房地产抵押估价报告估价方法估价测算

房地产抵押估价报告（格式部分）成套住宅北京房地产估价师和土地估价师协会声明：在使用本文本时，如有疑议或需解释，请由所在单位向北京房地产估价师和土地估价师协会提交“释疑申请”。协会认为有必要，将以书面形式进行解释或更正。房地产抵押估价报告估价项目名称：××（按房产证上的坐落）抵押价值评估委托方：估价方:估价人员：估价报告作业日期：

估价报告编号：目录TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc229365825"目录致委托方函《城镇土地估价规规程》【国标标GB/T185088-20011】5、委托方提供的相相关资料：6、估价人员掌握的的有关资料以以及实地勘查查所获取的资资料。七、估价原则⑴遵循合法原则。⑵遵循最高最佳使用用原则。⑶遵循替代原则。⑷遵循估价时点原则则。⑸遵循谨慎原则。八、价值定义抵押价值为估价对对象在估价时时点的市场价价值，等于假假定未设立法法定优先受偿偿权利下的市市场价值减去去估价师知悉悉的法定优先先受偿款。估价对象的市场价价值包括估价价对象占用范范围内的土地地使用权的价价值与地上建建筑物的市场场价值之和，或或抵押地上建建筑物及其分分摊的土地使使用权价值之之和。法定优先受偿款是是指假定在估估价时点实现现抵押权时，法法律规定优先先于本次抵押押贷款受偿的的款额，包括括拖欠建筑工工程价款，已已抵押担保的的债权数额及及其他。九、估价方法居住类在建工程抵抵押应选用适适宜的两种估估价方法进行行估价，即成成本法和假设设开发法（需需简述每种方方法思路与测测算结果，最最终取值的依依据）。十、估价结果房地产抵押估价结结果汇总表币种：人民币数额及说明项目及单位数额说明1．假定未设立法定定优先受偿权权利下的价值值总价（元或万元）单价（元/m2）2．法定优先受偿款款总额（元或万元）2.1拖欠建设工工程价款总额（元或万元）2.2已抵押担担保债权数额额总额（元或万元）2.3其他法定优优先受偿款总额（元或万元）3．抵押价值总价（元或万元）单价（元/m2）地上建筑物价值土地价值注：抵押价值＝假假定未设立法法定优先受偿偿权利下的价价值－法定优优先受偿款十一、估价报告的的工作日期十二、估价报告的的应用有效期期十三、参与本次估估价的工作人人员参加本次估价的注注册房地产估估价师签名（至至少有两名）估价师姓名注册证书号签字参与估价人员：单位盖章年月日估价技术报告一、估价对象1、项项目坐落及四四至2、权权益状况分析析（1）土地登记和权利利状况（权属属证书及登记记情况：包括括证号、权利利人、使用权权类型、权利利终止日期、他他项权利状况况等）。土地使用权证号土地使用权人土地使用权性质土地面积(m2))权利终止日期地价款支付情况他项权利状况其它（2）项目核准、规划划文件（建设设用地与代征征地、用途、建建筑规模与密密度、人防情情况），施工工许可文件。（3）法定优先受偿款款情况（4）销售许可文件及及预售情况（5）就权益的瑕疵对对价格的影响响进行分析3、实物状况宗地情况（2）地上建筑物的规规划与设计标标准（3）地上建筑物的建建设现状（4）对价格影响的分析析4、估价范围要明确估价对象是是全部土地使使用权还是按按地上建筑物物分摊的土地地使用权，若若抵押的范围围只是项目的的一部分，应应就抵押部位位对应用途等等描述清楚。5、区位状况分析6、市场背景分析二、评估方法选用用依据根据估价对象的特特点，简要说说明选用成本本法、假设开开发法进行评评估的理由。三、最高最佳使用用分析遵循最高最佳使用用原则，应以以估价对象的的最高最佳使使用为前提估估价。四、估价测算过程程（一）成本法运用成本法估价应应按下列步骤骤进行：1.搜集有关成本、税税费、开发利利润等资料；；2.估算重置价格或重重建价格重置价格或重建价价格，应是重重新取得或重重新开发、重重新建造全新新状态的估价价对象所需的的各项必要成成本费用和应应纳税金、正正常开发利润润之和，其构构成包括下列列内容：⑴土地取得成本⑵开发成本⑶管理费用⑷销售费用⑸投资利息⑹销售税费⑺投资利润3.求取估价对象价格格测算公式在建工程价值=土土地取得成本本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+投资利润土地取得成本=土土地使用权购购买价格+买方应当缴缴纳的税费土地使用权购买价价格应考虑估估价对象土地地使用权的年年限。新开发土地和新建建房地产，一一般不应扣除除折旧。成本法估价测算汇汇总表单位数额说明一、重新购建价格格元（一）土地取得成成本元购买价格元取得税费元或：征收集体土地地费用元征地补偿安置费用用元土地补偿费元安置补助费元地上附着物补偿费费元青苗补偿费元安排被征地农民的的社会保障费费用元相关税费元征地管理费元耕地占用税元耕地开垦费元新菜地开发建设基基金元出让金等费用元管理费用元土地开发费元利息元利润元或：城市房屋拆迁迁费用元房屋拆迁补偿安置置费用元被拆迁房屋的房地地产市场价格格元被拆迁房屋室内自自行装饰装修修的补偿金额额元搬迁补助费元安置补助费元拆迁非住宅房屋造造成停产停业业的补偿费元相关税费元房屋拆迁管理费元房屋拆迁服务费元房屋拆迁估价费元房屋拆除和渣土清清运费元出让金等费用元管理费用元土地开发费元利息元利润元（二）开发成本元⑴勘察设计和前期工工程费元⑵建筑安装工程费元基础工程费用元结构工程费用元设备安装和装饰工工程费用元⑶室外工程费元a.基础设施建设费元道路工程元给排水工程元给水工程元雨水工程元污水工程元中水工程元电力工程元电信工程元燃气工程元热力工程元有线电视工程元b.公共配套设施建设设费元（三）管理费用元（四）销售费用元（五）投资利息元（六）销售税费元销售税金及附加元其他销售税费元（七）投资利润元投资利润率％二、在建工程折旧旧元物质折旧元功能折旧元经济折旧元三、测算结果总价元或万元单价元/m2（二）假设开发法法运用假设开发法估估价应按下列列步骤进行：：调查待开发房地产产的状况；选择最佳的开发利利用方式，确确定开发完成成后的房地产产状况；估算后续开发经营营期；预测开发完成后的的房地产价值值；预测后续开发建设设的必要支出出和应得利润润,后续开发建建设的必要支支出是指取得得税费、续建建成本、投资资利息、管理理费用、销售售税费。⑴取得税费指取得在在建工程应支支出的税费⑵续建成本续建成本包括建筑筑安装工程费费、室外工程程费、工程勘勘察设计和前前期工程费、不不可预见费，其其中建筑安装装工程费包括括基础工程、结结构工程、设设备安装和装装饰工程，室室外工程费指指基础设施建建设费和公共共配套设施建建设费，具体体取项与取值值需根据估价价对象的实际际情况确定。 ⑶与续建成本相对应应的管理费用用⑷尚需投入的销售税税费⑸续建成本的投资利利息⑹尚需支付的销售税税费(7)续建成本的的投资利润6.进行具体计算算，求出估价价对象现状价价格；测算公式：在建工程价值＝开开发完成后的的房地产价值值-取得在建工工程的税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-投资利润假设开发法估价测测算汇总表单位数额说明1．后续开发经营期期月或季2．开发完成后的价价值总价元或万元单价元/m23．后续必要支出元或万元3.1取得税费元或万元3.2续建成本元或万元3.3管理费用元或万元3.4销售费用元或万元3.5投资利息元或万元利息率％/年3.6销售税费元或万元4．后续应得利润元或万元投资利润率％或％/年5．测算结果总价元或万元单价元/m2五、估价结果确定定1.确定估价对对象的市场价价值详细说明估价结果果及其确定的的理由，如不不同估价方法法结果的合理理性分析、权权重确定及理理由、加权结结果。2.确定估价对对象的法定优优先受偿款(1)委托方拖欠欠施工队的建建筑工程价款款，已抵押担担保的债权数数额(2)地价款（土土地出让金）的的欠缴情况(3)其他法定优优先受偿款3.抵押价值抵押价值=市场价价值-优先受偿款款4.地上建筑物价值和和土地价值的的分割分割办法：按成本本法评估的土土地价值，作作为分割后的的土地价值。地地上建筑物的的评估价值为为最终评估的的在建工程价价值减去土地地价值。地上建筑物价值：：土地价值：变现能力分析1.估价对象房地产的的通用性、独独立使用性或或者可分割转转让性。2.变卖时最可能实现现的价格与评评估的市场价价值的差异程程度。3.变现的时间长短以以及费用、税税金的种类、数数额和清偿顺顺序。附件委托方的营业执照照委托方的委托函估价对象的位置图图估价对象四至和周周围环境照片片（应有估价价师在勘查现现场的照片）估价对象形象进度度照片项目有关批准文件件、权属证明明文件法定优先受偿权利利等情况的查查询资料和调调查记录估价中引用的其他他专用文件资资料估价人员和估价机机构的资格证证明等房地产抵押估价报报告（参数部分）（居住类在建工程程成本法）成本法体系参数成本法参数体系及及取值区间表表项目名称相关系数备注1土地取得成本1.1土地使用权购买价价格-根据土地使用权的的实际取得成成本，参照土土地市场情况况确定1.2买方购买时应缴纳纳税费3%取费基数为土地使使用权购买价价格2开发成本2.1建筑安装工程费基础工程-按照不同的结构，根根据工程进度度确定，详见见工程造价构构成表结构工程设备安装及装饰工工程2.2工程勘察设计和前前期工程费5-8%以建安工程费为基基数2.3室外工程费基础设施建设费5-15%根据实际发生情况况，按建安工工程费用的一一定比例确定定，对于别墅墅类等室外工工程费用占比比较大的项目目，可以不受受此指标的限限制。公共配套设施建设设费-根据实际发生情况况测算3管理费用2-5%按表中1-2项之之和为基数4销售费用2-4%按表中1、2、33三项之和为为基数5投资利息-按当期人民银行公公布基准利率率计算，按表表中1、2、3、4四项之和为为基数，6销售税金5.5%主要指营业税、城城市维护建设设税和教育费费附加，按房房地产评估价价值为基数计计算7投资利润率≤40%根据北京市居住类类房地产市场场开发情况，结结合项目所处处位置与工程程形象进度等等情况，按表表中1、2、3、4四项费用之之和为基数参数体系说明1.土地取得成本1.１期日修正系数期日修正系数根据据估价对象所所在区位及北北京市土地市市场情况确定定。1.２买方购买时应缴缴纳税费根据北京市情况，契契税按土地取取得成本3%。2.开发成本2.1建筑安装工工程费包括基础工程、结结构工程、设设备安装及装装饰工程费用用等。根据勘察确定的实实际工程进展展程度及各工工程的比重，估估算在建工程程的建筑安装装工程费。其其计算公式为：：建筑安装工程费==∑[各项工程完成进进度（%）×各项建筑工程预预算]不同结构工程中主主要工程项目目比例结构分类项目名称建筑结构类型砖混一等、二等钢砼结构钢结构基础工程152535结构工程506055设备安装及装饰工工程351510备注：为毛坯房标标准的价格构构成上表中的比例为参考考比例，应按按照不同结构构、设计标准准等，结合实实际完工情况况进行测算，调调整幅度在±10%为宜。2.2工程勘察察设计和前期期工程费包括市场调查、可可行性研究、工工程勘察、环环境影响评价价、规划及建建筑设计、建建设工程招投投标、施工的的通水、通电电、通路、场场地平整及临临时用房等开开发项目前期期工作所必要要的费用。2.3室外工程费费2.3.1基础设设施建设费基础设施建设费，为为经规划部门门批准建设的的居住小区用用地规划红线线以内的道路路、供水、供供电、供气、通通讯、照明、园园林、绿化、环环卫、排污、排排洪等工程费费用和居住小区红红线以外专门门为本居住小小区建设的基基础设施费用用。应按照市政府的城市市规划定额指指标，依据批批准的详细规规划和施工图图预（决）算算造价按居住住面积和营业业性面积所占占比例分摊计计入。可列入基础设施建建设费的项目目有：基础设设施工程费，供供用电建设承承发包管理费费，居住小区区路灯维护费费，地下水资资源费，人防空地下室室易地建设费费，供电贴费费，建设项目目共用电力设设施代维护费费，绿化补偿偿费等。2.3.2公共配配套设施建设设费公共配套设施建设设费，主要为居住小小区服务的、非非经营性公共共设施和生活活服务设施的的建设费用，包包括非经营性性等教育、医医疗卫生、文文化体育、邮邮电、社区服服务、行政管管理、市政公公用设施等。应依据详详细规划和施施工图预（决决）算造价按按居住面积和和营业性面积积所占比例分分摊计入。3.管理费用管理费用，为企业业行政管理部部门为管理和和组织经营活活动而发生的的各项费用。管管理费用按照照房地产开发发企业财务会会计制度核算算，并据实列列入开发成本本，通常按土土地取得成本本与开发成本本之和一定比比例测算，根根据北京市房房地产情况一一般取2-5%。4.销售费用销售费用，企业在在销售产品或或者提供劳务务等过程中发发生的各项费费用，以及专专设销售机构构的各项费用用。按评估对对象土地取得得成本、开发发成本和管理理费用的一定定比例计算，一一般取2-4%。5.投资利息投资利息，为开发发经营者为筹筹措资金而发发生的各项费费用，包括企企业经营期间间发生的利息息净支出、汇汇兑净损益、调调剂外汇手续续费、金融机机构手续费，以以及企业筹资资发生的其它它财务费用。其中土地取得成本本计息期为形形象工程的客客观开发周期期；建安费、工工程勘察设计计和前期工程程费、室外工工程费的计息息期为形象工工程的客观开开发周期的一一半，贷款利利率按当期人人民银行公布布基准利率。开开发周期一年年以内按单利利测算，一年年以上按复利利测算。6.销售税金根据北京市相关规规定，按评估估值的5.5%或5.4%（远郊区县县）测算。税税率的差别是是根据估价对对象所在位置置的不同确定定的。7.投资利润率根据北京市居住类类房地产市场场开发情况，根根据开发利润润率计算基数数不同，可以以有不同合理理取值区间。根根据北京市居居住类房地产产市场开发情情况，结合项项目所处位置置、项目定位位、工程进度度，投资利润润率不超过土土地取得成本本、开发成本本、管理费用用和销售费用用之和的40%。在建工程折旧新开发土地和新建建房地产，一一般不应扣除除折旧。房地产抵押估价报报告（参数部分）（居住类在建工程程假设开发法法）假设开发法估价中中的参数指标标取值区间序号项目名称取费标准备注1开发完成后的房地地产价值售价依据《市场比较法法中的参数指指标（成套住住宅）》采用用市场比较法法与长期趋势势法相结合预预测开发完成成后售价2取得在建工程的税税费3.05%3续建成本3.1建筑安装工程费基础工程根据估价对象设计计标准，估算算续建成本结构工程设备安装及装饰工工程3.2工程勘察设计和前前期工程费5%－8%以建安工程费为基基数3.3室外工程费基础设施建设费5-15%以建安工程费为基基数，对于别别墅类等室外外工程费用占占比较大的项项目，可以不不受此指标的的限制公共配套设施建设设费根据实际情况分摊摊确定3.4不可预见费2%－3%以建筑安装工程费费、室外工程程费、工程勘勘察设计和前前期工程费为为基数4管理费用2%－5%以续建成本为基数数5销售费用2%－4%以开发完成后的房房地产价值为为基数6续建成本的投资利利息-以续建投资期为建建设期7销售税金-以开发完成后的房房地产价值为为基数，城八八区取5.55%，远郊区县县取5.4%8续建投资利润率≤40%以续建成本、管理理费用和销售售费用为基数数二、参数体系说明明完成后的房地产价价值采用市场比较法与与长期趋势法法相结合预测测开发完成后后的售价。取得在建工程的税税费取得在建工程的税税费包括契税税和印花税，按3.05%计算。续建成本根据估价对象设计计标准、工程程实际进展程程度，估算实实际续建成本本。3.1建筑安装工工程费包括基础工程、结结构工程、设设备安装及装装饰工程，根根据不同结构构测算续建费费用。不同结构工