房地产融资的１８条渠道

房地产融资的18条渠道1、企业内部融资：抵押、贴现股票和债券而获得资金、预收购房定金或购房款和企业利用留存收益等。2、上市融资：股份制房地产企业上市发行股票成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。周正毅“空手套白狼”，非法获得大量地产项目，然后以此抵押贷款，再用贷款收购上市公司，然后由上市公司购买这些项目资产。3、房地产抵押贷款：房地产抵押贷款要求开发商以所拥有的房地产作抵押，包括土地开发抵押贷款和房屋开发抵押贷款；信用贷款主要看开发商的业绩、业务以及信用记录；4、房地产委托贷款：房地产委托贷款也称作特定资金信托，是指委托人将有权自行支配的资金存入房地产信托机构，并要求房地产信托机构按照其指定的范围、对象和期限等发放的房地产贷款。具体业务主要有：①、服务性房地产信托。②、建材补偿贸易信托贷款。③、房地产开发经营企业流动资金委托贷款。④、国际房地产投资信托。5、向其他金融机构融资：房地产保险公司、房地产投资基金管理公司和房地产财务公司等为房地产开发提供融资服务。6、抵押贷款证券化ABS：金融机构将其所持有的流动性较差、但具有未来现金流入的抵押贷款汇集重组成为相应的贷款组群，由证券化机构以现金方式收购，然后经过担保或信用增级后，由其以证券的形式出售给投资者的融资过程。7、短期融资：从清算银行、商业银行、外资银行设在本国的分支结构等渠道获得的高利率贷款8、长期融资：通过权益筹资、抵押贷款、抵押债券、收取租金、房地产开发公司与入住机构间的合作、租回方式、利润侵蚀方式、优先收益方式、合营公司、机构直接开发、专业金融公司、政府来源等渠道筹集资金。9、售后回租：房地产的经营者将一项房地产出售给一家投资机构，然后再作为房地产承租人去经营。拥有物业的开发商既通过出让物业的所有权获得资金，又通过租回物业以保留物业的使用权，以达到既减少资金占用、又能从经营的物业中获得收入的目的。但是，回租融资对于开发商的物业经营水平要求较高，其预期经营收益率必须高于抵押贷款的利率，否则，回租融资不会被投资者所接受。需要注意的是，租赁期满，开发商不能获得物业的产权。10、租赁融资：开发商将该土地出租给其他投资者开发建设房地产，以每年获得的租金作抵押，申请房地产项目开发的长期贷款。或者开发商通过租赁方式获得土地的使用权以后，以自行开发的房地产作抵押向银行申请长期抵押贷款。11、回买融资：开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构，然后再用贷款机构的贷款买回该项物业。通过采取回买融资方式，开发商不仅获得较高比例的融资，而且在还清贷款后，可以获得该项物业的产权。特别值得说明的是，开发商仍可对此物业提取折旧，从而获得折旧抵税带来的好处；融资机构既可获得高于普通抵押贷款的利息收入，又可以所有者的身份参与分享物业的经营收益。12、房地产辛迪：这是国外房地产开发商广泛采用的一种融资方式。它由经理合伙人和有限合伙人组成。其中经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任，而有限合伙人享有所有权，不参与经营管理，以其出资额为限承担有限责任。13、前沿货币合约：它采用的形式是贷款机构出资，开发商提供土地和技术，成立合资公司。与合作开发不同的是，参与合作的资本投入者并不是完全意义上的投资方，还充当贷款人的角色，要求将其投资分期收回，并获得利息。故这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”。由于贷款方本身又是合资方，因而贷款利率一般比较低，但同时作为合资方，它也与开发商共享收益，共担风险。14、项目融资：项目融资是指“为一个特定经济实体安排的融资，其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障”。包括直接项目融资、项目公司融资模式、杠杆租赁融资模式、“生产支付”融资模式、BOT融资模式、ABS融资模式等15、TOD(Transit—OrientedDevelopment)融资模式：就是政府利用垄断城市规划具有的信息与资源优势，对规划发展区的用地以较低的价格征用；接着进行基础设施的建设，使土地升值；然后出售基础设施完善的“熟地”，利用“生地”与“熟地”之间的价差而形成的一种融资模式。城市公共交通具有很强的“外溢效应”，以公交体系为中心的城市（土地）规划和城市（土地）经营的模式，带动大社区、大商业、大交通、大市政配套的聚集，变单一功能的土地开发与交易为功能混合的土地开发与升值。16、发行长期债券：发行土地开发债券，筹集土地储备金专门用于土地开发项目；然后，通过土地收益偿还债务。土地储备机构可以在依法设立的证券交易所转让债券，从而获取资金，也可以通过向金融机构质押寻求套现。最大的特点是筹资成本低。这是因为债券受条款约束，安全性较高。因此，利息率较低，这就降低了土地储备机构筹资财务成本。当然，发行长期债券仍有一些不足，主要是发行长期债券要受许多条件约束，因而会影响土地储备机构的筹资能力。17、土地资产证券化：所谓土地资产证券化是指以可获得稳定的可预测的现金流的土地收益或土地贷款作为担保来发行证券的过程。土地资产证券化优点：①、死钱变活钱。利用证券市场的功能，将不可移动的、难以分割的、不适合小规模投资的土地储备机构巨大的固定资产变为流动金融资产。②、吸引投资者。土地在不断的增值。而获得土地资产证券化的资产也会发生增值。因此，购买该项资产的投资者会增多。③、降低了融资成本。由于土地收益或土地抵押贷款为担保的证券信用等级较高，而其利率则相应较低，从而可以降低土地储备机构的筹资成本。④、弥补银贷缺陷。由于土地资产证券化筹资是长期筹资，可以弥补银行因短期贷款而造成的信用困难所产生的信贷资金在时间上的脱节问题。18、房地产投资信托基金（REITs）：房地产投资信托基金REITs就是以公司或信托(契约)基金的组织形式经营，将募集资金运用于房地产买卖管理或抵押权贷款投资，收益分配给股东或投资者的投资形式。当资金募集完成后，就让股票或受益凭证在交易市场上市流通；房地产资产信托(RealEstateAssetTrust、简称REAT)是一种非标准的集合投资信托计划。REAT的受益凭证，是把房地产物业切割成一张张“债券“，由证券化的发行机构支付利息给投资人，到期后把本金偿还给投资人。不能在证券交易所上市流通。信托方式筹集资金成本低，这是因为与银行相比，信托公司主要是直接募集社会资金，利润主要来源于消费者，可以以较低的成本运作。这对于动辄要几千万、几亿、几十亿的土地收购储备机构来说，将可以节约大量的财务成本。另外，由于信托募集资本方便灵活，可根据项目需要，专项募集，募集量可大可小，不受限制。从更广泛的概念来说，REITs和REAT都是资产证券化的一个分支。19、权益融资：多种合伙模式（美国）①1、开发商和土地所有者合伙：土地所有者以土地入资，其价格在谈判时确定，一般是土地的市场价格。开发商通常不必自己提供权益投资，剩余资金主要通过抵押土地来获得贷款。(1)第一优先权：土地所有者获得资本回收，RP土地价值(按照合同约定的金额)的返还；(2)第二优先权：土地所有者获得按事先约定的回报率计算的权益资本回报；(3)第三优先权：开发商获得开发费(通常为开发成本的3%~10%)，作为其管理开发过程和承担开发风险的补偿；(4)第四优先权：以上三者均被支付之后，开发商和土地所有者对超额利润进行分成，其比例通常通过谈判决定。例如50%：50%。3、开发商和贷款人合作.贷款人也可以通过“参与式贷款”(PMicipatingloan)的形式与开发商组成合伙模式，除了获得利息之外，也分享一定比例的利润分成。对于开发商而言，这种合伙形式最为简单，也最容易实现。贷款人可以把贷款额的某个百分比作为权益投资，获得权益投资收益，而不仅仅是利息。其区别是，利息必须要按时和按利率支付，而权益投资的收益则是在有可供分配的现金流出现时，才予以支付。当然权益投资的收益率要高于利率。如果开发商的规模较大且经验丰富，贷款人和开发商的利润分成通常为50%：50%，而对于经验不足的开发商，货款人的利润分成比例可以高达65%或75%。当然，开发商仍可以首先获得开发费的补偿。20、房地产股票融资：房地产企业上市必备条件 ①、连续三年盈利；②、净资产收益率每年不得低于10％；③、累计对外投资额不超过净资产的50％；④、总资产负债率低于70％；⑤、所有者权益至少5000万元房地产企业上市三大关卡：①、政策关——为了防止房地产行业投资过热，证监会曾一度禁止房地产企业直接上市，如今依然严格控制；②、自身关——企业自身条件，土地储备规模、财务状况、管理制度等；③、市场关——发行究竟能否成功，是否有足够认购，股价是否能达到预期目标等等。A股上市融资参考融资要求 企业至少拥有5000万权益，总资产负债率低于70％，且资产净收益率每年不低于l0％，此外，公司土地储备也非常关键。融资数量 不少于2亿港元的市值预计(香港上市)融资成本 适中融资周期 长适合企业 实力型规范企业香港创业板申请①企业须具备两年活跃业务活动纪录”。②企业上市的最低市值为4610万港元⑧公众最低持股量需达到3000万或持10％的股份(两者以高者计)。④管理层股东和财政股东的合计持股量应至少达到全部股份的35％。境外上市条件N股：中国企业在约纽交易所发行股票并上市，取NewYork第一个字“N”为名 S股：中国企业在新加坡交易所上市中国公司申请境外上市的条件①符合中国有关境外上市的法律、法规和规则②筹资用途符合国家产业政策、利用外资政策及国家有关固定资产投资立项的规定③净资产不少于4亿元人民币，过去一年税后利润不少于6000万人民币，并有增长潜力，按合理预期市盈率计算，筹资额不少于5000万美元④具有规范的法人治理结构及较完善的内部管理制度，有较稳定的高级管理层及较高的管理水平⑤上市后分红派息有可靠的外汇来源，符合中国外汇管理的有关规定⑥符合中国证券监督管理委员会规定的其他条件直接上市：万科股份有限公司首批公开上市的房地产企业1988年12月，公司公开向社会发行股票2800万股，募集人民币2800万元。2002年6月18日，公司向社会公开发行15亿元可转换公司债券。从1988年至今，万科公司共从股市融资16亿多元人民币，发行企业债券融资15亿元，股份制改造上市:北京天鸿宝业公司由北京房地产开发经营公司(现更名为北京天鸿集团公司)、北京华澳房产公司、北京市房屋建筑设计院共同发起并拟向其他社会法人和内部职工定向募集股份设立的股份有限公司。总股本为7000万股，其中发起人认购4650万股，向社会法人募集2175万股，向内部职工募集175万股。北京市经济体制改革委员会同意公司先募集法人股6825万股注册登记，保留内部职工股175万股。公司的4000万股A股于2000年12月25日上网定价发行，2001年3月12日在上海证券交易所上市。主承销商为中信证券股份有限公司。此次4000万股A股总共募集资金4亿元。开发商买壳上市：北京泰跃房地产公司在2002年连购五家上市公司的控股权，形成了泰跃系；泰跃房地产公司有着丰富的土地储备，拥有70万平方米拆迁完毕的土地，前期投入已经完成，保守估计，约有50亿元营业额。公司在5次收购中动用资金近10亿元，且多采取现金方式收购，而不是通过资产重组或股权抵押。泰跃房地产公司收购的上市公司主要是资源型上市公司。风险分散在各个控股公司和关联公司。项目资本金概念现代公司的资金来源构成分为两大部分：1、股东权益资金：以权益方式投资于公司的资金取得公司的产权2、负债：以负债方式筹集的资金，提供资金方只取得对于公司的债权。（债权人优先于股权受偿，但对于公司没有控制）项目资本金是指由项目的发起人、股权投资人(以下称投资者)以获得项目财产权和控制权的方式投入的资金。对于提供债务融资的债权人来说，项目的资本金是获得负债融资的一种信用基础，因为项目的资本金后于负债受偿，可以降低债权人债权回收风险。在项目的融资研究中，应根据项目融资目标的要求，在拟定的融资模式前提下，研究资本金筹措方案。项目资本金制度国家对于固定资产投资实行资本金制度。根据国务院的规定，投资项目资本金占总投资的比例，根据不同行业和项目的经济效益等因素确定，具体规定如表所示。序号 投资行业 项目资本金占项目总投资的比例l 交通运输、煤炭 35％及以上2 钢铁、邮电、化肥 25％及以上3 电力、机电、建材、化工、石油加工、有色、轻工、纺织、商贸及其他行业20％及以上项目资本金筹资主体采取项目融资方式进行项目的融资，需要组建新的独立法人，项目的资本金是新建法人的资本金，是项目投资者(项目发起人一般也是投资者)为拟建项目提供的资本金。为项目投资而组建的新法人大多是企业法人，包括有限责任公司、股份公司、合作制公司等。有些公用设施项目建设也可能采取新组建事业法人实施。项目资本金主要来源1、项目法人的自有资金（企业现有的现金;未来生产经营中获得的可用于项目的资金、企业资产变现和企业增资扩股2、各级政府财政预算内资金、预算外资金及各种专项建设基金；3、国家授权投资机构提供的资金。4、国内外企业、事业单位入股的资金；5、社会个人人股的资金；6、项目法人通过发行股票从证券市场上筹集的资金。引进战略投资者城市房地产引进战略投资者可以考虑五个方面：1、在保持国有控股地位的前提下，吸引中外民间资本参股2、社会资本兴办新企业3、中外资本合资合作新企业（项目）4、鼓励中外资本投资并购老企业（股权转