房地产项目可行性报告公寓

第一章总论

1.1项目概况1.1.1项目名称：**——****1.1.2开发商:**市**房地产发展有限公司投资商:**地产控股有限公司建筑单位:揭西建筑工程公司设计单位:**市**园林配套工程有限公司代理商:**市**地产顾问有限公司1.1.3项目地址：**大学城外环西路1.1.4占地面积:28302平方米1.1.5总建筑面积:64820平方米产权年限:40年产权楼层状况:7栋13层小高层容积率:2.29绿化率:55%地下停车位数量:253个1.1.6项目总投资：23000万元1.1.7项目建设期：12个月1.2.1基本信息**是**集团打造大学城最高品质的复合地产，位于**大学城综合商业区南区，项目占地约3万平米，与大学城南区理工人才基地——华南理工大学为邻；与【**印象】隔路相望，南向可远望珠江。项目分两期开发，首期开发公寓用地。**公寓由7栋13层小高层建筑组成，单身公寓、一房～三房满足投资客以及自住等多层次客户的需求。小区设有特色跌水景墙、酒店天台花园、思考庭院特色组景墙、休闲活动草坪、酒店前景观水景、雕塑等特色影观。1.2.2周边配套小区：儿童游乐空间、健身室、中心泳池、休闲平台、兵兵球室等；学校：广大附属中学大学城校区、2所省级标准小学、区内四个保留村内将各建设一所小学、区内四个保留村内将各建设一所幼儿园；商场：医院：银行：饮食：娱乐：。交通情况：楼巴：综合商业南区公交车：途经线路包括***1线、2线、3线、4线、5线。地铁：地铁4号线***南站。自驾车：未来交通规划：地铁七号线。1.3.4总投资本项目总投资为53000万元。1.4可行性研究工作的结论可行性研究结论1、本项目建设符合城市建设规划，有利于加快**国际化城市建设的步伐。2、通过市场预测分析，本项目拟建商品房市场较好。3、地处大学城环境优雅，外部配套条件较好，供电、供热、通讯、给排水、煤制气和有线电视等基础设施可以满足项目需求。4、项目经济效益良好，财务分析可行。项目主要经济指标见表1-1。表1-1项目经济技术指标一览表序号指标名称单位数量备注1总投资万元530002占地面积m2283023总建筑面积m264820其中住宅m245000商铺m24800地下室m210000其他m25020第二章市场分析2.2项目的市场前景分析2.2.1项目的环境分析及市场定位项目地处大学城，具有很好的人文环境，交通便利，周围配套设施完备，具有较高的投资价值。2.2.2商品房价格分析**市由于地理环境以及城市发展先后时间、整体布局等原因房地产价格变化较大，商业区周边由于环境质量好、交通方便，人文气氛浓，售价远高于偏远地区。同类房地项目价格定位应主要根据其地理位置，**市区主城区商品价格在20000-25000元之间，本项目综合考虑本项目商品房价格平均为18000元。第三章项目建设进度本项目计划总工期为12个月，预计在2010年1月开始拆迁工作；2010年1月底开工，2011年2月初完成安装工程、室内外装修工程、园林环境等室外配套工程，并竣工验收。具体工期安排如下表3-1：表3-1施工进度控制表序号工作内容需要时间1拆迁工作2个月2前期工作（包括立立项、设计、招招标等）3个月3土方及基础1个月4土建结构4个月5装饰装修及配套工工程2个月6共计12个月第四章投资估算与资金筹措4.1投资估算本估算是在前述建设方案的基础上，按照国家关于建设项目投资估算的有关规定及广东省、**市有关定额与取费标准编制的。本项目建设投资53000万元，各项投资构成如下：表4-1项目成本估算表序号项目计算公式单方造价（元/㎡㎡）投资金额（万元）1土地费用2500165002建安费用530034354建安费用详细2.1地下室4332.2土方及基础工程6902.3土建主体工程27502.4安装工程826安装工程详细水电1402.4.2电梯1462.4.3燃气802.4.4消防2002.4.5通讯及智能系统2442.4.6节能降耗2502.47室外配套2603前期费用建安费用×5%1717.74其他费用建安费用×3%1030.625销售费用销售收入×5%515.66管理费用2~4项×5%8047财务费用年贷款利率（5..76%）921.68不可预见费2~6项×5%423.959项目总投资合计53000投资估算主要依据**市同类项目的造价测算，工程费用按类比计算，各种收费按**市及国家有关规定估算。具体情况分析说明如下：（1）土地费用据公开资料显示,**地产在2007年7月拿下了**所在项目的DS1510地块,当时竞标价1.65亿元。也就是说,此项目用地的楼面地价还不到2500元每平米。（2）建安工程费建安工程费是建造房屋所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用的总合。据网上调查结果，本住宅所处的小高层在2010年上班年的建安成本大概是5300元左右。（3）前期费用前期工程费主要包括前期勘察、规划、设计、可行性研究、及“三通一平”等阶段的费用支出。取工程建安费的5%计算，本项目的前期费用合计为1717.7万元。（4）其他费用其他费用主要包括临时用地费、临时建设费、工程监理费、工程咨询费、工程保险费、合同公证费等。取工程建安费的3%计算，本项目的其他费用为1030.62万元。（5）销售费用销售费用是指销售过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、福利、奖金、销售机构的折旧费、广告费、宣传费及代理费等，取销售收入的5%计算，本项目的销售费用合计为515.6万元。（6）管理费用管理费用主要指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、劳动保险费、办公费、差旅费、咨询费、业务招待费、房地产税等。取工程建安费、前期费用和其他费用的5%计算，本项目的管理费用合计为804万元。（7）财务费用财务费用是指项目筹集资金过程中发生的各项费用，主要包括借款利息、金融机构手续费、代理费等。结合项目建设进度计划和销售回笼资金计划，预计本项目需向银行借款16000万元，借还方式为建设期第一年初向银行借款16000万元，第二年末通过销售收入即可还清。2010年1月初银行年贷款利率为5.76%。经测算，本项目的财务费用为921.6万元。（8）不可预见费主要考虑通货膨胀导致项目建设成本和资金成本的上升，以及设计变更对建设成本的影响，取建安费用、前期费用、其他费用、销售费用和管理费用的5%计算，本项目的不可预见费用合计为423.95万元。2.资金筹措本项目开发建设总投资为53000万元。工程建设资金筹措方式为开发商自有资金8000万元，银行借款16000万元。其他建设资金通过楼盘滚动销售资金提供。具体如表表4-2：表4-2资金分布表开发商自有资金8000万元（占总总成本15.09%）项目销售回笼资金金29000万元（占占总成本54.72%）银行贷款16000万元（占总总投资30.19%）表4-3项目详细投资计划与资金筹措表序号项目名称合计金额(万元))2010年2011年2012年1总投资5300048110.74762.6127.12土地费用1650016500工程建安费3435431491.22862.8＼前期费用1717.7744＼＼其他费用1030.62824.5206.12＼销售费用515.6＼388.48127.12管理费用804265.3402136.7财务费用2277490.51036.8749.7不可见费用423.95150150123.95总投资合计5300015631.229708.881182资金筹措5300017631.229790.88118自有资金80007631.2368.8＼银行借款1600016000＼销售收入再投入29000＼208828118注：各个时间段的成本按工程进度比例计算（三）销售及经营收入测定1.各类物业销售收入估算表4-4项目销售收入预测项目建筑面积（㎡）或个数销售均价（元/㎡）销售收入（万元）住宅450001800081000商业48002500012000车位25340000010120合计103122.项目销售回款计划在假设本项目能够实现以下条件的前提下：（1）保持正常的工程进度；（2）有成功的营销策划；（3）采取符合市场的营销策略。结合前面的市场分析，在银行同意提供楼宇按揭服务的前提下，预计本项目可实现100%的销售，初步预测的项目销售计划及销售收入见表4：表4-4总销售收入预测表单位：万元序号项目细项合计2010年2011年2012年1住宅销售比例100%＼80%20%销售面积（平方米米）45000＼3600019000销售收入(万元))81000＼64800162002商业销售比例100%＼40%60%销售面积（平方米米）4800＼19202880销售收入(万元))12000＼480072003车位销售比例100%＼80%20%销售个数(个)253＼20241销售收入(万元))10120＼809620244销售收入合计(万万元)103120＼77696436403.销售利润项目预计至2012年可实现销售收入103120万元,销售税金及附加费4120.1万元，获得税前利润总额50120万元，缴纳所得税16539.6万元（按税率33%计算），税后利润33580.4万元。计算费率根据《**市房地产开发经营有关税费一览表》。表4-5项目损益表单位：万元序号项目名称合计建设经营期(年))2010年2011年2012年1收入103120＼7769643640住宅销售收入81000＼6480016200商业销售收入12000＼48007200车位销售收入10120＼809620242总成本费用5300017631.229790.881183销售税金及附加515.6＼388.48127.124利润总额50120-17631.228791.620494.8335所得税(按33%税率)16539.6＼＼16539.66税后利润额33580.4＼＼16539.6（四）财务指标分析评价表4-6项目全部资金现金流量表单位：万元序号项目名称合计2010年2011年2012年1销售收入入103120＼77696436402现金流出70055.217631.230179.324784.7现金流出详细项目投资资5300017631.229790.88118销售税金及附加515.6＼388.48127.12所得税税16539.6＼＼16539.63净现金流量（1--2）33064.8-17631.2247516.72218855.2884累计净现金流量4折现净现金流量＼-17631.2243197.02215582.8885累计折现净现金流流量＼-17631.2225565.82241148.7计算指标基准收益率（IEE）=10%内部收益率（IRRR）=85.68%%财务净现值（FNNPV）=411488.7静态投资回收期（年年）=1.41动态投资回收期（年年）=1.55表4-7项目自有资金现金流量表单位：万元序号项目名称合计2010年2011年2012年1销售收入入103120＼77696436402现金流出41976.817588.37721.7816666.722现金流出详细自有资金8000666.77333.3销售税金及附加515.6＼388.48127.12所得税16539.6＼＼16539.6贷款本金偿还1600016000＼＼贷款利息偿还921.6921.6＼＼3净现金流量（1--2）61143.2-17588.3369974.22226973.2884累计净现金流量＼-17588.3352835.92279359.25折现净现金流量＼-17588.3350759.93365586.16累计折现净现金流流量＼-17588.3333171.63398757.755计算指标（IE==10%）内部收益率（IRRR）=324.87%财务净现值（FNNPV）=987577.75静态投资回收期（年年）=1.34动态投资回收期==（年）1.38通过编制和分析本项目现金流量表，包括《项目全部资金现金流量表》（表6）和《项目自有资金现金流量表》（表7）。可算得本项目的相关财务盈利指标情况。1.赢利能力分析（1）内部收益率（IRR）内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现今流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所用资金的盈利率，是考核项目盈利功能的主要动态指标。当IRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求，在财务上是可以接受的。由表6、7可知，本项目内部收益率均远大于基准收益率（10%）。（2）净现值（NPV）净现值是按投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和，它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于0的项目可以接受。由表6、7可知，本项目净现值均远大于0。（3）投资回收期投资回收期是指以项目的净收益抵偿总投资所需要的时间。本项目预计在2011年第二季度即可收回全部投资。由表6、7可知本项目全部投资动态回收期=1.55(年)（4）投资利润率＝33580.4／53000＝63.35%2.项目不确定性分析（1）项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点（临界点），是指项目销售收入等于销售销售税费与总投资成本之和。在这个平衡点上，投资没有产生盈利。盈亏平衡分析可以从销售收入和销售总量两方面进行。盈亏平衡点售价：该项目总投资为53000万元（含借款利息）。盈亏平衡点的计算依据为：销售收入=总投资+销售税费。按照《**市房地产开发经营有关税费》规定，销售税费中营业税为销售收入的5%；城市维护建设税为按营业税税额的7%，教育费附加税为营业税税额的2%，印花税为销售收入的0.05%。故：盈亏平衡点时的销售收入=总投资+销售税费=53000+515.6=53515.6（万元）盈亏平衡点时的销售率=53515.6/103120=51.9%盈亏平衡点时的销售均价=53515.6/64820=8256（元/平方米）因此本项目在销售进度达到51.9%时即可保证盈亏平衡。当项目全部售出时，项目的销售均价达到8256元/平方米，本项目可保证盈亏平衡。根据项目品质及**市房地产市场状况，项目实现保本点时的销售量（或售价）较易，项目的盈亏平衡点较低，表明项目具有较好的抗风险能力。七、可行性研究结论与建议（一）本项目的结论性意见本项目作为处在**市大学城，有较好的市场前景，开发本项目的各项经济效益指标均较理想，在同类项目中属于较好水平，项目的抗风险能力较强，故总体结论是项目开发建设方案可行，建议公司积极筹措资金，抓紧现在的有利时机开发本项目，为公司和社会创造良好的经济效益和社会效益。其主要经济效益指标见下