年房地产宏观调控背景

宏观调控背景分析社会大背景改革开放二十多年来，中国的经济建设和社会发展取得了巨大的成绩，2003年，人均GDP首次超过1000美元；但与此同时，也积累了不少的社会矛盾：三农问题、贫富悬殊的问题、城乡及区域发展失衡的问题、经济发展引发的能源危机问题、以及对外贸易摩擦加剧的问题……近年来，经济的高速发展也带来了通货膨胀、物价上涨和能源短缺的压力，宏观经济有过热的倾向和危险。1998-2001年，GDP增长速度分别为7．8％、7．1％、8．0％、7．5％。7％；从2003年开始，我国经济开始升温，当年增长了9．3％，2004年在实施宏观调控的背景下，仍然增长了9．5％。我国正处于重要战略机遇期，经济应保持一定的发展速度，但过快的增长速度和单纯的GDP情结，势必给能源、生态等社会资源带来沉重的压力，并可能导致通货膨胀和物价飞涨，进而诱发一系列社会问题。第四代领导人的背景和执政风格第四代领导层中的大多数人，都曾经扎根于中国社会的基层，他们了解民间疾苦，能体会到普通大众的基本诉求，从而在决策中能够更全面地照顾到基层群众的利益。以胡锦涛和温家宝为代表的第四代领导集体，在执政过程中表现出了务实、亲民、睿智、不尚空谈、不好大喜功、不流于形式、关心下层人民和弱势群体等特点，并展现了在驾驭经济大局、处理外交事务等方面的政治家风范，迅速赢得了广大人民的好评和信赖。第四代领导人的执政理念及经济主张执政理念坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展——十六届三中全会统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹国内发展和对外开放——十六届三中全会坚持推进西部大开发，振兴东北地区等老工业基地，促进中部地区崛起，鼓励东部地区加快发展，形成东中西互动、优势互补、相互促进、共同发展的新格局——04年政府工作报告着力解决与人民群众切身利益相关的突出问题，维护社会稳定，努力构建社会主义和谐社会——05年政府工作报告经济主张（2004年中央经济工作会议）一、继续加强和改善宏观调控，确保经济平稳较快发展。要实行稳健的财政政策和货币政策，继续控制固定资产投资规模的过快增长。在落实加强和改善宏观调控的各项政策措施时，要充分体现区别对待、有保有压的原则；更加注重运用经济手段和法律手段；要不断调整投资和消费的关系，增加消费对经济增长的拉动作用。

二、继续加大对“三农”的支持力度，保持农业和农村发展的好势头。三、大力推进结构调整，促进经济增长方式转变。要完善鼓励创新的政策体系，着力培育富有创新能力的各类人才。大力发展循环经济，走出一条具有中国特色的节约型发展道路。妥善处理城乡关系，建立逐步改变城乡二元结构的机制。实施西部大开发，振兴东北等老工业基地，促进中部地区崛起，鼓励东部地区率先发展。四、着力推进经济体制改革，建立健全全面协调可持续发展的制度保障。五、统筹国内发展和对外开放，增强国际竞争力。六、坚持以人为本，努力构建社会主义和谐社会。……维护群众利益，促进社会公平。2005年经济发展面临的主要问题（2005年政府工作报告）一、经济运行中的突出矛盾虽有所缓解，但尚未根本解决。农业基础薄弱的状况没有明显改变，保持粮食增产和农民增收的难度增加；固定资产投资还有可能反弹；煤电油运仍相当紧张；物价上涨的压力较大。二、社会发展中的问题突出。一些地方特别是广大农村教育、卫生、文化等社会事业需要解决的问题较多；城乡之间、地区之间发展差距和部分社会成员之间收入差距过大；部分低收入群众生活比较困难；影响社会稳定的因素不少。三、经济社会发展中的一些长期性问题和深层次矛盾依然存在。主要是：就业压力巨大；经济结构不合理，产业技术水平低，第三产业发展滞后；投资率持续偏高，消费率偏低；经济增长方式粗放，资源约束和环境压力加大。2005年国家经济工作的中心任务（2005年政府工作报告）一、着力搞好宏观调控。进一步消除经济运行中不稳定不健康因素，推进经济结构调整和增长方式转变，保持经济平稳较快发展，保持价格总水平基本稳定。二、着力推进改革开放。坚持以改革推动各项工作，把深化改革同落实科学发展观、加强和改善宏观调控结合起来，注重用改革的办法解决影响发展的体制问题。全面提高对外开放水平，更好地利用国内国际两个市场、两种资源。三、着力建设和谐社会。要妥善处理各方面利益关系，让全体人民共享改革和建设的成果；要正确处理改革发展稳定的关系，努力为经济社会持续发展创造有利条件和良好环境。固定资产投资及房地产行业面临的主要问题及原因分析主要问题固定资产投资增长过快，规模过大，特别是一些行业和地区盲目投资和低水平重复建设相当严重（国家统计局负责人2005年４月２１日答记者问）房地产行业存在的主要问题：1．房价上涨过快2．市场需求偏大，供求矛盾突出3．部分地区房地产投资增长仍然偏快4．市场结构不合理（建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾6月2日在建设部召开的“2005房地产市场形势与调控政策报告会”上发表的看法）原因分析固定资产投资增长过快的原因（国家统计局负责人2005年４月２１日答记者问）客观原因一、我国正处在城镇化、重化工业加快发展的历史时期，投资需求大有一定必然性。二、国际产业分工的结果，国外一些加工工业正向我国转移。三、前些年加强了基础设施建设，为工业投资提供了有利的基础环境，前几年规划储备的一批重大项目陆续开工建设。四、因“瓶颈”制约的市场信号使重要原材料、电力和基础设施等行业投资明显加大。五、由于人们对宏观调控的预期加快了投资进度。主观原因一、一些地方领导没有树立科学发展观和正确政绩观，急于求成，片面追求经济增长速度；一谈发展就是搞征地拆迁、办开发区、上项目、铺摊子，过度依赖投资拉动经济增长，却又缺乏投资的风险意识。二、些地方政府靠经营土地筹集了资金，大搞市政建设等；一些企业用相对低的成本获得土地，又以土地去抵押贷款；银根又一度比较宽松，这都成了一些地方政府和企业实现投资扩张的重要条件。房地产行业主要问题的原因房价上涨过快国家统计局新闻发言人郑京平指出，有三大原因导致房价上涨过快：一是住房及商品房的需求确实较旺，其中包括居民、机构和海外资金的投资、投机行为；二是供给方面成本上升，包括建筑材料、人工费和土地的费用等；三是商品房供应结构发生变化。当低端的商品房供应减少时，整体的商品房价格将上升，如经济适用房的比重由２００３年的６．１％下降到了２００４年的４．６％。市场需求偏大，供求矛盾突出但房地产消费需求的构成比较复杂，有首次置业和改善居住条件的真实需求，有城市大规模拆迁带来的被动性消费需求，有城市化过程中人口增加带来的需求，有投资需求，也有投机需求。一、随着收入的增加、生活水平的不断提高，改善性住房需求增加，如小房换大房、旧居换新居等。二、城镇化加速，城镇人口数量增长带动商品房需求。1990年中国城镇化水平为26.4%，2004年已超过40%。城镇人口每年超过1000万人的增长，是支撑商品房销售量持续增长的重要动力。三、投资和投机性购房需求。建设部的数据显示，2004年上海投机性购房所占比例达16.6%，长沙市为16%，写字楼则高达40%。从供给来看，2004年以来出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格土地管理、控制拆迁规模等宏观政策都会对房地产市场的供给产生较大的影响。另外，供需结构的错位，客观上也加剧了供需的矛盾。部分地区房地产投资增长仍然偏快房地产投资是拉动GDP增长的重要力量，因此地方政府往往和开发商结成了利益共同体，助长了房地产投资的过快增长。第一，发展房地产业可增加地方政府的财政收入。房地产投资一方面可以为地方政府带来土地出让金收入；另一方面，房地产业属于第三产业，其上缴的营业税又是地方税的主要税种，发展房地产业可增加地方财政收入；第三，房地产是改变城市形象的重要载体。从这个角度上看，地方政府也热衷于发展房地产业，改善城市形象；第四，大量资金集聚到房地产行业。房地产业的高利润吸引了大量资本进入，银行贷款、社会闲散资金、外国资本、信托资本、基金、股市资本等都在短时间内集聚到房地产行业，导致一些地区出现了房地产投资规模过大的问题。市场供应结构不合理商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。商品住宅中，高档房、大户型住宅的供应依然相对过剩；而针对普通老百姓，特别是针对中低收入家庭的小户型、低价位商品房的房源还是比较少，从而出现了一部分高档、大户型住宅空置，而可供老百姓挑选的房子少而又少的现状。2004年全国经济适用住房开发投资出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6.1％下降到4.6％，有的地区甚至停止了经济适用住房建设。上述问题对实现国家社会经济发展目标的影响固定资产投资方面在2004年，我国各行业虽竭尽全力，但依然未能缓解煤电油运供应紧张的局面；温家宝总理在政府工作报告中称，2005年煤电油运仍相当紧张。按照2001年以来经济增长速度估计，目前我国能源生产和消费总量增长速度都已经超过了当年GDP的速度。2005年8%的增长速度，预计将对对煤电油运提出更高的要求，电荒、煤荒、油荒、运力紧张的能源危机已经成为中国经济持续、快速发展的制约瓶颈。房地产行业方面中央政府不仅要单独承受房地产所带来的显在的金融风险、国土资源浪费的成本，也要单独承受房地产所可能带来的诸如财富分配失衡等一系列的隐性的政治信用成本。金融风险根据央行《中国房地产发展与金融支持》报告，中国房地产信贷在整体信贷中的比例由2000年的6％急剧提升到2003年的21％。在2004年，这个比例有进一步上升的趋势；在中国上海，2004年全部新增贷款中，有将近80％投入了房地产。如此高的贷款集中度，一旦行业趋势逆转，必然会给中国脆弱的金融系统带来灾难性的冲击，进而威胁整个宏观经济运行和社会稳定的大局。贫富差距对于一个对住房有着特殊情结的民族而言，住房上的差距可能是贫富差距的最好隐喻。无疑，在房地产的热闹之中，潜藏着一幅社会财富急剧再分配的真实图景。房地产本身并不能制造贫富悬殊，但它可能却是某种既有的分配结构最终实现贫富悬殊的一条最佳途径，而且，它也是最能够以漫画形式彰显这种差距的方式。“国八条”将房地产所可能引发的“社会稳定”隐患与金融风险并列，看来绝非无的放矢。作为对社会民意富有终极责任的中央政府，房地产价格飞涨在部分社会成员中间所激起的怨恨和不满，已经成为和谐社会建设的一大障碍。城市“负资产”一族从目前情况看，似乎所有的购房者都由于房地产价格的暴涨而成了赢家。但是，中国今天的购房者几乎全部都是以银行按揭的方式付款的。这就意味着如果长期利率上升或房地产价格暴跌，甚或这两种坏的情况同时出现，这些购房者就马上可能沦为“负资产”一族，虚拟的赢家顷刻之间就变为实实在在的输家。考虑到贷款购房人群的庞大数量，一旦由于经济波动引发房价暴跌，大量的城市“负翁”将会对国内政局和社会安定构成致命的威胁。阶级对立和社会仇恨另外，由于地方政府和开发商结成了利益同盟，相继出现了大量的暴力拆迁和非法圈地运动，在制造新的赤贫阶层（失地农民、失房市民）和社会仇恨的同时，也在疯狂地挑战着公众的承受极限和社会的公平底线，直至最近河北省定州市出现了二三百名青年男子手持猎枪、钩刀、棍棒、灭火器向拒绝撤出自家耕地的村民发动暴力袭击（至少造成6人死亡，另有48位村民受伤住院，其中8人尚有生命危险）。农民虽然是社会的弱势群体，但是他们一旦反抗起来，将足以颠覆任何看似强大的政府，这一点已经被共产党自身的创业史所证明。有关国家和城市经验总结与借鉴日本——我们必须挤压房价泡沫，以避免悲剧的发生1991年，日本房地产泡沫破灭致使日本经济10多年来一蹶不振，国内陷入了生产过剩危机、消费危机和金融危机之中，对日本社会经济产生了巨大的负面影响，至今还未走出泡沫经济的阴影。一、金融政策失误，日本一再放松银根，使利率创下了历史新低，导致过剩资金大量流入股市和不动产市场。二、各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。第三、房地产价格暴涨导致企业和个人都纷纷投资和投机房地产，造成房地产业虚假繁荣。日本人抱定了地价只涨不跌的信念，在这种心理预期下大量的银行贷款和社会资金流向了房地产行业，加剧了泡沫的疯狂膨胀。海南——我们必须防止房价大跌，以避免悲剧的重演1994年国家实施金融调控政策后，海南房地产泡沫轰然而破，坏账至今难以完全冲销，当地经济元气大伤，危害及其惨重：450多万平方米的空置商品房，1600多万平方米的“半拉子”工程，2万多公顷的闲置土地和500多亿的积压资金。香港——我们必须纠正失误，以避免问题的恶化1997年，在亚洲金融危机的冲击下，香港房地产泡沫破裂，造成楼价暴跌（到2002年短短5年之中，房地产价格暴跌了70％），引起整体经济的衰退。房地产占经济比重太大、长期采取高地价政策和炒楼成风是香港楼市泡沫破裂的三大根本原因。香港房地产长期在经济中“独占鳌头”，与制造业和金融服务业“三足鼎立”。财政收入长期依靠土地批租收入，1980年为36%，加上其他房地产相关税收高达45%。同年建筑业产值占生产总值的23%，加上设计、律师、测量、中介和物业管理等服务性收入，物业交易和出租收入占GDP30%。房地产投资长期占固定资产总投资的三分之二。房地产股历来是第一大股占总市值三分之一，股票和房地产价格“互相拉扯，荣辱与共”。房地产和银行业也互相依赖，开发商和居民贷款始终占银行贷款总额的30%以上。——这和当前中国尤