房地产项目开发程序和内部工作流程完整版

房地产项目开发程序和内部工作流程（完整版）XXX房地产开发有限公司二O一二年八月房地产项目开发程序和内部工作流程一、房地产建设开发程序（四大阶段、十个过程）阶段程序需准备的资料行政管理部门备注项目前期阶段项目建议书（申请请报告）提出项目建设的必必要性和依据据、拟建规模模和地点、资资源、条件、投投资估算和资资金筹措、建建设进度安排排、效益分析析。发改委以项目立项项为主；规划划、土地、环环保等部门参参与选址；土地、规规划等部门参参与初步设计计和方案审批批。项目选址方案项目核准或备案资资料：申请报告、城市规规划意见、用用地预审意见见、环境影响响评价、初步步建设方案等等＋公司营业业执照和资质质证书及相关关营业手续。设计任务书、投资资计划初步设计（建设方方案）项目准备阶段施工图设计、图纸纸审查办土地使用权证：：项目投资管管理协议、拍拍卖成交书、土土地出让合同同、交土地款款及税费证明明等；办用地规划许可证证：申请书、土土地出让合同同、项目（立立项）备案、航航测图、定界界图及公司各各项营业执照照、税务、资资质等办建筑工程规划许许可证：申请请报告和发改改委批文、用用地规划许可可证、土地证证、已审批规规划图和建筑筑设计图；办建筑工程施工许许可证：土地地使用权证、用用地规划许可可证、建筑工工程规划许可可证、招标确确定施工队中中标通知书、施施工图审查证证明、质量安安全监督手续续等。建委（建设局）项目征地、报建、招招标土地、环保、消防、人防、规划、建设等行政管理部门项目施工阶段组织施工（安全、监监理）质量监督记录、分分项（分阶段段）工程质检检报告、隐蔽蔽工程验收记记录等。建委（建设局）项目竣工验收阶段验收、结算、备案案验收备案资料：验验收备案表、竣竣工验收报告告、验收原始始文件、质量量检测证明，规规划、消防、人人防、环保、绿绿化验收证明明、质量保修修书。建设、规划、消防、人防、环等等行政管理部门资料整理归档建设档案馆内部资料室产权登记、物业管管理办产权证资料：土土地使用权证证、用地规划划许可证、建建筑工程规划划许可证、施施工许可证、商商品房预售许许可证、竣工工验收资料、面面积测绘成果果、消防、人人防和环保等等部门验收证证明等。房地产管理局二、房地产公司项目开发的内部工作流程节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地获取阶段土地信息收集地块现状图落实地块具体位置置及周边情况况项目部规划设计条件落实规划条件，了了解限制性条条件项目部现场踏勘对地块现状、地质质条件、是否否有地下埋藏藏物等影响开开发的因素详详细了解项目部研发部工程部了解周边配套情况况了解地块周遍的商商业、教育、交交通等情况项目部了解未来发展规划划了解地块所属区域域的规划，对对以后项目开开发的影响和和支撑项目部研发部土地价值初判了解地块的上市方方式和土地款款同土地所有方进行行接触，了解解土地出让方方式和土地款款，以及能否否调整项目部了解项目开发成本本了解当地的建安成成本、政府收收费项目和具具体情况项目部了解当地的房地产产市场状况产品形式、开发周周期的安排项目部销售部土地价值深判可行性研究报告现状图（四至电子子文件）项目部市场深度调研销售部：参与市场场调查，进行行地块周边及及辐射范围内内的客户分析析、产品分析析、市场竞争争分析等；

研研发部：负责责协助进行区区域市场调研研。项目部销售部研发部项目最终定位根据以往及周边项项目成交客户户分析和产品品分析等，对对项目定位、客客户定位、产产品定位等，提提出策略性建建议。研发部销售部项目部工程部成本测算：针对多多个方案进行行初步成本测测算、利润率率分析及比选选进行项目开发的方方案设计和成成本测算。研发部成本控制部项目部销售部工程部开发周期及付款计计划各部门会同研讨：：根据土地的的开工条件、市市场情况，共共同制定开发发节奏。项目方案确定总经理各部门现金流量测算财务部各部门节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地获取阶段寻找合作资金项目招商报告（前期阶段）区域宏微观市场研研究项目招商文本中盈盈利能力分析析明确合作伙伴、寻寻找合作方式式（招商阶段）项目商业策划书制定项目财务数据据项目部财务部合作伙伴确定制定合作方式、投投资回报方式式、草拟合同同财务总监项目部财务部合作方案确定合作细节确定项目引资（商业计划书）签署投资合作协议议行政办：协议盖章章，存档。财务总监项目部上报公司董事会合作实施（实施阶段）合作公司成立及相相关手续办理理财务部：协助办理理股权、验资资等相关财务务手续；

行政政办：工商局局办理公司注注册。副总经理项目部财务部行政办投标摘牌投方案标项目方案确定投经济标确定土地上限拍卖竞争对手分析、确确定土地上限限、价格敏感感性分析、制制定拍卖战术术摘牌竞争对手分析、确确定土地上限限、价格敏感感性分析、制制定出价战术术获取土地签订土地出让合同同确定用地图、桩点点坐标、用地地条件交纳土地款、契税税、交易费等等行政办：合同条款款的草拟和完完善；

财务部部：提供资金金。总经理项目部财务部用地规划许可证准备材料，办证提交土地出让合同同和土地出让让金、税费及及交易费等交交费证明行政办：提供土地地出让合同；；财务部：提供资金金缴纳出让金金、交易税费费。项目部财务部行政办土地确权企业投资项目备案案办理房地产开发资资质预审核准准委托工程咨询资格格机构编制《项目可研报告》研发部：协助提供供相关项目资资料项目部研发部向项目备案机关提提交申请报告告项目部建设用地规划许可可证原地上物土地证登登报声明（原有土地证作废废）土地补偿费（原宗地户主需交交纳的土地使使用费）土地出让合同资料室：提供土地地出让合同、付付款凭证及相相关图纸核定土地边界核定用地图、核定定用地相关图图、规划地界界坐标图交费证明缴纳土地费用、契契税、及交易易费1:500现状地形图图需准备3份项目：市规划院购购买项目部详规研发：委托设计详详规节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地获取阶段办理土地证土地出让合同交费证明缴纳土地费用、契契税及交易费费建设用地规划许可可证地籍图4份（薄膜图）土地登记申请书土地确权来源证明明文件土地权人证明材料料申请人主体资格证证明、法人代代表证明或个个人身份证明明行政部：提供企业业相关证明资资料。规划设计阶段区域市场调研房地产市场调查项目所在地房地产产市场的总体体供求现状、价价格水平等对项目区域内及周周边进行市场场分析、客户户需求分析、产产品分析、已已成交客户分分析、竞争楼楼盘分析等研发部销售部项目部竞争性楼盘调查项目周边竞争性楼楼盘详细调查查项目所在商圈或临临近商圈现状状调研（商业部分）项目周边商圈主要要商业业态分分布状况、经经营状况、经经营特点、预预期发展方向向等针对重点商家，进进行专向访谈谈，同时组织织相关专业人人士进行专业业论证。商业运营研发部销售部项目部同期操作商业地产产项目调查（商业部分）竞争项目开发规模模、定位种类类、操作方式式、开发周期期等；提取数数据库相关数数据进行重点点分析、竞争争项目实地调调研了解相关关信息重点访谈了解重点点商家对竞争争项目的相关关看法、同时时了解投资客客户对竞争项项目的投资意意向。项目定位公建部分拟选业态态种类确定、所所选业态数量量确定通过行业发展分析析、消费需求求分析，确定定可开发公建建部分业态种种类。结合市市场相关类型型物业供求状状况，确定所所选业态开发发数量商业运营：配合完完成公建部分分业态选择与与数量确定研发部商业运营销售部市场定位客户定位产品定位价格定位依据控规指标，提提出产品类型型建议，完成成项目定位工工作商业运营：配合完完成公建类配配套定位总经理各部门经济测算逐步细化成本测算算及利润率分分析，进行现现金流测算财务总监各部门项目发展报告开发销售计划：■研发、销售：根据据宗地状况、市市场条件和公公司回款要求求，初步制定定土地开发计计划和销售计计划；■研发、商业：结合合市场现状完完成项目公建建部分开发不不同业态产品品开发顺序建建议；■工程：按营销计划划和工程情况况排定工期。项目考核指标初定定：■组织讨论，初步拟拟定的项目开开发周期和总总体经济指标标要求及各阶阶段经济指标标要求资金流：■工程：根据工期制制定工程款支支付计划；■项目：制订配套费费及土地款支支付计划。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明规划设计阶段设计前期工作明确产品设计思路路根据区域市场内客客户需求状况况和在销楼盘盘热销产品分分析，对户型型设计、户型型配比、面积积区间、景观观规划、建筑筑风格、配套套标准等规划划设计提出改改善性意见。研发部销售部成本控制工程部商业运营设计院初步选择明确设计单位选择择标准，了解解相关设计院院的价格行情情。必要时，对设计单单位进行实地地考察制定设计组织计划划方案设计组织方案比选、规划设设计院选择与与合同签订法务：合同文本审审核

成本：设计费费用审核设计任务书与相关关技术指标初初订制订规划、景观及及建筑单体的的设计任务书书、交房标准准，及规划技技术经济指标标的初订研发：依据建筑规规划、景观规规划及交房标标准初步确定定建安等成本本指标；

工程程：参与制定定交房标准，对对主要部位做做法、结构方方案、设备方方案等提出建建设性意见。规划方案结合成本本测算的研讨讨及确定对于初步测算的成成本指标逐步步细化、结合合市场调整售售价，确保预预期利润率。销售：结合项目地地块的基本素素质、成本测测算情况和预预期销售情况况，对项目规规划设计提出出建议；

工程程：从施工角角度，对主要要部位做法提提出建设性意意见；

项目：提供各各项配套费用用标准。彩色总平面图方案案送规划局预预审彩色总平面图（含含经济指标）研发：负责提供图图纸修建性详规成果各部：提供参考意意见详细性规划方案的的报建及确定定（含配套场站点）报报规划局研发：负责提供图图纸建筑平、立面、功功能效果及成成本测算的研研讨及确定各部门共同商讨成成本指标，逐逐步深化、细细化。各部门：结合项目目实际，从不不同角度提出出合理化建议议。彩色立面效果图送送规划局预审审及审批（报规划局）研发：负责提供图图纸建筑方案报建图（报规划局）研发：提供报建图图纸景观概念方案设计计及确定各部门结合项目实实际，从不同同角度对客户户景观需求、景景观规划设计计方案提出合合理化建议。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明规划设计阶段项目指标确认项目成本指标确定定■销售：对销售费用用指标，进行行讨论确定；；■商业运营：结合不不同业态经营营客户需求，提提供有关配套套设备设施种种类、数量建建议；■项目、研发、工程程、财务、成成本等部：项项目前期、工工程、配套、费费用等指标落落实。项目考核指标确定定■销售：结合公司战战略要求和项项目自身状况况，协调其他他各部门制定定项目的考核核指标体系；；■工程：制定工期。年度考核指标调整整■销售：根据公司发发展战略的要要求和公司库库存、新增、新新开资源的数数量制定公司司年度考核指指标体系；■工程：制定工期考考核标准。施工图设计组织施工图、建筑设计计院选择与合合同签定■成本控制：配合研研发进行设计计招投标；

■■工程部：对结结构方案、设设备选型进行行评估；

■法务：合同的的审核。制定建筑、综合管管网、景观施施工图设计任任务书（交房房标准确定、建建筑、景观限限额指标确定定）按产品型式不同，提提供建筑设计计限额指标、景景观限额设计计指标：■销售：结合项目目定位和客户户需求及经验验判断，参与与建筑、景观观规划和交房房标准的讨论论制定；■工程：提供工程技技术专业建议议。结构方案及设备选选型研讨及确确定■成本控制：针对不不同结构方案案进行经济测测算，选优；；

■工程：参与结结构方案及设设备选型研讨讨。地质勘察报告组织现场勘察，并并提供地质勘勘察报告■研发：负责提供规规划总平面图图施工图成果总平面图放线图桩位图施工图报建图消防、人防报建图图施工图审查全图及及计算书编制典型楼座建安安预算施工图会审■成本控制：参与施施工图会审，审审核对成本影影响较大的项项目，提出优优化意见；■工程：对施工图的的完整性、设设计选材、选选型的合理性性、经济性及及施工的可行行性进行审核核。施工图全图编制典型楼座建安安预算，建安安成本综合测测算、分析、反反馈并进行图图纸优化：■销售：根据项目预预期销售均价价和利润率要要求，根据不不同施工方案案的成本情况况，讨论并加加以优化；■研发：负责图纸优优化变更；■工程：对设计选材材、选型的合合理性、经济济性及施工的的可行性进行行审核。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明规划设计阶段施工图设计组织综合管网方案设计计■项目：提供各专业业局设计条件件景观扩初及施工图图设计■成本控制：成本核核算及费用控控制景观施工图成本测测算、分析、反反馈并进行图图纸优化■销售：结合宗地状状况、项目定定位和成本测测算情况，参参与景观施工工的讨论制定定■研发：负责图纸优优化变更■工程：对选材、工工艺做法提出出专业性意见见。施工准备阶段建设工程规划许可证规划方案及市政方方案送审设计方案(含总平平面图)申报研发：配合提供设设计院的盖章章确认土地出让合同项目：提供土地出出让合同、付付款凭证及相相关图纸修建性详细规划22份，电子文文件1份（注：审审定前，提交交10本规划设计计方案，电子子文件1份）研发：提供所需图图纸申报单位（人）委委托代理的，需需提交授权委委托书建筑方案送审建筑设计方案申报报表研发：配合提供设设计院的盖章章确认1/500现状地地形图1份、定界图1份土地出让合同项目：提供土地出出让合同、付付款凭证及相相关图纸投资计划建筑设计方案2份份以上（含建建筑效果、总总平面、各层层平面、立面面、剖面图等等）重要项目目需做多媒体体或提交模型型申报单位（人）委委托代理的，需需提交授权委委托书取得许可证投资计划大配套财务：提供资金保保障小配套财务：提供资金保保障消防证明研发：负责提供消消防报建图人防证明研发：负责提供人人防报建图地名证明(需要时时应申请)节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明施工准备阶段现场工程放线准备相关文件建设工程规划许可可证规划局批复的项目目总平图及电电子文件首层平面图研发：出图及图纸纸问题解决；；工程：现场配合。出放线报告按照施工总平图进进行楼座坐标标点放置，出出放线报告工程：配合勘测、清清除现场障碍碍现场保护与移交施工单位配合做记记录、现场保保护工程：组织现场保保护移交施工单位研发：现场发现问问题，及时解解决；工程：组织交接。施工许可证准备相关文件土地使用权证建设用地规划许可可证建设工程规划许可可证施工图纸及技术资资料报告书工程施工中标通知知书及经过签签证的施工合合同建设资金证明（银银行存款证明明）注：资金金情况需满足足施工中标价价的1/3以上或相关关规定项目年度投资计划划（当年计划划）施工图审查研发：负责提供施施工图及计算算书质量监督手续质量监督登记表工程：配合办理安全措施工程：组织施工单单位做好现场场围墙及现场场相关安全措措施。安全施工措施登记记表工程：配合现场安安全企业投资项目备案案规划设计成果大配套开工前期工作“三通一平”临水、临电■工程：确定临水、临临电位置及数数量；■项目：协助临时电电送电、接入入水接入；■财务：提供资金；；■成本控制：审核相相关费用和成成本。场地平整施工组织方案■研发：配合工程部部，负责提供供所需的全部部资料；■成本控制：确定分分包项目及各各种特殊材料料的档次价格格招投标、签订合同同勘察单位研发：提供规划施施工图等所需需的全部资料料；工程：确定招标文文件成本：配合招投标标、测算成本本；法务：招投标文件件的法务审核核、合同审核核桩基施工单位监理单位土建施工单位甲供材料设备、分分包商沉降观测节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明施工准备阶段开工前期工作招标合同备案指土建施工单位的的公开招标及及合同备案■工程：确定备选单单位、提供招招标资料及备备案合同；■成本：共同确定合合同约定的各各项条款。施工图会审组织监理、施工单单位一起对图图纸进行会审审研发：配合会审，并并负责提供所所需的全部图图纸。会同设计院进行会会审，签发图图纸会审记录录设计交底会同设计院进行技技术交底，签签发交底记录录研发：负责组织设设计单位交底底和变更。质量安全监督手续续办理质检委托项目：配合办理相相关手续。办理安全检查委托托环卫、环保等相关关报建手续项目临时、永久路路口及占道的的报建手续项目：配合办理相相关手续。申办项目临时施工工用水、临时时用电、排污污手续办理施工人员暂住住手续开工工程建设阶段项目开工施工放线建立平面和高程控控制系统。建建立控制主轴轴线（基线）标标桩，并在现现场清楚标明明墙、柱轴线线位置研发：负责提供所所需的图纸和和技术支持。规划验线监理单位组织工程程部、设计院院、规划局验验线研发、项目：配合合桩基施工试桩施工，确定桩桩基施工标准准研发：配合确定桩桩基施工标准准。桩基全面施工研发：负责提供所所需的图纸和和技术支持。桩基检测委托桩基检测单位位进行桩基施工质量量检测，并提提供桩基检测测报告开槽土方工程支护工程降水工程基础施工地基备案研发：配合参与验验收基础施工地基处理研发：负责提供所所需的全部图图纸，配合解解决图纸设计计问题。混凝土垫层地下防水混凝土基础基础验收备案承建单位自评监理对验评资料审审查、现场观观感质量量测测和检查监理组织相关部门门验收研发：配合参与验验收签定建筑工程分部部工程（基础础）验收表基础处理竣工结算算核对全部设计变更更、现场签证证及各项扣款款的增减项造造价。工程：提供全面的的现场签证、水水电扣款等基基础性资料。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段主体施工审核施工方案、施施工组织设计计钢筋混凝土工程施工单位填报材料料进场报验单单三证（材料出厂合合格证、进入入现场的取样样检验证明、建建委产品质量量认证）模板分项工程钢筋分项工程预应力分项工程混凝土分项工程现浇结构分项工程程装配式结构分项工工程混凝土结构子分部部工程配套管线预埋重要分项工程及隐隐蔽工程质量量验收核心筒剪力墙，裙裙楼，结构转转换层，第一一层标准层，屋屋面层钢筋■地下室、裙楼、塔塔楼第一层的的水暖电管线线预埋；■超高层建筑圈梁防防雷工程、避避难层管线预预埋。图纸问题解决图纸问题的发现及及分析■研发：配合分析问问题设计变更■研发：配合完成设设计变更；成本控制：核核定成本影响响施工质量问题、事故处理施工质量问题、事事故的调查分分析■研发：配合分析问问题处理方案的制定、审审核、审批■研发：配合制定方方案；成本控制：核核定成本影响响处理方案的实施变更签证设计变更■研发：配合完成设设计变更；■成本控制：核定变变更成本影响响。工程变更工程变更技术经济济分析■研发：配合技术分分析；成本：进行经经济分析。工程变更申请■研发：协助现场进进行变更签证证；■成本控制：测算变变更对成本的的影响，对可可行性判断。设计变更■研发：配合完成变变更；成本：核定成成本影响工程款支付工程进度的确认工程款申请表审批批■成本控制：按合同同约定审核付付款比例。工程款支付■财务：审核工程价价款单及发票票，付款。主体验收主体验收备案施工单位自评监理对验评资料审审查、现场观观感质量量测测和检查监理组织相关部门门验收■工程、研发、成本本、设计、监监理、施工单单位参与签定建筑工程分部部工程（主体体）验收表点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明项目销售阶段销售许可证准备相关文件《公司营业执照》《房地产开发资质质证书》《国有土地使用权权证》《建设用地规划许许可证》《年度投资计划》(发改委立项项批文)《建设工程规划许许可证》研发：负责提供所所需的全部图图纸。《建设工程施工许许可证》公用基础设施配套套证明获取前期物业备案案证明物业：签订物业合合同工程施工达到办证证要求的形象象进度基础工程形象部位位达到正负零零及图纸文件件工程：符合形象要要求提供基础础验收证明。按规定达到相应的的形象部位（不同建筑形式，要要求不一样）工程：达到形象进进度要求，提提供证明。面积计算及图纸获取《面积计算成成果表》项目：提供地名批批复及附图、图图审证等；研研发：提供全全套的施工图图和总平面图图。《项目总平面图》获取商品房网上销销售数据录入入合格证明销售：配合网上录录入项目亮相前准备推盘策略确定产品策略：■研发：根据项目定定位、市场状状况和项目推推广策略，对对产品推广排排期、阶段性性重点聚焦提提合理化建议议；■研发：根据产品推推广排期，提提供具体产品品的房型图、户户型卖点、专专业设计人员员支持、讲解解产品等。价格策略：■销售：协助现场根根据具体组团团、楼座、楼楼层、朝向等等因素，制定定价格体系及及制作销控；；■成本控制：提供产产品成本，提提出售价建议议。推广策略：■销售：参与项目推推广策略的讨讨论，提出合合理化建议，实实现推广效果果的最大化；；■研发：提供设计院院背景、产品品设计理念、产产品卖点及专专业设计人员员的支持。招商策略：■商业运营：整合外外部资源，根根据项目销售售需要，制定定项目全程招招商策略。确定外部资源广告公司寻找及确确定■销售：参与研究讨讨论广告公司司的选择，参参与沟通。制作公司寻找及确确定策略公司寻找及确确定■销售：策略公司的的沟通，并进进行相关的培培训媒介公司寻找及确确定■销售：根据目标客客户群的日常常生活、行为为习惯，选择择和确定有效效的媒体形式式，监控、反反馈媒体实施施的效果。活动公司寻找及确确定■销售：活动公司的的沟通，各个个阶段活动组组织的配合协协调，活动过过程的实时关关注，反馈调调整后期活动动营销的内容容。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明项目销售阶段项目亮相前准备项目推广定位确定定项目名称、组团名名称研发：根据对产品品的理解提出出合理建议。销售：根据对市场场客户的理解解提出合理建建议。项目核心推广理念念确定Slogon确定项目核心识别系统统确定Logo确定VI系统及延展方方案确定亮相前项目知识系统培训建筑知识，楼盘背背景，项目卖卖点综述，竞竞争对手比较较，付款方式式，法律手续续，销售技巧巧等方面的综综合培训销售：提供相关政政策培训

法务务：提供相关关政策培训及及统一口径的的法律审查；；

研发：提供建筑设设计单位、景景观设计公司司、建筑风格格、各项控规规指标、交工工标准、户型型卖点资料、全全部图纸资料料等；

工程：提供施工材材料、施工工工艺、重点节节点、工程进进度、入住时时间、交工标标准等资料。销售分卖场设立为实现项目宣传的的最大化，在在合理地段设设立商品房销销售展示中心心研发：提供外卖场场设计、包装装方案并协助助完成，卖场场相关销售道道具制作。销售道具准备现场房型手册（亮亮相版）研发：提供各单体体户型图和楼楼层平面图、小小区摆位图等等。售楼处装修装饰及及售楼处内外外部指引包装装（精神堡垒垒、工地围档档、吊旗、道道旗、形象墙墙、指示牌、资资料架、展示示架）销售：提出装饰及及指引系统的的合理化建议议；工程：组织招标确确定施工单位位，协助企划划部进行售楼楼处内部装修修和项目指引引系统的施工工；成本控制：核算售售楼处装修成成本，进行合合同审批和付付款工作；财务：提供装修及及包装所需资资金支持。样板间及样板环境境指示说明系系统销售：协商决定样样板间建造的的具体户型；；研发：提供样板间间户型的详细细房型图和尺尺寸；工程：组织招标确确定施工单位位并施工，组组织样板间施施工和节点支支持；成本控制：样板间间装修成本核核算及合同审审批工作；财务：提供装修及及包装所需资资金支持沙盘（概念）模型型、主力户型单体模型型研发：提供规划方方案图和户型型图，支持企企划部制作概概念沙盘和单单体户型；销售：与企划部协协商，选定沙沙盘方案及主主力户型。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明项目销售阶段项目亮相前准备销售道具准备入市前印刷品的设设计、制作（概概念楼书、房房型图、DMM单、宣传海海报等）销售：各种印刷类类销售道具制制作的确定；；研发：项目研发设设计方面资料料的提供，如如平面规划图图、景观规划划图、房型图图、人行系统统、车行系统统等；工程：提供工程进进度及交工标标准，施工材材料、施工工工艺等相关方方面的资料；；法务：相关印刷文文件的法律审审核以及合同同的审核。项目周边的主要道道路设置醒目目指示系统(意向)派筹卡及纪念礼品品联动工作的准备配备看房车及看房房车包装行政：提供看房车车及司机组织进行联动单位位人员的培训训和包装销售：提供重点联联动单位的包包装，相关销销售道具的制制作。意向商家签约进驻意向书法务：合同谈判以以及审核确定项目亮相方案案项目形象表情、主主题、创意表表现确定项目部、销售部：：参与讨论，提提出建设性意意见。项目亮相细化方案案确定项目亮相媒体确定定项目亮相项目亮相项目形象出街，媒媒介组合应用用（户外、报报纸、电视、电电台、车体、电电梯）法务：相关印刷文文件的法律审审核以及合同同的审核。新闻媒体新闻信息息亮相销售：通过媒体扩扩大宣传信息息。亮相庆典活动及产产品推介会的的宣传和安排排研发：项目研发设设计资料、研研发设计专业业人士支持；；销售：项目亮相各各项工作的配配合开展，电电话接听解答答，现场客户户接待，活动动的协同组织织等。项目开盘前准备销售内部资料房型、房号及面积积对照表研发：提供房型本本册、技术支支持；销售：提供房号及及面积表销控方案及销控表表《答客户问》客户接待、客户问问题汇总及反馈（统一说词词）研发、工程：配合合解释、解决决客户提出的的研发及工程程问题。客户积累意向卡销售，客户户梳理，意向向销控制定，客客户关系维护护销售：意向卡销售售的组织工作作；

外卖场：意向客户户推荐，客户户关系维护。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明项目销售阶段项目开盘前准备交房标准确定各部门联动：讨论论并确定项目目交工标准；；法务：法律风险提提示。价格体系确定成本控制：牵头制制定项目考核核指标体系，提提供项目经济济指标要求；；销售：对不同组团团、不同楼座座、不同楼层层和户型制定定合理的价格格体系。合同准备房型附图研发：提供所有房房型附图交房标准研发：提供确定交交工标准法务：交工标准中中法律风险的的提示和规避避；工程：审核合同中中的交楼时间间及交工标准准。小区摆位研发：负责提供最最终版的总平平面图。合同、附加协议等等文本审查确确定法务：商品房合同同、附加协议议、补充协议议等文本的审审查确定。开盘前销售道具的准备现场房型手册深化化版及最终版版研发：提供深化版版房型图手册册及逐步落实实形成最终房房型图手册。楼书，宣传海报、折折页，物业管管理公约研发：协助制作楼楼书、折页等等，提供技术术支持；物业：提供物业管管理公约购房须知，房型图图，详细价格格表研发：提供项目详详细的房型图图，提供技术术支持；销售：协助销管制制定项目楼房房的价格体系系；工程：提供工程进进度及交工标标准。售楼处内外展示道道具统一更换换(道旗、吊旗旗、背板等)沙盘（细化景观及及外檐）研发：提供项目总总规划平面图图，协助企划划制作沙盘，提提供图纸和技技术支持样板间、样板环境境的指示系统统的数据更新新研发：负责提供样样板环境图纸纸和技术支持持销控表及销控贴，认认购书，合同同袋销售：协助企划制制作销控表、认认购书、合同同袋等相关销销售用具。项目形象的提升及深化户外媒体发布（项项目形象及核核心理念锻造造与深化）报纸媒体发布（项项目形象及核核心理念锻造造与深化）小众媒体及创新媒媒体发布（项项目形象及核核心理念锻造造与深化）开盘信息告知媒介组合应用（户户外、报纸、电电视、电台、车车体、电梯）银行大协议的签订订财务部：提供银行行节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明开盘项目销售阶段项目开盘开盘庆典活动活动形式（演出∕∕说明会∕发布会）与会人员（演艺名名人∕专家学者）告知途径（报广∕∕海报∕门票∕DM）销售：开盘庆典活活动的组织配配合，最大化化接待、积累累客户；物业：积为开盘庆庆典活动提供供人力物力支支持客户转化明确合理流程，接接待、回访、邀邀约客户，完成客户转转协议、转合合同工作。财务：收定金、购购房款；销售：签订购房协协议，进行客客户关系维护护，协助合同同、文件的签签署回款落实销售：按每月考核核指标定时定定额完成销售售量，为回款款落实提供支支撑。日常销售月度指标分解根据公司资金情况况与项目进程程，进行月度度指标分解与与调整产品分析、聚焦销销售重点来电客户分析、来来访客户分析析、成交客户户分析、未成成交客户分析析、滞销产品品分析、竞争争项目动态关关注，对项目目所处销售阶阶段进行准确确判断和适时时调整销售：阶段性项目目推广总结，根根据库存产品品现状，合理理安排推广节节奏和推广方方向；销售：根据库存产产品现状和考考核指标要求求，讨论协商商调整价格体体系，聚焦重重点产品的销销售；外卖场：协助销售售进行产品、客客户分析，根根据聚焦销售售重点，推荐荐可成交客户户。月度操作手册的制制定根据财务指标，产产品情况，客客户情况，制制定月度的推推广策略、销销售策略和重重大节点价格监控及调整定期进行价格测算算，与销售沟沟通，根据库库存产品和聚聚焦销售的重重点及市场形形势变化，调调整项目价格格，实现项目目利润最大化化成本控制：阶段性性考核指标调调整；动态调调整售价，实实现利润最大大化；销售：根据阶段性性产品销售情情况和库存产产品现状，沟沟通协调销管管调整价格体体系。月度推广计划的执执行报纸媒体：树立项项目形象，宣宣泄产品卖点点销售：协同企划对对于项目形象象和阶段性产产品宣泄点进进行沟通，确确定报广内容容户外媒体：强化项项目形象，聚聚焦重大节点点销售：结合阶段性性考核指标和和项目销售情情况，确定阶阶段性节点的的设置和媒体体宣传营销活动：维系老老客户促进老老带新，制造造新闻热点烘烘托项目人气气销售：协助企划进进行主题营销销活动的组织织和配合工作作客户中心：通过公公益性活动强强化客户品牌牌忠诚度，加加强项目口碑碑传播效应销售：通过与企划划部的沟通交交流，创新性性的组织公益益性活动，强强化客户忠诚诚和树立公司司品牌美誉度度，逐渐形成成项目的独特特卖点。销售道具支持：楼楼书、客户通通讯、生活手手册折页、道道旗、吊旗销售：协同企划制制作各种销售售道具。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明项目销售阶段日常销售客户到访及接待成成交工作客户资源利用大客客户，社区活活动，置业推推荐，物业推推荐等工作带带来大批意向向客户销售：提供DM单单，海报、楼楼书、单体沙沙盘等销售道道具支持。外卖场客户到访销售：外卖场销售售道具的及时时制作和补充充，路演活动动的组织开展展。项目销售现场利用用电话，回访访老客户，并并进行客户接接待成交工作作通过日常培训，提提高销售人员员的接待水平平，现场通过过电话回访，邀邀约客户到访访，促成签约约成交销售费用月度付款款计划及支付付成本控制：根据销销售费用发生生及以往支付付情况，制定定月度合同支支付额度，审审核付款计划划并上报集团团；财务：审核价款单单及发票，按按资金情况付付款合作方合同签订相关部门：合同签签订及审批工工作；法务：商品房合同同、附加协议议等检查，风风险提示；销售：确认物业及及置业联动，送送各部门存档档。销售回款制定回款节点，协协调银行及房房管局保证按按期回款财务：为客户创造造便捷交款条条件，快速收收款。月度指标考核公司考核指标完成成及调整销售：按当月完成成情况逐步调调整全年销售售回款指标财务：编制月度资资金预算，填填列各项目实实际发生数。项目考核指标完成成及调整销售：按当月完成成情况，调整整次月及全年年销售任务指指标；财务：编制月度资资金预算，填填列各项目实实际发生数；；项目：提供下月指指标落实的政政府相关证件件支持；工程：提供下月指指标落实的工工程节点支持持，统计汇报报工程指标完完成情况及指指标调整，提提供月度工程程款计划。清盘销售清盘清盘后项目各种资资料移交行政：接收商品房房合同、协议议、优惠单并并存档。项目销售、招商工工作问题总结结、汇报并存存档项目营销推广效果果的监控、评评估、修正，通通过销售体系系例会、项目目协调会、部部门例会、各各种主题总结结会等形式做做工作总结，指指导后期工作作节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段外檐装修材料确定设计、研发定板研发、成本控制：：分别从技术术、经济方面面配合。施工样板制作材料确定研发、成本控制：：分别从技术术、经济方面面配合选用材材料。甲供、甲分包材料的招标制定招标计划编制招标文件拟定投标单位成本控制：审核招招标方案确定材料招标技术术要求成本控制：参与招招标、测算成成本。确定定标原则成本控制：参与确确定定标原则则考察投标单位成本控制：参与考考察并提出考考察意见招标、定标成本控制：参与招招标定标内檐装修地面基层处理找平层面层防水基层处理防水层施工面层砂浆抹灰基层处理抹灰饰面板（砖）排砖面砖安装研发：参与施工样样板验收勾缝门窗型材加工安装窗框安装窗扇封胶轻质隔墙放线定位隔墙砌筑及安装幕墙幕墙专业设计研发：审核幕墙设设计图预埋件安装龙骨加工及安装幕墙面材安装封胶涂饰基层处理底料施工面料施工研发：参与施工样样板验收节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段水、暖、电安装室内给水系统给水管道及配件安安装室内消火栓系统安安装给水设备安装管道防腐，绝热室内排水系统排水管道及配件安安装雨水管道及配件安安装室内热水供应系统统管道及配件安装辅助设备安装防腐，绝热卫生器具安装卫生器具安装研发：参与施工样样板验收卫生器具给水配件件安装卫生器具排水管道道安装室内采暖系统管道及配件安装辅助设备及散热器器安装系统水压试验及调调试防腐，绝热变配电室变压器、箱式变电电所安装成套配电柜、控制制柜和动力、照照明配电箱（盘盘）及控制柜柜安装裸母线、封闭母线线、插接式母母线安装电缆沟内和电缆竖竖井内电缆敷敷设电缆头制作、导线线连接和线路路电气试验接地装置安装避雷引下线和变配配电室接地干干线敷设供电干线裸母线、封闭母线线、插接式母母线安装内电缆沟内和电缆竖竖井电缆敷设设电线、电缆导管和和线槽敷设电线、电缆穿管和和线槽敷线电缆头制作、导线线连接和线路路电气试验节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段水、暖、电安装电气动力成套配电柜、控制制柜和动力、照照明配电箱（盘盘）及控制柜柜安装低压电动机、电加加热器及电动动执行机构检检查、接线低压气动力设备检检测、试验和和空载试运行行桥架安装和桥架内内电缆敷设电线、电缆导管和和线槽敷设电线、电缆穿管和和线槽敷线电缆头制作、导线线连接和线路路电气试验插座、开关、风扇扇安装电气照明安装成套配电柜、控制制柜和动力、照照明配电箱（盘盘）安装电线、电缆导管和和线槽敷设电线、电缆导管和和线槽敷设电线、电缆导管和和线槽敷线，槽槽板配线钢索配线，电缆头头制作导线连接和线路气气试验灯具、插座、开关关、风扇安装装建筑照明通电试运运行备用和不间断电源源安装成套配电柜、控制制柜和动力、照照明配电箱（盘盘）安装柴油发电机安装他安裸母线、封闭母线线、插接式母母线安装电线、电缆导管和和线槽敷设电线、电缆导管和和线槽敷线电缆头制作导线连接和线路气气试验接地装置安装防雷及接地安装接地装置安装避雷引下线和变配配电室接地干干线敷设建筑物等电位连接接，接闪器安安装研发：配合验收节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段智能化通信网络系统通信系统，卫星及及有线电视系系统，公共广广播系统办公自动化系统计算机网络系统，信信息平台及办办公自化应用用软件，网络络安全系统建筑设备监控系统统空调与通风系统，变变配电系统，照照明系统，给给排水系统，热热源和热交换换系统，冷冻冻和冷却系统统，电梯和自自动扶梯系统统，中央管理理工作站与操操作分站，子子系统通信接接口火灾报警及消防联联动系统火灾和可燃气体探探测系统，火灾报警控制系统统。消防联动系统安全防范系统电视监控系，入侵侵报警系统，巡巡更系统，出出入口控制（门门禁）系统，停停车管理系统统综合布线系统缆线敷设和终接，机机柜、机架、配配线架的安装装，信息插座座和光缆芯线线终端的安装装智能化集成系统集成系统网络，实实时数据库，信信息安全，功功能接口电源与接地智能建筑电源，防防雷及接地环境空间环境，室内空空调环境，视视觉照明环境境，电磁环境境住宅（小区）智能能化系统火灾自动报警及消消防动系统，安安全防范系统统（含电视临近系统，入入侵报警系统统，巡更系统统、门禁系统统、楼宇对讲讲系统、停车车管理系统），物物业管理系统统（多表现场场计量及与远远程传输系统统、建筑设备备监控系统、公公共广播系统统、小区建筑筑设备监控系系统、物业办办公自动化系系统），智能能家庭信息平平台通风与空调送排风系统风管与配件制作，部部件制作，风风管系统安装装，空气处理理设备安装，消消声设备制作作与安装，风风管与设备防防腐，风机安安装，系统调调试防排烟系统风管与配件制作，部部件制作，风风管系统安装装，防排烟风风口、常闭正正压风口与设设备安装，风风管与设备防防腐同，风机机安装，系统统调试节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段通风与空调除尘系统风管与配件制作，部部件制作，风风管系统安装装，除尘器与与排污设备安安装，风管与与设备防腐，风风机安装，系系统调试空调风系统风管与配件制作，部部件制作，风风管系统安装装，空气处理理设备安装，消消声设备制作作与安装，风风管与设备防防腐，风机安安装，风管与与设备绝热，系系统调试净化空调系统风管与配件制作，部部件制作，风风管系统安装装，空气处理理设备安装，消消声设备制作作与安装，风风管与设备防防腐，风机安安装，风管与与设备绝热，高高效过滤器安安装，系统调调试制冷设备系统制冷组安装，制冷冷剂管道及配配件安装，制制冷附属设备备安装，管道道及设备的防防腐与绝热，系系统调试空调水系统管道冷热（媒）水水系统安装，冷冷却水系统安安装，准凝水水系统安装，阀阀门及部件安安装，冷却塔塔安装，水泵泵及附属设备备安装，管道道与设备的防防腐与绝热，系系统调试电梯安装招标选定安装单位位选型及招标提供电梯井道土建建节点图预埋件设置、预留留洞口的设置置指导电梯井道土建建施工土建交接检验电梯安装及调试驱动主机导轨，门系统，轿轿厢，对重（平平衡重）装电补偿装置，电气装装置整机安装调试、验验收毛坯房竣工验收备案会同监理、施工单单位初步验收收施工队伍整整改。整理竣工资料及竣竣工图施工单位提供《建建筑工程质量量保修书》组织销售、研发、运运营、物业共共同验收。报建委质监部门审审定备案项目：办理建设工工程档案预验验收证明与物业进行交接。物业：办理交接手手续节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段毛坯房竣工验收土建、给排水、采采暖、电气、空空调、甲供材材、各项分包包工程结算核对各栋建筑面积积，核对全部部设计变更、现现场签证及各各项扣款的增增减项造价。工程：（1）申请甲供材结算算，提供四方方（甲方、总总包方、甲供供方、监理）签签字确认的领领料汇总表，及及全面的现场场签证（监理理、工程部经经理签字确认认）、水电扣扣款等基础性性资料（2）申请分包工程结结算，提供四四方（甲方、总总包方、分包包方、监理）签签字确认的分分包工程量汇汇总表，及全全面的现场签签证（监理、工工程部经理签签字确认）、水水电扣款等基基础性资料；；（3）申请土建工程结结算，提供全全面的现场签签证（监理、工工程部经理签签字确认）、水水电扣款等基基础性资料。成品房装修土建工作面移交土建整改垃圾清运吊顶龙骨加工及安装封板洁具洁具选型及招标洁具安装护栏和扶手制作与与安装饰面板（砖）排砖面砖安装勾缝涂饰基层处理底料施工面料施工橱柜制作与安装橱柜招标橱柜设计橱柜安装门窗套制作与安装装花饰制作与安装窗帘盒、窗台板暖气片安装选型及招标成本控制、研发：：参与选型、招招标，成本核核算暖气片安装研发：参与施工样样板进行验收收裱糊与软包细部节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段成品房验收备案会同监理、施工单单位初步验收收，施工队伍伍整改整理竣工资料及竣竣工图施工单位提供《建建筑工程质量量保修书》组织工程、销售、研研发、成本控控制、物业等等部门共同验验收报建委质监部门审审定备案项目：办理建设工工程档案预验验收证明。与物业进行交接。物业：办理交接手手续。成品房竣工结算精装修的甲供材、精精装修分包、成成品房施工结结算工程：核定工程量量，组织办理理结算。配套手续及施工排水成本控制：审查预预算、确定工工程费用。研发：提供设计所所需要的图纸纸，调整管网网，配合二次次网设计，保保证出图。工程：提供工作面面，监督施工工、协助验收收。财务：提供资金，保保证交费。热力（协调分级、寻寻找热源）成本控制：负责工工程招标。工程：提供工作面面，监督施工工、协助验收收。财务：提供资金，保保证交纳工程程费。销售：提供入住明明细；运营：协助空房面面积核算；财务：提供资金保保证采暖费缴缴纳。物业：供热移交物物业。自来水成本控制：负责招招标、审核预预算。研发：提供设计所所需要的各种种图纸；提供供进件所需要要的图纸，保保证进件。工程：提供工作面面，监督施工工，协助并保保证挂表、通通水、配合验验收。财务：提供资金、保保证交纳工程程费。园林用水、换热站站用水研发：提供进件所所需要的图纸纸，保证进件件。工程：监督施工、提提供施工所需需工作面，通通水、挂表。财务：提供资金，交交纳工程费。中水研发：提供进件所所需要的图纸纸，保证进件件；提供设计计所需要的图图纸，调整管管网、提工场场站点，配合合出图。工程：提供工作面面，监督施工工；协助现场场，工程验收收、通水财务：提供资金，保保证交费物业：工程移交物物业节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段配套手续及施工燃气（招标）研发：提供进件所所需的各种进进件图纸；提提供设计所需需要的图纸，场场站点，协调调管网调整，提提供技术支持持保证设计。工程：提供工作面面，保证施工工、监督施工工；协调现场场整改、验收收，保证点火火。财务：提供资金，保保证交费。场站点位置研发：配合确定场场站点位置和和技术支持视讯研发：提供设计所所需要的图纸纸。工程：签订协议、信信号开通；提提供工作面，监监督施工、验验收。电力研发：提供进件所所需要的图纸纸、提供设计计所需要的图图纸。销售：提供面积测测量报告；工程：提供进件所所需的用电量量、用电点；；提供工作面面，保证施工工监督施工；；提供现场协协助保证验收收、挂表。财务：提供资金支支持，保证交交费