房地产集团项目管理制度

XX发展(XX)有限公司项目管理制度版次：A/0编制：校稿：审核：日期：二○○二年十月通告本《管理制度》（项目管理2002年10月A/0版）自签字之日起正式生效，公司各部门、地盘必须遵照执行。本《管理制度》为XX发展（XX）有限公司专门制定之内部执行文件，版权所有，未经同意不得翻印。本《管理制度》的发放及修改由公司总经理全权负责，任何单位有修改意见，应经总经理审批。董事总经理：二○○二年十月十八日项目管理制度修改记录表序号：修改日期页码章节修改内容摘要新版此页放封面以下，按顺序放好。批准人：日期：目录XM00项目发展部组织架架构与工作职职责…………1XM01项目会议制度………………………4XM02项目前期工作程序序………………6XM03项目发展进度控制制工作程序…………………8XM04项目验收工作程序序………………11XM00项目发展部组织架构与工作职责组织架构经理经理项目助理项目助理文员项目副经理（地盘经理）文员项目副经理（地盘经理）各职能部门地盘地盘部门工作内容参加项目的市场定位工作。参加制订项目总体规划方案。编制项目总体发展计划，并定期或根据项目发展状况适时修订。在财务部、合约管理部、物资管理部、经营销售部、工程技术部协助下编制项目成本控制目标，并按季度检讨、更新。根据项目总体发展计划，在工程技术部的具体协助下，完成报建工作。参加项目各阶段的设计评审工作，督促设计管理部按计划完成各阶段施工图设计。参加选择设计单位、监理单位、工程分判商、供应商、销售代理商、广告商等。负责工程施工进度和质量控制。参加营销策划、价格制订、广告制作及发布等营销工作。参加评审设计管理部工程增减和装饰设计变更指令。参加促销活动方案的制订及费用评审。联合工程技术部组织项目通过政府验收。组织地盘和物业管理单位完成物业交接。完成项目发展总结报告。地盘的职责。各岗位职责经理对部门各项工作和各个环节负责。负责对部门员工的绩效考评，关注员工的个人发展，激励员工的工作热情。安排部门员工的分工与协作，批办来函。审阅、签发外发函件，审批发往其他部门的内部存档的格式文件。组织制定部门的管理制度，负责向本部门和其他部门员工解释管理制度，了解管理制度的执行情况，适时修订管理制度。负责对其他部门的协作配合。主持编制项目总体发展计划。组织讨论并审核项目成本控制目标。主持项目发展例会，召集项目发展评审会。适时检讨项目发展状况，针对存在的问题，落实具体措施。随时掌握项目报建工作进展情况，及时与工程技术部解决报建工作中出现的困难。根据项目发展需要，处理好项目对外公共关系。组织协调工程技术部和地盘办理政府验收手续。注意收集业户和业界对本项目的评价意见，为项目的后期发展和公司其它项目发展提供建议。起草项目发展总结报告。完成领导交办的其它事项。项目助理向相关部门搜集资料，起草项目总体发展计划，并根据项目发展状况调整、更新。编制项目成本控制目标，定期调整。做好项目发展会议纪要，按经理指派跟进落实会议决定事项。及时编制项目发展月报，交经理审阅后签发。协助经理与工程技术部完成报建工作。协助经理和其他部门处理好项目对外公共关系。文员负责文件、图纸、合同的收发、登记、传递、立卷、归档。负责部门文件、合同的打印、复印、装订、分发、登记工作。保管部门印章，维护公用办公设备。负责部门办公用品的申报、领取、分发。为其他员工查阅文件、资料。领导交办的其它事项。XM01项目会议制度项目发展周例会会议时间：每周一次，具体时间各项目自行安排。参加人员：项目主管领导、工程总监、经营销售部、设计管理部、工程技术部、合约管理部、物资管理部。主持人：项目主管领导或项目经理。会议内容：各部门汇报上周工作落实情况，并提出工作中遇到的问题。主管领导或项目经理对各部门提出的问题作出协调或原则性处理。各部门提出下周工作计划或工作设想。主管领导或项目经理传达公司指示，并布置下步安排。会议纪要：项目助理负责整理会议纪要，项目经理/项目助理根据会议纪要检查各部门工作的落实情况，并作相应协调。项目发展评审例会会议时间：每月一次，定在每月的第一周。具体时间各项目自行安排。参加人员：总经理、项目主管领导、设计总监、工程总监、经营销售部、设计管理部、工程技术部、合约管理部、物资管理部。主持人：公司总经理。会议内容：各部门汇报工作进展，总经理依据项目发展计划、项目月报检查整个项目的具体推进情况。经营销售部提出营销工作下月的设想或具体安排。工程管理部提出在报建过程中遇到的困难或问题。总经理从公司角度对项目发展作出战略部署。会议纪要：项目助理负责整理会议纪要，主管领导、项目经理根据会议纪要布置、督促、检查各部门下月工作，并作相应协调。会议纪律与会人员应预先安排好工作，作好会议准备，按会议时间、会议地点准时出席会议。与会人员/部门如因公务不能出席会议或迟到，应事先知会项目助理。项目评审例会会议期间，各部门人员必须将手机关闭或转至无声。XM02项目前期工作程序目的在项目正式实施前，明确项目发展的目标；进行市场细分，确定消费者定位以及消费者定位；对项目发展的进度、成本以及各种资源进行初步规划；完成项目发展的风险评估；以此为依据完成概念设计、指导方案设计任务书的编制。职责划分（依据为弱矩阵结构）经营销售部项目专案员负责牵头分析、研究市场细分和消费者需求；概念设计的负责部门是设计管理部；项目发展部牵头进行成本及进度规划，财务部和工程技术部负责协助；项目发展部负责对项目发展进行风险评估。项目发展部负责前期工作的统筹。适用范围适用于公司发展项目的前期准备工作。工作程序项目发展部的组建在公司做出土地购买决定后，依据投资决策阶段编制的项目可行性研究，公司应组建项目发展部，任命项目经理以及视需要任命项目助理，开始进行项目前期工作。根据公司对项目发展的期望，项目发展部制定项目的发展目标，即赢利目标和市场品牌目标，报公司董事会批准后生效。项目发展部协助经营销售部进行市场定位：参与市场调查；明确项目先天的特征；参与讨论市场形势分析及市场细分工作，确定项目发展的消费群定位；参与讨论消费群体的特征和需求预测。在必要的情况下，协助经营销售部选择适当的中介机构，共同确定消费群定位及消费群需求分析。结合消费群定位及其需求分析的结论，参与讨论项目发展的市场定位，初步明确项目发展的基本要求，如户型比例、户型面积等，完成市场定位报告。项目发展部协助设计管理部进行产品定位和概念设计：市场定位（即消费群定位及消费群需求分析）完成后，以市场定位为依据，督促、协调、参与项目发展的产品定位，完成项目的概念设计。项目概念设计由设计部提出，项目部、经营销售部等有关部门参与讨论。概念设计为项目的发展方向贴上标签，指导项目的方案设计以及深入设计；作为项目发展整合营销的中心着眼点。贯彻于项目发展的始终，统一项目发展过程的宣传推广。依据概念设计的理念，由设计管理部完成项目发展设计任务书。编制成本初步规划根据以往项目发展的经验以及项目发展初步定位、发展目标，在财务部的协助下，由项目发展部负责完成项目发展的成本初步规划。编制项目发展的进度初步规划根据以往项目发展的经验，在工程技术部的协助下，由项目发展部负责完成项目发展的进度初步规划。编制人力资源和资金初步规划根据以往项目发展的经验，在其他部门的协助下，由项目发展部负责完成项目发展的人力资源初步规划，一个好的项目发展应该具备资金使用计划。上述规划经总经理审批后，作为项目发展的指导基准依据。项目发展的风险评估在项目正式实施前，项目发展部应对项目的发展进行风险评估，如评价项目发展期内重大政治经济事件的影响，经济发展趋势、社会发展动向、国家政策制度的因素的反映等。审批。将上述的工作汇总，形成项目发展纲要，报总经理批准后实施。记录项目发展目标。项目发展市场定位报告。概念设计报告。《项目发展纲要》。XM03项目发展进度控制工作程序定义及适用范围本程序定义的项目发展进度计划，特定指公司地产开发项目各环节需公司相应职能部门配合的时间进度，包括报建、设计、分判、施工、甲供物资供应、销售、验收等进度计划内容，区别于项目的质量计划、资源计划、费用预算等其他管理计划，是项目计划的组成部分，适用于公司各地产开发项目的进度管理。本程序确保在合理的发展期完成地产项目从可行性研究、设计、施工到物业移交等开发工作，并在保证项目综合质素和不因此而增加开发成本的条件下，适当缩短发展期。进度控制的主要任务是编制进度计划并控制其执行。职责项目发展部负责在项目立项后和项目实施前的启动阶段，根据项目详细可行性研究报告和公司的总体发展要求编制项目发展总体计划，确定项目的总发展期、项目的分期要求及各期发展规模，确定各期入伙时间及各发展期报建、设计、分判、施工、甲供物资供应、物业销售、验收、物业移交等各阶段时间控制的基本要求等，项目分期入伙时间应经过各部门评审，项目发展总体计划经公司总经理审批后执行。项目发展部负责根据项目总体发展计划编制项目分期发展的详细进度计划，内容包括各阶段（报建、设计、分判、施工、甲供物资供应、物业销售、验收、物业移交等）的详细工作分解及时间要求，项目分期发展计划经项目主管领导审批后执行。项目发展部负责组织各部门及公司领导对相关计划进行评审，并根据评审意见修改相关计划。项目发展部负责在项目的实施过程中协调各职能部门执行进度计划并检查执行情况，在项目发展周例会及月度评审会上报告进度偏差，分析原因并制定纠正措施，必要时调整总进度计划。各职能部门根据项项目分期发展展的详细进度度计划制定本本部门相应的的工作计划，分分解计划任务务，落实人员员安排并根据据部门工作需需要制定相应应的工作计划划表（每周、月月度及总体工工作计划表等等）。各职能部门负责在在项目的实施施过程中跟进进本部门工作作进度，因本本部门工作影影响总体进度度并造成关键键线路进度偏偏差时应同项项目发展部协协调执行纠正正措施并报告告项目主管领领导。各职能部门应制定定每月工作计计划并在每月月25日前抄送项项目发展部。工作程序确定项目发展计划划控制的工作作范围，如是是否包括可行行性研究阶段段的时间控制制、市场调查查和市场定位位等因产品导导向或市场导导向要求的时时间进度、规规划方案及建建筑方案的确确定过程、项项目开发报建建、工程施工工、物业销售售、物业移交交等过程控制制的内容。确定项目发展计划划的总目标，包包括总发展期期、分期发展展目标、各期期入伙时间、各各发展期报建建、设计、分分判、施工、甲甲供物资供应应、物业销售售、验收、物物业移交等各各阶段时间控控制的里程碑碑，为保证各各控制目标的的客观、严肃肃和合理，应应确保各目标标经过相关部部门评审和确确认。评审各控制环节的的进度关系，明明确各职能部部门工作需其其它部门配合合的紧前工作作关系，建立立系统的控制制体系，明确确各项工作的的协调和搭接接关系。按WBS要求分解工工作目标，确确保各分解任任务能够按部部门职能划分分独立完成，必必要时将任务务分解到责任任人。项目经理应定期召召开项目发展展进度例会，对对影响进度的的各种因素和和各部门工作作进度进行分分析，制定措措施和明确跟跟进责任人。项项目经理应跟跟据需要向主主管领导报告告实际进度和和计划进度的的偏差情况。由于各种因素影响响造成关键线线路进度偏差差时，在项目目发展月度评评审会讨论和和确定纠正措措施。进度计划的实施项目经理和各部门门经理应检查查和审核各进进度计划是否否协调和互相相衔接，检查查和审核各层层次各阶段计计划的合理性性。各部门应根据本部部门工作需要要分解项目发发展计划的各各时间控制要要求，应就各各任务要求向向本部门责任任人交底。项目发展部审核各各部门编制的的阶段性计划划，如月进度度计划、周进进度计划等。进度计划的验证项目经理应切实跟跟踪检查各项项工作的实际际进度，经常常地、定期地地准确掌握实实际进度情况况。制定和执行项目发发展工作例会会制度，协调调和检查进度度计划的执行行情况，必要要时根据工作作需要不定期期召开各种协协调会。项目发展部对进度度拖后情况及及发展趋势，制制定相应对策策，分析原因因必要时书面面报告公司主主管领导。XM04项目目验收工作程程序项目交楼流程共分分五个部分：：项目竣工对对外验收及竣竣工资料整理理、项目竣工工内部验收及及整改、项目目质量见证周周活动、小业业主收楼、交交楼后的维修修。项目竣工对外验收收及竣工资料料整理（见附附表——项目竣工验验收流程）项目竣工内部验收收及整改在各分包工程全部部完成，且经经地盘工程师师和监理公司司进行全面检检查后，由项项目部组织公公司工程技术术部、设计管管理部、合约约管理部、物物资管理部、地地盘、监理公公司及各分包包单位对工程程质量进行检检查，对存在在的问题，要要求各分包单单位限期整改改。内部验收收及整改期为为10天。内部验验收及整改完完成后，可安安排小业主见见证活动。项目质量见证周活活动目的宣传XX地产品牌牌，促进楼宇宇销售，增加加发展商、物物业公司与小小业主之间的的交流，以保保证顺利交楼楼。活动日期原则上定在工程竣竣工验收后，正正式交楼前一一个月之内，具具体时间根据据项目工程进进展情况由项项目主管领导导/项目经理确确定。活动地点项目售楼现场活动流程小业主携带本次活活动邀请函及及本人有效身身份证前往售售楼现场。接待处人员确认业业主身份后，派派员陪同小业业主前往名下下单元进行质质量见证。质量见证过程中若若有质量问题题，在住宅小小区房屋维修修工作表中记记录。接待人员陪同小业业主返回现场场，并将维修修工作表汇总总。小业主对所购单元元提出的有关关咨询由相关关部门负责答答疑。住宅小区房屋维修修工作表按每每半日汇总一一次既送地盘盘工程维修小小组。地盘维修小组安排排有关分包商商进行修改。活动流程图小业主小业主维修小组陪同见证名下物业接待处送别小业主返回接待处作好有关记录设计咨询物业管理咨询其他咨询工程咨询咨询处维修小组陪同见证名下物业接待处送别小业主返回接待处作好有关记录设计咨询物业管理咨询其他咨询工程咨询咨询处活动人员/部门及及相关任务安安排项目主