年月浙江慈溪某商住项目可行性报告

开发建设“**大厦”项目可行性报告慈溪市**房地产开发有限公司2007年12月16日目录概论、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、02项目基本情况、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、04项目地点和建设条件、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、06项目建设规模和内容、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、09物料消耗、供应和环保、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、16市场分析、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、21投资分析、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、24建设方式、建设进度、销售计划、、、、、、、、、、、、、、、、26经济效益分析、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、28结论、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、29概论项目背景随着改革开放的持续深入和人民生活水平的不断提高，慈溪**房地产开发业经过近九年的发展已经成为我市较成熟地产企业之一。特别是近年来受国家房改政策影响，个人购房需求大幅度增长，我市住宅商品房销售市场进一步看好，成为启动内需，促进国民经济持续增长的重要拉动因素。另外，随着2008年奥林匹克运动会开幕日夜临近以及国内外各种商贸、技术交流活动的进一步扩展，我国各地区之间及与与世界各国的各种交往活动日趋增多，而位于长江三角洲经济圈南翼环**地区上海、杭州、宁波三大都市经济金三角的中心的慈溪，区位和交通优势十分明显。特别是**跨海大桥的建设，给慈溪带来了千载难逢的历史性机遇。这就使慈溪市高档写字楼、商务公寓的租售被广大业内人士看好，高档商务公寓的开发建设以其丰厚的收益吸引了越来越多的资金加入。为适应社会主义市场经济发展的要求，促进慈溪城市建设及经济发展，慈溪市**房地产开发公司利用公司现有位于慈溪市**路以东，东至定时开关南至市客运管站，北至规划道路及施山江场地开发建设包括高档商场、商务公寓以及各种附属配套设施在内的综合性物业。本项目取名为“**大厦”於2006年12月经慈溪市发展和改革局慈发改投[2006]354号文项目核准批复（见附件一）。扩大初步设计方案及施工图已由慈溪市规划局审查通过於2008年3月建字第332008024101号文下发该工程建设工程规划许可证（见附件二）。二、本可行性研究报告编制依据慈溪市发展改革局《**房地产开发有限公司“**大厦”房地产项目咨询暨初步设计会审会议纪要》。2、慈溪市发展改革局慈发改投[2006]354号《关于同意**房地产开发有限公司“**大厦”房地产项目核准的批复》。慈溪市规划局建字第332008024101号《**大厦建设工程规划许可证》。国家及慈溪市关于房地产开发建设的有关法律、法规**设计有限公司设计施工图(编号**)。**大厦效果图第二章项目基本情况项目名称**大厦（以下简称“本项目”）二、项目类型本项目为包括公寓及商业附属配套设施的综合性开发工程，项目建成后将进一步满足慈溪市场对高级公寓的需要，为广大客户提供良好的商住环境。建设地点本项目位于慈溪市**路以东，东至定时开关南至市客运管站，北至规划道路及施山江四、建设单位背景单位名称：慈溪市**房地产开发有限公司注册地址：慈溪市**路**号注册资金：5000万法定代表人：**总经理：**公司成立九年来，慈溪市**房地产开发有限公司不断发展壮大，现有土建、结构、给排水、暖通、建筑电气、监理工程师等专业技术人员40人；其中高级工程师4人、造价技术人员7人。已开发景怡园高档高层公寓项目，总建筑面积28750平方米；吉祥人家小区商品住宅项目37800平方米。五、项目建设规模和内容项目规划建设用地面积8514平方米，总建筑面积74959.2平方米，其中地上建筑为高级公寓建筑面积60900.1平方米,商业建筑面积6354.6平方米；地下建筑为停车场、自行车库、健身房、设备用房及其他配套设施，共7704.5平方米。项目建成后将成为集楼高级商务公寓、商业设施、物业管理服务等为一体的多功能大厦。各功能具体面积见下表：项目各功能区建筑面积表 单位：平方米功能区建筑面积1、高级商务公寓60900.12、商业6354．63、地下车库6974．64、附属配套设施729．9合计74959.2容积率7.9绿化率15%项目总投资与资金来源计划项目总投资为5.02亿元人民币，由本项目投资建设方慈溪市**房地产开发有限公司自筹资金解决。项目地点和建设条件项目地点本项目建设地点位于慈溪市**路以东，东至定时开关南至市客运管站，北至规划道路及施山江。项目规划用地面积8514平方米，建筑基底面积3405.6平方米。根据有关专业部门进行的调查，拟建项目占用位置的气象条件、地质状况、消防条件均符合国家相关规范。项目交通条件及自然条件项目建设用地北邻新建规划大道；南距**大酒店（五星级）1公里；西邻**路；北距慈溪长途客运站和慈溪大酒店1公里。用地附近有2、5、6、7路公共汽车等各类公共交通工具经过，交通条件十分优越。项目由于紧邻**路和新建规划大道距慈溪最大的**公园仅2公里，附近没有工业生产工厂等空气污染源，绿化和空气质量良好。项目用地现状和拆迁项目用地范围内已做好开工的三通一平工作，没有任何需拆迁相关设施。四、建设条件1、土地使用权项目建设用地系商业用地，按国家有关规定，办理了土地使用权手续。市政配套条件本项目水、电、气、热、通讯、道路等市政基础设施建设已由慈溪市各专业部门作出供给和规划实施方案，市政管网线规划方案已经市规划局综合，随着项目的开发建设，各种市政条件将同步落实。具体情况如下：市政污水建设用地西侧**路已建有雨、污水分流系统，项目雨、污水排放分别排入**路已建的雨、污水管线。污水排入**路现状直径500毫米市政污水干线1、2号检查井。雨水排入**路现状直径600毫米雨水市政管线2、3号检查井。项目建筑室外排水按雨、污水分流设计，生活污水经化粪池、含油污水经隔油池排放、空调废水排入雨水管、地下室排水设水泵提升。上水项目西侧**路现有直径150毫米上水管线J8接驳口压力2KN。热力热源取自当地热电厂资源，具体参数：设计压力：0.98MPa，设计温度：300ºC，最大流量：30t/h,接驳口位置：位于**大厦南，距东用地红线30米处，管经：Ф200mm。电力本项目外电源引自西侧**路10千伏干线，项目需铺设双路电缆线路300M至建设用地。煤气本项目西侧**路现有直径300毫米低压煤气管线，由该管线开口，建设用由新建的低压管线开口向项目用地范围内引户线。通讯本项目所在地电信设施属于慈溪市市内电话局，外部电信管线齐备，可以不做通讯管线，但项目用地范围内的通讯管道要由建设单位按实际需要重新铺设。道路本项目外部道路交通组织利用项目建设用地西侧的**路，北侧的规划大道，并按规划铺设项目建设用地西侧与北侧地块出入口道路。内部交通通过内部环路组织，按规定设置机动车地面、地下停车场和自行车库。通过上述分析，本项目用地范围内的市政基础设施可满足使用要求。完备的市政基础设施为本项目的市政配套及项目建设创造了良好的先天条件。项目建设规模和内容经过综合考虑市场需求、规划条件、项目投资等因素，确定“**大厦”总建筑面积74959.2平方米，其中地上建筑即高级商务公寓建筑面积60900.1平方米，商业面积：6354.6平方米，地下建筑包括地下停车场、自行车库、物业管理中心及其他附属配套设施建筑面积7704.5平方米。规划原则建筑物将突出现代化的特征，具有时代感，规划原则为符合国家有关设计规范，建筑功能上除了满足高级公寓、商务活动需求外，还须照顾到目前人们对社区环境绿化美化的强烈需求，加大绿化面积，创造优美的小区环境。建筑面积和设施项目开发建设方委托**设计有限公司对项目制订了初步规划方案，规划经慈溪市规划局批准后完成施工图设计，土地使用状况如下：项目规划各功能区占地、建筑面积单位：平方米内容占地面积所占比重（%）建筑面积所占比重（%）人均占地面积（平平方米/人）1、高级公寓60900.176.52、商业用房----6354.68.03、附属设施----7704.515.5合计3405．610087800100．0三、使用功能配置和分区整个项目为一座地下2层，地上2层至26层的综合大厦，从3层开始体现双塔楼形式直至26层为高级公寓；具体规划后附图一、二，现将各功能区具体情况简要介绍如下：(1)一层平面东西个为商业用房，沿消防通道为办公楼主要门厅，设有弱电房、消防控制室等。(2)二层为商业。(3)三－二十六层除必要的设备用房外，均为高级商务公寓，其余各层除必要的设备用房外，均为高级商务公寓用房，户型有40平方米、50平方米、68平方米、75平方米，其90％的主力户型为40平方米，总户数1500套左右。每套户型面积可大可小，房间可分可合。(4)地下一层为机动车车库。(5)局部有地下二层为水泵房与发电机房。(6)配套商业设施为满足项目内客户日常办公和生活需要，大厦将于一层与二层建设配套商业设施，包括商业、综合服务和商务服务区，提供购物、洗衣、银行、商务中心、邮政等服务。配套商业设施总建筑面积6354.5平方米，具体分配情况见下表：附图一：**总体规划附图二：总层高立面图配套商业设施表单位：平方米内容数量单位建筑面积小计1、商场16054．66000．62、综合服务部1300300合计----6354．65、物业管理中心项目开发建设单位将遵循慈溪市政府关于房地产开发与物业管理相对独立运作的规定，通过公开招标形式聘请管理规范、有一定实力的专业化高水平物业管理公司负责建成后小区的物业管理。物业管理将按照国家有关规定，本着独立核算、自负盈亏的原则，由物业管理公司自主经营。物业管理中心位于建筑物地下一层，总建筑面积450平方米，具体安排情况见下表：物业管理中心配置及面积表单位：平方米项目内容建筑面积1物业管理办公室2002卫生站1003维修间1004公厕50合计450地下停车场为方便高级商务公寓内客户的车辆停放，本项目建设单位在厦地下一层建设地下停车场，总建筑面积6974.6平方米，共可停放车辆254辆，加上露天停车场可提供66个停车位，总停车320辆，以满足停车需要。附属基础设施大厦附属基础设施局部利用地下二层进行建设，总建筑面积729.9平方米，主要用于大厦配电、供水、供暖、机电等设备的安置。道路本项目用地内道路系统设计为一级，沿大厦四周循环设置，宽度为5与6米米，车流方向详见道路系统分析图。绿地本项目绿化系统由大厦周围绿地和道路停车场绿化地组成。绿地面积1277平方米，可以美化环境，也可作为大厦人员主要休闲活动场所，项目用地的室外停车场地全部铺砌草砖，并按6M*6M间距植树。物料消耗、供应及环保主要建筑材料该建设项目为集高级商务公寓、商业、地下停车场、地下自行车库、物业管理中心为一体的综合性建筑，建筑结构为钢筋混凝土结构，预计工程所需主要原材料为钢材、水泥、木材等，根据初步设计规划和该项目工程的总体设计，所需建筑材料估算如下：项目三材用量表项目建筑面积（平方米）每建筑平方米所需需材料需求总量1、钢材（吨）79595.20.17959．52、水泥（吨）79595.20.323878.53、木材(立方米))79595.20.17959．5主要设备鉴于市场竞争及面向二十一世纪项目经营的需要，本项目建设将在设备选型上遵循最佳性能价格比的原则，尽量采用国内外先进的设备和设施，其所需主要设备如下：电梯(建筑内共设11台电梯，其中裙房设3台)消防设备(区域与集中报警接探头及消防联动系统)应急发电设备（应急照明、消防报警、应急广播等）通讯电话系统(有视传输、高速网络等)电视监控保安系统（红外有视监控，门禁系统）防盗报警系统（红外报警探头）照明系统供暖系统物料供应项目所需原材料将大部分部采用国内原材料，所需设备在同等条件下将尽量优先选择国内产品。由于项目建设现代化水平较高，需要进口部分材料和设备。本项目所需进口的原材料、设备的品种与数量按设计文件确定。根据目前国内外市场供应情况分析，本项目物料及设备供应不存在问题。城市基础设施配套根据项目规划，初步测算出市政基础设施配套条件如下：用电容量按每建筑平方米用电40瓦测算，本项目用电量为2400千瓦。如同时利用系数采用0.9，则该项目最大电负荷能力为2160千瓦，如按容载比1：1.5选用变压器，需要功率为3240千伏安。给水量按公建用水综合定额每日12.38升测算，该项目日平均用水量为1150立方米。用气量项目用气量初步测算为每日2178立方米。热负荷按每建筑平方米每小时供暖量为60千卡测算，该项目每小时需供暖360万千卡。以上所需水、电、热等日用量需与有关部门协调后确定。环境保护由于该项目建设内容为高级商务公寓、地下停车场、配套商业设施，对环境的污染较小，环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪音、汽车尾气的消纳和处理，无其他污染源。从环境质量来看，该项目建设是比较合适的，项目建设过程中和建成后的使用中将采取严格的环境保护措施。具体环境保护措施如下：雨、污水项目排出的污水主要来源为生活污水和雨水，为保证该项目排入城市下水道的水中污染物达到《宁波市水污染物排放标准》，项目排水采用“分流制”排放生活污水和雨水，生活污水经过处理后再行排放。生活垃圾项目高级商务公寓产生的生活垃圾纳入该地区的环卫垃圾消纳系统，将生活垃圾采用封闭式垃圾袋和垃圾箱分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消纳场处理。噪声噪声污染源主要是建筑物的空调系统和电气设备产生的噪音，拟采用隔声、隔震、销声措施，并优先选用低噪音设备。汽车尾气汽车尾气污染源主要来自地下停车场和露天停车场的汽车尾气排放，在车库设计时将注意保证车库有一定的容积，进出汽车的车道尽量直、短，以缩短汽车进出库时间，采取强制通风手段，车库排风口设置在空气流通的地点。施工图已经注意到了环境保护的各个环节，如通风方式、通风量、通风口的设计以及废气的净化、分离等方面采取合理有效的措施，汽车尾气排放完全可以达到国家规定的废气排放标准。露天停车场的汽车尾气排放可通过建筑物周围绿化来减弱汽车尾气污染。绿化、消防和人防绿化项目建设将使现有有的地面更多多的用于绿化化，建筑物四四周及建筑中中央空地将开开辟绿化区，形形成中心花园园和多个绿化化带，高级商商务公寓提供优美美的环境。2、消防项目整体建筑消防防设计及放火火分区按国家家建筑设计防防火规范考虑虑，主体建筑筑四周有消防防通道，建筑筑物内部各部部分分别设置置警报自动喷喷水系统。各各防火分区之之间将安装防防火墙、防火火门、防火卷卷帘、密闭喷喷头或防火水水幕作为分隔隔设施。地下下停车场按“汽车车库设设计防火规范范”考虑消防设设施，建筑物物在不同方向向设置疏散出出口和紧急通通道。3、人防按照国家人防设计计要求，项目目主体建筑将将设置与地层层平面相同的的地下室，地地下室按人防防工程设计要要求，结合平平时的停放自自行车等其他他功能的要求求，本着“平战结合”的方针进行行设计建设。第六章市场分析本项目的开发涉及及到房地产的的开发和经营营，现结合近近期慈溪市房地产产发展状况和和本项目建设设优势及市场场前景分析如如下：目前慈溪市房地产产市场情况分分析慈溪位于中国大陆陆海岸线中段段、经济发达达的长江三角角洲南翼，毗毗邻宁波、上海、杭杭州。全市行政区域面积积1154平方公里，年年末耕地面积积65.28万亩，户籍籍总人口102.1万不包括外来来人口108万，辖17个镇、3个街道，共297个行政村、28个居委会、47个社区。市市政府驻地浒浒山街道。近年来慈溪持续致致力于房地产产开发投资的的发展，房地地产开发投资资已成为投资资增长的主要要拉动力。2002年，慈溪房地产开开发占投资总总量的比重为为21%，比全国平平均水平低12.2个百百分点。这一一比重在各城城市中高于无无锡、苏州、长长春，，比广广州、深圳分分别低21.4和26.6个百分点。应应该说，房地地产在慈溪市仍有一一定的发展空空间。

2006年慈溪市房地产产开发投资走走出低谷，完完成开发投资资62.2亿元，同比比增长21.3%，表现出较较快的恢复性性增长趋势。商商品房建设投投资和土地购购置费分别为为32.9亿元和22..68亿元，占占房地产开发发投资总量的的近九成，其其中土地购置置费增长迅速速，增长70.9%。2006年慈溪住宅投资资44.14亿元，占占总投资的七七成多，同比比增长20多个百分点点，其中的经经济适用房和和别墅高档公公寓总量尽管管不大，分别别为2.9亿元和5.48亿元，但增增长幅度分别别为上年同期期的1.5倍和2.5倍。办公楼楼投资增长也也较快，完成成投资4.88亿元，同同比增长86.9%。商业营业业用房则呈负负增长8.8%。2006年房屋竣工工面积达1336.44万平方米米，同比增长长9.2%。商品房屋屋销售面积1120万平方方米，同比增增长19.1%，大大好于于上年同期-9.7%的增长情况况。

慈溪市2007年第一季度度该市房地产产业增加值增增长29.4％，成为这这个沿海发达达城市国民经经济中增长最最快的行业。2007年第一季度度，慈溪的房地产产投资共实现现投资11.008亿元，同同比增长15.3％，增长幅幅度同比提高高19个百分点。也也就是说，2006年一季度慈溪溪房地产投资资还是“负增长”，2007年一季度已已变成“稳步推进”。2007年1至6月，慈溪市房屋销销售价格同比比指数分别为为104.99%、103.99%、104.66%、104.77%、106.44%和106.99%，上半年累累计平均涨幅幅为5.3%，涨幅比上上年同期提高高了3.1个百分点。

慈溪房地产市市场同其他城城市相比，仍仍然显得非常常活跃。慈溪溪的购买力非非常可观，改改善型需求潜潜力也非常巨巨大。随着**大桥的即即将通车，城城市的发展又又将有新的飞飞跃，因此市场空间间非常大。随随着城市改造造进程的加快快，这类改善善型需求必然然得到进一步步的释放。项目经营前景分析析地点分析该项目目用地建设地地点位于慈溪溪市**路**号，项目建设用用地北邻新建建规划大道；；南距**大酒店（五星级）1公里；西邻邻**路；北距慈溪溪长途客运站站和慈溪大酒酒店1公里。用地地附近有2、5、6、7路公共汽车车等各类公共共交通工具经经过，交通条条件十分优越越。项目紧邻邻**路和新建规划划大道距慈溪溪最大的***公园仅2公里，附近没没有工业生产产工厂等空气气污染源，绿绿化和空气质质量良好。是是开发面向国国内买家高级级商务公寓的适宜地地点。需求与供给情况分分析本项目所所处位置，区域环环境优美，人人口较为密集集，市政基础础设施完善，商商业发达，慈慈克隆超级市场、三三江购物、阳阳光实验学校校（含小学、初初中、高中）等大商场及学校距项目用地咫尺之遥，项目占地南面为**公园，且周围地区有多家宾馆、饭店，车站、服务设施较为完备。从地理位置上看本项目为慈溪市房地产开发销售的黄金地段之一，用地周围交通、教育、商业设施齐全，地理条件十分优越。经营前景分析由于本项目所在的的地理位置优优越，该地区区已成为慈溪溪市房地产开开发的热点地地区，十分适适宜建设高级级商务公寓和商业设设施。根据上述分析，我我们认为本项项目自然、地地理、交通条条件都十分优优越，各项配配套设施齐全全，开发方向向符合市场需需求，市场前前景十分乐观观。第七章投资分析析投资估算根据项目初步规划划方案，结合合建设工程的的实际需要及及国家和慈溪溪市的有关政政策规定，本本项目的建设设投资包括土土地地价、前前期工程费、建建安工程费及及向政府缴纳纳的各种税费费等。现就有有关投资分项项说明如下：：工程费用（308832.266万元）一般土建工程费：：749599.2m22×2250元/m2==168655.82万元给排水、消防：667254..7m2××80元/m2==538.004万元电气、照明：677254.77m2×665元/m2==437.116万元电梯：600万元元弱电智能化：677254.77m2×225元/m2==168.114万元室外工程（1177.25万元）：景观：50万元，消防、报警：677254.77m2×110元/m2==67.255万元工程产品装修：667254..7m2××1800元/m2==121055.85万元工程建设其它费用用（111533.97）万元土地使用费：77648万元建设单位管理费33%：924.997万元勘测设计费：677254.77m2×225元/m2==168.114万元工程管理费：300832.226万元×1.5元/％=462.48万元墙改费：672554.7mm2×10元/m2==67.255万元基础设施配套费：：672544.7m22×280元/m2==1883..13万元预备费（25199.17万元）基本预备费费：419866.23万元×2％=839..72万元涨价预备费费：419866.23万元×4％=16799.45万元建设期间贷款利息息（5805万元）25000万元××7.56％×3年=5670万元通过以上分析，归归纳出本项目目的总投资估估算为50175万元人人民币，具体体情况如下表表：项目投资估算表单位：人民民币万元序号项目金额1工程费用30832.2662工程建设其它费用用11153.9773预备费2519.174建设期间贷款利息息5670合计计50175.400第八章建设设方式、建设进度、销销售计划建设方式为把本项目建设成成为慈溪市一流的的高级商务公公寓与商业综综合楼工程，由由国内知名建筑设计计院进行施工工图设计，同同时机电设施施、内装修及及营业设备均均由具有多年年经验的顾问问提供咨询服服务。项目的建设施工将将按照慈溪市有关工工程招标的规规定，以国内内竞争招标的的方式，选择择国内的建筑筑施工企业组组织施工。为保证工程程质量，工程程建设采用施施工监理的方方式进行，聘聘请有名望、有有资质、管理理规范的工程程监理单位配配合慈溪市建设工工程质量监督督站进行具体体工程质量监监督检查工作作。建设进度、装修、销销售计划计划项目建设期为为2.5年，力力争在2010年11月前土建竣工工，具体计划划如下：2008年04月月－2008年07月选定施工单位，完完成各种开工工手续，项目目开工建设。2008年07月月－2010年08月进行建安工程施工工，包括基础础工程和结构构工程建设；；随工程进度进行设设备安装、调调试、验收；；配套