书店、百货、五金、便利店30-120零散，缺乏商业氛围从上面的数数据可以看看出，大沙沙东路是区区域内最繁繁荣的一段段，而本项项目所在的的黄埔东路路目前只有有怡港花园园的裙楼商商业和本项项目两个综综合商场，，其余都为为零散的街街铺，加上上主干道黄黄埔东路的的分隔，导导致商业氛氛围不浓。。区域街铺市市场情况43区域商场铺铺情况商场规模租金(元/m2/月)经营内容商铺面积（m2）经营状况百事佳商业广场两层首层30-70二层70-120首层：菜市场、五金、茶荘；二层：超市、美容、服装5-30首层出租率100％，但经营档次低，收入低；二层的散铺出租率非常低；整体状况不好大沙购物城两层首层110-160二层70-120服装、鞋类、手机、皮具15-50出租率超过85％，但经营档次低盛景大厦购物城两层首层100-150二层50-100服装、鞋类、饰品20-150经营档次不高，人流不多裕港大厦四层不详电器——国美电器包租怡港花园裙楼两层不详百货、电器——百佳和永乐各包租一半，经营状况理想项目周边商商场的规模模都很小，，而且经营营的档次不不高，可以以看出，真真正意义上上的综合商商场还没出出现。44区域分析总总结商业旺点集集中在大沙沙东路西路路段；租金的分布布以大沙东东路西段为为中心，向向四周递减减；地铁五号线线2008年的开通通，将为区区域的商业业发展提速速；经营业态主主要是服装装、鞋类、、书店、电电器、餐饮饮，以日常常所需为主主，缺乏个个性化商业业；商业经营以以街铺为主主，商场经经营不多；；黄埔区消费费者仍习惯惯于街铺消消费，故品品牌店都选选择街铺经经营；区域内缺乏乏大型购物物商场，目目前的商场场经营档次次低，经营营状况不甚甚理想；45经营策划篇篇46项目定位推推导需要考虑的的因素———项目所处商商业圈的经经营特点项目自身的的建筑特色色区域商业的的发展趋势势47商业经营模模式选择大卖场业态：超市市、大型百百货优势：统一一经营管理理与形象宣传，形形成长久经营态势。。劣势：租金金回报较低低，部分商户采取取利润分成方式，发发展商需要负担一定定市场风险。同时，，附近已经有几个大大型卖场出现，对于于本项目的招商与经经营也有一定影响。。主题商场业态：娱乐乐、百货、、饮食优势：丰富富的经营业业态更容易易适应消费市市场的需求求。同时，品牌牌餐饮与娱娱乐的引入也可可以提升项项目整体市场形形象。采用组合租租金回报形形式，通过大大型品牌商商业的进驻提升升小商业的的租金回报。劣势：需要要投入较的的招商力度。同时，，对于发展展商自身的经营营能力也有有一定的要求。。专业市场黄埔区的专专业市场主主要有广东鱼鱼珠国际建建材市场和广广州国际玩玩具城。但是，项目目附近并无无专业市场聚聚集。因此，专业业市场无法法成为项目经经营定位的的选择。48商业经营模模式的选择择在分析考虑虑完项目的的综合情况况与商业经经营特色后后，我们认认为项目适适应于以下下经营定位位：主题商场综合娱乐、、饮食、购购物为一体体的主题商商场。通过过详细的主主题定位与与业态分布布塑造区域域最具吸引引力的特色色主题商场场。49经营定位建建议通过经营定定位吸引在在商业中有有两个最佳佳的消费群群体：女性性消费群与与学生消费费群。1、商场的的平层面积积较小。适适合针对楼楼层进行经经营业态分分布。2、建议引引入适合年年轻人消费费的娱乐业业态，如KTV、电电玩中心。。

3、首首、二层总总面积仅约约4800平方，适适合女性的消费费品中应选选主流为主主要功能，，其他为辅辅助，建议议选择中档档的女士时时尚、休闲闲服装为主主，其他精精品、眼镜镜、皮具等等为辅的一一站式主题题商城。

4、、区域缺缺乏品牌牌餐饮店店，建议议对原负负一层餐餐饮进行行楼层调调整与重重新招商商。5、在三三层建议议引入电电器主题题卖场，，如手机机、电脑脑、家电电等等。。50经营定位位建议负一层：KTV（约3000平方）电玩中心（约1100平方）首层：品牌商业（屈臣氏）+精品零售商业（服装、眼镜、化妆品等等）二层：品牌商业（大家乐）+精品零售商业（服装、眼镜、化妆品等等）三层：中卖场（包括家电、手机、电脑）四层：品牌餐饮调整项目目商业组组合，针针对区域域商业形形态空缺缺对各楼楼层经营营业态进进行重新新定位。。51市场形象象定位推推导突破区域域商业缺缺陷———零散突破区域域经营缺缺陷———低档时尚主题商场乐透坊52乐透坊—————从字面解解释，有有欢乐透透顶的意意思。意意喻商场场内的各各种商业业组合能能够给消消费者带带来非常常欢乐的的消费体体验和感感受。“乐透””也是著著名的彩彩票种类类（类似似于六合合彩）。。由于我我们接触触乐透两两字多来来自台湾湾，因此此项目的的案名也也带着台台湾时尚尚的潜信信息。53参考案例例——潮楼楼项目地址址：北京京南路口口（丽都都酒店））经营商商：广广州海印印集团项目规模模：1-6层总总营业面面积近一一万平方方米价格格：：150-200元元/平方方米/月月（二层层）面积特征征：5——15平平方商铺铺（实用用面积））为主宣传定位位：引领领时尚潮潮流经营品种种：服饰饰、精品品、运动动服、美美食等经营特征征：在整整合流行行前线部部分时尚尚品牌的的基础上上，经营营中、港港、日、、韩最潮潮的精品品、化妆妆品等，，并引进进港式餐餐饮和娱娱乐项目目作为配配套的时时尚商场场。点评：：潮楼是是将流行行前线的的一部分分时尚元元素抽离离出来，，并结合合其在东东川路的的运动类类租户，，在重新新进行整整合，形形成更专专业的领领域。54参考案例例——Ｎｉｉｃｏ女女人世界界名店（（深圳））项目地地址址：深圳圳华强北北商业街街开发/经经营商：：深圳市金金斯泰投投资发展展有限公公司项目规规模模：总经营面面积11000多平方方米，，１－４４层面积特特征征：以１１０－３３０平方方米/商商铺（实实用面积积）为主主宣传定定位位：女性性主题名名店城经营品品种种：服饰、精精品等经营档档次次：中档档55经营特征征：一楼国际际时尚名名店；二二楼都会会精品名名店；三三楼潮流流休闲名名店；四四楼为国国际品牌牌折扣店店及各各种特色色店。点评评：NICO-女人人世界名名店商场场以特色色的女性性主题定定位、参参考日本本著名商商厦宽敞敞通透的的开敞式式间铺形形式、旧旧楼翻新新大力投投资装修修设计效效果、引引进品牌牌租户等等，成为为其经营营成功的的重要因因素。——Ｎｉｉｃｏ女女人世界界名店（（深圳））56租金价格定位位注：要取得招招商的快速突突破，项目必必须采用多种种租金方式复复合的方式进进行招商。同同时，要取得得经营的成功功，必须让进进场的商家有有利可图。因因此，建议在在租金收取方方式上采取低低起点，蓄水水养鱼的策略略进行。57市场租价及及本项目租租金定位回顾一下我我们的周围围：港湾路丰乐路大沙东路黄埔东路大沙西路中山大道东本项目黄埔公园南方电网医院中介行售价水平：约2.8万/㎡租金水平：180-250元/月/㎡经营范围：时尚服装、鞋类、手机、餐饮、珠宝品牌包括：班尼路、莱克斯顿、周大福、麦当劳、协亨商业氛围浓郁品牌店较多售价水平：约1.7万/㎡租金水平：约85元/月㎡裙楼商铺：便利店、五金、服装售价水平：约1.5万/㎡租金水平：约80元/月㎡裙楼商铺：美发、服装、花店等经营内容杂档次低经营内容杂档次低58项目租金建建议楼层业态面积租金建议（建筑面积）备注-1游戏机中心KTV4114建议租金为40/平方。可以考虑保底租金加分成的租赁方式1零散商铺2039.64街铺建议租金为250元/平方米；商场内铺租金建议为150/平方米部分品牌客户可作为定向招商进行引进（如屈臣氏）。租金采用保底加利润分成的方式。22799.68建议租金为120/平方米3中型卖场2799.68纯租金建议为60/平方；保底租金建议为：30/平方4餐饮2725.28建议租金为45/平方米59物业管理收收费建议负一、三、、四层管理理费连租金金与餐饮类类、KTV综合谈判判而定;首层、二层层建议为：：35元/平方米，，为促进租租售，返租租期内首5年8折，，约28元元/平方米米（含空调调等）。本项目建议议物业管理理收费价格格60项目提升建建议外立面建议对现有有外立面进进行修改，，以玻璃为为主展示面面，效果力力求通透，，现代。包包项目塑造造成一个时时尚的“水水晶盒”。。61项目提升建建议广告位在外立面通通过宣传广广告吸引消消费群的聚聚集；优秀的户外外广告位将将成为项目目创收的来来源；首层有醒目目的购物指指引牌；二层、三层层室内有指指向电梯厅厅的明确指指示牌；62项目提升建建议建立统一VI的形象象和室内指指引系统63项目提升建建议美化购物环环境64立体招商策策略楼体霓虹灯灯及大幅喷喷画广告招招商定向招商广告宣传招招商招商派单宣宣传成功招商65租金优惠策策略首层、二层层——按按贴近市场场的合理租租金定价免租策略（（1-3年年租期）：：首年：3-6个月免免租期+租租金6折优优惠（品牌牌租户可获获6个月月免租期））第二年：租租金8折优优惠第三年：租租金按原价价收取相当于租价价定价的7折（6折*6个月+8折*12个月+12）/3年负一一、、三三、、四四层层免租租策策略略：：租租期期5年年（（3-6个个月月免免租租期期））66TheEnd!679、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。20:07:2220:07:2220:071/5/20238:07:22PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2320:07:2220:07Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。20:07:2220:07:2220:07Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2320:07:2220:07:22January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月20238:07:22下午20:07:221月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月238:07下下午1月-2320:07January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/520:07:2220:07:2205January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你