某水榭花都销售执行报告

同致地产“天山.水榭花都”项目组2003.2.18石家庄同致天山水榭花都销售执行报告.（....），提供海量管理资料免费下载！目录：第一部分市场基础及总体策略篇第二部分营销活动篇第三部分形象推广篇第四部分包装策略篇第五部分销售、广告篇.（....），提供海量管理资料免费下载！第一部分市场基础及总体策略篇.（....），提供海量管理资料免费下载！一、市场营销环境

市场竞争态势石家庄房地产市场目前尚处于产品竞争阶段，属房地产开发的较为初级阶段；

此时房地产开发量大，市场呈现出供销两旺的局面；

客户大部分为初次置业者，对房地产的认识不够，希望在面积、环境上有所提高改善，同时也表现出对价格的高度敏感性；

客户表现出较为明显的感性消费特征，易受一些外在的、煽情因素影响，羊群现象易形成；

同时，由于受市场成交火热的局面影响，开发量呈急速增长态势，市场潜在竞争压力大；

.（....），提供海量管理资料免费下载！一、市场营销环境营销环境由于受房地产整体开发环境的影响，房地产营销水平同样处于一个比较初级的水平；

因地缘的关系，石家庄房地产营销理念主要受到北京房地产市场的影响，表现为大气、国际化的宣传与人文营造；

现场包装（如样板房）对客户的吸引力远远超过深圳，尚能起到项目宣传的作用；

媒体宣传方面，以报纸、户外为主，电视广告的应用不足；

不论高档、低档楼盘，促销几乎都是一种必用的手段；

通过项目实景展示的情景营销在石家庄尚没有出现。本项目实景展示将能形成市场先机，引起一定的轰动效应——但同时必须保证展示效果。

.（....），提供海量管理资料免费下载！一、市场营销环境案例一：国际城

以大气、另类的样板房展示及模型展示吸引客户，起到轰动效应；

虽以国际化形象出现，但缺少自身产品上的支撑；

缺少对整个项目的战略性规划，同时工程形象未能跟上宣传步伐；其旺销主要缘于低价入市和煽情的营销手法；虽然本项目与国际城的目标客户存在一定的差异，但其大气的营销手法同样值得学习。.（....），提供海量管理资料免费下载！.（....），提供海量管理资料免费下载！一、市场营销环境案例二：欧陆园

异国风情的应用；

低容积率社区；

高开区名盘，在石家庄人心中已形成较好的口碑；

小区内发射塔成为其项目的主要弊病，开发商通过园林的建设处理，在一定程度消除了客户的心理障碍。

其产品建设较为成功，但在营销上缺乏亮点，同时欧陆风情已经显得庸俗而不合潮流。

总体而言，该项目为本项目长期竞争对手。

.（....），提供海量管理资料免费下载！.（....），提供海量管理资料免费下载！一、市场营销环境结论：石家庄房地产开发总体尚处于产品竞争的初级阶段，完善产品自身素质几乎是所有中高档楼盘的共同模式。感性消费特征为项目的营销创造了较好的条件，实景展示营销在石家庄尚未有使用，存在市场空间。同时，价格杠杆是销售中的重要举措。但随着竞争的加剧，项目产品表面素质将不再具备长久竞争优势，项目品牌及企业品牌的将是市场未来几年的发展趋势。

.（....），提供海量管理资料免费下载！97年-2000年2001年-2003年2003年后发展阶段起步阶段产品竞争阶段综合素质竞争阶段石家庄房地地产发展阶阶段示意图图.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！二、项目总体营营销战略总体目标将水榭花都都打造为石石家庄顶级级房地产品品牌。中长期目标标：天山地地产在河北北省的“万科”品牌形象。。一期塑造项项目知名度度及形象；；二期价格格的全面提提升，实现现利润回报报；三期项项目品牌建建设。.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！二、项目总体营营销战略贝尔高林擅擅长水景营营造；项目具备较较好的素质质，卖点突突出，但其其中最为明明显、最具具宣传推广广价值的为为水景；石家庄人对对水景住宅宅具有相当当高的认同同度；符合“水榭榭花都”这这个项目名名称；具体广告语语由广告公公司另行提提供。蓝色水岸.城市名郡凝聚蓝色生生活梦想一期推广主主题——明线.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！蓝色水岸.城市名郡.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！二、项目总体营营销战略两条营销暗暗线——以1虚虚1实两条条暗线相互互交应，引引导项目整整个营销推推广。实线：石家庄首个个国家康居居示范工程程虚线：21世纪高高尚人居领领地.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！二、项目总体营营销战略我们的客户户——这是一群成成功的人士士；他们沉稳、、睿智、拥拥有财富和和地位；他们文化素素质高，有有修养，有有生活品位位，具有丰丰富的内涵涵气质，代代表了现代代财智人士士的新形象象；同时，他们们是一群理理性的消费费群体。.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！二、项目总体营营销战略形象高度——虚线21世纪高高尚人居领领地打造石家庄庄首席高尚尚人文社区区形成差异异化竞争优优势；该形象便于于项目后期期社区文化化、品牌的的建立及推推广；与天山房产产“建筑居住文文明”的企业经经营理念形形成呼应；；与项目命名名“水榭花花都”形成成很好的对对应；21世纪是“财财智人的世世纪”，本本项目提出出“财智人人物8大生活主张张”；铺垫期发起起“21高尚住住宅标准”，提高同同等档次楼楼盘的竞争争门槛；后后期在通过过“豪宅论论坛”导向向项目标准准，再次验验证项目的的高尚素质质；.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！二、项目总体营营销战略物业素质——实线石家庄首个个国家康居居示范工程程该定位为项项目品质的的实在诠释释；将该定位附附属于项目目品牌之下下，在所有有的宣传推推广中出现现；由于“国际际城”的务务虚宣传，，客户的理理性消费会会有所提高高，本项目目未雨绸缪缪，以项目目提高项目目实在品质质为基础；；后期以城市市房地产对对话的形式式，与中国国房地产前前沿城市康康居工程形形成对比，，通过康居居工程的国国家级标准准，提升项项目形象高高度，树立立城市一流流品牌。.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！园林建筑配套物管文化活动产品建设开发前期社区建设开发中期项目品牌开发后期产品文化服务水榭花都项项目开发示示意图.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！二、项目总体营营销战略一期卖环境境，产品以项目强大大的合作单单位为宣传传切入点，，提升项目目形象档次次；通过卖场周周围的园林林、建筑及及模型、样样板房等，，实景展示示项目品质质，促成销销售；通过柏涛的的规划、贝贝尔高林的的园林，让让客户对项项目社区环环境产生良良好的憧憬憬，在市场场上引起一一定程度的的轰动；在项目各种种展示条件件下，通过过大气的营营销手法及及适当的价价格杠杆策策略，达致致项目热销销目标。.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！二、项目总体营营销战略二期卖社区区一期客户入入住，项目目实景已经经充分展示示，建筑及及园林品质质不再可能能在市场上上引起大的的轰动，并并且项目外外在品质复复制简单，，不具备长长久竞争优优势；真正的好盘盘，在于能能以好的项项目外在品品质为基础础，为业主主提供一个个良好的居居住氛围，，创造社区区品牌，在在物质与精精神上双重重满足业主主居住需求求，体现““21世纪人居理理念”；从二期开始始，建立“天山会”——见形象推广广篇。.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！二、项目总体营营销战略三期卖品牌牌房地产作为为大宗、耐耐用消费品品，客户在在选择周期期上一般较较长，理性性消费程度度远高于其其他商品；；因此，从长长远来看，，项目及开开发商的品品牌必将成成为客户在在购房时的的重要影响响因素；品牌的建设设、经营，，需要经过过较长的时时间，同时时后期的维维护同样重重要；本项目的品品牌建设将将经历以下下几个过程程：前期的的项目经营营；中期的的企业人文文建设，建建立公司独独有的企业业文化、经经营理念，，培养一批批优秀的职职业经理人人，形成企企业核心竞竞争力；后后期的品牌牌维护。.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！项目品牌项目素质人文内涵市场口碑…企业品牌企业文化经营理念公众形象品牌项目1品牌项目2品牌项目3…品牌维护与强化天山地产品品牌运作示示意图.（....），，提提供供海海量量管管理理资资料料免免费费下下载载！！三、、入入市市时时机机几个个基基本本思思考考问问题题:开盘盘能能否否热热销销是是项项目目后后期期是是否否可可以以实实现现顺顺畅畅销销售售的的重重要要条条件件。。要实实现现开开盘盘热热销销，，必必然然需需要要积积累累大大量量的的客客户户。。而而客客户户的的积积累累缘缘自自客客户户对对项项目目某某个个方方面面的的认认同同。。国际际城城通通过过大大气气、、另另类类的的样样板板房房展展示示和和模模型型展展示示，，在在市市场场上上形形成成了了轰轰动动效效应应。。本项项目目在在4月月26日日前前，，由由于于项项目目现现场场售售楼楼部部未未出出实实景景，，客客户户唯唯一一能能看看到到的的仅仅有有模模型型和和楼楼书书，，而而这这两两项项都都不不足足以以造造成成对对客客户户的的冲冲击击，，促促使使其其下下定定。。基于于上上述述分分析析，，我我司司认认为为通通过过一一定定期期限限的的实实景景展展示示来来积积累累客客户户，，引引起起市市场场关关注注，，将将会会对对开开盘盘热热销销起起到到极极大大的的帮帮助助作作用用。。.（....），，提提供供海海量量管管理理资资料料免免费费下下载载！！三、、入入市市时时机机入市市时时机机策策略略安安排排4月8日，，开开始始内内部部认认购购。。4月26日（（周周六六）），，现现场场售售楼楼部部销销售售进进场场，，卖卖场场实实景景到到位位。。参加加5月1日春春季季房房地地产产交交易易会会，，拦拦截截客客户户。。4月26日－－5月17日，，组组织织““水水榭榭花花都都””考考察察团团活活动动，，通通过过现现场场极极具具煽煽动动力力的的园园林林、、建建筑筑、、会会所所、、模模型型、、样样板板房房等等展展示示，，让让客客户户鉴鉴证证项项目目一一流流品品质质，，引引起起轰轰动动效效应应，，积积累累大大量量客客户户，，为为开开盘盘热热销销创创造造条条件件。。5月月18日日，，正正式式开开盘盘销销售售。。.（....），，提提供供海海量量管管理理资资料料免免费费下下载载！！第二二部部分分营销销活活动动篇篇.（....），，提提供供海海量量管管理理资资料料免免费费下下载载！！铺垫垫期期板块运动新闻发布会限时抢购六一公益豪宅论坛天山现象城市对话－康居工程研讨城市运营商内部认购期开盘强销期持销期尾盘消化期品牌提升期炒作区域，项目信息透露建立项目品质高度形成热销，塑造企业形象项目品质及企业形象提升项目品牌，企业品牌积累企业品牌提升营销销活活动动全全程程示示意意图图财智人物考察团春交会.（....），，提提供供海海量量管管理理资资料料免免费费下下载载！！系列列活活动动一一：：板块块运运动动（铺铺垫垫期期））意义义：炒炒作作高高新新技技术术开开发发区区。。时间间：：2003年年3月月17日日－－3月月23日日。。宣传传重重点点：：规划划前前景景；；良良好好的的空空气气质质量量；；低低人人口口密密度度；；入入住住企企业业、、人人员员的的高高素素质质。。效果果控控制制：：与政政府府规规划划部部门门联联合合炒炒作作，，增增强强宣宣传传可可信信性性。。广告计划：主要以新闻的的形式出现，，避免成为开开发商广告。。详细方案在开开发商认同后后另行提供。。.（....），提供海量量管理资料免免费下载！系列活动二：：新闻发布会（铺垫期）意义：项目信息透露露，引起市场场关注，表明明开发商决心心。时间：2003年3月23日地点：石家庄顶级酒酒店与会：天山，政府，，合作单位，，潜在客户，，媒体记者。。主题：1，主持人作开开场白，介绍绍来宾；2，合作单位代代表发言，阐阐述本单位对对“水榭花都都”项目开发发的支持；3，政府领导寄寄希望；4，，天山作总结结性发言，表表明决心。广告宣传：3月21日发发布新闻发布布会信息，3月24日、25日以新闻形式式在各电视台台、报纸上。。详案在开发商商认同思路后后另行提供。。.（....），提供海量量管理资料免免费下载！系列活动三：：財智人物风云云榜（内部认购期期）A、意义：针对潜在客户户作宣传，引引起共鸣，使使其产生兴趣趣；同时创造造话题，引起起市场广泛关关注、提高项项目知名度。。B、时间：4月1日－5月9日C、操作思路：4月1日－4月6日：炒作财智智人物8大生活主张，，与项目“21世纪高尚人居居领地”相呼呼应；4月7日－4月25日，以“燕赵赵晚报”的名名义，选取中中国十大财智智人物，形成成“财智人物物风云榜”，，并以征文的的形式，推出出“我解财智智人物”，让让普通市民谈谈谈他们对财财智人物及其其居家选择的的理解，本项项目以协办单单位的身份出出现；4月26日－5月9日，宣传“水水榭花都”作作为“財智人人物”理想居居住地的优势势所在；注：详案在发发展商认同思思路后另行提提供。.（....），提供海量量管理资料免免费下载！系列活动之四四：石家庄春节房房地产交易会会（铺垫期）意义：强势建建立项目高品品质形象、拦拦截客户，国国内有不少大大盘都有过类类似的成功操操作经验——未正式开盘的的客户拦截。。时间：2003年石家庄庄春节房地产产交易会措施、手法：：1，买断会刊刊黄金版面：：封面、封底底、封2、32，在所有房房交会与客户户沟通的广告告中出现水榭榭花都形象广广告。3，春节会开开幕式及其他他活动以“天山.水榭花花都”作背景板。4，春交会期期间，精选一一部分受过良良好专业礼仪仪训练的天山山员工（如部部分海世界员员工），在春春交会现场派派发宣传资料料，或租用一一电子屏幕作作形象宣传。。.（....），提供海量量管理资料免免费下载！系列活动五：：水榭花都“考考察团”（内部认购期期）意义：煽情展示，引引起市场轰动动，积累客户户；时间：4月26日－5月17日操作：1，4月22日、24日、25日公布项目现现场实景将在在4月26日正式对外开开放展示；2，所有参观者者必须凭借VIP卡，方具备参参观权，同时时每张VIP卡限带5人；3，超过5人的参观团体体可事先预约约，由专门置置业顾问做参参观向导；4，所有参观者者统一着开发发商预先准备备好的参观专专用服、鞋、、安全帽；5，参观区域用用围墙封闭围围合，统一参参观进出口，，并由专门保保安守卫；6，对于指出项项目园林、会会所不足之处处或工地现场场有关问题并并给出建议的的参观者，给给予精美礼品品奖励，同时时如果该客户户购房，将进进入小区优秀秀业主榜名单单。参观内容：1，会所周围园园林；2，会所功能展展示；3，样板房；4，施工现场。。广告：以参观者身份份的形式，通通过报纸软文文炒作参观活活动的热烈及及参观者对项项目素质的高高度赞扬；注：详案在在发展展商认认同思思路后后另行行提供供。.（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！系列活活动之之六：：开盘活活动（开盘盘强销销期））意义：：营造现现场气气氛、、调动动客户户购房房情绪绪，实实现开开盘热热销。。时间：5月18日地点：项目目现场场售楼楼部主题：形象象代言言人现现场作作秀、、“排排队限限时抢抢购””。。限时抢抢购：1，开盘盘前两两天，，只对对VIP卡客户户销售售；2，5月18日当天天，从从早上上8点，限限时抢抢购正正式开开始，，根据据排队队顺序序依次次选房房，每每人限限制时时间15分钟，，超过过15分钟视视为自自动放放弃，，售楼楼部开开放时时间到到晚上上6点整；；3，5月18日当天天，每每两个个小时时销售售价格格上调调一次次，5月19日，价价格统统一，，但仍仍低于于整体体均价价100元，5月20日，价价格恢恢复到到3000元，，同时时购房房不再再限制制于VIP卡客户户。具体活活动方方案另另附。.（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！系列活活动之之七：：“六.一”公公益献献爱心心（开盘盘强销销期））意义：：通过该该活动动，树树立开开发商商良好好的公公众形形象，，为后后期企企业品品牌建建设打打好基基础；；时间：：5月26日－6月30日举办单单位：：水榭花花都、、科技技园、、海世世界、、天山山建材材、天天山建建筑公公司等等天山山集团团下属属单位位共同同举办办，以以天山山集团团作为为主办办单位位，水水榭花花都作作为执执行主主办单单位，，其他他单位位为协协办单单位；；主题：：为了祖祖国的的花朵朵——让让爱撒撒播在在石家家庄孤孤儿院院形式：：1，员工工捐款款，采采用自自愿捐捐助的的形式式；2，天山山集团团捐款款10万元；；3，“水水榭花花都””捐款款，期期间每每销售售一套套住房房，向向孤儿儿院捐捐款500元；4，“六六.一儿童童节””当天天，由由孤儿儿院组组织节节目，，天山山集团团赞助助的形形式，，让孤孤儿院院的小小朋友友过一一个快快乐的的节日日，同同时节节日当当天举举行天天山集集团首首次义义捐仪仪式；；5，7月2日，天天山集集团将将其余余捐款款交与与孤儿儿院。。宣传炒炒作：：在5月23日，通通过燕燕赵晚晚报及及燕赵赵都市市报整整版彩彩版公公布此此次活活动信信息；；活动动开始始后，，主要要通过过新闻闻炒作作该活活动。。根据活活动时时间，，在5月初初另行行提供供详案案。.（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！系列活活动之之八：：豪宅论论坛（持销销期））意义：：体现项项目高高素质质及企企业的的专业业化形形象；；时间：：8月16日（周周六））地点：：石家庄庄顶级级酒店店与会：：建设部部领导导，河河北省省建设设厅领领导，，石家家庄建建委领领导，，石家家庄主主要房房地产产开发发企业业代表表，北北京某某知名名地产产人士士（如如冯伦伦），，各合合作单单位代代表，，电视视台、、报社社等媒媒体记记者。。效果控控制：：通过与与会人人员的的社会会地位位，在在石家家庄地地产界界引起起广泛泛关注注，达达到预预期宣宣传效效果。。注：具体方方案在在活动动前1个月提提供。。.（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！系列活活动之之九：：天山现现象（持销销期））意义：：通过对对几个个月来来天山山水榭榭花都都走过过的风风风雨雨雨的的总结结，告告知市市民水水榭花花都今今天成成功的的必然然，同同时也也表明明未来来将走走的更更好，，塑造造项目目形象象，同同时也也是为为二期期销售售做准准备。。时间：：9月8日－9月19日形式：：通过系系列报报纸软软文，，总结结项目目取得得巨大大成功功的必必然原原因。。注：具体内内容在在活动动前1个月提提供。。.（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！系列活活动之之十：：国家康康居工工程建建筑论论坛意义：：拔高项项目形形象高高度，，体现现“水水榭花花都””国国家康康居标标准，，国内内一流流房地地产项项目建建筑品品质，，同时时也是是建立立开发发商专专业形形象高高度。。时间：：11月8日（暂暂定，，在项项目国国家康康居工工程正正式申申报成成功后后，举举行此此次活活动，，具体体时间间另定定。））地点：：石家庄庄顶级级酒店店与会：：天山领领导，，中国国发达达城市市康居居工程程项目目开发发商领领导，，建设设部领领导，，中国国某地地产界界知名名人士士，同同致地地产代代表，，电视视台、、报社社媒体体记者者。主题：：1，主持持人致致开场场白，，介绍绍来宾宾；2，同行行发展展商介介绍开开发经经验；；3，天山山领导导发表表感想想；4，建设设部领领导阐阐述康康居工工程在在中国国的发发展，，提出出展望望；5，自由由提问问20分钟。。注：详案在在活动动前一一个月月另行行提供供。.（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！远期活活动：：城市运运营意义：：通过城城市运运营研研讨，，与市市政领领导的的对话话，全全面提提升项项目开开发高高度及及品牌牌价值值。时机：：水榭花花都销销售尾尾声（（如果果周边边地块块启动动）形式：：作为执执行主主办方方，与与市政政领导导及石石家庄庄地产产同行行共同同研讨讨城市市运营营话题题。特别提提示：：在该活活动中中强调调名校校概念念。注：详细方方案根根据活活动具具体举举行时时间另另案提提供。。.（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！第三部部分形象象推推广广篇篇.（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！一、形形象代代言人人大陆知知名演演员，，著名名节目目主持持人和和表演演艺术术家。。在《空空姐与与记者者》、、《明明镜高高悬》》、《《霹雳雳菩萨萨》、、《铁铁齿铜铜牙纪纪晓岚岚》、、《梦梦断紫紫禁城城》等等电视视连续续剧中中饰演演主角角。因在《《宰相相刘罗罗锅》》中饰饰演和和珅获获北京京电视视艺术术春燕燕奖和和第十十四届届中国国电视视金鹰鹰奖“最佳男男配角角”。人物特特点：：诙谐谐、和和气、、人缘缘好，，善于于调动动气氛氛综合评评价：：其良良好的的口才才、人人缘、、形象象和调调动气气氛的的能力力，能能很好好的吸吸引客客户目目光，，起到到良好好的宣宣传效效果，，《梦梦断紫紫禁城城》正正在热热播中中，内地版版《倚倚天屠屠龙记记》评评价也也较高高，并并即将将推出出，建议优优先选选用。——王刚.（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！一、形形象代代言人人大陆知知名演演员主要作作品：：电影影《顽顽主》》《混混在北北京》》《一一声叹叹息》》《闯闯入者者》《《你没没有十十六岁岁》，，电视视剧《《宰相相刘罗罗锅》》《康康熙微微服私私访记记》(1,2,3部)《财神神到》》《京京城大大状师师》《《铁齿齿铜牙牙纪晓晓岚》》特点：：因多多次扮扮演康康熙皇皇帝，，已经经树立立起了了较为为固定定的帝帝王形形象。。综合评评价：：形象象气质质佳，，具有有帝王王气象象的大大家风风范，，知名名度高高，但但亲和和力不不如王王刚、、现场场调动动气氛氛能不不及王王刚，，建议作作为备备用人人选。。——张国立立.（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！一、形形象代代言人人代言人人使用用目的的：作为形形象代代言人人，利利用其其知名名度，，吸引引市场场目光光，达达到预预期宣宣传目目的。。使用方方法、、范围围：主要应应用于于各类类宣传传活动动，如如项目目开盘盘、入入伙。。不宜过过多的的将代代言人人形象象长期期出现现在项项目任任何宣宣传册册上，，以免免本末末倒置置，偏偏离预预期目目的。。为保证证使用用价值值，可可按出出场次次数签签定费费用标标准。。通过用用房抵抵费、、送房房或优优惠购购房的的方式式，让让代言言人真真正融融入小小区，，成为为小区区的一一分子子，增增强吸吸引力力。.（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！二、企企业代代言人人目的：：通过企企业掌掌舵者者的宣宣传、、推广广，树树立个个人品品牌，，进而而达到到树立立企业业品牌牌的作作用。。通过企企业代代言人人的言言行，，传递递企业业经营营理念念、专专业形形象及及社会会公众众形象象。代言人人形象象较企企业形形象更更易建建立、、传播播和引引起社社会关关注。。中国地地产界界知名名人士士，潘潘石屹屹与王王石是是最为为成功功的企企业代代言人人。.（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！二、企企业代代言人人方案一一：个人宣宣传宣传个个人建建业艰艰辛历历程。。多参加加各类类社会会活动动，特特别是是一些些有关关房地地产专专业的的社会会活动动，常常在各各类媒媒体露露面，，引起起社会会关注注。担任社社会公公职，，便于于活动动开展展及在在行业业内的的形象象建立立。.（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！二、企企业代代言人人方案二二：团队宣宣传宣传精精英团团队，，塑造造企业业整体体专业业形象象。多参加社社会活动动，及增增加在媒媒体的露露面频率率。团队协调调宣传相相对于个个人的宣宣传要难难，但同同时精英英团队而而非个人人的企业业经营精精神将是是大势所所趋、社社会发展展方向。。.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！三、企业业经营理理念总体经营营理念：：建筑居住住文明！！企业经营营理念要要体现在在为社会会、人类类带来的的生活改改变。企业形象象建设：：梦想———我们一一直在创创造！天山地产产的梦想想，创国国内一流流地产品品牌，为为社会创创造更多多的优质质产品。。老百姓梦梦想，住住进世纪纪人文标标准社区区。梦想，属属于所有有人，天天山为您您创造。。.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！四、企业回馈馈社会理理念目的：为保持企企业的公公众形象象、建立立企业品品牌，体体现企业业在发展展的同时时不忘给给予社会会回报的的崇高精精神。对于河北北省运动动员、教教师、科科学家等等为石家家庄人作作出了较较大贡献献的典型型人物给给予适当当的奖励励，或直直接建立立基金会会，通过过基金会会奖励，，形成长长期口碑碑效益。。担任各类类社会慈慈善事业业的公职职：如河河北省教教育基金金会会长长等。.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！五、企业刊物物对于一个个大型的的企业集集团来说说，企业业刊物必必不可少少。刊物连接接企业与与社会的的窗口，，同时也也是营造造企业文文化、促促进企业业内部交交流的空空间；企业刊物物以天山山集团的的名义出出，体现现企业规规模优势势。将该企业业刊物放放置于水水榭花都都、海世世界、科科技园、、建材市市场等，，便于客客户的取取阅。.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！六、天山山会维护项目目老业主主感情；；团结一批批准业主主；天山地产产经营理理念、服服务理念念的有效效传达社社会；后期社区区文化、、品牌建建立的基基础。.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！七、天山山地产企企业VI天山集团团作为一一个企业业集团，，经营范范围涉及及较为广广泛，因因此其企企业VI需要传达达的是一一种笼统统的概念念；而天山地地产作为为天山集集团的一一个直属属分支单单位，其其经营方方向非常常清晰、、单一，，因此需需要一个个与之相相对应的的同样能能清晰表表达其经经营理念念的VI系统，有有效传达达企业形形象。这种品牌牌、VI的附属关关系在汽汽车行业业表现最最为明显显，一般般说来，，汽车生生产厂商商企业标标识与汽汽车品牌牌标识是是完全独独立的两两部分。。详细方案案由广告告公司提提供。.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！八、企业形象象拟人化化目标通过各种种包装手手段，将将天山地地产最终终打造为为一成熟、稳稳重、睿睿智、阳阳刚的成功男男人形象象，与水水榭花都都的内秀、似似水柔情情女人形象象形成一一个完美美的组合合。.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！第四部分分项目包包装装篇.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！一、售楼部及及会所水榭花都都大事记记牌：在售楼部部展示区区，树立立水榭花花都大事事记牌，，通过文文字和图图片记录录水榭花花都的成成长历程程。让客客户亲身身感受水水榭花都都一天一一天的变变化。销售员日日记：在售楼部部一显眼眼区域挂挂一白板板，记录录发生在在售楼员员身上的的一些工工作上的的故事，，引起客客户共鸣鸣，拉近近售楼员员与客户户之间的的心理距距离，营营造好的的销售氛氛围。LOGO应用将会所中中除用作作售楼部部以外的的其他部部分作会会所功能能展示。。.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！二、样板房重装饰、、摆设，，轻功能能。洗手间、、厨房的的摆设要要精致，，体现生生活细节节。装修、装装饰一方方面要注注重其展展示功能能，同时时也应充充分考虑虑其生活活氛围的的营造，，体现该该户型目目标客户户生活习习惯。具像客户户情景展展示：为为真正达达到营造造居家氛氛围，引引起客户户共鸣的的目的，，可将该该户型目目标客户户具像化化，将主主人一家家几口名名单作简简单交代代，用精精美装饰饰板钉在在入户门门口———与户型型平面图图并列。。同时在在进门口口或室内内，做1－2为主人木木偶的生生活场景景，同时时通过文文字对该该场景作作简单交交代。将将居家氛氛围营造造得亲切切而真实实，打动动客户。。调动其其购买情情绪。.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！三、园林林实景展展示体现人性性关怀，，多设置置休闲凳凳椅。与样板房房一样，，注重真真实生活活氛围得得营造，，在园林林内做生生活写真真雕塑。。.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！四、围墙墙将围墙做做成生活活走廊，，描述小小区未来来业主在在水榭花花都的一一天和在在工作上上的一天天。体现现一种浓浓郁的生生活氛围围。关于生活活画卷，，可采用用商场橱橱窗的形形式，做做凹形处处理。每组画面面最后一一幅，将将镜头引引向样板板房：如如，我回家去去了！－水榭榭花都蓝蓝水郡5栋603房。与样样板房形形成呼应应。.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！五、独立别墅墅前期展示示外立面面实景，，但不开开放内部部空间，，树立神神秘而高高贵的形形象。当销售到到一定量量，再适适时推出出独立别别墅户内内空间展展示，引引起市场场的二次次兴奋点点。户型模型型包涵有有独立别别墅。.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！六、小区区主入口口作为给予予客户的的第一形形象，小小区入口口显得特特别重要要，它客客户心中中形成先先入为主主的映像像；在入口处处，进广广场位置置，做一一精美小小雕塑，，以展示示小区形形象。同同时用水水托起““水榭花花都”几几个字。。附阳光光棕榈园园的小区区入口做做法。.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！七、工程程形象堆放整齐齐的物料料；各类安全全警示语语的规范范；安全网的的良好架架设；脚手架、、模板等等材料的的规整架架设；漂亮的条条幅；施工人员员整齐的的着装。。对于实在在无法处处理的角角落，建建议通过过临时围围板围合合，遮蔽蔽视线。。.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！八、人的的包装所有能与与客户接接触的企企业员工工，要求求着装整整齐，并并着公司司工作牌牌。特别是售售楼部现现场员工工、保安安、看楼楼直通车车驾驶员员等经常常与客户户接触的的员工，，要特别别注意着着装及言言谈举止止。人的形象象不仅会会让客户户联想到到项目未未来的品品质，同同时也会会是对企企业形象象的初步步推断。。.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！九、高尔尔夫车在销售现现场配置置3部左左右的高高尔夫车车，用于于现场园园林及样样板房的的参观。。通过高尔尔夫车的的设置，，给客户户强烈传传达项目目超大规规模气势势；同华南板板块的南南国奥林林匹克花花园、雅雅居乐等等一样，，统一现现场看楼楼路线；；同时在在高尔夫夫看楼车车上增设设报站期期，每到到一个景景点，通通过报站站期向客客户介绍绍目前所所处小区区位置特特点，以以此增强强项目的的参观展展示性及及形象高高度。.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！九、水榭榭花都“欢乐一家家”赵明那一一家子一首旋律律简洁明明快、感感情真挚挚动人的歌曲曲《让爱爱住我家家》，引引起了许多观众众的共鸣鸣。演唱唱《让爱爱住我家家》的一家子子赵明、、麦玮婷婷夫妇以以及他们们的儿女赵丝丝弦、赵赵鼓瑟，，一夜之之间成了了全国最最出名的的普通人人家。亲切、和和睦和不不乏富有有的一家家子形象象，很容容易将项项目高尚尚人文社社区概念念形象化化的传达达给客户户，起到到推动项项目形象象建立的的作用。。典型案例例：深圳圳“风和日丽丽”的小女孩孩形象、、“天然居”荷叶父子子。.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！十、宣传传资料项目宣传传资料将将主要包包括以下下几个方方面：功能楼书书：含荟荟萃世界界精彩合合作单位位宣传写意楼书书：描述述一种高高尚的生生活方式式电子楼书书：项目目未来形形象的描描述生活手册册：介绍绍项目周周边配套套，形成成良好的的生活氛氛围.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！生活手册册.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！第五部分分销售及及广广告篇篇.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！一、销售售策略铺垫期－销售员培培训内部认购购期4月8日，正式式开始内内部认购购。VIP卡为优先先购房及及优惠购购房卡。。内部认购购期间，，不签订订认购合合同，不不认购房房号，但但客户可可购买优优先购房房卡———VIP卡。VIP卡认购金金为2000元，1周之内允允许退还还，超过过1周后不予予退还。。持有该VIP卡的客户户，享有有正式开开盘当天天的排队队抢购权权；购房房时可以以享受正正常优惠惠外额外外2％的折扣扣；该VIP卡可自由由转让，，但为防防止客户户丢失，，转让接接收人必必须持有有原购卡卡人的转转让说明明书。内部认购购期间，，不公布布某一具具体房号号的价格格，只公公布一期期总体均均价。.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！一、销售售策略开盘强销销期－限时抢抢购5月18日8：：00正正式开盘盘销售，，但5月月18日日、19日只对对VIP卡客户。。5月18日，8：00-12：00，13：00-19：00为上班班时间。。5月18日，以以2400起价价，每20人价价格上调调50元元，当天天限100个单单位；每每批10人，限限时15分钟，，否则视视为自动动放弃限限时抢购购活动。。5月19日，价价格统一一均价2600，限50单位位。5月20日后，，项目均均价2634。。以上价格格均为折折后实收收均价，，最终实实现一期期多层总总体均价价2600。为防止优优质单位位被抢空空，在开开盘期间间，150套限限时抢购购单位由由发展商商与同致致地产预预先共同同确定——80%差差单位与与20%相对好好单位。。.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！一、销售售策略持销期根据销售售情况适适时提升升价格。。根据开盘强销销期各户型走走势，对各户户型价格进行行调整，以保保证各户型的的均衡走势。。尾盘消化期通过促销促进进一期销售。。利用2期价格格的提升，促促进1期剩余余单位的消化化。.（....），提供海量量管理资料免免费下载！二、广告计划划总体战略一期主打水景景。报纸、户外、、电视广告为为主，广播广广告为辅。销售广告与形形象广告齐头头并进，在保保证推进销售售工作的同时时，逐步提升升项目形象高高度，最终建建立石家庄顶顶级房地产品品牌，通过该该品牌项目促促进天山地产产企业品牌的的建立。铺垫期形象建建立为主，内内部认购期项项目整体形象象的宣传，开开盘期以开盘盘热销，持销销期项目分卖卖点的详细阐阐述。（详细细方案有黑弧弧广告提供））各营销活动具具体另行安排排广告，不影影响项目整体体宣传。.（....），提供海量量管理资料免免费下载！二、广告计划划铺垫期合作单位宣传传——荟萃世界精彩彩21世纪高尚尚人文住宅标标准板块运动及新新闻发布会户外广告.（....），提供海量量管理资料免免费下载！二、广告计划划内部认购期报纸冠名天山专栏报纸硬广广播广告户外广告.（....），提供海量量管理资料免免费下载！二、广告计划划开盘强销期报纸广告为主主电视广告：新闻前插播、、电视剧场冠冠名户外广告：更换为热销中中路旗：项目主打推广广语，销售热热线车体：传递信息.（....），提供海量量管理资料免免费下载！二、广告计划划持销期报纸：分卖点祥述电视：暂时取消户外：实景图片.（....），提供海量量管理资料免免费下载！二、广告计划划尾盘消化期报纸：促销、现房、、入伙，二期期为主电视：为二期销售，，实景户外：换为二期项目目.（....），提供海量量管理资料免免费下载！三、费用预算算考虑到发展商商与媒体的关关系及媒体市市场价格变化化等实际原因因，实际广告告费用以实际际发生值为准准。营销活动：以以每次8万元元计（活动本本身，不含广广告），计48万，加上上六一公益捐捐款10万，，共58万。。.（....），提供海量量管理资料免免费下载！三、费用预算算铺垫期－（2003.3.5－－2003.4.7）软文：合作单位5篇篇，高尚社区区标准3篇，，板块运动3篇，新闻发发布会1篇。。共12篇，，1.5*12＝18万万硬广告：7次，28万万小计：46万.（....），提供海量量管理资料免免费下载！三、费用预算算内部认购期－（2003.4.8－2003.5.17）报眼冠名：20万广播广告：15万天山专栏：2万/月*2月＝4万报纸硬广告：：4月8日、11日每天两版，，4月14日－5月17日，每周两次次，其中5月15、16增加一次。都都市报共4次，5.6*4＝22.4万；晚报14次，5*14＝70万小计：131.4万.（....），提供海量量管理资料免免费下载！三、费用预算算开盘强销期－（2003.5.18－2003.6.30）报纸硬广告：5月18日晚报、、都市报各一一，5月19日－6月30日，每周周两次。都市市报1次，5.6*1＝＝5.6万；；晚报13次次，5*13＝65万。。天山专栏：每月2万，共共4万。电视广告：形象篇，4月月21日－6月30日，，制作费8万万；发布费20万。电子楼书：3D制作费40万，光碟制作作费1.5万。路旗：10万小计：154.1万.（....），提供海量量管理资料免免费下载！三、费用预算算持销期－（2003.7.1－9.30）报纸广告：每周两次，共共27次，5*27＝135万天山专栏：每月2万，共6万。小计：141万。.（....），提供海量量管理资料免免费下载！三、费用预算算尾盘消化期－（2003.10.1－2003.12.30）通过2期带动动一期销售，，广告计入2期。.（....），提供海量量管理资料免免费下载！三、费用预算算宣传资料：内部认购期，，楼书1500本，4.5万，折页页，5000份，0.5万，生活手手册1500本，0.75万，手提提袋1500份，0.6万；开盘强强销期，楼书书1500，，4.5万，，折页8000份，0.8万，生活活手册1500份，0.75万，手手提袋1500份，0.6万。共计计13万。现场包装费：：预计200万万一期营销费用用总计：58+46+131.4+154.1+141+200＝＝730.5万一期销售金额额＝6.54*2600＝＝17004万营销费用比：：730.5/17004＝4.30％略高于正常水水平,但考虑虑到一期建立立知名度需要要、部分费用用需分摊到后后期以及开发发商所能拿到到的优惠价格格等几个因素素，该费用在在可接受范围围。.（....），提供海量量管理资料免免费下载！大盘点：项目一期全程程营销总示意意图2003.4.82003.5.182003.6.302003.9.30铺垫期内部认购期开盘强销期持销期尾盘消化期销售阶段划分分营销活动包装策略形象推广板块运动新闻发布布会财智人物风云云榜水榭花都考察察团限时抢购六.一公益活活动豪宅论坛天山现象二期正式开盘盘工地围墙售楼部、园林林、样板房、、导示系统、、工地形象形象代言人，，企业公众形形象传达，活活动应用企业代言人（（个人或精英英团队），企企业专业形象象建立、传达达，企业品牌牌推动建立品牌建立形象初步透露露品质诉求形象象加强品质检验知名度全面提提升企业形象累计计项目品牌积积累…春交会.（....），提供海量量管理资料免免费下载！报告汇报完毕毕！谢谢！.（....），提供海量量管理资料免免费下载！最为命运运所屈辱辱的人，，只要还还抱有希希望，便便无所怨怨惧。这个世界并并不在乎你你的自尊，，只在乎你你做出来的的成绩，然然后再去强强调你的感感受。1月-231月-2322:55以爱为凝聚聚力的公司司比靠畏惧惧维系的公公司要稳固固得多。珍惜今天的的拥有，明明天才会富富有。一个公司要要发展迅速速得力于聘聘用好的人人才，尤其其是需要聪聪明的人才才。3岁前前后后严严格格管管理理，，做做孩孩子子的的家家长长；；13岁前前后后逐逐步步放放手手，，做做孩孩子子的的朋朋友友。。有有效效的的教教育育是是先先严严后后松松，，无无效效的的教教育育是是先先松松后后严严。。有有效效的的激激励励是是朝朝五五晚晚九九，，无无效效的的激激励励是是朝朝九九晚晚五五。。1月月-231月月-2322:551月月-23怀疑和否定之之海，围绕着着人们小小的的岛屿，而信信念则鞭策人人，使人勇敢敢面对未知的的前途。1月-231月-231月-231月-23对人才的运用用，仅仅限于于收罗是远远远不够的，重重要的是对人人才不仅要善善于识别其长长处，而且要要敢于大胆地地使用，以让让其充分显示示自己的才能能。微软公司在用用人上所表现现出的胆略与与气魄是别的的公司无可比比拟的。因为有了感谢谢之心，才能能引发惜物及及谦虚之心，，使生活充满满欢乐，心理理保持平衡，，在待人接物物时自然能免免去许多无谓谓的对抗与争争执。只有一条路不不能选择22:55:4022:55:40一个人在科学学探索的道路路上，走过弯弯路，犯过错错误，并不是是坏事，更不不是什么耻辱辱，要在实践践中勇于承认认和改正错误误。业精于勤，，荒于嬉。。1月-231月-238522:55:401月-23合作是一切切团队繁荣荣的根本。。我知道什么么是劳动:劳动是世界界上一切欢欢乐和一切切美好事情情的源泉。。世间没有一种种具有真正价价值的东西，，可以不经过过艰苦辛勤劳劳动而能够得得到的。22:5522:55:401月-2322:55靠制订和管理理标准吃饭的的，有什么样样的判断就会会有什么样的的产品，有什什么样的标准准就会有什么么样的人才。。讲到国家的政政治，根本上上要人民有权权；至于管理理政府的人，，便要付之于于有能的专家家们。只要有坚强的的持久心，一一个庸俗平凡凡的人也会有有成功的一天天，否则即使使是一个才识识卓越的人，，也只能遭遇遇失败的命运运。有信念念不一一定成成功，，没信信念一一定会会失败败。1月-231月-231月-231月-23我这一一生基基本上上只是是辛苦苦工作作，我我可以以说，，我活活了七七十五五岁，，没有有那一一个月月过的的是舒舒服生生活，，就好好象推推一块块石头头上山山，石石头不不停地地滚下下来又又推上上去。。2023/1/522:5522:5522:55:40一次良良好的的撤退退，应应和一一次伟伟大的的胜利利一样样受到到奖赏赏。有非非凡凡志志向向，，才才有有非非凡凡成成就就。。10:55:40下下午午1月月-2322:55:40我的的人人生生哲哲学学是是工工作作，，我我要要揭揭示示大大自自然然的的奥奥秘秘，，并并以以此此为为人人类类服服务务。。我我们们在在世世的的短短暂暂的的一一生生中中，，我我不不知知道道还还有有什什么么比比这这种种服服务务更更好好的的了了。。抓住住时时机机并并快快速速决决策策是是现现代代企企业业成成功功的的关关键键。。最有希望望的成功功者，并并不是才才华最出出众的人人，而是是那些最最善于利利用每一一时机发发掘开拓拓的人。。05一一月202305-1月-23一个伟大大的企业业，对待待成就永永远都要要战战兢兢兢，如如覆薄冰冰。如果强调调什么，，你就检检查什么么；你不不检查，，就等于于不重视视。为了能拟拟定目标标和方针针，一个个管理者者必须对对公司内内部作业业情况以以及外在在市场环环境相当当了解才才行。22:5522