扬州市老城区号街坊A地块设计前期

一个项目的定位必须符合政府规划要求以及看准市场竞争环境结合本项目地块的优劣势来给项目一个避短扬长的定位。规划要求一、《扬州市老城区4号街坊控制性详细规划文本》要求摘要:（一）规划原则1、遵循“整体控制、积极保护、合理保留、全面改善”的方针，体现全面保护老城区风貌的基本原则与要求。2、遵循保护与发展并重的原则，尽量保持街坊原有格局和空间形态，根据实际需要适时调整用地功能，完善基础设施，改善居住环境，方便居民生活。（二）规划重点与目标1、合理确定人口密度，降低建筑密度，改善居住条件，提高环境质量。2、完善街坊的基础设施和改善交通条件，适应现代化城市功能生活要求。3、完善城市功能，保护历史文化遗存，实现老城区功能结构与空间结构的优势。4、保护宋大城双瓮城及琼花观周边环境，打造古街巷风貌。5、通过老城区的建筑风貌与历史文脉的整合，提高老城区景观品质，突出城市地方特色。（三）土地使用适建范围规定考虑到规划的弹性和可操作性，在特定的条件下，用地性质可根据实际情况需要做适当调整，但应符合《扬州市老城区街坊土地使用适建范围规定表》的规定。土地使用适建范围规定表用别

适建建筑类别居住用地R公共建筑用地C工业用地M

行政办公C1金商融业贸服易务务C2文化娱乐C3体育C4医疗卫生C5教育科研C6

低层住宅

///////商住综合楼//

/////单身宿舍

//#///

幼托

/////

/派出所、居委会、房房管所

////#/卫生所、保健中中心

///

#/小区配套文体设施施

/

##/小型农贸商品市场场#/

///#/综合型商场//

/////金融、贸易、保险险业/

/////小型旅馆设施/

/////办公、商业写字楼楼/

/////小型市政公用设施施/######

对环境无干扰工厂厂////////普通仓库//#////

社会停车场、库//#/////注：#/

#/

允许设置不得设置符合有关规定，取得有关部门允许，可以设置（四）可改造用地：指那些危旧棚户相对集中或者整体风貌与老城区很不协调的地段，如近年来插建新建的多层建筑较集中的地段，纳入可改造用地范围，一般包括四类风貌地段和部分三类风貌地段。要求：对于可改造用地内的建筑，由于基本不具备传统风貌特征甚至与老城区有较大的冲突，最终应进行改造以取得与老城区整体风貌的协调。质量和环境很差的地段应逐步进行整体改造，部分大体量建筑物可暂留，留待今后条件成熟时改造；地段内零星的具有历史价值的传统建筑物应按相应的保护要求进行保护，周边的改造建筑应处理好与这些建筑的关系。本规划范围内可改造用地主要分布在盐阜路南，泰州路西侧，市一中，大草小区，扬大商学院，面积为20.38公顷，占规划总用地的84.2%。（五）更新a、翻新：指在具有一定传统城市肌理特征的地段，建筑体量符合传统风貌要求，但建筑质量较差，可按传统建筑的特征要求对建筑进行原地翻建。原则上翻新用地内不得增加任何新的建筑面积和建筑占地，新建建筑必须服从文本中规定的建筑高度和退让等要求，同时鼓励居民合作自建，将分布较散乱的零星建筑整合为一体，在延续传统风貌的前提下，逐步改善居住环境。主要包括：东关街两侧以及新古一巷与羊巷之间的民居。b、改造：针对不具备历史价值及地方特色的简易房、危旧房以及与传统风貌冲突较大的现代建筑，应严格控制任何新的建设活动，以保证下一步改造的顺利实施。主要包括：扬州大学商学院及周围建筑以及市一中及周围建筑。（六）建筑高度规定1、建筑高度：指檐口至室外地坪的高度。2、建筑高度应按地块图则列表中规定的数据进行控制，建筑高度的取值为最大值，实际建设时不应超出该值。建筑高度分区1、一类高度区：建筑高度控制在3.6米以内，绝对高度控制在6.5米以内（高度超过3.6米的建筑用地不得超过20%）2、二类高度区：建筑高度控制在6.5米以内，绝对高度控制在10米以内（高度超过6.5米的建筑用地不得超过20%）3、三类高度区：建筑高度控制在10米以内。4、四类高度区：建筑高度以12米为主，绝对控制在16米以内5、五类高度区：建筑高度以16.0米以内为主，原则控制在20.0米以内，个别地段绝对控制在24.0米以内。（七）建筑退让道路红线规定建筑退让老城区城市道路距离根据道路宽度确定，不得小于标注数值；街坊内部道路两侧建筑不规定退让道路红线距离（街坊内部道路宽度即建筑红线宽度），在满足道路最小距离的前提下，可根据现状建筑和用地情况进行一定退让，要求街道空间曲折和进退有机变化。建筑间距控制规定1、改造类建筑住宅日照间距不低于1：1.2。街坊内增建的托儿所、幼儿园的日照间距不低于1：1.5，住宅建筑和其它性质建筑其间距应符合消防、抗震、环境卫生、工程管线埋设和文物保护等的规定、要求。2、翻新类建筑间距可参照执行现行民房管理规定。（八）可改造用地控制指标一般性规定序号高度分区容积率建筑密度(%)建筑高度(m)绿地率备注主体极限1一类0.5503.66.5——

2二类0.8456.51015

3三类1.0(1.5))35(50)1020(10)括号内数字为沿街街建筑或小地地块的指标4四类1.5(1.8))35(60)121625(10)同上5五类2.560162410

注：1、人均公共绿地不小于0.5平方米；2、实际控制指标以图则为准。（九）重要图表：地块SWOT分析优势：1、扬州老城区成熟旺地；2、紧邻城市商贸中心；3、盐埠路逐渐成为扬州集商、游、文、史、景于一体的繁华路段；4、未来政府规划建设的重点核心；5、古运河、个园等旅游风光伴于项目左右。劣势：1、控规详细操作灵活性小；2、公共配套基础设施差。机会：1、扬州社会经济形势发展良好；2、区域房地产市场发展状况较好；3、运河两岸居住氛围日渐成熟，生活配套日趋完善；4、莱茵苑、凯运天地等大型楼盘的落成，提升了区域品味。威胁：1、整体房产市场发展形式严峻；2、扬州房地产发展已面临调整期；3、附近凯运天地等楼盘直接竞争造成客源分流；4、购房者购房行为日益理性。项目定位一、开发经营目标：建设一个融入扬州老城区风格风貌的主题生活社区1、文化主题：秉承扬州历史人文气息，凸现老城区深厚文化底蕴，通过建筑外观、道路流线、人文景观等表现。与周边的历史文化相衔接，街坊的街巷体系及街巷旅游相结合，形成一条线；2、音乐主题：打造扬州一处特色人文社区。通过小区背景音乐、音乐幼儿园、古筝形象等塑造。文化与生活相结合，提升生活的内涵和品质；音乐与生活相结合，提升生活的情趣和境界。二、产品定位定位原则：符合《扬州市老城区4号街坊控制性详细规划文本》要求，体现社区主题。定位：低层联排别墅为主体的高档社区特点：建筑外观古今结合、中心景观人文化、公共空间社区化将扬州历史文化的符号，特征表达出来，使本项目成为一个主题鲜明、适合人居住的高档住宅社区。三、市场定位定位原则：凸现特色，找准市场机遇点。定位：体现扬州古城风貌特点的高档楼盘特点：历史文化景观与居住环境有机结合；既体现历史又具有时代精神。四、客户定位定位原则：从人群特征和区域居住特征以及扬州市的房产活动特征出发选准目标，稳准出击定位：对老城区生活习惯有固定情结，又具有较强消费能力的客户。目标客户细分：居住在4号街坊范围内的客户，包括机关企事业人员、经商户、有海外关系的家庭；扬州市区的其它消费和投资者；扬州市外的潜在对扬州人居环境认可，愿扎根扬州的消费者。五、地价定位房地产价格是由地价、工程造价，各种税费、资金利息、销售费用和开发商期望利润等因素构成的。其中，土地价格是影响房价的重要因素。结合扬州目前房价，以及开发成本预算和产品推出市场后购房者所能接受的定价。该项目地价定位最好在200万/亩左右。项目策划书一、策划理念：超越同质化：潜在价值的发掘，核心价值的提出引导市场：提炼出创新务实的主题定位，引导市场需求全程顾问与解决：深入跟进开发的每个环节，提出顾问与解决应对的方案提升开发商的品牌：通过成功的项目操作，打造开发商在业界的品牌，为开发商的后续发展开辟道路二、公司运作概念流程图：开发要求开发要求政府规划条件市场研究专家建筑师、规划师地盘分析及研讨项目分析市场调查小组现场调查现场堪察地盘分析提问及研讨市场调查一选定调查范围和提纲（包括供求、物业类型、档次、消费特征等的初步调查）开发要求政府规划条件市场调查一选定调查范围和提纲（包括供求、物业类型、档次、消费特征等的初步调查）开发要求政府规划条件核心内容基本假设草图检验肯定/否定市场调查二更深入的调查开发要求政府规划条件提出市场报告市场定位草图修正检验肯定/否定相关销售手续办理工程建设相关销售手续办理工程建设营销推广提出方案执行方案销售控制竣工验收物业管理入住案场的设置市场调查四客户的跟踪调查物管制度的建立开发要求政府规划条件提出更为具体的产品建议书产品定位形成设计任务书检验肯定/否定市场调查三更为深入的调查深化设计施工图设计相关开发手续办理策划书大纲第一部分扬州市房地产市场发展宏观环境目的：房地产业是一个风险与机会并存的行业，受宏观政策的影响比较大，通过较为详实的市场调研，了解和认识扬州房地产市场发展的宏观环境。有利于开发商准确的审时度势，做出正确的判断和决策。内容：一、城市特征包括扬州市的地理、物产、面积人口、行政、历史、人文、风景、交通等各个方面特征，全面认识扬州、了解扬州。二、经济发展03年经济发展是扬州历年来发展最迅速和显著的一年，认清扬州的经济发展状况，有利与房产的下一步开发。三、城市建设主要认识了解到扬州未来几年内的规划发展，明确政府决心，城市发展方向。要求：全面了解我国房地产行业目前的方针大政，深刻理会扬州市老城区规划建设的要求。及时把握现阶段的发展动态信息。第二部分扬州市房地产市场概况目的：全面掌握扬州房地产市场的资料与情报，便于我们在项目进程中做到知己知彼。内容：一、整体市场状况1、开发保持了快速增长的势头2、二手房市场日趋活跃3、房地产业成为城市经济新的增长点4、房价上涨较快5、土地市场活跃6、产品类型多样7、外地有实力的开发商纷纷进入8、专业代理理念及代理公司的介入9、房地产发展过程中的不足二、分区房地产市场特征1、楼盘区域分布分析2、现行价格特点分析3、现行供求关系分析4、现行建筑形态分析5、卖点分析三、扬州市场各类产品分析四、扬州房地产市场近期发展形势分析1、扬州房地产市场发展动态2、近期房地产场发展宏观政策分析五、扬州房地产市场发展展望要求：内容详实，信息和数据获取的方法正确。对数据的分析和处理客观。第三部分项目分析目的：为项目定位和项目设计提供切实可行的依据。内容：一、项目概况二、项目SWOT分析三、项目产品分析要求：通过专业认证和多方案分析比较，找出在现阶段开发形势下相对优化的产品方案。第四部分项目定位及形象设计目的：在市场中准确树立项目的公众形象，为后期的项目设计和营销打下基础。内容：一、项目定位1、市场定位2、产品定位3、客户定位二、项目建设概念设计在初步调研的基础础上，根据项项目的定位，用用地的特点，有有关技术规范范初步进行总总平面布置，确确定建筑面积积、停车面积积、绿化面积积、道路面积积及主次入口口等功能布局局等。三、项目形象设计计要求：定位既要考考虑目前市场场和政府规划划的要求，又又要具有一定定的前瞻性。形形象设计要能能够体现项目目的高品质，项项目形象和企企业形象相呼呼应。第五部分项项目推广策略略目的：是为了充分整合各各方有利资源源，做到房地地产营销推广广具有计划性性、系统性、及及时性