万科销售法律风险控制检查要点

销售法律风险检查要点2万科集团销售法律风险检查标准手册(共计199个风险检查点)土地使用权证检查点1证件是否已取得2土地使用权有无被抵押，如已抵押，有何措施保证准时解除？3土地使用权假设被抵押且销售时不能解除，销售时有无采取对应措施告知购房人？4土地使用权证对应的土地使用年限、用途，是否与销售合同及销售宣传对应，有无宣传错误？5土地使用权证对应的土地使用权人是否与销售合同及销售宣传对应，有无宣传错误？6土地证的红线范围是否与我司实际建设用地范围全都？有无在红线外用地上搭建建筑物的风险？7物业治理合同中确定的物业治理区域与土地证确定的红线是否有冲突？建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证检查点1是否已按时取得证件？2证件是否为临时，是否已过期限需要更？3许可的建设范围是否与我们实际建设范围全都？4工程施工是否符合土地出让合同对工程完工要求？施工总包合同1评估公司是否完整地保存了招投标资料、对投标人有无做资质考察、总包人有无合法资质。2对同一工程内容，比照阴阳合同的实质性条款是否全都，包括合同价款、计价依据、保修期等重要内容3阴阳合同不全都的，推断效力及公司风险，评估要否再实行相应的应对措施4有无对分包、转包、劳务分包作限制性商定及责任的安排商定？5合同竣工时间、保修期等是否与房屋销售合同不全都，公司有无违约风险或其他风险？设计托付合同检查点1设计人有无合法资质？2工程设计要点是否和建设用地规划许可证、规划要点批复、工程总规划图、详规图、各期总平面图全都规划要点批复、公建配套批复、工程总规划图、详规图、各期总平面图检查点1规划设计要点有无与土地出让合同商定不全都处？如有，有无与土地出让方特别协商取得其同意？公司有无风险及如何应对？2设计要点是否有违反法律法规或国家行业标准的强制性要求？3重点关注1：物业效劳用房，规划批复如未明确面积的，规划设计有无考虑此房？面积及位置是否符合国家及地方法规规定？4重点关注2：楼间距等可能符合国家标准，但仍有侵害相邻权的风险。5重点关注3：餐饮等商铺的规划设计是否符合国家标准？6重点关注以下事项：拟建设及宣传比例与规划要点比较，有无变化？有无不按规划建设或宣传错误的风险？7重点关注1：配套，包括学校、会所、公共消遣健身场所，老人活动中心、社康中心、会所、泛会所、泳池、儿童活动场所、商业餐饮、超市、治理用房、员工值班宿舍、等等，其面积、位置8重点关注2：车位，包括车位数、车位比例、车位分布9重点关注3：不利因素，变配电房、水泵房、垃圾转运站、老人活动中心、社康中心、会所、泛会所、泳池、儿童活动场所、商业餐饮、超市、治理用房、员工值班宿舍、公共厕所、人工湖、湿地、喷泉等配套设施的位置、大小、有无10重点关注4：楼盘或小区的主要经济指标：包括占地面积、建筑面积、容积率、总户数等11重点关注5：绿化指标：包括绿地率、绿化率、绿地面积〔总绿地面积、人均/户均绿地面积、水面面积等数据。12如消灭以上不全都，是否已有风险应对方案，是否已考虑更改规划设计批复？如要更改批复，会否涉及到对前期已购房业主的违约？13如消灭以上不全都，如是首期销售且合同还未签署，则有无考虑针对错误宣传在销售合同中特别订正？14规划变更：有无前后规划设计变更？15如有，实际施工和建设打算有无对应调整？16代征代建用地检查点1是否有与政府相关主管部门签署代征代建协议？2如有，公司的相关义务有无按时履行？3如有，相关费用有无需要业主担当，如需要，在何处取得业主同意？4如有，公司后期在宣传中有无正确告知业主？5是否存在在红线外用地上建设或收益但无依据的情形？学校、医院、公交等各类配套设施合作合同检查点1合同、批复等确定的事宜是否与规划设计相符合？2合同、批复等确定的事宜是否与对外宣传、向业主的承诺内容相符合？煤气、水、电、、宽带网络、有限电视等1能否按打算建成，销售合同确定的时间与此是否对应？环境影响评估报告〔环评报告、环评批复〕1工程是否取得环境评估报告和立项报告2重点关注批复中的建议3公司的设计、施工有无按建议操作？实行防噪、降噪措施？5重点关注2：工程是否有特别情节，如文物保护区，有无特别要求。3物业效劳合同是否已按规定备案4物业效劳各项收费有无违反当地规定。5物业治理区域确定得是否适宜认购书风险检查点1解约责任的商定是否有风险2是否表达集团三天无理由退订内容3托付他人代理的,代理手续是否齐备4第三人付款的,付款手续是否有风险5所附的身份证件是否齐全、处于有效期商品房买卖合同风险检查点1工程名称是否和地名命名批复全都2土地使用年限是否和土地证全都3土地用途是否和土地出让合同、土地证全都4涉及技术要点的是否和批准规划全都5建筑构造形式是否和工程规划全都6层高的商定是否与交付标准全都7规划变更责任是否明确合理8交房条件是否具备可操作性9配套交付时间是否在配套工程完工之后10交房时间是否早于施工总包房屋竣工和配套工程完工时间11产证办理时间和义务商定是否合理12是否欠缺关于双方权利义务的主要条款13是否存在有重大风险的单方解约权条款14是否存在片面保护我方利益、显失公正的“霸王条款”15涉及合同另行备案的，备案内容是否和合同全都买卖合同补充条款风险检查点1对于不同用途的房屋土地使用年限的商定，是否需要作出补充商定2正文欠缺关于双方权利义务的主要条款的，补充条款是否有商定3对重大的红线内外不利因素是否列入补充条款4是否将红线内、外不利因素提示作为合同附件5语言表达是否存在歧义，可能得出对我方不利的结论6关于会所、学校、幼儿园、车位的全部权商定是否准确，权属问题的法律指引》7关于庭院、露台、地下室等部位的权益商定是否准确，符合《商品房买卖合同补充条款指引》要求8公司担当阶段性担保责任的，对按揭客户办证是否有商定9商定代收费或预交费用的,商定是否合法、合理10分期建设的，对于配套等的分期交付是否有补充商定11前期宣传有误的，补充条款是否有更正说明12是否符合集团《商品房买卖合同补充条款指引》的其他要求买卖合同附图风险检查点1涉及使用功能的，名称标识是否准确2附图是否全部为商品房买卖合同项下内容3是否和宣传、设计、施工标准全都商品房交付标准风险检查点1是否有不准确或夸大的修饰用词2涉及保修期的，保修期商定是否有依据3是否和宣传、设计、施工标准全都小区平面图风险检查点1附小区平面图的，平面图是否和最终规划全都前期物业效劳合同风险检查点1前期物业效劳人是否合法产生2合同的签订形式是否符合集团《关于物业公司与业主、开发商签订有关法律文件的指引》的要求3物业治理费的商定是否合法4代收费用商定是否合法、合规、合理5对共有局部经营收益是否有商定，商定是否合法6物业治理明细是否有与7是否符合集团《关于适应物权法要求调整物业效劳相关文件及流程的通知》13使用的图片、音乐是否侵害他人著作权14是否有侵害他人商标权或商号权的内容15对产品专利的表述是否正确16关于工程位置的示意图或交通图是否准确，比例是否适当17是否以行车时间代替实际距离18是否含有房产升值、保值或投资回报的不当许诺19供给按揭购房的，对按揭银行、最高贷款额度及年限是否有提示20对使用的图片属于实景图还是效果图是否有提示21使用的户型图、总平面图、规划效果图是否有提示语，内容是否准确，字体、位置是否醒目22对房屋本身的介绍是否准确：主体构造〔砖混还是框架、尺寸〔进深、开间宽度、层高〕以及其它卖点〔景观、朝向、间距；花园、阁楼、露台、阳台、飘窗等〕23对销售价格的介绍是否真实：均价、起价、某套房屋的具体价格以及价格优待条件、价格有效期等24宣传的设备和材料是否与承诺的交付标准全都：电梯、室内洁具、橱柜、门窗、燃气灶、抽油烟机、电器、暖气片、插头插座、灯具等的品牌及性能；是否提示有替代的可能，提示语是否准确、醒目25对本工程或整个小区的主要经济技术指标的表述是否与规划全都：占地面积、建筑面积、容积率、总户数、楼栋数、主力户型等26关于小区绿地率、绿化率、绿地面积〔总绿地面积、人均/户均绿地面积、水面面积等指标的宣传与规划是否全都27小区配套消遣、康体设施在房屋交付时能否兑现：会所、泳池、体育健身设施、球场/馆等的名称、数量或面积、功能；是否为有偿使用，是否业主专用28小区配套的教育设施与规划是否全都，是否有不当承诺，即：幼儿园、学校、托儿所是否有、何种办学模式、规模有多大、谁经营、如何收费、需何种入学资格、何时交付使用等。29商场、商铺、邮局、社康中心等小区配套商业效劳设施是否与规划全都，是否有不当承诺，对所在位置、经营主体、经营业态、经营期限是否有相应的提示30小区车位/车库的面积、数量、车位比例是否与规划全都，处理方案〔出租、销售、可租可售〕和价格是否确定31小区燃气/供暖效劳商、采暖方式、收费标准是否确定32有关物业效劳的内容是否恰当，包括：物业效劳企业的名称、资质〔不得偷换概念〕是否真实，治理方式〔开放式或封闭式〕是否确定，效劳内容是否有承诺风险〔如24小时保定33交通配套是否有不当承诺：对业主班车、直达巴士是否有免费接送的承诺，是否有躲避运营风险的提示34〔景观、学校、银行、商场、体育馆、书店〕的介绍，是否注明信息的来源和现状截止时间，是否有仅介绍信息不供给保证的提示语，对尚在规划建设中的配套设施是否特别提示35工程红线外不利的环境因素〔噪声、恶臭、污染、辐射、危急源等，是否在售楼书中设专章进展提示36公布户外广告的，是否经过合法的登记、审批程序37广告宣传资料是否有存档备查变电室、配电房、中心空调冷凝塔、通风机及产生噪声的通风口、排烟管道、有较大噪声的电梯、学校、幼儿园、游泳池、后期开发施工的噪音等5是否公示可能产生异味的因素：垃圾中转站、化粪池、公厕等6是否公示可能产生电磁辐射的因素：变电室、配电房、通讯放射〔接收〕装置、高压线路等7是否公示可能影响环境秩序的因素：集中餐饮等商业配套、居委会〔社区工作站、物业效劳用房、警务室等办公处所等8对其他可能影响正常生活的因素是否有提示，如煤气站、供暖站设备用房等。9是否在公示所附的平面图或示意图上准确标识上述不利因素的具体位置10对现场公示是否有拍照或摄像存档11公示的内容是否列入买卖合同附件中红线外不利因素公示风险检查点1标题是否正确2公示的位置是否醒目3公示的表述是否恰当4是否公示可能产生噪音的因素：机场、铁路、大路、立交桥、工厂、集市、学校、车站、货场等5是否公示可能产生异味的